FACULTAD DE DERECHO

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

EL USUFRUCTO Y EL ARRENDAMIENTO

INTEGRANTES:

CUEVA CUMPA, Erika Edith

PARI SAMANEZ, Caín

SANCHEZ PRETEL, Rocío Yakelí

ULLOA CONDOR, Sandra Mercedes

DOCENTE:

Dr. Alejandro Medina Sánchez

TRUJILLO — PERÚ

2022
 ÍNDICE

I. INTRODUCCIÓN..............................................................................................................3

II. MARCO TEÓRICO........................................................................................................... 4

A. USUFRUCTO.............................................................................................................4

a) Etimología del usufructo.............................................................................................4

b) Origen del usufructo...................................................................................................4

c) Concepto de Usufructo...............................................................................................5

d) Elementos del usufructo.............................................................................................5

e) Características del usufructo......................................................................................6

f) Clases de usufructo....................................................................................................7

g) Constitución del usufructo de acuerdo al Código Civil...............................................8

h) Sujetos del usufructo, deberes y obligaciones.........................................................10

i) Nuda propiedad........................................................................................................12

j) Objeto del Derecho de usufructo..............................................................................13

k) El cuasiusufructo......................................................................................................13

l) Extinción del usufructo.............................................................................................14

B. ARRENDAMIENTO..................................................................................................18

a) Etimología................................................................................................................ 18

b) Origen...................................................................................................................... 18

c) Concepto..................................................................................................................19

d) Objeto.......................................................................................................................19

e) Obligaciones del arrendador y el arrendatario.........................................................19

f) Elementos que componen el arrendamiento............................................................21

g) Caracteres Jurídicos................................................................................................ 22

h) Características del arrendamiento...........................................................................24

i) Tipos de arrendamiento........................................................................................... 24

2
 j) Clases de arrendamiento.........................................................................................25

k) Plazos y duración.....................................................................................................25

l) Causales de extinción..............................................................................................26

C. CUADRO COMPARATIVO ENTRE USUFRUCTO Y ARRENDAMIENTO..............28

D. DOCTRINA Y JURISPRUDENCIA...........................................................................29

a) Doctrina de usufructo:..............................................................................................29

b) Doctrina arrendamiento:...........................................................................................30

JURISPRUDENCIA........................................................................................................ 32

E. CASOS PRÁCTICOS...............................................................................................33

a) Usufructo.................................................................................................................. 33

b) Arrendamiento..........................................................................................................33

III. CONCLUSIONES........................................................................................................34

IV. RECOMENDACIONES................................................................................................35

V. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS............................................................................36

3
 I. INTRODUCCIÓN

Actualmente, la palabra usufructo ha sido escuchada muchas veces en nuestro

entorno, pero en muy pocas ocasiones conversadas a fondo o al menos derivada a un

mejor entendimiento. Es así que, frente a la idea general de poder llegar a una

postura que genere confianza sobre este tema tan habitual en el ámbito de las

herencias se plantean las siguientes interrogantes ¿Es importante conocer qué es el

usufructo? ¿Qué tanto nos podría afectar positivamente o negativamente en un futuro

el no conocer sobre este contenido? o si tal vez necesite un complemento constante

que pueda hacerla mucho más inteligible a diferentes edades.

El presente trabajo de investigación tiene como objetivo dar un enfoque más cercano

en cuanto a la etimología del usufructo, su origen, concepto, elementos, caracteres

jurídicos, clases, constitución del usufructo de acuerdo al código civil, sujetos de

usufructo, deberes y obligaciones, objeto de derecho del usufructo, nuda propiedad, el

cuasi-usufructo y la extinción del contrato. Así mismo, se abordará notoriamente sobre

el arrendamiento, su etimología, origen, concepto, objeto, obligaciones del arrendador

y arrendatario, elementos, características, clases, plazos, duración y finalmente las

causales de su extinción.

Por ello, la razón primordial de esta investigación es poder tomarla como herramienta

clave y básica para adquirir conocimientos dentro del campo de los derechos reales.

Siendo específicos, en el del usufructo y el arrendamiento.

4
 II. MARCO TEÓRICO

A. USUFRUCTO
a) Etimología del usufructo

Rivera (2019), menciona que, la palabra usufructo, es una palabra

compuesta que se origina de las palabras latinas usus y fructus. La

palabra usus es un derivado de la palabra utor que significa usar o

aplicar directamente una cosa a la satisfacción de nuestras

necesidades. La palabra fructus es un derivado de la palabra fruor que

significa gozar, disfrutar y aprovechar los frutos producidos por la cosa.

(Rivera, 2009). De ello, podemos deducir que, la palabra usufructo

significa en latín usar y disfrutar.

b) Origen del usufructo

El usufructo nació en el derecho romano, en el siglo III a.c., se originó

como una disposición mortis causa, propiamente un legado, por lo

ordinario a favor de la viuda, pero también de otras personas, como

dementes, ancianos, inválidos o solteros, que, según el designio de su

esposo, padre o pariente, no habrían de heredar, para favorecerlos

durante el resto de sus vidas, pero no como dueños (Pereña, 2022).

La creación de esta figura fue una jurisprudencia atenta a las

necesidades prácticas de su grupo social. Así pues, se trata de

beneficiar a determinadas personas, acostumbrados a un cierto nivel de

vida al amparo de un pater, y que, además, por su situación personal, no

pueden crearse por sí mismas después de la muerte de su sustentador.

5
 El caso típico es el de mater familias con respecto a su casa, igualmente

para aquellos parientes de mucha edad carentes de recursos propios. El

medio inmediato de evitar un descenso en su modo de vida, que son

instituidos como herederos o legatarios ordinarios, es así como, ofrece el

peligro de que los bienes asignados por el causante se desvíen de la

línea familiar, como ocurre si la mujer contrae nuevas nupcias, o cuando

lo propio hace la hija. Es decir, bajo la potestad de un extraño que

adquiere esos bienes, otros parientes, al morir tendrían sus propios

herederos.

Posiblemente el legado de usufructo comenzó limitado a los inmuebles;

en determinado momento, la jurisprudencia abrió la posibilidad de

constituirse sobre muebles; y eventualmente por título oneroso.

c) Concepto de Usufructo

Tarrida (2014), señala que, el usufructo es un derecho real de carácter

temporal que es sobre cosa ajena, conferido a una parte denominada

usufructuaria, para que use y disfrute de un bien perteneciente a otro,

sin alterar su sustancia y con la obligación de restitución al dueño.

De acuerdo al artículo 999° del Código Civil, nos indica que, el usufructo

confiere las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un bien

ajeno. El usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes no

consumibles, salvo lo dispuesto en los artículos 1018° a 1020° del

Código civil, que tratan sobre el cuasiusufructo.

d) Elementos del usufructo

Robles (2014), menciona que, los elementos esenciales que debe tener

6
 un usufructo son los siguientes:

 Un bien

 El propietario de dicho bien

 El usufructuario

 La voluntad del propietario de ceder al usufructuario el uso y disfrute

del bien, más no la propiedad.

e) Características del usufructo

Camacho (2020), refiere a los siguientes:

 Es un derecho subjetivo, ya que otorga a su titular una

situación de potestad respecto de ciertos bienes y otorga una

situación oponible a terceros.

 Es un derecho real, llamados también como derechos reales

limitativos de dominio. De acuerdo a ello, es un derecho que el

titular ejerce directamente sobre la cosa, sin intermediación

alguna del propietario. Se trata de un derecho limitativo de

dominio en tanto no atribuye a su titular las mismas facultades

que el propietario.

 Confiere el derecho de usar y gozar de una cosa, no así el

derecho de disponer (salvo en el caso de la figura del

cuasiusufructo).

 El bien debe ser ajeno. De lo contrario, no tendría sentido

7
 hablar de usufructo sobre un bien propio en tanto en dicho

supuesto se consolidarán en una sola persona los derechos del

usufructuario y los del nudo propietario.

 Es un derecho limitado y por lo que debe ser ejercido de forma

tal que el uso y disfrute de la cosa no acarree ninguna

modificación sustancial del bien o de su uso, tal y como lo

señala el artículo 1009° del Código Civil.

 Es un derecho temporal, constituye otra manifestación del

carácter limitado del derecho. Es así como, su máxima duración

es la vida del usufructuario, en el caso de que se trate de una

persona natural será de treinta años y si se trata de una persona

jurídica, será de noventa y nueve años.

 Es un derecho divisible, en el que puede ser constituido a favor

de varias personas simultáneamente.

f) Clases de usufructo

Rivera (2009), señala que las clases de usufructo son:

 Usufructo de dinero: Aquí el usufructuario tiene derecho a los

intereses.

 Usufructo de inmuebles: En este caso el usufructuario podrá

usar la vivienda o arrendarla y quedarse con la renta.

 Usufructo de acciones o participaciones de una

sociedad: El usufructuario tendrá derecho a los dividendos

8
 durante el usufructo.

 Usufructo temporal: Es aquel que se concede por un

determinado plazo de tiempo.

 Usufructo vitalicio: Aquel que dura toda la vida del usufructuario. Es

muy frecuente en el ámbito sucesorio.

 Puede ser simple, cuando lo disfruta sólo una persona, o

múltiple cuando son varias, al mismo tiempo o

sucesivamente.

 En razón del bien usufructuado se entiende por propio aquel

que recae sobre bienes inmuebles o no consumibles, e impropio

aquel que lo hace sobre bienes consumibles.

 Parcial, cuando afecta sólo a una parte del bien, y total cuando

afecta al bien completo.

Finalmente, se diferencia, dependiendo de su origen, entre usufructo legal, que

es aquel que la ley impone, como los que concede al cónyuge viudo sobre

algunos bienes del premuerto, y el voluntario, en virtud de un contrato bilateral o

por un acto de última voluntad, siendo este el testamento.

g) Constitución del usufructo de acuerdo al Código Civil

De acuerdo a Camacho (2020), en concordancia con el Código Civil,

artículo 1000°, refiere que, el usufructo nace de un negocio jurídico o

usufructo negocial. Se constituye por:

 Ley, surge de una disposición legal que concede a algunas

9
 personas el derecho de uso y disfrute de algunos bienes

particulares ya sea sobre una universalidad. se puede contemplar

dos casos como:

- El caso de usufructo concedido a favor de los padres

sobre los bienes propios de sus menores hijos hasta que

cumplan la mayoría de edad (Artículo 423°, Código Civil).

- El caso del cónyuge sobreviviente sobre la casa -

habitación, en la que existió el hogar conyugal en el caso de

que aquel no tuviera recursos suficientes para sostener los

gastos de la casa habitación (Artículo 732°, Código Civil).

 Contrato o acto jurídico unilateral, La fuente del Derecho es la

voluntad, en el que puede ser: Una sola parte, en el caso de un

acto jurídico unilateral, o Dos o más partes, si fuera el caso del

contrato (Robles, 2014).

Es así como el usufructo puede nacer de un acto a título oneroso

como la compraventa o la permuta, así como también de un acto a

título gratuito, sin que exista contraprestación a cargo del

beneficiario de la cesión.

¿Con respecto al contrato, el usufructo se crea de dos maneras

como puede ser por la vía de la constitución directa o enajenación,

en el cual el constituyente atribuye al adquirente el derecho de

usufructo y conserva la propiedad; o por la vía de la detracción o

reserva, en cuyo caso el constituyente enajena la propiedad y se

10
 reserva el usufructo.

 Testamento, esta forma es el más utilizado, ello ocurre cuando el

testador lego solamente el goce del bien, reservando la propiedad

a los herederos o cuando llega a alguno la nuda propiedad, el uso

y disfrute de la cosa (Camacho, 2020). El testador puede favorecer

a una persona sin que el bien salga definitivamente de la esfera

patrimonial de su familia, en este sentido, a la muerte del

usufructuario, los herederos del testador recobrarán la plena

propiedad del bien.

h) Sujetos del usufructo, deberes y obligaciones

Los sujetos del usufructo Son:

 El usufructuario, puede ser persona natural o jurídica y es quien

obtiene las utilidades de alguna cosa.

 El Nudo propietario o Constituyente, quien es el dueño que

conserva la propiedad, pero sin poder usar ni gozar de lo suyo, por
la disminución de sus facultades de goce.

- Derechos y obligaciones de los sujetos del usufructo

- Derecho y obligaciones del nudo propietario o constituyente

- Derechos del nudo propietario o constituyente

Los más esenciales son:

 Exigir la restitución del bien.

 Ejercitar todos los poderes inherentes a la propiedad.

Obligaciones del nudo propietario o constituyente

11
 Las obligaciones del propietario, básicamente se reducen en:

 Entrega del bien al usufructuario y a no impedirle el uso y disfrute del mismo

de manera pacífica.

 Abstenerse de todo acto que suponga un menoscabo en la facultad de uso y

disfrute concedido al usufructuario.

 Mejoras, de acuerdo al artículo 1015° sobre aplicación supletoria de las

normas sobre mejoras, en ella señala las reglas sobre mejoras necesarias,

útiles y de recreo establecidas para la posesión se aplican al usufructo.

Derechos y obligaciones del usufructuario

o Derechos del usufructuario

 Usar y disfrutar el bien.

 Hacer suyos los frutos y productos del bien usufructuado.

 Transferir o gravar su derecho, si no estuviera prohibido expresamente.

o Obligaciones del usufructuario

 Conservar la cosa en su forma y sustancia; es decir, sin destruirla ni

dañarla, salvo en los usufructos sobre bienes consumibles o en los de

explotación de minas, donde el poder alcanza a la transformación y al

consumo. El usufructuario ha de realizar las reparaciones ordinarias que

necesiten las cosas dadas en usufructo.

12
 Formar inventario antes de entrar al disfrute del bien. En efecto así lo

establece el artículo 1006 del Código Civil al decir lo siguiente: “Al entrar en

posesión, el usufructuario hará inventario y tasación de los bienes muebles,

salvo que haya sido expresamente eximido de esa obligación por el

propietario que no tenga heredero forzoso. El inventario y la tasación serán

judiciales cuando se trate del usufructo legal y del testamentario”.

 Prestar fianza como garantía del cumplimiento de sus obligaciones. En

los usufructos testamentarios se suele relevar al usufructuario de esta

obligación. Las obligaciones extraordinarias son de cargo del propietario. En

ese sentido, la obligación de constituir garantía se encuentra precisada en el

artículo 1007 del Código Civil, que establece que “El usufructuario está

obligado a prestar la garantía señalada en el título constitutivo de su derecho o

la que ordene el juez, cuando éste encuentre que puede peligrar el derecho

del propietario”.

 Pago de Tributos. El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas y

contribuciones, así como las rentas vitalicias y las pensiones de alimentos que

graven los bienes.

 Restituir el bien al término del usufructo. Como hemos precisado, el

usufructo es un derecho temporal, el cual, si bien puede ser de larga duración,

no exime al usufructuario de su obligación de restituir el bien al término del

usufructo.

i) Nuda propiedad

López (2017), menciona que, nuda propiedad es el derecho de una

13
 persona sobre un bien material, del que es únicamente propietario. Es decir,

es el titular de esa propiedad, pero sin derecho a su uso y disfrute. En estos

casos es una segunda persona (o varias según sea el caso). El nudo

propietario es la persona titular de ese derecho. Es el “dueño” del bien, pero

sus facultades sobre él están muy limitadas. De hecho, a la nuda propiedad se

la conoce también como “propiedad desnuda”.

j) Objeto del Derecho de usufructo

De acuerdo al Código Civil, menciona que, los bienes sobre los cuales puede

recaer el derecho del usufructo pueden ser toda clase de bienes no

consumibles, con excepción de los dispuesto por los artículos 1018° al 1020°

que regulan el usufructo sobre dinero y sobre un crédito.

Tomando en consideración las excepciones, tenemos que puede ser objeto

de usufructo toda clase de bienes, ya sean muebles o inmuebles,

consumibles o no consumibles, siempre que se trate de cosas apropiables,

que estén dentro del comercio y sean susceptibles de utilización y disfrute.

Por lo mencionado, podemos deducir que los objetos del usufructo pueden

ser:

- Usufructo de bienes materiales (muebles o inmuebles)

- Usufructo de derechos

Por tanto, se puede señalar que el usufructo puede recaer sobre toda la
cosa o parte de ella.

k) El cuasiusufructo

Según Allende (2008), nos indica que, el cuasiusufructo es de las cosas

14
 que serían inútiles al usufructuario sino lo consumiese, o cambiase su

substancia, como los granos, el dinero, etc. Su objeto de estudio son las

cosas son sumibles, en otras palabras, las que están comprendidas.

l) Extinción del usufructo

Como afirma Robles (2012), la disimilitud del código derogado el cual

consideraba diversos a las causales de extinción del usufructo, el nuevo

cuerpo legislativo de 1984 le dedica tan solo un numeral, pero

estructurando todas esas causales y adicionando otras nuevas acorde a

lo siguiente:

 Artículo 1021.- Causales de extinción del usufructo:

i. Cumplimiento de los plazos máximos que prevé el artículo 1001

o del establecido en el acto constitutivo.

ii. Prescripción resultante del no uso del derecho durante cinco

años.

iii. Consolidación.

iv. Muerte o renuncia del usufructuario.

v. Destrucción o pérdida total del bien.

vi. Abuso que el usufructuario haga de su derecho, enajenando o

deteriorando los bienes o dejándolos perecer por falta de

reparaciones ordinarias. En este caso el juez declara la

extinción. (Código Civil Peruano, 1984)

15
 Terminación del plazo

El usufructo se extinguirá por el vencimiento del plazo estipulado en su

constitución. Así, podrá instituirse usufructo por un plazo establecido en

días, meses o años, o determinado, por ejemplo, por la edad de una

persona. Sería el caso que A constituyese usufructo de un inmueble a favor

de B, hasta que éste cumpla los sesenta años de edad.

Es relevante indicar que la determinación del plazo no es completamente

libre tratándose del usufructo constituido a favor de personas jurídicas. En

tal caso nuestra legislación instuye un máximo de treinta años, que pueden

ampliarse a noventa y nueve en la hipótesis prevista por el segundo párrafo

del numeral 1001 del Código Civil (inmuebles monumentales de propiedad

del Estado, restaurados con fondos de personas jurídicas).

Es vital glosar, igualmente, que el vencimiento del plazo acordado es un

supuesto de extinción del usufructo que bien puede verse rebasado por

el advenimiento de otras causales que prevalecen sobre éste. En otras

palabras, el plazo fijado no es absoluto (Robles, 2012).

 Prescripción

El usufructo termina de igual modo por prescripción extintiva, cuando el

usufructuario deja de hacer uso de su derecho durante cinco años. Se

entiende como una solución que toda la doctrina deliberada acoge, aunque

existan cambios en relación al plazo solicitado. Regularmente, la forma de

percibir el “no uso” estará supeditada de las circunstancias y de las

características del bien (Robles, 2012). Es necesario mencionar que este

supuesto se trata de un caso de caducidad, pues lo que se extingue es el

16
derecho y no únicamente la acción, y su acogida se justifica plenamente si

tenemos en consideración que no tendría sentido conservar una

desmembración del derecho de propiedad si no es utilizada por el

usufructuario.

 Consolidación

La consolidación se genera cuando se reúnen en una misma persona las

calidades de usufructuario y nudo propietario, sin importar el motivo. En

ese caso se consolida la propiedad. Lo mencionado se da por adquirir el

usufructuario la nuda propiedad del bien, en cuyo caso desaparece el

“desdoblamiento” característico del usufructo y esta institución se extingue

(Robles, 2009). Este contexto no brinda mayor inconveniente, puesto que

es fácil imaginar que el beneficiario del usufructo pueda tomar los derechos

del nudo propietario por compraventa, donación, o cualquier acto jurídico

inter vivos. Así mismo resulta difícil colegir que la adquisición se realice

mortis causa, por resultar el usufructuario heredero o legatario del nudo

propietario.

 Fallecimiento del usufructuario

El usufructo es en esencia temporal y, por consiguiente, en todo caso

terminará con la vida del usufructuario. Es fundamental indicar que esta

causal se antepone a las demás, de manera que si el usufructuario fallece

antes del vencimiento del plazo estipulado se extinguirá de todos modos el

usufructo, sin necesidad de esperar hasta la conclusión del plazo (Robles,

2009). Por lo antes mencionado se dirige que los derechos del

usufructuario no son transmisibles a título de herencia o legado, debido a

que se extinguen a su muerte.

17
 Renuncia del usufructuario

El beneficiario del usufructo puede renunciar a sus derechos, en cuyo caso

éstos se extinguen. Por lo que se estima que la renuncia deberá ser

expresa, ya que la tácita podría entenderse al no uso que es causa de

prescripción extintiva. (Robles, 2009)

 Destrucción o pérdida total del bien

En la norma se preceptúa expresamente que el usufructo se extinguirá por

la destrucción o pérdida total del bien, lo cual no estaba especificado en el

Código derogado. La regla general es, pues, que desaparecido el bien

sobre el cual recae, el usufructo se extingue. No obstante, ello, al analizar

esta causal se debe discriminar las diversas hipótesis que pueden

producirse.

- En primer lugar, la destrucción o pérdida total pueden ocurrir

por causas atribuibles a un tercero que obrase con dolo o

culpa. En tal caso, el usufructo continuará sobre la

indemnización debida por el tercero (artículo 1023, párr. 1).

- En segundo lugar, debe contemplarse el caso que el bien se

encontrase asegurado. En tal supuesto, el usufructo se

establecerá sobre el importe pagado por el asegurador

(artículo 1023, párr. 2). A diferencia de legislaciones como la

española, por citar un caso, su ley no distingue entre la

hipótesis que las primas del seguro hayan sido satisfechas por

el nudo propietario o el usufructuario. La solución es la misma,

en cualquier caso.

18
 - En tercer lugar, si la destrucción total fuera imputable al

usufructuario, evidentemente el usufructo se extinguiría sin

perjuicio de la responsabilidad que tendría frente al nudo

propietario, ante la imposibilidad de restituirle el bien.

Cabe asentar que la destrucción o pérdida parcial del bien dado en usufructo no

determina su extinción, y éste continúa sobre la parte no destruida (artículo

1024), nuevamente sin perjuicio de la responsabilidad que pudiese caber al

usufructuario por tal destrucción o pérdida parcial.

Por declaración judicial

Se admite al juez declarar la extinción en caso de abuso, deterioro o

perecimiento del bien. Ello es de gran importancia, puesto que preserva al nudo

propietario contra abusos del usufructuario, permitiéndole acudir al juez para

solicitar que se declare extinguido el usufructo, sin necesidad de esperar a que

concluya el plazo originalmente pactado (Robles, 2009).

B. ARRENDAMIENTO
a) Etimología

Arrendamiento de etimología latín, se basa es la palabra ar por ad, que

conjugaba en reddere que era volver y en dere que tiene 3 derivaciones:

acción de arrendar, contrato por el cual se arrienda y precio en el que se

arrienda (Vega, 2020).

b) Origen

Monterreal (2009), refiere que, el arrendamiento al igual que otras figuras

jurídicas tienen su origen en el derecho romano, así que los juristas

19
 romanos ya reconocían el LOCATIO CONDUCTIO que significaba

Locación-Conducción, y que ahora en la actualidad conocemos como el

arrendamiento. En estos casos, el arrendador o Locator entrega de manera

temporal a la otra parte denominada arrendatario o conductor, un bien,

mueble o inmueble para que haga uso del mismo, o una obra en pago de

una suma. Es así que el arrendamiento se dividió en dos ramas grandes: la

locación de la cosa (Locatio Conductio Rei), Locación de la Obra (Locatio

Conductio Operis) y Locación de Servicios (Locatio Conductio Operarum).

En la actualidad el contrato de arrendamiento comúnmente denominado

contrato de alquiler, este al ser un contrato nominado está regulado por

nuestro código civil.

c) Concepto

Vega (2020), nos brinda un concepto general sobre el círculo jurídico del

arrendamiento, respecto a todos los sectores, se podría indicar que es el

acto por virtud de una persona que es denominada arrendador concede el

uso temporal e inmediato de un determinado bien, a otra persona que toma

el nombre de arrendatario quien queda obligado a realizar un retribución o

pago en beneficio del arrendador.

d) Objeto

Buscar el Objeto del arrendamiento en tantos conceptos ambiguos, el

principal sería el comercial, ya que sea un espacio arrendado o un activo

que generará producción, se basará en sacar un provecho o beneficio

tanto como para el arrendatario como para el arrendador (Monterreal,

2009).

20
e) Obligaciones del arrendador y el arrendatario

Rivera (2009), menciona que, al celebrar un contrato de arrendamiento, se

debe tener en cuenta que los que participan en este tiene derechos y

obligaciones. Asimismo, es recomendable redactar por escrito y certificar

las firmas de las partes, para garantizar la fecha de inicio del contrato.

Tengamos en cuenta que tanto el arrendador como el arrendatario

poseerán diferentes obligaciones:

Obligación del arrendador

De acuerdo al Código Civil debemos tener en cuenta que el arrendador es

el que toma la decisión de ceder por un determinado tiempo el uso o

posesión de un bien con el fin de obtener un beneficio que es el pago de

este. La entrega del bien a arrendar debe darse en buen estado, esta será

la principal obligación del arrendador. Así como lo indica el artículo 1678°.

El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado

con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos. Hay

otras obligaciones que son adicionales como:

 A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del

contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.

 Realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias,

salvo pacto distinto, de acuerdo al artículo 1680° (Código Civil).

21
 Su obligación del arrendatario

El arrendatario es quien va a recibir el uso o posesión temporal del bien

arrendado a cambio de realizar un determinado pago o retribución.

Asimismo, tiene la obligación de:

 Cuidar y utilizarlo para el fin que se detalló en el acuerdo.

 Cumplir con su pago al día del arrendamiento, así como de los servicios
básicos.

 Dar aviso de manera inmediata ante algún intento de fraude contra el bien
arrendado.

 A no utilizar de manera imprudente o subarrendar el bien, así como de realizar

modificaciones sin consentimiento del arrendador.

Estas son algunas de las obligaciones al arrendatario que establecen nuestras

normas vigentes, en concordancia con el artículo 1681° (Código Civil).

f) Elementos que componen el arrendamiento

Castro (2016), nos menciona que, los elementos que componen el

arrendamiento son los siguientes:

Capacidad

Se logrará al cumplir la mayoría de edad (18 años) según lo establece la

norma jurídica, con lo cual la persona será capaz de ejercer sus derechos y

cumplir con sus obligaciones, así como la realización de los actos jurídicos,

entre otros.

Consentimiento

22
Se refiere al acuerdo entre dos o más personas para aceptar derechos y

obligaciones. Siendo su marco principal el derecho civil, centrado en los

derechos de las obligaciones y los contratos, donde el consentimiento es

muy esencial para la libre determinación de la voluntad.

Objeto

El objeto del acto jurídico es su contenido. Siendo esta una relación jurídica

que vincule entre las partes, la cual puede ser física y jurídicamente posible

para que el acto jurídico tenga validez, con el cual se va crear obligaciones

o prestaciones de ambas partes y a la vez estas obligaciones tendrán por

objeto a los bienes, servicios, derechos, etc.

Causas

Se divide de la siguiente manera:

- Causa Fuente: El origen o hecho jurídico es lo que establece la

obligación o acto jurídico.

- Causa Fin: Es el fin o finalidad que persiguen las partes al

realizar un acto o compromiso jurídico.

Precio o Renta

El precio se refiere a una suma de dinero de la cosa arrendada y renta es

cuando se paga periódicamente.

g) Caracteres Jurídicos

Biggio (2014), nos refiere que el arrendamiento se relaciona con personas

23
naturales o jurídicas, en el que muestran su disponibilidad, es decir su

voluntad por lo que se obligan ambos mutuamente. Siendo estos sus

caracteres:

Es principal, ya que surgen obligaciones y derechos de ambas partes

(arrendador y arrendatario). Siendo la obligación principal del arrendador

mantener al inquilino en uso y goce del bien arrendado, por lo cual,

obtendría el derecho de recibir una renta acordada entre ellos. Con

respecto al arrendatario, tendrá la obligación de pagar por el alquiler del

bien en los periodos establecidos, así como el derecho de usar y ocupar el

bien.

Es individual, por ser autónomo, no depende de otro. Aunque puede

haber acuerdos adicionales como condiciones de venta o

subarrendamiento.

Es de prestación recíproca, siendo esta:

- Oneroso, por existir una contraprestación. La consecuencia

del contrato es que se pretende, tanto para el arrendador

como para el arrendatario, que los intereses de ambas partes

sean equivalentes, y porque en el momento de la celebración

se puede determinar el beneficio que habrá de producirse.

- Conmutativo, se va cumpliendo en función del tiempo y del

pago de la renta en forma sucesiva continua y periódica.

- Tracto sucesivo, en este caso es entregado el bien por cierto

periodo. El arrendador tiene sólo derecho a usar y asegurar

24
 los resultados y a poseer los bienes muebles o inmuebles por

un tiempo determinado.

h) Características del arrendamiento

Vega, (2020), refiere que las características del arrendamiento son

esenciales para su desarrollo y ellas son:

 Consensual, en ella se requiere el consentimiento de ambas partes

(arrendador y arrendatario).

 Contrato bilateral, es un acuerdo celebrado entre dos o más

personas y ellas pueden ser naturales o jurídicas.

 Oneroso, ya que existe una prestación y una contraprestación

entre el arrendador y el arrendatario.

 Carácter temporal, porque se da en un periodo determinado.

i) Tipos de arrendamiento

En concordancia con el artículo 1687° del Código Civil, los tipos de

arrendamiento pueden ser:

 Arrendamiento determinado, este tipo de arrendamiento vence al

final del plazo establecido fijado por ambas partes (Artículo 1699° del

Código Civil).

 Arrendamiento indeterminado, este tipo de arrendamiento finalizará

dando aviso judicial o extrajudicial al contratante (Artículo 1703° del

25
 Código Civil).

 Arrendamiento financiero, viene hacer el alquiler del inmueble,

seguido del derecho de compra al término del contrato.

j) Clases de arrendamiento

Biggio (2014), nos señala que, las clases de arrendamiento vienen hacer
los siguientes:

 Arrendamiento de cosas: Se crea un vínculo personal, donde el

arrendatario puede reclamar su uso y disfrute, mientras que pesa sobre

esta la obligación de pagar el precio pactado.

 Arrendamiento de servicios: El arrendador se obliga a actuar o prestar

determinados servicios al arrendatario en la forma, lugar y tiempo

convenidos para el pago. El inquilino está obligado a pagar por los

servicios.

 Locación de obras: En este contrato, una persona se obliga con otra a

realizar un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Ello va

depender del resultado de su trabajo, es decir de su producto terminado.

Por ejemplo, coser un traje o construir una casa.

k) Plazos y duración

En concordancia con el código civil, artículo 1688°, señala lo siguiente:

 El plazo del arrendamiento de duración determinada

- Este tipo de arrendamiento no puede exceder de diez años.

26
- Si el bien arrendado pertenece a entidades públicas o a

incapaces el plazo no puede ser mayor de seis años.

27
 - Todo plazo o prórroga que exceda de los términos señalados
entiende reducido a dichos plazos.

 Las presunciones del arrendamiento de duración

A falta de acuerdo expreso, se presume que el arrendamiento es de

duración determinada en los siguientes casos y por los períodos que se
indican:

- Cuando el arrendamiento tenga una finalidad específica, se

entiende pactado por el tiempo necesario para llevarla a cabo.

- Si se trata de predios ubicados en lugares de temporada, el

plazo de arrendamiento será el de una temporada.

El artículo 1690° del Código Civil menciona lo siguiente:

 El plazo del arrendamiento de duración indeterminada

Se reputa por meses u otro período, según se pague la renta.

 Períodos forzosos y voluntarios

El arrendamiento puede ser celebrado por períodos forzosos y períodos

voluntarios, pudiendo ser éstos en favor de una o ambas partes, en

concordancia con el artículo 1691° del Código Civil.

l) Causales de extinción

 De acuerdo al artículo 1697 del Código Civil, el arrendamiento puede

resolverse:

- Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se

vence otro mes y además quince días. Es decir, si la renta se

pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo

28
 período y además quince días. Si el alquiler se acuerda pagar

por períodos menores a un mes, basta que venzan tres

períodos.

- En los casos previstos en el inciso 1, refiere a que, si el

arrendatario necesitó que hubiese contra él sentencia para

pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de

quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva

renta devengada.

- Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquél para el

que se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún

acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.

- Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto

expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.

- Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de

sus obligaciones.

29
 C. CUADRO COMPARATIVO ENTRE USUFRUCTO Y
ARRENDAMIENTO
USUFRUCTO ARRENDAMIENTO

ES UN DERECHO REAL Y TEMPORAL DE ES UN CONTRATO NACIDO POR EL

DISFRUTAR LOS BIENES AJENOS, Y PUEDE ACUERDO DE LAS PARTES, PARA
SURGIR POR LA LEY, LA VOLUNTAD DEL CONCEDER EL USO O GOCE TEMPORAL
HOMBRE O POR PRESCRIPCIÓN. POR LO DE UNA COSA O PARA PAGAR POR ESE
QUE OTORGA UN DERECHO REAL USO O GOCE. POR LO QUE TRANSFIERE
UN DERECHO PERSONAL

SE CREA MEDIANTE UN TÍTULO ES ESENCIALMENTE ONEROSO, PORQUE

CONSTITUTIVO O POR CONTRATO ANTE LA CONCESIÓN DEL USO, LA
CONTRAPARTE SE OBLIGA A PAGAR UNA
RENTA.

PUEDE CONSTITUIRSE A TÍTULO ONEROSO SU EXISTENCIA DEPENDE DE LA

O GRATUITO. SIN EMBARGO, A CELEBRACIÓN DE UN CONTRATO
DIFERENCIA DEL ARRENDAMIENTO, EL
PAGO DEL PRECIO CIERTO NO ES UN
ELEMENTO ESENCIAL PARA SU
EXISTENCIA.

NO PUEDE EXCEDER DE 30 AÑOS EN PUEDE SER DETERMINADO O

FAVOR DE UNA PERSONA JURÍDICA, INDETERMINADO. SI ES DETERMINADA NO
TRATÁNDOSE BIENES MONUMENTALES EL PUEDE EXCEDER DE 10 AÑOS PARA
PLAZO MÁXIMO ES DE 99 AÑOS. BIENES DESTINADOS A HABITACIÓN, 15
PARA EL COMERCIO O 20 AÑOS A LA
INDUSTRIA.

EL USUFRUCTUARIO OSTENTA UNA EL ARRENDATARIO TIENE LIMITACIONES Y

MAYOR AMPLITUD AL FRENTE DEL BIEN.
ESA SE ESTIPULA EN ÉL, BENEFICIÁNDOSE
BÁSICAMENTE SOLO CON EL USO DEL
BIEN. ES DECIR, NO PUEDE DISPONER DEL
MISMO SIN CONTAR CON LA VENIA DEL
PROPIETARIO.

30
EL PROPIETARIO CUMPLE CON DEJAR EL ARRENDADOR DEBE HACER GOZAR
GOZAR Y DISFRUTAR AL USUFRUCTUARIO. DEL BIEN AL ARRENDATARIO.

La importancia de optar por la figura adecuada resulta de enorme

trascendencia si se recuerda la amplitud en la temporalidad del usufructo,

así como en lo que hacen los derechos del usufructuario. En cambio, el

arrendamiento resulta un contrato, que por su propia naturaleza resulta

más útil en el evento de querer otorgar el goce limitado de un bien por

medio de un pago determinado.

D. DOCTRINA Y JURISPRUDENCIA
a) Doctrina de usufructo:

De acuerdo a la doctrina brasileña el jurista Da Silva (2014), en referencia

al artículo 999 del Código Civil peruano refiere que, el usufructo es un

derecho de uso y disfrute de una cosa sin alterar su sustancia, coexisten

los derechos del propietario, que los cede, conservando la condición

jurídica de su propiedad, en el que ponen énfasis a dos elementos,

sustancia y provecho de la propiedad. El propietario puede tener ambos o

abandonar el beneficio en favor de ambos.

Asimismo, la doctrina española el jurista Diez (2017) define al usufructo

como aquel derecho real limitado de carácter temporal que autoriza a su

titular (el usufructuario) a usar y disfrutar todas las utilidades que resultan

del normal aprovechamiento de una cosa perteneciente a otro (el “nudo

propietario”), con arreglo a su naturaleza, y con obligación de restituir a su

término, bien la misma cosa, bien, en ciertos casos especiales, su

equivalencia.

31
 Por lo cual la doctrina nacional, el jurista Rospigliosi (2020), señala que el

usufructo sigue a la propiedad en orden decreciente de contenido,

indicando que lo que se asemeja es la propiedad en el usufructo,

comprendiendo facultades de usar y gozar un bien, respetando su esencia,

así como su destino económico de la cosa. Es decir, el usufructuario

carece del “ius disponendi” sobre el bien.

b) Doctrina arrendamiento:

Para la doctrina mexicana, el jurista Rojina (2001), menciona que, los

elementos del arrendamiento los siguientes:

- La concesión del uso o goce temporal de un bien.

- El pago de un precio cierto, como contraprestación correspondiente

a la concesión del uso o goce, y

- La restitución de la cosa, supuesto que solo se transfiere

temporalmente ese uso o goce.

De acuerdo con una doctrina argentina Lorenzentti (2000) menciona que, son

elementos que tipifican este contrato, la transferencia onerosa del uso y goce

sobre una cosa sometida a un plazo resolutorio determinado. Mediante la

locación se transmite un derecho personal, no real, que consiste en el uso y

goce de la cosa por un plazo; por ello se debe señalar que, si el uso y goce se

hace por un derecho real, el contrato es usufructo; si se transfieren los frutos o

productos de un bien raíz por un título oneroso, es una venta de frutos.

En la doctrina brasileña, el jurista Rosenblat (2010), refiere que, el

arrendamiento, es un contrato bilateral que genera obligaciones para ambas

partes (uso y disfrute del bien a cambio de una retribución pecuniaria); oneroso,

32
los sacrificios y las ventajas son recíprocos; conmutativo, siendo las

prestaciones conocidas y pre-estimadas por las partes; y consensual,

perfeccionándose con el acuerdo de voluntades, en la medida en que la entrega

de la cosa no presupuesto de existencia, sino una fase de ejecución.

Finalmente, es un contrato de duración, con ejecución sucesiva y renovada de

las prestaciones de dar cierta cantidad en cada período. Como presupuestos de

existencia de la locación tenemos: consenso de los sujetos, cosa, temporalidad,

remuneración, consenso, res, tempum, pretiun.

Por lo que podemos deducir que los ordenamientos españoles, mexicanos,

argentinos y brasileños, la obligación a cargo del arrendador estriba en entregar

el uso y el disfrute de un bien. Ellos indican que el disfrute o goce implica

obtener un provecho económico del bien que se posee como el

subarrendamiento, si bien esta figura está prevista en nuestro ordenamiento

nacional se requiere del asentimiento escrito del arrendador. Debemos

mencionar que en caso se transfiera el uso y disfrute de un bien, ese acto se

confundirá con una figura de los derechos reales, como el usufructo.

33
JURISPRUDENCIA

Caso: Usufructo

Expediente

34
E. CASOS PRÁCTICOS
a) Usufructo

 Los hijos de un señor fallecido se hacen a cargo de sus empresas, como lo

estipula en su última voluntad, aunque en el testamento dispone que la
dueña será la viuda.

 Una viuda administra los bienes de una empresa que fue propiedad de su
pareja y que es de propiedad legal de los hijos. (Usufructo vitalicio)

 El alquiler de habitaciones o de una casa completa, pero sin posibilidad de

venderla. (Usufructo de bienes inmuebles).

 Cuando por ley una persona viuda tiene derecho de goce de la propiedad
del cónyuge. (Usufructo legal)

 Un señor de la tercera edad, cede su automóvil a un hijo para que éste lo

use, pero sin traspasar el título.

 Un edificio está abandonado, pero su dueño decide darle el poder

administrativo a una persona para que lo alquile, sin que ésta pueda
venderlo.

b) Arrendamiento

 El propietario, el inquilino original y el nuevo inquilino, suscriben un acuerdo

para que el nuevo inquilino (cesionario) ingrese a la relación contractual
frente al propietario (cedido), con lo cual el inquilino original (cedente)
queda liberado de la relación jurídica.

 Un departamento en el centro de la ciudad se encuentra en alquiler (este

sería el activo). El inquilino, la persona que quiere alquilar es el arrendatario
quien debe pagar una renta por la propiedad y el propietario es el
arrendador quien va percibir la renta

 Un club de salud (arrendador) buscaba invertir en nuevos equipos de

gimnasia. El monto total financiado fue de $20,000 dólares con el acuerdo
establecido en 60 pagos mensuales sin depósito, firman el acuerdo, los

35
cuales serán pagados a fines de mes, con dos meses de garantía.

36
 III. CONCLUSIONES

En el Código Civil no encontramos la definición de usufructo, pero podemos

señalar que es un derecho real de duración limitada que permite usar y disfrutar

de una cosa ajena sin alterar su sustancia.

El usufructo es un derecho divisible porque es susceptible de división, siendo

esta precisamente viable en su esencia económico-patrimonial del derecho. No

obstante, no siendo posible en su esencia jurídica del derecho.

El usufructuario también puede arrendar si y solo si tenga el consentimiento del

propietario, lo que llevaría esto a la buena relación y buena fe entre ambas

partes.

El arrendamiento viene hacer como aquel contrato en virtud del cual una parte

denominada arrendador se obliga a transferir a otra parte denominada

arrendatario el uso de un bien de forma temporal (plazo determinado o

indeterminado) a cambio de una renta convenida. Debiendo el arrendatario

devolver el bien sin más deterioro que el de su uso ordinario y el arrendador a

mantener al arrendatario en el uso del bien, realizar todas las reparaciones

necesarias conservando en buen estado el bien, para cumplir con el fin del

arrendamiento.

La ventaja del arrendamiento es que está redactada de manera clara y concisa,

fijando el monto y plazo de duración del periodo de arrendamiento. A excepción

que el texto del arrendamiento establezca otra cosa, la renta no puede ser

aumentada durante la vigencia del contrato.

37
IV. RECOMENDACIONES

38
 V. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

 Biberley (2019). El Usufructo. El valor de la confianza.

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 Díez Soto, C. M. (2017). Lecciones de introducción al derecho patrimonial.

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 derechos- del-usufructuario/

 Pasión por el Derecho. (2020). Derechos reales: ¿qué es el usufructo?

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 Pereña, M. (2022). Origen, concepto y características del derecho de

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40