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Análisis Jurídico | Regulatorio económico | Artículo 1 de 1

Supuestos de exclusión de la caducidad

urbanística
"...Se trata de una institución que no se ajusta a la complejidad y dinámicas actuales de la
ejecución de proyectos, especialmente aquellos de gran envergadura, que se ejecutan por
etapas y que requieren de otras autorizaciones administrativas (...). Este caso refleja la seria
crisis que en materia de ocupación ilegal experimenta nuestro país, la que ha quedado
plasmada en diversos fallos de la Corte Suprema..."
Viernes, 4 de agosto de 2023 a las 10:42

Rosa Fernanda Gómez

La caducidad es una institución que recibe denominaciones diversas en

materia administrativa (Cordero Q. 2021, p. 59). En términos generales, ha
sido definida como un modo de extinción anormal de los actos administrativos
(Arancibia 2021, p. 108) debido al incumplimiento por parte del interesado de
los deberes y obligaciones impuestas por el acto dentro de un determinado
plazo (Flores 2017, p. 226 y Sayagués 2015, p. 527).

Rosa Fernanda Gómez

En materia de permisos de construcción, la caducidad constituye una vía
anormal de extinción del permiso que opera en aquellos casos en que,
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verificada la ocurrencia de un plazo, acarrea la desaparición del acto
administrativo (Bermúdez 2011, pp. 141-142). Esta figura se ha convertido en
una de las instituciones más problemáticas del derecho urbanístico chileno debido a las dificultades que
presenta la verificación de la causal y sus efectos. Esto ha generado problemas de seguridad jurídica y una
mayor conflictividad de los proyectos (SCS Rol N° 49.911-2016, Inversiones Quintalí o el caso de Parque
Pumpin).

La situación antes expuesta tiene su origen en la escueta regulación de esta institución. La normativa que
la regula (artículos 120 LGUC y 1.4.17 OGUC) no precisa qué se entiende por paralización de obras ni
establece el deber de informarla a la autoridad. Tampoco prevé supuestos que puedan dar lugar a la
suspensión del cómputo del plazo. Junto con ello, no se hace cargo de la forma en que debe operar la
caducidad de permisos complejos, esto es, de obras que pueden ejecutarse por partes o etapas (SCS Rol
Nº 29.614-2019, Inmobiliaria Travesía Spa con Municipalidad de Pudahuel, c. 13° y SCS Rol N° 29.945-
2018, Desarrollo Inmobiliario Bellavista S.A. y otros con Municipalidad de Recoleta, c. 20°) o que requieren
de otros permisos o autorizaciones administrativas para iniciar las obras, como una resolución de
calificación ambiental.
En concreto, la caducidad es una causal de extinción de un acto administrativo válido por la inactividad
durante más de tres años por parte del titular del permiso. De este modo, se trata de un plazo de
caducidad, por cuanto hace expirar el acto administrativo por el simple transcurso del tiempo (Cordero Q.
2021, p. 60), sin que, en principio, sea susceptible de interrumpirse o suspenderse. Por consiguiente, la
caducidad del permiso de construcción operaría de manera automática, no admite prórroga ni sus plazos
son susceptibles de ser renovados o ampliados (dictámenes Nºs. 32.357 y 38.824, ambos de 2006, y
3.170, de 2020). Además, se ha señalado que opera aun cuando se argumente la existencia de derechos
adquiridos, buena fe o confianza legítima.

Al respecto, la Corte Suprema ha sostenido que la caducidad es un acto de certificación o constancia que
no requiere de un procedimiento administrativo previo para establecerla pues opera automáticamente o de
pleno derecho (SCS Rol Nº 29.945-2018, “Desarrollo Inmobiliario Bellavista con Municipalidad de Recoleta”,
c. 13 y SCS Rol Nº 37.170-2017, c. 21º). Sin embargo, cabe preguntarse si se puede prescindir de los
principios y garantías básicas establecidos en la LBPA, más aún cuando se trata de actos administrativos de
carácter desfavorable. Sobre el punto, una interpretación armónica de las normas que informan la actividad
administrativa nos lleva a sostener una respuesta negativa, pues el núcleo base de garantías y principios
contenidos en la LBPA no admite exclusiones. En tal sentido, los principios de contradictoriedad (art. 10),
imparcialidad (art. 11), no formalización (art. 13), los derechos contemplados en el art. 17 y la calidad de
interesado (art. 21), son plenamente aplicables.

Otro tema relevante está relacionado con supuestos en los cuales la inactividad en el inicio o paralización
de las obras no es imputable al titular del permiso. En tales casos, la jurisprudencia ha señalado que no
cabe declarar la caducidad del acto, por cuanto motivos ajenos a la voluntad del titular del proyecto son lo
que han generado la no iniciación o paralización de las obras.

Este criterio ha sido aplicado cuando la paralización de las obras tiene su origen en decisiones de
autoridades administrativas o judiciales (dictámenes N°s. 84.791 , de 2015; 26.910, de 2016 y 77.763, de
2016). Así, por ejemplo, la paralización ordenada por el Consejo de Monumentos Nacionales cuando se
encuentran restos arqueológicos o la orden de no innovar emitida por juez que conoce de una acción de
protección en contra de un proyecto se encontrarían bajo este supuesto (Aránguiz y Millar 2022, pp. 16 y
ss.).

Este criterio también fue sostenido por la División de Desarrollo Urbano con motivo de la pandemia por
covid-19 al disponer, mediante las circulares Nº 429 y 436, entre otros, la suspensión de los plazos
contenidos en la OGUC para la caducidad de los anteproyectos y permisos aprobados. Al respecto, indicó
que si bien la referida institución no admite prórroga ni sus plazos son susceptibles de ser renovados o
ampliados y opera de manera automática, la situación de caso fortuito generada por la pandemia configura
una circunstancia excepcional que ha de ser ponderada por la autoridad y que permite adoptar medidas
especiales que en condiciones normales no serían permitidas por el ordenamiento jurídico.

Por su parte, recientemente la Corte Suprema, en la causa Rol Nº 5903-2023, ha confirmado otro criterio
de exclusión de la caducidad del permiso, a saber, por ocupación ilegal o “toma” del inmueble, contenido
en un fallo de la Corte de Apelaciones de Concepción Rol Nº 95551-2022.

La empresa constructora, en síntesis, obtuvo un permiso de loteo en 2006 por la Dirección de Obras de la
Municipalidad de Hualpén. Sin embargo, en octubre de 2015, mientras se encontraba ejecutando la etapa
5 de las obras, el terreno fue objeto de una ocupación ilegal o “toma”. Desde esa fecha, hasta diciembre de
2021, cuando se dispuso el lanzamiento judicial, sus ocupantes impidieron el acceso a las obras mediante
agresiones a los trabajadores, de modo que las obras no se pudieron ejecutar y se paralizaron durante ese
período de tiempo.

En tales circunstancias se acogió la alegación de la constructora, por cuanto estuvo imposibilitada de

continuar con los trabajos en el tiempo intermedio debido a la ocupación ilegal del inmueble, hecho ajeno
y contrario a su voluntad, debidamente establecido y comprobado en el juicio civil de precario. Por
consiguiente, y sin perjuicio del tenor literal de la norma, la caducidad decretada constituye una decisión
arbitraria porque no consideró que la paralización de obras obedeció a una situación de fuerza mayor
generada por la ocupación ilegal de terceros. Conforme a los principios de imparcialidad y objetividad
establecidos en la LBPA, la autoridad debió considerar tal circunstancia en su decisión.

Este fallo es interesante por cuanto permite considerar un nuevo supuesto de exclusión de la caducidad,
amparado en hechos de terceros particulares o privados no imputables a la voluntad del titular del permiso,
ello en la medida que acredite que se han adoptado diligentemente las medidas para evitar ese hecho a
través de las acciones pertinentes (v.gr. cautelares, civiles y/o penales, etc.), tal como acontece en el caso
analizado.

Por su parte, deja de manifiesto, una vez más, la necesidad de revisar la regulación de la caducidad
urbanística, por cuanto se trata de una institución que no se ajusta a la complejidad y dinámicas actuales
de la ejecución de proyectos, especialmente aquellos de gran envergadura, que se ejecutan por etapas y
que requieren de otras autorizaciones administrativas, especialmente las de carácter ambiental.

Finalmente, este caso refleja la seria crisis que en materia de ocupación ilegal experimenta nuestro país, la
que ha quedado plasmada en diversos fallos de la Corte Suprema en los cuales ha ordenado adoptar
medidas de coordinación para hacer efectivos los desalojos (v.gr. SCS Roles N°s. 1.058-2022; 8.440-2022;
17.064-2022; 32.868-2022; 40.135-2022; 50.909-2022; 26.493-2023, entre otros).

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