INTRODUCCIÓN A LOS

DESARROLLOS INMOBILIARIOS
 ¿QUÉ ES UN DESARROLLO
INMOBILIARIO?
ES LA CONSTRUCCIÓN DE UN PRODUCTO ARQUITÉCTONICO PARA SU POSTERIOR
COMERCIALIZACIÓN, PUEDE SER UNA CONSTRUCCION CON DESTINO DE VIVIENDA,
OFICINAS, INDUSTRIA, COMERCIO COMO TAMBIÉN UN CONJUNTO HABITACIONAL A NIVEL
URBANISTICO, LAS VARIANTES HOY SON CADA VEZ MÁS GRANDES.
 FIGURAS QUE INTERVIENEN EN UN
DESARROLLO INMOBILIARIO

✓ DESARROLLADOR O DEVELOPER

✓ ARQUITECTO, INGENIERO CIVIL O MAESTRO MAYOR DE OBRAS

✓ CONSTRUCTOR/CONTRATISTA O EMPRESA CONSTRUCTORA

 ¿QUÉ ES UN DESARROLLADOR?
✓ EL DESARROLLADOR ES UN EMPRESARIO Y COMO TAL COMPRA, VENDE, SE ENDEUDA,
ASUME RESPONSABILIDADES PATRIMONIALES Y SOBRE TODO GANA O PIERDE DINERO
EN FUNCIÓN DEL RESULTADO DE SU PROYECTO. SU PRINCIPAL MOTIVACIÓN ES LA
RENTABILIDAD Y LA VALORACIÓN DE SU EMPRESA.

✓ EL DESARROLLADOR NO ES ESPECIALISTA, EL SE ASESORARÁ CON CONSULTORES O

AGENTES PARA TENER UN ESTUDIO DEL MERCADO Y DE SU PROYECTO PERO ES QUIEN
VA A TERMINAR DE DEFINIR EL PRODUCTO.

✓ LUEGO DE QUE SUS ASESORES ANALICEN LOS COSTOS ES QUIEN SE ENCARGA DE

CONSEGUIR INVERSORES, PEDIR FINANCIACIÓN BANCARIA DE SER NECESARIO. EL
LUEGO RINDE CUENTAS ANTE ESTAS PERSONAS O ENTIDADES Y ES QUIEN REPARTE LAS
GANANCIAS QUE GENERE EL EMPRENDIMIENTO.
 ¿QUÉ HACE EL DESARROLLADOR?
EL DESARROLLISTA ES QUIEN LIDERA EL COMPLEJO PROCESO DE MATERIALIZACIÓN DEL
EMPRENDIMIENTO, ES QUIEN COORDINA LAS PARTES, ARBITRA ENTRE SUS INTERESES Y
RESUELVE LOS CONFLICTOS.
✓ ES QUIEN DECIDE QUÉ PRODUCTO HACER
✓ QUIEN TOMA CADA DECISIÓN DE COMPRA, DESDE EL TERRENO HASTA LOS INSUMOS Y
LA CONTRATACIÓN DE LAS DIFERENTES EMPRESAS CONSTRUCTORAS, INCLUYENDO LA
FORMA DE PAGO.
✓ ES QUIEN TOMA LAS DECISIONES DE VENTA: CUÁNDO VENDER, DE QUÉ FORMA
VENDER, A QUÉ PRECIO CERRAR CADA TRANSACCIÓN Y CONDICIONES DE
COMERCIALIZACIÓN CON EL CORREDOR Y CUÁNTO PAGARNOS POR NUESTROS
HONORARIOS INMOBILIARIOS.
✓ TOMA DECISIONES DE FINANCIAMIENTO, LA INCORPORACIÓN DE INVERSORES, CANJE
DE TERRENO POR METROS O PAGAR EN EFECTIVO AL VENDEDOR DEL LOTE
✓ ENDEUDAMIENTO BANCARIO, PREVENTAS CON PRECIOS Y FECHAS DE LANZAMIENTO
✓ PAGO CON METROS A LOS DISTINTOS GREMIOS, PROVEEDORES O CORRALONES, ETC.
 ¿QUÉ HACE UN ARQUITECTO?
EL ARQUITECTO O PROFESIONAL HABILITADO A CONSTRUIR, YA SEA INGENIERO CIVIL O
MAESTRO MAYOR DE OBRAS PUEDE INVOLUCRARSE DE DISTINTAS MANERAS:

✓ EL PROFESIONAL COBRA POR CONTRATO SEGÚN TAREAS REALIZADAS AUNQUE

TAMBIEN PUEDE SER EL DESARROLLADOR
✓ EL ARQUITECTO COBRA HONORARIOS AUNQUE EL DESARROLLO SEA DESASTROSO Y NO
COBRA EXTRA SI LA COMERCIALIZACIÓN ES UN ÉXITO.
✓ EL PROFESIONAL TIENE VARIAS COMPETENCIAS QUE PUEDE HACERLAS TODAS AL
MISMO TIEMPO COMO TAMBIÉN PUEDE HACERLAS POR SEPARADO Y QUE DISTINTOS
PROFESIONALES INTERVENGAN EN ESAS TAREAS COMO POR EJEMPLO: ANTEPROYECTO,
DISEÑO DE PROYECTO, CONFECCIÓN DE PLANOS, TRAMITACIÓN Y FIRMA DE PLANOS,
DIRECCIÓN DE OBRA Y EJECUCIÓN DE OBRA.
* SIGNIFICA QUE PODEMOS TENER HASTA DOS O TRES ARQUITECTOS POR OBRA, POR UN
LADO EL PROFESIONAL QUE HIZO EL DISEÑO DEL PROYECTO Y POR OTRO EL QUE HACE
DIRECCIÓN DE OBRA, QUE NO SIEMPRE ES EL MISMO QUE FIRMÓ LOS PLANOS .
 ¿QUÉ HACE UN CONSTRUCTOR?
LA FIGURA DEL CONSTRUCTOR ES MUY VARIABLE Y ES UN ROL QUE SUELE SER
TERCERIZADO.

✓ EL CONSTRUCTOR Y/O EMPRESA CONSTRUCTORA SE ENCARGA DE LA EJECUCIÓN DE LA

OBRA, ES EL RESPONSABLE DE LA MANO DE OBRA, SIGNIFICA QUE ES QUIEN TRAE AL
PERSONAL DE OBRA, MAQUINARIAS Y/O MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN, NO SOLO LOS
OBREROS ENCARGADOS DE LA ALBAÑILERÍA SINO QUE ES QUIEN SUBCONTRATA A LOS
DISTINTOS RUBROS NECESARIOS COMO POR EJEMPLO INSTALACIONES, CARPINTERIA,
HORMIGON, DEMOLICIÓN, PINTURA, HERRERIA, REVESTIMIENTOS, ETC.
✓ EL CONSTRUCTOR PUEDE SER EL QUE SUBCONTRATE A LOS DISTINTOS GREMIOS, ES EL
QUE SE ENCARGA DE PAGARLES, ES EL QUE HACE UN SEGUIMIENTO DE TODA LA OBRA.
 ¿QUÉ HACE UN CONSTRUCTOR?
*EN LA OBRA PODEMOS TENER DOS DIRECTORES DE OBRA: POR UN LADO EL
RESPONSABLE CONSTRUCTOR, QUE PUEDE TENER SU PROPIO ARQUITECTO QUE HAGA EL
SEGUIMIENTO DE LA OBRA Y EL DIRECTOR DE OBRA QUE ES EL MATRICULADO
RESPONSABLE CIVIL DE LA CONSTRUCCIÓN Y QUIEN FIRMÓ EL PERMISO DE OBRA, ES
DECIR EL PLANO MUNICIPAL.

LA EMPRESA CONSTRUCTORA TIENE 3 GRANDES RESPONSABILIDADES QUE REPERCUTEN

DIRECTAMENTE EN LA COMERCIALIZACIÓN:

✓ LA CALIDAD DE EDIFICACIÓN ( TANTO DE LOS MATERIALES COMO DE LA MANO DE OBRA)

✓ LOS POSIBLES RETRASOS EN LOS PLAZOS DE EJECUCIÓN Y FINALIZACIÓN DE OBRA.
✓ LOS SOBRE-COSTOS O ADICIONALES POR TRABAJOS NO PREVISTOS ORIGINALMENTE

* PUEDEN INCORPORAR MENOS OPERARIOS DE LOS NECESARIOS, MATERIALES MÁS BARATOS,

MANO DE OBRA POCO CALIFICADA, EL PRESTIGIO DE LA DESARROLLADORA Y DEL PRODUCTO
FINAL QUE RECIBE NUESTRO CLIENTE COMPRADOR ESTÁ LAS MANOS DE LA CONSTRUCTORA.
 ¿CÓMO SE FINANCIAN LAS OBRAS?

• LO HABITUAL ES QUE LAS OBRAS SE LEVANTEN CON FONDOS DE TERCEROS

• A VECES SON LOS BANCOS, OTRAS VECES LAS PREVENTAS
• EN ESTOS ULTIMOS AÑOS LO MÁS COMÚN ES EL CANJE DE TERRENOS POR
METROS
• SOBRE TODO LA INCORPORACION DE INVERSORES
¿CÓMO FUNCIONA UN DESARROLLO
INMOBILIARIO?
PRIMERO DEBEMOS SABER QUIENES ACTÚAN EN UN EMPRENDIMIENTO EXITOSO:

✓ EL DESARROLLADOR
✓ UN ARQUITECTO
✓ UNA EMPRESA CONSTRUCTORA
✓ INVERSORES
✓ BANCO ( A VECES)
✓ CORREDOR INMOBILIARIO
✓ PROPIETARIO DEL TERRENO (QUE LO PUEDE APORTAR A CAMBIO DE METROS)
✓ COMPRADORES
✓ OTROS PROFESIONALES ( ESCRIBANOS, ABOGADOS, CONTADORES)
 ROMPECABEZAS INMOBILIARIO
AL ENTENDER CÓMO GANA DINERO CADA ACTOR DEL PROYECTO COMPRENDEREMOS UNO DE
LOS PRINCIPALES MOTIVANTES QUE DETERMINARÁN SU COMPORTAMIENTO FRENTE A LA
COMERCIALIZACIÓN Y SABREMOS COMO ACERCARNOS Y MANEJAR CADA SITUACIÓN.

✓ EL ARQUITECTO COBRA SUS HONORARIOS EN FUNCIÓN DE LA INVERSIÓN EN OBRA, RONDA EN

EL 10% DEL TOTAL DE COSTOS.
✓ EL CONSTRUCTOR SE QUEDA CON LA DIFERENCIA ENTRE SU COSTO Y LO QUE COBRA POR LA
EJECUCIÓN DE OBRA SEGÚN CANTIDAD DE METROS A CONSTRUIR Y TAREAS A REALIZAR.
✓ EL BANCO DEVENGA UNA TASA DE INTERES
✓ EL QUE APORTA EL TERRENO RECIBE SUS METROS (CONSTRUIDOS O FUTUROS)
✓ EL CORREDOR INMOBILIARIO UN PORCENTAJE DE LA VENTA
✓ COMPRADORES RECIBEN SUS METROS A TRAVÉS DEL BOLETO Y POSTERIOR POSESIÓN Y
ESCRITURA
✓ INVERSORES RECIBEN UNA RENTABILIDAD QUE DEPENDE SEGÚN PROYECTO
✓ EL DESARROLLADOR INTENTA QUE LE QUEDE ENTRE UN 25 Y UN 50% DE RENTABILIDAD
✓ PROFESIONALES (ESCRIBANOS, CONTADORES, ABOGADOS) COBRAN SUS RESPECTIVOS
HONORARIOS.
 CONCLUSIONES
EL PRECIO DE UN PRODUCTO FINAL, POR EJEMPLO UNA UNIDAD TERMINADA EN UN
EDIFICIO, SE DETERMINA POR EL COSTO DEL TERRENO, EL PRECIO DE LA
CONSTRUCCIÓN, Y EL BENEFICIO PRETENDIDO POR EL DESARROLLADOR.

EN CAMBIO EL PRODUCTO SIN TERMINAR O EN POZO SE UTILIZA PARA FINANCIAR LA

OBRA LA CUAL SE VENDE A UN PRECIO ACCESIBLE, QUE RONDA ENTRE UN 7 Y UN 20 %
MENOS QUE EL PRECIO DE LISTA DE UNO FINALIZADO.

LOS FACTORES A DOMINAR POR UN DESARROLLADOR SON SIEMPRE LOS MISMOS:

✓ DISPONIBILIDAD DE TIERRA
✓ COMPRADOR OBJETIVO
✓ POSIBILIDADES DEL COMPRADOR
✓ MODOS DE FINANCIACIÓN
✓ MARCOS LEGAL Y FINANCIERO
✓ MODELO DE TRABAJO
 REFRÁN DE LA CONSTRUCCIÓN
“HAY QUE VENDER CUANDO TODOS COMPRAN, Y COMPRAR CUANDO TODOS VENDEN,
HAY QUE ENTRAR CUANDO TODOS SALEN Y SALIR CUANDO TODOS ENTRAN Y ASÍ
SUCESIVAMENTE”.