FACULTAD DE DERECHO Y HUMANIDADES

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

MONOGRAFIA
“IMPACTO EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO POR EL COVID-19
EN NUESTRO TERRITORIO NACIONAL”.

AUTOR
SANTISTEBAN YOCTÚN JENIFER

DOCENTE
DR. DANTE ROBERTO FAILOC PISCOYA

ASIGNATURA
CONTRATOS ESPECIALES

CICLO Y SECCIÓN
VII-A

PIMENTEL, 19 DE JULIO DEL 2020.

 CONTRATOS ESPECIALES.

(IMPACTO EN LOS CONTRATOS DE

ARRENDAMIENTO POR EL COVID-19 EN
NUESTRO TERRITORIO NACIONAL).
 INDICE
INTRODUCCION.......................................................................................................................4
CAPITULO I...............................................................................................................................6
CONSIDERACIONES GENERALES DEL ARRENDAMIENTO........................................6
1. ANTECEDENTES HISTORICOS................................................................................6
2. REGULACIÓN EN SU RÉGIMEN ANTERIOR Y EN LA ACTUALIDAD.....7
2.1. REGULACIÓN ANTERIOR..............................................................................7
2.2. RÉGULACIÓN ACTUAL...................................................................................7
CAPITULO II..............................................................................................................................8
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO..............................................................................8
1. DEFINICIÓN...................................................................................................................8
2. CARACTERÍSTICAS ESENCIALES..........................................................................8
3. OBLIGACIONES DE LAS PARTES..........................................................................9
3.1. OBLIGACIÓN DEL ARRENDADOR......................................................................9
3.2. OBLIGACIÓN DEL ARRENDATARIO................................................................10
4. FORMALIDAD DEL CONTRATO.............................................................................10
5. DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO.....................................................................10
CAPITULO III...........................................................................................................................11
ANALISIS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN TIEMPOS DE COVID-19...11
1. GENERALIDADES.....................................................................................................11
2. EL DESALOJO EN TIEMPOS DE COVID-19.........................................................11
3. PROYECTO DE LEY N° 5004/2020/CR..................................................................12
4. PROYECTO DE LEY N° 5238/2020 CR..................................................................15
CONCLUSIONES....................................................................................................................16
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS....................................................................................17
 INTRODUCCION

La presente monografía es dar a conocer aquellos aspectos esenciales del contrato de

alquiler, dando de conocimiento los conflictos que se originan hoy en día en nuestra
sociedad, debido a que los ciudadanos sufren este impacto efectuándoles dudas e
inquietudes en estos tiempos de pandemia, impidiéndoles establecer sus
responsabilidades que desempeñan. Cabe precisar, que el impacto de los contratos no
solo se genera entorno al arredramiento o denominado alquiler, sino que se han
venido afectando distintos contratos especiales como es el caso del mandato,
comodato, locación de servicios, entre otros, por el cual surgen consecuencias que se
deben de fomentar para lograr alcanzar razones eficaces evitando injusticias en la
humanidad.

Si bien, el contrato de arrendamiento o más conocido como alquiler tal como lo notan
los ciudadanos, es de suma importancia e indispensable, siendo un contrato mediante
el cual ambas partes adquiriendo derechos y obligaciones a través del acuerdo de
voluntad de las mismas; el propietario (arrendador) entrega o alquila un bien mueble o
inmueble a otra persona (arrendatario) por una determinada temporada a fin que esta
le deposite una cantidad de dinero o una cierta renta pactada por el bien respectivo.
Debido a ello, es debidamente esencial dar a conocer aquellas inquietudes que se
generan en el contrato de alquiler; así mismo, nos encontramos frente a dos puntos
muy importantes respecto al contrato de arrendamiento, el primero son los alquileres
de locales para el uso comercial y el segundo referido al inmueble de una vivienda.

El estado de emergencia que se produce en el territorio nacional e internacional es un

problema que ha logrado impedir la libertad de circular en la ciudad a distintas
personas con fin de evitar contagios alterados en el estado peruano y en diversos
países, del cual conlleva a los ciudadanos que se encuentran alquilando bienes para el
uso de vivienda el impedimento de pagar la renta que suelen depositar todos los
meses, a fin de tener un alojamiento para vivir y no solo a personas que están
instaladas en una vivienda, sino también a personas que para el sustento de su familia
y de él, tienen como alquiler un local para el uso comercial a fin de generar ingresos y
posteriormente pagar la rentra convenida. Entonces ¿Qué pasaría si no se llega a
efectuar propuestas que les facilite tanto al aquilino como al propietario respecto al
bien? ¿Es efectivo que las leyes se involucren ante este problema? Por todo ello, es
necesario establecer proyectos o que haya alguna solución para que nadie se vea
perjudicado en estos tiempos de pandemia.

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Por este motivo, la temática que se abordará tiene como objetivo establecer
propuestas referido al contrato ya mencionado para una mejora en la sociedad, a fin
que ambas partes no salgan perjudicadas, es decir que tanto el propietario o
arrendador y el aquilino o arrendatario no tengan conflictos al momento del pago la
renta respecto al periodo indicado y que también se evite el desalojo o lanzamiento
ilegal en este subsidio.

Ahora bien, para efectuar una excelente monografía y lograr esclarecer aquellas ideas
y en efecto convencer a mis compañeros respecto a este conflicto que se está
generando hoy en día. Esta monografía constará de tres capítulos para mejor
comprensión y entendimiento y en base a ello, se tuvo que recoger información en
páginas web, noticieros, leyes y autores que argumentan y dan a conocer la
importancia que trae este tipo de contrato en estos tiempos de estado de emergencia
que estamos viviendo. Así mismo, con ayuda de mi excelente Docente Dante Roberto
Failoc Piscoya, se logró entender el contrato de arrendamiento y sobre los conflictos
que se pueden generar en cualquier momento si se efectúa alguna irresponsabilidad, y
que mediante sus conocimientos y experiencia nos orientan cada día más para el
avance de nuestros logros. Siendo esta metodología muy importante e indispensable
para la ejecución de mí trabajo.

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 CAPITULO I

CONSIDERACIONES GENERALES DEL ARRENDAMIENTO.

1. ANTECEDENTES HISTORICOS.

La voz latina arrendamiento proviene de arrendar, que significa “ceder o adquirir

mediante precio el aprovechamiento temporal de cosas inmuebles, o de beneficio o
rentas”. Desde hace 5.000 de la historia se estableció el primer contrato de
arrendamiento. Y de esta forma con el pasar del tiempo pues se llegó a firmar
el primer contrato de alquiler ya mencionado, siendo firmado en la antigua
babilonia y en la antigua Grecia. Así mismo, este contrato fue recaído sobre el
reino del rey babilonio Hammurabi de la historia, que mediante su regulación el
código jurídico regulaba la propiedad, los préstamos, herencias, trabajos
asalariados y en efecto los alquileres de fincas, entre otros (Anónimo, 2019).

El primer convenio de alquiler bancario se firmó en 370AC y se debe aclarar

que sus orígenes del contrato de alquiler pueden ser bienes muebles e
inmuebles, obras o servicios. Anteriormente su regulación era en distinta
manera, como por ejemplo, cuando una persona llamada propietaria arrendaba
su bien inmueble a otra persona llamada inquilino, y si el propietario del bien
inmueble lo desalojaba del mismo sin haber culminado el plazo del contrato de
arrendamiento, la persona que desalojo al inquilino (propietario del bien)
perderá todo el dinero depositado por el inquilino. De esta forma, el inquilino
tenía todas las de ganar, por aquellas circunstancias ya mencionadas
(Cdlandet, 2015).

En 1800 AC los denominados expertos señalaban en anterior que en Babilonia

existían aquellas empresas que se encargaban específicamente sobre los
convenios contractuales del arrendamiento, entre ambas partes (arrendador y
arrendatario) (Rivas, s.f). Entonces los soldados que no querían cultivar las
tierras los mismos le deberán entregar a las empresas más estudiadas del
contrato de alquiler, si en caso aquellos soldados no pretendían cultivar las
tierras por los denominados monarcas por estos servicios contraídos (Anónimo,
2019, párr.1).

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En esta perspectiva, el arrendador no tenía la suficiente protección legal
respecto a los contratos de alquiler, puesto que anteriormente quien era la
persona o denominada también arrendatario tenía mejores garantías que el
propietario. Es por ello, que hoy en día se ha mejorado los intereses de
protección para ambas partes y en efecto no debiéndose menoscabar a mismo
teniendo como base el respaldo de la constitución política del estado para
amparar sus derechos efectuados.

2. REGULACIÓN EN SU RÉGIMEN ANTERIOR Y EN LA ACTUALIDAD.

2.1. REGULACIÓN ANTERIOR.

Años atrás, el contrato de alquiler esta denominada con otro nombre, el cual
ella llamado como locación de conducción de cosas y que mediante esta
regulación tiene como objetivo la ecuanimidad de las partes (arrendador y
arrendatario) teniendo los mismos derechos para los sujetos y así mismo
otorga la certeza para el desarrollo de la construcción que la sociedad exige
día a día (Bigio, s.f).

Desde esta perspectiva, así como el propietario tiene derechos legales el cual
se regula en el contrato como por ejemplo no debe ser despojado de bien
inmueble hasta cumplir con el plazo establecido también tiene obligaciones que
cumplir siendo esta pues que entregue en bien en el plazo indicado y que
deposite la renta de acuerdo a la temporalidad que se alojó en el mismo. Así
pues se tuvo la modificación del subarriendo, este se da cuando se restituye el
bien en favor de un tercero siempre y cuando el arrendador tenga de
conocimiento sobre el bien y que del consentimiento escrito sobre ello.

2.2. RÉGULACIÓN ACTUAL.

La regulación actual del contrato de arrendamiento se encuentra establecido en

el Art. 1681 del Código Civil y demás artículos, el cual hace mención a las
obligaciones que tiene también el arrendador como el arrendatario. Por otro
lado se especifica plazos establecidos para la restitución del bien en caso no
existe una duración determinada en la cláusula del contrato.

De otro lado, hoy en día se ha establecido una nueva ley el cual esta
denominada como Ley de Inquilinato, Ley 30933. La Ley ya mencionada es
muy importante puesto que respalda los derechos que le corresponde al
arrendador para despojar al inquilino que no efectué la renta correspondiente

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teniendo la misma intereses legales para su protección y otras disposiciones
que mencionaré más adelante.

CAPITULO II

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. DEFINICIÓN

El Arrendamiento denominado también como alquiler o arrendo es un contrato

mediante el cual existen dos sujetos, (arrendatario y arrendador) y que los mismos
tienen tanto derechos como obligaciones que cumplir respectivamente sobre las
normas legales correspondientes. Ahora bien, mediante este contrato de
arrendamiento o específicamente como los ciudadanos lo toman de conocimiento “Un
contrato de Alquiler” es básicamente un convenio tanto del arrendador como del
arrendatario en donde el arrendador (propietario) alquila o arrienda un bien inmueble a
otra persona del cual es denominada arrendatario (inquilino) para el uso temporal del
bien en un determinado plazo, a fin que este le abone el pago de la renta establecida.

Según Rodríguez (s.f) señala que “Es el contrato por el cual una persona cede
temporalmente el uso de un bien a cambio de una renta” (párr. 1). En efecto, el autor
ya mencionado ha sido breve en su concepto para mejor entendimiento, del cual
concuerdo con lo señalado. No obstante, obvia a la persona quien entregará la renta
correspondiente, por el cual debió definirlo como un contrato mediante el cual una
persona cede a otra el bien para el uso temporal a cambio de un pago o renta pactada.

“El arrendamiento es un contrato traslativo de uso en el cual una persona llamada

arrendador, transmite temporalmente el uso de un bien a otra persona, llamada
arrendatario, a cambio de un precio cierto y en dinero” (Ayala, 2017, p. 109). Este
contrato es uno de los más pedidos y llamativos en nuestra sociedad, teniendo como
importancia específicamente en la práctica como en distintas doctrinas, debido a que
existen amplios conflictos a nivel nacional.

2. CARACTERÍSTICAS ESENCIALES.

Gonzales (2013) afirma que el contrato de alquiler tiene ciertos caracteres de las
cuales son las siguientes:

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 a) Es un contrato consensual, porque existe solo el consentimiento de las partes
intervinientes para la existencia del contrato respectivo.
b) En un contrato bilateral, porque surgen obligaciones y derechos que tiene que
cumplir ambas partes. Cabe decir, que el arrendador entregara el bien de
manera temporal. Y el arrendatario le abonara una cierta cantidad de dinero
hasta la restitución del bien.
c) Es un contrato oneroso, porque se establecen provechos y gravámenes en
este convenio, es decir, que se entregara el bien a cambio de una
contraprestación convirtiéndose a título oneroso, mas no a título gratuito
porque en este caso se trataría de un contrato de comodato.
d) Es un contrato conmutativo, porque las prestaciones son ciertas y
determinadas, es decir que mediante la celebración del contrato las partes
podrán estimar sobre las pérdidas que les pueda causar.
e) Es un contrato principal, porque no depende de otro contrato para su
existencia, la misma que subsistirá por sí mismo y no es dependiente con el
caso de la fianza.
f) Es un contrato formal, porque el arrendamiento debe ejecutarse por escrito y a
falta de formalidad se le imputara al propietario del bien.

Debido a ello, considero que existen dos características más de las ya mencionadas, y
una de ellas es “traslativo de consumo”, puesto que es consistente en la temporalidad
del bien para el uso del mismo, es decir que el bien será restituido ante el tiempo
determinado que se haya pactado para el uso y goce del mismo en cierta temporada.
Y el otro seria de “tracto sucesivo” mediante el cual este contrato por su propia índole
extiende sus efectos con el trascurso del tiempo.

3. OBLIGACIONES DE LAS PARTES.

3.1. OBLIGACIÓN DEL ARRENDADOR.

Para Anónimo (2013) señala las siguientes obligaciones del arrendador:

i. Entrega del bien, porque a la celebración del contrato el arrendador tiene la

responsabilidad y es obligado a entregar en bien en el momento indicado.
ii. Ejecutar las obras necesarias para la conservación de la vivienda, porque
antes de entregar el bien al inquilino se deberá percatar y realizar todas las
reparaciones para la conservación de bien por parte del arrendatario.
iii. Presunción del bien, porque al momento de la entrega del bien por parte del
arrendador se presume que está en buenas condiciones para el uso y goce del
arrendatario.

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Así mismo, considero que se debe mencionar una de las obligaciones adicionales que
se encuentra estipulado en el Art. 1680 del código civil, mediante el cual, la persona
denominada arrendador tiene la responsabilidad de realizar las reparaciones
necesarias para el bien.

3.2. OBLIGACIÓN DEL ARRENDATARIO.

Según Gonzales (2014) señala las siguientes obligaciones del arrendatario:

i. Tiene la Obligación de dar, porque el inquilino va tener que pagar una renta
determinada por alojar el bien, siendo una de las obligaciones principales del
mismo.
ii. Obligación de hacer, consistente en cuidar y conservar el bien arrendador,
porque el inquilino es deudor del bien teniendo la responsabilidad de cuidar y
conservarlo tal como se le ha entregado hasta el vencimiento del plazo. Así
mismo, su obligación no solo es la conservación propia sino por terceras
personas.
iii. Obligación de hacer, consistente en servirse del bien arrendado solamente
para el uso convenido conforme a la naturaleza y destino de él, porque si bien
el ordenamiento estipula la obligación, mas no señala sobre la facultad que
debe tener el inquilino, es decir que bien será ejercido solo para el uso
convenido con el objeto que no se ocasiones daños y perjuicios por terceras
personas.
iv. Obligación de dar, consistente con restituir el bien, porque como su propio
nombre lo establece pues el inquilino tiene la sola obligación de restituir el bien
en el plazo establecido.

4. FORMALIDAD DEL CONTRATO.

El contrato de arrendamiento puede ser celebrado por escrito o verbal, y también

podrá ser un contrato privado como estar inscrita en escritura pública ante el Notario
(Hebrero, 2014). Así mismo se debe tener claro que en el contrato de arrendamiento,
en este caso el propietario podrá solicitar una fianza al arrendatario para tener la
certeza sobre el pago de la renta correspondiente a fin que se realice el cumplimiento
de pagos y no exista problemas judiciales posteriormente.

5. DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO.

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La duración del contrato de alquiler puede ser determinado o indeterminada, tal como
lo menciona el Art. 1687 del Código Civil. Que mediante ello, puede tener un plazo fijo
estipulado en el contrato y al ser indeterminado no se encuentra referido en el contrato
(Ramos, 2015).

CAPITULO III

ANALISIS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN TIEMPOS DE COVID-19.

1. GENERALIDADES.

El coronavirus ha generado un amplio impacto económico en los ciudadanos de la

sociedad, más que todo en aquellas personas que alquilan un bien inmueble tanto
para asuntos comerciales como para el uso de vivienda, generando inquietudes e
incumplimientos respecto al pago de rentas que depositan en un determinado periodo
para su alojamiento temporal. Y ante estas circunstancias se logra el incumplimiento
no imputable de aquellos pagos que se deberá realizar y que por medio de ello
muchas personas para cumplir esta obligación tienen que estar sujetas a un trabajo
dependiente, estable y seguro para la ejecución de sus responsabilidades, sin
embargo la mayoría de estas personas acceden a un trabajo independiente para poder
cumplir con las obligaciones que realizan en la actualidad, y por ende se han visto
afectados mediante el arrendamiento de un bien inmueble, y no simplemente en este
contrato ya mencionado, sino también en distintos tipos de contratos que la sociedad
se ha perjudicado.

En esta perspectiva, el desalojo es uno de los casos más discutidos en la actualidad

en donde las personas se han visto perjudicadas por incumplimiento de pago que se
debió ejecutar y ante esta coyuntura el arrendador tiene todas las de ganar, por el cual
existen normas legales que protegen al propietario del bien frente al inquilino alojado a
fin de lograr desocupar el mismo por tales incumplimientos, como por ejemplo la nueva
Ley 30933. Ley de desalojo. Por esta razón, se debe establecer propuestas para una
mejora en la sociedad, puesto que estos incumplimientos no son por dolo, es decir no
son generados por el o los inquilinos sino que en este caso sucede por un evento
extraordinario y que por medio de los proyectos que se pretende realizar los
ciudadanos no se vean menoscabados en esta situación.

2. EL DESALOJO EN TIEMPOS DE COVID-19

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Según Ninamancco (2020) afirma que se debe tener en cuenta que el desalojo en
estos tiempos de pandemia no es factible para los arrendatarios, y que mediante el
Art. 4 del Decreto Supremo Nº 044-2020-PCM señala la prohibición de la circulación
social. De acuerdo a lo mencionado, estoy completamente de acuerdo con el autor ya
mencionado, y por ello estableceré un ejemplo para un mejor entendimiento.

Ejemplo:

Una pareja de esposos extranjeros celebraron un contrato de alquiler con la propietaria

sobre un bien inmueble por un determinado periodo (antes de la pandemia), durante
ese periodo la pareja de esposos brasileños cumplían con la obligación de pagar la
renta convenida. No obstante, llego a suceder un evento imprescindible, en este caso
el estado de emergencia, sin embargo para evitar el desalojo por parte de la pareja de
esposos, el inquilino propuso a la propietaria del bien inmueble una dación de pago a
fin de extinguir el mes que no fue pagado hasta que culmine esta pandemia, por el
cual la propietaria denegó la prepuesta establecida, y por ende fueron desalojados.

Entonces, ¿Se podrá exigir de una forma legal a los arrendatarios que desalojen el
bien inmueble en estos tiempos de pandemia? En mi opinión considero que no, puesto
que el Decreto Supremo Nº 044-2020-PCM establece que no se deberá de ningún
modo que los ciudadanos circulen por las calles, salvo que sean para bienes y
servicios estrictamente esenciales, por el cual se impide definitivamente la mudanza o
desalojos en esta situación. De esta forma, al no establecerse un acuerdo de ambas
partes y que el arrendatario no tenga un título negocial, pues la misma tiene la
obligación de mantenerse en el bien inmueble, teniendo pues así un título legal que lo
ampare. Ahora, debido al mismo ejemplo ¿se podría denominarse como precario?, en
este caso no, debido al impedimento de circulación social. La cosa cambiaria si
hubiera forma en que los arrendatarios retornen a su país por un cambio en el cierre
de fronteras, por el cual el traslado de residencia sería factible.

Por todo ello, solo se defiende al arrendatario verdad, ¿y al arrendador? Pues,

considero que el arrendador podría indemnizar ante estas circunstancias, del cual nos
basaremos en el Art. 1954 de Código Civil que señala el enriquecimiento sin causa en
donde el arrendatario es quien en efecto se enriquece del bien estando alojado en el
mismo. Sin embargo, al señalar que el estado de emergencia menciona que el
arrendatario puede estar alojado en el bien hasta que culmine esta situación, no quiere
decir que va ser de una forma gratuita, y evidentemente el mismo va tener que
indemnizar y pagar sobre la renta establecida.

3. PROYECTO DE LEY N° 5004/2020/CR.

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En Perú como en distintos países se han establecido proyectos de Ley para evitar
desalojos en estos tiempos de pandemia. En nuestro territorio nacional se ha
establecido el Proyecto de Ley N° 5004/2020/CR presentada por el congresista de
acción popular, Paul García Oviedo que propone suspender las rentas e intereses
legales por parte del arrendatario al arrendador para los que se encuentre en estado
de vulnerabilidad económica y que no se vean afectados en la economía para ejecutar
sus obligaciones dadas (Villanueva, 2020). Sin embargo no estoy de acuerdo con la
Ley ya mencionada, puesto que solo protege al arrendatario más no al arrendador, por
el cual el mismo podría solo subsistir de la renta que se le restituye temporalmente.
Así mismo, considero que se está vulnerando el Art. 62 de la Constitución Política de
Estado, puesto que señala “La libertad de contratar garantiza que las partes pueden
pactar válidamente según las normas vigentes al tiempo del contrato. Los términos y
condiciones contractuales no pueden ser modificados por leyes u otras disposiciones
de cualquier clase (…)” (p.44). Refiriéndose taxativamente que los contratos ya
celebrados no pueden ser modificados de ningún modo y además que una ley inferior
no puede contradecir a una norma superior.

Entonces, este proyecto ha olvidado el Art. 62 de la Constitución Política del Estado,

siendo la misma una propuesta no útil para este conflicto, por el mismo hecho que no
limitaría problemas judiciales a futuro. Por estas razones discrepo la postura de Pozo
(2020) al mencionar que solo se estaría modificando el contenido del contrato de
arrendamiento por el hecho que solo se suspenderá el pago hasta la culminación de la
pandemia y que además el mismo tiene un interés y necesidad publica para acreditar
o respaldar al arrendatario respecto a su economía. En este caso pues considero que
existen otras soluciones legales que puedan garantizar a este conflicto.

Según Anónimo (2020) señala que no es posible la suspensión de pagos de alquiler,

existiendo otras soluciones legales para este tipo de conflicto que se está generando
hoy en día, siendo pues una de ellas la excesiva onerosidad de la prestación tipificado
en el Art. 1440 del Código Civil. La segunda la imposibilidad sobreviniente y como
tercera la lesión contractual. El autor estima todo ello, puesto que el estado de
emergencia es un evento imprevisible, mediante el cual es eficaz que el juez tenga la
potestad que se le baje al arrendatario el pago de su renta en estos casos. Sin
embargo, considero que no hay la menor duda que este impacto que se ha generado
en nuestra sociedad es un acontecimiento extraordinario e imprevisible, pero esto es
un error, de manera que al hablar de una excesiva onerosidad se refiere cuando la
prestación deba de ser superior al costo establecido el cual no pueda pagar la persona
por un acontecimiento extraordinario, mas no que sea el mismo precio que se

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estableció anteriormente y en efecto no se debería aplicar en el contrato de
arrendamiento.

Ejemplo:

Pablo realiza un contrato de alquiler de una propiedad con Ruth en el año 2019 y
mediante el pacto de ambos, el inquilino decide instalarse en un determinado tiempo
en el bien inmueble por el costo de S/. 2.000. Pablo cumplía con la obligación del pago
de la renta y al pasar del tiempo sucede un acontecimiento extraordinario, en este
caso el COVID-19, por el cual se restringe la circulación en todo el país para evitar el
contagio del coronavirus, y como el mismo es un trabajador independiente y no tiene
como pagar con la renta del lugar donde está alojado, siendo una imposibilidad para
él. Entonces ¿Pablo podrá interponer una demanda por la excesiva onerosidad de la
prestación, tipificado en el Art. 1440 C.C? En mi opinión no se podría demandar,
puesto que esta prestación para poder establecer una demanda se debe establecer la
alteración del precio o que las partes lo tomen como caro, por el cual no cuestiono que
este Artículo puede establecerse en tiempos del COVID-19 pero en otros tipos de
contrato siendo algo diferente.

Para mejor entendimiento, es indispensable citar el siguiente ejemplo:

“X” se ha obligado a cumplir con la entrega de cierta materia prima a favor

de “Z”. La entrega debe hacerse dentro de 1 mes. Conseguir dicha materia
prima en el mercado le cuesta a “X” S/ 100,000.00, por lo que el precio
acordado con “Z” es de S/ 120,000. Sin embargo, antes de que llegue la
fecha de entrega, ocurre un evento extraordinario e imprevisible que
determina que se reduzca dramáticamente la cantidad de ese bien en el
mercado, por lo que su costo aumenta considerablemente.

Entonces, conseguir dicho producto ya no le cuesta a “X” S/ 100,000, sino

S/800,000 ¿Se ha hecho más onerosa la obligación de “X”? Obviamente
sí, por lo que sí podría aplicarse la EOP. (Pasco, 2020, párr.1)

De acuerdo al ejemplo planteado se hizo efectivo aplicar el Art. 1440 del Código Civil
“excesiva onerosidad de la prestación” mediante el cual si se produce una cantidad
superior a lo pactado y en efecto se debería aplicar en este caso (Estado de
Emergencia). De acuerdo a ello, ¿existo un incremento en el ejemplo de la renta del
inquilino? Pues no y en el segundo ejemplo citado ¿existió incremento? En este caso
sí. Es por ello, que discuto respecto a la postura del autor ya mencionado líneas arriba,
por el cual podría haber otra solución.

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En esta perspectiva, suceden efectos muy conflictivos y una de las mejores formas es
que los arrendadores en esta pandemia deberían apoyar a los arrendatarios para que
todo ello sea más fácil y así evitar aquellos proyectos que se establecen, puesto que
estas propuestas o proyectos se ponen en el lugar de los arrendatarios con el fin de
evitar el contagio, sin embargo a muchos propietarios no les conviene este tipo de
proyectos que se efectúan. Por esta razón considero que debería establecerse el
acuerdo de ambas partes. Recordemos el caso que estamos pasando (Aislamiento
Social), como un ejemplo claro para dar mejor entendimiento a lo que me estoy
refiriendo. Cuando se estableció el Decreto Supremo referente al estado de
emergencia, muchas personas obviaban las normas estipuladas y al estar claramente
el castigo que se les aplicaría por el incumplimiento, ni aun así les interesaba.
Entonces el proyecto que se propone ¿será efectivo en este proyecto? Pues no, es por
ello que la mejor solución sería el convenio de las partes y así lograr evitar conflictos
en ambos sujetos.

4. PROYECTO DE LEY N° 5238/2020 CR.

Este proyecto establecido señala la suspensión respecto a los pedidos de los

desalojos o lanzamientos. Y de acuerdo a ello nos preguntamos ¿Qué pasaría si no se
llega a efectuar propuestas que les facilite tanto al aquilino como al propietario
respecto al bien? ¿Es efectivo que las leyes se involucren antes este problema?
Referente a ello, el Proyecto de Ley N° 5238/2020 CR, propone disposiciones respecto
al arrendamiento, mediante el cual establece la suspensión del pedido de
lanzamientos o desalojos durante el estado de emergencia, manifestando que solo los
arrendatarios que estén afectados en su economía y que ocupen la posesión con fines
habitacionales el propietario estará impedido en desalojar al mismo. No obstante, la
Ley hace mención solo a la suspensión del pedido de demanda de desalojo que
deseen ejecutar los arrendadores para recuperar el bien inmueble, mas no se refiere
específicamente sobre la condonación o suspensión del pago de la renta respectiva,
suponiendo que la renta que depositaba el arrendatario, seguirá teniendo la obligación
de seguir pagando la renta establecida.

Debido a lo ya mencionado, no existe una repercusión practica por el mismo hecho

que si las demandas que fueron limitadas en estos tiempos de pandemia no habría
lógica en sí, puesto que si la solicitud de demandas no fueran limitadas y se podría en
este caso interponer una demanda de desalojo, pues el lanzamiento se emitiría
específicamente dentro de un año, mas no al mismo tiempo, mediante el cual sería lo
mismo. Cabe decir, que el proyecto propuesta por el congresista tiene como objetivo
evitar lanzamiento a los arrendatarios para evitar los contagios y que no se vean

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perjudicados en su economía. Siendo una solución para el mismo, por el cual es algo
irrelevante porque ningún arrendador que desee desalojar al arrendatario de su
vivienda por más demanda que haya interpuesto no lo podrá desalojar de inmediato,
sino un año después (Pasco, 2020).

Por esta razón, considero que no queda claro las estipulaciones que la Ley específica,
una porque solo hace mención al limitación de interponer demandas de desalojo y otro
por lo mismo que no evitara los conflictos que existieren entre los sujetos, lo que si se
logara seria los problemas judiciales que existirán posteriormente referente a los
desalojos. Así mismo, cuando los arrendadores desalojaron a sus inquilinos por el
incumplimiento de la renta tuvieron que regresarse a sus regiones para poder tener un
lugar donde vivir y mediante ello no existió una resolución que amparen a los
arrendatarios, y la multa no sería algo factible puesto que la misma lo pagara el
arrendador cuando el inquilino ya estuviera fuera de la vivienda. Por ello, considero
que no es indispensable la suspensión de la interposición de demandas en este
proyecto señalado.

CONCLUSIONES

 En síntesis, el contrato de arrendamiento es uno de los contratos más

importantes y los más requeridos en la práctica respecto a su uso temporal. Así
mismo, existen conflictos sobre los desalojos que sucede hoy en día como él
es caso del Coronavirus, que por tal razón fue preciso señalar.

 El Proyecto de Ley 5004/2020/CR que propuso suspender los desalojos y el

pago de la renta para los inquilinos que adolezcan de vulnerabilidad
económica, sería algo prudente, pero si analizamos bien las disposiciones
mencionadas solo daría lugar a los arrendatarios dejando de lado a los
arrendadores no siendo beneficioso para los mismos. Por otra parte, el
Proyecto de Ley 5238/2020 CR procura suspender la interponían de demandas
sobre desalojos a fin de que los arrendatarios no sean despojados del bien
inmueble evitando contagios en la sociedad. Sin embargo, considero que no
sería algo factible lo que se establece por el hecho que los arrendadores
pudieran pagar la multa cuando los inquilinos ya estuvieran fuera del inmueble,
por el cual no se evitaría el contagio ni mucho menos limitaría los problemas
judiciales posteriormente.

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  Debido a ello considero que una de las propuestas más esenciales es el
dialogo y convenio de ambas partes en base al Principio de Buena Fe, a fin de
que los sujetos no se vean afectados, puesto que no solamente el perjudicado
será el arrendatario como la mayoría de personas imaginan, sino también
puede ser el arrendador por el hecho de que puede ser su único sustento las
rentas depositadas sobre el bien respectivo, siendo injusto para el mismo evitar
el pago de la renta por la otra parte. Por ello, la mejor pretensión es el convenio
negocial de las partes respecto a lo establecido.

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

o Anónimo (2013). Derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario.

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