CONTRATOS PREPARATIORIOS

CONTRATO PREPARATORIO

Contrato que tiene por finalidad crear una situación jurídica preliminar para
la celebración de otros contratos posteriores.*
El precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o pactum de
contrahendo tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota
característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus
elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y
desenvolver en un momento posterior cuya efectividad o puesta en vigor se
deja a voluntad de ambas partes contratantes.
CONTRATO DE PROMESA

Artículo 1,674 CC al 1,685 CC

Ramón Sanchez Medal “Contrato de promesa crea un estado de derecho
preliminar para la celebración de otro contrato.

Manuel Albaladejo “El contrato de promesa es un precontrato, por el

que las partes se comprometen a celebrar en el futuro otro contrato.

De tal cuenta podemos definir al contrato preliminar de promesa, es el

acuerdo por el que las partes o una sola de ella se obliga a celebrar a
futuro dentro del plazo convenido o en ausencia de este, dentro del
plazo de ley un contrato determinado.
FIN Y FUNCION

El contrato de promesa tiene como fin y función la celebración en un

futuro de un contrato diferente entre las mismas partes o sus
cesionarios. En este contrato nace una verdadera y real relación
contractual, que tiene existencia y que genera derechos y obligaciones
para las partes.

En el contrato de promesa existe ya un consentimiento de las partes ya

que nace una relación contractual, a cuyo cumplimiento quedan
obligadas.
 OBJETO Y FIN

El objeto y fin del contrato de promesa, es la celebración en el futuro de un

nuevo contrato, de naturaleza diferente. El contrato futuro puede ser de
cualquier clase, en Guatemala, es posible celebrar contratos de promesa de
compraventa, de promesa de permuta, de promesa de arrendamiento, de
promesa de mutuo. Entonces el objeto del contrato de promesa debe de ser la
celebración de contrato diferente.
Entonces el contrato de promesa es un contrato preliminar o preparatorio y el
contrato que resulta de este es un contrato definitivo. Ya que es la intención de
las partes no celebrar, el contrato definitivo, sino simplemente comprometerse a
la celebración futura del mismo, ya sea porque no puede celebrar el contrato
definitivo o porque ello no es deseado en ese momento.
 ELEMENTOS PERSONALES

Este contrato se celebra entre dos partes “promitentes” que tengan

capacidad para obligarse, ambas partes deben tener capacidad de
ejercicio y si una de las partes fuere incapaz (interdicto o menor de
edad) podrá actuar por medio de su representante legal.

Las personas jurídicas también pueden ser parte del contrato de

promesa ya que podrán actuar por medio de sus representantes legales.
Las partes pueden igualmente celebrar el contratado de promesa por medio de
mandatario, el que debería contar con facultad especial, en caso el contrato
definitivo fuere de los que detalla el artículo 1,693 CC. (cláusula especial para
enajenar, hipotecar, afianzar, transigir, gravar o disponer de cualquier otro
modo la propiedad del mandante).

Es esencial que, en el contrato de promesa, se definan en forma completa y

detallada todos los elementos esenciales, naturales y accidentales,
condiciones, estipulaciones y normas del contrato futuro o, por lo menos, las
bases para determinarlos, tanto para evitar nuevas negociaciones entre las
partes, como para facilitar la labor judicial, en caso se tenga que promover
judicialmente la celebración del contrato definitivo.
FORMA DEL CONTRATO DE PROMESA

El contrato de promesa debe de constar por escrito siempre y cuando

tengan un valor mayor a Q.300.00 según lo establece el Código Civil en su
artículo 1,575. (Leer artículo).

Establece también nuestro Código Civil en su artículo 1,576 que los

contratos que deban inscribirse o anotarse en los registros, cualquiera que
sea su valor, deberán formalizarse en escritura pública

El artículo 1674 CC. Señala que la promesa de contrato debe otorgarse en la

misma forma requerida para el contrato definitivo.
También señala el artículo 1,680 CC, que cuando la promesa se refiere a la
enajenación de bienes inmuebles o sus derechos reales, el contrato debe
inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El testimonio de la escritura de promesa de compraventa de inmuebles, está

afecto a un impuesto único de Q.50.00.
ELEMTOS ACCIDENTALES (Condición, plazo, arras y
cláusula penal)

• Condición:
La promesa de contrato puede sujetarse a condición, igual que cualquier otro
contrato u obligación.
• Plazo:
El plazo es un elemento esencial del contrato de promesa, nuestro Código Civil
determina que el plazo del contrato de promesa, si se trata de bienes inmuebles
o derechos reales sobre los mismos, no puede exceder de dos años y si el objeto
del contrato de promesa lo son otros bienes o prestaciones, el plazo no puede
exceder de un año.
Artículo 1,681CC.
Y si no se pactare o se estipulare por las partes del contrato de promesa,
el plazo dentro del mismo, serán o se aplicarán los máximos establecidos
en el Artículo 1,681 CC.

La única excepción a la regla antes mencionada la encontramos en el

artículo 706 del CoCo, pues se establece en ese artículo qué en la promesa
o la opción de compraventa de COSAS MERCANTILES, las partes son libres
de fijar el plazo, sin limitación alguna.
 CLAUSULA PENAL:

Nuestro Código Civil regula expresamente la posibilidad que en el contra

de promesa se pacte multa, entiéndase CLÁUSULA PENAL y en el artículo
1,685 dispone que el pago de la multa contractual en caso de
incumplimiento, cesa la obligación de celebrar el contrato prometido,
salvo que se haya pactado expresamente lo contrario entiéndase que el
pago de la multa es sin perjuicio de la obligación del cumplimiento del
contrato.

Es decir que es lícito en Guatemala pactar cláusula de indemnización en el

contrato de promesa y convenir en que el pago de la misma no sustituye el
cumplimiento, ni libera a la parte que incumplió la obligación de realizar
la prestación a que se obligó. Por lo que podrá el acreedor, exigir el pago
de la multa y la celebración del contrato prometido. Esto con fundamento
legal en el artículo 1685 CC.
 ARRAS

El artículo 1,442 CC expresa que las arras dadas en garantía del

cumplimiento de una obligación, constituyen el equivalente de los daños y
perjuicios provenientes de la inejecución, siempre que mediare culpa; y si
el incumplimiento procediera de quien las recibió, éste deberá restituir el
doble de lo que hubiere recibido. Este concepto se refiere o indica lo que
debemos de entender por Arras penitenciales y las asemeja a la cláusula de
indemnización o multa contractrual.
En el artículo 1,684 CC se establece que si al vencer el plazo legal, ninguna de
las partes ha ejercitado acción para exigir el cumplimiento del contrato de
promesa, las partes quedan libres de toda obligación y si hubo arras, las
devolverá el que las recibió. Esta clase de arras se denominan Arras-pruebas o
arras de retracción.

Arras-pruebas o arras de retracción: La suma de dinero o de cosas muebles

que una persona da a otra en garantía de que va a celebrar un contrato, suma
que es aceptada para asegurar a quien las da, que también celebrará el
contrato.
MODALIDADES DEL CONTRATO DE PROMESA:

• El contrato de promesa puede ser:

Unilateral o bilateral, según lo establece el artículo 1,675 CC.
Unilateral: Si la obligación recae únicamente sobre una de las partes contratantes.
Bilateral: si ambas partes se obligan recíprocamente. Artículo 1,587 CC.
El contrato de promesa unilateral se denomina “Opción”, en él, una sola parte
“Beneficiario u Optante” puede exigir el cumplimiento del contrato definitivo,
mientras tanto “el promitente” no tiene derechos y sólo la obligación de otorgar el
contrato definitivo, cuando sea requerido por él beneficiario sin poder revocar la
promesa que hizo con antelación.
La unilateralidad de contrato de promesa u opción tiene referencia únicamente a los
derechos que derivan de la promesa.
La opción requiere para su validez de la aceptación expresa del beneficiario.
CARACTERISTICAS:

• El contrato de promesa puede ser:

Principal o accesorio
Bilateral o unilateral
Gratuito u oneroso
Consensual (siempre debe tener esta característica) y formal.

El contrato de promesa bilateral es siempre principal, pues subsiste por sí solo,

aunque sea la celebración de un contrato futuro y definitivo Artículo 1,589 CC.

Bilateral pues comparecen ambas partes y quedan obligadas de forma recíproca,

al manifestar su voluntad. Artículo 15,87 CC.
Consensual y que basta el consentimiento de las partes para que el
contrato se perfecciones, aunque el contrato definitivo sea real.
Artículo 1,588 CC.

El contrato debe de contar con las formalidades que establece la ley,

puesto que debe de otorgarse en escritura pública e inscribirse en el
registro de la propiedad si se trata de bienes inmuebles. Artículos
1576, 1577 CC.
Normalmente es gratuito ya que las prestaciones de las partes se cumplirán al
celebrarse el contrato prometido. Artículo 1,590 CC. Sin embargo, puede ser
oneroso si se pactan arras o se paga cierta cantidad por la celebración del
contrato preparatorio.

La opción o promesa unilateral puede ser principal o accesoria, es típicamente

unilateral, pues, aunque la aceptación expresa del beneficiario es necesaria
para que exista contrato solo una de las partes es la obligada (Promitente), y la
otra únicamente tiene derechos. Al igual que la promesa bilateral y por las
mismas razones, es un contrato consensual, formal, gratuito u oneroso.
EFECTOS O CONSECUENCIAS:

• El efecto del contrato es:

Obligar a las partes a la celebración del contrato definitivo.
INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA:

• En caso de la promesa unilateral, únicamente el incumplimiento

del promitente produce responsabilidades. Artículo 1,428 CC.

• En la promesa bilateral, debido a las obligaciones reciprocas, el

incumplimiento de cualquiera de las partes faculta a la otra de
exigir derechos que le correspondan por el incumplimiento.
Artículo 1,432, 1,428 y 1,280.*
CONTRATO DE OPCIÓN

Definición:
Es el convenio por el cual una parte concede a otra por tiempo fijo o en
determinadas condiciones la facultad que se deja exclusivamente a su
arbitrio de decidir respecto a la celebración de un contrato principal. Art.
1676 C.C.

Y consiste en tener a disposición de otra persona por cierto tiempo la

vinculación con otra.
Naturaleza Jurídica

El contrato de opción es un contrato unilateral, gratuito u

oneroso, conmutativo u aleatorio, consensual,
preparativo, principal o accesorio y típico.
Elementos y Requisitos:

Elementos:

Personales
 Reales
Formales
ELEMENTOS PERSONALES

1. Optante

2. Concedente u Ostatario
ELEMENTOS REALES

Aquí la opción puede versar sobre toda clase de bienes que se

encuentran o están en el comercio de los hombres, como la compra
venta, la permuta, el arrendamiento, la sociedad. Y debe de
contener las condiciones y elementos substanciales del contrato
prometido.
 ELEMENTOS FORMALES

Siendo el contrato de opción una especie de promesa rige para él lo dispuesto

en el Art. 1674 primer párrafo y 1680 del C.C. Cuando la promesa (u opción)
se refiere a enajenaciones de bienes inmuebles o derechos reales sobre los
mismos, el contrato debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, (Art.
1678) C.C. La aceptación del Optante debe ser expresa y no puede ceder a
otro su derecho de opción si no estuviere expresamente facultado por el
promitente.
REQUISITOS

1. Que sean definitivos

2. Que tengan límite de tiempo

3. Que se hagan en forma escrita

EFECTOS

• Mientras este pendiente el derecho de opción; el concedente queda

vinculado con el Optante, ni puede disponer y tiene una obligación de No
Hacer.
• Otro efecto sería si el Optante tiene derecho a decidir durante el plazo, si
decide queda firma el Contrato y que quede en perfecto Estado de
Cumplimiento.
• Y cuando si se deja transcurrir el tiempo o el plazo o manifiesta que no
optaría; todo queda como que no hubiera celebrado tal contrato.
 DIFERENCIAS ENTRE EL CONTRATO DE
PROMESA Y OPCIÓN
La diferencia esencial entre el contrato de promesa y opción, radica en que la
opción es un contrato unilateral, donde una persona otorga a otra la opción y
facultad de adquirir una cosa o un derecho, en las condiciones pactados y por
tiempo convenido.

Mientras que en el contrato de promesa, existe bilateralidad, ya que ambas

partes promitentes se obligan y se les atribuye el derecho a exigir la
celebración del contrato prometido, de forma íntegra según lo estipulado en
la promesa.