JOSE IGNACIO MIÑANO DOCÓN
ARQUITECTO TÉCNICO
COLEGIADO 660 DE COAATIE ALBACETE
INFORME DE TASACIÓN DE UNA
VIVIENDA UNIFAMILIAR ENTRE MEDIANERAS
Peticionario: D. JACOBO RODRIGUEZ PALACIOS
Emplazamiento: C/ QUINTO PASO, Nº 6. CP 02430. ELCHE DE LA SIERRA. (ALBACETE)
Arquitecto Técnico: JOSÉ IGNACIO MIÑANO DOCÓN
INFORME DE TASACIÓN DE UNA VIVIENDA UNIFAMILIAR ENTRE MEDIANERAS
JOSE IGNACIO MIÑANO DOCÓN
ARQUITECTO TÉCNICO
COLEGIADO 660 DE COAATIE ALBACETE
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ARQUITECTO TÉCNICO
COLEGIADO 660 DE COAATIE ALBACETE
MEMORIA
1. TASADOR
2. SOLICITANTE DE LA TASACION Y FINALIDAD
3. IDENTIFICACION Y LOCALIZACIÓN
4. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN
5. LOCALIDAD Y ENTORNO
6. SUPERFICIES
7. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN
8. DESCRIPCIÓN URBANISTICA
9. REGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN
10. ANALISIS DEL MERCADO
11. DATOS Y CÁLCULOS DE LOS VALORES TÉCNICOS
12. VALOR DE TASACIÓN
13. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
14. OBSERVACIONES
15. FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS
ANEXOS
I. FICHA CATASTRAL
II. FOTOGRAFÍA
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MEMORIA
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ARQUITECTO TÉCNICO
COLEGIADO 660 DE COAATIE ALBACETE
1. TASADOR
NOMBRE: JOSÉ IGNACIO MIÑANO DOCÓN
TITULACIÓN: ARQUITECTO TÉCNICO
COLEGIADO: Nº 660 DEL COLEGIO OFICIAL DE APAREJADORES Y ARQUITECTOS TÉCNICOS DE ALBACETE
DIRECCIÓN: C/ GRAN VÍA, 63 – 5ºB 02400 HELLÍN (ALBACETE)
2. SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD
SOLICITANTE
D. JACOBO RODRIGUEZ PALACIOS con D.N.I.: 53.147.939-E
FINALIDAD
Determinar el valor real de mercado del inmueble para su aportación a la compra venta de la vivienda.
La presente tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Orden de ECO/805/203, de 27 de Marzo, sobre
normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en
el BOE del 9 de Abril de 2003. Revisada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E del 17 de
octubre de 2007.
3. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
DESCRIPCION DEL INMUEBLE
Vivienda individual dentro de un bloque de viviendas en el casco urbano de Elche de la Sierra, situado en planta baja y
primera sin ascensor.
ESTADO DEL INMUEBLE
Terminado (en MUY MAL estado de conservación).
DIRECCIÓN
C/ QUINTO PASO, Nº 6 - 02430 ELCHE DE LA SIERRA (Albacete).
LINDEROS
Frente: Calle Quinto Paso, nº 6.
Derecha: C/ Quinto Paso, nº 8.
Izquierda: C/ Quinto Paso, nº 6.
Fondo: Patio viv, c/ Quinto Paso nº 10.
MUNICIPIO
02430 ELCHE DE LA SIERRA Provincia: ALBACETE Comunidad Autónoma: CASTILLA-LA MANCHA
DATOS CATASTRALES.
CL. QUINTO PASO. 6.
02430 ELCHE DE LA SIERRA (ALBACETE).
Clase: Urbano.
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Uso Principal: Residencial.
Superficie Construida: 194 m2
Año de Construcción: 1945
Superficie de Parcela: Grafica. 176 m2
Destinada a vivienda: 120 m2
Destinada Almacén: 74 m2
Referencia Catastral: 3163006WH8536S0001SB
4. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN
COMPROBACIONES REALIZADAS
Adecuación Planeamiento urbanístico vigente.
Estado de ocupación del inmueble, uso y explotación
Estado de conservación.
No procedimiento de expropiación.
No Plan o Proyecto de expropiación.
No Resolución Administrativa que implique expropiación.
No incoado expediente que implique expropiación.
Correspondencia con finca catastral.
Régimen protección pública.
DOCUMENTACIÓN UTILIZADA
Reportaje fotográfico.
Documentación catastral
5. LOCALIDAD Y ENTORNO
LOCALIDAD
TIPO DE NÚCLEO
Se trata de un núcleo urbano perteneciente a la Comarca de la Sierra del Segura.
OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTA
La actividad dominante de la población es servicios, con el sector Turístico.
POBLACIÓN
Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2.018, la población posee 3.624 habitantes de derecho. La
tendencia, respecto al padrón de 2.017 (3.666 habitantes), es: Decreciente.
EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓN
La tendencia de la población durante los últimos años ha sido Decreciente, y en la actualidad está en disminuyendo.
ENTORNO
DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOS
Zona urbana ubicada en zona de vivienda unifamiliar de Baja densidad en el casco antiguo de Elche de la Sierra.
La ordenación urbanística se basa, fundamentalmente, en viviendas adosadas, planta Baja más una altura. En algún caso
puntal dos alturas.
Las calidades de las edificaciones del entorno son de nivel Bajo.
La antigüedad de las viviendas es Alta, teniendo una media de antigüedad de 70 a 80 años. Años de construcción medio
1940.
El nivel de renta de los habitantes del entorno es Bajo.
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CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA
Dispone de todo tipo de infraestructuras, en un grado de desarrollo deficiente y en estado muy malo de conservación.
EQUIPAMIENTO
El equipamiento comercial es Insuficiente, disperso por el municipio. El equipamiento escolar Insuficiente. Los centros
sanitarios No cubren las necesidades de la población, son cubiertos por el Hospital de Hellín y con insuficientes
instalaciones lúdicas.
COMUNICACIONES
El acceso a la vivienda es por calles estrechas con poca accesibilidad y sin posibilidad de aparcamiento de vehículos.
6. SUPERFICIES
SUPERFICIES
Medida: 120 m2 de Vivienda y 74 m2 de Almacén Catastral: 194,00 m2 Adoptada: 120,00 m2
7. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN
DESCRIPCIÓN DEL EDIFICIO
La edificación está compuesta por una vivienda adosada de dos plantas sobre rasante (Baja + Una) a la cual se accede
desde el acceso independiente desde la C/ Quinto Paso nº 6.
INFRAESTRUCTURAS
INFRAESTRUCTURAS INTERIORES.
Las instalaciones se encuentran en pésimas condiciones, no cumpliendo con la normativa actual.
Instalación de Agua. En plomo, deficiente.
Instalación Agua Caliente Sanitaria, no posee.
Instalación Eléctrica, Muy deficiente, limitado a punto de Iluminación, solamente. Sin Cuadro eléctrico de
Protecciones.
Instalación de Saneamiento, Deficiente.
Instalación de Gas, No posee.
Instalación de Calefacción. No posee.
Instalación de Climatización. No Posee.
DISTRIBUCIÓN
Planta Baja: Entrada, Salón-Comedor, Cocina, Aseo, Almacén y Trastero.
Planta Primera: Dormitorio, Distribuidor, Almacén.
SUPERFICIES (m²)
Construido Construido Superficie
USO CONSIDERADO Catastral Adoptada
Vivienda 120 m2 105 m2
Almacén 74 m2 60 m2
CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS
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Cimentación: Sin Cimentación, Ejecución sobre Piedra.
Estructura: Muros de piedra con forjados unidireccionales de Palos de madera y cañizo.
Fachada: Enfoscado de cemento con pintura plástica pétrea de exteriores.
Cubierta: Inclinada con teja mixta.
Cerramientos: Ladrillo cerámico HD y enfoscado con mortero (exterior) y enlucido de yeso (interior).
TERMINACIONES
PLANTA BAJA SUELOS PAREDES TECHOS
Entrada Baldosa de barro Enlucido de yeso Enlucido de yeso
Salón-Comedor Baldosa de barro Enfoscado de cemento Enlucido de yeso
Cocina Baldosa de barro Enfoscado de cemento Falso techo de escayola
Aseo Baldosa de barro Alicatado de azulejo Falso techo de escayola
Almacén Baldosa de Barro Enfoscado de cemento Falso techo de escayola
PLANTA PRIMERA SUELOS PAREDES TECHOS
Dormitorio 1 Baldosa de Barro Enlucido de yeso Enlucido de yeso
Dormitorio 2 Baldosa de Barro Enlucido de yeso Enlucido de yeso
Baño Baldosa de Barro Alicatado de Azulejo Falso techo de escayola
CARPINTERÍA EXTERIOR
Ventanas de Madera con cristal sencillo. De la época 1945.
CARPINTERÍA INTERIOR
Puertas de madera de la época. 1945.
INSTALACIONES ESPECÍFICAS
Las instalaciones que encontramos en la vivienda son:
No se encuentran INSTALACIONES. Las Instalaciones que tenemos en la vivienda no pueden ser utilizadas, todas
tienen que ser Actualizadas.
▪ Instalación de fontanería, TUBERIA DE PLOMO, para retirar. ( están provocando Humedades y filtraciones)
▪ Instalación eléctrica, Para retirar, No está cumpliendo normativa, sin protecciones CGP.
▪ Saneamiento conectado a la red general municipal. Para Retirar. ( están provocando Humedades y
filtraciones)
SITUACIÓN ACTUAL
La vivienda se encuentra en pésimas condiciones, no concebida para el Uso de Vivienda.
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ANTIGUEDAD
USO CONSIDERADO AÑO CONSTRUCCIÓN AÑO REHABILITACIÓN Uso Principal / Vida Útil
Vivienda 1945 ---- Residencial / 0 años
Almacen 1945 ---- trastero / 0 años
8. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA
PLANEAMIENTO VIGENTE.
Uso Vivienda en área consolidada conforme a la normativa. Edificio dentro de ordenanzas según el Plan de Ordenación
Municipal para el término municipal de Elche de la Sierra.
ORDENANZA APLICABLE.
La vivienda se encuentra emplazada en la Zona de Vivienda Unifamiliar de Baja Densidad.
9. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN
PROTECCION
La vivienda se encuentra sin régimen de protección.
OCUPACION
La vivienda se encuentra desocupada.
CARGAS
La vivienda no dispone de cargas, según indicaciones del Comprador.
10. ANÁLISIS DE MERCADO
OFERTA
Vivienda ubicada en zona de casco en el interior del municipio.
Zona con ofertas de mercado secundario, con nivel de renta bajo. El mercado inmobiliario en la zona se caracteriza por
el aumento de la oferta en viviendas segunda mano, en estado ruinoso, motivado por la despoblación de la zona debido
al envejecimiento de la población predominante en el barrio y el traslado de vecinos a zonas de expansión de la ciudad.
Se han detectado ofertas de viviendas de superficies similares, con precios que no sobrepasar los 35.000 €.
DEMANDA
Nivel de demanda es bajo por la ubicación del inmueble, situado en una zona algo depreciada por el entorno y degradado
en cuanto a infraestructuras urbanas.
INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILER
Los precios de venta en la actualidad tienen un amplio espectro, oscilando entre 150 €/m² hasta los 340 €/m² de precio,
dependiendo de las ubicaciones de las viviendas, de su antigüedad y estado conservación.
EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓN
La actual situación de crisis del mercado inmobiliario y de coyuntura económica, ha hecho los precios de venta de
viviendas similares hayan descendido en los últimos meses. Se prevé leves modificaciones a la baja en los próximos
meses, que serán más acusadas si la situación se prolonga mucho en el tiempo.
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11. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS
CÁLCULO DE REPERCUSIÓN €/m2
CALCULO DE REPERCUSION DEL SUELO POR METODO RESIDUAL ESTÁTICO ABREVIADO NORMATIVA
F = VM x (1-b) – Ci
VM = Valor de Mercado a nuevo de la zona.
b= Margen de beneficio del promotor.
Ci = Costes de construcción y otros gastos necesarios considerados.
V.M. C.C. G.N. G.P. G.F. B.P. REPERC.
Uso Considerado
(€/m2) (€/m2) (€/m2) (€/m2) (€/m2) (%) (€/m2)
Vivienda 800,00 500,00 65,00 48,00 40,00 10,00 67,00
V.M.: Valor de mercado a nuevo
C.C.: Coste de construcción
G.N.: Gastos necesarios
G.P.: Gastos de la promoción
G.F.: Gastos financieros
B.P.: Beneficio del promotor
REPERC.: Repercusión de suelo
CÁLCULO DEL VALOR DE REPOSICIÓN NETO (VR) €/m2
MÉTODO DEL COSTE DE REPOSICIÓN NETO
REPERC. (1) Coste de Gastos
Uso Considerado %Df+fu (2) VRBf/VRN
(€/m2) Construcción Necesarios
Vivienda 67,00 500,00 65,00 25,00 429,75
(1) Repercusión del suelo obtenida a través del Método Residual Estático Abreviado Normativa.
(2) % Depreciación Física + Depreciación Funcional
MÉTODO DE COMPARACIÓN
COMPARABLES (€/m²)
Valor de Venta Valor unitario Coeficiente Valor unitario
Dirección Ref. Tipología V/O m2
(€) (€/m2) Homog. Homog.
C/ QUINTO PASO T01 CASA O 110 38000 345,00 0,85 293,63
Calle Estrella T02 CASA O 160 36100 225,,62 0,85 191,78
Calle Pera T03 CASA O 43 26100 606,97 0,76 461,30
C PEÑARUBIA T04 CASA O 140 24000 171,42 0,85 145,71
Travesia Viejo T05 CASA O 110 23000 209,09 0,85 177,72
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PRECIO HOMOGENEIZADO UNITARIO (€/m2) 254,03
CRITERIOS DE HOMOGENEIZACIÓN
Concepto T01 T02 T03 T04 T05 T06
Entorno 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Calidad de la Vivienda 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Conservación 0,90 0,90 0,80 0,90 0,90 0,9
Superficie 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05
Factor de negociación 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90
VALOR DE MERCADO €/m2
METODO DE COMPARACIÓN
Valor Homogeneizado Valor de Mercado
Uso Considerado Ke
(€/m2) (€/m2)
Vivienda 254,03 0,50 127,01
Trastero 254,03 0,50 127,01
(Ke): Se aplicará, en su caso, un coeficiente individualizado distinto de uno por cada elemento atendiendo a su situación,
conservación, así como su adecuación al uso al que está destinado, respecto al resto del edificio, en nuestro caso
aplicaremos un Ke de 0,50 para Construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las
normales condiciones de habitabilidad y estabilidad, Ke de 0,50 para el el uso de almacén y Ke de 0,30 para el uso de
garaje.
12. VALOR DE LA TASACIÓN
Superficie V. Adoptado V. Unidad V. Agrupación
Uso Considerado Método Utilizado
(m2) (€/m2) (€) (€)
Vivienda Método de Comparación 120,00 127,01 15.241,80 15.241,80
Trastero Método de Comparación 74,00 127,01 9.399,11 9.399,11
VALOR TOTAL DE LA EDIFICACIÓN 24.640,91
Asciende el precio de la valoración a la expresada cantidad de VEINTICUATRO MIL SEISCIENTOS CUARENTA EUROS
CON NOVENTA Y UN CENTIMOS.
13. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
CONDICIONANTES
LA VIVIENDA SE ENCUENTRA EN PESIMAS CONDICIONES, LA CUBIERTA ESTA EJECUTADA CON PALOS Y
CAÑIZO, DONDE SE ENCUENTRAN DIFERENTES GOTERAS.
Los muros de contención están afectados al 80% por humedad.
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ADVERTENCIA
El valor de la tasación se ha calculado con un estado de conservación DEFICIENTE de la vivienda.
Dicha Construcción precisa reparación de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de
habitabilidad y estabilidad.
Sustitución de Cubierta.
Saneamiento y refuerzo en el 80% de los muros de contención.
Ejecución desde Cero de todas las Instalaciones de Vivienda.
Cambio de toda la Carpintería, tanto interior como exterior.
14. OBSERVACIONES
Vivienda no apta para uso Residencial.
15. FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS
El presente informe consta de 12 páginas.
Fecha límite de validez: 25 de Noviembre de 2.021.
El inmueble ha sido visitado por última vez el 22 de Noviembre de 2.021.
En Hellín, a 25 de Noviembre de 2.021
Fdo: José Ignacio Miñano Docón
ARQUITECTO TÉCNICO
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ANEXO I: FICHA CATASTRAL.
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JOSE IGNACIO MIÑANO DOCÓN
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ANEXO II: FOTOGRAFÍA
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JOSE IGNACIO MIÑANO DOCÓN
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FACHADA CALLE QUINTO PASO
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