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Título: Importancia del estudio de títulos

Autor: Alterini, Jorge Horacio
Publicado en: Gaceta del Notariado 88, 01/01/1982, 1
Cita: TR LALEY AR/DOC/486/2012
(*)

Ustedes conocen probablemente mejor que yo, que es una investigación de títulos y como se hace. Por ello,
voy a guardar silencio sobre esos temas para no incurrir en errores que ustedes captarían rápidamente. El
enfoque va a apuntar a otro aspecto, el de la trascendencia de la investigación de títulos, que se conecta con algo
más general todavía, la trascendencia de la función notarial. Algunas de las palabras que pronunciaré aquí,
halagarán el oído de los escribanos, porque habrá coincidencia de principios, otras no lo sé, pero es indudable
que el tema de la investigación de títulos ha renovado su vigencia con motivo de la Reunión Notarial que tuvo
como sede la Provincia de Santa Fe el año pasado y de las XVIII Jornadas Notariales Argentinas celebradas en
Salta.
Los organizadores de la XVIII Jornadas Notariales programaron para su clausura una Mesa Redonda en
torno de sus conclusiones, con la idea de agregar una nota nueva, no necesariamente mejor, pero sí distinta a las
de las Jornadas anteriores, a la que asistieron como panelistas invitados el Dr. Augusto César Belluscio, el Dr.
Atilio Aníbal Alterini y el que les habla. En aquella oportunidad tuve que emitir opinión, entre otros temas,
acerca de la investigación de títulos, con el debido respeto que merecen las recomendaciones de los Congresos
Notariales, pero observándolas desde afuera, un poco como quien percibe los problemas del notariado, pero
puede alejarse de ellos y acaso verlos en algunos planos con mayor claridad. Cuando efectué esa exposición
estaba impactado porque los Colegios de Escribanos del país, menos los de Santa Fe y de Tucumán, en gran
medida habían desalentado la investigación de títulos. Les confieso que expresaba mis ideas con mucha
convicción interna, pero sin la pretensión de despertar adhesiones entre quienes me oían, porque creía que había
una abrumadora mayoría en sentido negativo respecto de los criterios que sostengo como autor por lo menos
desde 1971. Estaba descreído del eco que podrían tener las palabras, pero ocurrió lo que me ha pasado pocas
veces, en este caminar por el país disertando, que el auditorio me interrumpiera reiteradamente con aplausos,
hasta de un colorido que realmente me conmovió, e iba subiendo el tono y entusiasmándome, poniéndole más
vibración que el que suelo ponerle a mis palabras. Había llegado a algunas conclusiones que los señores notarios
compartían plenamente, pero como no sabían que las compartían, probablemente emitieron su voto en favor del
dictamen mayoritario que miraba con cierto disfavor la investigación de títulos. Por cierto, que todos los
panelistas de esa Mesa Redonda, siguiendo el criterio tradicional civilista, que es también el criterio
jurisprudencial dominante, dieron toda su relevancia a la investigación de títulos. Ese fue mi reencuentro, casi
10 años después, con el tema de la investigación de títulos, que entendía era claro hace ya 10 años, que me creó
dudas ante esa circunstancial mayoría contraria y que retomo hoy.
Señores, Vélez lo ha investido al notario de una importancia especialmente significativa. No debemos
olvidar que nuestro Codificador adopta como apotegma la necesidad de la instrumentación por escritura pública
para las titulaciones que hagan a la constitución, transmisión, modificación o pérdida de derechos reales sobre
inmuebles, como lo dice con toda claridad en el artículo 1.184 inciso 1° de su Código Civil. Antes de la ley
17.711 el art. 1184 acompañaba esa proclama con la sanción de que cabía "la pena de nulidad" de no respetarse
la exigencia de la escritura pública, ese párrafo ha desaparecido después de la Reforma de la ley 17.711, lo que
ha provocado polémicas sobre el alcance de su supresión. Se discute si se le ha quitado relevancia a la escritura
pública, que como sostenía la doctrina tradicional era un requisito del contrato de compra y venta, pues no había
contrato de compra y venta sin escritura pública, o la ley les ha dado la razón a quienes sostenían que la
escritura interesaba únicamente para la transmisión de los derechos reales. La traviesa reforma en verdad no ha
modificado, más allá de que pudo haberlo querido, la construcción tradicional sobre la importancia de la
escritura pública, no sólo para conformar el derecho real sino incluso como conformadora del contrato de
compraventa. Probablemente aquí se asista a un supuesto en el cual sin fundamento suficiente se pretende
abandonar una construcción firmemente sostenida hasta entonces dentro y fuera del notariado. Adviertan que
antes de la reforma del art. 1184 la concepción mayoritaria coincidía en que no había contrato de compra y
venta sin escritura pública y la conclusión no debe variar porque la supresión del párrafo indicado carece de
trascendencia ante argumentos extraídos del derecho positivo que me parecen muy convincentes. Si bien del
texto vigente del art. 1184 se suprimió la sanción de nulidad, esa sanción de nulidad subsiste en otros varios
artículos que llevan inexorablemente a esa consecuencia. Vamos a pensar en ellos, el art. 1183, que es el previo
al que ha sufrido, e insisto sufrido, la supresión del párrafo, nos dice que cuando se exige una forma
instrumental determinada, a esa forma instrumental determinada hay que sujetarse. Si el art. 1184 exige una
forma instrumental determinada: la escritura pública y si cuando no se cumple la forma instrumental según el

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art. 1184 cabe la nulidad, no puede dudarse que incumplida la imposición de escritura pública corresponde la
nulidad. El art. 975 dice que cuando se exige una forma escrita determinada y no se la respeta, cabe la nulidad, y
el art. 1184 exige la escritura pública. Los arts. 976 y 978 afirman que si se requiere instrumento público —la
escritura pública es una modalidad de instrumento público— y no se cumple la exigencia del legislador, cuadra
la nulidad. A su vez, el art. 977 prevé que si se exige una clase de instrumento público, en el caso escritura
pública, y no se la respeta: nulidad. 0 sea que más allá de la intención de la Reforma, no debemos adjudicarle
relevancia a la supresión del párrafo bajo pena de nulidad, porque el art. 1184 no era más que reiterativo de la
consecuencia inexorable que derivaba de incumplir la formalidad impuesta por el legislador. Hay más, el
artículo 1140 remite a las formas específicas de los contratos, por lo cual nos coloca de nuevo en el plexo
normativo que hemos ido detallando en cada una de sus normas: si no hay escritura pública no hay contrato de
compra y venta.
Lo expuesto, no quiere decir, porque tampoco debemos caer en excesos, que el boleto no sirva para nada,
que no sea nada, el boleto es sin duda un contrato, pero no es el contrato de compra y venta. Por ello tiene
mucha fuerza, es una realidad que ha creado este mundo tan complicado de hoy, que muchas veces impide
acceder directamente a la escritura pública, por las necesarias dilaciones; probablemente si el negocio pudiera
cristalizarse en escritura pública con mayor celeridad, diría que hay que prescindir del boleto porque ha traído
muchos problemas, pero seguramente eso sería difícil hoy. Hay que acercar a los contratantes, hay que atarlos,
para que no desanuden ese acercamiento negocial que va a culminar con la escritura pública. El boleto es
importante, es una promesa de venta, es un contrato que da lugar a una venta forzosa, enfatizo en esta idea muy
poco expuesta en la doctrina nacional, porque creo que fue la de Vélez, a poco que pensemos que el inciso 2°
del artículo 1324, texto que enuncia los supuestos de venta forzosa, indica como uno de ellos aquél en el cual
por una convención —el boleto es una convención— se le impone al propietario la obligación de vender una
cosa a persona determinada. Por el boleto una persona se obliga a vender una cosa a otra persona,
indudablemente para Vélez es un caso de venta forzosa. Por qué no decir entonces que el boleto de compra y
venta da lugar a una venta forzosa, aunque no es el contrato de compra y venta, idea que surge con toda nitidez
si buceamos en la fuente del art. 1324 inciso 2°, que es el artículo 1972, inciso 2° del Esbozo de Freitas. Freitas
en su artículo pone entre paréntesis otros a los cuáles reenvía; así aparece en el inciso 2° del artículo 1972, el
inciso 7° del artículo 1730, que es casi nuestro artículo 438 inciso 6°, y en ese artículo de Freitas, que es el
nuestro, aludiendo a los casos de absoluta necesidad de enajenar los objetos de la tutela, se dice que hay una
absoluta necesidad de enajenar cuando el antecesor del pupilo ha prometido hacerlo, con mayor razón habiendo
pagado todo o parte del precio, o habiendo entregado la posesión de la cosa ("tradición de hecho"). Señores, la
temática es la del boleto de compra y venta y si para el pupilo es obligatorio cumplir la obligación del antecesor,
"a fortiori" lo era para el antecesor, de allí la íntima conexión con la fuente citada del principio extraído de
Vélez de que el boleto de compra y venta es una promesa de venta que da lugar a una venta forzosa.
La argumentación desarrollada responde al objetivo de destacar que pese a que para el Código Civil la
función de la escritura Pública es muy importante, lentamente nos olvidamos de ello. Tan importante es la
escritura pública, que a pesar de que alejándose de la regla del art. 3128 sobre la forma de la escritura pública
para la convención hipotecaria, hay un artículo, el 3138, que permite constituir la hipoteca directamente ante el
registrador, o sea prescindir de la escritura pública, la comunidad siente la necesidad de la escritura pública, yo
no conozco casos en Argentina en los cuales se haya constituido hipoteca ante el registrador, prescindiendo de
la escritura, y si los hubiera serían muy pocos.
En este olvidarnos de la trascendencia de la escritura pública, primero se dice que no se requiere la escritura
pública para el contrato de compra y venta, ya que el boleto es el contrato de compra y venta, y luego se afirma
que si el poseedor adquirente mediante boleto es de buena fe, nace un dominio imperfecto; fíjense adonde
vamos llegando. Primero se presenta al boleto de compra como el contrato de compra y venta, pero para
transmitir el derecho real se impondría la escritura pública, después se da un paso más: boleto más posesión de
buena fe importa dominio imperfecto; entonces se llega a admitir la transmisión de derecho real sin escritura:
será un derecho real de dominio imperfecto, pero ya se habría transferido un derecho real. Aun quienes silencien
la significación de la escritura pública, deberían admitir en función de intérpretes del derecho positivo, que el
Código Civil es muy claro en la estrictez de esa exigencia.
Hasta es eludido un artículo tan claro como el inciso 6° del art. 1184, que exige escritura pública para las
cesiones de derechos hereditarios, por un criterio al que le parece bastante que la cesión de derechos
hereditarios, se practique en el expediente judicial. El escrito judicial es instrumento público, pero no es el tipo
de instrumento público que impuso el legislador.
Incluso algo que extrañamente no he visto sostenido en ambientes notariales, que me parece que surge del
propio artículo 1184 del Código en su inciso 7°. Ustedes saben, y esto normalmente no se controvierte, que se

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necesita que el apoderamiento sea por escritura pública para realizar la compraventa por escritura pública. Pero
la doctrina y la jurisprudencia admitieron que si lo que se quiere otorgar es un boleto de compra y venta ya no se
necesitaría escritura pública. Yo he dicho desde la jurisprudencia, que para mí el inciso 7° del art. 1184 es muy
claro, porque exige la escritura pública con relación a actos redactados o que deban redactarse en escritura
pública, y el contrato de compra y venta es un acto que debe redactarse en escritura pública, más allá de que sea
redactado o no. Tan es así que el artículo siguiente, el 1185, expresa que cuando se exige escritura pública y no
se cumplió con esa forma de instrumento público, y se firmó un instrumento privado, el instrumento privado da
derecho a reclamar la facción de la escritura pública. Ese efecto es con respecto a los contratos que debiéndose
ser hechos o redactados en instrumentos públicos no lo fueron; es la misma terminología del inciso 7° del 1184,
que lleva a pensar que hasta para los apoderamientos para otorgar boletos es menester escritura pública.
Vélez Sarsfield ubica a la función notarial en piano muy significativo, pero con la contrapartida de la
responsabilidad civil.
El estudio de títulos es un tema emplazado dentro de la trascendencia de la escritura pública, dentro de la
trascendencia de la función notarial, dentro de las implicancias de la responsabilidad del notario. En derredor de
estos problemas surge otra polémica, si el escribano es o no un funcionario público, lo que asume proyecciones
para definir criterios en materia de investigación de títulos. He tomado partido acerca de esta cuestión desde la
Sala "C" de la Cámara Civil de la Capital Federal el 5 de noviembre de 1976, en el juicio de responsabilidad
civil caratulado "Quiroga c/Viale", promovido porque el notario demandado no había inscripto algunas
hipotecas en el Registro y en consecuencia esas hipotecas resultaron inoponibles a terceros interesados de buena
fe. Nuestro Vélez es bastante vacilante en este aspecto, en el artículo 973 parece hablar del escribano público y
del oficial público en sentido alternativo. En otros textos, como el inciso 2° del artículo 979 o el 1004 la
alternativa es escribano público o funcionario público y en otros todavía, como el inciso 1° del artículo 979, o el
artículo 997, parece colocar a los escribanos entre los funcionarios públicos: escribano y otros funcionarios
públicos.
Participo de la tesis que triunfó en el Primer Congreso Internacio-nal del Notariado Latino, celebrado en
1948, que afirma que el escribano público no es funcionario público, es ante todo un profesional del derecho,
pero no un simple profesional del derecho, es un profesional del derecho que ejercita una función pública. Esta
concepción que quedó plasmada en el fallo citado y que tiene robusto apoyo doctrinal, es sostenida por el gran
administrativista don Rafael Bielsa, quien descarta que el notario sea un funcionario público; con no menos
énfasis, también por Díaz de Guijarro y Martínez Segovia. Para Ignacio M. Allende es claro que se trata de un
profesional del derecho. Para el profesor italiano Adriano de Cupis es un profesional del derecho, pero investido
de una función pública, como diría nuestro Villalba Welsh, el escribano público ejercita algo así como una
concesión de servicio público, y tiene razón, porque el concesionario de un servicio público puede ejercer una
actividad pública, pues como lo puntualiza Bielsa, puede ser que un concesionario de un servicio público
ejercite una función pública y no se trata de un funcionario. En definitiva, el notario es un profesional del
derecho, que ejercita una trascendente función pública. ¿Cuál es el encuadramiento de la responsabilidad del
notario?; si fuera funcionario público como sostiene una nutrida doctrina civilista y algunos fallos, seguramente
andaríamos por los caminos de la responsabilidad extracontractual, porque los funcionarios públicos son
ubicados por el artículo 1112 del Código Civil en ese ámbito de responsabilidad. Debemos partir de que se trata
de un profesional del derecho que ejercita una función pública y manejarnos con un esquema de raíz
contractualista nítido, no contractualista vacilante, porque algunos desdoblan en la función notarial el aspecto
fedatario, que dicen que es un reflejo del funcionario público que puede llevar a la responsabilidad
extracontractual, y el otro aspecto unido a la labración de las escrituras, donde nos saldríamos del funcionario
público y allí sí admiten que habría un contrato entre los clientes y el notario. Advierto siempre en la
responsabilidad del escribano público un andamiaje de tipo contractual, como lo veía Carlos A. Pelosi, como lo
vió la doctrina civilista a la manera de Bustamante Alsina, de Atilio Alterini, de López Cabana de Ameal. Este
emplazamiento del escribano público en el ámbito de la responsabilidad contractual, no lo substrae del
cumplimiento de algunas obligaciones legales, expresas o implícitas. El notario queda ligado con sus clientes y
aún con la otra parte por un contrato, porque es ilógico que contrate con el cliente y no contrate con la otra parte
tratándose de la misma operación negocial; como refieren los hermanos Mazeaud: si es contrato lo es para las
dos partes. Este contrato del escribano con su cliente supone el plexo de obligaciones que nacen de la ley; el
mismo Carlos A. Pelosi hablaba de una responsabilidad contractual-legal, con citas de prestigiosos formadores
del derecho notarial hispano.
El contrato con el notario genera para las partes diversas responsabilidades; dentro de las responsabilidades
nacidas para el escribano están la que les impone la ley, por ello la responsabilidad es contractual-legal, y entre
esas responsabilidades legales atadas a su responsabilidad contractual está la de estudiar títulos. Es verdad que

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no hay ningún artículo del Código Civil que rotundamente diga que el notario debe investigar los títulos, sin
perjuicio de que aparezcan en leyes orgánicas notariales, textos que expresa o implícitamente derivan en esa
conclusión.
Yo siempre he pensado que hay directivas en el Código Civil que sustentan la obligación del estudio de
títulos; así el art. 902 dispone que cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y diligencia mayor será la
responsabilidad que resulte de las consecuencias posibles de los hechos. Acaso no es máxima la responsabilidad
que este profesional en ejercicio de una función pública asume como cristalizador de la forma con la cual la ley
quiere brindarle seguridad a la comunidad. También el art. 909 del Código, donde aletea la figura del buen
padre de familia romano, del hombre medio, nos dice que no debe exigirse a los contratantes condiciones
especiales para graduar su responsabilidad, pero hace la salvedad de los contratos que suponen una confianza
especial entre los contratantes, donde entonces sí, hay que ponderar las condiciones especiales de los agentes y
evidentemente hay una confianza especial hacia el escribano, de quienes acuden a la notaría para que les
otorgue seguridad jurídica. Desnaturalizar esto, importaría desnaturalizar las esencias mismas de la función
notarial.
Las obligaciones no tienen porqué ser expresas, pueden nacer implícitas de la ley, aún más, es paradójico
que se sostenga la inexistencia de la obligación del estudio de títulos y paralelamente se reconozca que tal
estudio configura un uso y costumbre repetido en la Argentina. Se olvida que en virtud del art. 17 del Cód.
Civil, ante el silencio de la ley —si es que existiera en este caso— el uso o costumbre puede tener fuerza
vinculante. Si el uso o costumbre es investigar títulos y la obligación de hacerlo no la encontramos en la ley ni
expresa ni implícitamente, la alumbraría la costumbre.
Uno de los argumentos en contra del estudio de títulos que más me sorprendió lo escuché en Salta y supe
que se expuso aquí también en Rosario; se dijo que no hace a la estirpe del notario latino investigar títulos y que
los que lo afirmamos estamos equivocados. El notario latino sería un señor que se preocupa de la matricidad,
pero el notario latino no se preocuparía por el estudio de títulos; idea que importaría una creación argentina.
Afortunadamente, entre algunos papeles, los pocos que había llevado a Salta, tenía fotocopias de algunos
trabajos muy expresivos a los que acudí en aquel momento, luego del impacto inicial por haber enseñado
durante muchos años de docencia universitaria que uno de los rasgos del notario latino era investigar títulos y
nos señalaban que estábamos equivocados, porque el notario latino nunca investigó títulos. Como me animaba y
me anima un convencimiento absoluto al respecto y abandonando mis hábitos como disertante, pedí y pido
permiso para leer algunas reflexiones que no son nuestras. Por ejemplo, este trabajo publicado en la Revista
Notarial, órgano del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N° 8181 muy interesante y que
tiene un título sugestivo: "La publicidad inmobiliaria en Francia" del notario Eduardo Martín, que obtuvo por
ese aporte el Premio al mejor trabajo presentado al XI Congreso Internacional del Notariado Latino celebrado
en Atenas. Hablar de la publicidad inmobiliaria en Francia es hacerlo en la cuna del notariado latino. Bajo el
acápite: "Rol del notario", puntualiza que "el notario controla la existencia del derecho" y que "una de las
misiones esenciales del notario es verificar los títulos de propiedad que fundan el derecho en la persona del
disponente. Todo acto de enajenación, total o parcial, inmediato o virtual, contiene a este efecto, un origen de la
propiedad. El notario relata las transmisiones sucesivas del inmueble durante los últimos treinta años. Ese lapso
corresponde al de la prescripción de todas las acciones, reales o personales (art. 2262 Código Civil francés). Es
menester 30 años para que el poseedor del inmueble pueda estar cubierto de una reinvidicación; por supuesto
siempre que la prescripción no haya sido suspendida o interrumpida. En la práctica se ignora ello limitándose a
los últimos 30 años". Es como reconocer que habría que investigar más, pero que el estudio de títulos se
retrotrae treinta años porque ya parece suficiente. Agrega: "El notario se esfuerza en verificar las causas de
evicción que afectan los títulos de propiedad, sea del actual titular del dominio o del antecesor. Investiga con
especial cuidado las donaciones, etc.... En fin, el notario debe constatar desde su origen las referencias de la
publicación del acto habiendo llegado al disponente propietario: el documento que él está encargado de
establecer no será admitido a la publicidad si no contiene esas referencias...". En mi cátedra de Derecho
Registral Comparado en la Universidad Notarial Argentina, he referido como me sorprendió al analizar el
Derecho Notarial y Registral francés que los notarios galos reclaman la reducción del término de la
prescripción, porque lo hacen básicamente por entender que con el plazo de treinta años se complica el estudio
de títulos. Hay una tendencia encaminada a reducir la prescripción de 30 a 20 años, para no investigar 30 años y
esto no es un invento argentino, es una realidad francesa. La interpretación expuesta del derecho francés no se
apoya en una opinión aislada, pues lo mismo aseveran obras clásicas como el Tratado de derecho civil de
Ripert-Boulanger; leemos allí: "Caso en que el notario no interviene más que como redactor del documento...
Con este objeto debe: 1°) Asegurarse de que el inmueble es susceptible de hipoteca —con citas de
jurisprudencia francesa— 2°) Verificar y establecer en la escritura el origen de la propiedad del inmueble —con
nuevas citas de jurisprudencia— 3°) Reunir y controlar todas las indicaciones que permitan establecer con
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precisión la situación hipotecaria del inmueble, tanto respecto del propietario actual, como respecto de los
propietarios precedentes —también con apoyo jurisprudencial— 4°) Hacer figurar en las escrituras los datos
exigidos por la ley sobre la garantía hipotecaria y sobre el crédito garantizado. Si el notario faltase a algunas de
estas obligaciones, su responsabilidad estaría comprometida. Es un caso típico de responsabilidad profesional".
Para ver hasta donde llegan los notarios franceses en materia de responsabilidad, leeré otras reflexiones de los
mismos autores: "Caso en que el notario ha negociado la constitución de la hipoteca. Si el notario ha vinculado a
las partes con miras a la celebración del contrato, asume nuevas obligaciones de naturaleza contractual.
Responde entonces, no sólo de la validez de la constitución de hipoteca, sino también de su eficacia. Debe, en
consecuencia, indemnizar al acreedor en caso de insuficiencia de la garantía". No puede olvidarse, entonces, que
existe una fuerte tradición latina, con el modelo del notariado francés, orientada hacia el estudio de títulos.
Hay quienes piensan que desde el 1° de julio de 1968, fecha en que empezó a regir la ley 17.711, no hay que
estudiar más los títulos y se fundan en el nuevo texto del art. 1051 del Código Civil. Según dicha norma: "Todos
los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser
propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del
poseedor actual", y el párrafo final introducido por la ley 17.711 deja a "salvo los derechos del tercer adquirente
de buena fe y a título oneroso sea el acto nulo o anulable". La intención es evidente, se busca proteger al
subadquirente de buena fe y título oneroso, cuando intermedia un acto nulo o anulable, por haberlo otorgado un
menor, o un loco, o quien lo hizo con la voluntad viciada por error, por dolo o por violencia. El adquirente por
el acto nulo o anulable le transmite el inmueble a un tercer adquirente de buena fe y a título oneroso. La
protección legal se estructura en favor de ese subadquirente de buena fe y a título oneroso.
Se discute si la protección de los subadquirentes de buena fe importa implantar la fe pública, registral ¿Qué
es la fe pública registral? ¿Equivale como algunos dicen a que los Registros despierten cierta fe? Va de suyo,
que los Registros no sólo despiertan cierta fe, sino mucha fe. Lo saben importantes registradores aquí presentes
que han ejercitado la conducción de Registros santafesinos, como el escribano Catelli y el Dr. Krichmar.
La fe pública registral ni importa simplemente brindarles credibilidad a los Registros. Sabemos que en
principio, lo que exteriorizan los Registros debe entenderse ajustado a la verdad, si así no fuera ¿para qué
serviría el derecho registral? Si cada vez que el Registro emite una certificación se le solicitara que la
corroborase con la exhibición de los asientos, si no hubiera una apoyatura primaria en la certificación del
registrador, habría que cerrar los Registros. La fe pública registral es mucho más. La fe pública registral es la
confianza ciega en que lo que refleja el Registro es exacto en tanto se crea de buena fe en esa veracidad. Es lo
que se llama principio de exactitud en sentido estricto: el Registro se presume "iure et de iure" exacto en favor
de los subadquirentes de buena fe, para quienes lo que enuncia el Registro es exacto, aunque sea inexacto. Esa
es la fe pública registral.
Nosotros carecemos de la fe pública registral en sentido técnico. Por de pronto el artículo 4 de la Ley
Nacional Registral N° 17.801, regla que si el título llega al Registro con vicios, sigue con los vicios, aunque
permanezca en el Registro. Si jugamos con una "imagen plástica", el Registro no bautiza los títulos, si media
pecado original, no se purga aunque el título sea inscripto. Ya se conmueve la idea de fe pública registral, cómo
confiar ciegamente en que lo que expresa el Registro es exacto si el artículo 4° de la Ley nos dice: atención: que
es inexacto, es potencialmente inexacto, porque si viene un título con vicios, pese a que se lo publicite, sigue
con los vicios.
Aunque se debate acerca de si las facultades del registrador son más o menos extensas, son siempre
limitadas, ya controle solamente la exterioridad del título, o pueda ingresar en el fondo de él. Nosotros tenemos
una opinión definida, que dio contenido al fallo plenario de la Cámara Civil de la Capital que admitió las
facultades del registrador para controlar el cumplimiento o no del asentimiento conyugal que contempla el art.
1277 del Código Civil. El registrador puede penetrar en el fondo del acto, pero siempre que el fondo surja del
título, o sea que puede calificar todo lo que surja del título en lo formal o substancial. Sería condenarlo al
registrador a una actitud ridícula al hacerle inscribir, verbigracia, un acto societario en el que se indica su
vinculación con el contrabando. Evidentemente en ese ejemplo no está involucrada la forma del acto, sino el
fondo. Igualmente si del título surge que vende el inmueble un menor que actúa sin representante legal, el
registrador no debe inscribirlo definitivamente, aunque la capacidad se vincule con el fondo del acto. Claro está
que la falencia sustantiva debe surgir manifiesta del acto.
La interpretación mencionada es perfectamente sostenible en nuestra legislación registral, más que en
función del artículo 8, con apoyo en el artículo 9. El art. 9 de la Ley Nacional Registral puntualiza en su inciso
1° que el registrador debe repulsar los títulos cuando existe nulidad absoluta y manifiesta y agrega en el inciso
2° que si el vicio es subsanable debe inscribirlos provisionalmente. Si los vicios de forma son siempre de
nulidad absoluta y manifiesta, lo enseñan las doctrinas civil y notarial, quiere decir que el artículo 9 trata algo
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más que los vicios de forma, porque los vicios de forma encuadran en el inc. 1° del artículo 9, o sea que el
registrador puede calificar aspectos del acto que al no implicar nulidades absolutas y manifiestas, mal pueden
ser vicios de forma. Aún más, en el artículo 3 inc. c) se incluye entre los requisitos de los documentos
registrables el de servir inmediatamente de título al dominio, con lo cual se le impone al registrador analizar
aspectos substanciales del acto. Los excesos se neutralizan si se piensa que de todos modos el registrador debe
calificar ateniéndose exclusivamente al documento registrable y a los asientos.
Aunque el registrador tuviera las facultades expuestas, un poco mayores que las que admiten algunos
notarios, iguales que las que admiten otros en la línea de ideas del referido fallo plenario, las facultades del
registrador siempre tendrían un vallado insoslayable: no se puede salir del documento, ni de los asientos
registrables. Si el vicio, sea de forma o de fondo no es manifiesto, el registrador debe inscribir el documento y al
inscribirlo habrá un vicio en el Registro y el vicio no se saneará, porque por el artículo 4 la inscripción en el
Registro no sanea los vicios.
Si el Registro publicita títulos viciados, cómo se puede creer ciegamente que lo que dice el Registro es
exacto. Cómo va a ser el Registro "iure et de iure" exacto en favor de ciertos terceros dotados con una buena fe
tan fácil de alcanzar en principio, porque la buena fe se presume, no sólo porque lo afirman artículos claros del
Código Civil coma el 2362 o el 4008, sino porque siempre cabe presumirla, porque la probidad se presume. La
buena fe que custodia el art. 1051 es la buena fe diligente, la buena fe de quien no es culpable. ¿De dónde
extraemos ese concepto de buena fe?, de lo más afín a la buena fe del artículo 1051, que es la posesión de buena
fe. Se es poseedor de buena fe, cuando se cree sin duda alguna ser el legítimo poseedor de la cosa, pero esa
creencia errada debe estar fundada en un error de hecho excusable, o sea en un error de hecho no culpable,
porque ha habido razón para errar, como dice el art. 929; si el error de hecho es culpable, hay Mala fe. Quiere
decir que para la tutela del art. 1051 no tiene que haber culpa, y es culpable el subadquirente que crea
cándidamente en que el Registro es exacto, cuando él sabe o debe saber que no lo es, porque la ley se supone
conocida (arts. 20 y 923 del Código Civil). Hay una negligencia y la ley no protege al negligente.
Vélez Sársfield tuvo en sus miras la investigación de títulos, lo revela su nota al tratar la "cancelación" de
las hipotecas, donde alude a la "genealogía" de los títulos, a la necesidad de su pureza y porque no la había
todavía, era una de las razones que lo mostraron escéptico sobre los Registros de la Propiedad. Es que en la
mente de Vélez estaba la genealogía de los títulos, tan unida al estudio de títulos, hecho por quien debe hacerlo,
que es el notario.
Si los asientos registrales no son necesariamente exactos, si la buena fe del art. 1051 debe ser diligente, el
adquirente debe apoyarse en el estudio de títulos. Alguien tiene que estudiar los títulos, o lo hace el notario o lo
hace algún otro profesional.
Como lo señala el Dr. Marcelo W. Miranda en su muy buen trabajo sobre el derecho estadounidense, o en
general anglo sajón, publicado en la Revista Notarial del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires
N° 814, glosando la opinión de Kratovil, uno de los máximos estudiosos del derecho anglosajón, cuatro son los
sistemas en materia de títulos en el derecho estadounidense. Uno de ellos es el sistema "abstract and opinion",
consistente en el estudio de títulos efectuado por el "abstracter", que es un abogado o una empresa que relaciona
los títulos y luego la "opinión", o dictamen que hace un abogado sobre el valor de esos títulos.
Otro sistema es el del "Certificado de títulos", que prescinde de la etapa del "abstracter" y va directamente al
dictamen sobre la titulación hecho también por un abogado.
En el sistema del "seguro de títulos" el estudio lo hacen las compañías aseguradoras, para poder asegurar
contra los riesgos en la titulación. Acá el eje está en la investigación de la compañía aseguradora, y si no
investiga suficientemente responderá por los defectos en la titulación.
Finalmente, en la órbita del sistema Torrens, la investigación fundamentalmente la hace el Estado a través
de sus órganos, básicamente el registrador, porque allí cuando hay una transmisión de títulos, el Estado
readquiere el título viejo y otorga un nuevo título con la pertinente garantía de pureza.
Señores, siempre alguien investiga o alguien garantiza. No puede ser que nadie investigue, ni nadie
garantice. Si no investiga el notario, no vaya a ser que lo haga algún otro profesional invocando evidentes
razones de bien común, o que alguien proponga el seguro de títulos. Está en juego hasta el mismo destino de la
profesión notarial.
Aún colocándonos en la postura de quienes piensan que no hay que investigar títulos para alcanzar la buena
fe del subadquirente, creo que la conclusión poco incidiría en la suerte de la investigación de títulos. Porque
aunque no hubiera que investigar títulos para que el subadquirente del 1051 fuera de buena fe, esto trascendería
de la prospectiva de la investigación de títulos.

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 Documento

Todo depende de como se visualice la función del notario, si como activo custodio de la perfección del
título, o en actitud estática. Yo veo al notario, con perspectiva hacia el bien común, en actitud dinámica; ese es
el lugar que le ha dado la comunidad a ese profesional del derecho al investirlo del ejercicio de una función
pública.
Hay otra realidad que se clarifica cuando uno la ve desde afuera. Cada profesión ocupa un espacio en la
comunidad y los espacios que dejan unas profesiones, lógicamente los ocupan otras. No hay espacios libres, el
vacío podrá ser temporario, frente a la elasticidad y expansión que hay en los intereses comunitarios; el espacio
libre que deja una profesión la ocupa otra. Yo me interrogaría desde el ámbito notarial, si para su destino, más
allá de que exista la obligación de investigar títulos o no, más allá de que haga o no a la buena fe del
subadquirente, interesa o no investigar títulos, o es preferible dejar espacios libres.
En una visión futurológica alguien ha vislumbrado al escribano sustituido por el registrador, o con otra
visión se podría ver al escribano sustituido en la investigación de títulos por el abogado, y no olviden que
pertenezco a cuerpos profesionales de abogados, ahora en suspenso por el ejercicio de la magistratura, pero lo
que pretendo, por encima de intereses sectoriales, es una visión objetiva del derecho positivo, una visión
sincera, una visión realista. Ese espacio libre también podría ocuparlo el agrimensor, con una catastración
eufórica, o ese espacio libre ocuparlo las compañías aseguradoras. Nuestra expresión de deseos, señores, es que
este espacio siga ocupado por los notarios, porque durante muchísimas décadas han demostrado lo eficaces que
son para purificar la titulación, porque por encima de todos, y no lo debemos olvidar, está el bien común de esta
comunidad nuestra.
(*) Disertación pronunciada en el Colegio de Escribanos de la Provincia de Santa Fe, 2ª Circ. el 26 de Junio
de 1981.

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