DICTAMEN DE VALORACIÓN FINCA RUSTICA

Dº , en calidad de miembro de la asociación de Peritos

Judiciales Inmobiliarios, como resumen del informe de Tasación que se adjunta con el
presente, y que corresponde al EXPEDIENTE Nº ................................... .

INFORMA:

1.-FINALIDAD DE LA PRESENTE TASACIÓN:

Determinar el valor más probable de las fincas rústicas descritas en el apartado 4

del presente informe.

2.-CRITERIOS DE VALORACIÓN CONCEPTOS:

En la teoría de la valoración inmobiliaria, debe conceptuarse como valor de una

propiedad al precio o valor de cambio más probable al que podrían llegar un comprador
y un vendedor que actúen con total libertad, atendiendo a las circunstancias intrínsecas y
extrínsecas del inmueble objeto de compraventa, es decir, el precio representa un
acuerdo sujetivo entre un segmento individual de la oferta y la demanda objetivamente
condicionado por las reglas económicas y los hábitos sociales.

El precio (elemento sujetivo como tal), deberá obtenerse a partir del valor de
mercado del inmueble en la fecha de la tasación.

En técnica vloratica, existían varios métodos para la obtención del valor de

mercado de un inmueble. Para ello atenderemos a los criterios de la O.M. del Ministerio
de Economía y Hacienda de 30-11-94 "Valoración de Bienes para el mercado
Hipotecario”, que si bien se trata de una normativa muy especifica destinada
fundamentalmente a la cuantificación de los activos inmobiliarios que han de servir para
garantías hipotecarias y provisiones técnicas de las Cias. Aseguradoras, no es menos
cierto que hasta el presente constituye el Cuerpo Legal especializado y más moderno en
materia de valoración inmobiliaria que exista en nuestro país.

Para el caso que nos ocupa, utilizaremos los métodos de comparación y de

capitalización de rentas de la tierra para la determinación del valor más probable de
venta de las fincas.

3.- TIPIFICACIÓN:

Suelo no urbanizable. Suelo rústico.

 4.-IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA:

Se trata de una finca rústica en el Termino Municipal de , con las

siguientes inmatriculaciones Registrales (Registro de la Propiedad de ).

Nº Orden Tomo Libro Folio Nº Registral Paraje

5.- LOCALIDAD Y EL ENTORNO:

El municipio de tiene una población de derecho de

Habitantes, con tendencia ligeramente creciente.

La actividad económica predominante es la agricultura con creciente

implantación del sector industrial de mediana industria.

Existen buenas comunicaciones por carretera y ferrocarril.

El entorno de las fincas que nos ocupan es del todo agrícola extensivo de cereal.

6.- CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DE LA FINCA:

6.1- Superficies adoptadas y características aprológicas:

Débase resaltar que la localización de las fincas para su visita e inspección no es

posible a partir de los datos que se derivan de las notas simples Regístrales recabadas.

Para ello se ha realizado consulta a los servicios Técnicos del Excelentísimo

Ayuntamiento de quién, a partir de las bases de datos Catastrales,
se han podido ubicar las referidas fincas, grafladas en el plano adjunto.

Es de resaltar la fuerte discordancia, tanto en datos de titularidad como de

superficies, entre el Catastro y el Registro. Con las debidas reservas se concluye que la
ubicación de las fincas, entendidas todas ellas como un conjunto y homogéneo (por
razones extrínsecas e intrínsecas que en todas ellas concurren), es el siguiente:
Ref. Catastral Polígono Parcela Sup (m2) Catastral Características agrológicas

Total superficie catastral (m2):

6.2.-Edificaciones:

No consta que en ninguna de las fincas existan edificaciones de ninguna clase.

7-.SITUACIÓN JURIDICO REAL:

7.1.-Urbanística:

Suelo no urbanizable.

7.2.-Registral:

Según Nota Simple Registral recabada la finca inscrita a nombre de los

Sres....................................... y ................................ .

8.-CALCULO DE VALORACIÓN:

8.1.-Datos de mercado:

Referido al mercado inmobiliario de las fincas rústicas destinadas a

................................. .

Se aprecia un mercado lento y opaco.

Del sondeo realizado “in situ” se obtiene valores de mercado que oscilen entre
los ............................... y.................. Euros.

8.2.-Datos de rentas de la tierra:

Se aprecia una gran variabilidad estadística de estos datos toda vez que ello
depende de otros factores a las propias fincas.
 8.3.- Capitalización de rentas:

Se plantea una capitalización “ad infinitum” de las rentas de la tierra a razón de

precios medios de ..............................euros/ha. Y ano.

La tasa de capitalización adoptada, atendiendo a las recomendaciones de la

Dirección General de Tesoro y Política Financiera del Ministerio de Economía y
Hacienda, para la valoración de activos inmobiliarios dentro del ámbito de la O.M. de
30-11-94 resolución de 20-7-99 (BOE nº 17 de 28-07-99), se cifra en un 3,50% anual.

El valor de mercado del terreno, obtenido por capitalización de rentas de la tierra

sería.

VMC = R.100
i

De donde:

Vmc = Valor de mercado por capitalización

R = Renta anual de la tierra
I = Tasa de capitalización en tanto por uno.

El resultado del precedente cálculo arroja una cantidad de ..........................

euros/Ha. Dicho valor resulta totalmente conciliable con el análisis de mercado descrito.

9.-CONCLUSIÓN:

Se puede concluir que el valor más probable de mercado medio de las fincas de
referencia se situa a razón de .....................euros/ha.

Adoptado la superficie Catastral como buena expresada en el apartado E.1.

precedente, por entendería técnicamente más rigurosa que la figura en los títulos de
propiedad, el valor del CONJUNTO de las fincas seria de ...........................euros.

La asignación de valor a cada una de las Registrales, se efectúa

proporcionalmente en razón de las respectivas superficies consignadas en los títulos de
propiedad, según el siguiente detalle:

Fincas Registrales Nº Superficie Registral (m2) Valor otorgado

TOTALES:
Después de haber analizado minuciosamente toda la documentación, así como los datos
obtenidos, y realizadas las correcciones matemáticamente más probable expuestas
anteriormente, se concluye que el valor de tasación es obtenido por como VALOR
TOTAL DE TASACIÓN del bien Valorado la cantidad de ...........................................
.............................................. euros (en cifras).

De lo manisfestado en el presente informe es todo lo que puedo informar, la presente

valoración se emite con las siguientes reservas:

Para la emisión del presente dictamen no han sido facilitados más datos que los obrantes
en Nota simple Registral.

No se ha aportado la ficha urbanística de la finca y por la presente tasación debe

condicionarse expresamente a la concordancia de las hipótesis establecidas en las
misma con las posibilidades de aprovechamiento rústico que se derivarían de la citada
ficha, puesto que ello es determinante para el valor final.

Igualmente dicha valoración se condiciona a su concordancia con la realidad fiscal del

solar, es decir, a la efectividad de las mediciones aportadas por los Servicios Técnicos
del Excelentísimo Ayuntamiento de ...................................... o bien a la aportación de
una acta de deslinde y amojonamiento de la que se desprenda que las características y
superficie son coincidentes con las hipotecas de la presente valoración y no haciéndome
responsable de los posibles vicios ocultos los hubiere. Del Valor de tasación, en su caso,
habría que deducir cuantas cargas pudieran recaer sobre el inmueble.

El cumplimiento de la labor encomendada, según mi leal saber y entender y para que

conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente informe compuesto de .........
Páginas, a ............... de .............................. de 2002.