CUESTIONARIO DE EL CONTRATO DE PROMESA

1. ¿Qué es el contrato de promesa?

Acuerdo por el que las partes o una sola de ella se obliga a celebrar a futuro dentro
del plazo convenido o en ausencia de este dentro del plazo de ley, un contrato
determinado.
2. Fin y función del contrato de promesa:
Tiene como fin y función la celebración en un futuro de un contrato diferente entre
las mismas partes o sus cesionarios. En el contrato de promesa existe ya un
consentimiento de las partes ya que nace una relación contractual, a cuyo
cumplimiento quedan obligadas.
3. Objeto y fin del contrato de promesa:
Es la celebración en el futuro de un nuevo contrato, de naturaleza diferente.
4. Clases de contrato de promesa que se pueden hacer en Guatemala:
Es posible celebrar contratos de:
 promesa de compraventa
 promesa de permuta
 promesa de arrendamiento
 de promesa de mutuo.
5. ¿Cuál es el contrato preliminar y cuál es el definitivo?
El contrato de promesa es un contrato preliminar o preparatorio y el contrato que
resulta de este, es un contrato definitivo.
6. Elementos personales del contrato de promesa:
 Se celebra entre dos partes “promitentes” que tengan capacidad para
obligarse, ambas partes deben tener capacidad de ejercicio y si una de las
partes fuere incapaz (interdicto o menor de edad) podrá actuar por medio de
su representante legal.
 Las personas jurídicas también pueden ser parte del contrato de promesa ya
que podrán actuar por medio de sus representantes legales.
  Las partes pueden igualmente celebrar el contrato de promesa por medio de
mandatario, el que debería contar con facultad especial, en caso el
contrato definitivo fuere de los que detalla el artículo 1,693 CC. (cláusula
especial para enajenar, hipotecar, afianzar, transigir, gravar o disponer de
cualquier otro modo la propiedad del mandante).

 Es esencial que, en el contrato de promesa, se definan en forma completa y

detallada todos los elementos:
 Esenciales
 Naturales
 Accidentales
 Condiciones
 Estipulaciones y normas del contrato futuro

o, por lo menos, las bases para determinarlos, tanto para evitar nuevas
negociaciones entre las partes, como para facilitar la labor judicial, en caso
se tenga que promover judicialmente la celebración del contrato definitivo.

7. Requisitos esenciales para el contrato de promesa

Debe ser por escrito siempre y cuando tenga un valor mayor a Q.300.00 según lo
establece el Código Civil en su artículo 1,575.
8. ¿Cuáles son los contratos de promesa que deben formalizarse en escritura
pública?
Todos los que deban inscribirse o anotarse en los registros, según lo establecido en
el artículo 1576 del código civil.
9. ¿Como debe otorgarse el contrato de promesa?
La promesa de contrato debe otorgarse en la misma forma requerida para el contrato
definitivo, esto según lo establecido en el artículo 1674 del código civil.
10. ¿Qué se debe hacer cuando la promesa se refiere a la enajenación de bienes
inmuebles derechos reales?
El contrato debe inscribirse en el Registro de la Propiedad según el artículo 1680 del
código civil.
11. ¿A que impuesto esta afecto la escritura publica de promesa de
compraventa de inmuebles?
A un impuesto único de Q.50.00. (Arto. 5 numeral 16 de la ley del impuesto de
timbres fiscales y de papel sellado especial para protocolos)
12. ¿Cuáles son los Elementos accidentales del contrato de promesa?
CONDICIÓN:
La promesa de contrato puede sujetarse a condición, igual que cualquier otro
contrato u obligación.
PLAZO:
El plazo es un elemento esencial del contrato de promesa, nuestro Código Civil
determina que el plazo del contrato de promesa:
 Si se trata de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, no
puede exceder de dos años. Esto lo regula el Código Civil en su artículo
1,681.
 Si el objeto del contrato de promesa lo son otros bienes o prestaciones, el
plazo no puede exceder de un año. Esto lo regula el Código Civil en su
artículo 1,681.
 Si no se pactare o se estipulare por las partes del contrato de promesa, el
plazo dentro del mismo, serán o se aplicarán los máximos establecidos en el
Artículo 1,681 CC. (esto según el artículo 1682 C.C.)
 La única excepción a la regla antes mencionada la encontramos en el
artículo 706 del Código de Comercio, pues se establece en ese artículo qué
en la promesa o la opción de compraventa de COSAS MERCANTILES,
las partes son libres de fijar el plazo sin limitación alguna.
 CLAUSULA PENAL:

 Nuestro Código Civil regula expresamente la posibilidad que en el contrato de

promesa se pacte multa, entiéndase CLÁUSULA PENAL
 En el artículo 1,685 dispone que el pago de la multa contractual en caso de
incumplimiento, cesa la obligación de celebrar el contrato prometido, salvo que se
haya pactado expresamente lo contrario entiéndase que el pago de la multa es sin
perjuicio de la obligación del cumplimiento del contrato. Es decir que es lícito en
Guatemala pactar cláusula de indemnización en el contrato de promesa y convenir
en que el pago de la misma no sustituye el cumplimiento, ni libera a la parte que
incumplió la obligación de realizar la prestación a que se obligó. Por lo que podrá el
acreedor, exigir el pago de la multa y la celebración del contrato prometido. Esto
con fundamento legal en el artículo.

ARRAS:

 El artículo 1,442 CC expresa que las arras dadas en garantía del

cumplimiento de una obligación, constituyen el equivalente de los daños y
perjuicios provenientes de la inejecución, siempre que mediare culpa; y si el
incumplimiento procediera de quien las recibió, éste deberá restituir el doble
de lo que hubiere recibido.
 Este concepto se refiere o indica lo que debemos de entender por Arras
penitenciales y las asemeja a la cláusula de indemnización o multa
contractual.
 En el artículo 1,684 CC se establece que si al vencer el plazo legal, ninguna
de las partes ha ejercitado acción para exigir el cumplimiento del contrato de
promesa, las partes quedan libres de toda obligación y si hubo arras, las
devolverá el que las recibió. Esta clase de arras se denominan: arras-
pruebas o arras de retracción: La suma de dinero o de cosas muebles que
una persona da a otra en garantía de que va a celebrar un contrato, suma que
es aceptada para asegurar a quien las da, que también celebrará el
contrato.1685 CC.
13. Modalidades del contrato de promesa:

El contrato de promesa puede ser:

Unilateral o bilateral, según lo establece el artículo 1,675 CC.

Unilateral: Si la obligación recae únicamente sobre una de las partes contratantes

(1676 CC).

Bilateral: si ambas partes se obligan recíprocamente. Artículo 1,679 CC.

El contrato de promesa unilateral se denomina “Opción”, en él, una sola parte

“Beneficiario u Optante” puede exigir el cumplimiento del contrato definitivo,
mientras tanto “el promitente” no tiene derechos y sólo la obligación de otorgar el
contrato definitivo, cuando sea requerido por él beneficiario sin poder revocar la
promesa que hizo con antelación.

14. Efectos del contrato de promesa:

El efecto del contrato es obligar a las partes a la celebración del contrato
definitivo.
INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA:
 En caso de la promesa unilateral, únicamente el incumplimiento del
promitente produce responsabilidades.
 En la promesa bilateral, debido a las obligaciones reciprocas, el
incumplimiento de cualquiera de las partes faculta a la otra de exigir
derechos que le correspondan por el incumplimiento.