UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUAN FACULTAD DE INGENIERIA DEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIN DE INMUEBLES
VALUACION DE HOTELES

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE

Ing. Agrim. Especialista Joaqun F. FERNANDEZ

Introduccin
La Capitalizacin de la renta para obtener el capital invertido, es un mtodo aceptado para determinar el valor de inmuebles que estn destinados especficamente a producir un beneficio, como es el caso de los Hoteles.
A los efectos de determinar la renta producida por la actividad, es necesario realizar un estudio de los ingresos y gastos que se producen en la explotacin hotelera. A tales efectos se ha tenido en cuenta el trabajo desarrollado por la Subsecretaria de Turismo de la Provincia de San Juan Proyecto de Construccin y Explotacin de Hoteles y Hosteras en la Provincia de San Juan. En este estudio, que tiene por objeto el anlisis tcnico econmico para la construccin de hoteles en la Provincia, se detalla el clculo de ingresos y los gastos de funcionamiento e impuestos que hay que tener en cuenta para determinar la rentabilidad. Se pasan a detallar:

Ingresos
1 - Por alojamiento: Se puede calcular anual o mensualmente con la siguiente expresin: Ingreso = N de das x cantidad de plazas x % de ocupacin x tarifa por plaza La nica incgnita es el porcentaje de ocupacin, el que se obtiene de la informacin brindada por el hotel en estudio o empricamente de acuerdo a la finalidad buscada. 2 - Por comedor: En los casos que al pasajero se le d media pensin el ingreso por la misma se puede considerar el 50 % del ingreso por alojamiento.

3 - Por confiteria y bar: Para los casos que no se d pensin, ni est incluido el
desayuno en los gastos por alojamiento, se consideran los ingresos por este rubro en el 25 % del valor del alojamiento ms un porcentaje por visitas que se estima del 20 %.

Gastos
Por comedor, confiteria y bar: El costo se estima en el 50 % de los ingresos por estos rubros Por personal: Es necesario determinar cantidad y niveles de remuneracin. Hay que tener en cuenta que cada peso del sueldo de bolsillo tiene un incremento del 65 % correspondiente a los aportes que realizan el empleado y el patrn Por funcionamiento: - Provisin de elementos de limpieza: jabn, detergente, desodorante, etc., Reposicin de sbanas, toallas, vajilla, etc. considera el 4 % Ingresos Brutos (I.B.) - Mantenimiento y conservacin del edificio y equipos: 2 % de I.B. - Energa y combustible: electricidad, gas, gasoil, etc.: 3 % de I.B. - Seguros Varios: 1 % de Ingresos Brutos. - Impuestos: Ingresos Brutos, Lote Hogar, Municipalidad, Inmobiliario, etc. Se estima en el 3 % de Ingresos Brutos.

- Gastos Administrativos y de Comercializacin: Se considera: papel, telfono, publicidad, correspondencia, obsequios de promocin, etc. Se estima en el 2 % de Ingresos Brutos.
La totalidad del rubro gastos por funcionamiento insume el 15 % de los Ingresos Brutos.

Amortizacin Impuestos a la Ganancias

AMORTIZACION
Por Edificio: El valor del inmueble tiene que ser amortizado en un nmero de aos que justifique la inversin y permita una renta acorde al capital invertido en el mismo. Para la actividad hotelera se aconseja entre 15 y 20 aos. Equipamiento y Muebles: Su amortizacin depende de las caractersticas, uso y durabilidad de los mismos El plazo puede variar entre 5 y 10 aos.

IMPUESTO A LAS GANANCIAS Es el 33 % de la diferencia entre los Ingresos Brutos y la totalidad de los Gastos, incluida la amortizacin: Imp. Gan. = 0,33 (IB - G - A)

Rentabilidad Capitalizacin de la Renta

RENTABILIDAD
Cubrir la totalidad de los gastos producidos Restituir el capital invertido en bienes depreciables, como construcciones, instalaciones, mobiliario, etc. Es decir la amortizacin de los bienes fsicos. Pagar los impuestos correspondientes Producir una Renta o utilidad La Renta se obtiene de: R = IB - (G + Imp. + A)

CAPITALIZACION DE LA RENTA

La Renta obtenida es una medida del valor de la propiedad, el que se obtiene por la capitalizacin de la misma, mediante la expresin V = R / i
Donde V es el valor buscado del Capital Invertido, es decir el valor del hotel e i es la tasa usual en este tipo de actividades, en este caso se adopta el 1 % mensual.

Ejemplo - Ingresos
Se va a calcular, como ejemplo, el Valor de la Hostera Valle Frtil, al 31 de enero de 1992, a partir del Mtodo de la Renta, con un 50 % de ocupacin.
Informacin Obtenida: Tarifa vigente por alojamiento: Tarifa vigente por pensin: % de ocupacin estimado: $ 14 $ 7 50 %

A) INGRESOS

Por alojamiento: Se calcula con la siguiente expresin:

Ingreso = N de das x cantidad de plazas x % de ocupacin x tarifa por plaza Ingreso = 30 x 48 x 0,50 x $ 14 = $ 10.100

Por comedor: media pensin: 50 % de A1

Por confitera y bar: el 10 % de A1 TOTAL INGRESOS BRUTOS

$
$

5.050
1.010

$ 16.160

Ejemplo - Gastos
B) GASTOS Por comedor, confitera y bar: 50 % de A2 + A3 $ 3.030

Por personal: Calculando el sueldo de bolsillo de: 1 Gerente 3 Conserjes 2 p/limpieza 2 p/cocina 1 mozo 1 p/mant y jardin 10 personas en total $ 500 $ 300 $ 250 $ 300 $ 300 $ 300 $ 500 $ 900 $ 500 $ 600 $ 300 $ 300 $ 3.100 x 1,65 Ap. $ $ 5.200 2.420

Por funcionamiento: 15 % de I.B. TOTAL GASTOS

$ 10.570

Ejemplo Amortizacin Impuesto a las ganancias

C) AMORTIZACION Por Edificio: $ 300.000 a 20 .aos (71 %) Equipamiento y Muebles: 10 % del edificio . 5 aos (29 %) TOTAL AMORTIZACION $ 1.250 $ 500

$ 1.750

D) IMPUESTO A LAS GANANCIAS

Es el 33 % de la diferencia entre los Ingresos Brutos y la totalidad de los Gastos, incluida la amortizacin:

Imp. Gan. = 0,33 (IB - G - A)

Imp. Gan. = 0,33 (16.160 10.570 1.750) $ 1.270

Ejemplo Rentabilidad Capitalizacin de la Renta

F) RENTABILIDAD
La Renta se obtiene de: R = IB - (G + Imp. + A)

R = 16.160 (10.570 + 1.750 + 1.270) = $ 2.570

CAPITALIZACION DE LA RENTA

La Renta obtenida es una medida del valor de la propiedad, el que se obtiene por la capitalizacin de la misma, mediante la expresin
V = R/i Donde V es el valor buscado del Capital Invertido, es decir el valor del hotel e i es la tasa usual en este tipo de actividades, en este caso se adopta el 1% mensual. V = $ 2.570 / 0.01 = $ 257.000 al 31 de enero de 1992.

Variante
Parte del concepto obtenido de la consulta a empresarios hoteleros de que con el 35 % de ocupacin, la renta es nula, es decir, se igualan a los ingresos y los egresos. Este procedimiento fue utilizado para obtener el valor de la Hostera de Rivadavia en un Trabajo Final de alumnos de la Carrera de Ingeniera en Agrimensura. Se va a calcular, como ejemplo, el Valor de la Hostera de Valle Frtil, al 31 de enero de 1992, a partlr del Mtodo de la Renta, con un 50 % de ocupacin.
Informacin Obtenida: Tarifa vigente por alojamiento: Tarifa vigente por pensin: % de ocupacin estimado: $ 14 $ 7 35 %

Variante - Ingresos
A) INGRESOS
Por alojamiento: Se calcula con la siguiente expresin:

Ingreso = N de das x cant. de plazas x % de ocup. x tarifa por plaza

Ingreso = 30 x 48 x 0,35 x $ 14 = $ 7.060

Por comedor: media pensin: 50 % de A1

Por confitera y bar: el 10 % de A1

$
$

3.530
710

TOTAL INGRESOS BRUTOS

$ 11.300

Variante - Gastos
B) GASTOS
1) Por comedor, confitera y bar: 50 % de A2 + A3 $ 2) Por personal: Calculando el sueldo de bolsillo de: 1 Gerente 3 Conserjes 2 p/limpieza 2 p/cocina 1 mozo 1 p/mant y jardin $ 500 $ 300 $ 250 $ 300 $ 300 $ 300 $ 500 $ 900 $ 500 $ 600 $ 300 $ 300 $ 3.100 x 1,65 Ap. $ $ 5.200 1.700 2.120

10 personas en total

3) Por funcionamiento: 15 % de I.B. TOTAL GASTOS

$ 9.020

Variante - Amortizacin Impuesto a las ganancias

C) IMPUESTO A LAS GANANCIAS
Es el 33 % de la diferencia entre los Ingresos Brutos y la totalidad de los Gastos, incluida la amortizacin: Imp. Gan. = 0,33 (IB - G)

Imp. Gan. = 0,33 (11.200 9.020)

D) AMORTIZACION

720

De acuerdo al concepto inicial R = IB G Im A = 0

Por lo tanto:

A = IB - G - Im = 11.300 9.020 - 720 TOTAL AMORTIZACION $ 1.500

El valor mensual de amortizacin obtenido corresponde al edificio, equipamiento y mobiliario en conjunto. De acuerdo al trabajo previo a la amortizacin del edificio le corresponde el 71 %

Amort. Edificio = 0,71 x $ 1.500 = $ 1.065

Variante - Capitalizacin de la Amortizacin E) CAPITALIZACION DE LA AMORTIZACION De acuerdo al estudio previo el plazo adoptado para la amortizacin del edificio es de 20 aos, por lo cul el valor del mismo ser:

V = Amort. Edificio x 12 meses x 20 aos

V = $ 1.065 x 12 x 20 = $ 255.600 Se adopta $ 256.000 al 31 de enero de 1992