Tema 2: la dinámica de los derechos reales

1. Adquisición y trasmisión de los derechos reales

1.1. Modos de adquisición en el sistema español. Adquisición originaria y derivativa 11

Uno de los problemas básicos que debe afrontar cualquier sistema jurídico radica en determinar la manera
para llegar a ostentar la titularidad jurídico real de los bienes.
La tradición jurídica romanista enfoca la respuesta a ese problema hablando de los modos de adquirir el
dominio y los demás derechos reales. Pero esa expresión no tiene por qué ser mantenida y puede ser
perfectamente sustituida por las formas de adquirir o las causas de adquisición de la propiedad y derechos
reales.

A nuestro sistema jurídico lo que le importa es que la adquisición de los derechos reales así como su
transmisión encuentre fundamento en un hecho, acto o negocio causal que sea adecuado y suficiente para
producir el nacimiento o la transmisión de cualquier derecho real.
El artículo 609 del Código Civil ha tratado de resolver este conflicto y establece los modos de adquisición
de la propiedad y derechos reales.

Establece el citado artículo que la propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás
derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e
intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por
medio de la prescripción.

Se habla de adquisición originaria cuando la titularidad dominical se obtiene independientemente del

derecho del titular anterior, de modo que el hecho surge ex novo. Por antonomasia es la ocupación, que
tiene por objeto cosas nullius o que no son de nadie, permite sólo la adquisición de la propiedad de
las cosas, no de otros derechos reales, ya sea:

- porque la misma adquisición coincide con el derecho haciéndolo nacer o generándolo, es lo que se
conoce como ocupación de bienes muebles vacantes o abandonados.
- porque la titularidad jurídico real se consigue sin estar fundamentada en el derecho del titular
anterior, es lo que se conoce como usucapión.

La adquisición derivativa tiene lugar cuando el titular cede o transmite su derecho real a otra persona. El
nuevo titular ocupa la posición del anterior y el contenido y extensión de su derecho se mantiene en las
mismas condiciones en que lo ostentaba el anterior titular. Ahora bien, el anterior titular puede transmitir
su propio derecho o una Facultad de éste. Cuando el dueño de la cosa transfiere su derecho de propiedad a
otro o constituye sobre aquélla un derecho real limitado. Los que adquieren una propiedad cuando ese
hecho se funda en un derecho precedente (derecho anterior), que tenía otra persona y que se le va a
traspasar al nuevo propietario (compraventa, donación, permuta, etc.).dentro de la adquisición derivativa
encontramos:

- una adquisición derivativa traslativa, en la que se transmite o adquiere el mismo derecho del
titular, por ejemplo, el propietario vende.
- una adquisición derivativa constitutiva, en la que el titular transfiere o transmite parcialmente su
derecho, dando origen a un nuevo derecho real, por ejemplo, cuando el propietario constituye un
usufructo.

En todos estos modos derivativos opera como presupuesto imprescindible que el transmitente sea dueño o
titular del derecho en cuestión y que pueda disponer de él, que tenga poder de disposición
 El art. 609 del CC expone que la propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y
los demás derechos reales también se adquieren y transmiten por la ley, donación,
sucesión testada e intestada y como consecuencia de ciertos contratos, mediante la
tradición. → Tº DEL TÍTULO Y EL MODO.

Tanto en los originarios como en los derivativos tiene que estar presente la tradición con la peculiaridad de
que en la ocupación la tradición no la da nadie, la coge uno mismo. En el Derecho Romano primitivo y en el
clásico la transmisión dominical (del dominio) se realizaba por medio de actos solemnes y rituales, por esa
solemnidad y ese ritualismo.

1.2.Teoría del título y el modo

La teoría del título y el modo es un sistema de transmisión de la propiedad de las cosas

que requiere la celebración de un contrato y la posterior entrega de la cosa que se
quiere transmitir, sin que sea suficiente cualquiera de las dos por separado. Es
tradicional en nuestro OJ, se encuentra en el art. 609 Cc. “ La propiedad y los demás
derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por
sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la
tradición”. → La traditio por sí sola no sirve para transmitir el dominio.

Esa traditio debe ir unida a un negocio jurídico del tipo que hayan decidido las partes, este negocio jurídico
va a justificar la trasmisión, ese negocio será el título (documento privado de compraventa, permuta, etc.),
la traditio será el modo (recibir las llaves de una vivienda), justificará el traspaso posesorio.
La conjunción de ambos elementos (título y modo) es lo que determina la transmisión, si únicamente ha
existido título habrá una relación entre las partes con un valor obligatorio (doble venta).

El título por sí solo no transmite la posesión y por sí solo no justifica la transmisión. La teoría del título y
modo es una interpretación causalista del sistema de trasmisión del dominio, ese sistema los autores
medievales lo llamaban causa remota y causa próxima que equivalen a título y modo, esta teoría es la que
predominó en Europa durante la época del siglo XVII y XVIII y llegó a los códigos europeos.

Esta nace de una interpretación causa lista de la traditio romana. La traditio no sirve por sí sola para
transmitir el dominio, si no va precedida de un negocio jurídico antecedente que justifica la transmisión.
Por lo tanto, es necesario oponer dos elementos que dan lugar a un supuesto complejo de formación
sucesiva:

- el contrato antecedente que se denominará causa remota.

- el traspaso posesorio que será la causa próxima o modo de adquirir.

La conjunción de estos dos elementos constituye la transmisión.

Si ha existido únicamente iusta causa habrá una simple relación con puro valor obligacional.
Si únicamente ha existido traditio no fundada en un titulus, habrá traspaso posesorio, pero no una
verdadera transmisión de la propiedad.
2. Modificación y extinción de derechos reales
2.1. Modificación objetiva (remisión a las reglas de adquisición).

Se produce cuando de alguna manera queda alterado el objeto de la relación. Esta alteración del
objeto puede tener lugar por una ampliación o por una reducción del mismo; por la sustitución de un
objeto por otro.
Un cambio objetivo se produce cuando el objeto inicial de la relación es en un momento posterior a
la constitución sustituido por otro: el usufructo dé un crédito se transforma en usufructo sobre el
dinero pagado por el deudor, y el usufructo sobre el dinero en usufructo sobre los bienes en que
aquél se invierta (art. 507, C. c); se sustituye la finca primitivamente hipotecada por otra distinta.

- Extinción: Los derechos reales se extinguen cuando dejan de tener existencia en cuanto tales
derechos. Cuando dejan de pertenecer a un titular concreto, pasando a otro, la hipótesis es de
simple pérdida: el derecho entonces subsiste, sólo que atribuido a un distinto titular.
El derecho de propiedad solo se extingue por destrucción total de la cosa y recayendo sobre un
bien mueble, por renuncia o abandono del mismo, que lo convierte en una res nullius. Todos los
demás son casos de pérdida.
Entre las causas de extinción de un derecho real nos encontramos las siguientes:

2.2.Pérdida o destrucción

Es causa de extinción del derecho real, pero debe ser total, puesto que una pérdida parcial solamente
implica una modificación objetiva del derecho real, que sigue existiendo sobre la parte que no se ha perdido
de la cosa.

Es indiferente si la pérdida ha sido fortuita negligente o dolosa. Si un tercero destruye la cosa

negligentemente o por dolo surgirá una obligación de indemnización de daños y se extinguirá el derecho
real.

La pérdida de la cosa puede ocurrir tanto en la realidad física como en las jurídica. Respecto a esta última la
cosa deja de ser objeto de derecho subjetivo y queda fuera del comercio en virtud de una norma jurídica.
También hay pérdida de la cosa cuando queda inapta para servir a su destino económico con lo cual hay
una imposibilidad para el titular del derecho real de realizar sobre la cosa la función económica del
derecho.

2.3.Renuncia, abandono y derelicción.

La renuncia o abandono del derecho real. El dueño puede provocar la pérdida de su derecho mediante el
abandono de la cosa, que consiste, en la “dejación de su posesión con intención de perder su propiedad”. Es
una manifestación del principio general de renunciabilidad de los derechos subjetivos. Requiere que quien
la ejercita tenga capacidad para disponer y poder de disposición

1. Renuncia y abandono

Por renuncia entendemos aquel negocio jurídico unilateral por el que el titular de un derecho subjetivo lo
extingue espontáneamente.

No se consideran verdaderas y auténticas renuncias:

- las traslativas, porque carecen de efecto extintivo

 - las bilaterales, porque no tienen el requisito de la unilateralidad y hacen tránsito hacia otras figuras
distintas.

La renuncia no necesita el conocimiento ni el consentimiento de la persona favorecida para desplegar sus

efectos. Es un negocio de disposición por lo que requiere pleno poder dispositivo en el denunciante y tiene
efectos distintos según recaiga sobre el dominio o los iura in re aliena HP.

- Si recae sobre el dominio la cosa deviene nullius.

- En el segundo caso, el dominio recobra la plenitud de sus facultades al desaparecer el derecho real
en que se habían contraído. de ahí que se hable de la electricidad del domingo.

Para que la renuncia sea eficaz esta no debe perjudicar a terceros.

La renuncia del titular del derecho de propiedad supone la extinción de los iura in re aliena constituidos
por él en base a su derecho.

El abandono es una forma de renuncia que se caracteriza por la desposesión de la cosa el ánimo de
renunciar a la propiedad puede tener lugar después de la pérdida de la posesión o coetáneamente con el
hecho de dejar de poseer. requisito material (abandono de la posesión de la cosa, art. 460.1 Cc, que se deje
real y efectivamente de estar sujeta a la acción de voluntad del dueño) y requisito volitivo (que se haga con
la intención de perder la propiedad = acto jurídico para que produzca sus efectos, debe ser adoptado de
manera consciente y libre). Producido el abandono la cosa se hace nullius si se trata de un bien mueble o
pasa por ministerio de la ley de propiedad si es inmueble.

2. Derelicción

a. Concepto.

Es un negocio jurídico unilateral. para que se produzca la pérdida del derecho de propiedad, basta la
voluntad de una sola persona qué es la del propietario renunciante. No es necesaria aceptación por parte de
nadie. Además, se trata de un negocio no recepticio porque no es menester que la declaración de voluntad
sea recibido por otra persona porque no tiene ningún destinatario determinado. También es un negocio
jurídico de disposición porque mediante él se afecta de manera radical a la subsistencia del derecho
subjetivo que queda así extinguido.

b. Sujeto.
La única persona legitimada para llevar a cabo un negocio aplicativo es el propietario del bien que se
abandona. En el caso de varios propietarios rige la regla de la unanimidad y en cuanto a la capacidad se
aplican las reglas generales.

La derelicción puede hacerse por medio de representante. tratándose de un acto de riguroso dominio
será necesario poder expreso. Por excepción debe entenderse suficiente un poder general cuando el
abandono deba considerarse acto de ordinaria administración.

c. Objeto.
El objeto del abandono es el derecho de dominio que el titular ostenta. Puede abandonarse tanto el dominio
que recae sobre cosas muebles como el que recae sobre cosas inmuebles.

d. Requisitos.
Dos elementos son necesarios para la existencia jurídica de una derilicción, uno de carácter subjetivo
denominado animus y otro de carácter objetivo denominado corpus derilictionis.
El primer elemento consiste en la voluntad de renunciar a la propiedad de la cosa, el segundo elemento
es la conducta concluyente de abandono del dominio.
e. Efectos.
El principal efecto jurídico es la extinción del derecho de propiedad que se tenía sobre la cosa. La cosa
abandonada por el propietario se convierte en res nullius en materia de muebles y cabe ocupación. Si fuese
un bien inmueble es un bien qué perteneces al estado.
Este fenómeno no extingue los derechos reales constituidos sobre la cosa abandonada, sean derechos de
goce o derechos de garantía. Estos derechos siguen subsistiendo sobre la cosa nullius. El único problema
consiste en averiguar si el titular del derecho real adquiere automáticamente el dominio vacante por una
ocupación a lo que puede contestarse afirmativamente en materia de bienes muebles, cuando el titular del
derecho real sea un poseedor.

f. Ineficacia.
La derelicción irregular puede quedar ineficaz. Es irregular:
1) por falta de capacidad o de legitimación del renunciante.
2) por la existencia de un vicio de la voluntad que sea relevante (error, dolo o violencia).
3) por fraude de acreedores.

2.4.Falta de uso , prescripción y caducidad

1) Falta de uso.
I. Usucapión y falta de uso.

Resulta discutible aceptar que la falta de uso o ejercicio de los derechos reales pueda elevarse a la
condición de causa extintiva de los mismos de forma independiente o separada de la posible usucapión en
favor de otra persona.

El denominado fundamento subjetivo de la usucapión toma como punto de referencia la falta de uso
o dejadez del titular de cualquier derecho real susceptible de posesión, de tal forma que cualquier derecho
real poseíble, incluida la propiedad, puede acabar perdiéndose por el hecho de que acaezca la usucapión en
favor de otra persona.

Lo que se plantea en este apartado no es la eficacia extintiva respecto el titular anterior de cualquier
derecho real susceptible de posesión, sino si la mera existencia de la falta de uso o ejercicio de las
atribuciones o facultades del titular de un derecho real pueden determinar su extinción, aunque no se
produzca la usucapión en favor de cualquier otra persona.

II. Ámbito extintivo.

Los autores señalan que la falta de uso, en sí misma considerada, no tiene incidencia alguna sobre el
derecho de propiedad. Cosa diferente es que la falta de uso pueda originar la usucapión por otro.
Así pues, el eventual rol extintivo del no uso propiamente dicho se tendría que limitar a los derechos reales
limitados en cosa ajena que, al propio tiempo, sean susceptibles de posesión.

Para llegar a esa conclusión se parte de la base legal de que el artículo 546.2 establece que las servidumbres
se extinguen por el no uso durante 20 años. Tomando este pasaje normativo como referencia inicial se
pretende posteriormente que cuando el artículo 517 determina que el usufructo se extingue por
prescripción verdaderamente no se refiere a la usurpación sino al uso.

Por otra parte, la pretendida generalización de una norma aislada, la contenida en el artículo 546.2, es
desafortunada si se atiende al hecho de que el plazo de usucapión de las servidumbres continuas y
aparentes se establece precisamente en 20 años. Atendiendo a ello, la extinción de las servidumbres por el
no uso durante 20 años debería considerarse como el reverso de la habitual usucapión por el mismo
periodo, en beneficio del propietario quien podría conseguir la libertad del predio sirviente dada la falta de
uso por parte del titular del predio dominante.
Si ello es así, el no uso de la servidumbre durante 20 años constituye el presupuesto fáctico del supuesto
particular de consolidación en favor del titular dominical del fundó sirviente del derecho real de
servidumbre que hasta entonces ostentaba el dueño del predio dominante.

La prescripción extintiva requiere que exista un derecho que sea prescriptible, que ese derecho no sea
ejercitado por parte de su titular y que transcurra un lapso temporal señalado en la Ley.

III. Inexistencia de protección en favor de terceros.

El artículo 36.5 de la ley hipotecaria establece que la prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa
ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular, según el registro,
aunque tenga la condición de tercero.

Es decir, aunque el titular del derecho real susceptible de posesión haya inscrito en el registro de la
propiedad su derecho, en el supuesto de que lo pierda por prescripción, la inscripción registral no garantiza
por sí misma su continuidad, sino que ha de considerarse extinguido incluso en el caso de que el titular
registral posterior reúna las condiciones exigidas para el artículo 34 de la ley hipotecaria para que se
considere el tercero hipotecario.

Prescripción → En realidad lo que prescriben son las acciones reales que lo protegen, en
algunos casos coincidente con la usucapión de la libertad del bien. Art. 1930 Cc. Los
plazos generales de prescripción de las acciones reales vienen establecidos en los arts.
1962 y 1963 Cc:- Prescripción de bienes muebles a los 6 años de la pérdida de la
posesión.- Sobre bienes inmuebles a los 30 años. No rigen estos artículos mencionados
anteriormente respecto a las acciones reales que tienen establecido un plazo especial de
prescripción, la hipoteca por ejemplo prescribe a los 20 años.

2.5.Consolidación

El derecho real se extingue cuando en una misma persona se da la cualidad de titular dominical y de titular
del derecho real que lo grava. Nadie puede ostentar un derecho real sobre su propia cosa, pues cuando se
puede obtener de la cosa su más amplia utilidad no se justifica que otro título autoriza obtener una utilidad
más reducida.
La consolidación puede operar en perjuicio de terceros. Si el derecho real está gravado con otro derecho
real, aquel subsistirá como si la conciliación no se hubiese producido.

2.6 Expropiación
La atención del interés general y la realización de Obras Públicas requiere frecuentemente que los
derechos
de los particulares hayan de plegarse frente a las exigencias de carácter general cediendo el uso del bien del
que son titulares o llegándose incluso a la pérdida definitiva y plena del derecho de propiedad de los
mismos.

Para tales fines atiende la institución de la expropiación forzosa, establecida en el artículo 33.3 de la
Constitución, que establece que nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada
de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo
dispuesto por las leyes.

La expropiación forzosa se sigue configurando como una privación de los derechos de contenido
patrimonial pertenecientes a los particulares, cuya concreción queda remitida a la legislación ordinaria y
que debe respetar las exigencias constitucionalmente exigidas:
 - causa justificada de utilidad pública o interés social.
- pago de la correspondiente iniciación que no parece que debe ser previa a la privación del derecho,
sino que puede llevarse a cabo a posteriori.

Se trata de una garantía del derecho de propiedad frente a la actuación de los poderes públicos vinculada al
Estado de Derecho, y que prohíbe a aquellos la confiscación o incautación de bienes de los particulares sin
indemnización. La expropiación consiste, según el TC en la “privación singular de la propiedad privada o de
derechos o intereses patrimoniales legítimos acordada imperativamente por los poderes públicos por causa
justificada de utilidad pública o interés social”. La mera delimitación legal del contenido del derecho de
propiedad en relación con ciertos bienes, no hace entrar en juego a la expropiación. No se delimita el
contenido del derecho, sino que se priva a los particulares de la titularidad de un derecho de propiedad, o
de cualquier otro de contenido patrimonial, atribuyendo a la misma carácter público. Es ineludible en estos
casos la indemnización, de cuantía proporcional con el valor del bien o derecho expropiado