dictamen pericial
análisis del estado actual, usos y valoración de finca urbana
Playa de Riazor, 101 Escalona - Toledo
peticionario
PO 650/2023
septiembre 2024
ÍNDICE
1.- INTRODUCCIÓN
2.-DICTAMEN PERICIAL
1.- INTRODUCCION
A Petición de D. Eduardo Blanco Sánchez, abogado, en representación
legal de D. Miguel Angel Ruiz Rosado y D. Luis López Sánchez, en el
Procedimiento Ordinario 650/2023 , redacto este documento para determinar:
Desarrollar el análisis del estado actual, usos y valoración de la finca
urbana sita en el nº 101 de la calle Playa de Riazor, urbanización Playa
de Escalona, término municipal de Escalona, provincia de Toledo.
Conforme a lo señalado en el artículo 335.2 de la Ley 1/2000, de 7 de
enero, de Enjuiciamiento Civil, respecto al objeto y finalidad del Dictamen de
Peritos, ya sean designados por Tribunal o por parte interesada, Emilio Sánchez
Bonilla, Arquitecto Colegiado nº 4.956 del Colegio Oficial de Arquitectos de
Castilla La Mancha, manifiesto bajo promesa decir la verdad, actuando con la
mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda
favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las
partes, conociendo las sanciones penales en las que podría incurrir sin
incumpliese el deber como Perito.
Conforme a lo señalado en el artículo 343.1 de la Ley 1/2000, de 7 de
enero, de Enjuiciamiento Civil, respecto a las tachas, Emilio Sánchez Bonilla,
Arquitecto Colegiado nº 4.956 del Colegio Oficial de Arquitectos de Castilla La
Mancha, manifiesto la no concurrencia de cualquiera de las siguientes
circunstancias: ser cónyuge o pariente por consanguinidad o afinidad, dentro
de cuarto grado civil de una de las partes o de sus abogados o procuradores;
tener interés directo o indirecto en el asunto o en otro semejante; estar o haber
estado en situación de dependencia o de comunidad o contraposición de
intereses con alguna de las partes o con sus abogados o procuradores;
amistad íntima o enemistad con cualquiera de las partes o sus procuradores o
abogados; cualquier otra circunstancia que me haga desmerecer en el
concepto profesional.
Declaro bajo mi responsabilidad que respecto al presente encargo no
estoy incurso en ningún caso de incompatibilidad de los previstos por la
legislación vigente (Ley 53/1984, de 26 de diciembre, de Incompatibilidades,
Real Decreto 598/1.985, de 30 de abril, y normas deontológicas de actuación
profesional).
Firma el presente informe pericial el arquitecto colegiado 4.956 COACM,
D. Emilio Sánchez Bonilla, incorporado a la lista de Peritos Judiciales y Notariales
de la Demarcación de Toledo del Colegio Oficial de Arquitectos de Castilla la
Mancha.
Una vez girada visita a la finca sita en en el nº 101 de la calle Playa de
Riazor, urbanización Playa de Escalona, término municipal de Escalona,
provincia de Toledo, el pasado 24 de Abril de 2024, con la necesaria toma de
datos “in situ”, y el análisis de la documentación facilitada, se procede a
redactar el presente informe pericial.
En ningún caso el presente documento, DICTAMEN PERICIAL, comporta
dirección facultativa de obra o de instalación alguna.
1.- DICTAMEN PERICIAL
Asunto: Análisis de las edificaciones existentes, sus usos, y la valoración de la
finca sita en c/ Playa de Riazor, 101, urbanización “Playa de Escalona”,
municipio de Escalona (Toledo).
Referencia Catastral: 9456802UK7495N0001LZ
Superficie del Terreno: 570,00 m²
Descripción: En relación con la parcela sita en c/ Playa de Riazor, 101,
urbanización “Playa de Escalona”, municipio de Escalona (Toledo), con
referencia catastral 9456802UK7495N0001LZ y una superficie de terreno de
570,00 m², se ha determinado lo siguiente:
1. Segregación de Parcela:
o La parcela mencionada es el resultado de la segregación de la
parcela colindante, nº 102.
o No obstante, no consta oficialmente ningún registro sobre dicha
segregación en el Ayuntamiento de Escalona.
2. Registro de la Propiedad:
o La segregación de la parcela sí figura en el Registro de la
Propiedad de Escalona, con el nº de finca 5.496, IDUFIR
45001000191425.
3. Edificaciones Existentes:
o Sobre esta parcela se encuentran construidas dos edificaciones,
consideradas catastralmente como almacenes, si bien
registralmente el terreno figura como no edificado.
o La realidad física es que existen estas dos construcciones:
Una edificación de menor superficie, 35,00 m², destinada a
almacén.
Una edificación de mayor superficie, 59,00 m², con uso
residencial, aunque fue construida hace más de 25 años
como cuerpo de vestuarios para la pista de tenis que
ocupa la parte central de esta parcela.
o A fecha de hoy, todas las construcciones existentes (almacén,
pista de tenis y vivienda) presentan un aspecto de abandono
importante, al igual que el resto de la parcela.
4. Incumplimiento de Normativa Urbanística:
o De las dos edificaciones identificadas en la parcela, la destinada
a uso residencial incumple la normativa urbanística establecida
para esta urbanización.
o La normativa exige un retranqueo a los linderos laterales y de
fondo de parcela de 3,00 m, sin embargo, esta edificación
aparece adosada tanto al fondo de parcela como a ambos
linderos laterales.
o Además, la edificación incumple las condiciones mínimas de
vivienda establecidas en la normativa urbanística de aplicación.
o Como consecuencia del incumplimiento de la normativa
urbanística y tomando en cuenta la edad constructiva de la
edificación destinada a uso residencial, se debe considerar una
edificación fuera de ordenación.
o Dicha consideración la establece, de igual manera, el
Ayuntamiento de Escalona, dado que mantiene sobre la misma
un expediente de disciplina urbanística.
5. Significado y Consecuencias de la Consideración de Edificación Fuera
de Ordenación:
o Una edificación fuera de ordenación es aquella que, debido a su
incumplimiento de la normativa urbanística vigente, no puede ser
objeto de obras de mejora, aumento de volumen o cambio de
uso, salvo las necesarias para su conservación y mantenimiento.
o Las consecuencias de esta consideración incluyen limitaciones
significativas en la capacidad de realizar modificaciones o
mejoras en la edificación, lo que puede afectar negativamente
su funcionalidad y valor de mercado.
o La existencia de un expediente de disciplina urbanística abierto
por el Ayuntamiento de Escalona refuerza esta consideración y
puede implicar sanciones o la obligación de adoptar medidas
correctivas.
o En términos de valoración económica, la condición de fuera de
ordenación puede reducir el valor de la finca debido a las
restricciones impuestas sobre la edificación y el potencial riesgo
de sanciones o demoliciones.
6. Valoración Económica de la Finca:
o Para la valoración económica de esta finca, se han tomado
como referencia los precios de mercado de propiedades
similares en la zona, obtenidos de las principales webs de
anuncios inmobiliarios.
La fórmula para la media ponderada es:
Media ponderada=∑superficie∑(precio×superficie)
Calculamos cada término:
( 56,000 \times 150 = 8,400,000 )
( 22,999 \times 1,000 = 22,999,000 )
( 22,000 \times 400 = 8,800,000 )
( 39,999 \times 1,070 = 42,798,930 )
( 25,900 \times 1,298 = 33,548,200 )
( 56,000 \times 156 = 8,736,000 )
( 32,999 \times 1,700 = 56,098,300 )
Sumamos los productos:
8,400,000+22,999,000+8,800,000+42,798,930+33,548,200+8,736,000+
56,098,300=181,380,430
Sumamos las superficies:
150+1,000+400+1,070+1,298+156+1,700=5,774
Finalmente, calculamos la media ponderada:
Media ponderada=5,774181,380,430≈31,412.92€
La media ponderada del precio de las propiedades es
aproximadamente 31,412.92 €
o Según los datos recopilados, el valor de mercado de terrenos y
edificaciones en condiciones similares en el término municipal de
Escalona oscila entre 56.000,00 € y 22.000,00 €, lo que supone un
precio medio de 44,31 €/m², lo que supone que el valor de
mercado de la parcela que nos ocupa, incluyendo en el mismo
las construcciones existentes, de 25.256,70 €, considerando el
estado de abandono de las edificaciones y la condición de
fuera de ordenación de la edificación residencial, por lo que se
ha aplicado un ajuste a la baja en la valoración.
o La valoración económica estimada de la finca, tomando en
cuenta estos factores, es de VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS
CINCUENTA Y SEIS EUROS CON SETENTA CENTIMOS DE EURO
(25.256,70 €).
Conclusión:
A pesar de la ausencia de registro oficial en el Ayuntamiento de
Escalona, la segregación de la parcela está debidamente inscrita en el
Registro de la Propiedad de Escalona, lo cual otorga validez legal a la
misma.
Además, se constata la existencia física de dos edificaciones y una pista
de tenis en la parcela, aunque estas no están reflejadas en el registro
oficial y presentan un estado de abandono.
Cabe destacar que la edificación destinada a uso residencial incumple
la normativa urbanística vigente en cuanto a retranqueos y condiciones
mínimas de vivienda, y debe considerarse una edificación fuera de
ordenación, según lo establece el Ayuntamiento de Escalona, que
mantiene un expediente de disciplina urbanística sobre la misma.
Esta condición afecta negativamente la valoración económica de la
finca debido a las restricciones y posibles sanciones asociadas.
La valoración económica estimada de la finca, basada en los precios
de mercado de propiedades similares y ajustada por las condiciones
específicas de la misma, es de VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS
CINCUENTA Y SEIS EUROS CON SETENTA CENTIMOS DE EURO (25.256,70 €).
Y para que conste, a los efectos oportunos, se firma el presente DICTAMEN
PERICIAL, que consta de DIEZ páginas numeradas más el anexo gráfico
correspondiente, a 14 de septiembre de dos mil veinticuatro.
Firmado digitalmente por
SANCHEZ BONILLA SANCHEZ BONILLA EMILIO -
03846430W
EMILIO - 03846430W Fecha: 2024.09.14 11:56:18
+02'00'
Emilio Sánchez Bonilla
Arquitecto
Perito Judicial
Urbanista
38342.2 CSCAE 4.956 COACM 61.665 COAM
Máster en Desarrollo Sostenible, Energías Renovables y Agenda 21 - EUDE Business School
M 630 292 287
Anexo gráfico
CONSULTA DESCRIPTIVA Y GRÁFICA
DE DATOS CATASTRALES DE BIEN INMUEBLE
Referencia catastral: 9456802UK7495N0001LZ
DATOS DESCRIPTIVOS DEL INMUEBLE PARCELA
Superficie gráfica: 570 m2
Localización:
Participación del inmueble: 100,00 %
CL PLAYA RIAZOR 101
Tipo: Parcela construida sin división horizontal
45910 ESCALONA [TOLEDO]
Clase: URBANO
Límite zona verde
Uso principal: AlmEst.UsoRESID
Hidrografía
Superficie construida: 94 m2
Año construcción: 1980
Mobiliario y aceras
CONSTRUCCIÓN
Límite de parcela
Destino Escalera/Planta/Puerta Superficie m2
ALMACEN /00/ 59
ALMACEN 1/00/02 35
Límite de construcciones
Límite de manzana
379.300 Coordenadas U.T.M. Huso 30 ETRS89
Escala:
1/1000
Este documento no es una certificación catastral, pero sus datos pueden ser verificados a
través del "Acceso a datos catastrales no protegidos de la SEC"
Martes , 3 de Septiembre de 2024
Información Registral expedida por
RAFAEL BURGOS VELASCO
Registrador de la Propiedad de ESCALONA
Castilla La Mancha, 10-12 - ESCALONA
tlfno: 0034 925 780723
correspondiente a la solicitud formulada por
MIGUEL ANGEL RUIZ ROSADO
con DNI/CIF: 5246134H
Interés legítimo alegado:
Investigación jurídica sobre el objeto, su titularidad o limitaciones
Identificador de la solicitud: F05TU53P5
Citar este identificador para cualquier cuestión relacionada con esta información.
http://www.registradores.org Pág. 1
La autenticidad de este documento se puede comprobar mediante su código seguro de verificación (CSV) en http://www.registradores.org/csv
CSV: 9211900105785355
Huella: d2abc84f-0bb0e0bb-20fa89aa-fdb057a3-8a7d4912-c12e5d71-e8e75730-a7d4a2bb
DESCRIPCION DE LA FINCA DE ESCALONA Nº: 5496
NÚMERO IDUFIR 45001000191425
Naturaleza de la finca: URBANA: Terreno no edificado
Vía Pública: URBANIZACION PLAYA DE ESCALONA, Número: 101 /CALLE RIAZOR
LINDEROS:Derecha entrando, parcela escrita con el número anterior; Izquierda, con parcela ciento dos;
Fondo, con parcela ciento treinta y ocho y frente,calle
SUPERFICIES:
Superficie del Terreno: quinientos veintiséis metros cuadrados
REFERENCIA CATASTRAL: 9456802UK7495N0001LZ De conformidad con la Resolución de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de dos de junio de 2012 –BOE 29 de junio- la constancia de la
Referencia Catastral que se ha hecho no implica conformidad de la descripción registral con la
catastral, ni exceso o defecto de cabida, ni modificación de linderos o superficie, sino sólo un dato más
sobre localización de la finca en un entorno o zona.
NO coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del artículos 9 a) y 10 de la Ley 13/2015.
TITULARIDADES
TITULARES N.I.F. TOMO LIBRO FOLIO ALTA
--------------------------------------------- ------------ ----- ----- ----- ----
DENIS GILLMETT, JEAN PIERRE Y3026128D 1002 113 7 6
EP GILLMETT, ROMAN HAILE Y3026119T
100% del pleno dominio por título de COMPRAVENTA de nacionalidad francesa para su sujeción al
régimen económico matrimonial de su país, inscrita el día 27/11/2013.
CARGAS
Afecciones fiscales según resulta de las notas al margen de las inscripciones 6ª
http://www.registradores.org Pág. 2
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CSV: 9211900105785355
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Documentos relativos a la finca presentados y pendientes de despacho, vigente el asiento de
presentación, al cierre del Libro Diario del dia anterior a la fecha de expedición de la presente nota:
NO hay documentos pendientes de despacho.
AVISO: Los datos consignados en la presente nota se refieren al día SEIS DE MARZO DEL AÑO DOS
MIL DIECINUEVE, antes de la apertura del diario.
---- ADVERTENCIAS ----
1. A los efectos de lo previsto en el art. 31 de la Ley Orgánica 10/1998, de 17 de diciembre, se hace
constar que: la equivalencia de Euros de las cantidades expresadas en unidad de cuenta Pesetas,
resulta de dividir tales cantidades por el tipo oficial de conversión, que es de 166,386 pesetas.
2. La manifestación de los libros por esta Nota Simple Informativa se hace con los efectos que expresa
el art.332 del Reglamento Hipotecario, y que sólo la Certificación acredita, en perjuicio de tercero, la
libertad o gravamen de los bienes inmuebles, según dispone el art.225 de la Ley Hipotecaria.
3. A los efectos del Reglamento General de Protección de Datos 2016/679 del Parlamento Europeo y del
Consejo, de 27 de abril de 2016, relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al
tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos (en adelante, “RGPD”), queda
informado:
- De conformidad con lo dispuesto en la solicitud de publicidad registral, los datos personales
expresados en la misma han sido y serán objeto de tratamiento e incorporados a los Libros y archivos
del Registro, cuyo responsable es el Registrador, siendo el uso y fin del tratamiento los recogidos y
previstos expresamente en la normativa registral, la cual sirve de base legitimadora de este tratamiento.
-Conforme al art. 6 de la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17
de febrero de 1998, el titular de los datos queda informado que los mismos serán cedidos con el objeto
de satisfacer el derecho del titular de la/s finca/s o derecho/s inscritos en el Registro a ser informado, a
su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han
recabado información respecto a su persona o bienes.-
- El periodo de conservación de los datos se determinará de acuerdo a los criterios establecidos en
la legislación registral, resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado e
instrucciones colegiales. En el caso de la facturación de servicios, dichos periodos de conservación se
determinarán de acuerdo a la normativa fiscal y tributaria aplicable en cada momento. En todo caso, el
Registro podrá conservar los datos por un tiempo superior a los indicados conforme a dichos criterios
normativos en aquellos supuestos en que sea necesario por la existencia de responsabilidades
derivadas de la prestación servicio.-
- La información puesta a su disposición es para su uso exclusivo y tiene carácter intransferible y
confidencial y únicamente podrá utilizarse para la finalidad por la que se solicitó la información. Queda
prohibida la transmisión o cesión de la información por el usuario a cualquier otra persona, incluso de
manera gratuita.-
- De conformidad con la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17
de febrero de 1998 queda prohibida la incorporación de los datos que constan en la información
registral a ficheros o bases informáticas para la consulta individualizada de personas físicas o jurídicas,
incluso expresando la fuente de procedencia.-
En cuanto resulte compatible con la normativa específica y aplicable al Registro, se reconoce a los
interesados los derechos de acceso, rectificación, supresión, oposición, limitación y portabilidad
establecidos en el RGPD citado, pudiendo ejercitarlos dirigiendo un escrito a la dirección del Registro.
Del mismo modo, el usuario podrá reclamar ante la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD):
www.agpd.es. Sin perjuicio de ello, el interesado podrá ponerse en contacto con el delegado de
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ADVERTENCIAS
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
- Esta información registral tiene valor puramente indicativo, careciendo de garantía, pues la libertad o
gravamen de los bienes o derechos inscritos, solo se acredita, en perjuicio de tercero, por
certificación del Registro (articulo 225 de la Ley Hipotecaria).
- Queda prohibida la incorporación de los datos que constan en la presente información registral a
ficheros o bases informaticas para la consulta individualizada de personas físicas o jurídicas, incluso
expresando la fuente de procedencia (Instrucción de la D.G.R.N 17/02/98; B.O.E. 27/02/1998).
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Urbano
14/09/2024
CL PLAYA RIAZOR 101
DICTAMEN PERICIAL
Almacén-Estacionamiento
45910 ESCALONA [Toledo]
03846430W SANCHEZ BONILLA EMILIO
14/09/2024
9456802UK7495N0001LZ
Hoja 1/1
Documento firmado con CSV y sello de la Dirección General del Catastro
CSV: 709NDDSP0VWPTJZM (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 14/09/2024
