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INFORME DE TASACION
COMUNA DE ZAPALLAR
MANDANTE
Santa Ester 778, departamento 803-b, San Miguel, Santiago de Chile / Teléfono: (56-9) 5993 8124,
CONTACTO: jorge.renton@gmail.com
OBJETIVO
Se extiende los antecedentes de tasación para los tramites que el mandante considera necesarios en lo relativo al manejo financiero
de la presente propiedad en estudio.
A. Localización
La Hacienda de Catapilco es una parcelación rural, ubicada en la localidad de Catapilco, Comuna de Zapallar, V Región. Está a
pocos minutos de las playas del litoral norte de la V Región (Maitencillo, Laguna, Cachagua, Zapallar, Papudo).
B. Características
El terreno posee una pendiente promedio del 3% con una capa de arcilla pedregosa altamente cohesionada. La trama vial circundante
le provee de todos los servicios públicos necesarios para la vivienda. La población del sector es de clase media de tipo C3. En un
radio de 1500 metros cuenta con comercio minorista de enseres y acceso a instituciones de salud y educación básicos. La cota
promedio de 90 m sobre NMM le hacen parte del clima propio del valle interior de la comuna.
C. Infraestructura y Urbanización
El lote 24 de la parcelación A-1 se encuentra urbanizado y al presente cuenta con dotación de servicios sanitarios y red pública de
agua potable, ejecutados ambos según normativa RIDAA.
La pavimentación es de carpeta de asfalto en recorrido vehicular y suelo armado en vereda y empalme con el estacionamiento, que a
su vez cuentan con una carpeta interior de suelo armado según estándar para rodados.
A. Generalidades
La parcela es de media hectárea, urbanizada. Además cuenta con cerco perimetral en todo su perímetro. Al interior se emplaza una
vivienda en material ligero de categorìa E-3 y superficie del tipo DFL2.
B. Emplazamiento general
Los caminos interiores son estabilizados de tierra para mantener las características de irrigación y evitar material particulado. El área
de emplazamiento esta circundada por parcelas rurales de uso residencial, todas urbanizadas en tendido eléctrico aéreo, agua potable
pública -mediante prestador de servicios municipal- y alcantarillado de iguales características.
1. Los deslindes señalados corresponden a los descritos en el registro de propiedad del Conservador de Bienes Raíces de La Ligua
bajo fojas número 654 vta. 832.
• Al Norte : 50,00 m
• Al Sur : 50,00 m
• Al Oriente : 112,00 m
• Al Poniente : 112,00 m
• Superficie : 5.600,00 m2
No registra.
Programa
Vivienda Unifamiliar
• Usos prohibidos
Industria, Estadios, SPA, Hospedaje, Comercio, Esparcimiento, Servicios de Seguridad, Medialunas.
• Normas de Edificación
Superficie predial mínima : 1.000 m2
% Ocupación de suelo : Residencial: 15 %
Otros: 40 %
Índice de Constructibilidad : Residencial: 30%
Otros: 40%
Sistema de agrupamiento : Aislada
Antejardín mínimo : 3m
Rasante : OGUC
Distanciamientos mínimos : OGUC
Altura máxima edificación : 7,0 m / 2 Pisos
Densidad habitacional : 50 Hab/Há.
a) El valor comercial del terreno se asignara por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- del sector, según última
tabla DE reavalúo del servicio de impuestos internos.
b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al costo a nuevo del bien, incluidos los costos indirectos de su ejecución,
no considerando depreciado dada la data de ejecución. Se utilizara tabla de costos unitarios correspondientes al trimestre y
su categorización.
c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y recargo adicional por concepto de
especialidades técnicas.
El siguiente cuadro muestra las diversas áreas homogéneas y nos da el valor promedio de pesos por m2 de terreno. Se constata
invariabilidad dado el factor total de ajuste.
Factores de ajuste
Factor Superficie 1
Factor frente fondo 1
Factor altura 1
Factor casos excepcionales 1
Factor promedio de ajuste 1
El recargo porcentual de arancel de proyectos del Colegio de Arquitectos según rango de costo material en UF se traducirá en
45000 $/m2 para efectos del costo integral de proyectos de arquitectura, ingeniería e instalaciones.
A. CUADRO DE VALORIZACION
Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
1. Terreno
Lote 24 5,600.0 2,582 0.09 14,459,200 517
Subtotal Terreno 5,600.0 2,582 0.09 14,459,200 517
2. Construcciones
Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
Vivienda Unifamiliar 139.00 128,582 4.60 17,872,898 639
Mano de obra 139.00 64,291 2.30 8,936,449 320
Proyectos 139.00 45,000 1.61 6,255,000 224
Subtotal Construcciones 417.00 79,291 2.84 33,064,347 1,183
3. Obras Complementarias
Item m.l. / m² $/U UF/m² Total $ Total UF
Nivelacion de Terreno 5,600.00 1,000 0.04 5,600,000 200
Porton 6.00 75,000 2.68 450,000 16
Cerco Perimetral 324.00 5,000 0.18 1,620,000 58
Mano de Obra 3,835,000 137
Subtotal OO. CC. 11,505,000 412
B. VALORES DE TASACION
Item Total $ Total UF
VALOR TASACION 59,028,547 2,112
VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES Y OO. CC. 100% 44,569,347 1,594
VALOR LIQUIDACION 75% 44,271,410 1,584
Valor UF Julio 2019 27,953.42
C. RESULTADOS:
1. A partir de los parámetros utilizados los resultados arrojan un valor de suelo del orden de 0.09 UF/m².
2. Siendo la superficie total del inmueble 139,00 m2 el valor comercial de obra gruesa seria 639,00 UF
5. En Anexos de este informe se entrega un resumen de los parámetros aplicados al caso analizado
Estando recibida la urbanización, ejecutada y en disponibilidad de uso la vivienda correspondiente al lote y no existiendo labores de ingeniería
y arquitectura pendientes para con la unidad y sus áreas exteriores: se considera una incorporación efectiva al mercado, donde el valor
promedio definido bajo la metodología de informe no considera modificaciones a la baja, al no existir parámetros significativos que la
justifiquen. Se considera información del mandante en lo relativo a superficie y material.
Comuna : ZAPALLAR
Número de Rol de Avalúo : 00500 − 00024
Dirección o Nombre del bien raíz : LT 24 HDA CATAPILCO A 1 CATAPILCO
Destino del bien raíz : HABITACIONAL
El avalúo que se certifica ha sido determinado según el procedimiento de tasación fiscal para el cálculo del
impuesto territorial, de acuerdo a la legislación vigente, y por tanto no corresponde a una tasación comercial de la
propiedad.
CERTIFICADO GRATUITO
1/1
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Se extiende el presente informe a solicitud JUAN LUIS MENARES RODRÍGUEZ, para ser
presentado en JUAN LUIS MENARES, ARQUITECTURA.
Costo de la Solicitud: $ 0
Código de Transacción: BD4866B7
Si el número del inmueble del Rol consultado no coincide con la numeración de la propiedad desplegada, deberá solicitar un certificado de
numeración en la dirección de obras de la municipalidad a la que pertenece la propiedad.
Informe para el inmueble ubicado en LT 24 HDA CATAPILCO A 1 CATAPILCO de la comuna de ZAPALLAR, Rol de Avalúo Nº 00500-
00024, emitido en: Valparaiso, 6 de Julio de 2019
Artículo 35.13 ZH-10 Zona Preferentemente Residencial 10: Zonas de Expansión Urbana
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180
TABLAS DE COSTOS UNITARIOS POR METRO CUADRADO DE CONSTRUCCION
2º TRIMESTRE 2019
TIPO DE EDIFICACION
CATEGORIA A B C D E F G H I
TIPO DE ESTRUCTURA
CATEGORIA AA AB AE BA BB BE CA CE EE FE MM MA ME
a 96.609 83.434 77.112 122.115 128.379 102.910 122.115 102.910 77.112 41.066 77.112 77.112 77.112
b 57.993 50.066 46.765 73.247 77.100 61.757 73.247 61.757 46.284 41.066 46.284 46.284 46.284
c 19.334 16.664 24.415 24.415 25.709 20.553 24.415 20.553 15.496 41.066 15.496 15.496 15.496
Fuente: Ministerio de Vivienda y Urbanismo - Resolución Exenta Nº 168, de 14 de Enero del 2019.
COLEGIO DE ARQUITECTOS DE CHILE A.G.
(Edición 2007)
CAPITULO 1
Introducción.
1.5. Actualiza los valores de las respectivas tablas y las refiere a un patrón
reajustable.
1
CAPITULO 2.
Disposiciones generales.
2
esta circunstancia le significa, el mayor tiempo que le demandará las visitas
a la obra.
2.10. Cuando una obra se ejecute con interrupciones ajenas a la responsabilidad
del arquitecto, mayores de seis meses, los honorarios establecidos
previamente tendrán un recargo convencional.
2.11. Los porcentajes de honorarios establecidos en las tablas de Categorías 1ª,
2ª, 3ª, 4ª, 5ª y 6ª, señaladas en el punto 4.1, del Documento profesional
“Actos y Servicios Profesionales de los Arquitectos”. se entiende que
corresponden a obras que serán ejecutadas a suma alzada por un
contratista general.
2.12. Cuando el trabajo no se ejecute en la forma antes señalada, se procederá
considerando las estipulaciones fijadas en el punto 4.5. del documento
“Actos y Servicios Profesionales de los Arquitectos”, de Trabajos
Especiales.
2.13. Si el propietario suministra, o se conviene, o se autoriza al constructor, el
empleo de materiales u otros elementos de fabricación propia, en
existencia, usados o depreciados, para el cálculo de honorarios serán
considerados como si fueran nuevos, con su correspondiente valor en
plaza.
2.14. Las partidas A, de los trabajos preparatorios y B de proyecto, de las
Categorías 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª y 6ª, se pueden cobrar de acuerdo al
presupuesto global actualizado oficial, preparado por el arquitecto y
aceptado por el propietario.
Las partidas C, estructuración y D, construcción, serán canceladas de
acuerdo al desarrollo de las obras y su costo efectivo.
2.15. Cuando se desarrollo un conjunto de edificaciones y para ello sea necesario
estudiar la planificación del conjunto, se aplicará a ésta el arancel
referencial señalado para la 8ª Categoría.
2.16. Cuando en un conjunto de edificaciones, sea éste de viviendas económicas
o cualquier tipo de construcciones, se produzcan repeticiones de uno o más
tipos de las unidades proyectadas, se considerará la unidad de repetición
de acuerdo a la siguiente pauta:
En viviendas unifamiliares se entenderá por unidad de repetición la vivienda
aislada, el pareo o el conjunto de hasta cuatro viviendas continuas o
bloques mayores que conformen un sistema de estructuras continuo.
En edificios o bloques, locales, etc., cuando ellos se encuentran aislados o
continuados sin relación entre sí, tanto de comunicación como de
estructura.
Cuando los edificios o bloques se encuentren unidos entre sí por elementos
comunes (pasillos, corredores, etc.) que los une sin modificación de la
planimetría del bloque mismo, se tomará como unidad de repetición el
bloque y se agregará los elementos comunes como primera unidad de
repetición.
Cuando los bloques se agrupan con elemento de accesos comunes que
hagan necesaria la modificación planimétrica del bloque aislado tipo, se
3
considerará el conjunto de bloques relacionados entre sí, como unidad de
repetición.
2.17. Los honorarios correspondientes a trabajos que repiten unidades, de
acuerdo a lo señalado en el punto precedente, sólo son afectados en las
Etapas “B” y ”C” de Proyecto.
En la primera unidad de repetición se cobrará el 100% de esta Etapa, en la
2ª repetición se cobrará el 80% de esta Etapa, en la 3ª unidad se cobrará el
65% y por el resto de las repeticiones se cobrará el 50%.
En conjunto masivos, que se ejecuten en forma ininterrumpida, en las
repeticiones sobre 100 unidades se cobrará el 25% de valor de esta Etapa,
sobre 500 unidades se cobrará el 15% y sobre 1000 viviendas se cobrará el
10%; además la tabla se aplicará sobre la totalidad de la inversión.
Las etapas “A” de Trabajos Preparatorios y la “D” Construcción, no
consultan disminución porcentual de honorarios por repetición de unidades.
2.18. La superposición de pisos no se considera como repetición de unidades.
2.19. Para los efectos de los que se ha venido a denominar como “Planos Tipo
Oficiales” que son proyectos aprobados por autoridad competente y cuyo
destino es su aplicación en determinados lugares, bajo determinadas
circunstancias, y que ocmprenden, además de los planos generales,
estructuras y cálculos, planos especiales, bases y especificaciones; se
podrá rebajar los honorarios que corresponden en un 20% en las Etapas
“A” y”B” y la parte que no corresponde a obras de la “C”, además de la
rebaja por concepto de repetición que afecta a la Etapa “B”.
2.20. Igual criterio se aplicará para los planos tipo de viviendas industrializadas,
semiprefabricadas, precortadas o prefabricadas; por cuanto los planos
generales y especiales se consideran ocupados y aplicados varias veces.
2.21. En la vivienda industrializada, los honorarios correspondientes a la Etapa
“B” de proyecto, deben encontrarse incluidos en el valor de venta de la
vivienda y pagados al arquitecto por el industrial. Los honorarios de la
dirección de la obra, obtención de permisos municipales y recepción de
obras, será materia de un contrato directo entre el propietario y el
arquitecto.
2.22. Cada vez que un arquitecto contrate sus servicios profesionales para
realizar proyectos de arquitectura, planificación, arbitrajes, peritajes,
informes, asesorías, etc., y deba requerir los servicios de asesores
profesionales afectos a otras disciplinas, el honorario estipulado para dichos
asesores será recargado en un 10% que será agregado al honorario del
arquitecto, puesto que por derecho propio y como responsable final y
ulterior de la obra arquitectónica, debe coordinar responsablemente estas
asesorías.
2.23. Dichas asesorías podrán ser, entre otras, en Cálculo de estabilidad y
estructuras”, “Mecánica de suelos”, “Agua potable, alcantarillado,
electricidad, gas, teléfonos” tanto al interior de las construcciones,
“Instalaciones de climatización” como ser: aire acondicionado, calefacción,
aire caliente, energía solar, etc.” “Iluminación, intercomunicación y
4
acústica”, “Equipamiento de transporte” como ascensores, escaleras
mecánicas, montacargas, etc. “Obras civiles” como pavimentación y
caminos, obras de arte, drenajes, defensas de ríos, captaciones, plantas de
tratamiento y elevadoras de agua, etc., “Asesorías Jurídicas” por bases de
contratos, títulos de dominio, informes periciales, etc. “Asesorías
comerciales” en estudios de marketing, gestión inmobiliaria, factibilidades
económicas, etc.
2.24. Para contratar una asesoría, el arquitecto deberá tener la conformidad del
cliente o propietario; y estipular la remuneración que corresponda a dicha
asesoría. Si fuera del caso, en su estudio de honorarios no considerará las
partidas atingentes a la materia de acuerdo al fraccionamiento de
honorarios indicado en el capítulo Nº 6 del Documento “Actos y Servicios
Profesionales de los Arquitectos”.
2.25. El pago de honorarios al Asesor podrá ser hecho por el cliente
directamente, o a través del arquitecto, en el primer caso, previo el VºBº de
este último.
2.26. El arquitecto que regularice Permisos Municipales cobrará por ello un
honorario convencional que estará en función y proporción al trabajo por
realizar, tanto en tiempo como en visitas a la obra y elementos de dibujo
que deba emplear.
2.27. En el caso que los proyectos encomendados al arquitecto deban ser
aprobados para ser acogidos a la 19537 de Copropiedad Inmobiliaria (año
1997), y dado que en la ley se estipula que los planos deben ser firmados
por el arquitecto autor del proyecto, éste tendrá derecho a cobrar los
mayores gastos a que dé lugar este trámite, tales como dibujo y los
materiales necesarios para cumplir este trámite, tales como dibujo y los
materiales necesarios para cumplir las exigencias de presentación que
soliciten las direcciones de obras Municipales. El pago de estos gastos no
significará recargo de honorarios.
2.28. Si los proyectos primitivos no fueron oportunamente solicitados para ser
aprobados de acuerdo a la Ley 19537 y posteriormente se desea acogerlos
a sus beneficios, no existiendo la posibilidad de contar con la aprobación
del arquitecto, autor de dichos proyectos, como lo estipula ley, el arquitecto
a quien se encomiende el trabajo deberá proceder de acuerdo a lo
señalado en el capítulo Nº 5, acápite 5.4. del Documento Profesional CA
Nº2. El arquitecto reemplazante tiene derecho a un honorario convencional
que puede ser un porcentaje sobre el valor de dicho inmueble, o por “hora
profesional” de acuerdo a lo señalado en el Capítulo 3, punto 3.1. del
presente Documento Profesional sobre Valores Referenciales. En todo
caso, el honorario por horas profesionales no cubre el costo de materiales
empleados en el desarrollo del proyecto correspondiente.
2.29. El arquitecto que se contrate en la modalidad de “hora profesional” podrá
cargar a costos de su trabajo todos aquellos gastos que optimicen su
trabajo, de modo que su rendimiento por hora sea máximo.
5
CAPÍTULO 3
Valores Referenciales.
3 TABLA DE CATEGORIAS
PRIMERA CATEGORIA
OBRAS DE CARÁCTER MONUMENTAL U ORNAMENTAL
SEGUNDA CATEGORIA
EDIFICIOS EN GENERAL – EXCLUIDA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL
6
3.3 TERCERA CATEGORIA
VIVIENDA DE INTERES SOCIAL
TABLA Nº 3
TERCERA CATEGORIA
VIVIENDA DE INTERES SOCIAL
CUARTA CATEGORIA
EDIFICIOS INDUSTRIALES O AGRICOLAS, incluye Gimnasios.
7
3.5 QUINTA CATEGORIA
EDIFICIOS Y CENTROS DEPORTIVOS
TABLA Nº 5
QUINTA CATEGORIA
EDIFICIOS Y CENTROS DEPORTIVOS
Instalaciones especiales
Piscinas abiertas y cubiertas
Velódromos 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00%
Camarines
Ski y deportes de invierno
Rodeo, etc.
Plano Seccional
Incluye plano de ejes y trazados, 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00%
Plano general con caminos,
Edificaciones, accesos, estacio-
Namientos, cierres y arborización
General.
8
3.6 SEXTA CATEGORIA
ARQUITECTURA PAISAJISTA
TABLA Nº 6
__________________________________________________________________
SEXTA CATEGORIA
ARQUITECTURA PAISAJISTA
1. Para el cálculo de honorarios se utilizará las categorías indicadas en la definición general con las
precisiones que se detallan:
1ª Categoría
- Obras de carácter monumental 0,25 UF x m2
2ª Categoría
- Edificios en general 0,20 UF x m2
- Edificios de más de 5 niveles 0,22 UF x m2
3ª Categoría
-Edificios industriales y agrícolas 0,15 UF x m2
9
3.8. OCTAVA CATEGORIA
ESTUDIOS, PROYECTOS Y OBRAS DE URBANISMO, PLANIFICACION
Y ORDENAMIENTO DEL TERRITORIO
______________________________________________________________________________
10
3.8.3 OCTAVA CATEGORIA “C”
SUBDIVISIONES DE TERRENOS.
Valores a considerar
• Apreciación :
El honorario será el 50% del indicado en la tabla Nº9, con un valor
referencial mínimo de 2 UF
• Informe:
El honorario será igual al que señala la tabla Nº 9, con un valor referencial
mínimo de 4 UF.
11
• Informe detallado:
El honorario se aplicará recargando lo indicado en la tabla Nº 9 en 200%,
con un valor referencial mínimo de 6 UF.
Observaciones.
12
3.10 DECIMA CATEGORIA
CONCURSOS PUBLICOS Y PRIVADOS
13
3.11.4. Sub Categoría “C”. levantamientos, cubicaciones y mensuras, etc.
sobre proyectos y obras ya ejecutadas.
- Cubicaciones o mensuras, las que pueden ser sobre planos o sobre pbra
ejecutada.
14
3.13 DECIMO TERCERA CATEGORIA
ARQUITECTOS REVISORES INDEPENDIENTES
4.2. El valor señalado en el punto precedente podrá ser recargado según sea la
complejidad del trabajo, la experiencia, responsabilidad y grado de
especialización del arquitecto, considerando para ello los siguientes
aspectos:
15
• AÑOS DE PROFESION
Hasta 5 años sin recargo
De 5 a 15 años 20% de recargo
Sobre 15 años 50% de recargo
• PARTICIPACION EN EQUIPO
Arquitecto Jefe del Equipo 100 % de recargo
Arquitecto co participante 50% de recargo
Arquitecto ayudante 30 % de recargo
16
5.2. Al usar las distintas Tablas de Categorías se aplicará al valor de la obra o
trabajo el porcentaje más alto, hasta el máximo indicado en la primera
columna: si el costo fuera mayor, se aplicará al excedente el porcentaje de
la columna siguiente, y así sucesivamente.
17