95-C-16

CÁMARA DE LA CUARTA SECCIÓN DEL CENTRO: Santa Tecla, a las catorce horas y
cuarenta y cuatro minutos del día cinco de septiembre del año dos mil dieciséis.-
Por recibido el oficio número 1295, de fecha ocho de julio del año dos mil dieciséis,
remitido por el señor Juez de lo Civil de esta Ciudad, Yoalmo Antonio Herrera, junto con el
expediente del PROCESO DE INQUILINATO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO,
DESOCUPACIÓN DE INMUEBLE Y RECLAMO DE CÁNONES ADEUDADOS,
constando de cuarenta folios útiles, referencia 23-1-16, promovido por el abogado WILLIA1VI
ERNESTO ZETINO URBINA, como Apoderado del señor ALFREDO ARNOLDO B. CH.,
el contra de los señores MARIA DE LOS ANGELES H. L., y JOSE ARMANDO M. M., en
virtud de haberse interpuesto recurso de apelación, en contra del auto definitivo que declara la
Improponibilidad de la demanda.
I. ANALISIS SOBRE LA ADMISION DEL RECURSO:
En primer lugar, esta Cámara procede a examinar si el recurrente abogado ZETINO
URBINA, al interponer el recurso, cumple o no, con todos los requisitos que la ley señala, en ese
orden, se ha podido comprobar que el recurso fue presentado por el profesional antes
mencionado, quien se encuentra acreditado como procurador de la parte demandante señor
ALFREDO ARNOLDO B. CH., cumpliéndose así con lo dispuesto en el inciso primero del art.
501 CPCM., (Impugnabilidad Subjetiva); así mismo, se puede constatar que el recurso ha sido
interpuesto contra el auto definitivo que declara la Improponibilidad de la demanda, la cual el
legislador ha contemplado como apelable, de conformidad al art. 508 del CPCM.
(Impugnabilidad Objetiva); el recurrente alega que dicha resolución le causa agravio a su
representado; por el hecho de que el señor Juez a quo aplicó erróneamente los artículos 66 del
CPCM, 1074 C.C. y Art. 2 inc. 2° Cn. ; y, por último, se debe advertir que este recurso fue
interpuesto en tiempo, ya que la resolución impugnada, le fue dada a conocer a la impetrante el
día treinta de junio de dos mil dieciséis, tal como consta a fs. 31 p.p., y el recui so fue
presentado el día siete de julio de dos mil dieciséis, tal como consta de folios 37 p.p., e decir
dentro de los cinco días hábiles que la ley señala, cumpliéndose así con el Principio de
Oportunidad regulado en el primer inciso del art. 511 CPCM.
Como consecuencia de lo anterior, de conformidad a lo establecido en los Arts. 6 y 18
Cn., y 508 y 513 del Código Procesal Civil y Mercantil. ADMITESE EL RECURSO DE
APELACION planteado.
Realizado el examen de admisibilidad del recurso, se procede a resolver el fondo de la
cuestión sometida a juzgamiento, y en virtud de que el Juez a quo declaró Improponible la
demanda in limine litis, no hay parte demandada por lo que se OMITE la audiencia que ordena el
último inciso del art. 513 C )CM., ya que los puntos y cuestiones están planteados en el escrito de
apelación, y de conformidad con la parte final del inc. 1° del art. 514 CPCM., la parte apelante no
puede ampliar los motivos de su recurso.
II. AUTO DEFINITIVO IMPUGNADO
La parte dispositiva de la resolución recurrida, en lo esencial es del tenor literal siguiente:
"" Se advierte de la fotocopia certificada por notario, del testimonio de la escritura de propiedad
del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya terminación se pretende, que es
propiedad de los señores Alfredo Arnoldo B. Ch., y José Manuel D. P., en proindivisión y por
partes iguales, equivalentes a un cincuenta por ciento cada uno, y exclusivamente del señor B.
Ch., de lo que establece, que conforme al Art. 568 C., corresponde el dominio, uso, goce y demás
derechos reales y personales sobre dicho inmueble a ambos propietarios; por consiguiente, no
podía de manera unilateral, el señor B. Ch., arrendar dicho bien, ya que para hacerlo, era
necesario el consentimiento del otro propietario del inmueble. Además, el señor José Manuel D.
P., también debió facultar al licenciado Zetino Urbina, para el ejercicio de la presente acción
judicial, circunstancia que no ocurre en el proceso, porque el poder presentado únicamente ha
sido conferido por el señor B. Ch.; consecuentemente, por ser ambos señores, dueños en
proindivisión y por partes iguales, equivalentes a un cincuenta por ciento cada uno, del referido
inmueble, no se puede estimar, en virtud de lo que consta en el contrato, que solo se arrendo el
cincuenta por ciento del inmueble, correspondiente al señor B. Ch., para que dicho señor este
facultado legalmente para iniciar el presente proceso de forma individual, porque solo podría
accionar respecto de su propio derecho proindiviso, y no respecto del derecho correspondiente al
señor D. P., y no obstante, que el inciso segundo del Art. 1704 C.C., admite el arrendamiento de
cosa ajena, con la consecuencia legal provista, tal situación no consta en el texto del contrato, ni
en la parte expositiva de la demanda, para así ser estimada. En consecuencia, se tiene que dicho
profesional no está debidamente legitimado para actuar en el presente proceso, pues el Art. 66 del
CPCM establece: Tendrán legitimación para intervenir como parte en un proceso los titulares de
un derecho o interés legalmente reconocido en relación con la pretensión ", y siendo que el poder
con que actúa para ejercer la presente acción respecto del inmueble objeto del proceso, le fue
otorgado únicamente por el señor Alfredo Arnoldo B. Ch., uno de los dueños proindiviso del bien
objeto del proceso, mas no por el otro copropietario señor José Manuel D. P., dicho señor B. Ch.,
así como su abogado, no tienen interés ni facultades suficientes para entablar la acción. Advertido
el defecto de fondo que adolece la demanda presentada por el licenciado Zetino Urbina,
consistente en legitimidad activa insuficiente, al haber comparecido únicamente en calidad de
apoderado del señor Alfredo Arnoldo B. Ch., y no de ambos propietarios del inmueble objeto del
contrato, resulta improcedente conocer y decidir sobre la terminación de contrato de
arrendamiento, la desocupación de inmueble arrendado, por causa de mora, y la condena al pago
de cánones adeudados, en contra de los señores María de los Ángeles H. L., y José Armando M.
M.. En consecuencia de lo antes expuesto, y a lo que disponen los Art. 19, 66, 422 y 478 todos
del CPCM, se declara improponible la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, la
desocupación de inmueble por causa de mora y la condena al pago de cánones adeudados,
interpuesta por el licenciado William Ernesto Zetino Urbina, como apoderado general judicial del
señor Alfredo Arnoldo B. Ch., contra los señores María de los Ángeles H. L., y José Armando M.
M."".
Por el estado en que se encuentra el proceso, únicamente ha intervenido el abogado
WILLIAM ERNESTO ZETINO URBINA, en el carácter expresado, en este incidente como
parte apelante.
III. RECURSO DE APELACION.
El recurrente no estando de acuerdo con dicho auto que declara improponible la demanda,
interpuso recurso de apelación el cual, esencialmente establece lo siguiente: " III.
INFRACCION AL DERECHO DE ACCESO A LA JURISDICCION Art. 2 inciso 10 de la
Constitución. "Toda persona tiene derecho a la vida, a la integridad física y moral, a la libertad, a
la seguridad, al trabajo, a la propiedad y posesión, y a ser protegida en la conservación y defensa
de los mismos ". Sobre el derecho a la protección en la conservación y defensa de los derechos: "
Nuestra Constitución, acertadamente, desde su artículo 2 establece – haciendo una referencia
textual - una serie de derechos – individuales, si se quiere - consagrados a favor de la persona, es
decir, reconoce un catalogo de derechos - abierto y no cerrado- como fundamentales para la
existencia humana e integrantes de las esferas jurídica de las personas. Ahora bien, para que -
cales derechos dejen de ser un simple reconocimiento abstracto y se reduzcan a lo más esencial y
seguro, esto es, se aniden en zonas concretas, es también imperioso el reconocimiento a nivel
supremo de un derecho que posibilite su realización efectiva y pronta. En virtud de ello nuestro
constituyente dejo plasmado en el artículo 2, inciso primero, el derecho a la protección
jurisdiccional y no jurisdiccional de las categorías jurídicas subjetivas instauradas a favor de todo
ciudadano, es decir, en términos globales, un derecho de protección en la conservación y defensa
del catalogo de derechos descrito" (Sentencia de 25-V-99,Amp. 167-97). Sobre la vertiente
jurisdiccional del derecho a protección: Tal derecho " se ha instaurado con la simple pero
esencial finalidad de darle vida a todas las categorías jurídicas subjetivas integrantes de la esfera
jurídica del individuo, al poder válidamente reclamar frente a actos particulares y estatales que
atenten contra la conservación, mantenimiento defensa y titularidad de tales categorías. Ahora
bien, abstracción hecha de su finalidad puede perfectamente decirse que tal derecho viene a
reconocer de manera expresa la posibilidad que tiene todo ciudadano de acudir al órgano estatal
competente para plantearle, vía pretensión procesal, cualquier vulneración inconstitucional en la
conservación, defensa, mantenimiento y titularidad de sus derechos. Y es que, en efecto, tal
disposición constitucional obliga al Estado salvadoreño a dar protección jurisdiccional integral a
todos sus miembros, frente a actos arbitrarios e ilegales que afecten la esfera jurídica de los
mismos, y a través del instrumento heterocompositivo –también creado constitucionalmente-
diseñado con tal finalidad: el proceso jurisdiccional en todas sus instancias y en todos sus grados
de conocimiento. En tal sentido el proceso como realizador del derecho a la protección
jurisdiccional, es el instrumento de que se vale el Estado para satisfacer las pretensiones de los
particulares en cumplimiento de su función de administrar justicia" (Sentencia de 25-V-99, Amp.
167-97). Por su parte, el Art. 2 del CPCM, dispone que los jueces están vinculados por la
normativa constitucional, las leyes y demás normas del ordenamiento jurídico, sin que puedan
desconocerlas. Como se pasara a exponer, el Juez A que mediante la resolución que se impugna,
fruto de interpretaciones erróneas de diversos artículos, violentó a mi mandante su derecho de
acceso a la jurisdicción, al desconocerle, sin fundamento legal alguno, su derecho personal que
como arrendante le asiste en el contrato de arrendamiento cuya terminación se pretende. En el
presente caso, mi representado señor ALFREDO ARNOLDO B. CH., ostenta un derecho
personal frente a los demandados, provenientes del contrato de arrendamiento celebrado entre el
en su calidad de arrendante, la demandada señora MARIA DE LOS ANGELES H. L., en su
calidad de arrendataria y el señor JOSE ARMANDO M. M., en su calidad de codeudor
solidario, mediante documento privado suscrito el día veintiséis de julio de dos mil trece, y
reconocido ante los oficios del notario CARLOS GUILLERMO CARCAMO, a las diez horas del
día veintiséis de julio de dos mil trece, cuyo original fue adjuntado a la demanda que dio origen el
presente proceso y que corre agregada al mismo. Tal como consta en dicho contrato mi mandante
entrego a la demandada señora MARIA DE LOS ANGELES H. L., la casa situada en
RESIDENCIAL […], TRECE CALLE ORIENTE, POLIGONO […], CASA NUMERO
[…], SANTA TECLA, DEPARTAMENTO DE LA LIBERTAD, con el objeto exclusivo de
habitarla, bajo el plazo, precio del arrendamiento y demás condiciones y obligaciones ahí
estipuladas, y por su parte, el demandado señor JOSE ARMANDO M. M., se obligó como
codeudor solidario de las obligaciones adquiridas por la arrendataria. Este derecho personal está
regulado por el Art. 567 inciso 2° C.C., que dispone: "Derechos personales son los que solo
pueden reclamarse de ciertas personas que por un hecho suyo, por disposición de ley, están
sujetas a las obligaciones correlativas ". Por su parte el Art. 1308 C.C. establece, que las
obligaciones nacen, entre dos, de los contratos. Corolario de lo anterior, dispone el Art. 1309
C.C., que el contrato es una convención en virtud de la cual una o más personas se obligan para
con otra u otras, o recíprocamente, a dar, hacer o no hacer alguna cosa. En el caso especifico del
arrendamiento, prescribe el Art. 1703 Inciso 1°, C.C., que el arrendamiento es un contrato en que
las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una
obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.
Y dispone el Art. 1704 inciso 2° C.C. que: "puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario
de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador en caso de evicción ". También
consta en el proceso, debido a prevención efectuada por el Juzgado, que mi mandante es dueño
en proindivisión por un cincuenta por ciento, sobre el inmueble objeto del arrendamiento cuya
terminación se pretende, según consta en la fotocopia certificada por notario del título de
propiedad debidamente inscrito a favor de mi mandante señor ALFREDO ARNOLDO B. CH., y
del señor JOSE MANUEL D. P., por partes iguales en un cincuenta por ciento cada uno. Como
se advierte, mi mandante siendo propietario proindiviso en un cincuenta por ciento del inmueble
situado en RESIDENCIAL […], TRECE CALLE ORIENTE, POLIGONO […], CASA
NUMERO […], SANTA TECLA, DEPARTAMETO DE LA LIBERTAD, inscrito al número
[…] del Libro DOS MIL CINCUENTA Y UNO, del Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca de
la Cuarta Sección del Centro, teniendo la posesión material sobre la totalidad del inmueble, lo dio
en arrendamiento a la demandada señora MARIA DE LOS ANGELES H. L., mediante el
contrato de arrendamiento que se adjunto a la demanda, haciéndole mi mandante la entrega
material del mismo; por consiguiente, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 568 C.C.
relativo al dominio, y Arts. 1703 y 1704 inciso 2° , ambos también C.C., resulta claro que dic1ao
arrendamiento en un cincuenta por ciento es de cosa propia, y en un cincuenta por ciento es de
cosa ajena, pero en fin, constituye un contrato permitido por la ley y por ende, ha surtido
plenamente sus defectos. En este contrato de arrendamiento, mi representado e; única y
exclusivamente el titular del derecho personal adquirido como arrendante del inmueble, y por
consiguiente está legitimado para el ejercicio de las acciones que nacen de dicho contrato; y
siendo que se atribuye a los demandados, haber incumplido las obligaciones de pago de los
cánones de arrendamiento, encontrándose en mora, le asiste a mi mandante el derecho legitimo y
exclusivo, a tenor de lo dispuesto en el Art. 2 de la Constitución, para acudir al órgano
jurisdiccional, a efecto de que se le proteja en la defensa de su derecho personal que deviene del
contrato de arrendamiento relacionado. No obstante, el tribunal A quo, en la resolución que se
impugna ha interpretando erróneamente el Art. 1704 C.C. y el Art. 66 CPCM, producto de lo cual
ha rechazado independientemente la demanda y con ello le ha violentado su garantía de acceso a
la jurisdicción. A. INFRACCION DEL ART. 1704 C.C. En efecto, en el párrafo tercero de la
resolución apelada, el tribunal A quo sostiene: Se advierte de la fotocopia certificada por notario,
del testimonio de la escritura de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento
cuya terminación se pretende, que es propiedad de los señores Alfredo Arnoldo B. Ch., y José
Manuel D. P., en proindivisión y por partes iguales, equivalentes a un cincuenta por ciento cada
uno, y no exclusivamente del señor B. Ch., de lo que se establece, que conforme al Art. 568 C.C.,
corresponde el dominio, uso, goce y demás derechos reales y personales sobre dicho inmueble a
ambos propietarios; por consiguiente, no podía de manera unilateral, el señor B. Ch., arrendar
dicho bien, ya que para hacerlo, era necesario el consentimiento del otro propietario del
inmueble.... , y no obstante, que el inciso segundo del Art. 1704 C.C., admita el arrendamiento
de cosa ajena, con la consecuencia legal provista, tal situación no consta en el texto del contrato
ni en la parte expositiva de la demanda, para así ser estimada..." (Lo subrayado es mío). De la
lectura de lo trascrito puede advertirse que, si bien el Juez A quo reconoce que le Art. 1704 C.C.
admite el arrendamiento de cosa ajena " , al mismo tiempo y en total contrasentido a lo por el
mismo aseverado, sostiene – por el hecho de ser mi mandante propietario proindiviso en un
cincuenta por ciento sobre el inmueble objeto del arrendamiento - " no podía de manera
unilateral, el señor B. Ch., arrendar dicho bien, ya que para hacerlo, era necesario el
consentimiento del otro propietario del inmueble" ; esta aseveración del juez A quo, contraviene
a lo establecido por el Art. 1704 C.C., que para arrendarse la cosa ajena no se necesita el
consentimiento del propietario. Como se advierte el Juez interpreto erróneamente el Art.
1704 C.C. Nótese, Honorable Cámara, que si quien no tiene ningún derecho de propiedad sobre
una cosa, puede darla en arrendamiento, constituyéndose así el arrendamiento de cosa ajena
regulado por el Art. 1704 C.C., con mucha más razón, podrá aquel que tenga la propiedad
proindivisa sobre la cosa, arrendarla en su totalidad, caso en el cual, se estará frente a un
arrendamiento en parte de cosa propia y en parte de cosa ajena, pero que en nada altera la
legalidad del arrendamiento, como acontece en el caso que nos ocupa. Aceptarse la tesis expuesta
por el Juez a quo, seria atribuirle al Art. 1704 C.C., un alcance que el legislador no le ha dado
expresamente, de lo se advierte que el tribunal a quo infringió además, por inaplicación, el Art.
19 C.C., que reza: Cuando el sentido de la ley es claro, no se desatenderá su tener literal a
pretexto de consultar su espíritu."; lo anterior condujo al Juez a interpretar erróneamente el citado
art. 1704 C.C. Obviamente la resolución que se impugna, requiere para la legalidad del
arrendamiento de la cosa ajena, el consentimiento del propietario, condición que no la ha
establecido el legislador en el citado Art. 1704 C.C. ni en ninguna otra disposición legal También
en la parte de la resolución que reza, " y no obstante, que el inciso segundo del Art. 1704 C.C.,
admite el arrendamiento de cosa ajena, con la consecuencia legal provista, tal situación no consta
en el texto del contrato ni en la parte expositiva de la demanda, para así ser estimada..." ( Lo
subrayado es mío), el Juez A quo incurre en una interpretación errónea de ley, por cuanto el
referido Art. 1704 C.C. no exige como requisito de existencia ni validez, que la circunstancia de
arrendarse una cosa ajena conste en el contrato respectivo. Por consiguiente, si no es necesario
que se haga constar en el contrato de arrendamiento de cosa ajena, la circunstancia de que la cosa
que se arrienda es ajena, tampoco es necesario que se haga constar esta circunstancia en la
demanda, como requisito para que la pretensión sea estimada. B. INFRACCION DEL ART. 66
CPCM También, sostiene el Juez a quo en el tercer párrafo de la resolución apelada: "... Además,
el señor Manuel D. P., también debió facultar al Licenciado Zetino Urbina, para el ejercicio de la
presente acción judicial, circunstancia que no concurre en el proceso, porque el poder presentado
únicamente ha sido conferido por el señor B. Ch.;... En consecuencia, se tiene que dicho
profesional no está debidamente legitimado para actuar en el presente proceso, pues el Art. 66 del
CPCM, establece " Tendrán legitimación para intervenir como parte en un proceso los titulares de
un derecho o un interés legalmente reconocido en relación con la pretensión", y siendo que el
poder con que actúa para ejercer la presente acción respecto del inmueble objeto del proceso, le
fue otorgado por el señor Alfredo Arnoldo B. Ch., uno de los dueños proindiviso del proceso,
mas no por el otro copropietario señor José Manuel D. P., dicho señor B. Ch., así como su
abogado, no tiene interés mi facultades suficientes para entablar la acción." Nótese, Honorable
Cámara, que el Art. 66 CPCM, legitima para intervenir en un proceso a quien ostente un derecho
o un interés reconocido por la ley en relación con 12 pretensión; como ya se dijo, mi representado
ostenta un derecho personal y exclusivo como arrendante frente a los demandados arrendataria y
codeudor solidario, que nace propiamente del contrato de arrendamiento ya relacionado; este
derecho personal está reconocido por la ley, en los Arts. 1703 y 1004 C.C., en relación con los
Arts. 1308, 1309 y 567 también del C.C., y siendo que mi representado es el único que tiene
calidad de arrendante en el contrato de arrendamiento relacionado en la demanda, conforme la
previene el Art. 66 CPCM, si está legitimado activamente para el ejercicio de la acción que ha
dado origen al presente proceso, y por consiguiente, el suscrito esta de igual manera legitimado
procesalmente para presentar la demanda e intervenir en el proceso en representación del
demandante. Por lo anterior resulta claro que el Juez a quo interpreto erróneamente el Art.
66 CPCM. Debe advertirse, aun y cuando mi mandante ostenta derecho de dominio proindiviso
sobre el inmueble objeto del arrendamiento cuya terminación se pretende, el derecho que ejerce
en su demanda es puramente personal, por cuanto las obligaciones cuyo incumplimiento se
imputan a los demandados devienen propiamente del contrato de arrendamiento suscrito entre las
partes, mediante el cual se sujetaron a las obligaciones correlativas, Art. 568 C.C., en relación a
los Arts. 1703 y 1704 C.C. Pretender, como lo sostiene el Juez A quo, que para el ejerció de la
presente acción, el otro copropietario haya tenido que otorgarme poder, es desnaturalizar el
arrendamiento ajeno, legalmente permitido por el legislador civil en su Art. 1704, por lo que tal
exigencia deviene en ilegal. La errónea interpretación del Juez A quo de los Arts. 1704 C.C. y 66
CPC M produjo el rechazo in limine de la demanda, con lo cual se violento a mi rnandante su
derecho de acceso a la jurisdicción, al desconocerle su derecho personal que como arrendante se
sustenta en el contrato de arrendamiento presentado junto con su demanda; obviamente la
resolución que se impugna ha generado como consecuencia una indefensión_ de su derecho, por
cuanto por el rechazo de su demanda se le impide que acceda a la jurisdicción para que se le
garantice la defensa de su derecho; al contrario, la resolución le esta vedando por completo tal
derecho. IV. INFRACCION AL DERECHO DE AUDIENCIA, ART. 11 CN. Finalmente,
debe advertirse, Honorable Cámara, que mediante el auto que se apela, el Juez A quo, producto
de la errónea interpretación del Art. 704 C.C., en fondo está privando a mi mandante de su
derecho personal como arrendante, al no reconocer la legalidad del contrato de arrendamiento
cuya terminación se pretende ni su derecho como arrendante, pues de la lectura de la resolución
podrá constatarse que el Juez A quo sostiene que mi mandante no podía haber suscrito
unilateralmente el contrato de arrendamiento sino que debió participar el consentimiento del otro
copropietario del inmueble objeto del arriendo. Y al no dársele tramite a la demanda, y dictarse
un auto declarando improponible la misma, el Juez A quo le privó a mi representado de su
derecho personal proveniente del contrato de arrendamiento citado, sin haber sido oído y vencido
en juicio con arreglo a la ley, en total contravención al Art. 11 Cn"".
IV. ANÁLISIS DE ESTA CAMARA.
Al entrar al análisis del Recurso de apelación, observa esta Cámara, que el impetrante
alega como motivos de apelación esencialmente los siguientes: 1) La infracción al Derecho de
acceso a la jurisdicción, contemplado en el Art. 2 inciso 1 Cn.; 2) La infracción del Art. 1704
C.C.; y, 3) Infracción al Art. 66 CPCM.
Consta en autos que por resolución de las nueve horas y quince minutos del día veintisiete
de junio de dos mil dieciséis, agregada a fs. 30 p.p., el Juez a quo, declaró improponible la
demanda fundamentando básicamente que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya
terminación se pretende, es propiedad de los señores Alfredo Arnoldo B. Ch., y José Manuel D.
P., en proindivisión y por partes iguales, equivalentes a un cincuenta por ciento cada uno, y no
exclusivamente del señor B. Ch., y que conforme al artículo 568 CC., el dominio, uso, goce y
demás derechos reales y personales sobre dicho inmueble le corresponde a ambos propietarios;
por lo tanto, no podía de manera unilateral, el señor B. Ch., arrendar dicho bien, ya que para
hacerlo, era necesario el consentimiento del otro propietario.
Así mismo, argumenta el señor juez A quo que, el señor José Manuel D. P., por ser
propietario en proindivisión y por partes iguales del inmueble dado en arrendamiento, también
debió facultar al abogado Zetino Urbina, para el ejercicio de la presente acción judicial,
circunstancia que no ocurrió, porque el poder presentado únicamente ha sido conferido por el
señor B. Ch; por lo tanto de lo establecido en el contrato de arrendamiento, no se puede estimar
que solo se arrendó el cincuenta por ciento del inmueble, correspondiente al señor B. Ch., para
que esté facultado legalmente para iniciar el presente proceso de forma individual, porque solo
podía accionar respecto de su propio derecho proindiviso, y no respecto del derecho
correspondiente al señor D. P., no obstante que el inciso segundo del Art. 1704 C.C., admite el
arrendamiento de cosa ajena, con la consecuencia legal provista, tal situación no consta en el
texto del contrato, ni en la parte expositiva de la demanda, para así ser estimada. En
consecuencia, se tiene que dicho profesional no está legitimado para actuar en el presente
proceso, de conformidad con el artículo 66 CPCM.
Así las cosas, es importante aclarar algunos aspectos previos para poder determinar si
existe o no vulneración de las normas procesales o sustanciales en el presente caso. Primero, si
bien sabemos que una sola persona puede tener el dominio exclusivo y privativo de una cosa al
cual lo llamamos propiedad particular; existe, frente a esta forma de propiedad, la llamada:
copropiedad, proindivisión, condominio o propiedad en común, en la cual dos o más personas
tienen sobre la misma cosa derechos análogos, de igual índole, aunque sean cantidades diferentes.
A pesar que, en nuestro Código Civil, no existe una definición ni un título sobre
copropiedad, si trató, de contemplar una de sus formas como es el cuasi contrato de comunidad
en el Art. 2055 del Código Civil. Por otra parte, el Diccionario Jurídico Espasa, define la
Comunidad de Bienes, como: " aquella situación jurídica que se produce cuando la propiedad de
una cosa o la titularidad de un derecho corresponden conjunto y proindiviso a varias personas
"". (Diccionario Jurídico Espasa, Editorial Espasa Calpe, S.A., Madrid, 1999, pág. 198).
Otra situación a considerar, es lo referente al arrendamiento, y al respecto el Art. 1703
C.C., lo define como: " un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a
conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por
este goce, obra o servicio un precio determinando"
Ahora bien, al hacer un estudio del presente caso, esta Cámara considera con certeza
manifiesta que el Juez a quo, erró al declarar improponible la demanda de terminación de
contrato de arrendamiento, por la falta de legitimación activa.
En ese sentido es preciso retomar la definición que de "legitimación activa" presenta el
Diccionario Jurídico Elemental Guillermo Cabanellas Torres, la cual es: Reunión por una
persona de los requisitos necesarios para ser actora en un juicio determinado, en función de
pretensiones que se formulen en la correspondiente demanda". En el presente Proceso debemos
considerar, en primer término, que el demandante y los demandados suscribieron un contrato de
arrendamiento en relación con un determinado inmueble; únicamente ellos aparecen como partes
en dicho contrato y la relación jurídica procesal se limita al arrendamiento del bien. Por lo
mismo, las únicas personas que pueden incoar acción de terminación del referido contrato son el
arrendante y los arrendatarios; lo que ocurrió en este proceso fue que el arrendante hizo uso de su
derecho legítimo de acción o titularidad activa de terminación del mismo. Para facilitar la
comprensión, en el caso hipotético de una acción reivindicatoria de cosa inmueble, el único
titular legítimo sería el propietario del mismo; en el caso de una relación jurídica de deuda
monetaria, es el acreedor el único titular legitimado directamente para reclamar del deudor el
cumplimiento de la obligación. Está claro en este caso que el Juez de Primera Instancia recibió la
demanda interpuesta por el único Arrendante que aparece en el Contrato de Arrendamiento como
documento probatorio agregado; de manera que, dicho Juez no rechazó la demanda por considera
al demandante como ilegítimo contradictor, lo hizo por otras razones que no guardan relación con
el contrato de arrendamiento, concretamente porque el copropietario del inmueble arrendado no
facultó " al abogado Zetino Urbina para incoar la presente acción"; aun a sabiendas de que esta
persona - copropietario - no firmó el contrato de arrendamiento mencionado. Cabe hacer
recordatorio que la Ley Orgánica Judicial, regula prohibiciones, una de ellas la del Art. 35 que
dice: " Los Jueces de Primera Instancia se sujetaran a lo dispuesto en los artículos 30, 31 y 34 en
lo que les fuere aplicable", concretamente respecto de que no podrán interceder o mediar
negocios ajenos, como es el caso particular de pretender que un arrendante propietario de un
inmueble proindiviso deba acompañarse del otro propietario ei una acción de terminación del
contrato de arrendamiento en el que este último no ha participado como parte contractual.
Finalmente se concluye que efectivamente se le ha violentado al actor, el derecho de
acceso a la Jurisdicción, contemplado en el Art. 2 inciso 1 Cn, pues no existe falta de
legitimación procesal, ya que se ha probado que respecto del mencionado contrato de
arrendamiento, el señor B. Ch., se encuentra facultado como arrendante para otorgar poder al
abogado Zetino Urbina, con el propósito de incoar la demanda erróneamente declarada
improponible por el citado Juez. En ese sentido la pretensión es proponible, en virtud que cumple
los presupuestos procesales necesarios, para ser atendida por el Órgano Judicial; siendo
procedente revoca - el auto impugnado, y ordenarle al funcionario judicial que admita la
demanda, sin condena en constas de esta instancia.
POR TANTO: sobre la base de los considerandos anteriores, disposiciones legales citadas
y artículos 219 y 515 CPCM., esta Cámara RESULEVE: A) REVÓCASE, el auto venido en
apelación, pronunciado por el señor Juez de de lo Civil de esta Ciudad, Yoalmo Antonio Herrera,
a las nueve horas con quince minutos del día veintisiete de junio del ario dos mil dieciséis, en la
cual se declaró Improponible la demanda; B) ORDÉNASELE al referido funcionario judicial,
admita la demanda de merito, dándole el trámite de ley correspondiente; C) NO HAY ESPECIAL
CONDENACIÓN DE COSTAS EN ESTA INSTANCIA; y, D) Devuélvase el proceso al
Juzgado de su origen, con certificación de lo resuelto. NOTIFIQUESE.