Especialista Legal: Dra.
Nancy Victorio
Vásquez
Expediente: N° 447-2015
Sumilla: Presenta Informe Perical de Parte.
SEÑOR JUEZ DEL PRIMER JUZGADO DE SANTIAGO.
El que suscribe ……………………………………. Ingeniero
Civil Con Registro N° en el Colegio de Ingenieros del Perú, perito de parte por
la demandada Sra. María Amparo Zevallos Nieto, emite informe en el proceso
que a continuación se indica:
EXPEDIENTE: N° 447-2015
DEMANDANTE: CEVALLOS NIETO EDILBERTO.
DEMANDADA: ZEVALLOS NIETO MARIA AMPARO
MATERIA: POR DEFINIR.
OBJETO DEL PERITAJE:
El objeto del presente peritaje es:
Determinar la valorización comercial del predio materia del proceso ubicado en
la Av. Antonio de Sucre de la Urbanización Bancopata, mañana D, lote 7-a del
distrito de Santiago, provincia y departamento del Cusco, referido a enero del
2010.
INFORME PERICIAL
INTRODUCCIÓN:
Se pone en consideración del Juzgado el presente Informe Pericial de parte
sobre aspectos que se consigna en el OBJETO DEL PERITAJE..
METODOLOGÍA:
Estudio del expediente técnico y con medición directa de las características del
terreno que ocupa actualmente con el uso de instrumento de alta precisión
estación total marca Top Com OS 105 de precisión 2 y error de 2 mm en 5 Km.
Con GPS diferencial satelital y ubicando las coordenadas UTM
La valuación de inmueble se efectúa por el Método de Tasación Indirecta de
conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado por
Resolución Ministerial N°266-2012, del 10 de septiembre de 2010, previa
inspección ocular detallada de constatación de área existente en la realidad
con medidas perimétricas e ilustrada con fotografías.
Se han utilizado los cuadros de valores Unitarios establecidos por el Consejo
Nacional de Tasaciones por Decreto Supremo Nº 156-2004-EF, el 31 de
octubre del 2016.
UBICACIÓN:
Avenida José Antonio de Sucre, lote fracción D-7a, Distrito de Santiago,
Provincia y Departamento del Cusco.
DESCRIPCIÓN:
Consiste en un inmueble en la avenida Antonio de Sucre D-7 fracción “a”
colindante con el grifo del Sr. Juvenal Flores, cerca del monumento
Pachacutec el terreno de forma irregular contiene al fondo una construcción
de adobe en la parte del fondo.
Hechas las verificaciones de las características técnicas del inmueble D-7ª
existe una diferencia en área de 60.66 m2. Menos respecto al área fijada en
la ficha inscrita en Registros Públicos como Anticipo de Legítima de derechos y
acciones a Zevallos Nieto María Amparo con 76.45% equivalente a 349.36 m2.
DE LA VALORIZACIÓN DEL INMUEBLE:
La valorización comercial del inmueble se realizó a enero del año 2010 con la
aplicación estricta del Reglamento Nacional de Valuaciones del Perú, se
adjunta a la presente.
CONCLUSIONES:
La valorización comercial del inmueble ubicado en la avenida José Antonio de
Sucre, Urbanización Bancopata, manzana D lote D, fracción “a”, tomando
encuentra el 76.45% con relación al lote matriz referido a Enero del 2010
asciende a la suma de US$ 325,866.59
SON: TRESCIENTOS VENTICINCO MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y SEDS
CON 59/100 DOLARES AMERICANOS.
Es cuanto informo Sr. Juez cumpliendo mi labor como profesional.
MEMORIA DESCRIPTIVA
Solicitante:
Demandada: Señora María Amparo Zevallos Nieto
Objeto de la tasación:
Determinar el valor comercial del inmueble terreno y edificación de la fracción
D- 7a. Al año enero del 2010.
Cabe señalar que al año 2010 existen dos fracciones D-7 a y D-7 b, partes
del lote matriz que el año 2008 fue transferido por compra y venta a nuevos
propietarios.
Metodología:
Estudio del expediente técnico y con medición directa de las características del
terreno que ocupa actualmente con el uso de instrumento de alta precisión
estación total marca Top Com OS 105 de precisión 2 y error de 2 mm en 5 Km.
Con GPS diferencial satelital y ubicando las coordenadas UTM
La valuación de inmueble se efectúa por el Método de Tasación Indirecta de
conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado por
Resolución Ministerial N°266-2012, del 10 de septiembre de 2010, previa
inspección ocular detallada de constatación de área existente en la realidad
con medidas perimétricas e ilustrada con fotografías.
Se han utilizado los cuadros de valores Unitarios establecidos por el Consejo
Nacional de Tasaciones por Decreto Supremo Nº 156-2004-EF, el 31 de
octubre del 2016.
Fecha de Tasación:
El 15 de febrero del 2017
Fecha de inspección ocular:
El 15 de febrero de 2017
Ubicación:
Avenida José Antonio de Sucre, lote D-7, fracción D-7a, Distrito de Santiago,
Provincia y Departamento del Cusco.
Linderos: (de la fracción D-7a)
Por el frente Con la Av. José Antonio En línea recta con
de Sucre 7.30 ml.
Po el lado Con el lote grifo de En línea recta con
derecho Juvenal Flores 28.49 ml.
Por el lado Con la fracción D-7b En línea quebrada
izquierdo propiedad de Graciela con una longitud
Chiqui Vda. De Velazco de 40.85 ml.
y el lote D-6 propiedad
de Familia Castillo
Por el fondo Con el parque Urpicha En línea recta con
12.00 ml.
Perímetro:
El perímetro del terreno es de 88.63 ml.
Área del terreno:
El área del terreno es de 288.70 m2.
Zonificación y uso actual:
El predio se encuentra ubicado dentro de la zona Residencial de media
densidad R-3.
El uso actual vivienda en el primer y segundo nivel.
Infraestructura de servicios urbanos:
El predio urbano posee los servicios de habilitación urbana tales como agua
potable, electricidad, desagüe, alumbrado público.
Las pistas y veredas están pavimentadas. El entorno está consolidado en uso
de viviendas y comercio con saturación urbana al 100%.
Características:
El terreno no presenta una pendiente significativa y de forma irregular.
Descripción y Distribución:
El primer nivel está conformado por:
01 cocina. 05 habitaciones, 01 baño y 01 patio- lavandería.
La circulación vertical se da a través de una escalera de concreto armado de
un tramo.
El segundo nivel está conformado por 03 dormitorios, 01 sala-comedor, 01
depósito y 01 servicio higiénico.
DESCRIPCIÓN DE ÁREA CONSTRUIDA:
Nivel 01 107.57 m2
Nivel 02 107.57 m2
TOTAL 215.14 m2
Edificación:
Descripción de materiales empleados en la construcción.
SISTEMA CONSTRUCTIVO MURO PORTANTE DE ADOBE DE 0.50 m.
CIMENTACIÓN: De concreto ciclópeo con piedra grande.
MUROS: De adobe de 0.50 mts. De espesor
TECHOS: Tijeral
PISOS: Cerámico, cemento y madera machimbrada en segundo
piso.
PUERTAS Y
VENTANAS: Puertas de madera y ventanas de fierro con vidrio simple.
REVESTIMIENTO: de yeso.
BAÑOS: Con mayólica blanca.
INST. SANITARIAS: Empotrada agua fría. Con desague.
INST. ELECTRICAS:Empotradas, monofásica.
Antigüedad:
Nivel 1 Nivel 2
Antigüedad años: 45 años 45 años
Depreciación: 70% 70%
Estado de conservación:
Nivel 1 Nivel 2
Regular Regular
Según el artículo II.B.15 del reglamento Nacional de Valuaciones
Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimiento esporádico, cuya
estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable;
o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso
normal.
TABLA N° 1
PORCENTAJES PARA EL CÁLCULO DE LA DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y
ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN EL MATERIAL ESTRUCTURAL
PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACIÓN, DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS
INCLUIDO LOS UBICADOS EN EDIFICIOS
ESTADO DE CONSERVACIÓN
Material
Antigüedad Estructural Muy Bueno Regular Malo
(en años) Predominant Bueno
e % % % %
Hasta Concreto 0 5 10 55
5 años Ladrillo 0 8 20 60
Adobe 5 15 30 65
Hasta Concreto 0 5 10 55
10 Ladrillo 3 11 23 63
Años Adobe 10 20 35 70
Hasta Concreto 3 8 13 58
15 Ladrillo 6 14 26 66
años Adobe 15 25 40 75
Hasta Concreto 6 11 16 61
20 años Ladrillo 9 17 29 69
Adobe 20 30 45 80
Hasta Concreto 9 14 19 64
25 años Ladrillo 12 20 32 72
Adobe 25 35 50 85
Hasta Concreto 12 17 22 67
30 Ladrillo 15 23 35 75
años Adobe 30 40 55 90
Hasta Concreto 15 20 25 70
35 años Ladrillo 18 26 38 78
Adobe 35 45 60 *
Hasta Concreto 18 23 28 73
40 años Ladrillo 21 29 41 81
Adobe 40 50 65 *
Hasta Concreto 21 26 31 76
45 Ladrillo 24 32 44 84
años Adobe 45 55 70 *
Hasta Concreto 24 29 34 79
50 Ladrillo 27 35 47 87
años Adobe 50 60 75 *
Más de Concreto 27 32 37 82
50 años Ladrillo 30 38 50 90
Adobe 55 65 80 *
VALUACION DE TERRENO:
ARTÍCULO II.C.22
En valuaciones reglamentarias, el lote de terreno urbano que tenga un solo
frente a vía pública, se valuará de la siguiente manera:
a) El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se
multiplica por el valor unitario de terreno.
b) El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del
terreno.
En valuaciones comerciales, el perito aplicará la metodología, expuesta en el
presente Artículo, u otra metodología debidamente sustentada, empleando
para el cálculo los valores comerciales del estudio de mercado.
ARTÍCULO II.C.28
La tolerancia aceptable en las diferencias de medición que encuentra un perito
con relación a la que figura en los títulos de propiedad, son las siguientes:
RANGO DE AREA Tolerancia (%) en Tolerancia (%) en
(m2) medidas lineales Área (m2)
Menores de 200 1.20 2.50
De 200 a 1000 0.95 2.00
Mayores a 1000 0.50 1.00
En caso que las medidas lineales y áreas estén fuera de las tolerancias, el
perito dejará constancia de la diferencia y ejecutará la valuación de acuerdo a
las medidas y áreas que figuran en los títulos de propiedad o certificados que
correspondan.
Adicionalmente a la constancia de la diferencia de área, el perito podrá
considerar la valuación de la citada diferencia (por exceso o por defecto) en
rubro aparte para los fines de regularización o valorización que podría tener
lugar.
CÁLCULO:
VALOR DEL TERRENO:
Aplicando estrictamente el Reglamento Nacional de Valuaciones eñ artículo
II.C.22
S = 249.36 m2
3a2 = 159.87m2
S > 3a2
VT = 50% VC * (S+3a2)
VT = 625$ * (349.36+159.87)
VT = 625 * 509.87
VT = 318,268.75 US$
Valor del Terreno de la fracción D-7a es 318,268.75 dólares americanos
Cabe aclarar que la medida exacta del área del terreno es 288.70 m2.
Existiendo diferencia de 60.66 m2. Respecto al área de 349.36 m2. Estipulado
en la escritura pública.
VALUACION DE EDIFICACIÓN: Por metro cuadrado
VALOR DE LA EDIFICACION 1er y 2do PISO
DESCRIPCION CATEGORIA MONTO
MUROS Y COLUMNAS E 162.64
TECHOS F 32.28
PISOS H 23.15
PUERTAS Y
G 27.03
VENTANAS
REVESTIMIENTO G 48.22
BAÑOS E 12.84
INSTALACIONES
ELECTRICAS Y F 29.34
SANITARIAS
TOTAL 335.5
Estado de conservación = Regular
Años de antigüedad = 45 años
Depreciación = 70%
Área construida = 215.14 m2.
Precio Unitario depreciado = 100.65 soles.
Valor de la Edificación = 21,653.83 soles
En dólares americanos 7,597.84 US$
VALOR COMERCIAL DEL PREDIO (VC)
El valor comercial se obtiene multiplicando el valor comercial investigado que
resulta de la oferta y demanda de los valores actuales de mercado con criterio
prudente y conservador Rs. SBS Neo. 11356-2010
Expresado en dólares americanos a valor de S/. 2.85 por 1 US$ ene-2010
VALOR DEL TERRENO (VT) US$ 318,268.75
VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE) US$ 7,597.84
VALOR COMERCIAL DE PREDIO US$ 325,866.59
SON: TRESCIENTOS VENTICINCO MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y SEIS
CON 59/100 DOLARES AMERICANOS.
