MATERIA

DERECHO ROMANO I

ACTIVIDAD Y TEMA
(RESUMEN)
LOS DERECHOS REALES

27 DE MAYO DEL 2023

 CONTENIDO

LOS DERECHOS REALES ................................................................. 1

- EL USUFRUCTO ........................................................................... 1
A) SU EVOLUCION ......................................................................... 1
B) DERECHOS Y DEBERES DEL USUFRACTARIO ...................... 1
C) CONSTITUCIÓN Y EXTINCIÓN ................................................. 2
D) CUASI-USUFRUCTO.................................................................. 2
- USO Y HABITACIÓN ..................................................................... 2
- LAS ACCIONES CORRESPONDIENTES ..................................... 3
- EL DERECHO DE SUPERFICIE.................................................... 3
A) SU EVOLUCIÓN ......................................................................... 3
B) SU CONSTITUCIÓN Y EXTINCIÓN ........................................... 3
- ENFIEUSIS .................................................................................... 4
A) SU DESARROLLO...................................................................... 4
B) SU CONSTITUCIÓN Y EXTINCIÓN ........................................... 4
C) LAS ACCIONES CORRESPONDIENTES ................................... 4
- LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA .................................. 5
A) SU EVOLUCION ......................................................................... 5
- LA ENAJENACIÓN CON FIDUCIA, PRENDA E HIPOTECA ......... 5
- PLURALIDAD DE ACREEDORES HIPOTECARIOS ..................... 6
- DEFECTOS DEL SISTEMA HIPOTECARIO ROMANO ................. 6
- ACCIONES CORRESPONDIENTES ............................................. 7
CONCLUSIÓN .................................................................................... 7
 LOS DERECHOS REALES

- EL USUFRUCTO.

es un derecho real de disfrute de algo ajeno, sin afectar su substancia. Para

explicarlo debemos remitirnos a los elementos de la propiedad, estos son: el
derecho a usar, el derecho a disfrutar y el derecho a disponer. El derecho a usar es
algo que no requiere mayor explicación y el derecho a disponer no necesitaremos
explicarlo por el momento. Por lo tanto, nos enfocaremos en el derecho a disfrutar,
que consiste en el derecho de adueñarse de los frutos de un bien, estos frutos
pueden ser naturales (como la leche de una vaca o las frutas de un árbol o la
cosecha de un sembradío) o civiles (como pueden ser las rentas que se pagan de
un inmueble).

A) SU EVOLUCION.

Desde el derecho romano clásico hasta la recuperación del concepto de usufructo

por la codificación es en la alta edad media cuando se le atribuye la facultad de
disposición, básicamente fruto de la práctica consuetudinaria y de la relación con la
relación con la comunidad familiar germánica.

B) DERECHOS Y DEBERES DEL USUFRACTARIO.

La finalidad es que el titular consiga y obtenga los frutos. Los frutos que se recojan
después de la constitución del usufructo pertenecen al usufructuario, aunque
hubieran comenzado a generarse antes; por el contrario, los que se generen durante
el usufructo pero se recojan tras la extinción del usufructo, pertenecen al propietario,
y tiene el derecho de uso del bien y también de percibir todos sus frutos y rentas,
asumiendo además su fiscalidad, y también tiene la obligación de hacer inventario
y tasar los bienes, además de presentar una garantía para hacer frente a las
posibles responsabilidades que puedan derivarse de su deterioro o pérdida.

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 C) CONSTITUCIÓN Y EXTINCIÓN.

En este caso mencionaremos y nombraremos al antiguo derecho civil, también al

derecho pretorio y al de justiniano para una pequeña comparación.

Derecho civil: dentro del usufructo se establece tanto por traducción como por
deducción, por las mismas formas y de tal manera igual de la misma condición que
las servidumbres prediales, controlado por una sola reserva de tal forma no podrá
ser transferido por emancipación.

Derecho pretorio: las maneras del pretor son idénticas de alguna forma, de esta en
materia de servidumbre prediales, conviene determinarse que ningún texto de la
época clásica constata la aplicación de la posesión a largo plazo.

Derecho de Justiniano: dentro de este concepto se confunden mas una las reglas
del usufructo, pudiendo este adquirirse por prxcriptio, lo mismo que la propiedad.

Constituir y extinguir un derecho de usufructo dentro de nuestro ordenamiento

jurídico, con la finalidad de garantizar a un tercero llamado usufructuario el derecho
de poder usar y gozar de una cosa que pertenece a otro, como si fuera el mismo
propietario de dicho bien sin que sea perturbado por persona alguna

D) CUASI-USUFRUCTO.

institución nació en las primeras épocas del Imperio Romano, cuando un

senadoconsulto autorizó una especie de usufructo, sobre cosas consumibles, para
tratar de evitar los perjuicios que le producía al legatario, no poder gozar de parte
de su legado, cuando consistía en el usufructo total del patrimonio del difunto, entre
lo cual existían cosas consumibles.

- USO Y HABITACIÓN.

Para satisfacer los requerimientos propios de esta facultad es el disfrutar de una

cosa ajena en la medida que sea necesaria, los derechos de uso y habitación es

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que en el caso del de habitación únicamente pueden ser titulares del derecho las
personas físicas y por su naturaleza, no podrá ejercitarse sobre bienes muebles.

- LAS ACCIONES CORRESPONDIENTES.

No es más que otra cosa que solo reclamar el derecho ante el juez de lo que se nos
debe. Este conocimiento de acción agarrada del procedimiento formulario que se
anexa a las persecuciones de obligaciones, cada derecho se presenta sancionado
con su respectiva acción, de esta manera el litigante debía tener cuidado en elegirla
para evadir consecuencias desagradables en el desarrollo del juicio.

- EL DERECHO DE SUPERFICIE.

El derecho de superficie faculta a una persona, superficiario, para construir en suelo

ajeno, Este derecho es, salvo cuando en el título constitutivo se hubiese establecido
otra cosa, libremente transmisible “inter vivos” y “mortis causa”, y puede ser
sometido a gravamen (hipoteca). En el derecho romano es un derecho real
enajenable y transmisible a los herederos que conocen el plano goce de la superficie
del edificio o parte de él o el subsuelo, de un fondo de otro, mediante el pago de
una canon o solárium.

A) SU EVOLUCIÓN.

En una primera época la defensa procesal estaba garantizada por acciones

personales, ya que las concepciones provenían de un contrario el cual engendra un
derecho de crédito.

B) SU CONSTITUCIÓN Y EXTINCIÓN.

La forma más común de constitución del derecho de superficie continuó siendo la

convención, pero igualmente podía nacer por disposición de última voluntad, por
adiudicatio, o por usucapión. El concesionario estaba obligado a pagar el canon

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anual o una suma única que se entregaba al propietario del suelo al constituirse la
superficie, así como los tributos que tuviera que soportar el inmueble.

- ENFIEUSIS.

La institución clásica que aparece como antecedente para que Justiniano

conformara, de acuerdo con necesidades y prácticas del mundo helenooriental, el
derecho real de enfiteusis, fue la possessio del ager vectigalis, concedida por el
estado o los municipios en forma permanente siempre que se pagara el canon
establecido, y fue considerada por unos juristas como resultado de una
compraventa, y por otros, de una locación. Enfiteusis significa en griego plantación,
aunque en la institución justinianea no se exigía el cultivo del fundo.

A) SU DESARROLLO.

Desde la época del emperador Constantino se comenzó la práctica de conceder en

arrendamiento los inmuebles propiedad dinástica a largos plazos, confiriendo al
arrendatario un derecho especial, llamado ius emphyteuticum.

B) SU CONSTITUCIÓN Y EXTINCIÓN.

La tierra arrendada era retribuida mediante el pago de un canon anual llamado

vectigal, por lo que la tierra recibía el nombre de ager vectigalis. Siendo siempre
fuente de la enfiteusis un contrato de arrendamiento que, sin embargo, producía
efectos similares a la venta.

C) LAS ACCIONES CORRESPONDIENTES.

Las principales sanciones que garantiza al enfiteuta su derecho son:

• Tiene contra todos, aún contra el propietario, acciones in rem, útiles para demandar
bien la cosa misma, bien las servidumbres de que está investida.

• A su derecho corresponde una posesión protegida por el interdicto de

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superficie, que es una copia del interdicto uti possidetis.

• La pérdida de esta posesión, si ésta ha sido adquirida a non domino, le permite el

ejercicio de la acción publiciana.

- LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA.

Es nombrado de este modo, por sus acciones que son constituidas en favor de un
fundador de manare es aumentar el cumplimiento de tales obligaciones por el lado
del deudor, confinándole su cumplimiento comprender al acreedor den situaciones
de facultades encargadas y pertenecientes del mismo deudor.

A) SU EVOLUCION.

La primera garantía real entre los romanos fue la fiducia, vocablo derivado de fides:
buena fe, lealtad, confianza. Consistía en la alienación de una cosa, por las formas
solemnes de la mancipatio y la in iure cessio, con la finalidad de la fiducia, lo que
entrañaba la obligación, exigible con la actio fiduciae de restituir la cosa al
mancipante o cedente, una vez pagada la deuda que se había querido garantizar.

- LA ENAJENACIÓN CON FIDUCIA, PRENDA E HIPOTECA.

Con el tiempo, se fueron constituyendo otros vínculos reales aptos para garantizarle
al acreedor la satisfacción indirecta de su crédito sin necesidad de la transmisión de
la propiedad: la prenda y la hipoteca. La prenda (pignus) consistió al principio en la
simple entrega de la tenencia de una cosa mueble o inmueble al acreedor,
permaneciendo para el deudor la propiedad o la possessio ad usucapionem. Figura
protegida por los interdictos del pretor, primero con el interdicto Silviano, para darle
al locador la posesión de esos bienes mientras estuvieran en el fundo arrendado, y
luego con la acción Serviana, para reclamar esa posesión si los bienes habían ido
a parar a manos de un tercero.

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Prenda e hipoteca recaían, indistintamente sobre bienes muebles o inmuebles y con
el mismo carácter de garantía real: la única diferencia es que la última no requería
la entrega de la cosa al acreedor. Por ello la hipoteca resultó más práctica y
frecuentemente utilizada respecto de inmuebles.

- PLURALIDAD DE ACREEDORES HIPOTECARIOS.

En Roma, a falta de controles sobre el gravado hipotecario de un inmueble, era

común que, un mismo bien se encontrara gravado con varias hipotecas, sin
embargo, esto se resolvía con la preferencia ordinaria, es decir, el primero era el
único que podía hacerse entregar la cosa no sólo de los terceros en cuyas manos
estuviera, sino de los demás acreedores hipotecarios. La preferencia ordinaria se
determina por la fecha prior tempore, potior iure, lo cual constituía una decisión
simple y equitativa, pues el deudor no tenía derecho a hipotecar la cosa más de una
vez, ahora bien, la regla primero en tiempo, primero en derecho, sicut prior es
tempore, ita potior iure, tenía excepción, pues ciertas hipotecas tenían primacía
sobre las demás, por razón de la calidad del acreedor o por causa del empleo que
se dio al crédito.

- DEFECTOS DEL SISTEMA HIPOTECARIO ROMANO.

El principal problema fue la falta de un sistema de control, es decir, la falta de

publicidad de los inmuebles hipotecados. Ya que, principalmente todos los tratos se
hacían de buena fe, ya que se carecía de una forma segura de conocer si un bien
estaba hipotecado con anterioridad. Otro error, era la preferencia que tenía el primer
acreedor sobre los restantes, quienes no tenían ningún tipo de garantía real.

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 - ACCIONES CORRESPONDIENTES.
La hipoteca genera a favor del acreedor hipotecario, derechos de preferencia, de
persecución y de venta sobre la cosa afectada como garantía.
• De preferencia, generalmente aplicándose la regla de, primero en tiempo, primero
en derecho.

• De persecución, derecho de ejercitar contra cualquier detentador de la

cosa hipotecada la acción in rem hipotecaria para hacerse poner en posesión,

cuando no ha pagado el deudor.

• De venta, el acreedor no pagado a su vencimiento, por medio de la acción

hipotecaria se hacía poner en posesión del bien afecto como garantía y podía

proceder a su venta después de notificar al deudor.

CONCLUSIÓN
Es de gran importancia comprender y entender los derechos y obligaciones que
ejercemos en reclamar lo nuestro, y nos enseña la facultad de poder dar goce en
ciertas cosas específicamente un terreno o cosas inmobiliarias mientras tanto no
alteremos el orden del acreedor, respetando ciertos ligamientos que nos ejerce la
constitución. Ya que desde los principios de roma se encargaron de fomentar este
concepto con la finalidad e encontrar el bien común ante acreedor y deudor para
no ocasionar ciertas disputas y nadie salga afectado.