Derechos Reales I - 2021 - FM - 240105 - 103546

Facundo Vandemadier – Sol Sttoco – Tomas Montenegro
DERECHOS
REALES
I
2021
UNIDAD 1
DISPOSICIONES GENERALES DE LOS DERECHOS REALES
Principios comunes. Adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad
1. Método del Código. Ubicación de los derechos reales en la clasificación de los derechos
individuales patrimoniales. Teoría general de los derechos reales: tesis dualista. Diferencias
entre derechos personales y derechos reales. Zonas intermedias entre los derechos
personales y los derechos reales. Concepto de derecho real (Art. 1882). Caracteres. Atributos:
persecución y preferencia (Art. 1886), excepciones. Objeto: cosas y bienes (Art. 16 y 1883).
Método del Código.
El CCyC se compone de un Título Preliminar y seis libros: Libro Primero - Parte General; Libro
Segundo – Relaciones de Familia; Libro Tercero – Derechos Personales; Libro Cuarto – Derechos
Reales; Libro Quinto – Transmisión de derechos por causa de muerte; y Libro Sexto – Disposiciones
comunes a los derechos personales y reales.
La ubicación de los derechos reales en la estructura metodológica del Código resulta adecuada
porque las normas contenidas en los distintos libros se enlazan con el sistema legal de adquisición y
regulación de los derechos reales. Se debe tener presente que estos derechos son poderes jurídicos
que las personas humanas y jurídicas ejercen sobre los objetos, principalmente cosas (en supuestos
excepcionales, los bienes que no son cosas); y tanto las personas como sus bienes se tratan en el
primero de los libros.
Por su parte el Libro Cuarto de los Derechos Reales está integrado por trece títulos: Título I
Disposiciones generales; Título II Posesión y la tenencia; Título III Dominio; Título IV Condominio;
Título V Propiedad horizontal; Título VI Conjuntos inmobiliarios; Título VII Superficie; Título VIII
Usufructo; Título IX Uso; Título X Habitación; Título XI Servidumbre; Título XII Derechos reales de
garantía y Título XIII Acciones posesorias y acciones reales.
También son de aplicación los principios y reglas del Título Preliminar que fija las fuentes del derecho
(Art.1); las pautas interpretativas (Art. 2) y el criterio de razonabilidad que debe aplicar el juez en los
casos que deba resolver (Art. 3); como así, el principio de inexcusabilidad (Art.8); de buena fe (Art. 9);
el ejercicio regular del derecho (Art. 10), inclusive del abuso de la posición dominante (Art. 11) de
gran importancia en los derechos reales que conforman una relación de consumo (Arts. 2100 y 2111);
de orden público (Art.12) y de compatibilidad de los derechos individuales con los derechos de
incidencia colectiva (Arts. 14 y 240). Estos principios y reglas, entre otros, direccionan el ejercicio de
los derechos reales sobre los bienes (Arts. 15 y 16).
Ubicación de los derechos reales en la clasificación de los derechos individuales

patrimoniales.
El art. 14 CCyC, distingue los derechos individuales de los derechos de incidencia colectiva a los que
subordina su ejercicio. El dispositivo expresa que “La ley no ampara el ejercicio de los derechos
individuales cuando pueda afectar el ambiente y a los derechos de incidencia colectiva en general”.
La incorporación de los Derechos de la Tercera Generación en el nuevo ordenamiento civil y
comercial y la delimitación que aquellos, en el interés general, imponen a los derechos individuales
constituye un avance significativo del derecho positivo argentino. De conformidad, el art. 240 CCyC
estatuye: “El ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes mencionados en las Secciones 1
y 2 debe ser compatible con los derechos de incidencia colectiva. Debe conformarse a las normas del
derecho administrativo nacional y local dictadas en el interés público y no debe afectar el
funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua,
los valores culturales, el paisaje, entre otros, según los criterios establecidos en la ley especial”.
Por su parte, el art. 15 CCyC respecto de los derechos individuales expresa que “Las personas son
titulares de los derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo
que se establece en este Código”, y el art. 16 CCyC agrega que “Los derechos referidos en el primer
párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. (…)”.
Los derechos individuales patrimoniales se clasifican en derechos personales y derechos reales

según la doctrina dualista tradicional.
En oportunidad de presentar el Anteproyecto 2012 de este Código el Dr. Ricardo Lorenzetti dijo que
“Se mantienen una serie de reglas de extensa tradición porque constituyen una plataforma conocida,
a partir de la cual se producen las mudanzas hacia los nuevos tiempos”. El Código Civil Argentino
organizó su método y contenido en orden a las directivas de la teoría dualista clásica, distinguiendo
sustancialmente los derechos personales y los derechos reales. El Libro Tercero "De los Derechos
Reales", era precedido por el Libro Segundo “De los derechos personales en las relaciones civiles" y
las disposiciones comunes a ambas categorías de derechos conformaba el Libro Cuarto.
Este criterio de ordenamiento positivo de los derechos patrimoniales se mantiene en el CCyC que
sigue actualmente los sistemas de derecho codificado de Europa Continental, las legislaciones
americanas y los proyectos de reformas al Código Civil Argentino unificado al Código de Comercio.
Teoría general de los derechos reales: tesis dualista. Diferencias entre derechos personales y
derechos reales.
El jurista español Diez-Picazo afirma que la distinción de los derechos patrimoniales en derechos
reales y derechos de crédito tiene una extraordinaria importancia teórica, porque en la doctrina del
derecho civil patrimonial constituye una especie de columna vertebral de todo el sistema, que aparece
montado como una yuxtaposición de un derecho de obligaciones, que sería el campo de los derechos
personales o de crédito, y un derecho de cosas, que es el campo de los derechos reales. Pero se
trata además de una distinción que no sólo tiene importancia teórica, puesto que es utilizada en los
textos legales de los que se extraen importantes consecuencias.
La cabal comprensión de la teoría dualista clásica que delimita las notas diferenciadoras entre los
derechos reales y los derechos personales tuvo un importante proceso evolutivo.
 Origen.
El derecho romano no formuló científicamente la clasificación de derechos reales y derechos

personales, sino que la distinción la aplicó a las acciones, por lo que operó en el ámbito procesal
objetivo. Mediante la actio in rem, el actor o demandante hacía la afirmación de un poder suyo sobre
ciertas cosas frente a una pretendida violación o negación del mismo por parte de alguien, pero este
poder se afirmaba sin nombrar a nadie, es decir frente a todos, en consecuencia la intentio de la
fórmula no contenía la designación del demandado. En cambio por la actio in personam el
demandante al hacer la afirmación del deber que el demandado tenía para con él, introducía en su
intentio necesariamente la designación del demandado. Fueron los glosadores, quienes partiendo de
la concepción escolástica de causa se preguntaron por la causa de estas acciones y de este modo
llegaron a la conclusión de que toda acción encontraba su causa en un derecho.
 Doctrina clásica. Código Civil de Vélez.
La formulación conceptual del derecho real y del derecho personal, se realizó por obra de los juristas
franceses del siglo XVI. Esta doctrina diferenció a los derechos que se manifiestan como una
potestad jurídica ejercitable sobre una cosa (sin intervención de un sujeto pasivo) y los derechos que
implican una potestad dirigida a obtener el cumplimiento de determinada conducta de otro sujeto.
Mientras que el derecho real es un derecho "en la cosa" (jus in re) de la cual el titular saca una
ventaja o beneficio, el derecho personal es un derecho "a la cosa" (jus ad rem) que se dirige a la
persona obligada a dar la cosa.
De estos conceptos se desprendió la terminología empleada para designarlos como derecho real y
derecho personal. También, sin utilizar la raíz latina re o res, los derechos reales se denominan
“derechos sobre cosas” o “derecho de cosas”, expresión usada por gran parte de la legislación
europea.
Esta concepción que contrapone las dos categorías de derechos patrimoniales fue conocida como
“teoría dualista”, siendo acogida por el Código Napoleónico y luego adoptada por el Código Civil.
La doctrina clásica francesa delimitó las diferencias conceptuales como lo reconoce Vélez Sarsfield
en las notas del Código Civil Argentino (al art. 497 y al Título IV del Libro Tercero). El derecho real fue
definido siguiendo a Pothier como “La relación jurídica inmediata y directa entre una persona y una
cosa”, perfilándose como rasgos distintivos: el objeto o cosa de existencia actual y la inmediatez o
potestad jurídica del sujeto sobre el objeto.
Cabe señalar que esta doctrina sufrió los ataques de las denominadas teorías “monistas” que
negaron la existencia de diferencias esenciales entre ambas categorías de derechos, englobándolos
solamente en una de ellas según cada criterio. Desde ángulos diametralmente opuestos, los
“personalistas” sostuvieron que todos los derechos son personales, con fundamento en la existencia
de la "obligación pasivamente universal”, en virtud de la cual la sociedad (sujeto pasivo) debe
respetar el ejercicio del derecho real por su titular (sujeto activo). A su turno, los “realistas” asimilaron
los derechos personales a los derechos reales reduciendo el crédito a meras relaciones entre
patrimonios, en tanto el crédito (patrimonio acreedor) se traduce en un poder jurídico de agresión
sobre los bienes que componen el patrimonio deudor.
Sin embargo estos embates no desestabilizaron los pilares de la teoría dualista tradicional; por el
contrario, tales cuestionamientos sirvieron para profundizar las diferencias entre ambas clases de
derechos y hacer manifiesto el carácter absoluto del derecho real; es decir su alcance de oponibilidad
erga omnes a diferencia del efecto relativo del derecho personal.
En una instancia ulterior se delimitó en el derecho real un aspecto interno y otro externo. El interno
visualiza el poder jurídico que recae de manera directa e inmediata sobre la cosa que constituye su
objeto. En cambio el externo manifiesta el carácter absoluto del derecho real en el sentido de que el
titular puede oponer el derecho frente a todos.
López de Zavalía señala que el deber general de respeto como “lado externo” se debe a toda relación
jurídica, lo distintivo del derecho real es el “lado interno”. La diferencia estructural entre ambas
relaciones se da en el ámbito interno. La relación jurídica personal es una conexión intersubjetiva “el
vínculo entre un sujeto activo (acreedor) y un sujeto pasivo (deudor) entre los cuales el primero tiene
el derecho (crédito) a una conducta del segundo, quien tiene el deber (deuda, obligación) de
cumplirla. El “crédito y deuda se encuentran en una situación de correspondencia especial, al modo
como se corresponden la vaina y la espada: a todo derecho personal corresponde una obligación
personal (art. 497 del Código Civil argentino). El lado interno de la relación real es una conexión
subjetivo-objetiva entre la persona y la cosa”. No obstante formula la reserva de que en esta relación
real puede haber, además, una conexión intersubjetiva, pero esta conexión es bajo la forma de una
“carga”, nunca de una “deuda”. Desde otra óptica se han trazado hasta cincuenta diferencias entre los
derechos reales y personales.
 Código Civil y Comercial.
El CCyC no califica al derecho real como absoluto, en la faz externa refiere a la oponibilidad del
derecho real a terceros interesados de buena fe, siempre que tenga publicidad suficiente (Art. 1893
CCyC).
Probablemente ello obedece a que la palabra “absoluto” tiene distintos significados, inclusive un
sentido eminentemente peyorativo en tanto refiere al ejercicio antifuncional del derecho (Arts. 10 y 14
CCyC) y por estas razones se haya considerado inconveniente emplearla para la caracterización del
derecho real.
El nuevo ordenamiento también se estructura en función de la doctrina dualista tradicional. El Libro

Tercero regula a los derechos personales y el Libro Cuarto a los derechos reales, en tanto que el
Libro Sexto establece las disposiciones comunes a ambos tipos de derechos. Por su parte, el Art. 724
define a la obligación y el Art. 1882 al derecho real, este ordenamiento a diferencia del anterior no
contiene notas a los artículos pero de los mismos se desprenden las distinciones más importantes:
a) Estructura o elementos.
El derecho personal, también denominado obligación, se compone estructuralmente de tres

elementos: el sujeto activo (acreedor), el sujeto pasivo (deudor) y el objeto del derecho (la prestación)
que consiste en una conducta del deudor (Art. 724 CCyC). Los derechos reales se integran por dos
elementos: el sujeto activo (titular del derecho real) y el objeto sobre el cual recae el poder jurídico del
sujeto (Art. 1882 CCyC). Por ejemplo, cuando una persona se compromete a vender un inmueble de
su propiedad por instrumento privado (boleto de compraventa), nacen las obligaciones del vendedor
de entregar al comprador el inmueble vendido en las condiciones estipuladas y de otorgar la escritura
pública traslativa de dominio, y a éste de abonarle a aquél el precio estipulado; en este caso existen
obligaciones recíprocas entre ambas partes con sus respectivas prestaciones, el negocio se
encuentra en la fase obligacional. Pero una vez transferido el dominio del inmueble por título
suficiente y tradición de la posesión del inmueble, el titular del dominio adquirido ejerce su poder
jurídico directamente sobre la cosa vendida con independencia del vendedor.
b) Objeto.
El derecho personal otorga al acreedor la facultad de exigir del deudor una prestación destinada a
satisfacer un interés lícito y, ante el incumplimiento, a obtener forzadamente la satisfacción de ese
interés (Art. 724 CCyC). En cambio, una vez adquirido el derecho real, el objeto es la cosa cierta de
existencia actual sobre la cual recae, sobre ella recae el poder jurídico del sujeto activo, titular del
derecho. En casos excepcionales el objeto puede consistir en un bien inmaterial taxativamente
señalado por la ley (Art. 1883 CCyC).
c) Vínculo. Inmediatez.
Es así que el derecho personal establece un vínculo jurídico entre el acreedor y el deudor; el ejercicio
del derecho del acreedor consiste en que el deudor cumpla la prestación debida. Distinto acontece
con el derecho real que otorga a su titular una potestad jurídica que recae directa e inmediatamente
sobre el objeto (inherencia). Además el titular ostenta un poder autónomo que como regla no requiere
de la prestación o intermediación de otro sujeto (Art. 1882 CCyC).
d) Origen o creación, régimen legal y tipicidad.
En materia de derechos personales impera el principio de la autonomía de la voluntad. Por el

contrario, los derechos reales son creados y organizados por la ley con fundamento en el orden
público. Los particulares no pueden crear ni modificar los derechos reales creados por la ley, porque
las normas que los regulan son principalmente de carácter estatutario, rige el principio de la tipicidad
legal, salvo que la ley misma admita en algún aspecto la autorregulación (Art. 1884 CCyC).
e) Número.
Los derechos personales, en tanto emanan de la voluntad particular, son ilimitados en el número, por
esta razón existen contratos nominados e innominados (Art. 970 CCyC). Distinto sucede con los
derechos reales que se crean por disposición expresa de la ley, consecuentemente son numerados y
el sistema que los comprende en el régimen del Código es de número cerrado (Arts. 1884 y 1887
CCyC).
f) Efectos.
En virtud del vínculo jurídico existente entre el sujeto activo y el sujeto pasivo, el derecho personal
tiene efecto relativo entre el acreedor y el deudor (Art. 1021 CCyC). La obligación da al acreedor
derecho a emplear los medios legales para que el deudor le procure aquello a que se ha obligado, o
hacérsele procurar por otro a costa del deudor, o a exigir las indemnizaciones correspondientes (Art.
730 CCyC). En cuanto al deudor que cumplió con exactitud la obligación tiene derecho a obtener la
liberación y rechazar las acciones del acreedor (Art. 731 CCyC).
El derecho real –como regla- tiene efectos erga omnes porque goza de oponibilidad frente a toda la
sociedad, y los terceros que lo conocen o debieran conocer tienen que respetar su ejercicio y
abstenerse de todo acto contrario al mismo (Art. 1893 CCyC).
Es menester aclarar que el carácter absoluto no es privativo de los derechos reales sino también de
otros derechos subjetivos; por ejemplo los derechos personalísimos participan de esta nota distintiva,
en razón de que nadie puede desconocer la inviolabilidad de la persona, su dignidad, honra, imagen,
etcétera (Arts. 51 a 54 CCyC). También estos derechos valen ante todos y su violación trae aparejada
una sanción, pero este sentido amplio del carácter absoluto es el que exige el respeto por el derecho
ajeno, fundado en el deber jurídico general de no dañar a nadie.
Zonas intermedias entre los derechos personales y los derechos reales.
El derecho positivo no se apega estrictamente a los dogmas de la teoría del dualismo tradicional y
admite situaciones intermedias de derechos personales que cuentan con los atributos de los
derechos reales; o bien éstos se encuentran privados de alguna de sus notas características.
 Derechos personales oponibles a terceros. Boleto de compraventa inmobiliaria.

La doctrina refiere a las vocaciones del derecho real para calificar la eficacia de ciertos derechos
personales con relación a terceros. En particular, cuando la relación obligacional se encuentra en
tránsito a la constitución del derecho real y es merecedora de una protección especial.
Molina Quiroga, señala que en la realidad negocial se presentan numerosas relaciones o

vinculaciones entre los derechos personales y los reales. Así, generalmente el derecho personal es el
camino para adquirir un derecho real: los derechos reales reconocen como fuente actos jurídicos, y
en tal sentido dichos actos jurídicos constituyen “títulos suficientes” (si reúnen los requisitos de fondo
y de forma exigidos por la ley) que, unidos a un acto jurídico real, la tradición (modo suficiente),
engendran la adquisición del derecho real. Simultáneamente, la tradición es la prestación (objeto) de
un derecho personal – obligación de dar.
Se trata del adquirente de inmueble por boleto de compraventa que goza de publicidad suficiente, sea
porque el vendedor hizo entrega de la posesión del inmueble al comprador (publicidad material o
posesoria); o bien, el boleto se asentó en el registro inmobiliario (publicidad registral) en los casos
que la ley lo admite; por ej. La Ley 14.005 de “Venta de Lotes a plazos”. En estos supuestos, el boleto
resulta oponible a los acreedores del vendedor que con posterioridad a la venta registraron medidas
cautelares en el inmueble (embargo, inhibición, etc.), aun cuando el dominio se encontraba inscripto a
nombre del vendedor. La oponibilidad del boleto requiere que tenga fecha cierta anterior al derecho
que invocan los terceros interesados. La solución a estos conflictos había sido consagrada por el art.
1185 bis Código civil reformado por la ley 17.711 y por el art. 146 de la Ley 24.522 de Concursos,
para el caso del concurso o quiebra del vendedor. La jurisprudencia de entonces aplicó esa solución
también en casos de ejecución individual. El CCyC dispone expresamente este caso de oponibilidad
del boleto en el Art. 1170 y en el Art. 1171 para el caso del concurso o la quiebra.
Cabe señalar que otro derecho personal oponible a terceros es el del tomador en el contrato de
leasing que se publicita registralmente, antes de que ejercite la opción de compra (Arts.1227 y 1234).
 Derechos personales con efecto reipersecutorio.
Otros derechos personales con trascendencia real son los denominados “jus ad rem” que confieren al
titular la facultad de perseguir la cosa de su deudor. El CCyC prevé diversos supuestos, tales como el
derecho del retenedor desposeído; la acción de inoponibilidad en el caso de fraude; el derecho del
locatario sobre la finca locada que es enajenada, etc.
 Obligaciones reales o propter rem.
Otras figuras híbridas que configuran una anomalía de la teoría dualista son las denominadas
obligaciones propter rem, cabalgantes o ambulatorias porque nacen, se transmiten y se extinguen
con la posesión y/o dominio de la cosa.
 Derechos reales inoponibles.
Como contracara de los derechos personales oponibles existen supuestos de derechos reales
inoponibles a determinados terceros. Son los casos en que la ley respeta la apariencia jurídica y
tutela el derecho aparente adquirido por el tercero de buena fe y a título oneroso que desconoce los
defectos no manifiestos de los títulos antecedentes.
 Derechos reales con contenido obligacional.

El ordenamiento vigente reconoce en los nuevos derechos reales la intervención de un sujeto pasivo
que posibilita el ejercicio del derecho al sujeto activo. Este elemento personal se hace patente en el
derecho real de tiempo compartido y el derecho real de sepultura en el cementerio privado, porque el
titular de cada uno de estos derechos requiere del cumplimiento de prestaciones a cargo de otros
sujetos (propietario, emprendedor, administrador, etc.) y por tal razón la ley los regula como
relaciones de consumo (Arts. 2100 y 2111, respectivamente).
Concepto de derecho real (Art. 1882).
 Código Civil de Vélez.
El texto legal del Código civil no dio un concepto de derecho real. Vélez en la glosa del Título IV del
Libro Tercero, transcribe la definición dada por Demolombe que expresa: “Derecho real es aquel que
crea entre las personas y las cosas una relación directa e inmediata, de forma que existen dos
elementos, la persona (sujeto activo del derecho) y la cosa (objeto)”. En contraposición, denomina
derecho personal a “aquél que sólo crea una relación entre la persona a la cual el derecho pertenece,
y otra persona que se obliga hacia ella, por razón de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo
que en esa relación se encuentran tres elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del
derecho (el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o el hecho que es el
objeto”.
La glosa del Código anterior con apoyo en estas definiciones incursionó en la teoría del derecho real
y su diferencia con el derecho personal. Con relación al objeto, Vélez expone que “Los derechos
reales comprenden los derechos sobre un objeto existente; los derechos personales, comprenden los
derechos a una prestación, es decir, a un objeto que tiene necesidad de ser realizado por una
acción”. Y agrega que “El derecho real supone necesariamente la existencia actual de la cosa a la
cual se aplica, pues que la cosa es el objeto directo e inmediato, y no puede haber un derecho sin
objeto; mientras que el derecho personal no teniendo en realidad por objeto sino el cumplimiento de
un hecho prometido por la persona obligada, no exige necesariamente la existencia actual de la cosa,
a la cual ese hecho deba aplicarse”. Respecto de las acciones y la consiguiente facultad de
persecución, afirma que “La persona a la cual pertenece un derecho real, puede reivindicar el objeto
contra todo poseedor; la que tiene un derecho personal no puede perseguir sino a la persona
obligada a la acción o a la prestación”. También se refiere a la preferencia como atributo propio de los
derechos reales: “Cuando muchas personas han adquirido en diversas épocas sobre el mismo objeto
el mismo derecho real, el derecho anterior es preferido al derecho posterior, más el derecho personal
anterior no es preferido al derecho personal posterior”. Con relación a la causa eficiente dice: “La
causa eficiente del derecho personal es la obligación, siempre y únicamente la obligación, cualquiera
que sea su origen: un contrato, un cuasi-contrato, un delito o un cuasi-delito, o la ley. La causa
eficiente del derecho real es la enajenación, o generalmente, los medios legítimos por los cuales se
cumple la transmisión en todo o en parte de la propiedad”. Acentúa la nota de inmediatez típica del
derecho real en tanto explica que “El derecho real se tiene cuando entre la persona y la cosa que es
el objeto, no hay intermediario alguno, y existe independiente de toda obligación especial de una
persona hacia otra. Por el contrario, el que no puede dirigirse directamente sobre la cosa misma y
tiene necesidad de dirigirse a una persona especialmente obligada a él por razón de la cosa, no tiene
sino un derecho personal”.
 Doctrina nacional.
Los autores han procurado dar un concepto de derecho real describiendo sus notas características.
Según Allende, el derecho real “Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas
sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto),
una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de
realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación
una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequende y ius
praeferendi”.
Para los Dres. Gatti y Alterini “El derecho real es un poder jurídico, de una persona, sobre una cosa,
reglado por la ley, en virtud del cual se puede obtener directamente de ella, todas, algunas, o alguna
de sus utilidades con exclusión de injerencias extrañas, y que con suficiente publicidad, se adhiere y
sigue a la cosa, pudiendo oponerse a cualquier interesado”.
Según Puerta de Chacón “Es el derecho que recae sobre un objeto de existencia actual, cierto y
determinado, sea propio o ajeno (inherencia); el titular (sujeto activo) ejerce la potestad jurídica de
manera directa e inmediata, sin requerir la intervención de otro sujeto para actuar sobre él y sacar
provecho (inmediatez); la oponibilidad es frente a todos a condición de que sea cognoscible
(publicidad);en consecuencia el titular está investido de las facultades de perseguir la cosa contra
cualquiera (persecución), y de ser preferido al derecho posteriormente constituido (preferencia);
también ostenta la facultad de excluir a los terceros, inclusive al constituyente cuando el derecho real
recae sobre un objeto ajeno (exclusión); dado que la oponibilidad compromete el interés general
(orden público), la creación es legal, de número limitado (numerus clausus) y las normas regulatorias
son, predominantemente, de carácter estatutario”.
 Código Civil y Comercial de la Nación.
Con criterio didáctico el nuevo Código da el concepto de derecho real.
ARTÍCULO 1882. Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de
persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.
Esta norma reproduce el Art. 1815 del Proyecto de 1998 pero agrega que el poder jurídico sobre el
objeto se ejerce en forma autónoma. La diferencia sustancial con el derecho personal parte de los
elementos. En cuanto a la relación de poder o poder físico sobre la cosa, que es contenido de estos
derechos, la posesión atañe al derecho real (Art. 1909) mientras que la tenencia de la cosa
corresponde a un derecho personal (Art. 1910).
Caracteres.
Los caracteres del derecho real se desprenden del concepto y de sus diferencias con el derecho
personal:
a) Inherencia: la doctrina actual utiliza este vocablo en lugar de inmediatez. Es la característica que
apunta al lado interno del derecho real, en su esencia, refiere a la potestad jurídica que recae de
manera directa sobre el objeto, sea propio o ajeno. La norma no refiere a la cosa, sino al objeto dado
que el Art. 1883 dispone: “el objeto puede ser un bien taxativamente señalado por la ley”.
b) Autonomía: el derecho real es autónomo porque el titular ejerce esa potestad jurídica sobre el
objeto con total independencia de la intervención de todo otro sujeto. El Proyecto de 1998 omite este
calificativo en tanto deja a esta característica comprendida en la inherencia. No obstante este Código
a través de esta expresión señala el aspecto externo del derecho real. El poder del titular es
autosuficiente porque extrae la ventaja o beneficio que le reporta el objeto sin intervención de otro
sujeto; así, la usufructuaria usa y goza directamente de la cosa sin intervención alguna del nudo
propietario quien se debe abstener de impedir el ejercicio del usufructo como el resto de la sociedad
(sujeto pasivo universal).
Sin embargo este carácter pierde intensidad actualmente con los nuevos derechos reales que exigen
formas coparticipables de goce y para ello es menester la prestación de servicios complementarios a
cargo de terceros. Por ejemplo, la persona que adquiere el derecho real de sepultura en un
cementerio privado requiere que el dueño y/o el administrador del cementerio preste todos los
servicios necesarios para utilizar la sepultura, tales como la apertura, el mantenimiento y la
administración del cementerio, la inhumación y exhumación de cadáveres, etc. Respecto de estos
derechos reales, el Código pone el acento en el carácter de adquirente-usuario del titular del derecho
real y estatuye la existencia de una relación de consumo entre el propietario, promotor y
administrador de los inmuebles afectados a estos sistemas con el adquirente de estos derechos
reales (Arts. 2100 y 2111).
c) Tipicidad legal: La ley es la creadora de los derechos reales que los particulares pueden adquirir en
el tráfico jurídico y la que establece los modos de adquisición o constitución, modificación,
transmisión, duración y extinción. Estas disposiciones se denominan “estatutarias”, porque se fundan
en el orden público y los particulares no las pueden alterar (Art. 1884). Por ejemplo, el derecho de
superficie con fines de construcción estaba prohibido por el Código derogado y no podía ser objeto de
los contratos (art. 2614), en cambio el nuevo Código lo admite y regula (Arts. 2114 a 2128); en cuanto
a su duración no puede exceder el plazo de setenta años, por tanto un plazo mayor no es viable y se
deberá aplicar el máximo legal.
d) Oponibilidad a terceros: el derecho real es oponible a los terceros interesados de buena fe, a
condición de que tenga publicidad suficiente, posesoria o registral según el caso (Art.1893)
El CCyC no emplea el calificativo de “absoluto” para caracterizar la oponibilidad del derecho real.
Despierta la atención que el Art. 1893 se titule “inoponibilidad” y no “oponibilidad” como característica
del derecho real. Es posible entender que este requisito se visualice desde la perspectiva del tercero
interesado de buena fe a quien se opone el derecho, a condición de que se publicite en debida forma;
es decir que el derecho real es inoponible si no goza de publicidad suficiente.
e) Número limitado: es una consecuencia de la creación legal del derecho real. El sistema de los
derechos reales es de número cerrado (numerus clausus) y los derechos reales creados por la ley se
enumeran en el Art. 1887.
Atributos: persecución y preferencia (Art. 1886), excepciones.
 Persecución.
La definición incorpora las facultades de persecución y preferencia de manera expresa:
ARTÍCULO 1886. Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de

perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro
derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.
Para la mayoría de los autores estas facultades propias de los derechos reales derivan del carácter
de inherencia. Estas facultades se activan en situaciones jurídicas concretas, cuando el derecho real
de una persona entra en colisión con los derechos o intereses de otra persona sobre el mismo objeto.
Highton señala que: “Se trata de una de las ventajas propias que los derechos reales procuran; por la
misma, como el titular obtiene provecho directamente de la cosa, puede perseguirla para hacer valer
su derecho, cualquiera sea la persona que la tenga en su poder…”.
La facultad persecutoria, se ejercita principalmente a través de las acciones reales (Arts. 2247, 2248),
en especial por la acción reivindicatoria, en el caso de desapoderamiento de la cosa objeto del
derecho real (Art. 2252 y concordantes). También las acciones que nacen de los derechos reales de
garantía (acción hipotecaria, acción prendaria) gozan de la facultad persecutoria del objeto de la
garantía contra el propietario, sea o no deudor, a los fines de la ejecución, ante el incumplimiento de
la obligación garantizada (Arts. 2199, 2205, 2229; arts. 52 a 67 de la ley 24.441 y arts. 5, 17, 19, 25
del Decreto-ley 6582/58,). Inclusive, el acreedor hipotecario –que ostenta un derecho que no se
ejerce por la posesión- tiene legitimación activa para el ejercicio de la acción reivindicatoria sobre el
inmueble, cuyo titular hubiere sido desposeído por un tercero (Art. 2248 in fine).
La norma del Art. 2250 atempera el efecto reipersecutorio de la acción reivindicatoria, porque confiere
al titular del derecho real lesionado por el desapoderamiento ilícito, la opción de obtener el
restablecimiento del derecho (restitución de la cosa en la acción reivindicatoria); o bien, reclamar la
indemnización sustitutiva del daño, no pudiendo acumular ambas pretensiones si escoge esta última
alternativa. En este supuesto, el carácter de inherencia del derecho real se proyecta sobre el valor de
la cosa – o su parte material o la universalidad de hecho – mas no sobre la cosa misma que es su
objeto; de este modo, muta el ius persequendi, en un poder de agresión patrimonial que ejerce el
titular del derecho real vulnerado sobre los bienes presentes y futuros del atacante (Arts. 242 y 743).
 Preferencia.
La solución de los conflictos con los terceros se dirime por aplicación de la regla de la prioridad – prior
in tempore potior in iure- el derecho real primeramente constituido y publicitado es preferido (ius
praeferendi) al que se constituya con posterioridad.
Los casos que se pueden presentar son variados y dan lugar a distintos tipos de prioridades; y
también operan en el ámbito registral. La prioridad puede tener efecto excluyente o prelativo. La
prioridad opera con efecto excluyente, en el caso de incompatibilidad de dos o más derechos reales
sobre el mismo objeto que por su especie no pueden convivir; por esta razón el derecho real
constituido o transmitido en primer término desplaza al posterior, tal es el caso emblemático de la
hipótesis de la doble enajenación del dominio. Por ejemplo, si Juan vendió la cosa a Pedro y le
entregó la posesión y luego se la vendió a María, la prioridad opera con efecto excluyente de uno de
los sujetos, seguramente Pedro vencerá a María, porque quien primero adquirió el derecho prevalece
respecto del posterior. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular (Art. 1943).
La exclusión también tiene lugar cuando se constituyen derechos de goce sobre cosa ajena que van
acotando el contenido del dominio del constituyente; así por ej. Si Juan constituye un usufructo
únicamente podrá transferir a otro la nuda propiedad de la cosa, dado que el usufructo constituido es
oponible al adquirente de fecha posterior. La incompatibilidad deviene de los caracteres y del
contenido de cada tipo de derecho real. Por esta razón, como el dominio se puede desmembrar
(dominio imperfecto) coexiste con los derechos reales sobre cosa ajena. A su vez, los derechos
reales desmembrados pueden ser compatibles entre sí y ostentar idéntica prioridad si constituyen una
titularidad plural (divisibilidad del derecho); por ejemplo, el co-usufructo, el co-uso y la co-habitación.
La prioridad prelativa o de superioridad de rango, rige cuando existe compatibilidad sustancial de dos
o más derechos reales de la misma especie y sobre el mismo objeto. En estos supuestos resulta
necesario fijar un orden entre los derechos convivientes, por ejemplo, es el caso de las hipotecas
entre sí; o de éstas con un derecho personal que tiene reflejo registral como los embargos judiciales.
Si estos derechos y medidas cautelares recaen sobre un mismo objeto, la prioridad se determina por
la fecha de constitución; y si son cosas registrables, desde que tuvieron emplazamiento registral. En
materia registral, la regla se traduce en “el primer inscripto prevalece respecto de los posteriormente
inscriptos” (Arts. 17, 18 y 19 Ley 17.801), salvo las retroprioridades que establece la ley (arts. 5 y 23 a
26 Ley 17.801) y los negocios dispositivos del rango registral que la misma ley autoriza.
En la solución de estas controversias es decisiva la publicidad (posesoria y/o registral) del derecho
real y la aplicación del principio de buena fe. Quien invoca la inoponibilidad del derecho anteriormente
constituido debe ser de buena fe, es decir que obrando con la debida diligencia no conoció ni pudo
conocer el derecho anteriormente constituido por falta de publicidad suficiente, posesoria o registral
según el caso (Art. 1893). Generalmente en estos conflictos las acciones judiciales deducibles son de
las denominadas acciones de oponibilidad o inoponibilidad del derecho según quien la articule (conf.
Arts. 338, 397 y concordantes) y siempre que no exista desapoderamiento o turbación en que
competa el ejercicio de la acción real.
Los autores procuran establecer teóricamente la distinción entre el derecho de preferencia y las
prioridades, como así la incidencia del ius preferendi en materia de derechos personales con los
privilegios. En esta inteligencia, Kiper afirma que el derecho de preferencia tiene dos vertientes: por
un lado, el derecho real constituido con anterioridad prevalece sobre el constituido posteriormente
(primero en el tiempo, primero en el derecho). Por otra parte, el autor sostiene que la preferencia en
el tiempo sólo tiene sentido cuando se enfrentan dos derechos reales, puesto que los personales –
por regla inoponibles – siempre son relegados por el derecho real, aun cuando aquellos hayan nacido
con anterioridad a este. La otra manifestación del derecho de preferencia estaría constituida por los
privilegios. De modo que el artículo en comentario debió decir: “… hacer valer su preferencia con
respecto a otro derecho personal, sin perjuicio de lo que se dispone en materia de privilegios, o real
constituido posteriormente”. Para otros autores, la preferencia sería el género, y el privilegio una
especie; no debiendo ser confundidos ambos conceptos.
Ciertamente, para la teoría dualista estos atributos pertenecen por regla a los derechos reales; en
tanto, respecto de los derechos creditorios, en caso de insolvencia del deudor, la regla es que todos
los acreedores concurren en pie de igualdad, salvo causas legales de preferencia (Arts. 743 y 2581).
Estas causas legales de preferencia son los privilegios que establece la ley (Arts. 2573, 2574 y
concordantes). O sea que, excepcionalmente, el legislador recepta causas legales de preferencia
para los derechos personales.
 Otras facultades.
El titular del derecho real ostenta la facultad de excluir a terceros respecto del ejercicio de su derecho,
inclusive al dueño o propietario cuando lesiona el derecho real desmembrado que ha constituido. Por
ejemplo, el usufructuario tiene las acciones reales también contra el nudo propietario que lo ataca en
el ejercicio del derecho de usufructo.
 Publicidad y oponibilidad.
El concepto legal hace hincapié en las facultades de persecución y preferencia como atributos
propios del derecho real, pero no alude a la nota de “absolutez” con que la doctrina ha caracterizado
tradicionalmente el efecto de oponibilidad a terceros con que operan los derechos reales.
El artículo 2505 del Código Civil de Vélez reformado por la ley 17.711 contemplaba la oponibilidad de
la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles mediante la inscripción de los
respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esta norma, más
allá de las dificultades interpretativas que generó, concordaba con el art. 2 de la ley 17.801 que regula
el Registro de la Propiedad Inmueble cuya vigencia se mantiene con remisión al nuevo ordenamiento
(Anexo II. Modificaciones a la Ley N° 17.801 artículos 1.1 y 1.2) siendo complementaria del mismo.
El Art.1893 del CCYC se titula Inoponibilidad y establece: “La adquisición o transmisión de derechos
reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros
interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente
la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo consiste en una inscripción
constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho
real”.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real. Es indudable, aún en el sistema
del código que se deroga, que la eficacia del derecho real exige de publicidad suficiente, se trate de la
publicidad posesoria o de la publicidad registral, según sea el régimen jurídico del bien objeto del
derecho.
Acciones: en virtud de la oponibilidad y la facultad persecutoria de los derechos reales cabe distinguir
las acciones reales de las acciones personales.
Las acciones reales se dirigen al objeto del derecho real como lo preceptúan los artículos 2247 y
2248 del CCyC que las definen y establecen el ámbito de aplicación de cada una de ellas.
ARTÍCULO 2247. Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en juicio la
existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.
Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la
de deslinde. Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de
prescripción adquisitiva.
ARTÍCULO 2248. Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. La acción
reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión
y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la
posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la
atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante
actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles
cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la
posesión.
Las acciones personales, en cambio, dan derecho al acreedor para exigir el cumplimiento de la
obligación del deudor (Art. 730)
Objeto: cosas y bienes (Art. 16 y 1883).
Uno de los aspectos innovadores del nuevo régimen legal consiste en la amplitud y plasticidad que
confiere al objeto del derecho real.
ARTÍCULO 1883. Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa
que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un
bien taxativamente señalado por la ley.
 Cosas y bienes.
El antecedente de esta norma es el artículo 1816 del Proyecto de 1998.
ARTÍCULO 15. Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales
sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Código.
ARTÍCULO 16. Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden
recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles
de ser puestas al servicio del hombre.
Este Código introduce un cambio importante en el concepto de cosas al sustituir la expresión “las
fuerzas naturales” apropiación que contenía el art. 2311 del Código civil, por “las fuerzas naturales
susceptibles de ser puestas al servicio del hombre” que se expresa en esta norma.
En los Fundamentos del Anteproyecto 2012 los integrantes de la Comisión Redactora hacen hincapié
en el valor económico de los bienes independientemente de que sean corporales o no. En tal sentido
exponen: “Las nociones jurídicas de bien, cosa y patrimonio están sometidas a tensiones derivadas
de los cambios socioeconómicos de nuestro tiempo. En relación al bien, como dijimos, la tradición
legislativa identifica a los bienes con la valoración económica. Para este fin, no es determinante si son
materiales (cosas) o inmateriales, porque lo que interesa es que tengan valor, y este elemento, para
la letra del Código Civil y, en su interpretación para la mayoría de la doctrina, es económico y no
afectivo. Para aportar mayor claridad a esta cuestión habría que señalar que, desde el punto de vista
económico, los objetos pueden tener o no valor patrimonial. Si tienen valor económico, pueden, a su
vez, entrar en el comercio y tener precio, que surge de la oferta y la demanda. En el Código Civil, la
noción de bien está estrechamente vinculada a este enfoque económico. Por lo tanto, si se sigue
utilizando este vocablo en su sentido técnico tradicional, no podría aplicarse a los bienes ambientales,
o al cuerpo, o partes del cadáver. En relación a las cosas, se las define como los objetos materiales
susceptibles de tener un valor (artículo 2311 del Código Civil). Desde el punto de vista físico, cosa es
todo lo que existe; no sólo los objetos que pueden ser propiedad del hombre, sino también todo lo
que en la naturaleza escapa a esta apropiación exclusiva: el mar, el aire, el sol, etc. (nota al artículo
2311 del Código Civil). Desde el punto de vista jurídico, esta noción se ha circunscripto para no
abarcar toda la materialidad ni la utilidad, y por ello “debemos limitar la extensión de esta palabra a
todo lo que tiene un valor entre los bienes de los particulares” (nota citada). En cuanto al vocablo
“patrimonio”, da lugar al distingo entre bienes patrimoniales y extrapatrimoniales. Habitualmente se
considera que el patrimonio es un atributo de la persona, y está integrado por bienes, es decir, que
tiene valor económico. Estos conceptos tienen un campo de aplicación específico que deseamos
mantener por su tradición y grado de conocimiento, pero también debemos agregar otras categorías
que contemplen los nuevos supuestos”.
Con respecto a la posibilidad de que un bien no corporal sea objeto del derecho real los fundamentos
señalan que “se acepta que el objeto pueda consistir en un bien taxativamente señalado por la ley,
pensando en casos de derechos sobre derechos, como la hipoteca del derecho de superficie en su
modalidad de derecho sobre cosa ajena, o en casos de derechos complejos como el tiempo
compartido”.
La cuestión del objeto del derecho real se debatió en las XVIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil.
En aquella oportunidad los ponentes manifestaron que la realidad jurídica demostraba que en el
Código Civil de Vélez también se regulaban derechos reales sobre derechos, tales como los casos
del usufructo de créditos (arts. 2838, 2903 a 2906 CC) y de la prenda de créditos (arts. 3204 y 3209
CC) si éstos están representados por sus respectivos instrumentos. La “cosificación” del crédito
mediante el instrumento, constituye una mera ficción porque el objeto del derecho real realmente es
el crédito y por esta razón la solución prevista en esta norma sincera el régimen legal de estos
supuestos de excepción.
También la importancia del monto del valor económico de los bienes se pone de manifiesto en el
régimen de afectación a vivienda de un inmueble o de una parte de su valor (art. 244) y de los
derechos reales de garantía en que el monto del gravamen constituye el máximo de la garantía real
(art. 2189).
En cuanto de los derechos sobre el cuerpo humano:
ARTÍCULO 17. Derechos sobre el cuerpo humano. Los derechos sobre el cuerpo humano o sus
partes no tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social y solo
pueden ser disponibles por su titular siempre que se respete alguno de esos valores y según lo
dispongan las leyes especiales.
Al respecto rige la ley 24.193 de Trasplantes de órganos y materiales anatómicos a seres humanos,
modificada por las leyes 25.281 y 26.066.
 Parte material de la cosa ajena.
También la cuestión relativa a la constitución de derechos reales sobre partes materiales de la cosa,
ha sido objeto de análisis por la doctrina, en particular en materia de cosas inmuebles. Existe
consenso entre los autores acerca de que el derecho real sobre un inmueble ajeno puede recaer
sobre una parte material determinada si es divisible y la parte tiene independencia funcional, aún
cuando no se encuentre afectado a propiedad horizontal (por ejemplo, la fracción de un campo).
Evidentemente que estos fraccionamientos de inmuebles deben ajustarse a las disposiciones
catastrales locales y estar permitidos por la autoridad administrativa y municipal. Es así como lo
recepta la normativa prevista en el Código.
ARTÍCULO 228. Cosas divisibles. Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porciones
reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las
otras partes como a la cosa misma.
Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y

aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento parcelario
corresponde a las autoridades locales.
La posibilidad de constituir el derecho sobre parte material del inmueble está contemplada de manera
específica por las normas del usufructo (Art. 2130); el uso (Art. 2154); la habitación (Art. 2158); la
servidumbre predial (Art. 2163) y el derecho de superficie (Art. 2116).
En todos estos supuestos es necesario que se determine con precisión la parte del inmueble que es
objeto del derecho real mediante las operaciones de mensura y división, según lo preceptúan las
disposiciones catastrales (Ley 26.209), las disposiciones registrales (17.801) y las leyes provinciales
(Ley 8236 de Mendoza).
En cuanto a los derechos reales de garantía, el Art. 2191, sienta el principio de indivisibilidad de la
garantía real, pero como se trata de un requisito que no es esencial, la misma norma permite a los
contratantes pactar la divisibilidad, tanto del crédito como de los bienes afectados.
 Propiedad separada del suelo.
El CCyC en el Art. 1945 relativo a la de extensión del dominio, dispone que el dominio de una cosa
comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa
inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida que su aprovechamiento sea
posible, excepto lo dispuesto por normas especiales:
Respecto de las cosas inmuebles el CCyC, en el Libro Primero, establece las siguientes
disposiciones:
ARTÍCULO 225. Inmuebles por su naturaleza. Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas
incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del
hombre.
ARTÍCULO 226. Inmuebles por accesión. Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se
encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable. En este caso, los
muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la
voluntad del propietario.
No se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la
actividad del propietario.
El CCyC mantiene el principio de la accesión del derecho romano en materia de cosas inmuebles,
pero recepta los derechos reales de propiedad horizontal y de superficie para la construcción,
plantación y forestación. Estos derechos reales fueron prohibidos por el Código civil anterior que no
admitió la división horizontal de la propiedad inmueble entre distintos propietarios (arts. 2614 y 2617).
La Ley 13.512 incorporó la Propiedad Horizontal y la Ley 25.509 la Superficie Forestal, estas leyes
han sido derogadas por el CCYC, que estatuye el régimen de estos derechos reales con mayores
alcances. También el derecho real de sepultura que recepta en el cementerio privado constituye un
supuesto de propiedad separada del inmueble.
 Parte indivisa del derecho real.
Con relación a las partes indivisas, corresponde precisar que se trata de la cuota-parte ideal del
derecho real y no de su objeto material. Es decir que refiere a la divisibilidad del derecho y no de la
cosa, o sea a la posibilidad de que el derecho pueda tener un sujeto plural conformado por más de
una persona. Son divisibles entre dos o más sujetos los derechos reales de condominio; superficie
(co-superficie); usufructo (co-usufructo); uso (co-uso) y habitación (co-habitación). La cuota parte
indivisa o ideal del derecho se determina a través de un porcentual (un medio, un tercio, etcétera). El
ejercicio de estos derechos tiene lugar a través de la posesión plural o la denominada coposesión de
la cosa (Art. 1912).
 Cuestión de la comercialidad.
El Código sienta el criterio de que pueden ser objeto de los derechos reales aún las cosas que no
estén en el comercio. En los Fundamentos, la Comisión Redactora explica que son objeto del
derecho real las cosas que están fuera del comercio por su inenajenabilidad relativa y aquellas cuya
enajenación estuviese prohibida por una cláusula de no enajenar. En efecto, están fuera del comercio
los bienes cuya transmisión está expresamente prohibida lo que no implica que carezcan de titular;
por ejemplo, el donante puede imponer al donatario la cláusula de no enajenar la cosa donada por el
plazo de diez años (Art. 1972) y ello no importa desconocer que la cosa es objeto del derecho real de
dominio del donatario.
2. Creación y tipicidad legal. Fundamento: orden público. Estructura y normas estatutarias

(Art. 1884). Sistema del número cerrado: enumeración (Art. 1887). Regímenes especiales.
Clasificaciones de los derechos reales: diversos criterios (Art. 1888 a 1891). Eficacia temporal
del CCyC (Art. 7).
Creación y tipicidad legal.
El Art. 1884 CCyC establece la importancia de la ley en la creación y regulación de los derechos
reales, esta norma dispone:
ARTÍCULO 1884. Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos,
contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida
sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de
su estructura.
El Art. 1887 enumera cuales son los derechos creados por este Código.
Este imperativo establece una diferencia sustancial con los derechos personales, porque los
particulares no pueden crear otros derechos reales distintos a los que reconoce el orden legal ni
alterarlos o modificarlos, salvo en los supuestos expresamente permitidos por la misma ley. Se trata
de una materia dominada por el orden público y, principalmente, regulada por normas de carácter
estatutario; es decir, inmodificables por la voluntad particular.
El nuevo Código ha seguido el mismo sistema adoptado por el Código civil anterior denominado
sistema del numerus clausus o del número cerrado de derechos reales. El art. 2502 del Código civil
derogado en este sentido, consagraba: “Los derechos reales solo pueden ser creados por la ley.
Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase
los que por este Código se reconocen, valdrá solo como constitución de derechos personales si como
tal pudiese valer”; y el artículo siguiente 2503 enumeraba los derechos reales creados.
Fundamento: orden público.
El orden público es el fundamento de la creación y regulación legal de los derechos reales. Ello
obedece a que el “estatuto jurídico de la propiedad” se sustenta en los lineamientos políticos,
económicos, sociales y morales imperantes en la sociedad en un momento dado, con miras al interés
general. Es la ley o la voluntad general quien decide la creación de los derechos reales, sus tipos,
estructura, contenido, efectos y la proyección en el tráfico jurídico de los bienes. En consecuencia, el
orden público importa la restricción a la autonomía de la voluntad. La regla general es que los
particulares carecen de facultades para crear o modificar los derechos reales cuyos efectos
trascienden el ámbito meramente particular.
Peralta Mariscal, manifiesta que el sistema de numerus clausus no es una imposición de lógica
jurídica, sino una decisión política de orden organizacional. Es un criterio de ordenación, producto de
una valoración abstracta e intrínseca del sistema jurídico, erigiéndose en una formula descriptiva del
grado de tutelabilidad de ciertos intereses a través de la atribución de un poder que se ejerce en
forma directa e inmediata sobre las cosas, independientemente del comportamiento de otros, y
oponible a todos. Es el resultado de una ideología orientada a hacer funcional el poder del propietario
con el ejercicio de la actividad económica capitalista.
Se visualiza la importancia del orden público económico en las normas de carácter multilateral (Arts.
2667, 2668 y 2669) que vedan la aplicación del derecho extranjero en materia de constitución,
transmisión, modificación y extinción de derechos reales sobre los inmuebles situados en la
República Argentina y de los demás bienes registrables que se encuentren inscriptos en el país. Las
cosas muebles de situación permanente que se conservan sin intención de ser transportadas, se
rigen por el derecho del lugar de situación en el momento de los hechos sobre los que se plantea la
adquisición, modificación, transformación o extinción de tales derechos.
 Distinción entre creación legal y fuente legal.
El Art. 1884 en la parte final estatuye que “es nula la configuración de un derecho real no previsto en
la ley, o la modificación de su estructura”. Ello significa que la ley debe reconocer en abstracto el tipo
del derecho real para que este derecho pueda nacer concretamente al tráfico jurídico.
La doctrina en torno al art. 2502 del Código de Vélez, distinguía el acto de creación legal del derecho
real que siempre es obra de la ley, de la fuente de constitución del derecho real ya creado que tiene
origen en diversas causas.
La creación u origen se refiere al acto originario del legislador, que incorpora el tipo del derecho real
en la norma; en cambio, la fuente de constitución es el hecho jurídico, el acto jurídico y/o el contrato
que constituye a favor de un sujeto determinado un derecho real creado. Por ejemplo, el dueño de la
cosa tiene la facultad de constituir un derecho de usufructo a favor de otro porque es un derecho real
que reconoce el ordenamiento jurídico pero no puede constituirle un derecho de enfiteusis porque
este derecho real no está previsto por la ley.
 Tipicidad legal.
De acuerdo con la primera parte del Art. 1884 la regulación de los derechos reales en cuanto a sus
elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es
establecida sólo por la ley. La ley crea el tipo del derecho real y establece sus elementos
estructurales (objeto y sujeto), el contenido de cada uno de los derechos reales (facultades, cargas y
deberes) y a las causas que conciernen a la dinámica de los derechos reales, es decir a los modos de
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración, extinción y publicidad.
Alterini, señala que si bien la tipicidad se correlaciona con el numerus clausus, puede ser distinguida
de él aunque a veces se identifiquen ambos conceptos. De modo que el numerus clausus apunta a la
determinación de cuáles han de ser los derechos reales y a su contenido “in abstracto”, pero no
avanza sobre cuál ha de ser la “calidad específica” de ese contenido, o sea sobre su contenido “in
concreto”, que estaría dada por la tipicidad.
Estructura y normas estatutarias (Art. 1884).
El artículo explicita cuáles son las normas estatutarias que refieren a los aspectos estructurales del
derecho real que se encuentran tipificados por la ley y que no pueden ser alterados por la voluntad
particular.
En cuanto a las causas jurídicas de adquisición y constitución de los derechos reales son diversas y
dependen del régimen legal específico para cada uno de ellos. En el Capítulo 2 del Título I del Libro
Cuarto, se incorporan disposiciones generales que regulan la adquisición de los derechos reales por:
tradición por título suficiente (Art. 1892), prescripción adquisitiva (Art. 1897) y adquisición legal (Arts.
1894 y 1895). El dominio además tiene modos especiales de adquirir como la apropiación, la
especificación, la accesión, el tesoro (Art. 1947 y ss.). En cambio, los derechos reales de garantía
(hipoteca, anticresis y prenda) se constituyen únicamente por contrato (Art. 2185).
Por su parte, las normas reglamentarias son disposiciones de carácter excepcional y supletorio que
permiten la autorregulación particular de algún aspecto de su derecho real que no comprometa el
interés general. Este Código del mismo modo que el anterior recepta distintos supuestos en que
admite el pacto en contrario; por ejemplo, la revocación del dominio revocable opera con efecto
retroactivo, salvo pacto en contrario (Art. 1967); entre otros.
Se aprecia que el sistema receptado por el CCyC, se inscribe en una tendencia más flexible que el
Código anterior, en tanto resguarda la tipicidad jurídico-real, -a fin de no comprometer la seguridad
jurídica del tráfico- pero sin excesivo reglamentarismo.
Sistema del número cerrado: enumeración (Art. 1887).
El CCyC mantiene el sistema del denominado número cerrado (numerus clausus) de los derechos
reales, creados por la ley y lo amplia a nuevos derechos reales respecto del Código anterior. El Art.
1887 los enumera taxativamente y los ordena de mayor a menor contenido.
ARTÍCULO 1887. Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
Los derechos reales se cuentan con los dedos de las manos, en el sentido de que son limitados
porque solamente los crea la ley. Vélez Sarsfield fue muy riguroso al respecto, admitió pocos
derechos reales y suprimió otros conocidos en su época como los censos por más de 5 años, la
superficie, la enfiteusis y las vinculaciones (Art. 2614). El codificador partió de la premisa que la
multiplicidad de derechos reales sobre una misma cosa, desintegra el contenido del dominio, es
fuente de conflictos entre los titulares y afecta la libre explotación y circulación de las propiedades.
También prohibió la posibilidad de dividir un edificio horizontalmente entre distintos propietarios,
vedando de este modo la propiedad horizontal.
Otros sistemas son:
. Numerus apertus: (Francia, España) Consagra un criterio liberal en materia de derechos reales.
Los partidarios del sistema de libre creación de los derechos reales invocan que los tipos rígidos
legales no permiten dar cabida a las nuevas formas de propiedad que se encuentran instaladas en la
realidad actual. En consecuencia abogan por la flexibilización del sistema, a través de la
autorregulación y resisten las figuras pétreas que paralizan el dinamismo del derecho. (Sin embargo
en el derecho continental se ha avanzado en la dirección opuesta).
. Número Limitado: (Alemania, Suiza, Austria, Italia y Portugal) Estos ordenamientos han priorizado
la seguridad jurídica que este método dispensa a los adquirentes y a los terceros. Se argumenta a su
favor, que la tipicidad legal del derecho real permite delimitar con precisión su contenido e impide que
el constituyente realice modificaciones que no están autorizadas por la ley. Además en los casos que
estos derechos recaen sobre cosas registrables, se facilita y clarifica la publicidad registral en
protección del tráfico jurídico. Los detractores del sistema del numerus apertus lo tildan “el cáncer de
la propiedad”, porque facilita la disgregación del contenido del derecho real y la floración de figuras
que crean confusión y desorden.
. Código Civil y Comercial (Numerus Clausus): En la actualidad, se procura mantener la exigencia

de la creación legal del derecho real, a fin de no comprometer la seguridad jurídica del tráfico, pero
sin excesiva reglamentación. La novedad de este Código, es la ampliación del objeto de los derechos
reales para obtener un mejor aprovechamiento de los bienes. No sólo la posibilidad de constituirlos
sobre partes materiales del inmueble que tengan autonomía funcional, sino también a los bienes
incorporales, en los casos expresamente previstos, como la hipoteca del derecho de superficie y el
derecho de tiempo compartido en que el período temporal de disfrute del bien es un elemento
esencial en la estructura del derecho. La normativa pone el acento en el valor económico de los
bienes, sean corporales o no.
Regímenes especiales.
Los nuevos derechos reales que se incorporan al CCyC en relación al Código anterior son: la
propiedad horizontal; los conjuntos inmobiliarios; el tiempo compartido; el cementerio privado y la
superficie. Pero cabe aclarar que la propiedad horizontal fue reconocida y regulada por la Ley 13.512
de 1948 y la superficie forestal por la Ley 25.509 de 2001. Estas leyes se derogan por la Ley 26.994.
En cuanto a los Sistemas Turístico de Tiempo Compartido, regulados por la Ley 26.356 de 2008, se
deroga parcialmente por la 26.994, en razón de que la regulación que estatuye el CCyC se aplica con
mayor amplitud este derecho a distintos tipos de objetos y con diversas finalidades.
En cuanto a los derechos reales de garantía continua vigente la 12.962, que regula la prenda con
registro y las normas de la Ley 24.441 que establecen el régimen de la letra hipotecaria.
También se mantienen como leyes complementarias del nuevo código, el Decreto-Ley 6582/58 del
régimen jurídico del automotor ratificado por Ley 14.467; la Ley 20.378 de Equinos de Pura Sangre de
Carrera y la Ley 22.939 de Marcas y Señales relativa a la propiedad de ganado. La Ley 17.801 del
Registro de la Propiedad Inmueble mantiene su vigencia, sustituyéndose solamente los art. 1, 2 y 17
para adecuarlos a la nueva normativa del CCyC.
El Anteproyecto del Código contemplaba a la propiedad comunitaria indígena, pero el CCyC no la

incluyo como derecho real. El Art. 18 CCyC, la reconoce y remite su régimen a una ley especial de
acuerdo con el texto constitucional.
Clasificaciones de los derechos reales: diversos criterios (Art. 1888 a 1891).
Los derechos reales se clasifican en función de diversos criterios que inciden en su régimen legal:
 Por el objeto:
El Art. 1888 distingue los derechos reales en, derechos reales sobre cosa propia y sobre cosa ajena.
Es la clasificación que el CCyC toma como punto de partida para el trato metodológico de los
derechos reales.
ARTÍCULO 1888. Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son
derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad
horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si

existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda
sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del
titular del bien gravado.
El dominio encabeza la lista de los derechos reales sobre cosa propia, por ser el derecho real de
mayor contenido (plenitud) al conferir a su titular de modo exclusivo las facultades de usar, gozar y
disponer material y jurídicamente de una cosa mueble o inmueble dentro de los límites previstos por
la ley (Art. 1941). El dominio se distingue en, perfecto e imperfecto (Arts. 1946 y 1964). El dominio es
perfecto, cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún derecho real a favor de otras
personas (cargas reales). Es imperfecto, cuando está sometido a condición o plazo resolutorio
(dominio fiduciario y dominio revocable) o la cosa está gravada con cargas reales (dominio
desmembrado).
El derecho de condominio se ubica luego del dominio, porque es el derecho real de propiedad sobre
una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte
indivisa del derecho (Art. 1983). El condominio -por reglada derecho a pedir la división o partición
(Art. 1997), salvo los casos en la que se dispone por ley la indivisión forzosa perdurable (Arts. 2004 y
ss.).
En cuanto a la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, el cementerio

privado y la superficie son derechos reales sobre inmueble propio que constituye una propiedad
dividida o separada.
La propiedad horizontal, es el derecho real que recae sobre un edificio construido y le concede al
titular las facultades de uso, goce y disposición material y jurídica con exclusividad sobre la parte
privativa (unidad funcional) y un derecho común sobre las cosas y partes comunes. Está sometida a
mayores limitaciones que el dominio porque rigen las limitaciones convencionales previstas en el
Reglamento además de las legales (Arts. 2037 y ss.). Este derecho se aplica a los conjuntos
inmobiliarios propiamente dichos con un régimen especial, porque es una propiedad horizontal
“tumbada” que recae sobre una parte privativa que es una parcela de terreno construida o en proceso
de construcción y sobre partes, lugares y bienes comunes que son inescindibles (Art. 2073 y ss.). En
el cementerio privado el derecho real de sepultura recae solamente sobre la parcela destinada a la
sepultura (Art. 2103 y ss.).
El derecho de tiempo compartido, presenta otras particularidades porque se puede configurar como
derecho real o derecho personal. Es un derecho de uso o aprovechamiento periódico, por turnos de
cosas registrables (inmuebles, muebles u otros bienes) con diferentes fines (Art. 2087 y ss.).
El Art. 1888, establece la presunción de que las cosas no tienen gravámenes, excepto prueba en
contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se
interpreta a favor del titular del bien gravado.
Los derechos reales sobre cosa ajena o desmembraciones del dominio constituyen cargas o
gravámenes reales que se transmiten con la propiedad de la cosa. Respecto de estos derechos se
distinguen los de goce o disfrute y los de garantía; el Art. 1889 los clasifica en principales y
accesorios respectivamente.
Los derechos reales de goce de una cosa ajena son: el usufructo, el uso, la habitación y la
servidumbre y se diferencian entre sí por su contenido o atributos y objeto. Respecto de estos
derechos, excepto la servidumbre, el dueño conserva la nuda propiedad (propiedad desnuda), porque
debe hacer tradición de la posesión de la cosa al titular del derecho real desmembrado (dominio útil).
El usufructo confiere las facultades de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin
alterar la sustancia (Art.2129) y puede recaer sobre distinto tipo de objetos (Art. 2130). El uso otorga
la facultad de usar y gozar una cosa ajena o una parte material (inmueble o mueble registrable o no)
sin alterar la sustancia (Art. 2154). La habitación, otorga la facultad de morar en un inmueble ajeno o
una parte material del mismo (Art.2158 y ss.) sin alterar la sustancia. El uso y la habitación solo se
constituyen en favor de persona humana. Estos derechos temporarios o vitalicios, se extinguen por el
no uso por diez años, dado que las facultades desmembradas deben revertir a la plenitud del
dominio.
La servidumbre requiere de la existencia de dos inmuebles (sirviente y dominante) que pertenecen a

distintos propietarios. Es una desmembración menor, que se ejerce por actos posesorios concretos
en el inmueble sirviente que otorga una utilidad determinada. Si la servidumbre es real, la utilidad es
inherente al inmueble dominante y la servidumbre puede ser perpetua; si es una servidumbre
personal la utilidad no es inherente al inmueble sino personalmente a su titular, es vitalicia o sujeta a
un plazo de duración menor (Art. 2165).
Las demás cargas o gravámenes son los derechos reales de garantía.
La hipoteca, recae sobre uno o más inmuebles ajenos determinados que continúan en posesión del
constituyente, pero no puede realizar actos que disminuyan el valor del inmueble (Art. 2205 y ss.).
También puede gravar el derecho de superficie. El acreedor hipotecario tiene la acción hipotecaria
con facultades de persecución y preferencia para cobrar el crédito garantizado mediante la ejecución
de la garantía.
La anticresis, recae sobre cosas registrables individualizadas ajenas cuya posesión se entrega al
acreedor o un tercero, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos al pago de la deuda. El
acreedor anticresista puede usar la cosa (Art. 2212 y ss.).
La prenda, recae sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados ajenos que se
entregan en posesión al acreedor o a un tercero para su custodia, cuyos frutos o intereses se deben
imputar al pago de la deuda, sin perjuicio de la facultad de ejecución en caso de incumplimiento del
deudor. El acreedor no puede usar la cosa prendada, salvo pacto en contrario (Art. 2219, 2224 y ss.).
 Por la autonomía o independencia.
El Art. 1889, distingue los derechos reales en principales y accesorios.
ARTÍCULO 1889. Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales,
excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis
y la prenda.
Los derechos reales se diferencian según tengan o no una existencia autónoma. Los que tienen vida
propia se denominan derechos reales principales o independientes. Los derechos reales principales
cumplen principalmente la función de goce o de utilidad del objeto para su titular. Se trata de
derechos que se ejercen por la posesión y se pueden adquirir por prescripción adquisitiva (Arts.
1897y 2565).
Son derechos reales principales los que recaen sobre objeto propio y los derechos reales de
usufructo, uso, habitación y servidumbre. En cambio son accesorios o de garantía los que dependen
de un derecho principal de crédito, como la hipoteca, la anticresis y la prenda.
Los derechos reales de garantía, aun cuando se haga tradición del objeto al deudor o a un tercero,
como sucede con la anticresis y la prenda, cumplen principalmente una función de garantía, porque
los frutos se deben aplicar a la satisfacción del crédito. Estos derechos no se pueden adquirir por
prescripción adquisitiva.
Laquis, recuerda que la doctrina alemana distingue, los derechos sobre la sustancia y los derechos
sobre el valor. En tal sentido refiere: “En los primeros -la sustancia de la cosa- se pone de modo
inmediato al servicio del titular del derecho. Por ejemplo, el usufructuario puede cosechar los frutos de
los árboles. En los derechos sobre el valor, por el contrario, no puede el titular tocar la sustancia de la
cosa en modo alguno. Pero el valor ínsito en la cosa le pertenece”.
Esta afectación del valor de la cosa al pago del crédito es sustancial en los derechos reales de
garantía. El acreedor no puede tomar para sí la cosa de su deudor o constituyente de la garantía (Art.
2198). Aún en el caso de la anticresis, los frutos no le pertenecen, sino que debe imputar su valor a lo
que le es debido (Arts. 2212 y 2215).
Con relación a esta distinción Ciuro Caldani, opina que “Aunque cada cosa constituye un complejo de
sustrato y sentido, es relativamente posible diferenciar en ella su ser en significado más material, su
utilidad y su valor en cuanto a valor de cambio”. Conforme a ello, expone que, el dominio es el
derecho real más cabal que reconoce cada régimen respecto de las cosas; abarca, en principio, la
plenitud del “ser”, en sus sentidos más materiales, de utilidad y valor. En cambio, otros derechos
reales, son constituidos por recortes del “ser” como materialidad, como sucede, por ej., con la
superficie. Los derechos reales que refieren a la “utilidad”, relativamente diferenciada del ser material,
son de modo principal el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres evidenciándose entre
ellos niveles decrecientes de recorte de utilidad. En cuanto a los derechos reales referidos
estrictamente al “valor de cambio”, son la hipoteca y la prenda, sobre todo cuando es sin
desplazamiento y, de cierto modo, también la anticresis, donde hay, sin embargo, una fuerte relación
con la utilidad.
 Por la registración del objeto.
El Art. 1890, distingue los derechos reales sobre cosas registrables y cosas no registrables.
ARTÍCULO 1890. Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos
reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el
respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los
documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su
inscripción.
El ordenamiento legal ha establecido registros especiales para cada tipo de cosa registrable: cosas
inmuebles (Ley 17.801); automotores (Dec.ley 6582/58 ratif. Ley 14.467 y mod. Ley 22.977); equinos
de pura sangre de carrera (ley 20.378); animales de pura raza o pedigrí (ley 22.939); aeronaves
(Código Aeronáutico sancionado por Ley 17.285 de 1967); buques (Ley 20.094 de Navegación de
1973).
La inscripción de las titularidades reales en estos registros, opera con distintos efectos según el
régimen jurídico de cada una de estas cosas. Por ejemplo, para los inmuebles se consagra un
registro declarativo de títulos con efectos de publicidad y oponibilidad a terceros interesados de
buena fe. En cambio para los automotores, el registro es constitutivo del derecho real porque se
adquiere con la inscripción de la transferencia.
 Por el ejercicio de la posesión.
El Art. 1891, distingue los derechos reales que se ejercen por la posesión o por actos posesorios y
los que no requieren la posesión (Art. 1909).
ARTÍCULO 1891. Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales
regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su
titular ostente la posesión.
La mayoría de los derechos reales se ejercen por la posesión, salvo la hipoteca. En cuanto a las
servidumbres positivas, que se ejercen por actos posesorios concretos en el inmueble sirviente ajeno
(tránsito de personas, animales; extracción de agua, plantas; acueducto, etcétera), la posesión del
inmueble sirviente corresponde a su titular.
Con relación a los derechos reales que se ejercen por la posesión, la clasificación prevista en la
norma guarda importancia por el régimen de adquisición. La transmisión o constitución entre vivos de
estos derechos requiere de la tradición de la posesión de la cosa por título suficiente.
También se pueden adquirir por la prescripción adquisitiva. Además la posesión es sistema

publicitario de los derechos reales que se ejercen por la posesión sobre cosas muebles no
registrables, y también para las cosas inmuebles conjuntamente con la publicidad registral (Art. 1893).
La clasificación también incide en el régimen de la protección judicial dado que los derechos que se
ejercen por la posesión confieren las acciones posesorias (Arts. 2238 y ss.). Las acciones reales que
tutelan el derecho que se ejerce por la posesión son: la reivindicatoria, en caso de desapoderamiento
y la negatoria, en caso de turbación, no obstante también se les confiere a los titulares del derecho de
hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares cuyos titulares han sido desposeídos o turbados. En
cuanto a las servidumbres, están protegidas por la acción confesoria (Art. 2248).
Eficacia temporal del CCyC (Art. 7).
ARTÍCULO 7. Eficacia temporal. A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las
consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.
Las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario.
La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados en garantías
constitucionales.
Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción
de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo.
3. Modos de adquisición: originarios y derivados; diferencias y efectos. Adquisición derivada

entre vivos: título y modo suficiente (Art. 399 y 1892). Transmisibilidad (Art. 1906). Prohibición
de constitución judicial (Art. 1896).
Modos de adquisición: originarios y derivados; diferencias y efectos.
El CCyC, en el Capítulo 2 del Título I del Libro Cuarto, establece las disposiciones generales sobre
adquisición y transmisión, extinción y oponibilidad de todos los derechos reales, sin perjuicio de las
disposiciones especiales que correspondan al régimen particular de cada uno de ellos. Se ha
manifestado que el dominio tiene además modos especiales de adquisición (Art. 1947 a 1963).
 Modos de adquisición originarios: No existe técnicamente una transmisión sino una

adquisición independiente. Por ejemplo: adquisiciones por causa de la ley y la prescripción
adquisitiva.
 Modos de adquisición derivados: Se recibe del titular anterior, se adquiere con todas las
cargas, gravámenes y limitaciones. Puede ser entre vivos o mortis causa.
El Art. 1892 del CCyC, refiere a la adquisición derivada y mantiene para los actos entre vivos el
sistema del título y el modo suficientes consagrado por el Código Civil. En cuanto a la transmisión por
causa de muerte de los derechos reales, remite a las disposiciones del Libro Quinto del CCyC
respecto del heredero y el legatario (Arts.2277, 2278, 2280, 2496 y disposiciones concordantes).
Este Capítulo también contempla los modos originarios de adquirir los derechos reales. Los Arts.
1894 y 1895 refieren a las adquisiciones por causa de la ley y a la prescripción adquisitiva (Arts. 1897
a 1905). Las normas de la prescripción adquisitiva se complementan con las del Libro Sexto relativas
a las disposiciones comunes en materia de prescripción a los derechos personales y reales (Arts.
2532 a 2553 y 2565).
Adquisición derivada entre vivos: título y modo suficiente (Art. 399 y 1892).
La postura mayoritaria de la doctrina, afirma que no se debe confundir el título suficiente con la ley,
como causa de adquisición, y que la exigencia del título y el modo solo tiene sentido y aplicación
práctica para las adquisiciones derivadas entre vivos. Por esta razón cuando se pretende su
aplicación a las adquisiciones originarias o por causa de muerte, se advierten en la conceptualización
dificultades a veces insuperables, como confundir el titulo con el modo.
El CCyC, mantiene el sistema de adquisición derivada entre vivos, consagrado por el Código Civil,
que exige el título y el modo suficientes para la constitución de los derechos reales. O sea, que el
proceso de constitución del derecho real requiere de estos dos elementos: el título suficiente que es
la causa jurídica del modo suficiente.
Respecto de las cosas inmuebles y de las cosas muebles no registrables, el modo consiste en la
tradición posesoria, es decir, la entrega efectiva de la posesión de la cosa. En cambio, para las cosas
muebles registrables la inscripción sustituye la tradición.
La propuesta inicial de la Comisión Redactora del Anteproyecto 2012, fue sustituir la tradición
posesoria por la inscripción constitutiva de los derechos reales inmobiliarios, con la finalidad de dar al
tráfico mayor certeza jurídica. Pero esta iniciativa generó un gran debate en la doctrina nacional,
porque aniquilaba a la posesión en su función constitutiva, publicitaria y legitimante del derecho real
que ha cumplido desde siempre. Finalmente la Comisión optó por aceptar las opiniones mayoritarias
que aconsejaban mantener el sistema vigente.
El Art. 1892 sistematiza, en una disposición general, los conceptos de título y modo suficientes para
la constitución y transmisión de los derechos reales, que se encontraban dispersos en distintas partes
del Código civil anterior.
Se distinguen las palabras constitución y transmisión, porque la transmisión tiene por objeto el mismo
derecho que pasa del enajenante al adquirente (por ejemplo, la compraventa que transmite el dominio
de la cosa). En cambio, la expresión constitución refiere a un derecho distinto al del disponente, de
menor contenido; por ejemplo, la constitución del usufructo, del derecho de superficie, etc.).
ARTÍCULO 1892. Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un
derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que
tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen
por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un
acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a
nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el
poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del
adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del
derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
Título suficiente. Concepto y requisitos
El precepto dispone: “Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas
establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real…. Para que el
título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y
estar legitimados al efecto”.
La palabra título se aplica en un doble sentido: a) material o causal, porque significa el acto jurídico
que da nacimiento al derecho real; y b) formal o instrumental, porque está revestido de las
formalidades legales que hacen a su validez.
En consecuencia, el título suficiente es un acto jurídico válido cuya finalidad consiste en la

constitución o transmisión de un derecho real propio del disponente capaz y legitimado al efecto, al
adquirente también capaz, formalizado conforme a los requerimientos legales para alcanzar el fin
previsto.
Mariani de Vidal, refiere al “acto jurídico revestido de todas las condiciones de fondo y forma exigidas
por la ley y que sea apto o idóneo para servir de fundamento o base a la transmisión del dominio”.
Los recaudos legales, son una consecuencia jurídica de la regla general que sienta el CCyC en el:
ARTICULO 399. Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que
el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.
Es el principio del nemo plus iuris que consagra el art. 3270 del Código civil anterior.
 Los requisitos del título suficiente se distinguen en objetivos y subjetivos:
Los requisitos objetivos son:
a) El acto jurídico (Art. 259) que tiene por fin inmediato la constitución o transmisión del derecho real.
Puede tratarse de un contrato, con finalidad transmisiva de dominio (compraventa, permuta,
donación, dación en pago, etc.-) o constitutivo de otro derecho real, tales como el usufructo, la
servidumbre, la anticresis. Cabe aclarar que la hipoteca es un derecho no se ejerce por la posesión
pero que también se debe constituir por un título suficiente, que es la convención hipotecaria
instrumentada en escritura pública (Art. 2208).
b) Las formalidades legales del título, dependen de la cosa o bien que constituye el objeto del acto y
de la naturaleza del mismo. Así para las cosas inmuebles, la forma impuesta es la escritura pública,
salvo lo dispuesto para la subasta judicial y la subasta administrativa (Art. 1017 inc. a) y para las
donaciones al Estado (Art. 1553). La adquisición por subasta judicial se perfecciona formalmente por
el acta de subasta, el auto aprobatorio y el acta judicial de entrega de la posesión.
En cuanto a las cosas muebles corresponde distinguir según sean o no registrables. La adquisición
de derechos reales sobre cosas muebles no registrables, no está sujeta a formalidades en los títulos,
pero sí debe existir un título-causa que legitime la adquisición, la cual se perfecciona por el modo de
la tradición (así, la revista me pertenece porque la compré en el kiosco). Distinto es el caso previsto
por el Art. 1895 de adquisición legal por el subadquirente de buena fe y a título oneroso de una cosa
no hurtada o perdida que se adquiere de quien no es el dueño de ella o es incapaz para transmitirla.
Respecto de la adquisición de las cosas muebles registrables, también debe existir el título-causa
conforme el régimen legal especial. En el caso del automotor la transmisión del dominio de los
automotores debe formalizarse por instrumento público o privado y sólo produce efectos entre las
partes y con relación a terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro Nacional de la

Propiedad del Automotor (Art.1 del Dec. Ley 6582/58 ratificado por Ley 14.467). La peculiaridad del
registro constitutivo es el desdoblamiento del título causal y del título formal. El título causal, nace en
la órbita extrarregistral, mientras que el título formal, lo expide el mismo Registro con motivo de la
inscripción de la transferencia del automotor (art 6 ord.cit.).
Otro recaudo del título suficiente, es que sea aplicable a la cosa que se entrega, el título mal aplicado
es un título putativo o insuficiente para adquirir el derecho real.
Los requisitos subjetivos del título suficiente, conciernen a los sujetos que intervienen en el acto
jurídico que deben ser capaces (Arts. 24, 25, 28, 30 y concordantes) y estar legitimados al efecto; es
decir, debe ser el titular del derecho quien disponga o el apoderado con facultades expresas (Art. 375
inc. e). El control de legalidad de estos requisitos está a cargo del notario autorizante del acto.
También es necesario que el acto de transferencia no adolezca de vicios del consentimiento. El error
esencial, el dolo esencial y la violencia causan la nulidad del acto (Arts. 265, 272 y 276).
Modo suficiente
El modo recibe esta denominación porque es el modo de cumplimiento del título. El título opera como
la causa remota de la adquisición del derecho real y el modo como la causa próxima. La tradición,
cumple la función de modo traslativo o constitutivo del derecho real, porque es el medio material
conforme al cual las partes contratantes cumplen lo establecido en el título que es el antecedente
jurídico que da sentido a la tradición.
Se ha dicho que respecto de las cosas inmuebles y de las muebles no registrables el modo suficiente
es la tradición, que consiste en la entrega y recepción material y voluntaria de la cosa.
El Art. 1892, establece la tradición como el modo de adquirir los derechos reales, y los Arts. 1924 y
siguientes, regulan a la tradición como modo de adquirir la posesión. La tradición que tiene lugar con
el boleto de compraventa, inviste al adquirente de la posesión ilegítima, porque no produce la
adquisición del derecho real.
La tradición, se lleva a cabo mediante actos materiales, pero Art. 1892 contempla las excepciones:
“No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa
el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro
reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente”.
Estos son los casos conocidos en el Código de Vélez como la traditio brevi manu y el constituto
posesorio, que se estudian conjuntamente con el Art. 1923 en los modos de adquirir la posesión.
En cuanto a las cosas muebles registrables no requieren la tradición, el modo constitutivo es la

inscripción del derecho en los registros correspondientes previstos por las leyes especiales, como se
ha expuesto con relación a los automotores (arts. 1, 2 y 6 Dec. Ley 6582/58 ratif. Ley 14.467); entre
otros.
Respecto de las servidumbres positivas, el Art. 1892 dispone que el primer uso que se haga de ellas
es modo suficiente de adquisición; por ejemplo, cuando el titular del fundo dominante transita por el
fundo sirviente, si es una servidumbre, es de tránsito. Se trata de actos posesorios determinados que
se realizan en el inmueble ajeno. Si fuere una servidumbre negativa, que importa una abstención para
el titular del fundo sirviente; por ejemplo, no construir hasta determinada altura o distancia, o no
realizar plantaciones, la adquisición tiene lugar desde la fecha del título suficiente (Art. 2164).
Transmisibilidad (Art. 1906).
En los Fundamentos del Anteproyecto, la Comisión Redactora señala que la regla de la

transmisibilidad de los derechos que se consagra presenta particular valía en un sistema de
unificación del Derecho Privado, especialmente en el ámbito de los derechos patrimoniales y
reconoce valiosos antecedentes en el derecho vigente (Título V del Libro Primero).
El Art. 398, sienta el principio de la transmisibilidad de todos los derechos patrimoniales, excepto
estipulación válida de las partes o que ello resulte de una prohibición legal o que importe transgresión
a la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
En el ámbito de los derechos reales la regla se reproduce en el Art. 1906.
ARTÍCULO 1906. Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto
disposición legal en contrario.
La finalidad de la ley, es que los bienes no queden excluidos del tráfico jurídico, salvo en los casos
expresamente estatuidos o autorizados por la ley. El Art. 234, contempla los bienes que se
encuentran fuera del comercio, porque su transmisión esté expresamente prohibida por la ley o por
actos jurídicos cuando ello está permitido por la ley.
Diversas disposiciones se encuentran en consonancia con este principio.
El Art. 1972, sanciona con la nulidad la cláusula de no enajenar genérica en los actos a título
oneroso. La ley prohíbe al enajenante imponer al adquirente la limitación de no enajenar a nadie o no
constituir derechos reales sobre la cosa transmitida. Si el acto es a título gratuito, por ejemplo una
donación, la cláusula de no enajenar no puede exceder en su vigencia el plazo de diez años.
Tampoco el acreedor puede -con fines de garantía- imponer a su deudor que no enajene un bien de
su patrimonio. Una cláusula contractual de esta naturaleza, además de ser abusiva de parte del
acreedor, importaría la creación voluntaria de un derecho real no previsto por el Código (Art. 1887).
Todos los bienes presentes y futuros del deudor, constituyen la garantía común de sus acreedores,
quienes los pueden ejecutar en posición igualitaria, excepto que exista una causa legal de preferencia
(Arts. 242 y 743) o se encuentren expresamente excluidos por la ley (Art. 748).
El Art. 399, establece la regla general en materia de transmisibilidad de derechos que “Nadie puede
transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones
legalmente dispuestas”. Este recaudo es una aplicación del principio del nemo plus iuris que
consagraba el art. 3270 del Código Civil anterior.
El sucesor adquiere el mismo derecho que tenía el transmitente. Sin embargo, en casos
excepcionales el legislador se aparta de este principio en aras de la seguridad jurídica para proteger a
los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso. Son las denominadas adquisiciones legales
(ex lege) previstas para las cosas muebles (arts. 1895), los automotores (art. 2 dec.ley 6582/58) y
para los inmuebles y demás cosas registrables (arts. 392 y concordantes).
Prohibición de constitución judicial (Art. 1896).
El Art. 1896 es categórico en cuanto prohíbe la constitución judicial de derechos reales.
ARTÍCULO 1896. Prohibición de constitución judicial. El juez no puede constituir un derecho real
o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario.
El juez no puede por su propia voluntad imponer o constituir forzadamente un derecho real (en tal
sentido, el juez no tiene facultad para imponer o constituir una hipoteca sobre un inmueble del
demandado vencido en garantía del cumplimiento de la sentencia). Distinta es la situación de los
casos judiciales sometidos a su decisión en que debe reconocer o no un derecho real que es objeto
de la controversia. Por ejemplo, las servidumbres forzosas, previstas por el Art. 2166, son impuestas
por la ley, el juez ordenará su establecimiento si el pretensor demuestra que se cumplen los
presupuestos previstos en la norma, pero ello no significa que él la disponga sin respaldo legal.
También el magistrado podrá disponer en la acción por escrituración emergente de un boleto de

compraventa inmobiliaria, la transferencia de dominio del inmueble, si el propietario que está obligado
a transferir no otorga la escritura, es más puede otorgar el título en representación del vendedor que
se resiste, pero la causa del acto de transmisión no es la voluntad arbitraria del sentenciante sino la
relación contractual preexistente entre los litigantes.
4. Publicidad: concepto y fundamentos. Sistemas de publicidad: a) la tradición; b) la posesión;

c) otros modos no registrables; d) los registros. La publicidad posesoria y registral en el
CCyC. Inoponibilidad del documento no inscripto al tercero interesado de buena fe (Art. 1893 y
1902). Artículos 1°, 2° y 3° de la Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble.
Publicidad: concepto y fundamentos.
 Concepto.
En sentido vulgar y según la RAE, publicidad es “la cualidad o estado de público”, también se dice
que es el conjuntos de medios que se emplean para divulgar o extender una noticia de las cosas o de
los hechos, etc. Y público es hacer notorio o patente, por algún medio, algo que se quiere hacer llegar
a noticia de todos. Esto quiere decir, que publicidad en sentido amplio, es llevar a conocimiento de
todos un determinado acontecimiento; más precisamente posibilitar este conocimiento. Por lo tanto,
para que algo sea público, no es necesario el conocimiento efectivo del destinatario, sino que éste
pueda conocerlo, en virtud de dicha actividad.
Cuando el objeto de la publicidad es un hecho, relación o situación jurídica, se está frente a la

llamada publicidad jurídica.
La publicidad jurídica, ofrece funciones según se trate de un conocimiento que se agota en sí mismo,
como es el caso de la publicidad noticia (que jurídicamente no produce más efectos que incidir en la
buena fe de los terceros, asegurar las relaciones o proteger a los ausentes); o que imponga
obligaciones y deberes (otorga oponibilidad a ciertos actos jurídicos, como en los registros
declarativos); o la atribución o pérdidas de derechos (como en los registros constitutivos).
 Fundamentos.
El fundamento de la publicidad, se basa en que es un principio jurídico que, “sólo lo conocido, o lo

que se puede conocer, puede ser exigido”. La publicidad, otorga seguridad jurídica para las partes y
los terceros, cumple una importante función respecto del comercio jurídico y el desarrollo del crédito
(porque permite conocer el patrimonio de su titular). A ello se le suma, en el caso de los derechos
reales, que como estos derechos son oponibles erga omnes, los mismos deben ser poder conocidos,
porque a nadie se le puede exigir que respete un derecho que no puede conocer.
Sistemas de publicidad: a) la tradición; b) la posesión; c) otros modos no registrables; d) los

registros.
Entre los sistemas de publicidad jurídica, se pueden distinguir, los sistemas no registrales de
publicidad, de los sistemas registrales.
Los sistemas registrales, consisten en la toma de razón generalmente de actos jurídicos en

registros a los que pueden acceder el público en general acreditando interés, la que se presume para
ciertos profesionales. Las ventajas de los sistemas registrales son, en términos generales, que
otorgan una mayor seguridad jurídica, son menos equívocos y ofrecen una mayor difusión en el
tiempo.
Entre los sistemas no registrales o de publicidad material, que no consisten en la toma de razón
en registros, encontramos: los modos materiales, la tradición y la posesión.
Los modos materiales, consisten en actos rituales, como la mancipatio y la in iure cesión del
derecho romano, la gewere del derecho alemán, la voluntad en el derecho francés en el Código Civil
anterior a ley 1.885.
a) La tradición.
Es la entrega y recepción (art. 1924 CCyC) voluntaria y material de la cosa. Ésta fue considerada por
Vélez, no sólo como modo derivado entre vivos de adquisición de los derechos reales que se ejercen
por la posesión, sino también como modo de publicidad, para todos los derechos reales que se
ejercían por la posesión. Es el camino para llegar a la relación directa (que se obtiene cuando se
tiene posesión de la cosa) que le confiere significado y esencia al derecho (este es el sentido positivo
de la tradición). Pero, en su sentido negativo a su vez implica que el derecho real no nace si la misma
no ha acaecido.
b) La posesión.
Es el poder de hecho que se ejerce por sí o por medio de otra persona sobre una cosa,
comportándose como titular de un derecho real lo sea o no (art. 1909 CCyC). Esta publicidad,
subsiste con la registral y según lo dispuesto puede llegar a desvirtuarla, especialmente si es
temporalmente anterior y de buena fe.
La publicidad posesoria y registral en el CCyC.
El art. 1893 CCyC, prevé dos formas de publicitar los derechos reales, una, es la posesión que se
obtiene mediante la tradición (en el caso de adquisiciones derivadas entre vivos), conformando esta
última un elemento constitutivo para la adquisición del derecho real que se ejerce por la posesión, y
que cuando se trata de cosas muebles no registrables, la posesión es uno medio de publicidad de los
mismos. Y la otra es la registración, para las cosas registrales en sentido amplio, es decir sean
muebles o inmuebles, y sea la inscripción declarativa o constitutiva. En este último caso, la publicidad
se concreta mediante la inscripción en el Registro que corresponda, sea este registro declarativo o
constitutivo.
Se observa que a diferencia del Proyecto de 1998, la norma no resuelve el conflicto que se puede
suscitar entre la publicidad posesoria y registral, en el caso de un derecho real que se ejerce por la
posesión cuando la cosa se encuentra inscripta en un registro declarativo (Registro Inmobiliario por
ejemplo). La razón de ello, puede deberse a que dicha norma armonizaba con la registración
constitutiva prevista para los inmuebles en el Proyecto del 2012, o a que se considera que con el
requisito de que el tercero interesado debe ser de buena fe, ya es suficiente.
Debe recordarse, que la doctrina civilista y la jurisprudencia mayoritaria habían entendido, estando
vigente el Código Civil de Vélez, luego de la reforma de la ley 17.711 y la sanción de la ley 17.801,
que a partir de la interpretación armónica del plexo normativo, subsistía la publicidad posesoria del
Código Civil juntamente con la publicidad registral, sin que la incorporación de ésta hubiera
desplazado a la primera.
Esta postura consideraba que ambos tipos de publicidad, material y formal, se complementan y que,
en la generalidad de los casos, coincide la realidad del registro con la realidad extrarregistral. No
obstante, si entran en colisión, debía priorizarse a la primera en el tiempo. En este sentido, las VIII
Jornadas Nacionales de Derecho Civil de 1981 emitieron el siguiente despacho: “Cuando entran en
colisión la publicidad posesoria y la publicidad registral inmobiliaria, triunfa la primera en el tiempo,
siempre que sea de buena fe”. En las Primeras Jornadas Mendocinas de Derecho Civil de 1983 se
expresó con relación a la “publicidad posesoria”: a) En el Derecho positivo vigente conserva toda su
trascendencia la publicidad posesoria; b) existirá publicidad posesoria cuando a través de ella los
terceros interesados hayan conocido o podido conocer la realidad extrarregistral; c) en el supuesto de
colisión entre las publicidades posesoria y registral primará la precedente en el tiempo.
Cossio y del Corral, explican que el riesgo de discordancia entre la titularidad civil y la titularidad
registral es mayor en el registro declarativo, en tanto la mutación real acontece a espaldas del mismo
y puede suceder que esa titularidad civil no llegue a obtener reflejo registral. De allí que la posición
llamada “civilista” (por la perspectiva integral del ordenamiento en su conjunto) advierta sobre las
consecuencias de la registración meramente declarativa, debiéndose agregar que las inexactitudes
registrales se potencian por el carácter “no convalidante” de la inscripción (art. 4 ley 17801). El
legislador nacional estimó prudente no conferir a la apariencia formal de la registración un valor
sustantivo, de manera tal que purgara o bonificara los defectos que pudieran padecer los títulos
inscriptos. En el sistema vigente, los títulos pueden ser atacados de nulidad y, a causa de ello,
perjudicar los derechos adquiridos por terceros sobre la base de esa titularidad registral inexacta,
toda vez que la ley tampoco consagra el principio de la “fe pública registral” en favor de los terceros
registrales.
Son numerosos los precedentes de la jurisprudencia que han aplicado esta doctrina para resolver el
conflicto entre el poseedor de inmueble con boleto de compraventa y los acreedores del enajenante
de fecha posterior (por ej., acreedores embargantes, inhibientes, hipotecarios, segundo adquirente,
etc.).
Inoponibilidad del documento no inscripto al tercero interesado de buena fe (Art. 1893 y 1902).
El Código Civil y Comercial recepta en el art. 1893, la elaboración doctrinaria y jurisprudencial

explicada y dispone:
ARTICULO 1983. Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de

conformidad a las disposiciones de este código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo

consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad, quienes participaron en los actos ni aquellos que
conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
En su primer párrafo el artículo resume, que para la oponibilidad del derecho a los terceros, hace falta
publicidad suficiente. Y aclara a contrario sensu, que la inoponibilidad la pueden reclamar, los
terceros interesados de buena fe.
La oponibilidad es la posibilidad de hacer valer un derecho o una relación jurídica a los terceros que
no participan de ella. Pettis Christian, menciona que el “Código se refiere a terceros interesados,
siguiendo la terminología más aceptada por la doctrina”. En cuanto al tercero registral germano, cabe
descartarlo, según sostiene el mencionado escritor, teniendo en cuenta que el artículo 20 de la ley
17801 reprodujo la doctrina del artículo 3135 del código derogado para los otros derechos reales
sobre inmuebles, y que el actual articulo 1893 sigue la doctrina tradicional.
Debe advertirse que el art. 1893 no exige la registración del derecho del tercero interesado, cuando
especifica que “no puede prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni
aquellos que conocieron o debían conocer la existencia del título del derecho real”. Así por ejemplo: el
testigo del acto no puede alegar desconocimiento por la falta de inscripción y por lo tanto
inoponibilidad, cuando es indudable que conoce lo sucedido, por falta de buena fe, pero no por
carecer de un derecho inscripto y por lo tanto no ser tercero registral.
Se ha dicho entonces que: “Serán de buena fe aquellos terceros que, obrando con cuidado y
previsión, siendo diligentes y agotando los medios que la ley pone a su disposición para obrar
seguros, actúen en consecuencia. Serán de mala fe, todos los terceros que, aun frente a la
inexistencia de inscripción, o ante una inscripción errónea que no refleje la realidad extrarregistral,
hubieran conocido o debido conocer la realidad de la constitución, transmisión, modificación,
declaración o extinción de un derecho real”.
Artículos 1°, 2° y 3° de la Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble.
Paralela y concordantemente la ley 17.801, que continúa vigente y que rige los registros de la
propiedad inmueble existentes en cada provincia y en CABA, según su art. 1, dispone en su art. 2
que: “De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del Código Civil
y Comercial de la Nación, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley,
en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes
documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
(Artículo sustituido por punto 1.2 del Anexo II de la Ley N° 26.994 B.O. 08/10/2014 Suplemento.
Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N° 27.077 B.O. 19/12/2014).
El artículo 1°, dispone cuál es el ámbito de aplicación de la ley. Mientras que el artículo 2°, establece
en primer lugar el efecto de la registración en los registros de la propiedad inmueble en la República
Argentina, que es el de otorgar publicidad y por ende producir, que lo que se inscriba o anote sea
oponible a terceros. Lo que debe interpretarse de una manera integrada con el art. 1893 y concs.
citados y por lo tanto, se debe entender que la ley habla de terceros que tengan los requisitos de ser
interesados y de buena fe como se explicó. Por otro lado, determina a contrario sensu, que dicho
Registro a diferencia del Registro de la Propiedad del Automotor es declarativo, porque el derecho
nace fuera del registro y se inscribe al solo efecto de otorgarle publicidad y por ende darle
oponibilidad a lo registrado.
Se disponen los requisitos de fondo, que deben tener los documentos que ingresen al mismo para ser
registrados. Es decir, que se debe tratar de documentos que instrumenten en primer lugar, actos
jurídicos o hechos (como la muerte en el caso de usufructo que se extingue con la muerte del
usufructuario) que producen el nacimiento o constitución, transmisión, o declaren, modifiquen o
extingan derechos reales. Porque justamente como los derechos reales tienen efectos erga omnes,
necesitan de la publicidad para poder obligar a terceros (interesados y de buena fe) a respetarlo;
porque nadie puede estar obligado a respetar lo que no conoce o no puede conocer.
Aunque también pueden contener medidas cautelares, es decir, disposiciones judiciales que se dictan
para garantizar el resultado de un proceso y asegurar el cumplimiento de la sentencia; como
cualquier documento que dispongan las leyes nacionales o provinciales, aunque no contengan los
actos o hechos explicados en los dos incisos anteriores. Así por aplicación de la ley 14.005, de venta
de lotes a plazos, pueden ingresar al Registro boletos de compraventa de lotes, si se ha cumplido con
la afectación previa que dispone dicha ley y los requisitos que establece el art. 3 de la ley 17.801.
Luego el art. 3º, dispone los requisitos de forma que los documentos mencionados en el artículo
anterior deben reunir para ser inscriptos o anotados, los que son:
“a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente
corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por
quien esté facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto
al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho
real o asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los
instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público,
juez de paz o funcionario competente”
(Nota Infoleg: Véase arts. 80 y 81 de la Ley N° 24.441 B.O. 16/1/1995 que introducen modificaciones
al Régimen Registral).
Además, conforme al artículo 3° bis de la ley 17.801 incorporado por art. 4° de la Ley N° 25.345 B.O.
17/11/2000; “no se inscribirán o anotarán los documentos mencionados en el artículo 2° inciso a), si
no constare la clave o código de identificación de las partes intervinientes otorgado por la
Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) o por la Administración Nacional de la Seguridad
Social (ANSES), de corresponder”.
5. Títulos insuficientes: justo título (Art. 1902). Convalidación (Art. 1885). Diferencias con la
confirmación y la ratificación. El Titulo putativo del art. 2357 del Código de Vélez y la buena fe
posesoria. Artículos relacionados Código Civil: 2502 a 2505; 2601 a 2610; y 4010.
Títulos insuficientes: justo título (Art. 1902)
El ordenamiento contempla otros títulos que no son suficientes para adquirir los derechos reales, pero
les reconoce ciertos efectos jurídicos. El CCyC recepta el justo título y el boleto privado, el Código
civil anterior también define el título putativo.
 Justo título
Se ha expuesto precedentemente que el justo título es un título insuficiente, porque adolece del
defecto de la incapacidad de los otorgantes o de la ausencia de legitimación del disponente del
derecho.
ARTICULO 1902. Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que
tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las
formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la

falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y

constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos
en el respectivo régimen especial.
Cabe destacar que el justo título también opera para otro tipo de adquisiciones. En el caso de nulidad
del título por incapacidad, el justo título constituye el antecedente necesario de la adquisición legal
por el subadquirente de buena fe y a título oneroso (Art. 392). En cambio, si la enajenación es “a non
dominio”, porque el acto se realiza sin intervención del titular del derecho ese justo título es inoponible
al propietario (Arts. 392 y 396), pero puede dar lugar a la convalidación del derecho real (Art. 1885).
 Boleto privado.
La expresión boleto de compraventa, en la jerga jurídica alude al contrato de compraventa de

inmuebles o para algunos autores una promesa de contrato que se celebra en instrumento privado.
Este documento genera entre los contratantes efectos meramente obligacionales, porque no cumple
todavía con la formalidad de la escritura pública que exige la ley para transmitir el derecho real sobre
la cosa inmueble (Art. 2208).
El boleto es un título en sentido causal que confiere a los contratantes el derecho personal de exigir el
cumplimiento de las formas, es decir, demandar la escrituración, y a falta de cumplimiento de esa
obligación de hacer, el acto lo puede otorgar el juez en representación de la parte que no cumplió
(Art. 1018).
El boleto o instrumento privado, también documenta la compra del automotor, pero esta formalidad
tampoco opera la transferencia del dominio que necesita de la inscripción en el registro de la
propiedad del automotor. En caso de incumplimiento el boleto da derecho a demandar la
transferencia.
Cabe distinguir entonces el negocio meramente obligacional del negocio traslativo o constitutivo del
derecho real. La compraventa, es un contrato que se perfecciona por el acuerdo de voluntades, del
cual nace para una de las partes la obligación de transferir la propiedad de una cosa y para la otra
parte de pagar un precio en dinero (Art. 1123).
En consecuencia, el instrumento privado por el que se transmite o constituye un derecho real sobre
cosa inmueble o un automotor es un título insuficiente, porque le falta la forma legal. Pero cabe
señalar que el CCyC no desprotege totalmente al adquirente poseedor en estas situaciones.
En el caso de los automotores el CCyC incorpora un nuevo supuesto de prescripción adquisitiva larga
decenal (Art. 1899 tercer párrafo).
Respecto de los inmuebles, los Artículos 1170 y 1171 confieren oponibilidad al boleto de compraventa
inmobiliaria respecto de determinados terceros, si se cumplen los recaudos previstos en las citadas
normas. Además el CCyC, mantiene la vigencia de las Leyes 24.374 y 26.493 de Regularización
dominial a los fines de que el adquirente por boleto poseedor del inmueble perfeccione la adquisición
mediante el procedimiento que estatuye la normativa.
Convalidación (Art. 1885). Diferencias con la confirmación y la ratificación.
ARTICULO 1885. Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo
adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.
Este artículo contempla uno de los casos del justo título, cuando la enajenación se realiza “a non
domino”, o sea, por quien no es el propietario de la cosa o no se encuentra expresamente apoderado
al efecto. El acto es nulo, pero el defecto se purga por la adquisición ulterior de la propiedad de la
cosa cualquiera sea la causa jurídica de la adquisición (sucesión por causa de muerte, compraventa,
donación, prescripción adquisitiva). La convalidación constituye un medio para sanear títulos
defectuosos a fin de dar certeza y seguridad al tráfico jurídico de los bienes.
La convalidación admitida por la ley es de naturaleza sustantiva, porque exige la adquisición de la

propiedad. El sistema registral inmobiliario no admite la convalidación.
El CCyC no recepta la Inoponibilidad voluntaria. La ley 17.801 de Registro de la Propiedad Inmueble

dispone expresamente: “La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que
adoleciere según las leyes” (Art. 4). También corresponde distinguir la convalidación de otros medios
saneatorios de títulos como la confirmación de la nulidad relativa (Art. 393). La confirmación puede
tener lugar respecto del otro supuesto de justo título, que es el que otorga el propietario incapaz. Si
bien ambos son modos de purgar los defectos de actos jurídico nulos, la confirmación cubre el vicio
del acto por la sola voluntad de quien tiene derecho a demandar la nulidad, sin el consentimiento de
la parte a cuyo favor se hace. En cambio, la convalidación requiere necesariamente la adquisición del
derecho del propietario anterior.
El Código de Vélez, en el artículo 3126, impide la convalidación de la hipoteca constituida sobre

inmueble ajeno. En la nota a dicho artículo el codificador reconocía la existencia de posiciones
encontradas en la doctrina francesa y justificaba el criterio seguido diciendo que: “La propiedad del
inmueble en la persona del constituyente de la hipoteca no es una simple condición de capacidad
personal, sino una condición de la posibilidad legal de la constitución de la hipoteca en sí”....”Por otra
parte, si de algún modo pudiera valer la hipoteca de una propiedad ajena, tendríamos una hipoteca
de bienes futuros”.
La doctrina nacional ha estimado que las razones dadas por Vélez a esta excepción no son
convincentes y el nuevo régimen en aras de la seguridad dinámica no hace esta distinción. Además,
el artículo 1903 CCyC, dispone la convalidación de los actos otorgados por el prescribiente en el caso
de la prescripción adquisitiva breve, en virtud del efecto declarativo y retroactivo que confiere a la
sentencia (Art. 1903).
El Titulo putativo del art. 2357 del Código de Vélez y la buena fe posesoria.
El CCyC a diferencia del Código Civil no prevé el título putativo. El artículo 2357 del Código anterior
dispone: “El título putativo equivale a un título realmente existente, cuando el poseedor tiene razones
suficientes para creer en la existencia de un título a su favor, o para extender su título a la cosa
poseída”.
La norma derogada contempla dos situaciones: a) el título no existe sino en la creencia del poseedor.
Por ejemplo, quien fue instituido legatario en un testamento y toma posesión de la cosa legada
desconociendo que el testamento fue revocado con posterioridad. b) el título existe en la realidad
pero no se aplica a la cosa poseída. Por ejemplo, por errónea demarcación de los linderos del
inmueble el adquirente toma posesión del inmueble colindante o parte de él.
El título putativo, es un título insuficiente porque el título suficiente debe ser verdadero y aplicado a la
cosa poseída, ni siquiera sirve para la prescripción breve en el Código de Vélez (art. 4011).
Solamente tiene efectos con relación a la posesión de buena fe, si el poseedor incurrió en un error de
hecho esencial y excusable que lo persuade de su legitimidad (art. 1918).
Probablemente por estas razones el CCyC no lo haya previsto expresamente. Sin embargo ello no
significa que en la práctica no se puedan dar los supuestos previstos en la norma transcripta. En tales
casos habrá de apreciarse si existe buena fe en la posesión del adquirente de conformidad con las
pautas que establece el Art. 1918. Tal es el supuesto que contempla el Art. 1963 respecto de quien
invade de buena fe el inmueble colindante mediante una construcción.
Artículos relacionados Código Civil: 2502 a 2505; 2601 a 2610; y 4010.

Art. 2502: Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de
última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se
reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer.
Art. 2503: Son derechos reales: 1° El dominio y el condominio; 2° El usufructo; 3° El uso y la

habitación; 4° Las servidumbres activas; 5° El derecho de hipoteca; 6° La prenda; 7° La anticresis; 8°
La Superficie Forestal.
Art. 2504: Si el que transmitió o constituyó un derecho real que no tenía derecho a transmitir o
constituir, lo adquiriese después, entiéndase que transmitió o constituyó un derecho real verdadero
como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisión o constitución.
Art. 2505: La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará
perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la
jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros
mientras no estén registradas.
Art. 2601: Para que la tradición traslativa de la posesión haga adquirir el dominio de la cosa que se
entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para enajenar, y el que la reciba ser
capaz de adquirir.
Art. 2602: La tradición debe ser por título suficiente para transferir el dominio.
Art. 2603: Los únicos derechos que pueden transmitirse por la tradición, son los que son propios del
que la hace.
Art. 2604: El derecho de propiedad se extingue de una manera absoluta por la destrucción o consumo
total de la cosa que estaba sometida a él, o cuando la cosa es puesta fuera del comercio.
Art. 2605: La propiedad de los animales salvajes o domesticados se acaba cuando recuperan su
antigua libertad, o pierden la costumbre de volver a la residencia de su dueño.
Art. 2606: El derecho de propiedad se pierde cuando la ley atribuye a una persona, a título de
transformación, accesión, o prescripción, la propiedad de una cosa perteneciente a otra.
Art. 2607: Se pierde también desde que se abandone la cosa, aunque otro aún no se la hubiese
apropiado. Mientras que otro no se apropie la cosa abandonada, es libre el que fue dueño de ella, de
arrepentirse del abandono y adquirir de nuevo el dominio.
Art. 2608: El que no tiene sino la propiedad de una parte indivisa de la cosa, puede abandonarla por
la parte que tiene; pero el que tiene el todo de la cosa, no puede abandonarla por una parte indivisa.
Art. 2609: Se pierde igualmente el dominio por enajenación de la cosa, cuando otro adquiere el
dominio de ella por la tradición en las cosas muebles, y en los inmuebles, después de firmado el
instrumento público de enajenación, seguido de la tradición.
Art. 2610: Se pierde también por la transmisión judicial del dominio, cualquiera que sea su causa,
ejecución de sentencia, expropiación por necesidad o utilidad pública; o por el efecto de los juicios
que ordenasen la restitución de una cosa, cuya propiedad no hubiese sido transmitida sino en virtud
de un título vicioso.
Art. 4010: El justo título para la prescripción, es todo título que tiene por objeto transmitir un derecho
de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la
condición de la persona de quien emana.
6. Adquisiciones legales. Casos. Critica al contenido de la norma. (ART. 1894). Principio

general de la adquisición derivada (ART. 399). Excepción: tercero adquirente de buena fe de
cosa registrable (ART. 392). Teoría de la apariencia jurídica. Presupuestos. Enajenación a non
domino. Adquisición de cosa mueble por adquirente de buena fe (ART. 1895). (Remisión
Unidad VIII pto. 1). Artículos relacionados Código Civil: 2412; 1051; 3270; 3271; y 3430.
Adquisiciones legales. Casos. Critica al contenido de la norma. (ART. 1894).
El art. 1894 del CCyC contempla supuestos de adquisición de distintos derechos reales que se
producen por mandato expreso de la ley. Al respecto el citado precepto dispone:
ARTICULO 1894. Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con
indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de
muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas
muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los
adquirentes y subadquirentes de buena fe.
Se trata de derechos reales que se adquieren de un modo originario, es decir, que no nacen por
acuerdo de partes (título y modo suficientes), ni por transmisión por causa de muerte sino que, dado
el supuesto fáctico que contempla la norma, automáticamente la ley otorga el derecho real. Este
modo de adquisición por causa de la ley se da con los derechos reales de: condominio con indivisión
forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles (Art. 2004);
condominio de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso (Art. 2009); condominio que
se origina en la accesión de cosas muebles inseparables (Art. 1958); derecho real de habitación del
cónyuge y del conviviente supérstite (arts. 527 y 2383) y derechos de los adquirentes y
subadquirentes de buena fe (Art. 392 y 1895). Por ejemplo, en el caso del denominado derecho real
de habitación viudal, a la muerte del titular de dominio o propiedad horizontal del inmueble en que
constituía el hogar conyugal (que no se encuentra en condominio con otras personas), nace para el
cónyuge supérstite el derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho; y si existen
herederos forzosos, ellos deberán respetar la existencia de ese derecho hasta la muerte del
habitador. El Código Civil derogado contemplaba el usufructo de los padres sobre los bienes de los
hijos menores (art. 2816 CC.) que no ha sido receptado por el CCyC.
Desde el punto de vista metodológico, cada uno de los casos de condominio que enumera la norma
está regulado en las normas particulares de los derechos reales respectivos. Además, con respecto al
condominio sobre accesorios indispensables al uso común de dos o más inmuebles, en realidad lo
que hace la ley, no es originar la adquisición del derecho de condominio sino darle el carácter a la
indivisión de forzosa. En cambio, el derecho real de habitación del cónyuge supérstite lo consagra el
Art. 2383 del Libro Quinto de Transmisión de derechos por causa de muerte, en el Título VIII
Partición, Capítulo II Modos de hacer la partición. Y el derecho real de habitación del conviviente en el
Art. 527 del Libro Segundo de Relaciones de Familia, en el Título III de Uniones convivenciales. Kiper
opina que las servidumbres de constitución forzosa (Art. 2166) también reconocen por causa la ley.
Por su parte, Alterini entiende que este dispositivo omite a la propiedad comunitaria indígena que
aparece en el Art. 18.
Se observa la metodología seguida por el CCyC al incluir en el Art. 1894 supuestos tan diversos de
derechos reales particulares en la parte de las disposiciones generales. Se trata de situaciones
normales en los que la ley es fuente de derechos, y que las normas específicas de cada uno de esos
derechos reales, así lo reconoce. Además algunos autores opinan.
Distinto sucede con el último de los supuestos que enumera la norma, que la doctrina y la
jurisprudencia denominan específicamente adquisiciones ex lege de derechos a favor de los
adquirentes y subadquierentes de buena fe a título oneroso. Respecto de estas adquisiciones si es
oportuna su inclusión en el Título I Capítulo 2 del CCyC, porque ella se conecta con la problemática
de la transmisión derivada entre vivos en que existe o existen títulos antecedentes que no son
suficientes. Son situaciones patológicas en las que el tercero adquirente carece de título válido que
no puede ser causa de la adquisición del derecho real o personal. Sin embargo cumplidos los
presupuestos previstos en la norma, la ley confiere el derecho de propia autoridad.
Alterini meticulosamente individualiza casos en que la tutela alcanza al mero adquirente. Uno de ellos
es el Art. 45 del CCyC que regula la validez de los actos de disposición otorgados por personas
incapaces o con capacidad restringida, antes de la inscripción de la sentencia que declara la
incapacidad o capacidad restringida, solamente si el adquirente es de buena fe y a título oneroso.
Además el supuesto del Art. 2283 del derecho de un indigno, si la adquisición fue de buena fe y los
actos dispositivos realizados por el heredero aparente a título oneroso. Aunque en este caso se
advierte que el precepto alude que el sujeto tutelado son los terceros, que ignoran la existencia de
herederos de mejor o igual derecho.
Ante la casuística que presentan estas adquisiciones originarias, especialmente de los derechos que
recaen sobre las cosas muebles, hubiere sido conveniente emplear la terminología de tercero
protegido porque es ajeno al acto realizado por el propietario disponente.
Principio general de la adquisición derivada (ART. 399).
Para la mejor comprensión del supuesto de la adquisición legal que deriva de un título defectuoso, se
debe tomar como punto de partida una regla de capital importancia para las adquisiciones derivadas.
ARTICULO 399. Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que
el que tiene, sin perjuicio de las excepciones normalmente dispuestas.
Su antecedente es el art. 3270 del Código civil de Vélez que plasmó el principio de tradición
romanista “nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet” en los siguientes términos:
“Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y
recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que
tenía aquel de quien lo adquiere”.
Tan relevante es este dogma que el CCyC lo consagra en el Libro Primero Título V de Transmisión de
los derechos como un regla general y comprende a todos los derechos patrimoniales, es decir a los
derecho reales, también a los derechos personales e inclusive los derechos intelectuales de
contenido patrimonial.
Esta regla de la adquisición a título derivada tiene efectos expansivos en la cadena de las sucesivas
transmisiones. Si existe un acto nulo antecedente, este vicio perjudica a las transmisiones posteriores
aunque éstas –en sí mismas- no adolezcan de defecto alguno.
El fundamento está dado por el reconocimiento de la denominada “seguridad estática o tutela del
derecho de propiedad”, tomada la palabra propiedad en el sentido amplio que le otorga el Art. 17 de
la Constitución Nacional de derecho patrimonial. Ello significa que nadie puede ser privado de su
propiedad sin su propia voluntad, salvo el caso de la expropiación por causa de utilidad pública
declarada por la ley con la previa indemnización. Dicho de otra manera “nadie puede disponer de un
derecho que no tiene o ninguno puede disponer de mi derecho sin mi propia voluntad”.
Cabe señalar, que una consecuencia jurídica de la aplicación de esta regla se da en los casos de
doble enajenación del mismo objeto a dos personas diferentes. En estos conflictos la ley le otorga
prioridad a quien primero de buena fe adquiere a título oneroso el derecho, en tanto el disponente no
puede transmitir a otro el derecho que el mismo transfirió con anterioridad voluntariamente a otra
persona (v.gr. Arts. 756, 757, 2256 inc. a), 2258 inc. a) y concordantes). Es la tutela del derecho
anteriormente adquirido de buena fe.
Excepción: tercero adquirente de buena fe de cosa registrable (ART. 392).
ARTICULO 392. Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o
personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha
resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados
directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena
fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado

sin intervención del titular del derecho.
La primera parte del Art. 392 establece que declarada la nulidad del acto jurídico por el cual se ha
transmitido un derecho real o personal sobre una cosa inmueble o mueble registrable, el adquirente
tiene la obligación de restituirla al transmitente. No obstante, la norma hace la salvedad respecto del
subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso. Esta excepción al
efecto normal de la declaración de nulidad del acto jurídico, reconoce como antecedente la reforma
que la ley 17.711 incorporó al artículo 1051 del Código de Vélez en vistas de la tutela de la seguridad
dinámica del tráfico jurídico.
Sin embargo el nuevo régimen es superador del anterior, en tanto elimina la categoría de los actos
anulables otorgando mayor certidumbre jurídica y mantiene la de actos nulos de nulidad absoluta y de
nulidad relativa. Además extiende la aplicación de la adquisición legal a las cosas muebles
registrables. El último párrafo consagra una excepción a la excepción, en tanto excluye expresamente
de la tutela al subadquirente a título oneroso, en el caso que el acto inválido se haya realizado sin
intervención del titular del derecho. Este último supuesto no estaba previsto por el Art. 1051 del
Código civil reformado, pero la doctrina y la jurisprudencia uniformemente, con distintos argumentos,
lo excluía de la tutela legal del tercero. Es el denominado caso de la enajenación a non dominio ha
dado lugar a acaloradas discusiones respecto a si consiste en un acto jurídico viciado de nulidad
absoluta o es un acto jurídico inexistente porque falta la voluntad del transmitente, es decir, uno de
los elementos sustanciales del acto que es el sujeto.
Teoría de la apariencia jurídica.
La tutela del tercero encuentra su fundamento en la existencia de un derecho aparente. La autoría del
titular del derecho en el acto nulo y la inexistencia de vicios manifiestos en el título del disponente
crea en el tercero la convicción absoluta de que el derecho que adquiere es verdadero. Máxime si se
trata de un derecho real que se ejerce por la posesión y el propietario se ha desprendido de la
relación de poder y ha hecho tradición voluntaria de la cosa al adquirente del acto nulo. El
subadquirente de buena fe confía en la base de esa apariencia, es decir que el título de su
disponente es válido y actúa como si esa situación defectuosa no existiera.
La aplicación de la teoría de la apariencia jurídica que tiene como norte la seguridad dinámica del
tráfico jurídico y resguarda la circulación de la riqueza. Mientras que la “seguridad estática” está
conectada con la protección de los derechos adquiridos, es decir, con las situaciones jurídicas
consolidadas, en que el derecho aparente del tercero es desplazado por el derecho del propietario
verdadero.
Presupuestos.
Los presupuestos que resultan del artículo 392 son los siguientes:
1. Nulidad de un acto jurídico antecedente.
Es necesario contemplar, al menos, la existencia de dos actos jurídicos diferentes y sucesivos: un

acto inválido que sirve de causa fuente a otro acto jurídico posterior que es a título oneroso. Este
segundo acto puede ser válido en sí mismo pero arrastra el defecto del acto jurídico antecedente.
Por ejemplo, supongamos que María (primera) es incapaz declarada pero su enfermedad mental no
es ostensible y vende un inmueble de su propiedad por escritura pública a Juan (segundo), el registro
civil omite informar la incapacidad al escribano autorizante; a su vez, Juan que solo tiene un justo
título y no un título suficiente, se lo vende con la misma formalidad a Pedro (tercero) que desconoce
la incapacidad de María. En este caso la nulidad declarada del acto celebrado por María y Juan no
afectará el derecho adquirido por Pedro porque que es un tercero ajeno al acto nulo. Es decir que a
Pedro le resulta inoponible la sentencia de nulidad del primer acto jurídico transmisivo y adquiere por
causa de la ley. En virtud de la regla del Art. 399, el título de Pedro sería un justo título como el de
Juan (Arts. 1902) que se encuentra afectado de nulidad relativa (Art. 386). Sin embargo, en razón de
tener buena fe y título oneroso la ley “de pleno derecho” le confiere legitimidad a su adquisición.
Durante la vigencia del art. 1051 del Código civil anterior (reformado por la ley 17.711), los autores
discrepaban acerca de su aplicación a los actos viciados de nulidad absoluta. La tesis mayoritaria
admitió la protección del tercero de buena fe a título oneroso cualquiera fuera el vicio que afectara su
adquisición, se tratara de un acto viciado por nulidad absoluta o de nulidad relativa. Sin embargo, el
debate subsiste en la actualidad con relación al Art. 392. Ventura sostiene que nunca pueden
considerarse incluidas en la norma las nulidades absolutas, por estar en juego en dicha sanción,
intereses que son de orden público (Art. 386), el citado jurista expone que la norma se aplica cuando
la falencia determina una nulidad relativa (Art. 388) y haya intervenido el verdadero titular del
derecho. También se aduce que el Art. 387 que regla las consecuencias de la nulidad absoluta
estatuye que no puede sanearse por la confirmación ni por la prescripción.
La autora de este texto interpreta que el Art. 392 no distingue entre nulidades absolutas o relativas
(art. 386) y que por ello no cabe excluir a las nulidades absolutas. Aunque es difícil imaginarse un
ejemplo de nulidad absoluta, en la que el subadquirente sea de buena fe. Otro argumento a favor de
esta postura es el Art. 387 que no impide la adquisición legal del derecho. También el art. 1885 que
admite la convalidación del acto nulo sin distinguir el tipo de nulidad. Por esta razón sostiene la
misma tesis mayoritaria que en la exégesis del 1051 del Código civil derogado.
Por otra parte, no son objeto de tutela las adquisiciones por terceros que provienen de actos
afectados por nulidades absolutas y manifiestas, en razón de los adquirentes no pueden alegar la
buena, tal como sucede con las nulidades instrumentales (ej. Art. 309).
En cambio, sí quedan comprendidas en la protección que el Art. 392 otorga al subadquirente de

buena y a título oneroso: las nulidades que provienen de incapacidades de derecho (Arts. 1002,); de
un acto simulado (Arts. 334, 336, 337 y concordantes); de los vicios de la voluntad, como el error de
hecho esencial (Arts. 265, 266, 267); el dolo esencial (Arts. 271 y 272) o de la fuerza o intimidación
(Arts. 276 y 277), etc.- Con la aclaración, de que este precepto no es aplicable a otras causales de
ineficacia como la resolución, la revocación y la rescisión que tienen sus propios efectos jurídicos.
2. Tutela del tercero adquirente (subadquirente).
De manera simple cabe decir que el tercero no es el segundo ni el primero. Es un tercero interesado
cuyo interés legítimo reside en ser adquirente del derecho real sobre la cosa. La norma bajo análisis
protege al tercero adquirente que no ha participado en el acto nulo antecedente. Esta persona tiene la
facultad de resistir el efecto reipersecutorio de la acción de nulidad.
En el ejemplo dado precedentemente, la adquisición del derecho real de dominio sobre el inmueble
por parte de Pedro reconoce por causa el título que le otorga la ley y no del justo título del
transmitente (Art. 1902). Si la colisión de derechos se proyecta a través de sucesivas transmisiones,
la inoponibilidad de la nulidad puede ser invocada por el último de los subadquirentes si reúne los
requisitos legales
Respecto de la situación jurídica de Juan, como es la parte adquirente del acto nulo, debe restituir la
cosa recibida al transmitente que demandó la nulidad del acto (Art. 390). No obstante, como ostenta
un justo título, si también es de buena fe, podrá adquirir por la prescripción breve si cuenta con una
posesión de diez años (art. 1898 y 1902). Ello sin perjuicio de que también procede la prescripción
liberatoria bianual de la acción de nulidad (art. 2562), pero en este caso todavía no operaría en su
favor la adquisición del derecho real de dominio por prescripción adquisitiva.
La norma también comprende la adquisición de derechos personales. Si en lugar de un justo título

(escritura pública si es una cosa inmueble), el subadquirente tuviere un boleto de compraventa
(instrumento privado), tampoco le alcanzarían los efectos de la nulidad declarada del acto jurídico
antecedente. No obstante en este caso, para obtener la titularidad del derecho real deberá reclamar
al transmitente, mediante la acción personal de escrituración, el otorgamiento del título suficiente,
dado que la adquisición legal opera solamente con relación al derecho personal. En su defecto,
deberá acudir a la prescripción adquisitiva larga (art.1899) para adquirir el derecho real respectivo
que se ejerce por la posesión de veinte años, en razón de que carece del justo título y la buena fe que
exige la prescripción breve.
3. Buena fe.
El subadquirente debe obrar buena fe, es decir, con la convicción de que la adquisición de su derecho
es legítima. La noción de buena fe es de carácter subjetivo, es la buena fe-creencia o buena fe-
diligencia. La persona ignora por circunstancias que no le son imputables la existencia del vicio o
defecto del acto jurídico antecedente.
El Art. 1918 establece que “el sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce ni puede
conocer que carece de derecho, es decir cuando por un error de hecho esencial y excusable está
persuadido de su legitimidad”. El error de derecho es inexcusable. Y el Art. 1902 dispone que “la
buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta
de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la
documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación
pertinente establecidos en el respectivo régimen especial”. Cabe aclarar, que aunque la persuasión
de legitimidad y los requisitos que se exigen para tener buena fe resultan aplicables al tercer
adquirente, debe tenerse en cuenta que este tercero puede no ser un poseedor, por eso debe
señalarse que ésta es otra acepción de buena fe. El tercero o subadquirente del Art. 392 del CCC
debe estar persuadido de que su adquisición legítima, sea de un derecho real o personal, y se ejerza
o no por la posesión.
El estudio de los títulos de dominio o propiedad antecedentes relativos a inmuebles es un requisito

indispensable para configurar la buena fe en el adquirente. El Art. 1138 pone a cargo del transmitente
-salvo pacto en contrario- el estudio del título y de sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y
los tributos que graven la venta. Esta labor es enjundiosa y la debe realizar el escribano autorizante
del acto que se instrumenta en escritura pública (Art. 1017 inc.a), además es un deber que imponen
las leyes que regulan la función notarial. El análisis de los títulos abarca el plazo de la prescripción
larga de veinte años y asegura la legitimidad del derecho en la medida que no existan vicios o
defectos manifiestos.
Además, en el caso de los derechos reales que se ejercen por la posesión y que exigen la tradición
de la cosa, el deber de diligencia del adquirente se extiende a la constatación del estado posesorio
del inmueble. Es indispensable que la posesión se encuentre en poder del transmitente para que
tenga lugar la tradición real y efectiva (Art. 1892), la posesión debe estar vacua o sea libre de toda
relación excluyente, y no debe mediar oposición alguna (Art. 1926).
4. Título oneroso.
La onerosidad implica que las ventajas que se procuran a una u otra de las partes no les son
concedidas sino por una prestación que ella le ha hecho, o que se obliga a hacer a la otra.
En razón de que existe un conflicto de intereses excluyentes entre el subadquirente y el propietario

que intervino en el acto nulo (legitimado para exigir la restitución de la cosa), la ley privilegia el interés
del tercero de buena fe siempre que su adquisición sea a título oneroso. El fundamento de la
exigencia de la onerosidad es justificar el sacrificio del derecho del anterior propietario (la seguridad
jurídica estática) por el derecho que adquiere el tercero (seguridad jurídica dinámica) que nada
perdería si hubiese adquirido sin contraprestación alguna (adquisición a título gratuito).
Si existe una cadena de transmisiones sucesivas, únicamente el tercero adquirente de buena fe y a

título oneroso es quien se puede invocar la adquisición legal.
Naturalmente, si la adquisición fuera sólo aparentemente onerosa, pero la contraprestación en

realidad careciera de toda significación (como es el caso de precio vil) cabría descartar la buena fe
del tercero subadquirente, o bien, presumir la gratuidad del acto.
5. Intervención del verdadero dueño en el acto nulo.
Otro presupuesto necesario es que en el acto nulo haya intervenido el verdadero propietario y que se
desprenda voluntariamente de la propiedad de la cosa, aunque su voluntad pueda adolecer de alguno
de los vicios del consentimiento. En consecuencia, el justo título cuyo otorgante no está legitimado
para disponer no es presupuesto de la adquisición legal, se trata de una enajenación a non dominio
exceptuada de la protección del tercero.
Enajenación a non domino.
La adquisición legal no opera en los supuestos de enajenaciones a non domino en que no existe
autoría o intervención del verdadero dueño en el otorgamiento del acto dispositivo. La jurisprudencia
exhibe numerosos precedentes de personas que invocan una falsa identidad o un poder de
disposición apócrifo y enajenan una cosa que es ajena como propia. En esta situación de conflicto,
por más que el subadquirente sea de buena fe y a título oneroso, el Art. 392 protege al verdadero
propietario que ha sido ajeno a la maniobra delictiva.
Esta problemática ha generado gran preocupación al notariado, al punto que el Código civil derogado
fue modificado en lo que atañe a la justificación de identidad de los comparecientes al acto jurídico
(arts. 1001 y 1002 CC. reformados por ley 26.140), recaudos actualmente exigidos por el Art. 306 del
CCyC.
El debate continúa en torno a si se trata de un acto nulo de nulidad absoluta o de un acto inexistente,
por la falta del elemento esencial que es el sujeto. Sin embargo es factible la convalidación dispuesta
por el Art. 1885: si quien ha constituido transmitido un derecho real que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada, cualquiera sea la causa de
adquisición (prescripción adquisitiva, sucesión por causa de muerte, etc.-)
También el defecto de título por falta de autoría del dueño se puede sanear por la prescripción
adquisitiva breve, si el adquirente o subadquirente buena fe con base en el justo título, ejerce la
posesión ostensible y continua de la cosa inmueble durante diez años (Art. 1898).
Adquisición de cosa mueble por adquirente de buena fe (ART. 1895). (Remisión Unidad VIII
pto. 1)
ARTICULO 1895. Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La
posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o
perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero
propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la
invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen
especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son
coincidentes.
Artículos relacionados Código Civil: 2412; 1051; 3270; 3271; y 3430.

Art. 2412: La posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunción de
tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si la cosa no
hubiese sido robada o perdida.
Art. 1051: Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una
persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden
ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de
buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable.
Art. 3270: Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que
gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que
el que tenía aquel de quien lo adquiere.
Art. 3271: La disposición del artículo anterior no se aplica al poseedor de cosas muebles.
Art. 3430: Los actos de disposición de bienes inmuebles a título oneroso efectuados por el poseedor
de la herencia, tenga o no buena fe, son igualmente válidos respecto al heredero, cuando el poseedor
ha obtenido a su favor declaratoria de herederos o la aprobación judicial de un testamento y siempre
que el tercero con quien hubiese contratado fuere de buena fe. Si el poseedor de la herencia hubiese
sido de buena fe, debe sólo restituir el precio recibido. Si fuese de mala fe, debe indemnizar a los
herederos de todo perjuicio que el acto haya causado.
UNIDAD 2
DISPOSICIONES GENERALES DE LOS DERECHOS REALES
Prescripción adquisitiva. Extinción de los derechos reales.
1. PRESCIPCION ADQUISITIVA. Antecedentes. Fundamentos. Método (ART. 1904). Concepto

(ART. 1897). Derechos prescriptibles (ART. 2565). Sujetos. Capacidad. Elementos. Posesión
exigible (ART. 1900). Unión de posesiones (ART. 1901). Normas aplicables (ART. 237, 1904,
2532 a 2537 y 2565). Tiempo. Computo (ART. 2537). Suspensión (ART. 2539 a 2543).
Interrupción (ART. 2544 a 2549). Dispensa (ART. 2550).
PRESCIPCION ADQUISITIVA. Antecedentes.
La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo de adquirir los derechos reales que se ejercen
por la posesión que reconoce como antecedente el Derecho Romano.
La Ley de las XII Tablas, establecía que la propiedad quiritaria podía adquirirse “Usus et auctoritas”,
es decir, por el uso continuado de la cosa, durante el plazo de un año para las cosas muebles y de
dos para las inmuebles, y consagraba propietario a quien poseía la cosa como tal durante esos
plazos. En sus orígenes este modo de adquisición tenía por finalidad sanear las transmisiones
defectuosas del “dominium ex iure Quiritium”, en situaciones que no habían respetado las
formalidades de la mancipatio o de la in jure cesio. También, cuando el título provenía de quien no
era propietario de la cosa o carecía de capacidad (justa causa) y el poseedor tenía buena fe. La
buena fe consistía en la convicción de que al tener la cosa no se lesionaba un derecho ajeno.
Como este derecho era para los ciudadanos romanos, en la época clásica, el derecho honorario
receptó la “praescriptio longi temporis” para los extranjeros respecto de las cosas no romanas (fundos
provinciales). En una primera etapa, la praescriptio consistía en una defensa a la acción de
reivindicación que podía oponer la persona que había poseído de buena fe la cosa durante 10 o 20
años, según se tratara de personas presentes o ausentes, respectivamente. Con posterioridad se
convirtió en una acción real para adquirir la propiedad de mayores efectos que la “usucapio”, porque
extinguía las hipotecas u otras cargas reales.
En época de Justiniano, ambos institutos se refundieron en un régimen jurídico único con distinta
denominación: la “usucapión” para las cosas muebles con plazo de 1 a 3 años y la “prescripción” para
las cosas inmuebles con el plazo de 10 a 20 años, si se daba entre personas presentes o ausentes,
respectivamente.
En la época post-clásica, también se instituyó la “praescriptio longissimi temporis” que reconocía la

propiedad a quien había poseído durante 30 a 40 años cosas que se encontraban fuera del comercio
(res extra comercium, res religiosae), cosas furtivas y en casos que el poseedor no podía invocar una
justa causa en apoyo de su posesión y si tenía mala fe sólo debía plantearla como defensa.
Estos institutos receptados en el Código Napoleónico, fueron antecedente del régimen de la

prescripción adquisitiva consagrado por el Código Civil Argentino que se mantiene en el nuevo
régimen con algunas modificaciones.
Fundamentos.
Los Fundamentos del Anteproyecto en los aspectos valorativos proclaman que en materia de bienes
patrimoniales el código persigue la seguridad jurídica de las transacciones comerciales; y la
prescripción adquisitiva precisamente es un instituto que se inscribe en esta dirección. Varias son las
razones jurídicas, sociales y económicas que la justifican.
La prescripción breve, desde sus orígenes ha cumplido primordialmente una función perfeccionadora
de títulos defectuosos (justo título), mediante la posesión de la cosa, de buena fe, durante el plazo
previsto por la ley. En virtud de la regla que “nadie puede transmitir un derecho mejor o más extenso
que el que tiene” (art. 399), sería necesario probar que todos los títulos antecedentes son perfectos
hasta la primera adquisición. Mediante la prescripción adquisitiva se facilita esta prueba diabólica,
dado que basta en el estudio de títulos computar los plazos de la prescripción adquisitiva para tener
la certeza de que el disponente ostenta un título legítimo para el otorgamiento del acto, brindando de
esta manera mayor seguridad jurídica a los negocios inmobiliarios.
Aun cuando no exista título alguno, la prescripción larga confiere fuerza legitimante a los estados
meramente posesorios o de hecho que se proyectan temporalmente. El transcurso del tiempo y la
inacción del propietario que abandona la posesión de sus cosas justifican consolidar en derecho la
situación de quienes utilizan las cosas sin título alguno y acrecientan su valor, tanto en su beneficio
propio como en el interés general de la sociedad.
También, este modo de adquirir es un instituto que frecuentemente se aplica para corregir los títulos
que no reflejan la verdadera extensión de la superficie poseída en los inmuebles. Las denominadas
“ventas ad corpus” (con lo que existe a simple vista) como las deficiencias de los relevamiento
cartográficos de antigua data han dado lugar –en muchos casos- a la falta de coincidencia de las
superficies según título y según plano. En los casos que la superficie poseída, según plano, excede la
consignada en el título, el modo correctivo suele ser la prescripción adquisitiva si se cumplen los
recaudos legales de la posesión y el tiempo.
Pero cabe señalar que la prescripción adquisitiva larga de cosas inmuebles acarrea algunas
dificultades de orden registral, en tanto, es un modo de adquirir el derecho real que opera contra
tabulas, es decir, fuera del registro, y como tal, genera inexactitudes registrales porque el titular
inscripto dejó de ser el titular del derecho real. El usucapiente que no cuenta con un justo título
inscripto adquiere por la posesión a espaldas del registro. Es el caso emblemático de discordancia
entre la realidad registral y la extrarregistral y el conflicto con los terceros interesados de buena fe que
se apoyan en las constancias registrales.
Esta problemática es una de las cuestiones más espinosas de los derechos reales y del derecho
registral inmobiliario y dilucidarla importa pronunciarse por el grado de certeza o eficacia con que
opera o debe operar el registro de la propiedad.
Justamente este debate fue antesala de la sanción del CCyC. Los miembros de la Comisión
Redactora del Anteproyecto 2012, exponen en los Fundamentos que propiciaban sustituir la tradición
posesoria por la registración constitutiva de los derechos reales inmobiliarios y abandonar la milenaria
teoría del título y el modo del sistema romano puro, siguiendo las soluciones que incorporaban otros
proyectos de reforma anteriores, con la finalidad de conferir mayor certeza a las titularidades que
publicita el registro inmobiliario, actualmente de efecto meramente declarativo; y que los reclamos de
escribanos y registradores en sentido contrario a esta propuesta de reforma sustancial del sistema de
adquisición de los derechos reales, fueron determinantes para no alterar el sistema vigente.
En el ámbito notarial generó gran inquietud la reforma del Código Civil, en especial el protagonismo
que confería al registro de la propiedad inmueble la constitución del derecho real, pero también otras
voces manifestaron su preocupación. Los profesores de derechos reales que debatieron esta
problemática en las XXIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, expusieron acerca de las diferentes
realidades jurídicas en vastas zonas del interior del país, que cuentan con superposiciones de títulos
y que también esos títulos formales no siempre coinciden con estados posesorios de larga data que
se han legitimado por la prescripción adquisitiva. En dicho evento, se hizo hincapié en que no se
debía prescindir de la tradición de la posesión como recaudo de la transmisión adquisición derivada
entre vivos del derecho real que se ejerce por la posesión y a la necesaria armonización de la
inscripción registral con el instituto de la prescripción adquisitiva, dado que ninguna certeza confiere
una inscripción constitutiva de la titularidad formal si se prescinde de la posesión del inmueble.
Indudablemente era necesaria la mirada integral del ordenamiento jurídico, una reforma tan
trascendental en la materia podía comprometer los efectos jurídicos de la posesión y los diferentes
modos de adquisición de la propiedad inmueble que preservaba el derecho proyectado. La decisión
cautelosa de mantener en el CCyC la tradición posesoria y la registración declarativa de los títulos
inmobiliarios posibilita al juez, frente a la casuística de posibles conflictos entre el usucapiente y los
terceros, resolverlos razonablemente, atendiendo a la realidad de los hechos y a las pautas que
entroniza el Título preliminar de este Código, como el principio de buena fe que tiene injerencia
decisiva en la controversia entre la realidad posesoria y la registral (Arts. 3 y 9).
Método (ART. 1904).
El CCyC regula a la prescripción adquisitiva como modo de adquirir los derechos reales en el Libro
Cuarto de Derechos Reales, Título I de Disposiciones generales, Capítulo 2 relativo a la adquisición,
transmisión, constitución y oponibilidad. Este trato metodológico supera el del Código de Vélez, en
razón de que sistematiza las disposiciones generales de los diversos modos de adquisición de los
derechos reales (Arts. 1892 a 1905), entre ellos la prescripción adquisitiva (Arts. 1897 a 1905). Los
aspectos comunes con la prescripción liberatoria: sujetos, invocación, renuncia, modificación de los
plazos por ley posterior, suspensión, interrupción, dispensa y aspectos procesales, se regulan
conjuntamente para ambos institutos en el Libro Sexto de las Disposiciones comunes a los derechos
personales y reales, Título I Capítulo 1 a las que se remite el Artículo 1904 y estatuyen los Artículos
2532, 2533 y 2565 con carácter imperativo.
ARTICULO 1904. Normas aplicables. Se aplican a este Capítulo, en lo pertinente, las normas del
Título I del Libro Sexto de este Código.
Concepto (ART. 1897).
ARTICULO 1897. Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el
poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo
fijado por la ley.
El CCyC regula la prescripción adquisitiva, también denominada usucapión, como modo de adquirir
los derechos reales principales mediante la posesión de la cosa durante el transcurso del tiempo
fijado por la ley (Art. 2565).
El régimen legal instaurado, mantiene las dos clases de prescripción adquisitiva: la “breve” que se
regula en los Artículos 1898, 1902 y 1903, y la “larga” en los Artículos 1899 y 1905, con normas
comunes relativas a la posesión (Arts. 1900 y 1901).
Respecto de cosa inmueble, conserva el plazo de diez años de posesión para la prescripción “breve”
con más el justo título y la buena fe; y el plazo de veinte años de posesión para la prescripción “larga”
sin necesidad de justo título ni de buena fe.
Con relación a las cosas muebles, introduce dos modificaciones: a) unifica el plazo de dos años de la
prescripción adquisitiva “breve” de la cosa mueble registrable hurtada o perdida inscripta de buena fe,
y lo aplica a la prescripción adquisitiva de la cosa mueble no registrable hurtada o perdida poseída de
buena fe; b) incorpora un nuevo supuesto de prescripción adquisitiva “larga” decenal –que
reclamaban las necesidades del tráfico automotor- para las cosas muebles registrables no hurtadas ni
perdidas en favor del poseedor que la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo con los
recaudos que contempla el Artículo 1899.
La nueva normativa recepta como modo de adquirir los derechos reales a las adquisiciones legales
que, con fundamento en la apariencia jurídica y en aras de la seguridad dinámica, tutelan a los
subadquirentes de buena fe y a título oneroso, respecto de las cosas inmuebles (Arts. 392 y 1894) y
de las cosas muebles (Arts. 1894 y 1895 concordantes con los Arts. 392 y 760). En consecuencia la
prescripción breve subsiste como medio saneatorio de títulos insuficientes con carácter residual.
El Artículo 2459 incorpora un nuevo supuesto rotulado “Prescripción adquisitiva” por el cual se
perfecciona el título que proviene de una donación inoficiosa por la posesión de la cosa donada
durante diez años.
Derechos prescriptibles (ART. 2565).
ARTICULO 2565. Regla general. Los derechos reales principales se pueden adquirir por la
prescripción en los términos de los Artículos 1897 y siguientes.
El Art. 1889 establece la clasificación de derechos reales principales y accesorios, y dispone:
ARTICULO 1889. Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales,
excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis
y la prenda.
En cuanto a los derechos principales que se pueden adquirir por prescripción son los que recaen
sobre cosas susceptibles de posesión (Art. 1897); y el Artículo 1891 dispone:
ARTICULO 1891. Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales
regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca. Las
servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular
ostente la posesión.
De la conjunción de estas normas resulta que son objeto de prescripción adquisitiva los siguientes
derechos: dominio, condominio, propiedad horizontal, propiedad horizontal especial (conjuntos
inmobiliarios), derecho de uso periódico y por turnos (tiempo compartido), derecho de sepultura
(cementerio privado), superficie (solo la prescripción breve, conforme el art. 2119), usufructo, uso,
habitación y servidumbre activa (Art. 1887).
Los derechos reales de garantía no son prescriptibles, aun cuando la anticresis y la prenda se ejerzan
por la posesión. La función de estos derechos es servir de garantía a un crédito y a la satisfacción del
mismo si es que el acreedor percibe los frutos del objeto dado en garantía. En la hipótesis de que los
derechos reales de garantía se constituyan por quien no es su titular, un supuesto de saneamiento de
la garantía se produce por la convalidación (Art. 1885) si el disponente adquiere ulteriormente la
propiedad de la cosa por la prescripción adquisitiva.
Respecto de los nuevos derechos reales creados por el CCyC y las modificaciones que introduce a
los derechos reales preexistentes, cabe considerar algunas particularidades relativas a este modo de
adquisición:
 Propiedad horizontal.
Las dificultades relativas a la prescripción adquisitiva de la propiedad horizontal se han presentado
con relación a la posesión exclusiva de las partes o cosas comunes del edificio (terraza, patio solar,
espacios de cochera, de palier, etcétera). Esta pretensión frecuentemente se ejerce por uno o
algunos de los propietarios de las unidades funcionales, aunque también se pueden dar por terceros.
Cierto es que estas situaciones anómalas contrarían los usos o destinos previstos en las
disposiciones legales y reglamentarias, y el administrador del edificio debe exigir al infractor el
cumplimiento estricto del reglamento a fin de que desocupe el sector que es común. Sin embargo,
distintos precedentes ilustran casos en que la inercia del administrador y la tolerancia de los demás
propietarios dan lugar a que, ante el ejercicio de la acción judicial, el infractor oponga la defensa de la
prescripción liberatoria si la acción que se entabla es de naturaleza contractual (violación del
reglamento de propiedad) o la de prescripción adquisitiva si se trata de una acción de reivindicación.
La procedencia de la prescripción adquisitiva en estas situaciones divide a los autores, mientras una
postura flexible la admite, otras opiniones se pronuncian por la negativa.
En principio, es necesario distinguir de qué partes comunes del edificio se trata. La jurisprudencia
mayoritaria ha resuelto que las partes o cosas comunes no pueden ser convertidas a partes o cosas
privativas por medio de la usucapión. Ellas conforman un todo no escindible con las unidades
funcionales privativas y la mutación de hecho violentaría las cláusulas estatutarias del reglamento
cuya modificación requiere la voluntad unánime de los propietarios.
El CCyC, disipa las dudas para la solución de estos casos, en tanto enumera y califica como
necesariamente comunes a las cosas y partes del edificio que son de uso común o son
indispensables para mantener la seguridad del edificio (Arts. 2040 y 2041). Por tanto respecto de
estas partes no puede operar la prescripción adquisitiva a parte privativa.
Distinto es el supuesto de las cosas y partes comunes que no son indispensables, que enumera el
Artículo 2042 (piscina, solárium, gimnasio, lavadero, salón de usos múltiples u otras previstas en el
reglamento). Respecto de estas partes, se considera que sería factible la conversión, o en su caso la
prescripción adquisitiva, si la parte común fuera separable o escindible del resto de las partes
comunes y tuviera independencia funcional como parte privativa (Art. 2039).
En esta hipótesis el juicio por usucapión exige la integración de la litis con todos los propietarios (litis
consorcio pasivo necesario), no basta que se demande al consorcio de propietarios como persona
jurídica (Art. 148 inciso h) y Art.2044); se trata de una cosa común que le pertenece a todos los
propietarios por su parte indivisa e impone necesariamente la reforma del reglamento y de los títulos
de adquisición de todas las unidades funcionales o privativas.
 Superficie.
El Artículo 2119 relativo a la adquisición del derecho de superficie estatuye que se constituye por
contrato oneroso o gratuito, y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No
puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del
justo título.
El derecho de superficie no se puede adquirir por la prescripción larga porque importa una
suspensión temporaria del principio de accesión inmobiliaria (Art. 1945), que únicamente puede ser
constituido por los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal (Art.
2118). Por esta razón, la norma admite la prescripción breve a los fines del saneamiento del justo
título por quien de buena fe se comporta como superficiario sin serlo.
 Dominio fiduciario.
Una situación semejante aunque no idéntica a la del derecho de superficie presenta el dominio
fiduciario y la prescripción adquisitiva. El Art. 1701 consagra la siguiente definición: “Dominio
fiduciario es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento,
y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la
cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley”.
El dominio fiduciario, es un dominio imperfecto por su temporalidad (Arts. 1946 y 1964), en tanto está
sujeto en su duración al cumplimiento de un plazo o una condición resolutoria y limitado a un plazo
máximo de treinta años, excepto el supuesto de la incapacidad o capacidad restringida del
beneficiario (Art. 1668).
Además, la imperfección de este dominio se da porque la plenitud depende de los fines del
fideicomiso, es decir, que las facultades del fiduciario se enderezan a cumplir la manda del
fideicomiso (Arts. 1688 y 1704).
El fideicomiso es la causa jurídica que da origen al dominio fiduciario (Art. 1666), y no puede existir
sin este título causal. Por tanto, solamente cabe admitir la adquisición del dominio fiduciario por
prescripción adquisitiva a partir de un justo título de fideicomiso.
A diferencia del derecho de superficie, no existe un precepto que impida la usucapión larga. El
Artículo 1702 relativo a las normas que le son aplicables al dominio fiduciario dice: “Son aplicables al
dominio fiduciario las normas que rigen los derechos reales en general y, en particular, el dominio,
previstas en los Títulos I y III del Libro Cuarto de este Código”. Ello significa que, por aplicación de las
disposiciones generales, no se veda la prescripción adquisitiva como modo de adquisición de este
dominio imperfecto, sin distinción de la prescripción breve o larga, pero en ambos casos se considera
que será necesario un justo título de fideicomiso.
 Tiempo compartido.
El denominado derecho real de tiempo compartido es un derecho que otorga el uso periódico y por
turnos de bienes que se afectan a distintos fines (muebles, inmuebles etc.) como alojamiento,
hospedaje, comercio, turismo, industria u otros para brindar las prestaciones compatibles con su
destino (Art. 2087).
Corresponde distinguir el sistema de afectación a tiempo compartido del derecho de tiempo

compartido. La constitución de ese derecho requiere previamente la afectación por el propietario de la
cosa y el emprendedor al sistema de tiempo compartido (Art. 2089).
Al derecho real de tiempo compartido se le aplican las disposiciones generales sobre los derechos
reales (Art. 2101). Estas disposiciones establecen que es un derecho real principal (Art. 1889), que
recae sobre cosa total o parcialmente propia (Art. 1888) y se ejerce por la posesión (Art. 1891). Por
tales razones se adquiere por prescripción adquisitiva, siempre que en la cosa afectada al sistema de
tiempo compartido se ejerzan los actos posesorios de uso o aprovechamiento periódico, en el mismo
turno de los años calendarios, durante el plazo de la usucapión.
Para este derecho tampoco se ha previsto una norma semejante a la del Artículo 2119 de la
superficie, que admite solamente la adquisición por la prescripción breve para sanear el justo título.
En virtud de ello rigen las disposiciones generales sobre la adquisición y la pérdida de los derechos
reales y se aplica tanto la prescripción breve como la larga.
 Servidumbre.
El régimen del Código civil contemplaba la prescripción adquisitiva de las servidumbres continuas y
aparentes por la prescripción larga (art. 3017) si existía un título (art. 4015); en concordancia
establecía la clasificación de las servidumbres continuas y discontinuas (art. 2975) y aparentes o
visibles y no aparentes (art. 2976).
El CCyC omite la clasificación de las servidumbres continuas y discontinuas, como también las de
aparentes o no aparentes. La nueva normativa tampoco recepta la adquisición de las servidumbre por
destino del padre de familia prevista por el Código de Vélez (arts. 2978, 2995 a 2997), ni la de la
servidumbre que renace (art. 3057). Los Fundamentos del Anteproyecto 2012 nada dicen respecto de
esta importante supresión que modifica sustancialmente el régimen de adquisición de las
servidumbres.
Pero el antecedente del CCyC es el Proyecto de 1998 en cuyos fundamentos se dice “… se suprimen
las servidumbres constituidas de resultas a una voluntad tácita, por no coincidir la recomendable
certeza y publicidad de los derechos reales, con el nebuloso clandestinismo de las cuestionables
constituciones de la servidumbre por destino del padre de familia y de la servidumbre que revive”.
La supresión de estos dos modos de adquisición es justificable, porque se funda en una mera
apariencia material que conspira contra la seguridad jurídica afectando el tráfico de los bienes.
El problema interpretativo se presenta con la prescripción adquisitiva. En principio, los Artículos 1889
y 2565 reconocen que la servidumbre es un derecho principal y como tal susceptible de adquirirse por
la prescripción adquisitiva. En cambio, el Artículo 1891 exceptúa a la servidumbre entre los derechos
reales que se ejercen por la posesión, y expresa que las servidumbres positivas se ejercen por actos
posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión. Ciertamente sobre el
inmueble sirviente el ejercicio de una servidumbre no es una posesión en sentido estricto, además el
CCyC descarta de las relaciones de poder a la denominada cuasiposesión que la doctrina clásica
admitió en el Código de Vélez para el ejercicio de los derechos reales desmembrados sobre cosa
ajena. Por su parte, el Artículo 1897 exige como requisito de la prescripción adquisitiva la posesión
ostensible y continua de la cosa y no refiere a los actos posesorios concretos y determinados. En

cuanto al Artículo 2181 supone la existencia de un título.
Ante estas desinteligencias cabe entonces formular varias preguntas ¿basta la reiteración de
posesorios concretos y determinados para adquirir una servidumbre positiva por prescripción
adquisitiva? ¿Corresponde distinguir si los actos posesorios son ostensibles y continuos para
prescribir? ¿Cuáles son esos actos? Una servidumbre de tránsito es una servidumbre positiva que en
el régimen del Código de Vélez no se podía adquirir por prescripción adquisitiva, porque no revestía
el carácter de servidumbre continua aunque ostentara la apariencia de un camino existente. ¿Ello
significa que este Código -por ser positiva- es admisible su adquisición por usucapión?
En cuanto al tiempo ¿solo se adquieren por prescripción adquisitiva larga o también por la breve con
justo título y buena fe? Si se adquiere por la prescripción larga ¿es necesaria la existencia de un justo
título? La seguridad jurídica exigía en el nuevo ordenamiento una norma clara a fin de despejar todas
estas incógnitas.
Voces autorizadas sostienen que la servidumbre positiva es prescriptible si los actos posesorios son
aparentes y ostensibles. Asentada en esta afirmación, cabe inferir que la servidumbre positiva, con
los recaudos señalados, se adquiere por la prescripción adquisitiva breve si existe justo título y buena
fe o en su defecto por la prescripción larga, pero queda planteada la duda con relación a la exigencia
del justo título. Si el fundamento de la supresión de la servidumbre por destino del padre de familia y
la servidumbre que renace es que “la mera apariencia material conspira contra la seguridad jurídica
afectando el tráfico de los bienes” cabe invocar la misma justificación para impedir la adquisición por
prescripción larga sin título. En virtud de estas razones, se entiende que es admisible la prescripción
larga de las servidumbres activas si existe –al menos- la apariencia formal de un justo título.
 Derecho real de sepultura.

El CCyC incorpora la regulación jurídica de los cementerios privados (Arts.2103 y siguientes), y crea
el derecho real de sepultura sobre la parcela al que aplica las normas sobre derechos reales (Art.
2112).
Cabe señalar que el Artículo 1887 inc. f) enumera a este derecho real como cementerio privado, pero
corresponde calificar con precisión al nuevo derecho real que se crea como derecho real de
sepultura.
Con relación a la prescripción adquisitiva, el código no contiene ninguna norma especial al respecto,
en consecuencia, la aplicación de las normas generales lleva a la conclusión de que este derecho es
prescriptible. Desde hace años la jurisprudencia ha reconocido la prescriptibilidad de los sepulcros
existentes en cementerios públicos en coincidencia con la opinión autoral mayoritaria.
Los actos posesorios ponderados a los fines de la usucapión son: el pago de los gastos de
mantenimiento, de impuestos y tasas, la detentación del título de la bóveda. Otros actos típicamente
posesorios son: la inhumación de cadáveres, la disposición sobre el destino ulterior de los restos
depositados en el sepulcro, la contratación de un cuidador para la limpieza y vigilancia de la
sepultura, la atención personal que se preste a la bóveda; etc.
Cabe señalar que la aplicación de la prescripción adquisitiva del derecho de sepultura, requiere la
previa afectación del inmueble donde se encuentra a cementerio privado (Art. 2104). En cuanto a la
prescripción adquisitiva del inmueble afectado a cementerio privado, se entiende que necesariamente
debe mantener la afectación si se han comercializado los derechos de sepultura. El CCyC confiere la
protección especial a los titulares de estos derechos como consumidores y usuarios (Art. 211).
Sujetos. Capacidad.
 Capacidad de derecho.
El Art. 2534 respecto de los sujetos legitimados para invocar la prescripción adquisitiva y contestarla
establece que:
ARTICULO 2534. Sujetos. La prescripción opera a favor y en contra de todas las personas, excepto
disposición legal en contrario. Los acreedores y cualquier interesado pueden oponer la prescripción,
aunque el obligado o propietario no la invoque o la renuncie.
En tal sentido CCyC sigue al Código de Vélez (arts. 3950 y 3951). El estado nacional, provincial y
municipal, respecto de las cosas que son objeto de su dominio privado, puede ser demandado por los
particulares que han prescripto derechos reales sobre ellas, como sucede frecuentemente con las
tierras fiscales. Es más, en muchos casos en que no existe interés fiscal comprometido,
especialmente en zonas inhóspitas, y siempre que el prescribiente acredite fehacientemente el
ejercicio de los actos posesorios durante veinte años, el Estado no se opone al ejercicio de la acción
de prescripción adquisitiva, justamente para lograr el arraigo de los poseedores y el desarrollo de
actividades económicas en esos lugares.
También la prescripción adquisitiva corre a favor y en contra de las iglesias sin distinción de cultos.
Cabe señalar que las personas jurídicas se encuentran en la imposibilidad de invocar la prescripción
adquisitiva de los derechos reales de uso y de habitación, en tanto no puede ser titulares de los
mismos porque estos derechos solo pueden constituirse a favor de persona humana (Arts.2154 y
2158).
 Capacidad de hecho.
Si bien rigen las normas generales en materia de capacidad para adquirir los derechos reales (Arts.
23 y siguientes), también corresponde considerar a los efectos del cómputo del plazo de prescripción
la capacidad para adquirir la posesión.
ARTICULO1922. Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta
debe establecerse voluntariamente:
a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan
diez años;
b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa
en el ámbito de custodia del adquirente.
El precepto es claro respecto de la capacidad para adquirir la posesión, los menores de edad de 10
años pueden adquirirla sin distinción alguna si se trata de acto lícito o ilícito.
 Consorcio de propietarios.
Una situación interesante plantea la capacidad del consorcio de propietarios para usucapir. El CCyC
reconoce la personalidad jurídica del consorcio de propietarios de la propiedad horizontal (Arts. 148
inc. h) y 2044), y de la propiedad horizontal especial en los conjuntos inmobiliarios propiamente

dichos (Art. 2074). Consiguientemente el consorcio de propietarios tiene patrimonio y aptitud para
adquirir bienes, además el reglamento debe especificar los bienes que integran su patrimonio (Art.
2056 inc. e).
El avance del nuevo régimen legal es significativo en este sentido y recepta las opiniones
mayoritarias y los precedentes jurisprudenciales que durante la vigencia de la Ley 13.512 reconocen
la personalidad jurídica del consorcio; y consiguientemente la aptitud para invocar la prescripción
adquisitiva de unidades privativas en el edificio.
En el régimen de la ley 13.512 no queda claro si la unidad usucapida pertenece al consorcio como
sujeto de derecho o a los consorcistas por su porcentaje indiviso en las partes comunes. A partir de la
vigencia del nuevo Código no habrá problema de que integre el patrimonio del consorcio si así se
peticiona.
Elementos. Posesión exigible (ART. 1900).
Los elementos o requisitos que componen la prescripción adquisitiva son la posesión y el tiempo. El
CCyC regula a la posesión conjuntamente con la tenencia en el Título II del Libro Cuarto y las incluye
bajo la denominación genérica de “relación de poder” (Art. 1908).
 Concepto.
Los Fundamentos del Anteproyecto 2012, explican que se ha incorporado el concepto amplio de
“relación de poder” que incluye a la posesión y la tenencia; se ha preferido esta terminología a la de
“relaciones reales” que utiliza el Proyecto de 1998, por ser ésta demasiado amplia ya que las
relaciones entre una persona y una cosa son infinitas; y que aparte es equívoca porque en Europa se
emplea a veces para hacer referencia al “derecho real”, al valerse de los términos “relación real” para
significar “derecho real”, por oposición a “relación personal” en vez de “derecho personal”.
El nuevo Código se aparta de la terminología “relaciones reales”, utilizada mayoritariamente por la

doctrina nacional y el Proyecto de 1998, siguiendo las enseñanzas de Molinario, para identificar los
poderes de hecho que el hombre tiene con las cosas y opta por la expresión novedosa “relaciones de
poder”. Para esta denominación corresponde aclarar que la posesión es una relación de poder fáctico
o de hecho sobre la cosa, diferenciándose del poder jurídico que compete al derecho real; ambos
poderes coexisten solamente en el caso de la posesión legítima.
ARTICULO 1909. Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce
un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.
La posesión es la relación de poder que exige el ejercicio del poder fáctico o material sobre la cosa
por sí o por otro (tenedor), con la intención de tenerla como titular del derecho real que se pretende
prescribir. La fuente de la norma es el artículo 1847 del Proyecto de 1998, que se aparta del concepto
de posesión del Código de Vélez (arts. 2351 y 2373), en tanto no refiere a la intención de tenerla
como propietario (animus dominis), sino que abarca con amplitud el comportamiento con la cosa
como titular del derecho real; se trate del dominio o de un derecho real sobre cosa ajena que se
ejerce por la posesión. En este sentido el usufructuario es un poseedor y no un cuasiposeedor
conforme interpreta la doctrina actual de los autores de derechos reales. La cuasiposesión o posesión
de derechos no existe para el CCyC, aunque en ciertos casos deba distinguir más de una especie de
posesión (Art. 1913).
 Requisitos.
En cuanto a los requisitos de la posesión para la prescripción, el Artículo 1900 exige que deba ser
ostensible y continua. Esta disposición se toma del artículo 1834 del Proyecto de 1998 y éste del
Proyecto de 1993 que no dan los conceptos de posesión ostensible ni de posesión continua.
ARTICULO 1900. Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.
Alterini, sostiene que posesión ostensible es una posesión manifiesta para todos, dado que la
adquisición por usucapión se configura no sólo contra el anterior propietario, sino contra todos los
terceros. En los textos de los artículos 3999, 4016 y 4016 bis del Proyecto de 1993 se incluyó el
concepto de posesión ostensible y en el informe respectivo, donde se fundamentan las reformas, se
lee: "De manera coherente con las implicancias otorgadas a la publicidad posesoria en los artículos
1189 y 3169, se prevé para los distintos supuestos de prescripción adquisitiva que la posesión del
usucapiente tiene que ser ostensible, o sea, que la conozcan o puedan conocerla tanto el dueño de la
cosa como los terceros interesados de buena fe; noción que no adolece de la limitación conceptual de
la posesión pública, como contrapuesta a la viciosa por clandestinidad, que se infiere de los artículos
2369 a 2371 y del artículo 2479".
En cuanto a la posesión “continua”, ha de entenderse la noción aceptada en común por la doctrina,

que es la posesión que se ejerce sin intermitencias ni lagunas por el poseedor (o su representante),
de acuerdo con las circunstancias y la naturaleza de la cosa. Si hubo abandono de la posesión y
luego se retoma, la posesión anterior no es útil para la prescripción.
El Artículo 1930 establece la presunción de continuidad, basta probar el comienzo y la posesión

actual, o sea, que la discontinuidad de la posesión deberá ser probada por quien la invoque. Se
estima que esta norma relativa a la carga de la prueba es de aplicación para las acciones posesorias,
respecto de la prueba de la posesión.
La norma del Artículo 1900 no exige que la posesión sea ininterrumpida. La supresión de este
requisito es acertada porque la interrupción es un evento propio del tiempo, no de la posesión.
En cuanto a la característica de pacífica, ha sido omitida como recaudo de la posesión. El tratamiento

de los vicios en el CCyC es muy escueto y con efectos muy limitados (Art. 1921, 1936). De todos
modos la posesión no debe ser concurrente de acuerdo con lo que establece el Artículo 1913:
ARTICULO 1913. Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de
la misma especie que se excluyan entre sí.
De este dispositivo se desprende la necesaria pacificidad de la posesión, o sea, que la posesión la

tiene uno u otro contendiente pero no ambos a la vez. Distinto es el supuesto de la posesión de sujeto
plural o coposeedor previsto por el Art. 1912. Además desaparece del CCyC la tutela que el Código
de Vélez confería a la posesión anual calificada, simplificando felizmente el régimen de protección de
las relaciones de poder; por esta razón tampoco puede coexistir una posesión anual con una
posesión actual como lo contempla el Código anterior (art. 2456), si hay usurpación la posesión se
pierde y el usurpado solo detenta la acción despojo para recuperar la cosa usurpada (Art. 2241).
 Prueba.
Respecto de la prueba de la posesión en el juicio de prescripción adquisitiva, rigen las reglas del
ordenamiento especial de la Ley 14.159 (art. 24) y decreto.ley 5756/58 que mantienen su vigencia.
La jurisprudencia, es muy rigurosa con relación a la prueba que debe aportar el prescribiente, en
particular en el juicio usucapión veinteañal o título supletorio, en virtud de que se declara la
adquisición del derecho real del prescribiente y la extinción del derecho que pertenecía al titular
registral.
La prueba debe acreditar la realización de actos posesorios en forma constante, insospechable, clara
y convincente. No basta con que se demuestre un relativo desinterés por la demandada, sino que es
necesario que el actor demuestre cuáles fueron los actos posesorios realizados por él y si se mantuvo
en la posesión en forma continua durante veinte años.
La Corte Federal en sus precedentes reafirma este criterio y dice: “Cabe revocar la sentencia que
hizo lugar a la acción de prescripción adquisitiva del dominio deducida por quien declaró adquirido por
usucapión un inmueble, pues no existen actos posesorios realizados a título de dueño durante el
lapso de 20 años para usucapir, prueba que tiene que ser plena e indubitable, demostrativa y sin
ninguna clase de duda, de que están cumplidos todos los requisitos de la ley para poder adquirir por
prescripción (…)”.
El CCyC en el Artículo 1928 sigue al Código de Vélez (art. 2384) y ejemplifica los actos posesorios:
ARTICULO 1928. Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su
cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de
terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
Además, los complementa la norma del Artículo 1939 que impone al poseedor la obligación de
cerramiento del inmueble y la de satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que
graven la cosa, si bien éste último no es un típico acto posesorio, es un acto jurídico demostrativo del
comportamiento de propietario.
Consecuentemente, no bastan para usucapir los actos de simple tolerancia o de buena voluntad que
permite el propietario, tales como el tránsito de personas o de animales, el retiro de frutos o de agua o
algún material, especialmente en predios abiertos; si bien en estos casos el propietario puede ejercer
los actos de exclusión que corresponde a su derecho (Art. 1944), también es factible que opte por un
comportamiento tolerante, solidario o de buena convivencia.
Generalmente, cuando la prescripción adquisitiva se opone como defensa de una acción

reivindicatoria, el accionante reconoce la posesión del demandado (Art. 2248). Pero puede darse el
supuesto que al ejercitar esta acción el demandante invoque la calidad de tenedor del accionado; o
bien, que con esta argumentación se oponga a la demanda por usucapión que entable el poseedor.
Al respecto, el CCyC consagra expresamente la presunción relativa de posesión en quien tiene la

cosa (Art. 1911), o sea, que ante la duda de que se trate de un poseedor o tenedor se presume la
posesión y quien invoca la tenencia tiene a su cargo la prueba de esa relación de poder. La
jurisprudencia ha aplicado este criterio en base a la interpretación armónica de las normas del Código
de Vélez (arts. 2363, 2384), adhiriendo a la tesis autoral mayoritaria, que considera probada la
posesión si se acreditan indubitablemente los actos posesorios concurrentes que ilustra el Código
(por ejemplo, la existencia de vivienda, animales, corrales, aguadas, plantaciones en un inmueble
rural), y que corresponde a la contraria que niega la posesión la carga de la prueba de la tenencia.
Unión de posesiones (ART. 1901).

ARTICULO 1901. Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante.
El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y
estar ligadas por un vínculo jurídico.
Normas aplicables (ART. 237, 1904, 2532 a 2537 y 2565).
ARTICULO 237. Determinación y caracteres de las cosas del Estado. Uso y goce. Los bienes
públicos del Estado son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Las personas tienen su uso
y goce, sujeto a las disposiciones generales y locales.
La Constitución Nacional, la legislación federal y el derecho público local determinan el carácter

nacional, provincial o municipal de los bienes enumerados en los dos artículos 235 y 236.
ARTICULO 1904. Normas aplicables. Se aplican a este Capítulo, en lo pertinente, las normas del
Título I del Libro Sexto de este Código.
 Normas Generales.
ARTICULO 2532. Ámbito de aplicación. En ausencia de disposiciones específicas, las normas de
este Capítulo son aplicables a la prescripción adquisitiva y liberatoria. Las legislaciones locales
podrán regular esta última en cuanto al plazo de tributos.
ARTICULO 2533. Carácter imperativo. Las normas relativas a la prescripción no pueden ser
modificadas por convención.
ARTICULO 2534. Sujetos. La prescripción opera a favor y en contra de todas las personas, excepto
Los acreedores y cualquier interesado pueden oponer la prescripción, aunque el obligado o

propietario no la invoque o la renuncie.
ARTICULO 2535. Renuncia. La prescripción ya ganada puede ser renunciada por las personas que
pueden otorgar actos de disposición. La renuncia a la prescripción por uno de los codeudores o
coposeedores no surte efectos respecto de los demás. No procede la acción de regreso del codeudor
renunciante contra sus codeudores liberados por la prescripción.
ARTICULO 2536. Invocación de la prescripción. La prescripción puede ser invocada en todos los
casos, con excepción de los supuestos previstos por la ley.
ARTICULO 2565. Regla general. Los derechos reales principales se pueden adquirir por la
prescripción en los términos de los artículos 1897 y siguientes.
Tiempo. Computo (ART. 2537).
ARTICULO 2537. Modificación de los plazos por ley posterior. Los plazos de prescripción en
curso al momento de entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior.
Sin embargo, si por esa ley se requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedan cumplidos
una vez que transcurra el tiempo designado por las nuevas leyes, contado desde el día de su
vigencia, excepto que el plazo fijado por la ley antigua finalice antes que el nuevo plazo contado a
partir de la vigencia de la nueva ley, en cuyo caso se mantiene el de la ley anterior.
El CCyC, con respeto a la tradición jurídica mantiene los plazos de prescripción para las cosas
inmuebles, la prescripción breve de diez años y la larga de veinte años, ésta última también la aplica
con carácter residual para las cosas muebles. En cuanto a la prescripción breve de cosas muebles
registrables y no registrables, introduce modificaciones al unificar el plazo prescriptivo de dos años e
incorpora dos nuevos supuestos de prescripción adquisitiva decenal, uno para las cosas muebles
registrables no robadas ni hurtadas no inscriptas y otro para la donación inoficiosa.
Suspensión (ART. 2539 a 2543).
Los Artículos 2539 a 2546 establecen las disposiciones comunes relativas a la suspensión de la
prescripción.
Una de las novedades para la prescripción adquisitiva es la suspensión por interpelación fehaciente,
que el Código anterior contemplaba solamente para la prescripción liberatoria (art. 3986 2do. párrafo
incorporado por la Ley 17.711). El CCyC en el Artículo 2541 establece:
ARTICULO 2541. Suspensión por interpelación fehaciente. El curso de la prescripción se

suspende, por una sola vez, por la interpelación fehaciente hecha por el titular del derecho contra el
deudor o el poseedor. Esta suspensión sólo tiene efecto durante seis meses o el plazo menor que
corresponda a la prescripción de la acción.
El reclamo extrajudicial con efecto suspensivo del curso de la prescripción es una medida ventajosa
para el propietario y también para el poseedor, porque puede dar lugar a un acuerdo sobre la
posesión de la cosa o una parte de ella que evite el pleito judicial; o en su defecto facilitar los
preparativos de la posible demanda. La norma reduce el plazo del año, del Código Civil, a seis
meses, tiempo suficiente para alcanzar dichos cometidos.
Otra causal de suspensión que se recepta, también para evitar la tramitación de un litigio, es la que
se produce por el pedido de mediación que dispone:
ARTICULO 2542. Suspensión por pedido de mediación. El curso de la prescripción se suspende

desde la expedición por medio fehaciente de la comunicación de la fecha de la audiencia de
mediación o desde su celebración, lo que ocurra primero.
El plazo de prescripción se reanuda a partir de los veinte días contados desde el momento en que el
acta de cierre del procedimiento de mediación se encuentre a disposición de las partes.
En cuanto a los casos especiales de suspensión, el nuevo ordenamiento simplifica el régimen del
Código de Vélez y contempla situaciones ajustadas al régimen que estatuye para la persona y las
relaciones de familia. En tal sentido el Artículo 2543 dispone:
ARTICULO 2543. Casos especiales. El curso de la prescripción se suspende:
a) entre cónyuges, durante el matrimonio;
b) entre convivientes, durante la unión convivencial;

c) entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores o
apoyos, durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo;
d) entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de fiscalización,
mientras continúan en el ejercicio del cargo;
e) a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos que tienen
por causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario.
Respecto de los efectos y el alcance subjetivo de la suspensión las nuevas normas mantienen el
sistema vigente (Arts. 2539 y 2540).
Interrupción (ART. 2544 al 2549).
También existen novedades respecto de las causales:
El CCyC elimina la causal de interrupción natural, prevista en el art. 3984 del Código Civil,
coherentemente con las acciones típicamente posesorias que tutelan la posesión anual calificada
(arts. 2478 a 2481 y 2487) y el instituto de la purga de los vicios de la posesión (art. 2473).
En cambio, se mantiene el plazo de un año de la prescripción liberatoria de las acciones posesorias

(Art. 2564 inc. b), que tienen por finalidad mantener o restituir el objeto sobre el que se tiene una
relación de poder (Arts. 2238 y siguientes). En virtud de ello, el poseedor que ha sido desapoderado
de la cosa deberá interponer la acción de despojo dentro del año en que este ocurrió (Art. 2241). Por
ejemplo, si el poseedor en vías de prescribir ha sido desapoderado por el propietario y lleva 19 años
de posesión, debe interponer la acción antes que se cumpla el año desde que sufrió el ataque. Si así
lo hace interrumpe el curso de la prescripción liberatoria de dicha acción y si obtiene sentencia
favorable, el curso de la prescripción adquisitiva será computado porque recuperó la posesión (Arts.
2456 y 2457). Por su parte, el propietario tendrá suspendida la acción real mientras la instancia
posesoria no haya terminado (Art. 2271). Caso contrario, si el poseedor deja transcurrir el plazo de un
año sin deducir la acción de despojo perderá definitivamente la posesión y la posibilidad de usucapir
(salvo que medie otra causal de interrupción, suspensión o dispensa de la prescripción con los
efectos respectivos).
En el caso ejemplificado se citaron los Artículos 2456 y 2457, que regulan la interrupción por petición
judicial.
ARTICULO 2546. Interrupción por petición judicial. El curso de la prescripción se interrumpe por
toda petición del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la intención de no abandonarlo,
contra el poseedor, su representante en la posesión, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada
por persona incapaz, ante tribunal incompetente, o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento
procesal aplicable.
Esta norma soluciona el problema interpretativo del art. 3986 primera parte del Código civil con
respecto al alcance de la expresión “demanda”, porque refiere con amplitud a toda petición del titular
del derecho ante autoridad judicial que traduce la intención de no abandonarlo y en orden a la
prescripción adquisitiva, la interrupción se produce se dirija la demanda contra el poseedor o contra
su representante en la posesión. Por ejemplo, si se trata del propietario que equivocó la acción contra
el poseedor, porque interpuso la acción por desalojo y no la de despojo o la reivindicación, dicha
acción tiene efecto interruptivo, porque expresa la voluntad de no abandonar su derecho conforme lo
ha reconocido la jurisprudencia.
La norma también sienta la doctrina de la Corte Federal que reconoce el efecto interruptivo de la
demanda aun cuando se interpone en el plazo de gracia procesal.
En cuanto a la duración de los efectos de la interrupción el Artículo 2547 expresa:
ARTICULO 2547. Duración de los efectos. Los efectos interruptivos del curso de la prescripción
permanecen hasta que deviene firme la resolución que pone fin a la cuestión, con autoridad de cosa
juzgada formal. La interrupción del curso de la prescripción se tiene por no sucedida si se desiste del
proceso o caduca la instancia.
Ese precepto también pone fin a una fogosa disputa que se ventiló por la doctrina autoral, respecto de
la exégesis del art. 3987 del Cód. Civil que dispone: “La interrupción de la prescripción, causada por
la demanda, se tendrá por no sucedida, si el demandante desiste de ella, o si ha tenido lugar la
deserción de la instancia, según las disposiciones del Código de Procedimientos, o si el demandado
es absuelto definitivamente”. La fuente de este precepto es el art. 2247 del Código Civil Francés pero
la terminología utilizada es sustancialmente diferente porque dice "demanda rechazada". Este cambio
terminológico hace que la interpretación del precepto tenga alcances distintos al texto francés y la
desacertada lectura de la expresión “absuelto definitivamente” podía llevar a la confusión con relación
a los efectos de la sentencia adversa.
De acuerdo con el texto del Artículo 2547 del CCyC, queda claro que los efectos interruptivos del
curso de la prescripción permanecen hasta que deviene firme la resolución que pone fin a la cuestión,
con autoridad de cosa juzgada formal.
Consecuentemente, si el titular de dominio entabla una acción posesoria o una acción por desalojo y
es vencido por el demandado que ostenta la calidad de poseedor, la demanda -aun cuando ha sido
rechazada- conserva el efecto interruptivo de la prescripción hasta el dictado de la sentencia en ese
juicio. A partir de éste momento, el demandado comenzará un nuevo curso de prescripción
adquisitiva, aniquilándose el tiempo transcurrido hasta la interposición de la acción. El accionante
demostró la intención de mantener vivo su derecho y aún vencido en ese juicio todavía ostenta la vía
petitoria, y es recién en esa instancia donde la cuestión litigiosa se debatirá definitivamente
 Modificación de los plazos.

El CCyC, recepta una norma específica para determinar el cómputo de los plazos de la prescripción
adquisitiva que estuvieren corriendo a partir de la vigencia de la nueva ley, en razón de los plazos que
esta ley modifica.
ARTICULO 2537. Modificación de los plazos por ley posterior. Los plazos de prescripción en
curso al momento de entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior. Sin embargo,
si por esa ley se requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedan cumplidos una vez que
transcurra el tiempo designado por las nuevas leyes, contado desde el día de su vigencia, excepto
que el plazo fijado por la ley antigua finalice antes de que el nuevo plazo contado a partir de la
vigencia de la nueva ley, en cuyo caso se mantiene el de la ley anterior.
En materia de prescripción adquisitiva, la modificación de los plazos sucede en los casos de:
adquisición de la posesión de cosa mueble registrable no hurtadas o robadas, no inscriptas pero
adquiridas del titular registral o su cesionario, y de cosas muebles hurtadas o perdidas, adquiridas de
buena fe.
La regla que contempla el artículo es la de la aplicación de la ley vigente al momento en que comenzó
a correr el plazo de prescripción. Si el plazo se encuentra en curso antes del 1° de agosto de 2015,
en principio, no corresponde la aplicación del nuevo Código. Esto es lo que se denomina ultractividad,
el efecto prolongado o sobre vida de la ley.
La solución legislativa se funda en la circunstancia que la ley anterior fue la que creó la expectativa de
que en ese período –durante el iter prescriptivo- el titular del derecho real pretendido por otro podría
entablar la acción correspondiente para la defensa de su derecho. Por su lado, también creó la
expectativa que el poseedor adquiriría el derecho real en un lapso determinado.
Pero el artículo 2537, plantea una excepción: se aplican los plazos de la nueva ley si son más breves.
En este caso, el cómputo del plazo comienza nuevamente a partir de la entrada en vigencia de la
nueva ley. Pero, si computados de este modo resulta que el período prescriptivo es más prolongado
que el del Código Civil que se deroga, los plazos que están corriendo, aunque sean más largos, se
van a regir por la ley vieja.
En definitiva, la regla es que se aplica el plazo de prescripción que, en el caso concreto, venza
primero y esta interpretación se funda en “la finalidad de la nueva ley que es estabilizar la situación
reglada en un plazo menor al previsto en la ley antigua”. No se afectan derechos amparados
constitucionalmente porque, para el poseedor, no existe consumo jurídico, no ha adquirido el derecho
real, y para el titular del derecho, le queda el plazo completo de la nueva ley o el que originalmente le
quedaba para solicitar amparo jurisdiccional.
Ejemplo: supongamos el caso de una adquisición de un automotor en el que no se ha logrado el

emplazamiento registral, pero hay coincidencia de los números de chasis y motor y se adquirió del
titular registral. En este supuesto, por la aplicación del Código de Vélez, el adquirente debía poseer
durante veinte años (art. 4016); en el Código Civil y Comercial el plazo se reduce a la mitad (art.
1899). Si el adquirente comenzó a poseer en cualquier momento anterior al 1 de agosto del 2005, se
le aplicará el Código de Vélez. Si en cambio, adquirió en cualquier momento posterior al 1 de agosto
del 2005 y hasta el 31 de julio del 2015, su adquisición se consolidará el 1 de agosto del año 2025.
Dispensa (ART. 2550).
ARTICULO 2550. Requisitos. El juez puede dispensar de la prescripción ya cumplida al titular de la

acción, si dificultades de hecho o maniobras dolosas le obstaculizan temporalmente el ejercicio de la
acción, y el titular hace valer sus derechos dentro de los seis meses siguientes a la cesación de los
obstáculos.
En el caso de personas incapaces sin representantes el plazo de seis meses se computa desde la
cesación de la incapacidad o la aceptación del cargo por el representante.
Esta disposición es aplicable a las sucesiones que permanecen vacantes sin curador, si el que es
designado hace valer los derechos dentro de los seis meses de haber aceptado el cargo.
2. PRESCRIPCION ADQUISITIVA BREVE. Justo título y buena fe (ART. 1898 Y 1902). Plazos:
cosas inmuebles y cosas muebles. Comienzo de la posesión: presunción (ART. 1903). Efectos
de la sentencia (ART. 1903). Prescripción adquisitiva por el donatario o subadquirente (ART.
2459).
PRESCRIPCION ADQUISITIVA BREVE. Justo título y buena fe (ART. 1898 Y 1902). Plazos:
cosas inmuebles y cosas muebles.
 COSAS INMUEBLES.
La regulación de la prescripción adquisitiva breve mantiene los requisitos del justo título y la buena fe
con algunas precisiones.
ARTICULO 1898. Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales

con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa
es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo
título.
Justo título.
ARTICULO 1902. Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que
tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las
formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
Requisitos: La palabra título comprende el título causal o material (acto jurídico) y el título formal
(instrumento). El justo título tiene los requisitos objetivos del título suficiente que son: a) el acto
jurídico que tiene por fin inmediato la transmisión o constitución de un derecho real principal. Puede
tratarse de un contrato con finalidad transmisiva (compraventa, permuta, donación) o de un acto
jurídico unilateral con dicha finalidad (dación en pago, aporte en sociedad, etc.-).
También, debe estar revestido de las formalidades legales que para las cosas inmuebles es la
escritura pública (Art. 1017 inc. 1º). El boleto de compraventa no es justo título para la prescripción
decenal (sin perjuicio de la oponibilidad que le confieren los Artículos 1170 y 1171).
El CCyC no contempla el requisito de que sea verdadero como lo disponía el art. 4011 del Código de
Vélez, como tampoco contempla el título putativo para la buena fe. En realidad, la norma da por
sobreentendido que el justo título es el que corresponde a la cosa que se entrega.
El justo título es un título insuficiente que adolece de la falta de los requisitos subjetivos del título
suficiente y que conciernen a los sujetos que intervienen en el acto jurídico. El defecto puede ser la
falta de capacidad de los otorgantes (Arts. 24, 25 y concordantes) o de la legitimación para disponer,
se otorga quien no es el propietario o por quien carece de facultades expresas para transmitir el
derecho real (Art. 375 inc. e).
El justo título se puede bonificar también por otros modos de saneamiento que pueden ser más
eficaces o pueden operar con anterioridad, tales la conversión (art. 384), la confirmación (art. 393 y
395), la ratificación (art. 369), la caducidad (art. 456 y 522), la renuncia (art. 944) la convalidación (art.
1885) y la prescripción liberatoria (arts. 2562 inc.a)y 2563 inc. a). Pero la ventaja que presenta la
prescripción adquisitiva es la certidumbre acerca del momento inicial del cómputo del término legal.
Esta certidumbre genera seguridad a los terceros.
En cuanto a las modalidades de los actos jurídicos (condición, plazo) rigen las normas generales
(Arts. 343 y siguientes).
Buena fe.
La buena fe se funda en el justo título. No hay buena fe sin justo título, pero puede existir justo título y
faltar buena fe.
Configuración: El Artículo 1902 también define la buena fe para la prescripción adquisitiva breve: “La
buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta
de derecho a ella”.

en el respectivo.
Esta norma se articula con la del Artículo 1918 de las relaciones de poder que expresa:
ARTICULO 1918. Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede
conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está
persuadido de su legitimidad.
El error debe ser de hecho y esencial.
Se expone al tratar las cosas muebles la presunción de la buena y de los casos en que la mala fe se
presume (Artículo 1919); si la nulidad del justo título es manifiesta se presume la mala fe.
Unión de posesiones. El Artículo 1901 contempla la unión de posesiones para la sucesión particular.
Respecto de la sucesión universal consagra la existencia de una sola posesión, porque el heredero
continúa la posesión de su causante (Art. 2277). El causante debe ser poseedor de buena fe (Art.
1920).
En cuanto a la unión de posesiones, la norma zanja las diferencias de criterio que existían en la
doctrina relativa a si ambas posesiones deben ser de buena fe y la norma se pronuncia en tal sentido:
“En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo
jurídico”. El vínculo jurídico para esta clase de prescripción es el justo título.
Comienzo de la posesión: presunción (ART. 1903). Efectos de la sentencia (ART. 1903).
ARTICULO 1903. Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario, que la

posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva.
La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la
posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.
Esta presunción es de carácter relativa, el adversario debe probar que la adquisición de la posesión
se efectivizó con posterioridad a la fecha de título (concordancia con el Art. 1914).
Asimismo, rige la presunción relativa a la extensión del título. Se presume que la posesión tiene la
extensión del inmueble que el título indica (Art. 1914), salvo prueba en contrario.
 COSAS MUEBLES.
En el sistema del CCyC, la adquisición de derechos reales sobre cosas muebles puede ser por título
y modo suficientes (art. 1892), por imperativo legal (arts. 392, 760, 1894 y 1985) o por la prescripción
adquisitiva.
La prescripción adquisitiva cumple una función residual cuando no existe título alguno o no se
adquiere por causa de la ley. Los supuestos de prescripción adquisitiva son los siguientes: cosas
muebles hurtadas o perdidas, sea el poseedor de buena o mala fe; cosas muebles no hurtadas ni
perdidas adquiridas de mala fe; cosas muebles registrables no robadas ni hurtadas pero en las que
no se ha efectivizado la inscripción; cosas muebles no hurtadas ni perdidas adquiridas de buena fe a
título gratuito; cosa mueble adquirida por donación inoficiosa.
Buena fe.
El CCyC da el concepto de buena fe posesoria y fija los presupuestos específicos para configurar la
buena fe y la mala fe del prescribiente de cosas muebles registrables, en consideración al carácter
constitutivo del registro respectivo (por ejemplo el de los automotores y de los animales con pedigrí),
ARTICULO 1902. Justo título y buena fe. La buena fe requerida en la relación posesoria consiste
en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.

en el respectivo régimen especial.
invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen
especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son
coincidentes.
El Artículo 1919 consagra la presunción de buena fe, salvo los casos en que se presume la mala fe.
El CCyC: a) cuando el título es de nulidad manifiesta; b) cuando se adquiere de persona que
habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas; c)
cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.
Respecto de este último caso hubiere sido conveniente incorporar expresamente a la posesión de
ganado no marcado ni señalado.
 Plazos.
Se presentan las siguientes situaciones:
Cosas muebles hurtadas o perdidas.
La buena o mala fe del adquirente es esencial para determinar el plazo de prescripción.
1) Cosas no registrable. Si se trata de un adquirente de buena fe el plazo de posesión es de 2 años

(art. 1898). Si, en cambio, el poseedor es de mala fe, cabe aplicar el plazo genérico contenido en el
art. 1899 de veinte años. Con esta disposición se despeja la duda respecto de la prescriptibilidad de
cosas muebles robadas o perdidas cuyo adquirente es de mala fe. En el Código de Vélez se discutía
si este supuesto podía encuadrarse analógicamente en el art. 4016 –aplicable a inmuebles- o eran
imprescriptibles.
2) Cosas registrables. Si se trata de cosas registrables, es importante recordar que las normas del
Código complementan los regímenes especiales que legislan sobre cada cosa en particular. Si se
tratare de una posesión de cosa registrable hurtada o robada adquirida de buena fe, la adquisición
por la prescripción opera a los dos años, contados desde la registración (art. 1898 y art. 4 del dec.ley
6582/58). No puede existir buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca (art. 1895) o si el
respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y
éstos no son coincidentes (art. 1895) o si no se ha dado cumplimiento a los actos de verificación
establecidos en el respectivo régimen especial (art. 1902). Específicamente para automotores, el art.
2254 exige “que exista identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación estampados
en chasis y motor del vehículo.”
Si hay mala fe en la adquisición de la posesión (no se registró la adquisición, los números

identificatorios no son coincidentes o la registración se realizó conociendo o pudiendo conocer la falta
de derecho) el plazo para adquirir es de veinte años (art. 1899)
Cosas muebles no hurtadas ni perdidas adquiridas de mala fe.
Hay mala fe, cuando el poseedor conocía o pudo haber conocido la falta de derecho a la cosa, el
plazo de adquisición por la prescripción es el de veinte años. Salvo la hipótesis que se trata en el
acápite siguiente, es indiferente el régimen al que la cosa está sometida.
Cosas registrables no hurtadas o robadas, no inscriptas pero adquiridas del titular registral o su
cesionario se prescriben por la posesión de diez años (art. 1899).
Esta es una hipótesis no contemplada en el Código de Vélez y la doctrina reclamaba su recepción en

virtud de la disminución de su valor de estas cosas en corto plazo. En este supuesto, por aplicación
de las normas generales, no podría calificarse al adquirente como de buena fe; la ausencia de
inscripción en el marco de un sistema de inscripción constitutivo supone un error de derecho (art. 8)
que no admite excusa. Pero la legitimidad de la contratación, del título causal de la adquisición, la
existencia de tradición, la necesidad de sanear situaciones que se presentan usualmente, los plazos
de amortización de este tipo de cosas seguramente han movido al legislador para contemplar este
caso especial.
La citada norma exige la concurrencia de dos extremos: 1) el poseedor debe haber recibido la cosa
del titular registral o de su cesionario sucesivo. Al decir “la recibe”, el artículo 1899 supone que hubo
tradición; 2) los elementos identificatorios previstos por el régimen especial deben ser coincidentes.
Cosas muebles no hurtadas ni pérdidas adquiridas de buena fe a título gratuito.
En este último supuesto, como los artículos 1898 y 2254 no exigen que se trate de adquisiciones a
título oneroso para su aplicación, se entiende que corresponde el plazo de dos años previsto en esas
normas29.
Cosa mueble adquirida por donación inoficiosa (se analiza en el punto siguiente).
Prescripción adquisitiva por el donatario o subadquirente (ART. 2459).
ARTICULO 2459. Prescripción adquisitiva. La acción de reducción no procede contra el donatario

ni contra el subadquirente que han poseído la cosa donada durante diez años computados desde la
adquisición de la posesión. Se aplica el artículo 1901.
En diversos eventos académicos se escuchan comentarios adversos de este nuevo caso de

prescripción adquisitiva. Se dice que no es un caso de justo título sino de un título suficiente; que
tampoco es una prescripción adquisitiva sino la prescripción liberatoria de la acción de reducción; que
no protege al legitimario porque el plazo se computa desde la fecha de la posesión y no desde la de
la muerte del donante; que no distingue la adquisición del donatario legitimario del donatario que no
es legitimario como surge de la nota del art. 3477 del Codigo Civil, etc.
Cierto es que se vierten en esta colaboración las primeras reflexiones sobre la nueva normativa y que
la autora por su especialidad en la cátedra tiende a enfocar los fenómenos jurídicos en proyección a
los terceros. Tal vez esta óptica la haga ver con buenos ojos el nuevo supuesto de prescripción
adquisitiva previsto en el Art. 2459 del CCyC.
En la lectura se aprecia un régimen legal sistemático para la donación inoficiosa y la acción de

reducción.
ARTICULO 2458. Acción reipersecutoria. El legitimario puede perseguir contra terceros adquirentes
los bienes registrales. El donatario y el subadquirente demandado, en su caso, pueden desinteresar
al legitimario satisfaciendo en dinero el perjuicio a la cuota legítima.
Esta norma termina con las desinteligencias interpretativas del art. 3955 del Código de Vélez y de la
nota al art. 3477 que dieran lugar a distintos interrogantes de los autores respecto de la naturaleza
jurídica de la acción de reducción (si es una acción de reivindicación u otra acción real, o es una
acción personal, o es una acción real y una acción personal según quienes sean demandados y lo
que deban restituir). También con los esfuerzos de la doctrina para aplicar por analogía el art. 1051
reformado del Código civil a fin de proteger a los subadquirentes.
Evidentemente, a la hora de enajenar el inmueble o pretender darlo en garantía de un crédito -desde

la teoría- no se puede brindar la seguridad que exigen los negocios.
Con claridad el Artículo 2458 del CCyC disciplina que la acción de reducción es una acción autónoma
de efectos reipersecutorios respecto de terceros (sin distinción de que sean sucesores de un
donatario legitimario o no), a quienes les da la posibilidad de desinteresar al accionante satisfaciendo

en dinero el perjuicio a la cuota legítima.
Este precepto se integra con los que contemplan a la donación inoficiosa: el Artículo 1565 que remite
a la aplicación de los preceptos sobre la porción legítima y el Artículo 2386 que dispone la sujeción a
la acción de reducción.
Con relación al título que ostentan los terceros que proviene de una donación inoficiosa cabe
calificarlo como un título “imperfecto”. Precisamente porque se encuentra sujeto al ejercicio de la
acción de reducción si recae sobre bienes registrables. Consecuentemente el derecho real de
dominio que emana de ese título es un dominio revocable; el título es “observable” porque pende de
una causal de ineficacia.
La interpretación sistemática que postula el Artículo 2° del CCyC direcciona a las normas del dominio
revocable. La crítica que se ha formulado al Código de Vélez con relación al dominio revocable es
que no tiene un plazo máximo de duración y ello genera gran incertidumbre al tráfico de los bienes.
Esta dificultad la supera el Artículo 1965 del nuevo Código que establece:
ARTICULO 1965. Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o plazo

resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley. Las
condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez años,
aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto.
Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar
definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio
imperfecto.
Se aprecia que el plazo de caducidad de diez años del dominio revocable coincide con el plazo de la
prescripción adquisitiva del Artículo 2459 y los efectos de la reducción respecto de terceros (Art.
2457) con los de la revocación (Arts. 1967 y 1969
Indudablemente el supuesto del Artículo 2459 pone un límite a la incertidumbre de los derechos de
los terceros subadquirentes; el título atacable por la acción de reducción se bonifica por la posesión
de diez años computados desde la fecha de adquisición de la posesión, la ejerza el donatario o el
subadquirente. Cabe afirmar entonces que es un nuevo caso de prescripción adquisitiva decenal que
se incorpora al régimen legal.
3. PRESCRIPCION ADQUISITVA LARGA (ART. 1899). Cosas inmuebles y cosas muebles

(registrables y no registrables). Efectos de la sentencia (ART. 1905). Derechos constituidos por
el titular registral durante y posteriormente al plazo prescriptivo.
Artículos relacionados Código Civil: 3948; 3950 a 3952; 3959; 3966; 3969 a 3974; 3977 a 3980;
3984 a 4016.
PRESCRIPCION ADQUISITVA LARGA (ART. 1899). Cosas inmuebles y cosas muebles

(registrables y no registrables).
El Artículo 1899 contempla dos supuestos de prescripción adquisitiva larga: una general o residual
que es la veinteañal y otra especial que es decenal para cosas muebles registrables no inscriptas
nombre del poseedor:
 Prescripción adquisitiva larga veinteañal.

Se aplica a la adquisición de los derechos reales principales que se ejercen por la posesión (salvo el
derecho de superficie) en los casos que no existe justo título o buena fe. La norma establece que no
puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su
posesión. El plazo de la posesión ostensible y continua debe ser al menos de veinte años.
Comprende a las cosas inmuebles y a las cosas muebles sean o no registrables.
 Prescripción adquisitiva decenal.

Es la que puede invocar únicamente el poseedor de una cosa mueble registrable, no hurtada ni
perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo,
siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean
coincidentes.
 Sucesión universal y particular.

De acuerdo con el Artículo 1901 el sucesor universal continúa la posesión de mala fe del causante,
independientemente de su buena fe personal para la precepción de los frutos.
En cuanto a la sucesión particular, el sucesor puede unir su posesión a la de sus antecesores,

siempre que derive inmediatamente de las otras. Esta expresión significa que la adquisición debe ser
derivada o sea por la tradición voluntaria y no por acto unilateral. En consecuencia ninguna de las
posesiones que se unen deben ser viciosas (Art. 1921). Por ejemplo, si existe tradición de la cosa
inmueble en virtud de la cesión de un boleto privado de compraventa u otro contrato o sin formalidad
alguna. En estos casos la prueba de la tradición es a cargo del usucapiente.
ARTICULO 1899. Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de
veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe
de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no
hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario
sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial
sean coincidentes.
Efectos de la sentencia (ART. 1905). Derechos constituidos por el titular registral durante y
posteriormente al plazo prescriptivo.
Se ha manifestado que uno de los casos emblemáticos de inexactitudes registrales es el que provoca
la prescripción adquisitiva. Los terceros confían en los asientos registrales y es posible que exista un
justo título inscripto o que un tercero haya usucapido fuera del registro.
La solución de estos conflictos es uno de los temas más espinosos de los derechos reales y del
derecho registral que divide las opiniones de la doctrina civilista y registralista, dado que importa
pronunciarse por el grado de certeza que se confiere a la publicidad registral.
La problemática se agudiza con la usucapión larga de veinte años de cosas inmuebles ante las
debilidades del registro. Ello obedece a que la inscripción del título en el registro inmobiliario tiene de
efecto declarativo porque el derecho real se constituye fuera de la órbita del registro (art. 2505 C. Civ.
y arts. 2, 20 y 22 LRI). Con razón se dice que es un registro de “títulos” y no de “derechos”, la realidad
posesoria queda fuera de los libros del registro (arts. 2 y 3 LRI). Además el registro no tiene carácter
convalidante (art. 4 LRI), ergo la inscripción no bonifica los defectos del título.
Durante el transcurso del plazo prescriptivo de diez o veinte años es factible que el titular registral
otorgue títulos transmisivos o constitutivos de derechos reales (dominio, usufructo, hipoteca, etc.) o
se anoten medidas cautelares que varíen la situación jurídico- registral. En estos casos el juez debe
sortear diversos escollos para resolver los conflictos ante la orfandad de normas que regulen los
efectos de la sentencia de prescripción adquisitiva. La doctrina ha discrepado con anterioridad al
nuevo régimen legal si la sentencia de usucapión tenía efecto declarativo o constitutivo del derecho
real; si siendo declarativa opera o no con efecto retroactivo; y, en su caso si es retroactiva, si
desplaza o no a todos o algunos de los derechos inscriptos o cautelares vigentes. Finalmente, otro
dilema es si la sentencia de prescripción adquisitiva requiere para su oponibilidad a terceros de la
registración. Los autores no se han puesto de acuerdo sobre estas cuestiones ni la jurisprudencia las
ha resuelto de manera uniforme.
El CCyC se ocupa en parte de estas dificultades y regula los efectos de la sentencia de la

prescripción adquisitiva diferenciando la prescripción breve (Art. 1903 2do. párrafo) de la larga (Art.
1905), se aparta del Proyecto de 1998 que no hace esta distinción (art. 1834).
Las nuevas normas también organizan distintas cuestiones en torno al proceso de prescripción
adquisitiva; la naturaleza del proceso y las cautelares tendientes a la protección de la seguridad del
tráfico.
 Efectos de la sentencia de prescripción adquisitiva breve.

En este caso la prescripción adquisitiva tiene lugar dentro del ámbito del registro por la existencia de
un justo título inscripto (prescripción tabular). Si ella se consuma logra el cometido del saneamiento
del título.
La impugnación del título puede darse con motivo del ejercicio de una acción de nulidad porque el
otorgante del justo título es incapaz; o de una acción de inoponibilidad porque se trata de una
enajenación a non domino. También con la acción de reivindicación si el tercero demandado opone la
prescripción adquisitiva breve.
Por esta razón los posibles conflictos con terceros serán entre el afectado por el justo título y los que
adquieren derechos o asientan la cautelar respecto del titular inscripto.
El Artículo 1903 2do. Párrafo dispone: “La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto
retroactivo al tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros
interesados de buena fe”.
El CCyC consagra el efecto declarativo y retroactivo de la sentencia de prescripción. En tal sentido

adopta la solución que postula el Proyecto de 1998. La intervención judicial tiene por finalidad la
comprobación de los requisitos legales de la prescripción breve: concurrencia del justo título con
posesión de buena fe de diez años. La sentencia que pronuncia el magistrado constata tales
extremos y declara cumplidos los requisitos legales y retrotrae sus efectos a la fecha en que se
adquirió la posesión.
Conforme los Artículos 1898, 1903 y 1914 se presume que la posesión ha comenzado en la fecha del
justo título, presunción que puede ser desvirtuada por prueba en contrario.
Si el titular registral constituyó derechos reales o derechos personales a favor de terceros durante el
plazo prescriptivo no se produce ningún conflicto, el efecto retroactivo de la sentencia opera la
convalidación de los títulos inscriptos (Art. 1885). En cuanto a las constancias registrales
preexistentes a la fecha del justo título le serán oponibles al prescribiente en razón de la publicidad
registral siempre que se encuentren vigentes (Art. 1893). Evidentemente en esta clase de
prescripción se reducen las posibles controversias entre el usucapiente y los terceros.
No obstante el efecto retroactivo de la sentencia, el art. 1903 deja a salvo los derechos de terceros
interesados de buena fe. Cabe preguntarse entonces quiénes son estos terceros perjudicados. La
prescripción breve ha saneado la adquisición que el poseedor ha efectuado contra el incapaz o el
verdadero propietario o el incapaz.
La situación imaginable es que el justo título no se encuentre inscripto, pero en esta hipótesis se
entiende que el usucapiente deberá valerse de la prescripción larga de veinte años. El título no
inscripto no será oponible al verdadero propietario ni a los terceros emplazados en el registro, por lo
que no podrá ser calificado como justo título.33 Con esta interpretación tiene sentido el último párrafo
del artículo 1898 que dispone que el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración
del justo título, si la cosa es registrable.
En conclusión, la salvedad de los derechos de los terceros interesados de buena fe cobra mayor
relevancia en el supuesto legal del Artículo 1905 (que la omite) y no en el del Artículo 1903.
 Efectos de la sentencia de prescripción adquisitiva larga.

Para la prescripción larga la ley cambia el criterio. No confiere retroactividad a la sentencia declarativa
pero tampoco fija reglas absolutas para dirimir los conflictos que se puedan presentar con el derecho
real declarado a favor del usucapiente. Se detecta un mayor protagonismo del juez que debe apreciar
las particularidades de cada caso a resolver.
ARTICULO 1905. Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en los juicios
de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual,
cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza
la posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe

ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.
Con relación a la sentencia que se dicta en el proceso contencioso de prescripción adquisitiva larga
se dispone el efecto declarativo y no retroactivo al momento en que comenzó la posesión. La
intervención judicial tiene por finalidad la comprobación de los requisitos legales para usucapir, por lo
que el derecho real se adquiere por la concurrencia de posesión más tiempo; la sentencia que
pronuncia el magistrado sólo constata tales extremos, declara cumplidos los requisitos legales y fija la
fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real
respectivo.
Ante la ausencia de una norma en el Código de Vélez que regulara los efectos de la sentencia de
usucapión, las posiciones de los autores eran divergentes respecto del carácter retroactivo de la
misma, esta cuestión queda zanjada por el art. 1905. El precepto dispone “La sentencia declarativa
de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión”
Un fallo jurisprudencial dictado a poco tiempo de que comenzara la vigencia del CCyC confirmó la
sentencia que admitió una acción de usucapión, el tribunal de alzada fijó la fecha en que se produjo la
adquisición del dominio, por aplicación del art. 1905 del CCyC. La Cámara estimó que, sin perjuicio
de confirmar el fallo del juez de grado, dada la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación a
partir del 1° de agosto de 2015, correspondía fijar la fecha en la cual se cumplió el plazo de
prescripción y por tanto, se produjo la adquisición del derecho real de dominio por parte del actor34.
Las consecuencias de la irretroactividad deben distinguir diversas situaciones que en los juicios se
pueden presentar:
Derechos constituidos por el usucapiente con anterioridad a la adquisición.
Los derechos reales y los derechos personales constituidos por el usucapiente con anterioridad a la
fecha de la adquisición que fija la sentencia no se convalidan. No se advierte que esta situación
pueda causar mayores inconvenientes y provocar inexactitudes registrales. El usucapiente solo se
apoya en su posesión, carece de legitimación registral para constituir derechos reales a favor de
terceros durante el iter prescriptivo; salvo la hipótesis del poseedor de mala fe con justo título inscripto
que se vale de la prescripción adquisitiva larga y que durante el transcurso del plazo constituyó un
derecho real (por ej. hipoteca, usufructo) con emplazamiento registral, este derecho no se convalida
para el tercero.
Si bien los efectos de la sentencia se proyectan hacia al futuro (ex tunc), se opina que los frutos
percibidos durante el plazo prescriptivo no se deben ser restituir, aun cuando el usucapiente hubiere
tenido una posesión de mala fe. El fundamento es que no se trata del supuesto fáctico previsto por el
Artículo 1935, toda vez que la procedencia de la usucapión no genera la obligación de restituir la
cosa. Sería un despropósito que tuviera que restituir los frutos si el valor de ellos supera el del
inmueble, precisamente la ley lo consagra propietario por haber incorporado valor económico al
inmueble ante el abandono de la posesión del propietario.
Derechos constituidos por el usucapiente con posterioridad a la adquisición.
La suscripta entiende que a partir de la fecha de adquisición fijada en la sentencia declarativa los
derechos constituidos por el usucapiente a favor de terceros son válidos y oponibles, aun cuando no
se hubiere emplazado registralmente la sentencia de usucapión.
El Artículo 1905 establece que la resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción
de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin
de dar a conocer la pretensión.
Es claro que después que se trabe en el registro esta cautelar dispuesta en el juicio de usucapión o
título supletorio los terceros no podrán invocar el desconocimiento del pleito.
Pero el interrogante se plantea cuando la litis no se anota o no se inscribe la sentencia.
La autora interpreta que la norma contempla la función preventiva de la anotación de la litis, es decir
acotar los posibles conflictos a futuro pero no es una regla absoluta para afirmar la inoponibilidad de
la usucapión no inscripta. En este sentido se debe efectuar la interpretación armónica e integradora
de las disposiciones legales (Arts. 1° y 2° del Título Preliminar).
El Artículo 1897 dispone que la prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una
cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley. No
se fija ningún otro requisito adicional puesto que la sentencia es declarativa. El Artículo 1942 que
refiere a la perpetuidad del dominio y establece que anterior propietario pierde el dominio cuando otro
lo adquiere por la prescripción adquisitiva. En consecuencia luego de la usucapión son válidos y
oponibles los derechos constituidos por el nuevo propietario. El art. 1886 además establece que el
derecho real atribuye a su titular la facultad de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho
real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente (conf. arts. 750, 756, 1170, 1171).
Con relación al sistema de publicidad registral no se visualizan modificaciones significativas en el

CCyC. El Artículo 1893 relativo a la “inoponibilidad” expresa: “La adquisición o trasmisión de derechos
reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros
interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente
la inscripción registral o la posesión, según el caso…”.
La usucapión en un modo de adquisición originario que se publicita materialmente por la posesión,

conforme se hace hincapié más adelante. La doctrina en diversos eventos académicos ha sostenido
que no se encuentra no comprendida entre los “títulos” a que refieren las disposiciones vigentes de la
ley registral (arts. 2 y 3 LRI)
Sí se advierte que el CCyC no tomó el texto del artículo 1843 del Proyecto 1998 relativo a la
“publicidad”, que en su parte pertinente, dispone: “En la colisión entre la oponibilidad otorgada por la
publicidad registral y por la posesoria, prevalece la primera en el tiempo si ha sido obtenida de buena
fe. Sin embargo, la publicidad posesoria, salvo que exteriorice una prescripción adquisitiva de plazo
cumplido, no es oponible a los titulares cuyo derecho real u otra situación jurídica registrada no se
ejerza por la posesión”.
Aún sin una norma de esta entidad relativa a la solución de los conflictos, la intérprete mantiene el
criterio de que la usucapión se publicita fuera de los libros del registro y que la posesión seguirá
siendo un elemento decisivo a la hora de dirimir los conflictos con los terceros.
Derechos reales constituidos por el titular registral o medidas cautelares emplazados luego de la
usucapión o adquisición.
La solución a estos conflictos resulta de las consideraciones que se vierten en el punto anterior.
Conforme el artículo 1942 si el titular registral perdió el dominio por la usucapión es imposible
jurídicamente que pueda transmitir un derecho real o personal relativo al inmueble, cualquiera sea su
naturaleza. En tal caso se trataría de una enajenación a non dominio con la dificultad que no puede
hacer tradición de una posesión que no ostenta, si constituye un derecho real que se ejerce por la
posesión (por ejemplo transmite el dominio o constituye un usufructo). Tampoco puede constituir un
derecho que no se ejerza por la posesión (hipoteca) por la ausencia de legitimación.
Derechos reales constituidos por el titular registral o medidas cautelares emplazadas antes de la
usucapión o adquisición.
A no dudar, esta es la cuestión más espinosa y que el legislador no ha previsto de manera explícita
dado el gran casuismo que se puede presentar.
1) No se discute que le son oponibles al usucapiente todas las medidas cautelares registralmente
vigentes a la fecha de adquisición fijada por el juez. La sentencia además de no ser retroactiva, rige
en el caso la oponibilidad que emana de la publicidad registral (Art. 1893).
2) Sin embargo la autora considera que la circunstancia de disponer la inexistencia de retroactividad

en la prescripción larga no significa necesariamente que todos los derechos registrados por terceros
durante el iter prescriptivo sean oponibles al usucapiente. El juez deberá analizar caso por caso.
Si se trata de la constitución de un derecho real que no se ejerce por la posesión, el caso

problemático de la hipoteca, ella va a ser oponible al prescribiente, si no ha caducado, por las
razones apuntadas precedentemente.
3) En cambio, si se constituye un derecho real que se ejerce por la posesión por ejemplo el usufructo,
superficie, etc., el tercero seguramente será vencido por el usucapiente. A la intérprete le agradaría
fundar esta solución en la mala fe del tercero como lo ha manifestado en estudios anteriores que se
citan. La razón es que el tercero conoce o debe conocer que su derecho se adquiere por la tradición
posesoria (Art. 1892) y que la posesión no se encuentra vacua (Art. 1926), por tanto no revestiría el
carácter de tercero interesado de buena fe tutelado por el registro. Pero a decir verdad, las nociones
de buena fe que se incorporan en los Artículos 1893 y 1902 no imponen para su configuración el
conocimiento o la posibilidad de conocer la realidad extrarregistral o el estado posesorio de las cosas
inmuebles. Se puede pensar que el legislador aspiraba para estas cosas sustituir la tradición
posesoria por la registración constitutiva, idea que subyace las nociones de la buena fe.
Pero en definitiva, la reforma sustancial de la adquisición a título derivado de los derechos reales
inmobiliarios no se plasmó y se mantiene el sistema del Código de Vélez que requiere la tradición
posesoria.
Por ello, el usucapiente vencerá en el conflicto con el tercero a quien el titular registral le otorgó un
título constitutivo de un derecho real que se ejerce por la posesión, se funde este rechazo en la mala
fe del tercero o en que el derecho real no se constituyó por la falta del modo suficiente.
Es así que mantiene su plena vigencia el sistema registral instaurado por la Ley 17.801. Los asientos
registrales carecen de valor absoluto pues la toma de razón de los “títulos” no es atributiva ni
perfeccionadora de derechos.
Artículos relacionados Código Civil: 3948; 3950 a 3952; 3959; 3966; 3969 a 3974; 3977 a 3980;
3984 a 4016.
Art. 3948: La prescripción para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble,
adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley.
Art. 3950: Todos los que pueden adquirir pueden prescribir.

Art. 3951: El Estado general o Provincial, y todas las personas jurídicas están sometidas a las
mismas prescripciones que los particulares, en cuanto a sus bienes o derechos susceptibles de ser
propiedad privada; y pueden igualmente oponer la prescripción.
Art. 3952: Pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesión puede ser objeto de una
adquisición.
Art. 3959: La prescripción de cosas poseídas por fuerza, o por violencia, no comienza sino desde el
día en que se hubiere purgado el vicio de la posesión.
Art. 3966: La prescripción corre contra los incapaces que tuvieren representantes legales. Si
carecieren de representación, se aplicará lo dispuesto en el artículo 3.980.
Art. 3969: La prescripción no corre entre cónyuges, aunque estén separados de bienes, y aunque
estén divorciados por autoridad competente.
Art. 3970: La prescripción es igualmente suspendida durante el matrimonio, cuando la acción de uno
de los cónyuges hubiere de recaer contra el otro, sea por un recurso de garantía, o sea porque lo
expusiere a pleitos, o a satisfacer daños e intereses.
Art: 3971: Fuera de los casos de los artículos anteriores, la prescripción corre contra la mujer casada,
no sólo en cuanto a los bienes cuya administración se ha reservado, sino también respecto a los
bienes que han pasado a la administración de su marido.
Art. 3972: La prescripción no corre contra el heredero que ha aceptado la herencia con beneficio de
inventario, respecto de sus créditos contra la sucesión.
Art. 3973: La prescripción de las acciones de los tutores y curadores contra los menores y las
personas que están bajo curatela, como también las acciones de éstos contra los tutores y curadores,
no corren durante la tutela o curatela.
Art. 3974: El heredero beneficiario no puede invocar a su favor la prescripción que se hubiese
cumplido en perjuicio de la sucesión que administra.
Art. 3977: La prescripción corre contra una sucesión vacante y a favor de ella, aunque no esté
provista de curador.
Art. 3978: La prescripción corre a favor y en contra de la sucesión, durante el tiempo concedido para
hacer inventario y para deliberar sobre su aceptación.
Art. 3979: La prescripción corre a favor y en contra de los bienes de los fallidos.
Art. 3980: Cuando por razón de dificultades o imposibilidad de hecho, se hubiere impedido
temporalmente el ejercicio de una acción, los jueces están autorizados a liberar al acreedor, o al
propietario, de las consecuencias de la prescripción cumplida durante el impedimento, si después de
su cesación el acreedor o propietario hubiese hecho valer sus derechos en el término de tres meses.
Si el acreedor no hubiere deducido la demanda interruptiva de la prescripción por maniobras dolosas

del deudor, tendientes a postergar aquélla, los jueces podrán aplicar lo dispuesto en este artículo.
Art. 3984: La prescripción se interrumpe cuando se priva al poseedor durante un año, del goce de la
cosa por el antiguo propietario, o por un tercero, aunque la nueva posesión sea ilegítima, injusta o
violenta.
Art. 3985: Aunque la posesión de un nuevo ocupante hubiese durado más de un año, si ella misma
ha sido interrumpida por una demanda, antes de expirar el año, o por el reconocimiento del derecho
del demandante, la nueva posesión no causa la interrupción de la prescripción.
Art. 3986: La prescripción se interrumpe por demanda contra el poseedor o deudor, aunque sea
interpuesta ante juez incompetente o fuere defectuosa y aunque el demandante no haya tenido
capacidad legal para presentarse en juicio.
La prescripción liberatoria se suspende, por una sola vez, por la constitución en mora del deudor,
efectuada en forma auténtica. Esta suspensión sólo tendrá efecto durante un año o el menor término
que pudiere corresponder a la prescripción de la acción.
Art. 3987: La interrupción de la prescripción, causada por la demanda, se tendrá por no sucedida, si
el demandante desiste de ella, o si ha tenido lugar la deserción de la instancia, según las
disposiciones del Código de procedimientos, o si el demandado es absuelto definitivamente.
Art. 3988: El compromiso hecho en escritura pública, sujetando la cuestión de la posesión o

propiedad a juicio de árbitros, interrumpe la prescripción.
Art. 3989: La prescripción es interrumpida por el reconocimiento, expreso o tácito, que el deudor o el
poseedor hace del derecho de aquel contra quien prescribía.
Art. 3990: La interrupción de la prescripción aprovecha al propietario, aunque no sea por hecho suyo,
sino por el de un tercero, que el poseedor ha sido privado de la posesión por más de una año.
Art. 3991: La interrupción de la prescripción, causada por demanda judicial, no aprovecha sino al que
la ha entablado, y a los que de él tengan su derecho.
Art. 3992: La interrupción de la prescripción hecha por uno de los copropietarios o coacreedores,
cuando no hay privación de la posesión, no aprovecha a los otros; y recíprocamente, la interrupción
que se ha causado contra uno sólo de los coposeedores o codeudores, no puede oponerse a los
otros.
Art. 3993: La demanda entablada contra uno de los coherederos, no interrumpe la prescripción
respecto de los otros, aun cuando se trate de una deuda hipotecaria, si la demanda no se ha dirigido
contra el tenedor del inmueble hipotecado.
Art. 3994: La interrupción de la prescripción emanada de uno de los acreedores solidarios, aprovecha
a los coacreedores; y recíprocamente, la que se ha causado contra uno de los deudores solidarios
puede oponerse a los otros.
Art. 3995: La demanda entablada por uno de los herederos de uno de los acreedores solidarios, no
interrumpe la prescripción a beneficio de sus coherederos; y no la interrumpe a beneficio de los otros
acreedores, sino por la parte que el heredero demandante tenía en el crédito; y recíprocamente, la
demanda interpuesta contra uno de los herederos del codeudor solidario, no interrumpe la
prescripción respecto a sus coherederos; y no la interrumpe respecto a los otros deudores, sino en la
parte que el heredero demandado tenía en la deuda solidaria.
Art. 3996: Siendo indivisible la obligación, o el objeto de la prescripción, la interrupción de ésta,

hecha por uno solo de los interesados, aprovecha y puede oponerse a los otros.
Art. 3997: La demanda interpuesta contra el deudor principal, o el reconocimiento de su obligación,

interrumpe la prescripción contra el fiador; pero la demanda interpuesta contra el fiador, o su
reconocimiento de la deuda, no interrumpe la prescripción de la obligación principal.
Art. 3998: Interrumpida la prescripción, queda como no sucedida la posesión que le ha precedido; y
la prescripción no puede adquirirse sino en virtud de una nueva posesión.
Art. 3999: El que adquiere un inmueble con buena fe y justo título prescribe la propiedad por la
posesión continua de diez años.
Art. 4003: Se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su posesión un título
traslativo de propiedad, ha poseído desde la fecha del título, si no se probare lo contrario.
Art. 4004: El sucesor universal del poseedor del inmueble, aunque sea de mala fe, puede prescribir
por diez años cuando su autor era de buena fe; y recíprocamente, no es admitida la prescripción en el
caso contrario, a pesar de su buena fe personal.
Art. 4005: El sucesor particular de buena fe puede prescribir, aunque la posesión de su autor hubiese
sido de mala fe.
Cuando el sucesor particular es de mala fe. La buena fe de su autor no lo autoriza para prescribir.
Puede unir su posesión a la de su autor, si las dos posesiones son legales.
Art. 4006: La buena fe requerida para la prescripción, es la creencia sin duda alguna del poseedor,
de ser el exclusivo señor de la cosa. Las disposiciones contenidas en el Título "De la posesión", sobre
la posesión de buena fe, son aplicables a este Capítulo.
Art. 4007: La ignorancia del poseedor, fundada sobre un error de hecho, es excusable; pero no lo es
la fundada en un error de derecho.
Art. 4008: Se presume siempre la buena fe, y basta que haya existido en el momento de la
adquisición.
Art. 4009: El vicio de forma en el título de adquisición, hace suponer mala fe en el poseedor.
Art. 4010: El justo título para la prescripción, es todo título que tiene por objeto transmitir un derecho
de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la
condición de la persona de quien emana.
Art. 4011: El título debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble poseído. El título putativo
no es suficiente, cualesquiera que sean los fundamentos del poseedor para creer que tenía un título
suficiente.
Art. 4012: El título nulo por defecto de forma, no puede servir de base para la prescripción.
Art. 4013: Aunque la nulidad del título sea meramente relativa al que adquiere la cosa, no puede
prescribir contra terceros ni contra aquellos mismos de quienes emana el título.
Art. 4014: El título subordinado a una condición suspensiva, no es eficaz para la prescripción, sino
desde el cumplimiento de la condición. El título sometido a una condición resolutiva, es útil desde su
origen para la prescripción.
Art. 4015: Prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la
posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena
fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripción se
necesita título.
Art. 4016: Al que poseído durante veinte años sin interrupción alguna, no puede oponérsele ni la falta
de título ni su nulidad, ni la mala fe en la posesión.
Art. 4016 bis: El que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble robada o perdida,
adquiere el dominio por prescripción. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripción
en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos años en el mismo
supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesión debe ser de buena fe
y continúa.
4. VIAS PROCESALES (ART. 2551). Procedimiento legal para reconocer el título. Ley 14.519 art.
24. Valoración de la prueba. Anotación de Litis (ART. 1905). Código Procesal Civil, Comercial y
Tributario de Mendoza (art. 209 y 210). Prescripción adquisitiva administrativa. Leyes 21.477 y
24.320.
ARTICULO 2551. Vías procesales. La prescripción puede ser articulada por vía de acción o de
excepción.
El procedimiento legal para reconocer el título supletorio de propiedad del inmueble se encuentra
regulado por la Ley 14.159 que en el art. 24 dispone:
Reglas aplicables:
a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio de
acuerdo con las constancias del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del
lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda. Si no
se pudiera establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se
procederá en la forma que los códigos de procedimientos señalan para la citación de personas
desconocidas; b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por profesional
autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción; c) Se admitirá
toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Será
especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el
inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión; d) En caso de haber
interés fiscal comprometido, el juicio se entenderá con el representante legal de la Nación, de la
provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda. Las disposiciones precedentes no regirán
cuando la adquisición del dominio por posesión treintañal no se plantea en juicio como acción, sino
como defensa. Serán asimismo subsidiarias del régimen especial a que puede someterse por leyes
locales, la adquisición por posesión de inmuebles del dominio privado de la Nación, provincias o
municipios.
Por su parte el Art. 1905 último párrafo del CCyC dispone: “La resolución que confiere traslado de la
demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis
con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión”.
El Código Procesal Civil, Comercial y Tributario de Mendoza, regula el juicio en las normas del
proceso sumario (art. 210 inc. 2). No obstante cuando la prescripción adquisitiva se articula como
defensa frente a una acción por reivindicación se aplica el procedimiento ordinario.
5. REGULARIZACION DOMINIAL. Leyes 24.374, 25.797 y 26.493. Beneficiarios. Procedimiento.

Escritura. Inscripción. Efectos. Prescripción adquisitiva. Ley 8475/2012 de Mendoza.
REGULARIZACION DOMINIAL. Leyes 24.374, 25.797 y 26.493. Beneficiarios. Procedimiento.

Escritura. Inscripción. Efectos. Prescripción adquisitiva.
LEY 24374: (Ley 26493 modifica el Art. 1).
ARTICULO 1º — Modifíquese el artículo 1º de la Ley 24.374, el que quedará redactado de la

siguiente manera:
Artículo 1º: Gozarán de los beneficios de esta ley los ocupantes que, con causa lícita, acrediten la
posesión pública, pacífica y continua durante tres años con anterioridad al 1º de enero de 2009,
respecto de inmuebles edificados urbanos que tengan como destino principal el de casa habitación
única y permanente, y reúnan las características previstas en la reglamentación.
ARTICULO 2°-Podrán acogerse al régimen, procedimientos y beneficios de esta ley, en el orden

siguiente:
a) Las personas físicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate;
b) El cónyuge supérstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan continuado con la
ocupación del inmueble;
c) Las personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo
trato familiar, por un lapso no menor a dos años anteriores a la fecha establecida por el artículo 1º, y
que hayan continuado con la ocupación del inmueble;
d) Los que, mediante acto legítimo fuesen continuadores de dicha posesión.
ARTICULO 3°-Los beneficiarios del presente régimen gozarán del beneficio de gratuidad en todos los
actos y procedimientos contemplados en esta ley, los que fijare la reglamentación o la autoridad de
aplicación en sus respectivas jurisdicciones. En ningún caso constituirán impedimentos, la existencia
de deudas tributarias, impositivas o de tasas que recaigan sobre el inmueble, ya sean de Jurisdicción
nacional, provincial o municipal, con excepción de la contribución especial establecida por el artículo
9º de la presente ley.
ARTICULO 4º-Quedan excluidos del régimen de la presente ley:

a) Los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus necesidades
de vivienda;
b) Los inmuebles cuyas características excedan las fijadas en la reglamentación.
ARTÍCULO 6º-Procedimiento: A los fines de esta ley, se establece el siguiente procedimiento:
a) Los beneficiarios deberán presentar ante la autoridad de aplicación, una solicitud de acogimiento al
presente régimen, con sus datos personales, las características y ubicación del inmueble,
especificando las medidas, linderos y superficies, datos domiciliares y catastrales si los tuviese, y
toda documentación o título que obrase en su poder.
A la solicitud, deberá acompañar una declaración jurada en la que conste su carácter de poseedor del
inmueble, origen de la posesión, año de la que data la misma, y todo otro requisito que prevea la
reglamentación:
b) La autoridad de aplicación practicará las verificaciones respectivas, un relevamiento social y demás

aspectos que prevea la reglamentación, pudiendo desestimar las solicitudes que no reúnan los
requisitos exigidos.
Si se comprobase falseamiento de cualquier naturaleza en la presentación o en la declaración jurada,

se rechazará la misma sin más trámite;
c) Cuanto la solicitud fuese procedente, se remitirán los antecedentes a la Escribanía de Gobierno o

las que se habilitasen por las Jurisdicciones respectivas, la que requerirá los antecedentes dominiales
y catastrales del inmueble.
No contándose con estos antecedentes se dispondrá la confección de los planos pertinentes y su

inscripción;
d) La Escribanía citará y emplazará al titular del dominio de manera fehaciente en el último domicilio
conocido y sin perjuicio de ello lo hará también mediante edictos que se publicarán por tres días en el
Boletín Oficial y un diario local, o en la forma más efectiva según lo determine la reglamentación,
emplazándose a cualquier otra persona que se considere con derechos sobre el inmueble, a fin de
que deduzcan oposición en el término de 30 días;
e) No existiendo oposición y vencido el plazo, la escribanía labrará una escritura con la relación de lo
actuado, la que será suscrita por el interesado y la autoridad de aplicación, procediendo a su
inscripción ante el registro respectivo, haciéndose constar que la misma corresponde a la presente
ley;
f) Si se dedujese oposición por el titular de dominio o terceros, salvo en los casos previstos en el
inciso g), se interrumpirá el procedimiento;
g) Cuando la oposición del titular del dominio o de terceros se fundare en el reclamo por saldo de
precio, o en impugnaciones a los procedimientos, autoridades o intervenciones dispuestas por esta
ley, no se interrumpirá el trámite, procediéndose como lo dispone el inciso e), sin perjuicio de los
derechos y acciones judiciales que pudieren ejercer;
h) Si el titular del dominio prestase consentimiento para la transmisión en favor del peticionante, la
escrituración se realizará conforme a las normas de derecho común, siendo de aplicación, y las que
se dictasen en las respectivas jurisdicciones.
ARTÍCULO 7º - Inmuebles del Estado: Cuando los inmuebles fuesen de dominio privado del Estado
nacional, provincial o municipal, se procederá a la inmediata escrituración por intermedio de las
escribanías habilitadas, con los beneficios previstos en el artículo 3º.
En caso de incumplimiento por parte del Estado, los peticionante podrán adherir al régimen y
procedimientos de esta ley.
Si el Estado nacional, provincial o municipal no habilitare este procedimiento, procederá la acción de

amparo.
(Artículo observado por art. 1º del Decreto Nº 1661/1994 B.O. 27/09/1994)
ARTICULO 8º- La inscripción registral a que se refiere el inciso e) del artículo 6° se convertirá de
pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años contados a partir de su
registración. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que
resulten objeto de dicha inscripción, podrán ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su
caso, la de expropiación inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido.
Las provincias dictarán las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y regístrales

pertinentes para la obtención de la escritura de dominio o título.
ARTICULO 1Oº.-La presente ley es de orden público y el Poder Ejecutivo reglamentará la misma en
lo que fuese de su competencia, dentro de los 60 días de su publicación en el Boletín Oficial. Las
provincias y la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, dictarán las normas complementarias y
reglamentarias en el plazo de 60 días a contar de la reglamentación.
Ley 8475/2012 de Mendoza.
Art. 1º - Adhiérase a la Ley Nacional 24.374 de Regularización Dominial y reglaméntase la aplicación

de la misma en la Provincia de Mendoza, conforme lo expresamente regulado por la presente norma.
Art. 2º - Beneficiarios: Podrán ser beneficiarias del régimen de regularización dominial las personas
físicas que cumplan ante los notarios regularizadores los siguientes requisitos:
a) Ser ocupante que acredite la posesión pública, pacífica, continua y con causa lícita, durante tres
(3) años con anterioridad al 1 de enero de 2.009 de un inmueble con destino de casa habitación única
y permanente.
b) No ser propietario ni poseedor de otro inmueble, tanto el solicitante del beneficio como su cónyuge
o concubino, que le permita satisfacer sus necesidades de vivienda. Lo primero deberá acreditarse
con informe expedido por la Dirección de Registro Público y Archivo Judicial y lo segundo conforme lo
establezca la reglamentación.
c) Ser argentinos o extranjeros nacionalizados y radicados en el país con no menos de cinco (5) años
de residencia, anteriores al 1 de enero de 2.009.
A los fines de acreditar dichas exigencias el solicitante podrá valerse de todos los medios de prueba
previstos en la legislación vi gente.
Art. 3º - Extensión del beneficio. El derecho a solicitar el acogimiento al régimen de Regularización

Dominial se extiende:
a) Al cónyuge supérstite y a los sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan continuado
en la ocupación del inmueble;
b) A las personas que, sin ser sus sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario
recibiendo trato familiar, por un lapso no menor a dos (2) años anteriores al 1 de enero de 2.009 y
que hubiesen continuado con la ocupación del inmueble de conformidad con los requisitos que al
efecto se establezcan en la reglamentación de la presente.
Art. 4º - Quedan excluidos del régimen de la presente Ley:
a) Los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus necesidades
de vivienda;
b) Los poseedores de inmuebles cuyas características excedan las fijadas en la reglamentación.
Art. 5º - Características de los inmuebles comprendidos en la presente Ley: A efectos de quedar

comprendidos en el presente régimen, los inmuebles deberán cumplir la totalidad de los siguientes
requisitos:
1) No exceder los seiscientos metros cuadrados (600 m2);
2) Su avalúo fiscal no deberá superar el límite exigido para la afectación al régimen de Bien de
Familia;
3) Su destino principal deberá ser el de casa habitación única y permanente de la familia.
Art. 6º - Excepciones: Facúltese a la Autoridad de Aplicación a aplicar el régimen de la presente Ley,

en forma excepcional, a inmuebles que no cumplan alguno de los dos primeros requisitos
establecidos en el artículo anterior, cuando se estimase que por razones sociales debieran quedar
comprendidos. Cada excepción deberá realizarse mediante acto administrativo expreso y debida-
mente fundado de la autoridad de aplicación.
Art. 7º - Gratuidad: Todos los actos y procedimientos que deban cumplirse en función de lo dispuesto
en la Ley 24.374 y en la presente, serán tramitados con el carácter de oficiales, estando exentos del
pago de todo tipo de tributos nacionales, conforme lo dispone la Ley Nacional 24.374, provinciales y
municipales en cuanto lo disponga la correspondiente ordenanza, así como de los aportes
previsionales de los profesionales intervinientes. Las deudas tributarias, impositivas o de tasas que
recaigan sobre el inmueble, ya sean de jurisdicción nacional, provincial o municipal, no impedirán el
otorgamiento de la escritura de regularización dominial. Sin perjuicio el solicitante asumirá dichas
deudas desde la fecha en que declare se encuentra en posesión del inmueble.
6. EXTINCION de los derechos reales (ART. 1907). Causales. Requisitos.

ARTICULO 1907. Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos
patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total
de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los
derechos reales sobre cosa ajena.
Son supuestos generales de extinción de derechos reales:
a) Destrucción total de la cosa.
Es normal que el derecho real se extinga por la destrucción o consumo de la cosa porque queda
desprovisto de uno de sus elementos esenciales que es el objeto (Art. 1883).
Esta causal únicamente es aplicable a las cosas muebles y a los inmuebles por accesión. No se
concibe la destrucción total de un inmueble por su naturaleza, salvo un terremoto que produzca una
fisura tal que implique la desaparición de la tierra.
En cambio puede ser una cosa respecto de la cual subsistan sus despojos; por ejemplo el vehículo
incendiado del cual quedan solamente hierros retorcidos deja de ser un automotor, pierde su
naturaleza como tal, aunque el dominio subsista sobre esos restos.
El Código contempla en el Art. 2153 el supuesto del usufructo del conjunto de animales según
perezcan en su totalidad o en parte:
ARTICULO 2153. Efectos de la extinción. Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los
derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la
extinción del usufructo originario.
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario,
éste cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales
perece en parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo,
reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él, entregando los que no hayan perecido.
Una excepción a la regla de la destrucción de la cosa como causal de extinción del derecho se da con
la propiedad superficiaria.
ARTICULO 2122. Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se

extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el
superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres años para
plantar o forestar.
También respecto del derecho de propiedad horizontal en el caso de destrucción y reconstrucción del
edificio (Art. 2055).
b) Abandono.
El Código no define a las cosas abandonadas a diferencia del Código derogado cuyo art. 2526
expresaba: "Son cosas abandonadas por el dueño aquellas de cuya posesión se desprende
materialmente, con la mira de no continuar en el dominio de ellas".
Abandonar es sinónimo de derrelinquir o desamparar. El abandono de cosas consiste en la dejación

material y voluntaria que se hace de una cosa. La palabra abandono da la idea de renuncia. Para
algunos autores abandonar es sinónimo de renunciar, para otros existen entre ambos conceptos
diferencias jurídicas. Fundamentalmente, la distinción está dada por el objeto, los derechos se
renuncian mientras las cosas son susceptibles de abandono.
Esta distinción se funda en la exteriorización de ambas situaciones. El abandono se aplica a las

cosas porque implica un no uso que se puede apreciar, generalmente, por el estado de la cosa, por el
lugar donde se encuentra, etc., aunque ello no importa confundirlo con el simple no uso de la cosa,
porque siempre se requiere la expresión de la voluntad de abandonar la cosa. Mientras que la
renuncia, como se aplica a los derechos, solamente se exterioriza solo por la manifestación de
voluntad de su titular en tal sentido, es un acto jurídico unilateral que requiere de las formalidades que
en cada caso exige la naturaleza jurídica de la cosa.
Cabe señalar que la norma contempla la figura del abandono como causal de pérdida del derecho
real sin distinguir las cosas muebles y las inmuebles.
El código refiere a las cosas muebles no registrables abandonadas en oportunidad de regular la

apropiación como modo de adquisición del dominio (Art. 1947 inc. a) i), dado que estas cosas son
susceptibles de apropiación.
El régimen legal de la apropiación diferencia sustancialmente las consecuencias jurídicas que acarrea
el abandono de cosas muebles e inmuebles. Los inmuebles no son susceptibles de apropiación, si
ellos son abandonados pertenecen al dominio privado del Estado (art. 236 inc.a). Por el contrario, las
cosas muebles pueden permanecer en estado de abandono (res derelictae) hasta tanto cualquiera se
apropie de ellas.
Con relación a las cosas muebles que son las únicas cosas abandonadas susceptibles de
apropiación, el estado material en que se encuentra la cosa es representativo de la intención del
dueño de alejarlas materialmente de su esfera patrimonial, como sucede en el caso típico de la
persona que deja en medio de la calle la cosa mueble que ya no le interesa. Sin embargo, si la cosa
es de algún valor, se presume su pérdida y no su abandono para quien tenga la intención de
apropiársela. Con respecto a los inmuebles, el abandono material en ningún caso presume el
abandono del derecho de dominio. Un inmueble puede encontrarse en estado de abandono material
porque no se ejerzan en él actos posesorios, pero el dominio no se pierde porque es perpetuo, salvo
que la cosa sea ocupada pon un tercero y éste adquiera el dominio de ella por la continuación en la
posesión con los recaudos que la ley prevé para la prescripción adquisitiva del dominio o usucapión
larga
El dominio por su carácter perpetuo no se extingue por el simple no uso o falta de ejercicio (Art.
1942). Esta es una diferencia fundamental con los derechos reales que operan una desmembración.
El usufructo, la servidumbre, etc. se extinguen por el no uso durante diez años (Arts. 2152 inc. c);
2182 inc. b). También el derecho de superficie se extingue por su falta de ejercicio (Art. 2124).
Lafaille advierte que el abandono no se debe confundir con la falta de ejercicio del derecho. El citado
autor sostiene que la pérdida del dominio por el abandono implica mucho más que un no uso, puesto
que es necesario una expresión clara, inequívoca y expresa de la voluntad del propietario en el
sentido de querer abdicar el derecho.
Sin embargo posturas más modernas y acordes con las nuevas concepciones de la propiedad que no
desatienden el perfil social del dominio y propician que, en situaciones de abandono material del
inmueble, se declare judicialmente del abandono con las garantías del debido proceso (arts. 17 y 18
CN). Esta solución en el caso de los inmuebles impide la adquisición automática o ministerio legis del
dominio a favor del Estado mediante la previa comprobación o acreditación de la situación de
abandono y la declaración judicial que así lo determine. Con esta solución se satisface la exigencia
de seguridad jurídica para los terceros y de justicia para el propietario a fin de que no sea avasallado
su derecho.
c) Consolidación.
La extinción del derecho real por consolidación se da cuando se adquiere el dominio o propiedad de
una cosa sobre la cual se tenía un derecho real.
Objeto. Cosas (no está en el programa).
El objeto de la prescripción adquisitiva son los derechos reales principales (Art. 2565), pero el objeto
de la posesión y de los derechos reales que se ejercen por la posesión son las cosas muebles e
inmuebles determinadas (Arts. 16, 225 a 233, 1890 y 1912).
El CCyC sienta el criterio de que pueden ser objeto de los derechos reales aún las cosas que no
estén en el comercio (Art. 234). Se pone fin de este modo a las divergencias interpretativas que
suscitaba el Código de Vélez entre los artículos 2336 a 2338 y la nota del codificador al artículo 3952.
Los Fundamentos del Anteproyecto 2012 expresan “en lo tocante al objeto, no se requiere que la
cosa esté en el comercio, pues son asimismo objeto del derecho real, las cosas que están fuera del
comercio por su inenajenabilidad relativa y aquellas cuya enajenación estuviese prohibida por una
cláusula de no enajenar” (Capítulo I. Principios comunes).
En efecto, están fuera del comercio los bienes cuya transmisión está expresamente prohibida (Art.
234), pero ello no implica que carezcan de titular y no puedan ser poseídas por éste; por ejemplo, el
donante puede imponer al donatario la cláusula de no enajenar la cosa donada por el plazo de diez
años (Art. 1972); o bien el fiduciante imponer al titular del dominio fiduciario la cláusula de no
enajenar la cosa fideicomitida (Art. 1688) y estas limitaciones no importan desconocer que la cosa es
objeto del derecho real de dominio y de la posesión del propietario.
En cambio no son susceptibles de prescripción los bienes públicos del Estado porque ellos son
inenajenables, inembargables e imprescriptibles (Arts. 235 y 237). Si lo son los bienes que conforman
el dominio privado del Estado porque están sujetos a las disposiciones de este Código salvo las
excepciones que establezcan leyes especiales (Art. 236).
UNIDAD 3
RELACIONES DE PODER
Disposiciones generales
1. RELACIONES DE PODER. Metodología. Enumeración (ART. 1908). Cuestión terminológica.

Concepto (ART. 1909). Cuestión de la cuasiposesión o posesión de distinta especie.
Coposesión (ART. 1912 y 2245). Tenencia. Concepto (ART. 1910). Servidor de la posesión
(ART. 1911). Yuxtaposición local o relación de lugar (ART. 1922 1° párrafo).
RELACIONES DE PODER. Metodología.
El tema es tratado en el Libro IV, Título II, denominado Posesión y Tenencia, compuesto de 3
capítulos, con 32 artículos en total, simplificando y acortando considerablemente el articulado de
Vélez.
Enumeración (ART. 1908).
ARTICULO 1908. Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y
la tenencia.
Sin embargo y en la medida que se avanza en el estudio de las normas se advierte un panorama un
poco más amplio y en tal sentido, se propone para presentarlas, el siguiente cuadro de relaciones de
poder en el CCyC que se irá desarrollando más adelante en profundidad.
SERVIDORES vínculo de dependencia o servicio, hospitalidad u hospedaje

DE LA
POSESIÓN
TENENCIA y Legitima
COTENENCIA
Ilegitima De buena fe
De mala fe
POSESIÓN y Legitima
COPOSESION
Ilegitima De buena fe
De mala fe No viciosa
Viciosa Muebles: hurto, estafa y abuso de confianza.
Inmuebles: violencia, clandestinidad y abuso de confianza.
Cuestión terminológica.
Desde que el hombre es hombre y se sirve de las cosas, existen innumerables relaciones o
situaciones de hecho entre éste y las cosas, algunas de las cuales necesitan ser reguladas por el
ordenamiento jurídico en la medida que producen efectos que, por su parte, generan conflictos.
Estas relaciones pueden explicarse desde las que surten menores (o nulos) efectos – (la
yuxtaposición local o mera relación de lugar)- hasta las que generan los mayores efectos jurídicos (la
posesión); o a la inversa, pero cualquiera sea el método de enseñanza, lo importante es no confundir
estas relaciones de hecho con las relaciones jurídicas que se estudian en el desarrollo de los
derechos reales en particular.
Vélez definió y explicó las relaciones de hecho sin darle al conjunto de ellas una denominación
específica. Fue Alberto Molinario quien propuso denominar a estas relaciones de hecho que se
establecen entre las personas y las cosas “Relaciones Reales”. Esta terminología, fue la utilizada por
la mayoría de la doctrina para explicarlas y fue, incluso, la que tomó el proyecto de 1998, fuente
indiscutida del Código Civil y Comercial de la Nación en el tratamiento de los derechos reales.
Sin embargo, el nuevo Código se apartó de esta terminología y prefirió denominarlas: Relaciones de
Poder.
En los fundamentos que acompañan al proyecto, la comisión reformadora aclara que descarta:
(i) el término “reales”, por ser muy amplio (ya que las relaciones son infinitas) y además porque puede
confundirse con los derechos reales y (ii) la expresión “posesorias” por su imprecisión, en la medida
que existen otras relaciones además de la posesión.
Lo cierto es que, más allá de la terminología elegida (otros autores prefieren la denominación
situaciones de poder remarcando que las relaciones se dan “entre” personas), lo importante es: No
confundirlas con las relaciones jurídicas, poderes jurídicos o derechos reales; y destacar la total
independencia entre unas y otras; es decir, existe la posibilidad de la relación de poder sin la relación
jurídica (ej. posesión sin dominio) y viceversa (ej. dominio sin posesión).
Concepto (ART. 1909). Cuestión de la cuasiposesión o posesión de distinta especie.

Coposesión (ART. 1912 y 2245). Tenencia. Concepto (ART. 1910). Servidor de la posesión
(ART. 1911).
ARTICULO 1910. Tenencia. Hay tenencia cuando una persona por sí o por medio de otra ejerce un
poder de hecho sobre una cosa y se comporta como representante del poseedor.
ARTICULO 1911. Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se presume, a menos que

exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien
utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se
llama, en este Código, servidor de la posesión.
Dentro de este marco normativo se puede afirmar que las relaciones de poder principales son la
posesión y la tenencia (art. 1909 y 1910 CCyC); pero está claro también que el artículo siguiente
incluye una relación distinta: la de los servidores de la posesión, a los que define como quien utiliza
una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad.
La terminología servidores de la posesión está tomada del derecho alemán, y son relaciones en las
cuales los sujetos "sirven" a la posesión de otro. Hay contacto con la cosa y voluntad pero el poder
sobre esa cosa lo tiene otra persona. Por ejemplo: (i) de dependencia, el obrero con las máquinas o
herramientas de la fábrica en donde trabaja; (ii) de servicio, el soldado con las armas; (iii) de
hospedaje, el pasajero de un hotel con los elementos de confort provistos en la habitación; (iv) de
hospitalidad, el huésped con los muebles que usa en la casa donde ha sido invitado.
Se puede decir entonces que, fuera de la enumeración del artículo 1908 CCyC en el nuevo
ordenamiento existen otras relaciones de poder, aunque con menores efectos.
Los servidores de la posesión aparecen, pues, como una categoría “secundaria” (pero categoría al
fin) para diferenciarlos de los tenedores. En este sentido, el código civil y comercial adopta la postura
de autores que, como Kiper, los consideran una relación distinta. Esta posición se aparta de la de
quienes, como Arean, en el régimen de Vélez, los ubicaban dentro de los supuestos de tenencia
desinteresada. Más allá de esta discusión, la cuestión práctica más importante en este debate es su
incorporación expresa en la norma relativa a la defensa extrajudicial. El art. 2240 CCyC dispone:
“Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto cuando
debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que
los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla
sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección contra toda
violencia puede también ser ejercida por los servidores de la posesión”.
Tampoco deben olvidarse la coposesión y la co-tenencia que no están definida ni mencionada

específicamente entre las relaciones de poder y no obstante ello, su existencia merece ser analizada.
Dos normas así lo imponen:
(i) (el artículo 1912 CCyC (objeto y sujeto plural), que dice: “El objeto de la posesión y la tenencia es
la cosa determinada. Se ejerce por una O VARIAS PERSONAS sobre la totalidad o una parte
material de la cosa”.
Sin lugar a dudas se puede afirmar que cuando varias personas ejercen la posesión (de la totalidad o
de una parte material de la cosa) la relación de poder se denomina coposesión.
(ii) El artículo 2245 CCyC dispone: “…….. Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones
posesorias contra terceros sin el concurso de los otros, y también contra éstos, si lo excluyen o turban
en el ejercicio de la posesión común. No proceden estas acciones cuando la cuestión entre
coposeedores solo se refiere a la extensión mayor o menor de cada parte”.
La coposesión tiene lugar cuando dos o más personas ejercen en común la posesión de una cosa. Se
trata de una pluralidad de sujetos poseyendo una cosa de manera simultánea.
Si los coposeedores son titulares de un derecho real se está en presencia de un condominio, y si no

lo son, pueden llegar a serlo a través de la prescripción adquisitiva si han coposeído la cosa de
manera ostensible y continua el tiempo que indica la ley.
Es importante resaltar que la coposesión recae sobre toda la cosa, su objeto íntegro; puede sí
dividirse su uso, o hacer un uso conjunto si la naturaleza de la cosa lo permite, o usarla siempre uno
de los coposeedores, en la medida que reconozca que hay otro coposeedor que tiene un derecho
exactamente igual al suyo.
La coposesión implica la existencia de más de una relación de poder sobre una misma cosa, pero ello
no va en contra del principio de concurrencia establecido en el artículo 1913 CCyC porque las
coposesiones no se excluyen entre sí, ni resultan incompatibles una con las otras.
Por su parte la co- tenencia también debe ser admitida como relación de poder en la medida que el
artículo 1912 CCyC refiere a que el objeto de la posesión o la tenencia, puede ser ejercido por una o
varias personas.
El nuevo código no menciona la cuasiposesión, relación real que la doctrina clásica utilizó con fines
didácticos para explicar las relaciones de hecho que se establecen en los derechos reales de disfrute
(posesión de derechos) utilizando el doble juego de la tenencia interesada de la cosa (ajena) sobre la
que ejercía su derecho real de disfrute como un cuasiposeedor (“como si fuera” o “igual que si fuera”
poseedor del derecho). Pareciera que el CCyC optó por seguir a la doctrina moderna que acude al
desdoblamiento del animus; así, por ej., en el usufructo, “a título de dueño” para el titular del dominio
y a “título de usufructuario” para el titular del usufructo, para no ir en contra del principio de que dos
posesiones iguales y de la misma naturaleza no pueden existir sobre la misma cosa (art. 2401 del
Código de Vélez), hoy mantenido en el artículo 1913 CCyC.
La solución se reafirma si se tiene en cuenta la específica omisión a la terminología utilizada por la

nota a los artículos 2400 y 2480 del Código de Vélez y el artículo específico (3961) que la
consideraba expresamente a fin del cómputo del plazo de prescripción de las acciones reales.
Los textos del nuevo código parecen establecer claras diferencias entre el objeto de las relaciones de
poder (sin lugar a dudas, la cosa determinada conforme surge de los artículos 1908, 1909 y 1910
CCyC) y el objeto de los derechos reales, que si bien, como regla, también son las cosas, si la ley lo
prevé, pueden serlo también los derechos (art. 1883 CCyC). Así, por ej. el objeto del usufructo (el
artículo 2130 inc. B CCyC); o la superficie en su modalidad “derecho de plantar, construir, forestar…”
(Art. 2114 CCyC), el tiempo compartido (art. 2087 CCyC), la propiedad fiduciaria (art. 1682 CCyC).
Desde el punto de vista de los derechos reales, cada uno de estos supuestos gozará de la protección
derivada de las acciones reales si corresponde, o de las particulares que fije la legislación particular.
Desde las relaciones de poder, la cuestión tiene otras aristas: La diferencia no presenta ribetes
prácticos en los casos en los que hay una cosa ajena sobre la que recae el derecho real; en esos
supuestos, “habrá dos posesiones de distinta naturaleza” para la teoría moderna, o una
cuasiposesión y una posesión para la teoría clásica, pero los efectos son los mismos y la protección
exactamente igual.
La cuestión puede dar lugar a dudas en los supuestos en los que definitivamente no hay cosa alguna;
por ej., en el usufructo de derechos (art. 2130 inc b CCyC) o en algún supuesto de bien fideicomitido.
La pregunta es si estos casos sólo están protegidos por las acciones reales o también tienen las vías
reguladas en los arts. 2238/2246 CCyC (acción de manutención o de despojo). Aun así, la
importancia práctica de la distinción es limitada, pues hay diversos supuestos regidos por un régimen
especial; así, por ej., el usufructuario puede acudir a las vías previstas en la ley de sociedades (ley
19550 y sus modificatorias).
Yuxtaposición local o relación de lugar (ART. 1922 1° párrafo).

La yuxtaposición local ha sido voluntariamente omitida del sistema. Los fundamentos que acompañan
el proyecto expresan las razones por las que no vale la pena regular la yuxtaposición local, es decir,
el contacto físico o mera relación de lugar sin el mínimo de voluntad. Se lee: “El que está dormido o
encadenado no tiene la posibilidad de actuar en derecho en los ámbitos de la posesión. Es necesaria
la voluntad”. La yuxtaposición no produce ningún efecto jurídico y, por lo tanto “no tiene cabida en
este código”. Los ejemplos clásicos proporcionados por los autores son los del bebé con el chupete, o
el preso con las esposas, o la persona dormida que le colocan algo en la mano.
La exclusión se refleja claramente en el art. 1922 CCyC primer párrafo cuando dice que para adquirir
una relación de poder sobre una cosa, ésta debe establecerse voluntariamente.
2. POSESION. Etimología. Acepciones diversas. Concepto. Importancia. Naturaleza jurídica.

Distinción entre el ius possidendi y el ius possesionis (ART. 2239). Elementos constitutivos:
concepto de corpus y de animus domini.
POSESION. Etimología.
Para los antiguos juristas, posesión viene de Pedibus (poner los pies sobre la cosa); o de Po-sedere o
Possidere (asentarse o establecerse en un lugar o sobre una cosa).
Para las teorías más modernas, el origen está en Posse, o potis o pote sedeo, que refiere a la
potestad o señorío, entonces es sentirse señor; una manifestación del señorío sobre una cosa.
Se puede afirmar que posesión implica la “sumisión de una cosa al poder físico de una persona”.
Acepciones diversas.
En el lenguaje vulgar los términos propiedad, posesión y tenencia se utilizan como sinónimos.
Desde el punto de vista del lenguaje jurídico no pueden ser confundidas ya que las diferencias son
significativas.
En algunas normas, Vélez utilizó la palabra con sentido técnico (Art. 2351); pero en otras, lo utilizó en
un sentido amplio (ej. 2416 y ss.- obligaciones inherentes a la posesión). En otros artículos le dio
particulares significados; por ej. 2265 -posesión civil del comodatario-. En otras habló de poseedores
imperfectos (Art. 2552, 2760) y en otra norma habla de la posesión de estado (art. 325).
El CCyC intenta superar totalmente las imprecisiones terminológicas de Vélez y en la mayoría de los
artículos la palabra posesión está usada correctamente (arts. 1891, 1901, 1909, 1928 CCyC).
No obstante, y como errar es humano, se “desliza” involuntariamente la expresión con sentido amplio
en los títulos de algunas normas (arts. 1932 y 1933 CCyC), en el título XIII de las acciones, y en
algunas normas del capítulo 1. De cualquier modo, cabe destacar que en la gran mayoría de esas
normas, el tratamiento es conjunto para la posesión y la tenencia, -que el código define
conjuntamente como relaciones de poder-. En cambio, en los artículos en los que el tratamiento es
separado, cuida la utilización de cada vocablo y, en general, los utiliza de manera correcta y en el
sentido técnico.
Concepto.
El código civil y comercial mantiene la distinción de los dos elementos constitutivos de la posesión: el
objetivo, la cosa (el corpus) y el comportamiento que corresponda al ejercicio de un derecho real que
se ejerce por la posesión (elemento subjetivo o animus domini).
El corpus es el poder de hecho sobre la cosa. Se establece por medio de un contacto con la cosa, de
la posibilidad física de establecerlo o cuando ella entra en el ámbito de custodia del adquirente (art
1922 inc. b) CCyC; o a través del apoderamiento, conforme lo establece el art 1923 CCyC in fine.
El animus domini es el comportamiento de la persona como titular de un derecho real, lo sea o no, y
sin reconocer un señorío excluyente o incompatible con el suyo.
Si se da más de una relación de poder con una cosa, por ej. la del dueño y la del usufructuario, ello
es posible y no se va en contra del art. 1913 CCyC (concurrencia de relaciones) porque se trata de
posesiones de distinta naturaleza.
La norma se pronuncia claramente a favor de la postura amplia que entendía que la redacción del
viejo artículo 2351 CC (someterla al ejercicio de un derecho de propiedad) no quedaba reducida al
dominio sino que utilizaba el término propiedad en sentido amplio, comprensivo de todos los derechos
reales que se ejercen por la posesión.
También, y siguiendo la corriente mayoritaria reafirma su naturaleza jurídica de hecho, que produce
innumerables consecuencias jurídicas (Savigny).
Importancia.
Cada uno de estos puntos será desarrollado en extenso en cada una de las unidades temáticas
correspondientes. Presentados a esta altura, sirven para demostrar la importante proyección de la
posesión hacia las distintas figuras o institutos que se estudian en derechos reales.
La posesión:
Es el contenido de los derechos reales que se ejercen por la posesión. El artículo 1891 CCyC
establece una de las clasificaciones de los derechos reales de acuerdo a si se ejercen o no por la
posesión. La norma establece que todos los derechos reales regulados en este código se ejercen por
la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen por actos
posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión.
Naturaleza jurídica. Distinción entre el ius possidendi y el ius possesionis (ART. 2239).
La última parte del artículo 1909 CCyC marca contundentemente la distinción de la relación de poder
con la relación jurídica al decir “lo sea o no”. Esa aclaración final permite distinguir lo que desde
antiguo se denominan el “ius possidendi” y el “ius possesionis”, diferencia que claramente se
mantiene en el artículo 2239 CCyC que dice:
ARTICULO 2239. Acción para adquirir la posesión o la tenencia. Un título válido no da la

posesión o la tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino
un derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla, debe demandarla por las vías legales.
Posesión no es lo mismo que propiedad. Se debe pues, establecer las diferencias entre “los
poseedores no propietarios y los propietarios no poseedores”
*El ius possidendi, es el derecho real; refiere al derecho a la posesión, o sea a la propiedad....lo cual
no puede darse si no está fundado en un título.
El ius possidendi importa un poder jurídico sobre la cosa, y se protege a través de las acciones reales
en las que se juzga el título, que es el punto de partida para interposición de la acción y el
determinante para triunfar en la misma. Ahora bien, conforme la regla del art. 2239 CCyC, si la
persona no puede tomar la posesión o la tenencia porque alguien se lo impide, ese título no le da
derecho a tomarla, sino sólo a demandarla por las vías legales.
*El ius possesionis tiene que ver con los derechos derivados del hecho de su posesión; refiere al
derecho de posesión, es decir la posesión, -.independientemente de la existencia de un título-.
El ius possessionis importa un poder de hecho sobre la cosa que tiene protección por sí misma e
independiente de si existe un derecho real que lo respalde. La protección se da a través de las
acciones posesorias en las que se juzga el poder físico sobre la cosa.
La persona no está obligada a producir su título a la posesión; conforme el art. 1917 CCyC, el sujeto
de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir su título a la posesión o a la
tenencia.
No obstante, la existencia del título no es totalmente indiferente:
(i) El propio artículo 1917 CCyC menciona como excepción el caso en que deba exhibirlo como una
obligación inherente a su relación de poder.
(ii) Si lo tiene, puede invocar en su favor la presunción del artículo 1914 CCyC.
(iii) Aunque no se lo diga expresamente, también le sirve para triunfar en el conflicto posesorio, en
última instancia, si no se ha podido probar quién ejercía la relación de poder al tiempo de la lesión, ni
quien estaba en contacto con la cosa en la fecha más próxima a la lesión, ni cuál era la más antigua,
todos supuestos previstos en el art. 2243 CCyC.
 Tenencia.
ARTICULO 1910. Tenencia. Hay tenencia cuando una persona por sí o por medio de otra ejerce un
poder de hecho sobre una cosa y se comporta como representante del poseedor.
De los dos elementos de la posesión, claramente, acá está solo el corpus, respetando la estructura
de Savigny.
La tenencia se mantiene como una relación de poder “inferior” en cuanto a efectos a la posesión y,
por supuesto, no es eficaz para la prescripción adquisitiva ni para las adquisiciones legales.
Sin embargo, el nuevo código la equipara a la posesión en relación a las acciones que la protegen,
teniendo hoy los tenedores las mismas defensas que los poseedores de cualquier clase.
El código elimina la distinción de la tenencia relativa en interesada y desinteresada (de acuerdo al uso
que se podía hacer o no de la cosa) y ha optado por calificarla, al igual que la posesión, en legítima e
ilegítima y de buena o de mala fe, como veremos más adelante.
Elementos constitutivos: concepto de corpus y de animus domini. (En el punto siguiente).
3. DIFERENCIAS CON LA TENENCIA: teorías de Savigny (subjetiva) Críticas. Criticas. Ihering

(objetiva). Salleilles (de la causa). Sistema del CCyC.
Teoría de Savigny denominada clásica o subjetiva.
Para que haya Posesión tienen que existir "corpus" + "animus domini'.
El elemento objetivo o material es el corpus que implica un poder de hecho sobre la cosa (posibilidad
física de disponer).
El elemento subjetivo o intencional es el animus domini que implica la intención de comportarse con
la cosa como el dueño, no reconociendo en otro un derecho superior (aunque sepa que no lo es. Ej.
El ladrón).
Se le ha criticado que probar el animus domini es imposible por tratarse de un elemento psicológico.
Para que haya Tenencia tiene que existir la detentación del corpus sin animus domini; la persona
tiene la cosa pero reconoce en otro una posesión o un derecho superior al suyo.
En cuanto a la naturaleza jurídica considera que la posesión es un hecho que produce consecuencias
jurídicas, ya que su basamento se encuentra en las circunstancias fácticas que constituyen el corpus.
Para Savigny, cualquier ataque a la posesión implica un ataque a la persona del poseedor y siendo la
persona inviolable, debe ser protegida, razón por la cual debe impedirse la defensa privada, llevando
las controversias posesorias a sede judicial.
Los tenedores sólo están protegidos si no existe controversia con el poseedor. En este caso la
protección derivará de la que corresponde al poseedor y podrá valerse de los remedios que le
confiere a éste.
Si hay conflicto entre el tenedor y el poseedor, la tenencia no merece protección ya que se

subvertirían las bases en que se funda la relación jurídica entre ambos.
Teoría de Ihering, denominada objetiva.
Para Ihering: toda relación del hombre con la cosa es posesión, porque la posesión es la
exteriorización del derecho de propiedad. Siempre hay posesión, excepto que la ley diga que hay
tenencia. Reemplaza la voluntad del sujeto por la voluntad de la ley.
Si existe el corpus la relación es considerada posesión; si alguien pretende demostrar que hay
tenencia, debe probar que la ley priva a esa relación de la protección posesoria, en virtud de la causa
por la cual se originó.
Ej. Si se observa a una persona sembrando un campo, en principio esa relación con el inmueble debe
ser reputada posesión; pero si esa persona es un arrendatario, o se halla allí circunstancialmente por
haber sido contratada para ese trabajo, como la ley nos dice que en ese caso hay tenencia, es
entonces el derecho el que por razones de orden práctico priva a esa relación de los efectos de la
posesión.
Es la ley, quien a través de un detallado catálogo, debe establecer los casos en los que, por su
naturaleza o la relación base entre las partes, el detentador del corpus reconoce en otro la posesión y
debe ser reputado tenedor.
El corpus es la relación exterior que normalmente vincula a una persona con una cosa cuando tiene
un mínimo de voluntad para tenerla –diferencia con la yuxtaposición local- y es el único elemento de
la posesión.
El animus domini es reemplazado por la voluntad abstracta e invariable de la ley que reputa al
detentador, poseedor salvo en los supuestos excepcionales específicamente establecidos por la
normativa.
Es tenedor aquel detentador al que la ley expresamente priva de protección en razón de la causa por
la cual entró en relación con la cosa.
Para Ihering, la posesión es un derecho que tiene base en un sustrato de hecho y que permite
mientras subsista la relación fáctica que el poseedor sea considerado titular de un derecho real a la
posesión.
Como para este autor la posesión es una exteriorización del derecho de dominio debe ser protegida
como complemento del derecho de propiedad.
Aquellos supuestos donde existe controversia entre el poseedor y el propietario y la ley protege al
primero estamos frente a un resultado no querido por la ley, peligroso pero inevitable.
Teoría de Salleilles, creador de la teoría económica de la causa.
Posesión es la efectividad consciente y querida de apropiación económica de las cosas. Son sus
elementos:
.Corpus: es el elemento visible de la relación económica entre el hombre y las cosas. Es una serie de
hechos capaces de revelar una relación permanente de apropiación con finalidad de beneficio
económico.
.Animus: es el propósito de realizar esa apropiación de la cosa, de explotarla en beneficio propio y de

un modo independiente. La voluntad concreta está expresada en el título (causa).
-Hay Tenencia cuando quien detenta la cosa, aunque la explote obteniendo un beneficio económico,
no pretende un aprovechamiento único e independiente. La causa por la que detenta la cosa
patentiza la voluntad de utilización con la obligación de restituir.
Ej.: la locación en la que los beneficios de la cosa corresponden tanto al locador que cobra el alquiler,
como al locatario que recoge la cosecha, pero es poseedor el dueño (locador) porque es él quien ha
dispuesto de la cosa dándola en locación y conservando el derecho de recobrarla.
Para determinar si existe posesión o tenencia se deberá analizar la causa de la detentación y los
derechos y deberes que de ella surgen, ya que si se comenzó la relación en virtud de una compra
venta, la intención de poseer surge palmaria; en tanto si el sujeto tiene el corpus en razón de un
depósito y está obligado a restituirla, es indudable que reconoce en otro la posesión.
La causa fuente pone de manifiesto de manera indudable el animus, y no puede –en principio- ser
cambiada unilateralmente, lo que permite, recurriendo a ella, conocer en cualquier momento cuál fue
la intención del sujeto al iniciar la detentación. Esta cualidad de la causa se denomina “principio de
inmutabilidad”.
Para Salleilles la Posesión es un hecho que debe ser protegido por las consecuencias económicas
que produce y coincide con Savigny en cuanto a la protección derivada que puede ejercer el tenedor
que no se encuentra en conflicto con el poseedor.
La posición adoptada por Vélez Sarsfield y sus consecuencias.
En esta materia Vélez Sarsfield, en principio, siguió a Savigny, distinguiendo posesión de tenencia en
los Art.2351 CC y 2352 CC, considerando elementos de la posesión el corpus y el animus, sin
embargo mientras de las normas parece desprenderse que consideró a la posesión un hecho, las
notas afirman categóricamente lo contrario.
La doctrina y la jurisprudencia han puesto de resalto el valor de las normas por sobre las notas, razón
por la cual la mayoría sostuvo que durante la vigencia del Código de Vélez la posesión es un hecho
desde el análisis de su naturaleza jurídica.
En materia de protección, las defensas están destinadas a proteger la posesión, legitimándose al

tenedor interesado sólo a ejercer las acciones policiales cuya finalidad es el mantenimiento o
restitución del corpus.
Se puede advertir en determinados institutos y presunciones establecidas por el codificador, que el

pensamiento de los tres maestros se encuentra presente en la normativa velezana.
La teoría de la custodia; la teoría del seguimiento y la posibilidad de disponer –todos temas que se
desarrollan en las unidades respectivas-; son algunas de consecuencias reglamentadas de la teoría
de Savigny.
La presunción de propiedad, y la función publicitaria de la posesión vistas aquí, son algunos aspectos
que recuerdan la tesis de Ihering; en tanto que el principio de inmutabilidad de la causa, patentiza la
adopción de la postura del maestro Salleilles.
Sistema del CCyC.
Los art.1909 y 1910 del CCyC adoptan la posición subjetiva de Savigny en lo atinente a las
diferencias existentes entre posesión y tenencia; pero en materia de animus domini cambia el foco de
atención poniendo el acento en el comportamiento en lugar de la intención del sujeto, lo que implica el
reconocimiento de la importancia de las exteriorizaciones materiales para la prueba de la voluntad del
sujeto de Ihering.
Considera que la posesión es un poder de hecho –arts.1909 y 2239 CCyC- y protege de manera
indistinta a la posesión o a la tenencia –arts.2238 y 2240/2242 CCyC.
Presume la posesión-art.1911 CCyC-, mantiene vigente el principio de inmutabilidad de la causa –art.

1915 CCyC-, la teoría del seguimiento –art.1933 CCyC- y la teoría de la custodia – art.1928 CCyC.
4. PRESUNCIONES: de posesión, de fecha y extensión (ART. 1914) y de legitimidad (ART. 1916

y 1917). Concurrencia (ART. 1913). Causa: principio general de inmutabilidad. Excepción:
intervención de título. Requisitos (ART. 1915).
PRESUNCIONES: de posesión, de fecha y extensión (ART. 1914) y de legitimidad (ART. 1916 y

1917).
El nuevo sistema prevé gran cantidad de presunciones y principios generales a fin de ordenar el
tratamiento y convivencia de las instituciones y facilitar el régimen de la prueba. De esta manera,
simplifica enormemente el sistema de Vélez, y termina con una gran cantidad de discusiones
doctrinales y jurisprudenciales.
Presunción de posesión.
ARTICULO 1911. Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se presume a menos que

exista prueba en contrario que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa (…).
Esta presunción incorpora al código la teoría de Ihering, reconociendo que en la gran mayoría de los
casos la posesión cumple la función de ser la exteriorización del derecho real.
La presunción facilita la prueba del animus domini aunque, claro está, es iuris tantum. Para algunos
autores, la presunción resulta insuficiente en los casos que deba probarse una posesión calificada,
como por ejemplo, para la prescripción adquisitiva. Pese a esta opinión, consideramos que la norma
es un avance para superar la mayoría de las discusiones doctrinales y jurisprudenciales que se
generaron a lo largo de los años.
El art. 1916 CCyC, presume también la legitimidad de la posesión como se desarrolla más adelante.
Presunción de fecha y extensión.
ARTICULO 1914. Presunción de fecha y extensión. Si media título se presume que la relación de
poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en éste se indica.
La norma refiere al título como la causa de la relación de poder, o sea el acto jurídico que le sirve de
base y que determinará la relación de poder de que se trate; por ej. Contrato de compraventa,
donación, usufructo (posesión); locación, comodato deposito (tenencia). El término título esta utilizado
en sentido amplio. (Ej. Boleto).
La presunción de fecha y extensión es iuris tantum; por lo tanto, cede frente a la prueba en contrario
(ej. se puede probar que la posesión la perdió en algún momento, o que no ha poseído en la
extensión total, etc.).
Si el título no comprende toda la extensión pretendida, habrá que invocar y probar la adquisición
sobre la base de otra causa respecto de la diferencia no comprendida.
Presunción de legitimidad.
ARTICULO 1916. Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a

menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho
real o personal constituido de conformidad con las disposiciones de esta ley.
Este principio se analiza detenidamente con la clasificación de la posesión.
Principio de innecesaridad del título.
ARTICULO 1917. Innecesaridad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene
obligación de producir su título a la posesión o la tenencia sino en el caso que deba exhibirlo como
obligación inherente a su relación de poder.
El CCyC mantiene la redacción de Vélez del art 2363, pero sin su última parte que decía “el posee
porque posee”, porque ahora existe la presunción expresa y más técnica de posesión (artículo 1911
CCyC).
Refiere al ius possessionis explicado más arriba.
La persona no tiene la obligación de presentar el título porque su derecho de posesión o de tenencia

existe independientemente éste; no obstante, si lo tiene, corre con la ventaja de la presunción del
artículo 1914 CCyC.
Concurrencia (ART. 1913).
ARTICULO 1913. Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de
la misma especie que se excluyan entre sí.
La norma es clara; no se admiten dos posesiones ni dos tenencias que se excluyan entre ellas. Así,
por ej., la regla impide, al mismo tiempo, la posesión del enajenante y la del adquirente de una cosa.
Por lo tanto, si una posesión anterior continúa, una nueva no puede nacer; y si una posesión
comienza; la anterior debe necesariamente haber cesado.
Todas las demás posibilidades pueden darse; ej. Dos coposesiones, dos co-tenencias, la posesión
del usufructuario con la posesión del dueño; la posesión del dueño y la tenencia del inquilino, etc.
Causa: principio general de inmutabilidad. Excepción: intervención de título. Requisitos (ART.

1915).
ARTICULO 1915. Intraversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación real de poder por su
mera voluntad o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa
a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer
de la cosa y sus actos producen ese efecto.
El código mantiene el principio de la inmutabilidad de la causa, producto de la incorporación de la

teoría de Salleilles en el código de Vélez como medio para superar las críticas de Ihering a la teoría
subjetiva de Savigny.
El principio de la inmutabilidad rige para todas las relaciones de poder y responde a la regla romana
“nemo sibi causam mutare potest”.
La pregunta es: ¿Puede el tenedor por su sola voluntad convertirse en poseedor?
La respuesta es que no puede, porque la causa de su relación de poder con la cosa es inmutable por
su propia voluntad.
El principio se extiende a las cualidades y vicios.
ARTICULO 1920. Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al comienzo
de la relación de poder, y permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisición.
No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día de la citación
al juicio.
La excepción al principio de la inmutabilidad de la causa es la interversión del título. Intervertir

significa alterar el estado de las cosas o trastocar su orden. Para la posición doctrinaria que se
comparte, la introversión es sólo unilateral.
ARTICULO 1915. Intervención. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su
mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa
a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer
de la cosa y sus actos producen ese efecto.
Existen modos bilaterales para modificar la causa de las relaciones reales, pero en tanto existe el
acuerdo de voluntades, no nos encontramos frente a la introversión propiamente dicha. Estos
cambios de causa con acuerdo de las partes serán desarrollados en extenso en la unidad siguiente y
son la traditio brevi manu (Art.1923 CCyC) en la que el tenedor se convierte en poseedor y el
constituto posesorio (Art.1923 CCyC) en el que el poseedor se convierte en tenedor.
Son requisitos para la configuración de la introversión: (i) la tenencia previa o relación de poder
inferior a la posesión: (ii) la intención manifestada ostensiblemente de privar al poseedor (o al co-
poseedor) de la disposición de la cosa (actos posesorios); (iii) la obtención del resultado, es decir la
exclusión del anterior poseedor.
En cambio, no alcanza para intervertir el título: (i) la sola voluntad o pensamiento si no se exteriorizan;
(ii) las meras expresiones verbales; (iii) el mero incumplimiento de las obligaciones (no pagar el
alquiler; no restituir el inmueble al vencimiento del plazo).
5. CLASIFICACION DE LA POSESION y TENENCIA: Legitima e ilegítima (ART. 1916). Buena fe:

concepto y requisitos (ART. 1918). Presunciones de buena fe y mala fe (ART. 1919). Unión de
posesiones: concepto, clases y requisitos (ART. 1901). Determinación u origen (ART. 1920).
Mala fe no viciosa. Posesión por boleto (ART. 1170 y 1171). Mala fe viciosa (ART. 1921).
Concepto de los vicios. Cosas muebles: hurto, estafa y abuso de confianza. Inmuebles:
violencia, clandestinidad y abuso de confianza. Cuestión del carácter relativo de los vicios.
Artículos relacionados Código Civil: 2351 a 2372.
CLASIFICACION DE LA POSESION y TENENCIA.

• Según el origen o causa que le da nacimiento, la posesión o la tenencia pueden ser:
-Legítima
-Ilegítima
• Según las condiciones personales del sujeto, la posesión o la tenencia ilegítima pueden ser:
-De buena fe.
-De mala fe.
• Según la forma o modo como ha sido adquirida la posesión de mala fe puede ser:
-No Viciosa.
-Viciosa.
Legitima e ilegítima (ART. 1916).
ARTICULO 1916. Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a

menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho
real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.
El código parte de la presunción de legitimidad, y define la ilegitimidad por la negativa. Comprende

tanto a los derechos reales como a los personales (al incluir la tenencia), que están contemplados no
sólo en el código civil y comercial sino en otras leyes (adviértase que el artículo hace referencia a las
previsiones de la ley, y no sólo de este código).
*La posesión legítima es el resultado de la adquisición en forma perfecta de alguno de los derechos
reales que se ejercen por la posesión (todos salvo la hipoteca y las servidumbres activas). La
adquisición se da a través del título suficiente y del modo suficiente. Existe perfecta coincidencia entre
los hechos y el derecho.
La tenencia legítima es el resultado de la adquisición de un derecho personal de quien está en

condiciones de obligarse.
*La posesión o la tenencia Ilegítima es la consecuencia de la adquisición de un derecho real o

personal con irregularidades, sin ajustarse a los requerimientos del ordenamiento legal. No hay
coincidencia entre los hechos y derecho.
Aunque el artículo no conserva la enumeración del artículo 2355 del código de Vélez, los casos de
posesión ilegítima se mantienen y sirven de ejemplos. A saber: (i) Sin título: no responde a alguna de
las causas -contrato, prescripción, ley- que legalmente pueden darle nacimiento. Ej. Posesión por
usurpación, o por violencia; (ii) Por un título nulo: la causa antecedente existe, pero es "nula". Ej. Si el
mandatario compra y adquiere la posesión de una cosa que debía vender por cuenta de su comitente;
(iii) Por un defecto de forma. Ej. Donación de un inmueble por instrumento privado; (i) Por quien no
tenía derecho a poseer la cosa: emana de una persona que carecía del derecho de poseerla. Ej.
Adquisición a una persona que no es el verdadero propietario; (v) Por quien no tenía derecho para
transmitirla: ej. Propietario incapaz o con capacidad restringida habiéndose establecido la necesidad
de algún tipo de autorización para este acto (art. 32 y concs).
Como ejemplos de tenencia ilegítima podemos dar: (i) cuando se extingue el derecho real sobre una
cosa ajena y el titular no la restituye (cumplimiento del plazo en el usufructo; cuando opera el pago de
la deuda garantizada con prenda con desplazamiento; (ii) el dictado de una sentencia que anula el
título en virtud del cual se posee; (iii) cuando el poseedor después de reconocer un señorío superior
sobre la cosa incompatible con su relación de poder continua detentándola, etc.
La norma eliminó la poco feliz referencia al boleto de compraventa que incorporó la reforma de la ley
17711. No refiere aquí al boleto, porque está claro que al no contar con escritura pública (art.1017
CCyC), él no tiene título suficiente (art. 1892 CCyC), sin perjuicio de la protección que se otorga al
poseedor en otras normas legales (arts. 1170 y 1171 CCyC), pero que no modifican su situación de
poseedor ilegítimo.
Buena fe: concepto y requisitos (ART. 1918).
La posesión o la tenencia ilegítima pueden ser, de acuerdo a las condiciones personales del sujeto
que la toma, de buena fe o de mala fe.
ARTICULO 1918. Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede
conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está
persuadido de su legitimidad.
 Conceptos.
Conforme el art. 1902 CCyC, la buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber
conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables la buena
fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento
de los actos de verificación pertinentes establecidos en el respectivo régimen especial.
La buena fe es la probidad o diligencia y exige: (i) Error de hecho esencial y excusable (art 267
CCyC); (ii) La ignorancia de las leyes no sirve de excusa para su cumplimiento si la excepción no está
autorizada (art 8 CCyC); (iii) Que no se conozca, porque no se puede conocer (art 1902 CCyC) aún
actuando con la debida diligencia (art. 1724 CCyC) y que el poseedor tenga verdadera y firme
convicción de la legitimidad de la relación.
Es decir, para que haya buena fe el error de hecho debe ser esencial y excusable (arts. 1918 y 265
CCyC) y no debe provenir de una negligencia culpable (error reconocible art. 266 CCyC). Cuando se
trata de un error de derecho, la buena fe no es posible (art. 8 CCyC).
Para la configuración de la buena fe hace falta el elemento subjetivo (buena fe creencia) de

persuasión absoluta de legitimidad o sea el estado psicológico del poseedor de desconocimiento del
vicio, y además el elemento objetivo dado a través de la existencia de un justo título que le sirva de
apoyo a su convencimiento.
Ej.: enajenación hecha por una persona que no es propietaria de la cosa (trasmisión a non domino);
el título esta instrumentado en escritura pública que en apariencia no tiene irregularidades y el que
compra no tiene manera de conocer que la persona que le vende no es quien dice ser.
El código no define la mala fe; se extrae por exclusión de la buena fe. O sea, que hay mala fe cuando
la persona tiene dudas sobre la legitimidad de su relación de poder. O si ha sido negligente por no
llevar a cabo las diligencias que le hubieran permitido conocer la causa de la ilegitimidad. (Ej. Si no
hizo el estudio de títulos previsto en el art 1902 CCyC).
El ordenamiento clasifica la mala fe en no viciosa y viciosa, supuesto que resulta solo aplicable a la
posesión, y además da supuestos de presunción de mala fe.
Presunciones de buena fe y mala fe (ART. 1919).
ARTICULO 1919. Presunciones de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a
menos que exista prueba en contrario. La mala fe se presume en los siguientes casos: a) cuando el
título es de nulidad manifiesta; b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace
tradición de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas; c) cuando recae sobre ganado
marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.
El inciso a) comprende la nulidad manifiesta sea absoluta o relativa (ej. vicio de forma; venta por un
menor); El inciso c) remite a la ley 22.939
Existen otros casos de presunción de mala fe a lo largo del código que se desarrollan en las unidades
correspondientes y que a continuación sólo se enuncian: (i) cosas muebles registrables que no se
inscribieron. El artículo 1895 CCyC determina que no hay buena fe sin inscripción. (ii) cosas muebles
registrables inscriptas con elementos identificatorios no coincidentes. El artículo 1895 CCyC dice que
no hay buena fe si no coinciden. El mismo principio se reitera en el artículo 2257 CCyC (acción
reivindicatoria) si no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de la cosa o no se
constata la documentación y estado registral (iii) sucesores del heredero indigno. El artículo 2283
CCyC dice que son de mala fe si conocen la existencia de la causa de indignidad. (iv) caso del
heredero aparente. El artículo 2313 CCyC dispone que es de mala fe si conocía o debía conocer la
existencia de herederos preferentes; (v) caso de las personas inhábiles para suceder en forma
testamentaria. El artículo 2483 CCyC determina que la posesión de las personas enumeradas en el
art. 2482 CCyC (personas que no pueden suceder por testamento) es de mala fe respecto de los
bienes dejados por el testador.
Unión de posesiones: concepto, clases y requisitos (Art. 1901).
ARTICULO 1901. Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante. El

sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores siempre que derive
Heredero es la persona a quien se transmite la universalidad o una parte indivisa de la herencia (art.
2278 CCyC); él continúa la posesión de lo que el causante era poseedor (art. 2280 CCyC). Se trata
de un sucesor universal (art. 400 CCyC).
Sucesor a título particular es quien recibe un derecho particular (art. 400 CCyC)
¿Es posible la suma de dos o más posesiones?: SI.
¿Por qué es importante? Hoy sólo para la prescripción.

+Sucesión universal.....heredero continúa su posesión.
+Sucesión particular.....se puede, pero la posesión posterior participa de las cualidades y de los vicios
de la anterior, lo que no siempre le convendrá al nuevo poseedor. Sí le conviene para la prescripción
larga donde la buena o mala fe no es relevante.
Requisitos: deben derivarse una de la otra.
En la prescripción corta deben tratarse de posesiones de buena fe y existir un vínculo jurídico entre
ellas.
Aunque la última frase del artículo 1901 CCyC menciona sólo a la prescripción breve, el recaudo del
vínculo jurídico es presupuesto también para la prescripción larga, por dos razones: (i) sin ese
vínculo, no es un sucesor particular, desde que, como se ha señalado, sucesor es la persona que
“recibe un derecho” (art. 400 CCyC); (ii) el propio artículo 1901 CCyC requiere, para el sucesor
particular que su posesión derive inmediatamente de la otra.
Determinación u origen (ART. 1920).
ARTICULO 1920. Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al comienzo
de la relación de poder y permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisición (…).
………… Pero ojo, porque para la percepción de frutos….…..
ARTICULO 1935. Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. La buena fe del
poseedor debe existir en cada hecho de percepción de frutos; y la buena o mala fe del que sucede en
la posesión de la cosa se juzga solo con relación al sucesor y no por la buena o mala fe de su
antecesor, sea la sucesión universal o particular (…).
Es decir que se juzga por el sucesor no importa si la sucesión es universal o particular y en cada
hecho de percepción.
¿Cuándo “empieza” la mala fe?
El artículo 1920 dice que “No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se
debe estar al día de la citación al juicio”.
Es el momento en el cual la persona está en conocimiento de la posibilidad de la sentencia que le

resulte adversa y de allí la correcta solución de la normativa. La directiva importa que a partir de ese
momento la persona ya tiene sobre sí las obligaciones del depositario.
Mala fe no viciosa. Posesión por boleto (ART. 1170 y 1171).
De acuerdo al modo como la persona toma contacto con la cosa, la posesión de mala fe puede ser
VICIOSA o NO VICIOSA.
ARTICULO 1170. Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe

tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo
hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de
la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
ARTICULO 1171. Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa
de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso
o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El
juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus
obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo,
debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.
MALA FE VICIOSA (ART. 1921).
La sub-clasificación se aplica sólo a la posesión, optando el código por mantenerla, en contra de la

solución del proyecto del 98 que la había eliminado. En los fundamentos, además de recalcar los
efectos perjudiciales de la posesión viciosa, se explica que el poseedor de mala fe no puede ser
equiparado a quien intencionalmente quebrantó la ley con violencia o cometiendo hurto y de allí su re
establecimiento.
ARTICULO 1921. Posesión viciosa. La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles
adquiridas por hurto, estafa o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles adquiridos por violencia,
clandestinidad o abuso de confianza. Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquél contra
quien se ejercen. En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea
contra el poseedor o sus representantes.
Conceptos de los vicios. Cosas muebles: hurto, estafa y abuso de confianza. Inmuebles:
violencia, clandestinidad y abuso de confianza.
Los vicios enumerados en el código de Vélez se han mantenido, a excepción del estelionato que fue
sustituido (ampliado) por cualquier forma de estafa o defraudación.
El CCyC no define los vicios de la posesión como lo hacía Vélez. Pero no hay duda que se sitúa en
supuestos de posesión adquirida ilegalmente, sin la voluntad del poseedor (clandestina), o contra su
voluntad (violencia o abuso de confianza).
El art. 2 CCyC impone la interpretación de la ley en forma coherente con todo el ordenamiento, y no
aisladamente.
En otras normas del código, se encuentran:
• El artículo 271 CCyC (dolo como vicio de la voluntad) que describe la acción dolosa como aserción
de lo falso o disimulación de lo verdadero, cualquier artificio astucia o maquinación que se emplee
para la celebración del acto… En el caso que analizamos, en definitiva, la persona recurre al fraude,
ardid o engaño para que le sea entregada la posesión. El artículo es perfectamente aplicable para la
estafa (muebles) y la clandestinidad (inmuebles)
• El artículo 276 CCyC (violencia como vicio de la voluntad), que define a la violencia como la fuerza
irresistible y las amenazas que generan el temor de sufrir un mal grave e inminente que no se puedan
contrarrestar o evitar en la persona o bienes de la parte o de un tercero…. La norma también es
aplicable, entonces a la posesión con vicio de violencia.
El hurto no hay duda que es el apoderamiento ilegítimo de una cosa ajena (no importa si se ha
logrado con o sin violencia).
Por su parte, también se puede acudir a los conceptos del derecho penal que dicen:
"hurto": apoderamiento ilegítimo de una cosa mueble ajena = robo (uso de la fuerza)
ARTICULO 162 CP: Será reprimido con prisión de un mes a dos años, el que se apoderare
ilegítimamente de una cosa mueble, total o parcialmente ajena.- ARTICULO 164 CP. - Será reprimido
con prisión de un mes a seis años, el que se apoderare ilegítimamente de una cosa mueble, total o
parcialmente ajena, con fuerza en las cosas o con violencia física en las personas, sea que la
violencia tenga lugar antes del robo para facilitarlo, en el acto de cometerlo o después de cometido
para procurar su impunidad.
"estafa" contratar con ardid o engaño o sobre cosas ajenas como si fueran propias o enajenar como
libres aquellas que están gravadas o prendadas. ARTICULO 172 CP. - Será reprimido con prisión de
un mes a seis años, el que defraudare a otro con nombre supuesto, calidad simulada, falsos títulos,
influencia mentida, abuso de confianza o aparentando bienes, crédito, comisión, empresa o
negociación o valiéndose de cualquier otro ardid o engaño.
“usurpación”:.. ARTICULO 181 CP (redacción ley N° 24.454, B.O. 7/3/1995).- Será reprimido con
prisión de seis meses a tres años: 1º el que por violencia, amenazas, engaños, abusos de confianza
o clandestinidad despojare a otro, total o parcialmente, de la posesión o tenencia de un inmueble o
del ejercicio de un derecho real constituido sobre él, sea que el despojo se produzca invadiendo el
inmueble, manteniéndose en él o expulsando a los ocupantes; 2º el que, para apoderarse de todo o
parte de un inmueble, destruyere o alterare los términos o límites del mismo; 3º el que, con violencias
o amenazas, turbare la posesión o tenencia de un inmueble.
El art. 181 del Cód. Penal (después de la reforma de la ley 24.454) menciona la palabra
clandestinidad, pero no la define. La jurisprudencia mayoritaria entiende que el fin de la reforma fue
aumentar la protección de la posesión y la tenencia, aunque no se tenga derecho de propiedad, frente
a diferentes ataques; por eso, exige que “el consentimiento de la damnificada que se esgrime como
causal de justificación de la actividad desplegada, requiere, para que pueda ser considerado
seriamente, que hubiera sido otorgado con anterioridad y libremente, pues de lo contrario, resulta
irrelevante en el marco de la teoría del delito”12, fórmula que supone que, desde la perspectiva civil,
también pueda considerarse viciosa por clandestinidad, la posesión tomada en ausencia del
poseedor, como señalaba el art. 2369 del código de Vélez.
Dicho esto se puede concluir que:
1. El hurto como vicio de la posesión lo comete quien se apodera ilegítimamente -con violencia o sin
violencia- de una cosa mueble ajena;
2. La estafa como vicio de la posesión la comete quien utiliza cualquier artificio astucia o
maquinación, fraude, ardid, engaño o fraude para que le sea entregada la posesión de una cosa
mueble. Es importante destacar que la posesión viciosa no es la de quien trasmite cometiendo estafa
(que en todo caso cometería delito penal), sino la de quien adquiere la cosa mueble CONOCIENDO
la verdadera situación;
3. El abuso de confianza como vicio de la posesión de muebles o inmuebles, lo comete la persona

que recibe la cosa con la obligación de restituirla y que, intervirtiendo el título no lo hace. Se configura
cuando, el que recibió la cosa con la obligación de restituirla (como el locatario, o el comodatario, y
cualquier tenedor), se niega a devolverla. Se trata de un supuesto de interversión de título, en el que
el tenedor se transforma unilateralmente en poseedor, en tanto su voluntad se manifieste
exteriormente de manera inequívoca. No basta el mero hecho de haber “recibido la cosa con
obligación de restituirla”; es necesario una conducta posterior del tenedor no sólo dirigida a no cumplir
con la obligación asumida sino también a mudar la causa de su posesión. (confianza defraudada). El
abuso de confianza tiene su norma específica en el art. 1915 CCyC.
Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos
exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.
i. La violencia como vicio de la posesión de inmuebles la comete quien logra el desapoderamiento

violento de un inmueble (vías de hecho acompañadas de violencia física (acto de coacción material) o
moral (amenazas de recibir un mal inminente injusto y grave sobre su persona, libertad u honor o los
de su cónyuge, ascendientes o descendientes). Debe distinguirse de la violencia en el contrato que
de haberse llevado a cabo no implica la violencia como vicio de la posesión.
ii. La clandestinidad como vicio de la posesión tiene distintos modos comisivos. En primer lugar, hay
clandestinidad siempre que medie ocultamiento, es decir, que la posesión no sea pública respecto del
anterior poseedor, aun cuando los terceros conozcan la situación. Para que el vicio exista no es
necesario que el anterior poseedor conozca lo sucedido, sino que basta con que haya podido conocer
la usurpación. Además de la posesión tomada de manera oculta, hay clandestinidad cuando se toma
aprovechando la ausencia del poseedor, o cuando se toman precauciones para que la adquisición no
llegue a su conocimiento.
Cuestión del carácter relativo de los vicios.
El artículo mantiene el principio de Vélez de que los vicios son relativos, dice expresamente que: Los
vicios de la posesión son relativos respecto de aquél contra quien se ejercen. En la medida que ha
sido eliminada la anualidad como requisito de las acciones posesorias y unificado su régimen para
todos los poseedores y tenedores (arts. 2241 y 2242 CCyC), aparentemente no se advierten razones
de peso para haber mantenido el principio, que entendemos será de muy escasa aplicación práctica.
Purga. Innecesaridad. El código no incluyó la norma de la purga de los vicios que estaba en el art
3959 de Vélez.
La doctrina interpretativa del código de Vélez entendió que los vicios se purgan cuando ha operado la
caducidad de las acciones que el desposeído tiene para recuperar la cosa. La purga era
indispensable para el ejercicio de las acciones típicamente posesorias (hoy extinguidas); para la
accesión de posesiones y para el computo del plazo de la prescripción.
Hoy el régimen de acciones ha sido unificado por lo que solo puede plantearse la duda de si es
necesaria la purga del vicio a los otros fines.
Si fuera así, habría que acudir al art. 2564 CCyC que hoy dispone que prescriben al año……inc. 2°
Las acciones posesorias”. Transcurrido ese año (a contar desde que cesó el vicio y el sujeto activo de
la acción ve correr su plazo para la interposición de la acción posesoria) el vicio quedaría purgado y
esa posesión sería eficaz para la prescripción y para poder ser accedida a otra no viciosa.
No obstante debe advertirse que, así como las acciones “posesorias” ya están unificadas; el artículo
de la accesión de posesiones tampoco exige la purga. Respecto de la prescripción sólo se exige que
la posesión sea ostensible y continua, nada dice de la purga del vicio.
Lo expuesto lleva a reflexionar sobre el punto y sostener que si bien en el régimen actual no es
necesario purgar el vicio a fin de que la posesión sea útil para la prescripción, no es lógico pensar,
-por atentar contra los principios generales del ordenamiento (art 10 CCyC) y la interpretación
sistemática (art. 2 CCyC)- que si se ha conservado la clasificación de la posesión viciosa; ésta sea útil
para el tiempo de la prescripción. Por lo tanto, sin lugar a dudas el vicio debe hacer cesado para
poder dar inicio al cómputo del plazo de la prescripción.
Existe de todas maneras otra posición que al respecto sostiene que para la prescripción adquisitiva
se mantiene la necesidad de la purga del vicio al año de que éste cesó.
 Efectos de la posesión viciosa.

El poseedor vicioso es tratado por el ordenamiento con mayor rigor que el simple poseedor de mala
fe. La comisión así lo expuso en los fundamentos y el reflejo en el articulado es el siguiente:
(i) el poseedor vicioso responde por la destrucción total o parcial aún por caso fortuito, Art. 1936
CCyC.
(ii) el poseedor vicioso no tiene derecho de retención, Art. 2587 CCyC.
(iii) el vicio se transmite al heredero por el art.1901 CCyC. Este efecto opera sólo para la prescripción
porque para la percepción de los frutos, el art.1935 CCyC sostiene la solución contraria (la buena o
mala fe del sucesor, no importa si es universal o singular, se juzga al momento de la percepción).
 Fallo Tecnicagua SA
ACLARACION. LOS HECHOS Y EL FALLO QUE ANALIZAMOS OCURRIERON DURANTE LA
VIGENCIA DEL CODIGO CIVIL ARGENTINO. SE OMITEN EN ESTE ESQUEMA LAS
REFERENCIAS AL ARTICULADO ANTERIOR A FIN DE FACILITAR SU COMPRENSION.
Plataforma Fáctica: TECNICAGUA S.A. inicia acción reivindicatoria contra Gerardo Guiñe, respecto
de una fracción de su inmueble de mayor extensión denominada -a la fecha de la demanda- “Puesto
LAS CHILCAS". La superficie total del inmueble propiedad de Tecnicagua S.A. es de 120.000 has. Y
la porción que pretende reivindicar del Sr. Gerardo Guiñe es de 5.521 has. GUIÑE resiste la demanda
oponiendo la excepción de usucapión o prescripción adquisitiva.
Partes Pruebas Aportadas Derecho invocado
TECNICAGUA S.A. (adquiere 1. Absolución de posiciones de Tenencia precaria de los

en subasta del Banco Nacional) G. Guiñe: (en rebeldía). Tec. encargados, incluido el Sr.
“Todos los puesteros son puso encargados para ejercer la Guiñe.
poseedores a nombre de posesión por ella. En este caso
Tecnicagua”. GG intervierte el Pedro G. y sus hijos. G. Guiñe  Imposibilidad de cambiar la
título de su padre y se convierte intervirtió su título en agosto de causa de su posesión.
en poseedor, por eso se lo 1984 cuando quiso realizar la
reivindica” mensura, a la cual se opuso  Posesión adquirida por
Tec. intermedio de representante.
2. Testigos: Ángel Pozo  Cuando la cosa forma un solo

(empleado de T) recuerda que cuerpo no se puede poseer una
Guiñe entró al puesto con parte de él sin el todo.
autorización del Sr. Bernia,
antiguo locatario de las tierras.  Si el reivindicante presenta
Mario Pozo: Guiñe fue visitado, título de propiedad anterior a la
junto con los demás puesteros, posesión del demandado que
y fueron comunicados de la no presenta título, se presume
adquisición de Tec. Sin que iuris tamtum la propiedad y
mediara oposición. La tenencia posesión de aquel.
es precaria y gratuita a cambio
del cuidado del campo. Jorge  Equivocidad de los actos
Fernández: (empleado de la enumerados como posesorios.
actora): él le hizo conocer al Sr.
Guiñe la compra por Tec. del
campo. Pedro y Gerardo Guiñe
cumplían con las directivas que
la sociedad propietaria impuso
hasta la interversión.
3. Impuestos: pagados en su
totalidad por Tec.
4. Escritura de adquisición: el
11 de Mayo de 1962
GUIÑE, GERARDO. Inspección judicial: en el puesto Posesión animus domini.

Tecnicagua nunca tuvo la se encuentra un cartel que dice (pública, pacifica, continua y no
posesión del puesto, que "La Chilca, de Pedro Guiñe e interrumpida)
siempre poseyó su padre. Él hijos". Construcción de casa,
continúa la posesión de su pileta, corrales, pozos, ganado,  Prescripción veinteañal.
padre y hnos. Las tierras son yeguas, vestigios de otra casa.
públicamente conocidas como  Aunque el demandado no
“sin dueño”. Su posesión es 2. Testigos: Nemesio Palma: presente título, si el del actor es
animus domini y en exceso por reconoce a la familia Guiñe de fecha posterior a la posesión
más de 20 años. como dueños del campo por del demandado, no es suficiente
ellos explotado y las para fundar la demanda.
construcciones y mejoras
realizadas en el mismo. Jesús  Posee porque posee, no
Duarte construyó la casa por debe demostrar nada.
encargo de Guiñe, lo que fue
conocido por los puesteros de la  Actos posesorios, no
zona. Alejo Allaime conoce al corresponden con la tenencia.

accionado como ganadero y
que su familia ha vivido en ese  Adquisición de la propiedad
lugar sin ser molestado. por mera aprehensión.
Eduardo Rivero conoce a la flia.,
que se dedican a la cría de  Carga de la prueba. Quien
ganado y reconoce las mejoras alega que quien tiene la
realizadas por Guiñe en el posesión es un simple tenedor
puesto. Juan Carlos Martín debe probarlo.
conoce desde el año 1960 a
Guiñe y se dedica a la actividad  Accesión de posesiones.
ganadera recibiendo animales a
pastoreo.
3. Escritura de adquisición de T.
dice expresamente que se
adquiere en el estado posesorio
actual.
FALLO DE PRIMERA INSTANCIA Valora como relevante la inspección judicial que

prueba la realización de actos posesorios.
Rechaza la demanda.
 No es suficiente la forma en que Tecnicagua
notifica a los puesteros porque la visita no tiene
significación jurídica.
 Las testimoniales de los Sres. Pozo y

Fernández se encuentran comprendidas en las
generales de la ley, sus dichos no son
corroborados por otros testigos.
 La confesión en rebeldía del demandado cede

frente a las demás probanzas de la causa.
 Valoración de la particular realidad social,

económica y jurídica
FALLO DE CAMARA TECNICAGUA apela para que se haga lugar a la

reivindicación o se limite la usucapión al "puesto".
revoca la sentencia de 1° instancia
 Los testimonios de los Sres. Pozo son
determinantes para acreditar la tenencia.
 Los actos enunciados como posesorios son

equívocos y por tanto no son suficientes para
probar el animus. (Doctrina postura minoritaria).
 Confesión en rebeldía del demandado: se

tienen por acreditados los hechos aducidos y no

desvirtuados, aunque hayan sido negados al
contestar la demanda.
 la posesión de la actora, al unirse con las

anteriores descalifica la pretensión de Guiñe (hoy
art 2256 inc b CCyC)
FALLO SUPREMA CORTE DE JUSTICIA. El Sr. Guiñe interpone recurso de

Inconstitucionalidad.
hace lugar al recurso de inconstitucionalidad d y
revoca la sentencia de la Cámara  Los efectos de la confesional en rebeldía
ceden frente a la prueba en contrario que sí se ha
acreditado en autos.
 La Cámara omite la valoración de las pruebas

que resultan determinantes para la reversión del
resultado del caso. (Inspección ocular,
testimoniales de Nemesio Palma, Duarte, Martín,
Ianotti, Allaime). Asimismo, saca de contexto las
testimoniales de Pozo y Fernández, ya a que a
los mismos les comprende las generales de la
ley.
 No es aplicable el art. 2790 (hoy 2256 inc b

CCyC), ya que la posesión de Tecnicagua es del
año 1962, siendo la de Guiñe de 1953.
 Los actos posesorios realizados, apreciados

en su conjunto y repetidos durante largo tiempo
son suficientes para la finalidad de usucapir,
revelando la intencionalidad de sentar un señorío
sobre la fracción del inmueble.
 Teoría de las cargas probatorias dinámicas: la

prueba recae sobre la parte que en mejores
condiciones de prueba se encuentre. En el caso,
es Tecnicagua quien debe probar la Tenencia de
Guiñez (y la interversión que justifica la
reivindicación). Ella se encuentra en mejores
condiciones probatorias que GG.
 En caso de duda, probado el corpus, el animus

se presume, y en cuanto a la causa SE
PRESUME LA POSESION y no la tenencia.
(Tesis mayoritaria).
 Valoración de la realidad social.
 Valoración de la realidad social:

Existencia de grandes extensiones de terrenos desérticos considerados como tierras de nadie

naturalmente “llamados” a ser ocupados por puesteros poco alfabetizados y carentes absolutos de
conocimientos jurídicos. Circunstancia determinante para que en muchos casos los mismos sean
despojados de sus posesiones sin saber los derechos que han adquirido respecto de las mismas.
Como contrapartida, los titulares registrales, sólo son tales en los papeles, no exteriorizan a través de
actos posesorios, el poder de hecho en que pueden fundar su título.
Art. 2351: Habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa
bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.
Art. 2352: El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple
tenedor de la cosa, y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa
repose sobre un derecho.
Art. 2353: Nadie puede cambiar por sí mismo ni por el transcurso del tiempo, la causa de su
posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como
tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por
otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario.
Art. 2354: Tampoco se pueden cambiar por la propia voluntad, ni por el transcurso del tiempo, las
cualidades ni los vicios de la posesión; tal como ella comenzó, tal continúa siempre, mientras no se
cree un nuevo título de adquisición.
Art. 2355: La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en
conformidad a las disposiciones de este código. Ilegítima, cuando se tenga sin título, o por un título
nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera
del que no tenía derecho a poseer la cosa, o no lo tenía para transmitirla.
Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de

compraventa.
Art. 2356: La posesión puede ser de buena o de mala fe. La posesión es de buena fe, cuando el
poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad.
Art. 2357: El título putativo equivale a un título realmente existente, cuando el poseedor tiene razones
suficientes para creer en la existencia de un título a su favor, o para extender su título a la cosa
poseída.
Art. 2358: La buena fe del poseedor debe existir en el origen de la posesión, y en cada hecho de la
percepción de los frutos, cuando se trata de frutos percibidos.
Art. 2359: Cuando dos o más personas poseyeren en común una cosa, cada una de ellas responderá
de la buena o mala fe de su posesión.
Art. 2360: En la posesión de las corporaciones y sociedades será la posesión de mala fe, cuando la
mayoría de sus miembros sabía la ilegitimidad de ella. Si el número de los miembros de buena fe
fuere igual al número de los miembros de mala fe, la posesión es de mala fe. Los miembros de mala
fe deben indemnizar a los de buena fe de la privación de la posesión.
Art. 2361: En la percepción de los frutos, la buena o mala fe del que sucede en la posesión de una
cosa, será juzgada sólo con relación al sucesor, y no por la buena o mala fe del antecesor, sea la
sucesión universal o sea singular.
Art. 2362: Todo poseedor tiene para sí la presunción de la buena fe de su posesión, hasta que se
pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma.
Art. 2363: El poseedor no tiene obligación de producir su título a la posesión, sino en el caso que
deba exhibirlo como obligación inherente a la posesión. El posee porque posee.
Art. 2364: La posesión será viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por hurto, estelionato,
o abuso de confianza; y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por violencia o clandestinamente;
y siendo precaria, cuando se tuviese por un abuso de confianza.
Art. 2365: La posesión es violenta, cuando es adquirida o tenida por vías de hecho, acompañadas de
violencias materiales o morales o por amenazas de fuerza, sea por el mismo que causa la violencia
sea por sus agentes.
Art. 2366: La violencia existe, bien sea que se ejecute por la persona o por sus agentes, o que se
ejecute con su consentimiento, o que después de ejecutada, se ratifique expresa o tácitamente.
Art. 2367: Existe igualmente el vicio de violencia, sea que se haya empleado contra el verdadero
dueño de la cosa, o contra el que la tenía a su nombre.
Art. 2368: La violencia no constituye sino un vicio relativo respecto de aquel contra quien se ejerce.
Art. 2369: La posesión es clandestina, cuando los actos por los cuales se tomó o se continuó, fueron
ocultos, o se tomó en ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al conocimiento de
los que tenían derecho a oponerse.
Art. 2370: La posesión pública en su origen, es reputada clandestina cuando el poseedor ha tomado
precauciones para ocultar su continuación.
Art. 2371: El vicio de la posesión clandestina es asimismo relativo al anterior poseedor solamente.
Art. 2372: La posesión es por abuso de confianza, cuando se ha recibido la cosa con obligación de
restituirla.
UNIDAD 4
RELACIONES DE PODER
Objeto y Sujeto. Adquisición, ejercicio, conservación y extinción. Efectos.
1. OBJETO. Requisitos (ART. 1912). Categorías de cosas (ART. 225 a 233): principales y
accesorias, simples y compuestas, divisibles e indivisibles, universalidades de hechos, masa
de bienes. Cuestión de la comercialidad (ART. 234).
OBJETO. Requisitos (ART. 1912).
ARTICULO 1912. Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa

determinada. Se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.
Solo las cosas pueden ser objeto de las relaciones de poder, no así los bienes.
Existe una clara diferencia entre el objeto de las relaciones de poder y el objeto de los derechos
reales. En los derechos reales, en principio el objeto son las cosas pero, en determinados supuestos -
y si el ordenamiento expresamente así lo prevé- el objeto puede consistir en un bien. Así lo dice el:
ARTICULO 1883. Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa
que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un
bien taxativamente señalado por la ley.
En cambio, definitivamente, sin una cosa, no puede hablarse de una relación de poder.
Para comprender mejor el alcance del artículo 1912 CCyC, hay que tener en cuenta el contenido de
algunas normas del Título Preliminar y del Libro Primero: El artículo 16 CCyC dice, que los bienes
materiales se llaman cosas, y al igual que el 2311 de Vélez modificado por la ley 17.711, refiere que
las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales
susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
El cuerpo humano tiene su artículo especifico, el 17 CCyC, que dice que “Los derechos sobre el
cuerpo humano o sus partes no tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico, científico,
humanitario o social y solo pueden ser disponibles por su titular siempre que se respete alguno de
esos valores y según lo dispongan las leyes especiales”.
ARTICULO 237. Determinación y caracteres de las cosas del Estado. Uso y goce. Los bienes del
dominio público del Estado son inenajenables, inembargables e imprescriptibles y el uso y goce que
las personas tienen de ellos está sujeto a las disposiciones generales y locales.
Por otra parte, debemos considerar a las cosas como determinantes para algunas de las
clasificaciones de los derechos reales, a saber: art. 1888 CCyC, derechos reales sobre cosa propia
(total o parcial) o ajena, y el art. 1890 CCyC, que incorpora la clasificación de cosas registrables y no
registrables distinguiendo los derechos reales sobre unas y otras.
Categorías de cosas (ART. 225 a 233): principales y accesorias, simples y compuestas,

divisibles e indivisibles, universalidades de hechos, masa de bienes.
 Inmuebles por su naturaleza (art. 225 CCyC).

El suelo, las cosas incorporadas a él de una manera orgánica, y las que se encuentran bajo el suelo
sin el hecho del hombre.
 Inmuebles por accesión (art. 226 CCyC).

Las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter
perdurable. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un
derecho separado sin la voluntad del propietario. No se consideran inmuebles por accesión las cosas
afectadas a la explotación del inmueble o a la actividad del propietario.
 Cosas muebles (art. 227 CCyC).

Las que pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa.
 Cosas divisibles (art. 228 CCyC).

Las que pueden ser divididas en porciones reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un
todo homogéneo y análogo, tanto a las otras partes como a la cosa misma. Las cosas no pueden ser
divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y aprovechamiento. En materia
de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento parcelario corresponde a las autoridades
locales.
 Cosas principales (art. 229 CCyC).

Las que pueden existir por sí mismas.
 Cosas accesorias (art. 230 CCyC).

Aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual
están adheridas. Su régimen jurídico es el de la cosa principal, excepto disposición legal en contrario.
Si las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que sea posible distinguir la
accesoria de la principal, es principal la de mayor valor. Si son del mismo valor, no hay cosa principal
ni accesoria.
 Cosas consumibles (art. 231 CCyC).

Aquellas cuya existencia termina con el primer uso. Son cosas no consumibles, las que no dejan de
existir por el primer uso que de ellas se hace aunque sean susceptibles de consumirse o deteriorarse
después de algún tiempo.
 Cosas fungibles (art. 232 CCyC).

Aquellas en que todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie y pueden
sustituirse por otras de la misma calidad y en igual cantidad.
¿Cuáles son los requisitos para ser objeto de una relación de poder?
 Materialidad: por aplicación del artículo 16 CCyC.

 Individualización: la posesión y la tenencia implican el ejercicio de un poder físico sobre una
cosa, exige actos concretos con relación a una cosa, por lo tanto esta debe estar
individualizada, debe ser cierta y determinada.
 No pertenecer al dominio público del Estado: El CCyC no exige el requisito de la
comercialidad (mencionado en el artículo 2400 del Código de Vélez). Pero evidentemente,
quedan afuera de la relación de poder por los particulares los bienes del dominio público del
Estado desde que, conforme el art. 237 CCyC, su uso “especial” queda regulado por el
Derecho Administrativo.
Reglas sobre el alcance y extensión de la posesión o de la tenencia. Supuestos especiales.
Las cosas simples forman un solo cuerpo por ej. piedra, estatua, animal. No se puede poseer
parcialmente una cosa indivisa, sin perjuicio de la posibilidad de coposeerla entre varias personas.
Las cosas compuestas conforman mecánicamente un todo (principal) con varias partes accesorias,
por ej. un auto, una casa. Los accesorios forman un cuerpo único con la cosa principal. La posesión
sobre ellas se tiene mientras lo accesorio no haya sido separado de lo principal.
Las cosas divisibles e indivisibles. Si la cosa es divisible materialmente, por ejemplo se vende la
fracción de un campo determinándose con precisión su ubicación, medidas y linderos, puede
poseerse la fracción. En cambio, si se vende una fracción ideal (1/3 del campo), el poseedor no
adquirirá la posesión exclusiva de parte alguna del campo, sino la coposesión junto a los demás. Si
se realiza la división, la parte ideal puede traducirse en una parte material, sobre la que cada
poseedor puede continuar ejerciendo su posesión en forma exclusiva.
Si la cosa es indivisible desde el punto de vista físico, cada uno de los coposeedores adquiere la
posesión de toda la cosa, pero limitado desde un punto de vista abstracto o ideal a una parte alícuota.
Ya dijimos que no es factible la posesión de partes alícuotas sino que, cuando hay más de un
poseedor (coposesión), la posesión de cada uno se proyecta a toda la cosa, pero se refleja desde un
punto de vista ideal o imaginario en una parte indivisa. Como no se puede hacer la división material
para que cada posesión se ejerza en forma exclusiva sobre una parte, se impone la división ideal,
que es la única posible.
Las universalidades de hecho, son conjuntos de cosas unidas bajo el mismo nombre y tienen
normas específicas en el Código. La posesión no puede recaer sobre abstracciones, sino sobre cosas
concretas y determinadas. El artículo 1927 CCyC dice que, la relación de poder sobre una cosa
compuesta de muchos cuerpos distintos y separados pero unidos bajo un mismo nombre, como un
rebaño o una piara, abarca solo las partes individuales que comprende la cosa.
Esta afirmación puede tener consecuencias importantes, por ejemplo si en el rebaño hay ovejas
ajenas, habrá que distinguir: porque respecto de unas será poseedor y de las otras tenedor; si se
vende un rebaño y se entrega solo una parte, los acreedores del vendedor podrán embargar los
animales faltantes ya que respecto de estos no ha habido tradición al comprador; si se vende un
rebaño en el cual hay ovejas del vendedor y otras robadas, el art. 1895 CCyC no rige para las
robadas. Por último, la solución del principio se da también al momento de la extinción, en la medida
que la relación de poder se perderá individualmente para cada componente físico del conjunto.
Si bien la adquisición de la relación de poder debe darse respecto de cada una de las cosas que
componen la universalidad, una vez adquirida la relación de poder, el Código permite que la
universalidad de hecho como tal, sea “objeto” de acciones posesorias y de reivindicación, con el fin
de facilitar el procedimiento.
En efecto, el artículo 2241 CCyC le da la acción de despojo a todo poseedor o tenedor de una cosa o
de una universalidad de hecho. El 2242 CCyC, hace lo propio con la acción de manutención, y el
2252 CCyC, permite la reivindicación de las universalidades de hecho al igual que las cosas.
Las universalidades de derecho. El Código de Vélez contenía dos artículos (2404 y 2406 CC) que
regulaban dos situaciones diferentes: la universalidad de hecho art. 2404 CC (cosa compuesta de
muchos cuerpos distintos y separados pero unidos bajo un mismo nombre), esta situación la regula
hoy el artículo 1927 CCyC; y las masas de bienes, art 2406 CC.
El CCyC, además de la universidad de hecho ya referida, menciona a las Universalidades a secas en

los artículos 2278 CCyC (define al heredero como la persona a quien se transmite la universalidad o
una parte de la herencia); 2318 CCyC (legado de universalidades de bienes y deudas); 2487 CCyC
(institución de herederos universales); 1188 CCyC (forma de la locación de una universalidad que
incluya una cosa inmueble o mueble registrable); 1670 CCyC (objeto del fideicomiso), etc.
A falta de una norma específica ¿hay que dar a las universalidades de derecho, las mismas
soluciones que a las de hecho; para adquirirlas cosa por cosa y para las acciones posibilidad de
incluirlas? Pareciera que sí.
En la sucesión por causa de muerte, el art. 1892 CCyC in fine, establece que se aplican las
disposiciones del Libro Quinto, por esta razón el heredero adquiere la posesión por imperio de la ley
(arts. 2277 y 2278 CCyC) si el causante era el poseedor (art. 1901 CCyC). En consecuencia, el
heredero estará legitimado para ejercer las acciones posesorias y reales que detentaba el causante.
Respecto de la adquisición de cosas no poseídas por el causante, se aplican las normas de los arts.
1912, 1922 y 1927 CCyC, y el principio de la determinación de la cosa, esto es "se adquiere cosa por
cosa" o "parte o parte".
La masa de bienes, es el supuesto de la venta por junto (categoría creada por el Dr. Legón), se
compone de conjunto de cosas diferentes que se unen al solo efecto de ser vendidas bajo un mismo
precio. A falta de una norma específica ¿hay que dar a la masa de bienes, las mismas soluciones que
a las de hecho; para adquirirlas cosa por cosa; para las acciones posibilidad de incluirlas?
Entendemos que rige el mismo principio, se adquiere cosa por cosa que integra la masa de bienes.
Esta solución es compatible con la norma del art. 1159 CCyC, para la venta por junto, salvo el
supuesto del art. 1149 CCyC, en que se acuerde la entrega por la cesión o endoso de los
documentos de transporte (pero aún estos efectos se cumplirían solo entre las partes involucradas en
el contrato, si terceros roban la mercadería del camión que realiza el transporte ellos serán los
poseedores, sin perjuicio de las acciones que pueda entablar el comprador como legitimado activo).
Cuestión de la comercialidad (ART. 234).
ARTICULO 234. Bienes fuera del comercio. Están fuera del comercio los bienes cuya transmisión
está expresamente prohibida:
a) por la ley;
b) por actos jurídicos, en cuanto este Código permite tales prohibiciones.
2. SUJETO. Capacidad. Adquisición de la relación de poder (ART. 1922). Sujeto directo e

indirecto.
SUJETO. Capacidad. Adquisición de la relación de poder (ART. 1922).
ARTICULO 1922. Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, esta
a) Por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan
10 años.
b) Por medio de un contacto con las cosa, de la posibilidad física de establecerlo o cuando ella entra
Por su parte los artículos 1909 y 1910 CCyC al conceptualizar las relaciones de poder claramente
determinan que pueden ejercerse por si (sujeto directo) o por medio de otra persona (sujeto
indirecto).
Sujeto directo e indirecto.
Adquisición por si: Sujeto Directo.
La persona reúne los dos elementos de la relación, el corpus y el animus (domini o detentionis).
Para que la adquisición sea posible, se requiere que el sujeto tenga la voluntad y la manifieste. De
acuerdo al art 1922 CCyC, para poder adquirir la relación de poder por sí solo, se requiere que la
persona tenga 10 años cumplidos. Es la edad mínima para comprender los actos que se realizan y
coincide con la regla del artículo 261 CCyC que regula el acto involuntario: “es involuntario por falta
de discernimiento (…); el acto ilícito de la persona menor de edad que no ha cumplido 10 años”. La
norma es de sencilla comprensión y resulta clara e indiscutible en la medida que recordemos que la
posesión puede adquirirse a través de ilícitos, lo que explica claramente el porqué de los 10 años y no
de los 13 que hoy el Código exige para los actos lícitos.
Obviamente, nos referimos a la posibilidad de la adquisición de la relación de poder (posesión o

tenencia), para adquirir la relación jurídica habrá que acudir a las reglas de capacidad de acuerdo al
supuesto que se trate.
Adquisición por otro: Sujeto Indirecto.
 Representación voluntaria por encargo.

La relación de poder puede adquirirse a través de un mandato, se trata de un representante
voluntario. Los elementos se desdoblan, ya que el corpus lo tiene el representante (mandatario) y el
animus lo tiene el representado (mandante). La capacidad y la buena/mala fe, deben verificarse en el
representado. El mandato puede ser general o especial, expreso o tácito.
La posesión/tenencia del representado comienza con la aprehensión del representante (corpus).
El animus existe desde que el representado le otorga el mandato al representante para que adquiera
la relación de poder.
El corpus se materializa cuando el representante toma la cosa aunque el representado no se haya

enterado.
De acuerdo a lo estudiado en la interversión del título, el mandante podría adquirir la relación de

poder para sí, en contra de la voluntad del representado. No obstante, por lo dispuesto en el artículo
1325 CCyC del mandato, si existe conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario, prima la
voluntad del mandante. Se trata de una regla fundada en la buena fe. Dice la norma que “si media
conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario, éste debe posponer los suyos en la
ejecución del mandato, o renunciar”.
 Representación legal de menores de 10 años.

Se lleva a cabo a través de los representantes legales en donde reside el corpus y el animus.
La capacidad de ejercicio se verifica en el representante por quien se juzga también la buena/mala fe.
 Representación de mayores de 10 años con capacidades restringidas.

De haberlas, habrá que estar a la limitación impuesta en la sentencia y al ejercicio a través del
personal de apoyo o en su caso del curador (art. 32 CCyC)
 Representación legal de personas jurídicas.

Las personas jurídicas, adquieren la relación de poder a través de sus representantes voluntarios u
órganos designados por la ley o sus estatutos por quienes se juzga la buena/mala fe.
 Gestión de negocios.
Si una persona invoca un mandato que no existe al momento que adquiere la relación de poder
(gestor de negocios), debe obtener la ratificación de la persona para la cual adquiere (Art. 1789
CCyC). El corpus preexiste al animus, el cual aparece cuando la persona ratifica lo actuado por el
gestor.
Si un tercero sin mandato alguno toma la posesión de una cosa para otra persona pueden darse las
siguientes situaciones:
Si el 3° ratifica adquiere la posesión con efecto retroactivo al momento en el que el gestor tomó la
posesión.
Pero si el 3° no ratifica, ¿quién poseyó? En abstracto las personas posibles podrían ser:
 El antiguo poseedor. La respuesta es incorrecta porque no tiene corpus ni animus.

 El gestor aunque no tiene animus.
 El 3° para quien se tomó. La solución tampoco es lógica, porque no tiene idea de lo
acontecido.
Frente a estas alternativas si el 3° no ratifica, la lógica es sostener que el gestor será reputado
poseedor y responsable de los daños o deterioros que pueda sufrir la cosa en tanto actuó sin que
nadie lo mandara o pidiese.
Art. 2392: Son incapaces de adquirir la posesión por sí mismos los que no tienen uso completo de su
razón, como los dementes, fatuos y menores de diez años; pero pueden adquirirla por medio de sus
tutores o curadores.
Art. 2393: Tampoco pueden adquirir la posesión de las cosas las personas jurídicas, sino por medio
de sus síndicos o administradores.
Art. 2394: La posesión se adquiere por medio de otras personas que hagan la adquisición de la cosa
con intención de adquirirla para el comitente. Esta intención se supone desde que el representante no
haya manifestado la intención contraria por un acto exterior.
Art. 2395: Aunque el representante manifieste la intención de tomar la posesión para sí, la posesión
se adquiere para el comitente, cuando la voluntad del que la transmite ha sido que la posesión sea
adquirida para el representado.
Art. 2396: Para la adquisición de la posesión por medio de un tercero, no es preciso que la voluntad
del mandante coincida con el acto material de su representante.
Art. 2397: La buena fe del representante que adquirió la posesión, no salva la mala fe del
representado; ni la mala fe del representante excluye la buena fe del representado.
Art. 2398: La posesión se adquiere por medio de un tercero que no sea mandatario para tomarla,
desde que el acto sea ratificado por la persona para quien se tomó. La ratificación retrotrae la
posesión adquirida al día en que fue tomada por el gestor oficioso.
Art. 2399: La incapacidad de las personas entre quienes debe hacerse la traslación de la posesión,
induce la nulidad de la tradición, hecha o aceptada por sus mandatarios incapaces; más la
incapacidad de los mandatarios, no induce la nulidad de la tradición que hicieren o aceptaren, si
fuesen capaces de tener voluntad, cuando sus representados tengan capacidad para hacerla o
aceptarla, observándose lo dispuesto en el Capítulo II del Título "Del mandato".
Art. 2400: Todas las cosas que están en el comercio son susceptibles de posesión. Los bienes que
no fueren cosas, no son susceptibles de posesión.
Art. 2401: Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, no pueden concurrir sobre la misma
cosa.
Art. 2402: Si la cosa cuya posesión se va a adquirir se hallase confundida con otras, es indispensable
para la adquisición de la posesión, que sea separada y designada distintamente.
Art. 2403: La posesión de una cosa hace presumir la posesión de las cosas accesorias a ella.
Art. 2404: La posesión de una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero
unidos bajo un mismo nombre, como un rebaño, una piara, comprende sólo las partes individuales
que comprende la cosa.
Art. 2405: Cuando la cosa forma un solo cuerpo, no se puede poseer una parte de él, sin poseer todo
el cuerpo.
Art. 2406: Si la posesión hubiese de tomarse de cosas que forman una masa de bienes, no basta
tomar posesión de una o alguna de ellas separadamente: es indispensable tomar la posesión de cada
una de ellas, aunque la tradición se hubiese hecho conjuntamente.
Art. 2407: Para tomar la posesión de parte de una cosa indivisible, es necesario que esa parte haya
sido idealmente determinada.
Art. 2408: Cuando la cosa es indivisible, la posesión de una parte importa la posesión del todo.
Art. 2409: Dos o más personas pueden tomar en común la posesión de una cosa indivisible, y cada
una de ellas adquiere la posesión de toda la cosa.
Art. 2410: Para tomar la posesión de una parte de una cosa divisible, es indispensable que esa parte
haya sido material o intelectualmente determinada. No se puede poseer la parte incierta de una cosa.
Art. 2411: La posesión fundada sobre un título, comprende sólo la extensión del título, sin perjuicio de
las agregaciones que por otras causas hubiese hecho el poseedor.
3. MODOS DE ADQUISICION. Clasificación. Unilaterales (casos de desapoderamiento).

Sucesión por causa de muerte (ART. 1901). Modo derivado entre vivos: tradición. Concepto y
formas respecto de inmuebles y de cosas muebles (ART. 750, 1924 y 1925). Universalidades de
hechos (ART. 1927). Vacuidad (ART. 1140 y 1926). Inmuebles: Actos posesorios (ART. 1928).
Traditio brevi manu y constituto posesorio (ART. 1892 y 1923). Concepto. Diferencias.
Jurisprudencia: requisitos.
MODOS DE ADQUISICION.
ARTICULO 1922. Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta
a) Por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan
10 años.
b) Por medio de un contacto con las cosa, de la posibilidad física de establecerlo o cuando ella entra
Cabe ahora analizar el inc. b, referido a las diversas posibilidades de adquisición del corpus, esto es:
a través del contacto directo con la cosa; o de la posibilidad física de establecerlo en el momento en
que se quiera (por ejemplo, el paraguas guardado en el ropero sólo lo saco los días que llueve); o
cuando ella entra en el ámbito de custodia del adquirente, sin necesidad que la persona la tome
efectivamente (ej. el diariero deja el diario en el jardín a las 5 de la mañana todos los días).
Clasificación.
ARTICULO 1923. Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No
es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y este pasa la posesión
a quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario principia a poseerla
a nombre de otro, quien la adquiere desde que el nuevo tenedor queda notificado de la identidad del
nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la
tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere asimismo
por el apoderamiento de la cosa.
La doctrina distingue entre modos originarios y derivados.

 Originarios.
Nace una nueva relación de poder, independiente, en cabeza del adquirente. Se prescinde de la
existencia de una relación anterior, ya sea porque ella no existe (res nullis) o porque no hay
vinculación alguna respecto al antecesor (res derelictae, cosa abandonada o tomada contra la
voluntad del anterior propietario). Son los casos de apoderamiento simple (sin voluntad del anterior) o
viciosa (contra la voluntad).
 Derivados.
El nuevo poseedor o tenedor, “sucede” al anterior. Existe una transmisión consentida. Se da a través
de la tradición.
Unilaterales (casos de desapoderamiento).
 Apoderamiento simple (ocupación).

Se trata de un simple acto lícito (art. 258 CCyC). Si se trata de una cosa mueble no registrable sin
dueño, la posesión o tenencia se adquiere por la mera aprehensión y coincide con la adquisición del
dominio por ese modo (art. 1947 CCyC).
Sólo puede tratarse de cosas sin dueño o abandonadas por su dueño, porque son susceptibles de
apropiación privada; ej.: animales de caza, peces de los mares, ríos y lagos navegables, animales
bravíos o salvajes, aguas pluviales que caigan en lugares públicos. Este modo no se aplica a los
inmuebles porque aun cuando fuesen abandonados, su dominio pertenece al estado.
 Apoderamiento vicioso (desapoderamiento).

Procede la adquisición contra la voluntad del actual poseedor. La cosa se encuentra poseída por una
persona que no consiente en trasmitirla.
Como se explicó al tratar los vicios de la posesión (art. 1921 CCyC) puede tratarse de: cosas
muebles: acto material de ocupación de la cosa por hurto o estafa o abuso de confianza; cosas
inmuebles: por violencia, clandestinidad, abuso de confianza.
Sucesión por causa de muerte (ART. 1901).
ARTICULO 1901. Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante.
El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive
Se trata del supuesto de sucesión universal, en donde el heredero sucede al difunto no solo en la
propiedad sino en la posesión con todas sus ventajas y sus vicios. Rigen en lo pertinente las normas
del derecho sucesorio, aclarando aquí nada más que por aplicación del principio y a los efectos que
nos competen (prescripción adquisitiva) la buena o la mala fe se verifican en el causante.
Modo derivado entre vivos: tradición. Concepto y formas respecto de inmuebles y de cosas
muebles (ART. 750, 1924 y 1925).
ARTICULO 1924. Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe.
Debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos una de las partes, que otorguen
un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera
declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de este de recibirla.
ARTICULO 750. Tradición. El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la
tradición, excepto disposición legal en contrario.
En la tradición procede la adquisición de la relación de poder con el consentimiento del que la

transmite.
Importancia.
i. Modo de cumplimiento de las obligaciones de dar.
ii. Medio de publicidad (cosas muebles no registrables).
iii. Modo suficiente en las adquisiciones derivadas entre vivos sobre inmuebles.
iv. Causal de interrupción de la prescripción para la acción de escrituración.
La tradición es un acto equívoco.
Por la tradición se transfiere: tenencia; posesión; un derecho real (constitutiva del derecho real art.
750 CCyC)
Por lo tanto, es necesario siempre averiguar la causa que motiva la entrega de la cosa, y que
determinará si hay relación de poder, posesión o tenencia, derecho real o personal;
Por ejemplo, cuando es boleto: posesión y derecho personal; cuando es locación: tenencia y derecho
personal; cuando es título suficiente: posesión y derecho real.
Naturaleza Jurídica: la tradición es un acto jurídico material y formal.
Es un acto jurídico, pues se trata de un acto voluntario, lícito que produce consecuencias jurídicas (da
nacimiento, modifica o extingue un derecho real) (Art. 259 CCyC).
Kiper y Mariani de Vidal, resaltan que el art. 1922 CCyC se aplica a los casos de adquisiciones
unilaterales de la relación de poder, es decir, a los modos originarios. En cambio, si se trata de
adquirir la posesión por medio de la tradición, en tanto ésta es un acto jurídico, debe acudirse a las
reglas generales de la capacidad para celebrar actos jurídicos. No se aplica la excepción relativa al
mayor de diez años. Sin embargo, esta cuestión era polémica en torno a la interpretación del art.
2392 del Código de Vélez, que adoptaba la misma solución legal que el art. 1922 del CCyC. Un
sector de la doctrina (Legón, Salvat, Lafaille, Alterini, entre otros), entendió que la norma que
establecía la capacidad para adquirir la posesión no distinguía entre los modos de adquisición
unilateral y bilateral. En efecto, se trata de una capacidad especial dada la naturaleza jurídica de la
posesión. Además, es un contrasentido entender que el menor de diez años que hurta una revista de
un quiosco adquiere la posesión y no así el que la compra.
Es necesario que el acto jurídico se manifieste por un hecho exterior (art. 1924 CCyC). La
enumeración de los actos materiales está en el art. 1928 CCyC, que refiere a los actos posesorios sin
distinción de muebles e inmuebles, aunque resulta claro cuáles pueden ser aplicados a unos, otros o
ambos. Según este artículo, constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura,
percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros
y en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
La tradición es además un acto formal. Los actos materiales son indispensables; las meras
declaraciones de entrega de posesión, práctica muy común en los contratos, incluso en aquellos que
son formalizados en escritura pública, pueden tener valor entre partes, pero nunca respecto de
terceros (art. 1924 CCyC). La tradición debe efectuarse de acuerdo a alguna de las formas que el
Código establece en los arts. 1924 o 1925 CCyC (específico para las cosas muebles), o en otras
normas especiales de los contratos, como por ej. El art. 1149 CCyC de mercaderías en tránsito, o el
art. 748 CCyC de obligaciones de dar cosas muebles bajo cubierta.
Las posibilidades que se presentan son: actos materiales de quien entrega la cosa con asentimiento
de quien la recibe; por ejemplo, Juan (vendedor) entrega las llaves de la casa a José (comprador) o a
quien éste designe; actos materiales de quien la recibe con asentimiento de quien la entrega; por
ejemplo, José (comprador) ingresa en la casa dejada abierta por Juan (vendedor); y actos materiales
de ambos; por ejemplo, Juan y José ingresan a la casa y la recorren juntos, Juan saca sus cosas y
José ingresa las suyas.
El artículo 1924 exige que los actos materiales deban ser realizados por al menos una de las partes o
por sus representantes.
Muebles (Art. 1925).
El artículo 1925 comprende algunos supuestos de cosas muebles, los más comunes tomados de la
extensa casuística que caracterizó al Código de Vélez.
ARTICULO 1925. Otras formas de tradición. También se considera hecha la tradición de cosas
muebles, por la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de
conformidad con las reglas respectivas, sin oposición alguna, y si son remitidas por cuenta y orden de
otro, cuando el remitente las entrega a quien debe transportarlas, si el adquirente aprueba el envío.
Universalidades de hecho (ART. 1927).
ARTICULO 1927. Relación de poder sobre universalidad de hecho. La relación de poder sobre
una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre,
como un rebaño o una piara, abarca sólo las partes individuales que comprende la cosa.
Vacuidad (ART. 1140 y 1926).
ARTICULO 1926. Relación de poder vacua. Para adquirir por tradición la posesión o la tenencia, la
cosa debe estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar oposición alguna.
La vacuidad no exige que la cosa esté desocupada, sino que no exista contradictor a la tradición, por
ejemplo que no haya un poseedor adentro que no le permita entrar al adquirente. Así el artículo 1140
CCyC, dispone en materia de compraventa de inmuebles que:
ARTICULO 1140. Entrega de la cosa. La cosa debe entregarse con todos sus accesorios, libre de
toda relación de poder y de oposición de tercero.
En cambio, el hecho que la casa esté alquilada en el momento en que se vende no es óbice para la
tradición ni consecuentemente altera el principio de la vacuidad. La tradición se efectúa con el
inquilino adentro, que pasa de ser poseedor en nombre del vendedor a poseedor en nombre del
comprador, sin necesidad de hacerse formalmente la tradición. Se llama traditio brevi manu.
El requisito de la inexistencia del contradictor es una consecuencia del principio de concurrencia del
art 1913 CCyC. Efectivamente, no puede haber contradictor, porque no pueden coexistir dos
relaciones de poder de la misma naturaleza y a un mismo tiempo sobre la cosa.
Inmuebles: Actos posesorios (ART. 1928).
ARTICULO 1928. Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su
cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de
terceros y en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
Formal. Los actos materiales son indispensables; las meras declaraciones de entrega de posesión
podrán tener valor entre partes pero nunca respecto de terceros. La tradición debe efectuarse de
acuerdo a alguna de las formas que el Código establece en los arts. 1924 o 1925 CCyC (específico
para las cosas muebles), o en otras normas específicas de los contratos (por ej. art 1149 CCyC de
mercaderías en tránsito) o el art 748 CCyC de obligaciones de dar cosas muebles bajo cubierta.
Conclusión: respecto de inmuebles, la tradición requiere, el consentimiento de las partes (art. 1922
CCyC), a través de actos materiales o posesorios (art. 1924 CCyC), y de la vacuidad (art.1926 y 1140
CCyC.).
Respecto de cosas muebles, se requiere también el consentimiento y la realización actos materiales

aunque acá basta con que las cosas sean puestas a disposición del adquirente o en su ámbito de
custodia- y la vacuidad. (arts. 1926 y 1140 CCyC). O los casos especiales del art 1925 CCyC.
Traditio brevi manu y constituto posesorio (ART. 1892 y 1923). Concepto. Diferencias.
Traditio brevi manu. Casos.
 Ascenso de tenencia a posesión.

Se trata de la conversión de la tenencia en posesión mediante un acto jurídico: cambia la “causa
detentios” en “causa possessionis”, es el cambio de conducta del adquirente con respecto a la cosa
con consentimiento del anterior poseedor. Ej. Locatario/comodatario que compra la cosa
convirtiéndose en propietario/poseedor de ella. (2 personas)
A (tenedor) le compra a B (propietario/poseedor); A se transforma en poseedor. La tradición no es

necesaria porque la cosa ya está en poder de A.
 Tenencia a nombre de otro poseedor diferente de su anterior, en virtud de un acto jurídico.

Ej.: la cosa está alquilada y el propietario la vende a un tercero permaneciendo la cosa en manos del
locatario.
Es necesario notificarle al tenedor el cambio efectuado, no se necesita su conformidad. (3 personas)

A posee por B; B le vende a C, ahora A posee por C.
Constituto posesorio.
El poseedor desciende a la categoría de tenedor. Se adquiere la relación de poder con la celebración

del mero acto jurídico respectivo.
 Descenso de la relación posesoria

Es la situación inversa a la traditio brevi manu. Se desciende de poseedor a tenedor sin tradición.
Ej. El propietario de una casa la vende y celebra a su vez con el vendedor un contrato de alquiler
permaneciendo la cosa en su poder, no como poseedor sino como tenedor de la misma.
A (propietario/poseedor) le vende a B; simultáneamente le alquila a B; ahora A es tenedor.
Esta figura fue bastante discutida durante la vigencia del Código de Vélez, por los posibles fraudes a
terceros que podían cometerse y porque no existía una norma expresa que la contuviera ni
determinara sus requisitos. El constituto no se presume, debe ser probado.
En el régimen vigente a partir del 1 de agosto de 2015, se superó la discusión, y el artículo 1923
CCyC prevé los dos supuestos de traditio brevi manu y además el del constituto posesorio, respecto
del cual se mantienen plenamente vigentes los requisitos establecidos por la jurisprudencia anterior.
La norma reitera además lo dispuesto en el artículo 1892 CCyC (tercer párrafo de tradición
posesoria):
ARTICULO 1892. Titulo y modo suficientes. (…) La inscripción registral es modo suficiente para
transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y
sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera. (…).
 Excepciones a la tradición.
Existen ciertos supuestos en donde no hay necesidad de hacer la tradición, simplemente porque la
cosa ya se encuentra en poder de la persona a quien debe serle entregada; o porque resulta
innecesario el doble desplazamiento de la cosa que igualmente va a permanecer en poder de esa
persona. Son en definitiva casos donde procede la adquisición con el consentimiento del actual
poseedor sin efectuar actos materiales de entrega y recepción.
ARTICULO 1923. Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No
es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y este pasa la posesión
a quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario principia a poseerla
a nombre de otro, quien la adquiere desde que el nuevo tenedor queda notificado de la identidad del
nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la
tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. (…).
Jurisprudencia: requisitos.
La jurisprudencia y la doctrina mayoritaria, admitieron como excepción a la tradición, a la traditio brevi

manu y a la constituto posesorio, siempre que se cumplieran estrictamente con los siguientes
requisitos: 2 actos jurídicos reales, serios, distintos (La venta y la locación); plasmado en un solo
instrumento o en dos; instrumento público o privado con fecha cierta; que la cosa esté perfectamente
determinada; y actos simultáneos (celebrados en el mismo día).
4. CONSERVACION (ART. 1929). Presunción de continuidad (ART. 1930).

ARTICULO 1929. Conservación. La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su

ejercicio esté impedido por alguna causa transitoria.
ARTICULO 1930. Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en

contrario, que el sujeto de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente,
la mantuvo durante el tiempo intermedio.
El titular de una relación de poder, no sólo tiene para sí la presunción de legitimidad de su relación,
sino también la de su continuidad hasta el momento en que se extingue. Esto porque una vez
adquirida la relación de poder, no es necesario que haga un ejercicio permanente de actos
posesorios. Es más, la relación continúa aunque existiera una imposibilidad temporaria (por ej. en
épocas invernales no se tiene acceso a la propiedad por las nevadas), o si trata de una cosa mueble
que la persona temporariamente no recuerda donde la puso. La posibilidad de re-establecer el
contacto físico a corto plazo, sumado al animus, permite mantener la relación de poder (conservación
por inercia).
La conservación en tales condiciones le permite mantener el ejercicio de las acciones posesorias; la

cosa no reviste el carácter de perdida y por lo tanto no es susceptible de apropiación.
En conclusión y relativo a la posesión como efecto más importante se conserva siempre que: otro no
haya adquirido la posesión; la pérdida del corpus sea transitoria; haya esperanza probable de
encontrar la cosa; y no haya abandono expreso y voluntario.
La presunción de continuidad, se correlaciona con la solución del art. 2243 CCyC, en materia de
prueba de las acciones posesorias al decir que “se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba
una relación de poder más antigua”. Si bien el artículo ya no tiene expresa la solución del valor del
título para solucionar los casos conflictivos, se sostiene que la misma surge de la presunción del art.
1914 CCyC.
5. EXTINCION (ART. 1931).

ARTICULO 1931. Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de

hecho sobre la cosa. En particular, hay extinción cuando:
a) se extingue la cosa;
b) otro priva al sujeto de la cosa;
c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia;
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.
La norma implica que, si desaparece alguno de los elementos de la relación de poder (corpus o
animus), ésta se pierde.
Cabe distinguir entre los distintos tipos de extinción:

 Por una causa relativa al objeto.

a) Se extingue la cosa por destrucción o por su transformación en otra: La destrucción puede ser
natural o provocada, provenir de un caso fortuito, o de un tercero del propio titular. Luego de la
destrucción o muerte (si se trata de una cosa animada, por ej., una vaca), la relación de poder podrá
continuar sobre los restos. Para que se pierda, es necesario que la cosa quede definitivamente inútil
desde el punto de vista económico;
b) Existe imposibilidad física perdurable (inaccesibilidad) de ejercer la relación de poder (ej. la cosa se
cae al mar): Kiper, advierte que la imposibilidad de ejercer actos debe afectar a la cosa, no a la
persona del titular de la relación de poder ya que la incapacidad sobrevenida de este último no le
hace perder la relación. El Código habla de imposibilidad física no jurídica.
c) Desaparece la probabilidad razonable de encontrar la cosa perdida: Siendo esto una cuestión de
hecho, que debe ser analizada en cada caso concreto, y valorada en función de pautas objetivas y
generales, es decir, teniendo en cuenta el común de la gente y no el capricho del sujeto que no puede
encontrar la cosa perdida. Mientras subsiste la probabilidad razonable de encontrar la cosa, si un
tercero la encuentra, debe restituirla según el procedimiento establecido para las cosas perdidas (art.
1955 y concs. CCyC).
 Por voluntad del poseedor/tenedor.

La pérdida puede ser:
a) Bilateral: por tradición, por traditio brevi manu o por constituto posesorio;
b) Unilateral: se trata del abandono expreso, voluntario y no forzado, que se da cuando el poseedor o
tenedor, intencionalmente, se desprende de la cosa con el objeto de privarse de su disponibilidad
física y de no ejercer más sobre ella actos posesorios.
El Código no presume la renuncia (art. 948) y, en caso de duda, si la cosa es de algún valor, se debe
presumir que fue perdida y no abandonada, razones éstas por las cuales se exige que el abandono
se realice en forma expresa.
 Por la acción de un tercero.

En contra de la voluntad del poseedor/tenedor, a través de hurto, estafa, violencia, clandestinidad o
abuso de confianza, es decir, a través de los vicios de la posesión.
Art. 2445: La posesión se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el
poseedor no tenga la cosa por sí o por otro. La voluntad de conservar la posesión se juzga que
continúa mientras no se haya manifestado una voluntad contraria.
Art. 2446: La posesión se conserva, no sólo por el poseedor mismo, sino por medio de otra persona,
sea en virtud de un mandato especial, sea que la persona obre como representante legal de aquel
por quien posee.
Art. 2447: La posesión subsiste, aun cuando el que poseía a nombre del poseedor, manifestare la
voluntad de poseer a nombre suyo, o aunque el representante del poseedor abandonare la cosa o
falleciere, o éste o su representante, llegare a ser incapaz de adquirir una posesión.
Art. 2448: La posesión de una cosa se conserva por medio de los que la tienen a nombre del
poseedor, no sólo cuando la tienen por sí mismos, sino también cuando la tienen por otros que los
creían verdaderos poseedores, y tenían la intención de tener la posesión para ellos.
Art. 2449: Cuando aquel por medio del cual se tiene la posesión, muere, la posesión se continúa por
medio del heredero, aunque éste creyese que la propiedad y la posesión pertenecían a su autor.
Art. 2450: Mientras haya esperanza probable de encontrar una cosa perdida, la posesión se
conserva por la simple voluntad.
Art. 2451: La posesión se pierde cuando el objeto que se posee deja de existir, sea por la muerte, si
fuese cosa animada, sea por la destrucción total, si fuese de otra naturaleza, o cuando haya
transformación de una especie en otra.
Art. 2452: La posesión se pierde cuando por un acontecimiento cualquiera, el poseedor se encuentra
en la imposibilidad física de ejercer actos posesorios en la cosa.
Art. 2453: La posesión se pierde por la tradición que el poseedor hiciere a otro de la cosa, no siendo
sólo con el objeto de transmitirle la simple tenencia de ella.
Art. 2454: Se pierde también la posesión cuando el poseedor, siendo persona capaz, haga abandono
voluntario de la cosa con intención de no poseerla en adelante.
Art. 2455: La posesión se pierde cuando por el hecho de un tercero sea desposeído el poseedor o el
que tiene la cosa por él, siempre que el que lo hubiese arrojado de la posesión, la tome con ánimo de
poseer.
Art. 2456: Se pierde también la posesión cuando se deja que alguno la usurpe, entre en posesión de
la cosa y goce de ella durante un año, sin que el anterior poseedor haga durante ese tiempo acto
alguno de posesión, o haya turbado la del que la usurpó.
Art. 2457: La posesión se pierde por la pérdida de la cosa sin esperanza probable de encontrarla. Sin
embargo, la posesión no se pierde mientras la cosa no haya sido sacada del lugar en que el poseedor
la guardó, aunque él no recuerde donde la puso, sea esta heredad ajena, o heredad propia.
Art. 2458: Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por
actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos
producen ese efecto.
Art. 2459: Se pierde la posesión cuando la cosa sufre un cambio que la hace legalmente no ser
susceptible de ser poseída por estar fuera del comercio.
6. EFECTOS. Reivindicación triunfante y restitución de la cosa. Derechos inherentes a la

posesión (ART. 1932). Deberes inherentes a la posesión (ART. 1933). Frutos y mejoras (ART.
1934). Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe (ART. 1935).
Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe (ART. 1936). Transmisión de
obligaciones al sucesor (ART. 1937). Indemnización y pago de mejoras (ART. 1938). Efectos
propios de la posesión. Impuestos (ART. 1939). Efectos propios de la tenencia (ART. 1940).
EFECTOS. Reivindicación triunfante y restitución de la cosa.
Derechos inherentes a la posesión (ART. 1932).
ARTICULO 1932. Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen derecho a

ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen
derecho a exigir el respeto de los límites impuestos en el capítulo 4, Título III de este Libro.
La expresión “inherente” que utiliza el título del artículo (que usa la palabra posesión como sinónimo
de relación de poder), implica que las ventajas o deberes se tienen en la medida que se mantiene la
relación con la cosa. Transmitida la misma, cesan para el transmitente y las adquiere el sucesor
(universal o particular), que las mantendrá por el tiempo que dure su relación con la cosa y así
sucesivamente.
Derechos.
Se ve desde aquí el lado activo de las restricciones y límites al dominio y de las cargas reales. En
consecuencia los poseedores y tenedores del inmueble tienen derecho a ejercer las servidumbres
reales activas y a exigir de los vecinos que no produzcan inmisiones materiales que excedan la
normal tolerancia y a que no lo moleste su lindero.
El titular del inmueble sirviente está obligado a soportar el ejercicio de los derechos que tiene el titular
del inmueble dominante, pudiendo éste ejercer las acciones posesorias o la real confesoria en caso
de no poder hacerlo.
Deberes inherentes a la posesión (ART. 1933).
ARTICULO 1933. Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen el deber de

restituir la cosa a quien tenga derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al
efecto.
Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa y los límites impuestos
en el Capítulo 4, Título III de este Libro.
Como contracara de los derechos analizados, en el artículo anterior, poseedor y tenedor tienen la
obligación de respetar las servidumbres que recaen en el inmueble y las restricciones y límites al
dominio además de no molestar a su lindero.
Deben restituir la cosa aunque no se hubiesen obligado a ello. Queda comprendido entonces el
supuesto del hallador de una cosa mueble perdida de restituirla a quien tiene derecho a reclamarla o
a la policía si no la conoce (art. 1955 CCyC).
Tienen que respetar las medidas judiciales (cautelares), que se dicten respecto de la cosa. La norma
tiende a facilitar la comprobación de la existencia y características de la cosa respecto de la cual
habrá de entablarse un litigio y su estado de conservación. Al igual que en los derechos, la inherencia
implica que cesada la relación con la cosa, cesan las cargas que pesan sobre la misma. Por eso, el
abandono, la enajenación, o la pérdida liberan a la persona que ejerce la relación de poder sobre ella.
Frutos y mejoras (ART. 1934).

Ganada una acción reivindicatoria, y visto el demandado obligado a restituir la cosa objeto del juicio
resulta de vital importancia el análisis de los artículos que siguen a fin de determinar la posición del
demandado. En efecto no resulta inocuo para la ley si el mismo es de buena o de mala fe.
ARTICULO 1934. Frutos y mejoras. En este código se entiende por:
a) Fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto
civil, se considera percibido el devengado y cobrado.
b) Fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado.
c) Mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario
de la cosa;
d) Mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa;
e) Mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación;
f) Mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.
Los frutos son cosas nuevas que produce rítmicamente una cosa, sin alterar su sustancia y se debe
determinar a quién pertenecen.
Para ello es necesario distinguir diversas situaciones ya que no es lo mismo hablar de frutos
devengados, pendientes o percibidos.
Son frutos naturales aquellos que sin la intervención del hombre produce la propia naturaleza de la
cosa, y se encuentran en estado de pendencia hasta que son separados de su fuente, por ej., las
peras, manzanas y las crías de animales.
Son frutos civiles las rentas que provienen del uso y goce de la cosa por un tercero, y aquellos que
constituyen una contraprestación a la labor humana, por ej., los cánones locativos y el salario.
A diferencia de los frutos naturales, los civiles se devengan día por día hasta su percepción por eso
no tienen el carácter de pendientes, en todo caso si no se han efectivamente cobrado son
devengados no percibidos.
Luego de dar los conceptos necesarios para la comprensión de lo que sigue, el Código regula los
distintos supuestos según la buena o mala fe del poseedor reivindicado en cuanto a los frutos,
productos, mejoras, indemnizaciones y responsabilidad.
Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe (ART. 1935).
ARTICULO 1935. Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. La buena fe del
poseedor debe existir en cada hecho de percepción de frutos; y la buena o mala fe del que sucede en
la posesión de la cosa se juzga solo con relación al sucesor y no por la buena o mala fe de su
antecesor sea la sucesión universal o particular.
BUENA FE MALA FE
NO VICIOSA VICIOSA
NATURALES
Son del El poseedor debe restituirlos, El poseedor debe restituirlos,
PENDIENTES reivindicante aun los dejados de percibir aun los dejados de percibir
por su culpa. por su culpa.
Los hace suyos El poseedor debe restituirlos, El poseedor debe restituirlos,
PERCIBIDOS el poseedor aun los dejados de percibir aun los dejados de percibir
CIVILES
Son del El poseedor debe restituirlos, El poseedor debe restituirlos,
DEVENGADOS reivindicante aun los dejados de percibir aun los dejados de percibir
Los hace suyos El poseedor debe restituirlos, El poseedor debe restituirlos,
PERCIBIDOS el poseedor aun los dejados de percibir aun los dejados de percibir
Los productos también, porque son objetos no renovables que separados o sacados de la cosa
alteran o disminuyen su sustancia (art. 233 CCyC), deben ser restituidos por ambas clases de
poseedores de buena y de mala fe.
Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe (ART. 1936).
ARTICULO 1936. Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe. El poseedor de
buena fe no responde por la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del
provecho subsistente. El de mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que
se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución. Si
la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa aunque se hubiera
producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.
BUENA FE MALA FE
NO VICIOSA VICIOSA
El poseedor
El poseedor responde El poseedor el responde por la
responde por la
DESTRUCCIÓN hasta la concurrencia destrucción total o parcial, excepto
destrucción total o
del provecho que se hubiera producido igual en
parcial.
subsistente. poder del reivindicante
Durante el tiempo que ejerció su potestad sobre la cosa, el poseedor pudo haber realizado actos de
disposición material, que provocaran inclusive hasta la destrucción de la cosa. Además, la cosa pudo
haberse deteriorado por causas ajenas a la voluntad del poseedor, por ejemplo por una inundación.
Transmisión de obligaciones al sucesor (ART. 1937).
ARTICULO 1937. Transmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor particular sucede a su

antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular
responde solo con la cosa sobre el cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto
estipulación o disposición legal.
Cuando la relación de poder es trasmitida por cualquier título, el adquirente (sucesor particular)
asume las obligaciones correspondientes al tiempo anterior a esta adquisición limitando su
responsabilidad a la cosa sobre la cual recae el derecho real.
El adquirente no asume la calidad de deudor (salvo que así se hubiera pactado expresamente), por
eso es que no responde con todo su patrimonio, sino solo con la cosa que dio origen a la obligación.
El antecesor siempre queda liberado, salvo pacto o disposición en contrario, por ej. En materia de
propiedad horizontal el artículo 2049 CCyC, determina que los propietarios deben hacerse cargo de la
obligación de pagar las expensas comunes, aun las devengadas antes de su adquisición. El otro
ejemplo, está en el artículo 1991 CCyC, el condómino no puede liberarse de pagar los gastos de
conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias, ni de reembolsar a los otros
condóminos lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas por la renuncia a su
derecho.
Indemnización y pago de mejoras (ART. 1938).
Las mejoras son modificaciones intrínsecas que producen un aumento en el valor de la cosa y
pueden ser:
Naturales: se producen como consecuencia del obrar de la naturaleza, por ej. Los supuestos de
aluvión o avulsión, donde un terreno por acción de un cauce de agua adquiere mayor extensión.
Artificiales: se producen como consecuencia del obrar del hombre y a su vez pueden ser:
 Necesarias: Son indispensables para la conservación de la cosa y producen su mayor valor,

debiendo ser evaluadas en el caso concreto.
 Útiles: son las que resultan de indudable provecho para cualquier tenedor o poseedor del
inmueble. Por ej. la instalación de luz eléctrica en la vivienda.
 Suntuarias: son aquellas realizadas por mero lujo o recreo cuya implementación responde al
interés del usuario por ej. la construcción de una pileta de natación.
En el Código de Vélez podían ser necesarias, útiles o voluntarias. Las útiles, eran las de
mantenimiento de la cosa y aprovechaban a todo aquel que tuviera su uso o goce, y las voluntarias
eran las suntuarias que beneficiaban únicamente a quien las hizo. En los hechos podía resultar muy
difícil distinguir entre una y otras.
ARTICULO 1938. Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de la relación de poder puede
reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas
pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede
reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de
mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles pero solo hasta el mayor valor
adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso
son indemnizables.
BUENA FE MALA FE
NO VICIOSA VICIOSA
MERO No se pagan al No se pagan al No se pagan al
MANTENIMIENTO poseedor/tenedor. poseedor/tenedor. poseedor/tenedor.
Las pueden reclamar Las pueden reclamar Las pueden reclamar el
NECESARIAS el poseedor/tenedor el poseedor/tenedor, poseedor/tenedor,
excepto culpa excepto culpa
UTILES Las puede reclamar el Las puede reclamar el Las puede reclamar el
No se pueden poseedor y el tenedor poseedor o el tenedor poseedor o el tenedor
reclamar las que no hasta el mayor valor. hasta el mayor valor. hasta el mayor valor el
subsistan ni las adquirido por las cosa.
naturales.
No se pagan al No se pagan al No se pagan al
poseedor/tenedor. Se poseedor/tenedor. Se poseedor/tenedor. Se las
SUNTUARIAS
las puede llevar sino las puede llevar sino puede llevar sino daña la
daña la cosa. daña la cosa. cosa.
Caso especial del precio pagado por la cosa. Derecho a reembolso al poseedor de cosas
muebles reivindicado. Art. 2259 CCyC.
Se trata de una excepción al principio de que el reivindicante no está obligado a pagar suma alguna a
la parte vencida.
ARTICULO 2259. Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o

perdido de un poseedor de buena fe, éste no puede reclamarle al reivindicante el precio que pagó,
excepto que el objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa de venta de
objetos semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene de
buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala
fe.
BUENA FE MALA FE
NO VICIOSA VICIOSA
COSAS El reivindicante no lo debe No lo debe No lo debe
INMUEBLES
COSAS
MUEBLES
ROBADAS O
PERDIDAS:
REGISTRABLES
El reivindicante debe el No lo debe No lo debe
(Cosa inscripta) precio más los gastos
El reivindicante no lo debe,
excepto que se haya No lo debe No lo debe
NO vendido con otros iguales
REGISTRABLES en venta publica; en casa
de objetos semejantes, por
quien acostumbraba a
venderlos.
Efectos propios de la posesión. Impuestos (ART. 1939).
ARTICULO 1939. Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en los
artículos 1895 y 1897 de este Código.
A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los
impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento.
El artículo establece expresamente dos importantes efectos de la posesión, la adquisición legal de

derechos reales sobre cosas muebles (Art.1895 CCyC) y la prescripción adquisitiva (Art.1897 CCyC).
También prevé la responsabilidad del poseedor por el pago de impuestos, tasas y contribuciones con
relación a la cosa. Esta obligación constituye una restricción al dominio impuesta por el derecho
administrativo en interés público. Se trata hoy sin duda de un caso de obligación propter rem, que rige
tanto para muebles como inmuebles.
La norma impone finalmente el deber de cumplir con la obligación de cerramiento que imponen los
artículos 2007 CCyC (cerramiento forzoso urbano) y 2008 CCyC (muro de cerramiento). El
fundamento de esta restricción al dominio se encuentra para la mayoría de la doctrina en el interés
colectivo y se trata de una obligación real.
La posesión genera además los efectos respecto de frutos, mejoras y destrucción (ya analizados).
Efectos propios de la tenencia (ART. 1940)
ARTICULO 1940. Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe:
a) Conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos.
b) Individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la

cosa, y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por
evicción; si esta corresponde.
c) Restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la
pretenden.
El tenedor tiene en primer lugar la obligación de conservar la cosa en buen estado, y tiene derecho a
reclamar el reintegro de los gastos y mejoras de acuerdo a lo previsto en el contrato.
Al ser legitimado pasivo en la acción reivindicatoria (art. 2255 CCyC), puede liberarse individualizando
al poseedor.
Si él es perturbado en razón de la cosa debe individualizar al poseedor y comunicarle la situación (sin

perjuicio de la posibilidad que él ejerza por sí las acciones posesorias –art 2245 CCyC- de mantener
o recuperar).
El tenedor que no cumple con la obligación de identificar al poseedor puede ser sancionado con la
perdida de la garantía de evicción.
Finalmente, debe restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de
aquellos que la pretenden.

Art. 2416: Son obligaciones inherentes a la posesión, las concernientes a los bienes, y que no gravan
a una o más personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa
determinada.
Art. 2417: Es obligación inherente a la posesión de cosas muebles, la exhibición de ellas ante el juez,
en la forma que lo dispongan las leyes de los procedimientos judiciales, cuando fuese pedida por otro
que tenga un interés en la cosa fundado sobre un derecho. Los gastos de la exhibición corresponden
a quien la pidiere.
Art. 2418: El que tuviere posesión de cosas inmuebles, tendrá para con sus vecinos o terceros, las
obligaciones impuestas en el Título VI de este Libro.
Art. 2419: Son también obligaciones inherentes a la posesión de las cosas inmuebles, las
servidumbres pasivas, la hipoteca, y la restitución de la cosa, cuando el poseedor fuese acreedor
anticresista. También las cargas de dar, hacer o no hacer, impuestas por el poseedor precedente, al
nuevo poseedor.
Art. 2420: Son derechos inherentes a la posesión, sean reales o personales, los que no competen a
una o más personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada.
Art. 2421: Son derechos inherentes a la posesión de los inmuebles las servidumbres activas.
Art. 2422: Sucediendo la reivindicación de la cosa, el poseedor de buena fe no puede reclamar lo que
haya pagado a su cedente por la adquisición de ella; pero el que por un título oneroso y de buena fe,
ha adquirido una cosa perteneciente a otro, que el propietario la hubiera difícilmente recuperado sin
esta circunstancia, puede reclamar una indemnización proporcionada.
Art. 2423: El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos que correspondiesen al tiempo
de su posesión; pero no basta que correspondan al tiempo de su posesión, si fueron recibidos por él,
cuando ya era poseedor de mala fe.
Art. 2424: Son frutos naturales las producciones espontáneas de la naturaleza. Los frutos que no se
producen sino por la industria del hombre o por la cultura de la tierra, se llaman frutos industriales.
Son frutos civiles las rentas que la cosa produce.
Art. 2425: Se entienden percibidos los frutos naturales o industriales desde que se alzan y separan.
Los frutos civiles se juzgarán percibidos solamente desde que fuesen cobrados y recibidos, y no por
día.
Art. 2426: Los frutos pendientes, naturales o civiles, corresponden al propietario, aunque los civiles
correspondiesen al tiempo de la posesión de buena fe, abonando al poseedor los gastos hechos para
producirlos.
Art. 2427: Los gastos necesarios o útiles serán pagados al poseedor de buena fe. Son gastos
necesarios o útiles, los impuestos extraordinarios al inmueble, las hipotecas que lo gravaban cuando
entró en la posesión, los dineros y materiales invertidos en mejoras necesarias o útiles que existiesen
al tiempo de la restitución de la cosa.
Art. 2428: El poseedor de buena fe puede retener la cosa hasta ser pagado de los gastos necesarios
o útiles; pero aunque no usare de este derecho, y entregase la cosa, dichos gastos le son debidos.
Art. 2429: El dueño de la cosa no puede compensar los gastos útiles o necesarios con los frutos
percibidos por el poseedor de buena fe; pero puede compensarlos con el valor del provecho que el
poseedor hubiese obtenido de destrucciones parciales de la cosa y con las deudas inherentes al
inmueble, correspondientes al tiempo de la posesión, si el propietario justificare que las había
pagado.
Art. 2430: Los gastos hechos por el poseedor de buena fe para la simple conservación de la cosa en
buen estado, son compensables con los frutos percibidos y no puede cobrarlos.
Art. 2431: El poseedor de buena fe no responde de la destrucción total o parcial de la cosa, ni por los
deterioros de ella, aunque fuesen causados por hecho suyo, sino hasta la concurrencia del provecho
que hubiese obtenido, y sólo está obligado a entregar la cosa en el estado en que se halle. En cuanto
a los objetos muebles de que hubiese dispuesto, sólo está obligado a la restitución del precio que
hubiera recibido.
Art. 2432: El heredero del poseedor de mala fe, hará suyos los frutos correspondientes a su posesión
de buena fe.
Art. 2433: El poseedor de buena fe que ha sido condenado por sentencia a restituir la cosa, es
responsable de los frutos percibidos desde el día en que se le hizo saber la demanda, y de los que
por su negligencia hubiese dejado de percibir; pero no de los que el demandante hubiera podido
percibir. El no responde de la pérdida y deterioro de la cosa causados por caso fortuito.
Art. 2434: Cesa también la buena fe del poseedor para los efectos del artículo anterior cuando tuvo
conocimiento del vicio de su posesión.
Art. 2435: El poseedor de mala fe responde de la ruina o deterioro de la cosa, aunque hubiese
ocurrido por caso fortuito, si la cosa no hubiese de haber perecido, o deteriorándose igualmente,
estando en poder del propietario.
Art. 2436: Si la posesión fuese viciosa, pagará la destrucción o deterioro de la cosa, aunque estando
en poder del dueño no lo hubiese éste evitado. Tampoco tendrá derecho a retener la cosa por los
gastos necesarios en ella.
Art. 2437: Cuando el poseedor de mala fe ha dispuesto de objetos muebles sujetos a la restitución
como accesorios del inmueble, está obligado a bonificar al propietario el valor íntegro, aunque él no
hubiese obtenido sino un precio inferior.
Art. 2438: El poseedor de mala fe está obligado a entregar o pagar los frutos de la cosa que hubiese
percibido, y los que por su culpa hubiera dejado de percibir, sacando los gastos de cultivo, cosecha o
extracción de los frutos.
Art. 2439: Está igualmente obligado a indemnizar al propietario de los frutos civiles que habría podido
producir una cosa no fructífera, si el propietario hubiese podido sacar un beneficio de ella.
Art. 2440: El poseedor de mala fe tiene derecho a ser indemnizado de los gastos necesarios hechos
en la cosa, y puede retenerla hasta ser pagado de ellos. De este beneficio no goza el que hubiese
hurtado la cosa.
Art. 2441: El poseedor de mala fe puede repetir las mejoras útiles que hayan aumentado el valor de
la cosa hasta la concurrencia del mayor valor existente. Estas mejoras son compensables con los
frutos percibidos o que hubiere podido percibir. Pierde las mejoras voluntarias, pero puede llevarlas,
si al hacerlo no causase perjuicio a la cosa.
Art. 2442: El propietario, para exigir el pago de los frutos del poseedor de mala fe, no necesita probar
su mala fe al tiempo de la adquisición de la posesión y le basta probar su mala fe sobreviniente.
Art. 2443: No siendo posible determinar el tiempo en que comenzó la mala fe, se estará al día de la
citación al juicio.
Art. 2444: Tanto el poseedor de mala fe como el poseedor de buena fe, deben restituir los productos
que hubieren obtenido de la cosa, que no entran en la clase de frutos propiamente dichos.
UNIDAD 5
RELACIONES DE PODER
Defensas
1. TERMINOLOGIA. Fundamento de la protección. Finalidad de las acciones posesorias y

lesiones que las habilitan (ART. 2238). Modos de ataque. Principio general (ART. 2239).
Excepción: Defensa extrajudicial. Requisitos (ART. 2240).
TERMINOLOGIA. Fundamento de la protección.
El fundamento de la defensa de la posesión ha sido uno de los temas más debatidos por la doctrina
especializada. Frente a esta disputa, es válido preguntarse: ¿por qué si nadie cuestiona la protección
de los derechos reales, tanto se ha discutido acerca de la protección de la posesión?
Quizás obedece a que no se advierte que el “secreto” del fenómeno posesorio radica en entender que
las situaciones de hecho deben ampararse con prescindencia del derecho que puedan tener las
personas para favorecer la armonía social, la convivencia y evitar la justicia por mano propia.
De este modo se comprende que todo aquel que ejerce un poder de señorío sobre una cosa, aun
cuando no tenga un derecho sobre ella, tiene el derecho de ser protegido frente a cualquier
perturbación o despojo que provenga de un tercero, aunque ese tercero sea el dueño de esa cosa.
La posesión ha sido receptada en nuestro sistema como un instituto con perfiles propios y efectos
trascendentes; por eso, resulta necesaria una regulación que proteja ese estado fáctico que produce
consecuencias jurídicas.
Las doctrinas elaboradas son numerosas; básicamente, pueden englobarse en dos grandes grupos:
Relativas y Absolutas.
 Teorías Relativas.
Encuentran el fundamento de la protección en instituciones ajenas a la posesión. Dentro de ellas se
destacan las que hacen hincapié en la interdicción de la violencia y las que se basan en la propiedad.
Interdicción de la violencia.
El mentor fue Savigny, que destacó el aspecto jurídico privado. Para el maestro alemán, la turbación
de la posesión implica un acto de violencia hacia la persona y de ese ataque el poseedor debe ser
protegido. Rudorf, por su parte, destacó el aspecto público, sosteniendo que el ataque a la posesión
implica un ataque contra el orden público y jurídico, y por lo tanto el poseedor debe ser protegido.
Thibaut, sostuvo la teoría del statu quo, indicando que todo aquel que ejerce de hecho un derecho
debe ser mantenido en ese estado hasta tanto se demuestre que otro tiene un derecho mejor.
Finalmente, Röder enfatizo la presunción de probidad y dijo que como las personas se presumen
honradas iuris tantum, se deduce que la relación que tienen con la cosa es conforme a lo querido por
el ordenamiento jurídico, hasta que se pruebe lo contrario.
Propiedad.
Por su parte, otros autores no menos importantes encontraron el fundamento de la protección

posesoria en la institución de la propiedad. Así Domat, Pothier, Troplong y Aubry et Rau, refirieron a
la posesión como la propiedad probable o posible; entonces, el poseedor debe ser protegido como
presunto propietario. Gans habló de la propiedad que comienza, y con miras a la usucapión, la
posesión debe ser protegida como esa propiedad que se inicia. Finalmente, para Ihering, la posesión
es el bastión avanzado de la propiedad. Se la protege porque es la exteriorización del derecho de
propiedad. Sin embargo, resulta claro que en muchos casos se estaría protegiendo a quien no es
propietario, a lo que Ihering respondió que, el poseedor ilegítimo se aprovecha de esa protección,
convirtiéndose en un resultado no querido por la ley, pero ello debe tolerarse por las innumerables
ventajas que apareja el sistema.
 Teorías absolutas.
Encuentran el fundamento de la protección en la misma posesión.
Dentro de esta postura, se destacan Puchta y Bruns, que hablaron de la voluntad de su encarnación
real y la explicaron sintéticamente de la siguiente manera: la propiedad descansa en la voluntad
general y la posesión en la voluntad individual. La voluntad es libre y toda coacción contra ella
entraña una perturbación jurídica. Hay que proteger a la voluntad individual, salvo cuando la misma
se enfrente a la voluntad general. Para Stahl, la posesión debe ser protegida en la medida que sirve
para la satisfacción de las necesidades de la humanidad. Finalmente, Salleilles destacó la función útil
de la posesión. Para él, todo el que en la tierra usa los bienes de este mundo en paz, lleva una
función útil en sí, buena para él y buena para la comunidad, y por eso debe ser defendido.
Conclusión.
La posesión se protege por fundamentos múltiples, extraídos de cada una de las teorías que, lejos de
contradecirse, se complementan. La posesión en definitiva se protege porque la paz y el orden social
exigen que los estados de hecho no sean alterados por propia autoridad de los particulares. Al mismo
tiempo, y en muchos casos, proteger la posesión, implica proteger el derecho, a través de un
procedimiento sencillo en el que basta probar la relación posesoria y la lesión de que ha sido objeto.
Metodología.
El CCyC innovó en la ubicación metodológica, y reguló las Acciones Posesorias juntamente con las
Acciones Reales, al final del Libro IV, separadas completamente del desarrollo de las Relaciones de
Poder. Luego, continúa con el tratamiento de las Acciones Reales reguladas en el Capítulo 2, y
finalmente el Capítulo 3, prevé las Relaciones entre las Acciones Posesorias y las Reales (art. 2269 a
2276 CCyC).
La cantidad (32 artículos), complejidad y desorden del articulado del código de Vélez reformado por la
ley 17.711, contrastan con los 9 artículos específicos de Acciones Posesorias, y 8 de Relaciones
entre éstas y las Reales, más sencillos y ordenados según la intención de la Comisión volcada en sus
fundamentos.
En definitiva, el CCyC: elimina el doble régimen (policiales y típicamente posesorias) del viejo código,
otorgando una sola acción para cada tipo de ataque a la posesión o a la tenencia; suprime la acción
de obra nueva como acción autónoma incorporando sus preceptos dentro de las acciones de despojo
y de mantener, según sea el alcance de la obra nueva construida o a construir; y elimina la denuncia
de daño temido, subsumiéndola en la acción preventiva del art. 1711 CCyC.
Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan (ART. 2238).
ARTICULO 2238. Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. Las
acciones posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o
recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales
producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la
voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor. Hay
desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al
tenedor.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de

la posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor.
Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción
posesoria sino como acción de daños.
La nueva redacción innova en la medida que comprende, no sólo los actos materiales producidos,
sino a los de inminente producción. No es necesaria, entonces, la producción efectiva del ataque;
alcanza para ponerla en marcha la amenaza fundada o inminencia comprobada de su concreción, es
decir, que se incorpora como un intento de prevención.
Respecto del objeto de protección, el art. 1912 y sus concordantes, determinan que el objeto de las
relaciones de poder es la cosa determinada. Sin embargo, también podrán ser objeto de las acciones
posesorias las universalidades de hecho (art. 1927 CCyC), de acuerdo con lo previsto en los artículos
2241, 2242 y 2245 CCyC.
Modos de ataque.
El CCyC mantiene los dos ataques que caracterizaron el sistema anterior: la turbación y la
desposesión (hoy llamado desapoderamiento). En ambos, se requiere el elemento intencional de
pretender la desposesión del sujeto respecto del objeto que está bajo su poder, y la realización de los
actos materiales de hecho, o la inminencia de su producción, para lograrlo.
Si a pesar de la intención y la realización de los actos materiales, el resultado no se consigue, se está

frente a la turbación. En cambio, si se logra el resultado de la exclusión sobre toda la cosa o una
parte de ella, se está frente al desapoderamiento. Por eso, puede afirmarse que la turbación es “la
desposesión en marcha que no llega a concretarse”.
Si la persona no tiene la intención de desposesión, el ámbito de juzgamiento será el de la acción de

daños. Por ej. si el vecino de Juan introduce animales en el campo, o destruye el alambrado con el
propósito manifiesto de instalarse y no lo logra por el accionar de Juan, sólo habrá turbación; si lo
logra, habrá desapoderamiento; y si sólo persigue ocasionar un daño, la acción no es posesoria sino
de responsabilidad civil.
La turbación consiste, entonces, en una actividad que obstaculiza o torna más gravosa la relación de
poder y genera un cambio en la situación de hecho, porque el poseedor o tenedor no pueden ejercer
su derecho sobre la cosa de la manera que lo venían haciendo hasta el momento de la molestia. Por
ejemplo, la realización de actos posesorios que importen el ejercicio de una servidumbre de paso, de
sacar agua, de desvío de aguas, de pastoreo de ganado, las tareas de labranza del campo, corte de
frutos, corte de un árbol, la apertura o cierre de una zanja o foso, la colocación de un candado de fácil
apertura, etc.
En términos sencillos, el art. 2238 en la segunda parte dice que “Hay turbación cuando de los actos
no resulta una exclusión absoluta del poseedor o tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos
tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor y tenedor. La acción es posesoria si los hechos
causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de la posesión, aunque el demandado
pretenda que no impugna la posesión del actor. Los actos ejecutados sin intención de hacerse
poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria sino como acción de daños”.
El desapoderamiento (lesión mayor), se produce con el desplazamiento o la exclusión absoluta de

todo o parte del objeto de la relación de poder. Se requiere –al igual que en la turbación– la
realización de actos posesorios contra la voluntad del poseedor sin atender a los medios por los
cuales se concreta (violencia, clandestinidad, abuso de confianza, hurto o estafa). Por ejemplo, hay
desapoderamiento si por la fuerza se nos obliga a salir; si estando ausentes se nos impide entrar, si
no nos enteramos de que el otro se introdujo; si se introdujo y abstenemos de volver porque sabemos
que el ocupante tiene intención de usar la fuerza para impedirnos entrar.
En cambio, no hay turbación ni desapoderamiento si se trata de actividades consentidas, toleradas o

autorizadas por el titular de la relación de poder. Tampoco hay frente al cumplimiento de resoluciones
judiciales y de actos emanados de la administración pública (ej. lanzamiento), excepto que su origen
esté viciado por irregularidades, sean ilegítimas o violatorias de las garantías constitucionales de la
defensa en juicio.
Conforme lo visto anteriormente, la acción será de daños, por ejemplo, si el autor corta las flores del
jardín del vecino, o tira pintura al frente de la casa, o le rompe un vidrio, o estando ebrio, le impide el
ingreso sin intención de desapoderarlo sino solo de provocarle un daño consciente o inconsciente.
La norma dice que la acción es posesoria aunque el demandado pretenda, que no impugna, la
posesión del actor, es decir, que se mide con total independencia del eventual convencimiento de su
ejecutor de la legitimidad de tal proceder. O sea, los hechos deben medirse por pautas objetivas, de
acuerdo con la conducta exteriorizada y sus resultados concretos.
La intención de poseer es una cuestión de hecho que debe probarse en el caso concreto. Se ha dicho
que no resulta posible una prueba directa y objetiva de la motivación psicológica del turbador, sino
que ella resultará de su comportamiento, lo que será objetivamente evaluado por el juez para
dilucidar si se verifica ese elemento intencional que hará discurrir el conflicto por una u otra vía
judicial.
Mariani de Vidal y Sabene destacan que, en el régimen vigente, la presunción del art. 1911 CCyC,
unida a los actos posesorios del art. 1928 CCyC, autorizan a presumir tal intención en el caso
concreto.
Principio general (ART. 2239).

ARTICULO 2239. Acción para adquirir la posesión o la tenencia. Un título válido no da la

posesión o tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un
derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales.
Como medio para evitar la justicia por mano propia, el Código determina que en caso de que exista
oposición a la entrega, la persona no puede tomar el objeto de la relación de poder por su propia
autoridad, sino que debe acudir a las vías legales pertinentes. Veda las vías de hecho, imponiendo
las de derecho.
Una vez adquirida la relación de poder, el Estado debe garantizar el mantenimiento o, en su caso, el
restablecimiento de esa relación, sistema que estructura a través de las acciones posesorias. Ahora
bien, si la persona no ha logrado perfeccionar la relación de poder, o sea, aún no la ha adquirido,
debe garantizársele la posibilidad de conseguirlo a través del derecho.
Una parte de la doctrina, entiende que el art. 2239 incorpora una nueva acción, no incluida en el
sistema anterior: la acción para adquirir la posesión o la tenencia. Para otros autores, a los que
adhiere la catedra, no se trata de la incorporación de una nueva acción, sino de establecer el principio
general de impedir la justicia por mano propia, advirtiendo la necesidad de acudir a la vía legal
pertinente, que será distinta según el caso.
El error en el título que encabeza el artículo (acción para adquirir la posesión o la tenencia) puede
provenir de haberlo tomado del Proyecto del 1998 –fuente directa del CCyC– que sí preveía una
acción más para la adquisición de la relación de poder. Sin embargo, en este punto el CCyC se
apartó de su fuente y reguló solamente la acción de mantener y la de recuperar la relación de poder,
no la de adquirir como claramente se desprende del contenido del articulado independientemente del
título que lo precede.
Lamentablemente, las actuales regulaciones de los Códigos de Procedimientos (Nacional y

Provinciales), resultan inapropiadas o insuficientes para clarificar el tema planteado.
En efecto, a pesar de la necesidad de la urgente adecuación de la normativa procesal a la legislación

de fondo, muy pocas son las provincias que lo han hecho, y en la materia específica, las provincias
con nuevos códigos de procedimiento (Mendoza y Chaco) no parecen haber adoptado las mejores
soluciones.
El CPCCT de Mendoza (Ley 9.001, puesta en vigencia 1-2-2018) poco ayuda. El art. 212 se titula
“Acción de Adquirir” y dice: “Cuando el actor intentare adquirir la posesión o la tenencia, deberá
acudir a las vías procesales correspondientes a la causa que dio origen a su derecho sin perjuicio de
las facultades del juez en orden a la anotación de litis en prevención de los terceros”.
Cabe señalar que:
(i) El título (acción de adquirir) comete el mismo error que el Código Civil y Comercial.
(ii) La primera parte sigue la línea directriz del 2239 del CCyC y, por eso, habría que concluir que no
hay una acción especial posesoria de adquirir; hay que acudir a la acción pertinente derivada del
contrato causa que le dio origen.
(iii) La segunda parte (sin perjuicio de las facultades del juez en orden a la anotación de litis en
prevención de los terceros) resuelta de más difícil comprensión, pero siendo necesario darle algún
sentido y, fundamentalmente, alguna aplicación, se entiende que, quizás, apunte a la situación de la
persona que inició un juicio “posesorio de adquirir”, que inevitablemente va a perder, desde que,
como se dijo, tal acción no existe, debiendo acudir a las vías procesales correspondientes a la causa
que dio origen a su derecho; el juez, entonces, rechazará la demanda, pero ordenará la anotación de
la litis respecto de la cosa, en prevención de los derechos de los terceros que puedan verse
afectados por el conflicto que recae sobre esa cosa .
Por su parte, el CPC de Chaco (Ley 2.559, puesto en vigencia 1 de agosto 2017), mantiene la
regulación detallada de los interdictos de adquirir, retener, recuperar y obra nueva (arts. 711 y ss.),
con todos los inconvenientes que ello conlleva en su aplicación práctica. Respecto de las acciones
posesorias, no prevé acción de adquirir; sólo hace una referencia general al CCyC, y determina el
juicio sumarísimo para el trámite de las acciones posesorias.
 Las vías legales.

El artículo 2239 comienza diciendo: “Un título válido no da la posesión o tenencia misma”. La palabra
título está usada en sentido sustancial, aludiendo al negocio causal del cual se deriva la obligación de
entregar la cosa. Por eso, se está frente a acreedores (titulares de un derecho personal) de una
prestación de dar; técnicamente no se puede hablar todavía de poseedores o tenedores, hasta que
no logran la entrega de la cosa. Obtenida la relación de poder, si la persona cuenta con un título
suficiente (art 1892 CCyC), será titular del derecho real pertinente; pero esto no es necesario para la
activación de estas normas.
El articulo concluye: “debe demandarla por las vías legales”. Cabe preguntarse, ¿Cuáles son esas
vías legales? Hay que distinguir si la cosa se encuentra en poder del transmitente o de un tercero.
(i) Si la cosa está en poder del transmitente, la acción correspondiente es la personal por
cumplimiento de contrato por el cual se debe entregar la posesión o la tenencia. Por ejemplo, si se ha
celebrado un contrato de compraventa y el vendedor no entrega la cosa, el comprador deberá iniciar
la acción derivada del contrato para que el deudor de una obligación de entregar cosa cierta satisfaga
su cumplimiento mediante la tradición. Del mismo modo deberá actuar el locatario que ha celebrado
una locación y el locador se niega a hacerle la tradición a fin de ponerlo en ejercicio de la tenencia.
Queda clara la imposibilidad de acudir interdicto de adquirir previsto por el art. 607 del CPCN, y los
códigos provinciales que lo siguen, por las razones expuestas por la doctrina imperante.
(ii) Si la cosa está en poder de un tercero (caso del comprador con escritura pública inscripta al que
no se le puede hacer tradición porque la cosa está en manos de un tercero que se opone a la
entrega, por ej. un usurpador), la vía legal es la acción reivindicatoria (art. 2248 y conc. CCyC). La
solución se funda en la cesión (expresa o implícita) de la acción que le efectúa el vendedor. Ver caso
Arcadini c/ Maleca, 1958. LL- 92-463.
Excepción: Defensa extrajudicial. Requisitos (ART. 2240).
ARTICULO 2240. Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la

tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo
de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían
demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la
propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores
de la posesión.
El legislador prohíbe la justicia por mano propia para resolver los conflictos suscitados entre
particulares, e incluso, entre ellos y el Estado. Empero, se consagra la excepción a esa regla,
acogiéndose entonces la defensa privada y extrajudicial de las relaciones de poder, que implica, ni
más ni menos, contestar a una agresión con otra (v.gr. reprimir con violencia, la violencia ajena).
Su aplicación improcedente hará responsable a quien la esgrima no solo por los daños y perjuicios
ocasionados, sino que también podrá ser sujeto pasivo de las acciones posesorias que presente el
sujeto lesionado.
 Legitimación activa.
Se concede por igual a poseedores de cualquier clase (aún los ilegítimos, de mala fe y viciosos), a los
tenedores y a los servidores de la posesión.
 Legitimación pasiva.
Puede aplicarse respecto de todo aquel que proceda de manera violenta (física o moral) e
instantánea, por lo que se excluye su aplicación si la turbación o el desapoderamiento se pretenden
concretar de manera clandestina o por abuso de confianza. La agresión que la motiva, debe ser
ilegítima, por lo que no será pertinente esgrimirla, frente a la ejecución de una orden judicial o
administrativa tomada en debida forma (v.gr. de lanzamiento, clausura y desocupación de un local
comercial, etc.). El ataque que motiva semejante reacción, además, debe estar encaminado a
provocar el desapoderamiento o turbación del titular de la relación real. Así, la mera ruptura del vidrio
de una ventana, por sí solo, no amerita el empleo de este remedio.
Requisitos.
 Casos en que el auxilio de la autoridad judicial o policial (la autoridad pública) llegaría tarde
para impedirla.
 No debe mediar intervalo de tiempo entre el ataque y la defensa, es decir, debe ser una
reacción inmediata al ataque. Este es el argumento central por el que se descarta la
posibilidad de aplicación del remedio al supuesto de clandestinidad.
 No se deben exceder los límites de la propia defensa, lo que supone que exista proporción
entre los medios empleados en el ataque y los utilizados para la defensa.
2. ACCION DE DESPOJO. Supuestos comprendidos. Sentencia (ART. 2241).
ACCION DE DESPOJO.
ARTICULO 2241. Acción de despojo. Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia
o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea
vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos
resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa
de propia autoridad.
Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se
comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la

universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada
material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.
Tiene por finalidad obtener la restitución de un bien del que el poseedor o tenedor ha sido
desapoderado.
 Legitimados activos.
La norma da una legitimación activa amplia, que se concede a todos los poseedores (aun los
viciosos), y a los tenedores. Sólo quedan fuera de estos resguardos los servidores de la posesión.
 Legitimados pasivos.
Procede contra el autor del hecho y sus cómplices, sus sucesores universales y los sucesores
particulares de mala fe (si son varios, en verdad la acción debe incoarse respecto de los que tengan
la cosa en su poder al momento del reclamo), e incluso contra el dueño mismo del objeto motivo del
pleito, si lo toma de propia autoridad excluyendo al demandante de su relación de poder.
Si el sucesor singular ostenta buena fe, es decir, si desconoce los orígenes mismos de la relación de
poder y los medios por los cuales fue habida por sus antecesores, no puede ser alcanzado por sus
efectos.
Supuestos comprendidos.
 Desposesión:
 Violenta: Se despliega violencia física sobre el poseedor o tenedor para doblegar su
resistencia y contra los elementos de seguridad que tenga la cosa, tendientes a repeler a los
intrusos. También se incluye la violencia moral, es decir, el anuncio de un daño inminente si el
poseedor opone resistencia a la desposesión.
 Clandestina: El despojante toma posesión de la cosa mediante procedimientos que mantienen
al poseedor fuera del conocimiento de la situación. Requiere la realización de actos de forma
subrepticia (de noche, cuando el poseedor se fue de vacaciones, cambiando la cerradura,
etc.). Se reputa clandestina cuando la toma de la posesión fue de esta manera, aunque luego
el despojante intente mantenerse en esta situación mediando violencia (una persona usurpa
una casa y cuando viene el dueño lo saca a palazos).
 Abuso de confianza: El despojante tiene la cosa porque le ha sido entregada a título de
tenedor, pero por su propia voluntad cambia su relación real y empieza a ejercer actos
posesorios (Interversión de título).
 Ejecución de obras como despojo.
La acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza
a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.
Se contempla la posibilidad de que éstas se ejecuten en toda clase de objetos, y no solamente en los
inmuebles. Y que no deben ser indefectiblemente "nuevas", de modo que están incluidas tanto las
que comienzan a ejecutarse como la remodelación o alteración de las preexistentes. La expresión
obra debe también entenderse en un sentido amplio compresivo de las construcciones, edificaciones,
plantaciones y mejoras e igualmente de su demolición o destrucción. El actor puede impetrar su
reclamo, en cualquiera de sus dos variantes, sea por el comienzo efectivo de la obra o bien ante la
certeza de su futura realización, pues a estos efectos, alcanza con invocar y probar una posible
amenaza de daño de carácter cierto y concreto a su relación de poder con un objeto determinado.
La finalidad de este remedio, en cualquiera de sus dos alternativas es la suspensión del comienzo o
continuación de la ejecución de la obra molesta durante la tramitación del juicio, y la restitución de las
cosas al estado inicial, con la consiguiente remoción, supresión o demolición de lo hecho hasta
entonces en perjuicio del actor, todo ello, por cierto, a costa de la parte vencida.
Sentencia (ART. 2241).
El juez ordenará la restitución del objeto al pretensor, en la condición invocada (poseedor o tenedor),
la remoción de obras emplazadas (en su caso) y, si correspondiere, la indemnización de los daños y
perjuicios ocasionados.
Empero, el juez puede evaluar si no existe alguna otra alternativa en el caso concreto, atento a que la
destrucción de lo ejecutado implica por regla, la pérdida de valores económicos importantes.
En suma, se trata de volver las cosas al estado anterior al ataque, a lo que hay que añadir, por cierto,
la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados al demandante.
Los efectos del dictamen hacen cosa juzgada en sentido material (como sucede con cualquier otra
sentencia emanada de autoridad competente), en el ámbito de la materia discutida (la relación de
poder y sus consecuencias). Por ende, dicha eficacia no se extiende a un posterior juicio petitorio,
donde se eleve la discusión a la existencia y titularidad de los derechos reales sobre los objetos
motivo de la contienda inicial.
Finalidad.
 Recuperar la relación de poder con la cosa o la universalidad de hecho (restitución del corpus)
 Remoción de la obra que se comienza a hacer
Legitimados activos.
 Poseedor (cualquiera sea su calificación).

 Coposeedor.
 Tenedor (cualquiera sea su calificación).
Legitimados pasivos.
 Despojante.
 Sucesores universales del despojante (no importa la buena o mala fe del sucesor, art 1901,
2280).
 Sucesores particulares de mala fe del despojante: sabían que su antecesor adquirió la
relación de poder de modo unilateral.
 Puede ser el titular de un derecho real que procede de propia mano (la norma sólo dice
“dueño”, pero sería de aplicación la máxima “quien puede lo más puede lo menos”).
3. ACCION DE MANTENER. Supuestos comprendidos (ART. 2242). Prueba. Presunción (ART.
2243). Conversión (ART. 2244). Legitimación. Coposeedor. Tenedor (ART. 2245). Proceso (ART.
2246). Código Procesal Civil, Comercial y Tributario de Mendoza (Art. 211 a 214).
ACCION DE MANTENER.
ARTICULO 2242. Acción de mantener la tenencia o la posesión. Corresponde la acción de

mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de
hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto.
Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un

desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las
medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en
todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.
 Legitimación activa.
Es amplia: Todo tenedor o poseedor, aun vicioso. Según la doctrina, la tutela se extiende a los
titulares de concesiones y permisos sobre los bienes del dominio público del Estado cuando son
molestados por terceros o por el Estado actuando de manera arbitraria, en su relación de poder. La
norma excluye expresamente a los servidores de la posesión.
 Legitimación pasiva.
Se dirige contra el autor de la turbación, sus copartícipes y los herederos de ellos, si es que persisten
en la misma actitud de sus antecesores y continúan atacando al actor. La diferencia con la acción de
despojo es que no existen, en este caso, en sentido estricto, "sucesores particulares" de aquél.
(Lógicamente, no va a transmitir la posesión un “turbador”, que si bien lo está intentando, no ha
conseguido aún despojar al poseedor).
Supuestos comprendidos (ART. 2242).
 Turbación: El poseedor o tenedor es menoscabado en el ejercicio de su posesión o tenencia,

ya sea sobre el total o una parte de su cosa, pero sin que se dé el extremo de haber sido
excluido totalmente de su relación de poder. Debe existir en el turbador una motivación de
desapoderar al poseedor o tenedor, caso contrario no corresponderá la acción posesoria sino
de daños y perjuicios.
 Ejecución de obras como turbación: El actor puede impetrar su reclamo sea por el comienzo
efectivo de la obra o bien ante la certeza de su futura realización, pues a estos efectos,
alcanza con invocar y probar una posible amenaza de daño de carácter cierto y concreto a su
relación de poder con un objeto determinado.
Si la ejecución de la obra se realiza en objetos del actor, se ajusta al esquema de la acción de
despojo; en cambio, si se practica en o desde objetos ajenos, se perfila como una modalidad
de la acción de mantener.
 Daño temido: Se trata de un caso especial de turbación en las relaciones de poder (el art.
2242 la designa como "la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento"). Su diferencia
con el caso anterior, es que acá no hay una actividad en curso (o que se esté gestando) de la
cual se puede derivar un ataque (real o potencial) a la posesión o tenencia de una cosa.
Por el contrario, se trata de una situación de hecho preexistente que se pretende modificar o
remover, para evitar, de esta manera, que se produzca un daño.
En otros términos, cuando se esgrime la acción de mantener con este argumento, es porque
la cosa que puede producir el daño ya existe, sin que su propietario (poseedor, tenedor o
representante), haya efectuado (o pretenda ejecutar) ningún cambio en ella. Respecto de la
naturaleza del objeto del cual se puede derivar el daño, puede tratarse de cosas inmuebles
(edificios ruinosos o parcialmente de ruidos de los que puedan desprenderse materiales u

otros elementos que pongan en riesgo la integridad de las personas y bienes que los
circundan), cosas muebles que estén emplazadas en ellos (carteles o antenas mal fijados o
colocados, columnas o paredes inclinadas, árboles secos, etc.) o que existan de modo
autónomo (automotores o buques abandonados). Las consecuencias de la deducción de esta
variante de la acción de mantener, en caso de prosperar, significarán que se arbitren los
medios que resulten necesarios para conjurar el peligro (v.gr. reparación de las
construcciones, remoción de sus accesorios en mal estado de conservación, poda o tala de
árboles y arbustos, traslado de maquinarias o vehículos, etc.), tareas que estarán a costa y
cargo de la parte demandada.
Para Mariani de Vidal, no ha sido contemplado en el CCyC. Para algunos autores se encuadra
en la turbación por desapoderamiento temido.
Prueba.
ARTICULO 2243. Prueba. Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se
considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha, más próxima a la
lesión. Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación
de poder más antigua.
El actor debe justificar su relación de poder con la cosa motivo del pleito (posesión o tenencia), y
también la lesión inferida a ella (turbación, desapoderamiento).
Por ende, no es pertinente, en principio, la justificación del derecho de poseer, o mejor derecho de
poseer, es decir, aportar a la causa los títulos suficientes de los que se deriva que el accionante es
dueño o condómino.
Ello así, atento a la marcada separación que existe entre el juicio posesorio y el petitorio, de modo
que la prueba que se rinda en el primero, se circunscribe a cuestiones de hecho, en tanto que en el
segundo, gira en torno a la titularidad de los derechos reales.
El art. 2270 permite incorporar al juicio posesorio la prueba del derecho real.
Presunción (ART. 2243).
El precepto en análisis, se concentra en el caso en el cual resulta dudosa la titularidad de la relación

de poder sobre la cosa motivo del pleito. Esto es, de la prueba rendida, no surge con exactitud, cuál
de los dos contendientes era el que revestía la calidad de poseedor (o tenedor), al momento de la
agresión que dio origen a la causa judicial (v.gr. porque ambos han ejercido actos posesorios sobre
dicho objeto de manera continua y han intentado excluirse el uno al otro, sin mayor éxito). He aquí un
ejemplo: dos personas ejercen sobre un fundo no cercado, de manera simultánea actos posesorios
(v.gr. pastoreo de animales, siembra, plantación y recolección de frutos) y en un momento dado, uno
de ellos lo cerca totalmente, por lo que excluye a su congénere, quien entonces insta la acción
posesoria por desapoderamiento. En estas circunstancias, el legislador se inclina a favor de quien
acredita estar en contacto con la cosa a la fecha más próxima a la lesión, o, en su defecto, a aquel
que pueda acreditar mayor antigüedad en su relación de poder.
Conversión (ART. 2244).

ARTICULO 2244. Conversión. Si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la
que determina la promoción de la acción, el afectado puede solicitar su conversión en la que
corresponde a la lesión mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto violación del derecho
de defensa en juicio.
Esta directiva será operativa especialmente cuando los actos de turbación, pese al inicio del juicio
posesorio, logren su cometido, cual es la exclusión absoluta del actor de la cosa motivo del pleito.
De seguirse la instancia inicial (acción de mantener) y llegar a buen término, con dictamen favorable
al pretensor, atento a la mutación producida de la situación de hecho que la justificó, la ejecución de
la sentencia será inoperante y de imposible cumplimiento ya que mandaría al demandado cesar los
actos turbatorios, cuando éste ya tiene la posesión.
El actor puede pedir la conversión en la acción de despojo sin necesidad de retrotraer la instancia
procesal o desistir de un proceso y comenzar otro. A tal fin, deberá acreditar el desapoderamiento y
no menoscabar el derecho de defensa en juicio de la contraria.
Legitimación.
ARTICULO 2245. Legitimación. Corresponden las acciones posesorias a los poseedores de cosas,
universalidades de hecho o partes materiales de una cosa.
Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el
concurso de los otros, y también contra éstos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesión
común. No proceden estas acciones cuando la cuestión entre coposeedores sólo se refiere a la
extensión mayor o menor de cada parte.
Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y
pedir que éste sea reintegrado en la posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados para
tomarla directamente.
Las defensas posesorias se conceden con suficiente amplitud, como para que todos los titulares de
las relaciones de poder, con independencia de sus cualidades, tengan protección adecuada frente a
las diversas lesiones que en los hechos puedan sufrir. Esto así, con la única excepción de los
servidores de la posesión, que sólo cuentan con la defensa extrajudicial y que, por ende, en los
demás casos deberán poner en conocimiento del poseedor el ataque que padecen en su relación con
las cosas, para que sea éste quien active, en su caso, el juicio posesorio (el tenedor, en cambio, pese
a estar obligado a informar al poseedor de cualquier ataque a la relación de poder, puede ante su
inacción, esgrimir las defensas e incluso, obtener la restitución del objeto del que haya sido
desplazado, si aquél no quisiera recibirlo).
Coposeedor. Tenedor (ART. 2245).
La coposesión (o co-tenencia), aparece como la relación de poder plural en donde dos o más
personas coexisten armónicamente en su relación con la cosa sin excluirse unos a otros. El artículo
resuelve dos casos, según que el ataque provenga de un tercero o de otro coposeedor:
Si la lesión proviene de un tercero ajeno a la comunidad de hecho, cualquiera de los coposeedores

puede ejercitar la acción posesoria, sin necesidad de obtener la autorización de los demás. Si la
acción prospera, la sentencia beneficia a todos los integrantes de la coposesión y se ordena la

restitución de la cosa (acción de despojo) o el cese de la turbación (acción de manutención). Si la
acción se rechaza, no hace cosa juzgada respecto de los otros coposeedores.
Si el ataque procede de otro coposeedor o cotenedor, la solución ha de ser equivalente. Si un

coposeedor, de manera inconsulta, altera el estado de hecho preexistente o el destino de la cosa
objeto de la relación de poder acotando el derecho de los demás, uno, o el resto de los coposeedores
están legitimados para interponer la acción posesoria con el fin de hacer cesar el ataque y el pago de
los daños si los hubiere. La sentencia favorable volverá las cosas al estado anterior al ataque, lo que
no implica excluir al coposeedor que atacó a los demás de modo absoluto.
Si el problema se plantea entre los coposeedores por el alcance, extensión o condiciones en las que
debe ejercerse la coposesión, deben interponerse las acciones personales que correspondan (ej. las
que derivan del acto o negocio que dio origen a la entrega de la cosa), y no la acción posesoria. Esta
solución se funda en que, en este caso, se estaría discutiendo sobre cuestiones vinculadas al título,
que nada tiene que ver en las posesorias.
Proceso (ART. 2246).
ARTICULO 2246. Proceso. Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más
abreviado que establecen las leyes procesales o el que determina el juez, atendiendo a las
circunstancias del caso.
La norma remite a los códigos de procedimiento indicando que debe acudirse al proceso de
conocimiento más abreviado que exista en la legislación o bien, el que determine el juez atendiendo a
las circunstancias del caso. El juez puede imprimir un trámite distinto a fin de lograr mayor prontitud y
eficacia a la resolución.
Código Procesal Civil, Comercial y Tributario de Mendoza (Arts. 211 a 214).
Artículo 211. Reglas generales.
Los procesos especiales previstos en este Capítulo seguirán las reglas del proceso de conocimiento,
con las particularidades que en cada caso se establecen.
Artículo 212. Acción de adquirir.
Cuando el actor intentare adquirir la posesión o tenencia, deberá acudir a las vías procesales
correspondientes a la causa que dio origen a su derecho, sin perjuicio de las facultades del Juez en
orden a la anotación de litis en prevención de los terceros.
Artículo 213. Acción de despojo.
I.- En la acción de despojo, serán de aplicación las reglas del proceso de conocimiento, con las
siguientes particularidades:
a) Sólo se admitirá prueba que acredite la posesión o tenencia invocadas, el desapoderamiento y la

fecha en que se produjo.
b) Será prueba necesaria la Inspección judicial.

c) El Juez podrá ordenar una medida cautelar de no innovar, con apercibimiento de aplicar sanciones
conminatorias.
II.- En caso de obra nueva se deben observar las siguientes reglas:
a) La obra debe estar en una fase inicial de desarrollo. Si la obra está concluida o próxima a su
terminación, no será procedente esta acción.
b) La acción podrá dirigirse contra quien esté a cargo de la obra, si el dueño fuere desconocido o su
localización fuere difícil.
c) El Juez podrá ordenar preventivamente la suspensión de la obra.
d) En caso de incumplimiento por el condenado, se podrán realizar las tareas por el actor y a costa
del vencido.
Artículo 214. Acción de mantener.
I.- En la acción de mantener serán de aplicación las siguientes reglas procesales: a) Sólo se admitirá
prueba que acredite la posesión o tenencia actual invocadas, los actos de turbación atribuidos y la
fecha en que se produjeron. b) El Juez podrá ordenar una medida cautelar de no innovar, con
apercibimiento de aplicar sanciones conminatorias.
II.- Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un
desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra.
4. OTRAS DEFENSAS: Acción preventiva (ART. 1711 a 1713).

OTRAS DEFENSAS: Acción preventiva (ART. 1711 a 1713).
ARTICULO 1711. Acción preventiva. La acción preventiva procede cuando una acción u omisión
antijurídica hace previsible la producción de un daño, su continuación o agravamiento. No es exigible
la concurrencia de ningún factor de atribución.
ARTICULO 1712. Legitimación. Están legitimados para reclamar quienes acreditan un interés
razonable en la prevención del daño.
ARTICULO 1713. Sentencia. La sentencia que admite la acción preventiva debe disponer, a pedido
de parte o de oficio, en forma definitiva o provisoria, obligaciones de dar, hacer o no hacer, según
corresponda; debe ponderar los criterios de menor restricción posible y de medio más idóneo para
asegurar la eficacia en la obtención de la finalidad.
Art. 2468: Un título válido no da sino un derecho a la posesión de la cosa, y no la posesión misma. El
que no tiene sino un derecho a la posesión no puede, en caso de oposición, tomar la posesión de la
cosa: debe demandarla por las vías legales.
Art. 2469: La posesión, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas
arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendrá acción judicial para ser mantenido en ellas, la que
tramitará sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales.
Art. 2470: El hecho de la posesión da el derecho de protegerse en la posesión propia, y repulsar la

fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegarían
demasiado tarde; y el que fuese desposeído podrá recobrarla de propia autoridad sin intervalo de
tiempo, con tal que no exceda los límites de la propia defensa.
Art. 2471: Siendo dudoso el último estado de la posesión entre el que se dice poseedor y el que
pretende despojarlo o turbarlo en la posesión, se juzga que la tiene el que probare una posesión más
antigua. Si no constase cual fuera más antigua, juzgase que poseía el que tuviese derecho de
poseer, o mejor derecho de poseer.
Art. 2472: Fuera del caso del artículo anterior, la posesión nada tiene de común con el derecho de
poseer, y será inútil la prueba en las acciones posesorias del derecho de poseer por parte del
demandante o demandado.
Art. 2473: El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesión no tuviere a
lo menos, el tiempo de un año sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. La buena fe no es
requerida para las acciones posesorias.
Art. 2474: Para establecer la posesión anual, el poseedor puede unir su posesión a la de la persona
de quien la tiene, sea a título universal, sea a título particular.
Art. 2475: La posesión del sucesor universal se juzgará siempre unida a la del autor de la sucesión; y
participa de las calidades que ésta tenga. La posesión del sucesor por título singular, puede
separarse de la de su antecesor. Sólo podrán unirse ambas posesiones si no fuesen viciosas.
Art. 2476: Para que las dos posesiones puedan unirse, es necesario que ellas no hayan sido
interrumpidas por una posesión viciosa, y que procedan la una de la otra.
Art. 2477: La posesión no tiene necesidad de ser anual, cuando es turbada por el que no es un
poseedor anual, y que no tiene sobre la cosa ningún derecho de posesión.
Art. 2478: Para que la posesión dé acciones posesorias, debe haber sido adquirida sin violencia; y
aunque no haya sido violenta en su principio, no haber sido turbada durante el año en que se adquirió
por violencias reiteradas.
Art. 2479: Para que la posesión dé lugar a las acciones posesorias debe ser pública.
Art. 2480: La posesión para dar derecho a las acciones posesorias no debe ser precaria, sino a título
de propietario.
Art. 2481: La posesión anual para dar derecho a las acciones posesorias, debe ser continua y no
interrumpida.
Art. 2482: El que tuviere derecho de poseer y fuere turbado o despojado en su posesión, puede
intentar la acción real que le competa, o servirse de las acciones posesorias, pero no podrá acumular
el petitorio y el posesorio. Si intentase acción real, perderá el derecho a intentar las acciones
posesorias; pero si usase de las acciones posesorias podrá usar después de la acción real.
Art. 2483: El juez del petitorio, puede sin embargo, y sin acumular el petitorio y posesorio, tomar en el
curso de la instancia, medidas provisorias relativas a la guarda y conservación de la cosa litigiosa.
Art. 2484: Establecido el juicio posesorio, el petitorio no puede tener lugar, antes que la instancia
posesoria haya terminado.
Art. 2485: El demandante en el juicio petitorio no puede usar de las acciones posesorias por
turbaciones en la posesión, anteriores a la introducción de la demanda; pero el demandado puede
usar de acciones por perturbaciones en la posesión anteriores a la demanda.
Art. 2486: El demandado vencido en el posesorio, no puede comenzar el juicio petitorio, sino
después de haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas contra él.
Art. 2487: Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitución o manutención de la cosa.
Art. 2488: Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias salvo contra el sucesor
particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas.
Art. 2489: El copropietario del inmueble puede ejercer las acciones posesorias sin necesidad del
concurso de los otros copropietarios, y aun puede ejercerlas contra cualquiera de estos últimos, que
turbándolo en el goce común, manifestase pretensiones a un derecho exclusivo sobre el inmueble.
Art. 2490: Corresponde la acción de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligación
de producir título alguno contra el despojante, sucesores y cómplices, aunque fuere dueño del bien.
Exceptuase de esta disposición a quien es tenedor en interés ajeno o en razón de una relación de
dependencia, hospedaje u hospitalidad.
Art. 2491: El desposeído tendrá acción para exigir el reintegro contra el autor de la desposesión y sus
sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe.
Art. 2492: No compete la acción de despojo al poseedor de inmuebles que perdiera la posesión de
ellos, por otros medios que no sean despojo; aunque la perdiere por violencia cometida en el contrato
o en la tradición.
Art. 2493: La acción de despojo dura sólo un año desde el día del despojo hecho al poseedor, o
desde el día que pudo saber el despojo hecho al que poseía por él.
Art. 2494: El demandante debe probar su posesión, el despojo y el tiempo en que el demandado lo
cometió. Juzgada la acción, el demandado debe ser condenado a restituir el inmueble con todos sus
accesorios, con indemnización al poseedor de todas las pérdidas e intereses y de los gastos
causados en el juicio, hasta la total ejecución de las sentencias.
Art. 2495: La acción de manutención en la posesión compete al poseedor de un inmueble, turbado en

la posesión, con tal que ésta no sea viciosa respecto del demandado.
Art. 2496: Sólo habrá turbación en la posesión, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble,
alguien ejerciere, con intención de poseer, actos de posesión de los que no resultase una exclusión
absoluta del poseedor.
Art. 2497: Si el acto de la turbación no tuviese por objeto hacerse poseedor el que lo ejecuta, la
acción del poseedor será juzgada como indemnización de daño y no como acción posesoria. Si el
acto tuviese el efecto de excluir absolutamente al poseedor de la posesión, la acción será juzgada
como despojo.
Art. 2498: Si la turbación en la posesión consistiese en obra nueva, que se comenzara a hacer en
terrenos e inmuebles del poseedor, o en destrucción de las obras existentes, la acción posesoria será
juzgada como acción de despojo.
Art. 2499: Habrá turbación de la posesión cuando por una obra nueva que se comenzara a hacer en
inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesión de éste sufriere un
menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva.
Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño a sus bienes, puede denunciar ese
hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares.
Art. 2500: La acción posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda durante el
juicio, y que a su terminación se mande deshacer lo hecho.
Art. 2501: Las acciones posesorias serán juzgadas sumariamente y en la forma que prescriban las
leyes de los procedimientos judiciales.
UNIDAD 6
DOMINIO
Clases. Caracteres. Propiedad intelectual
1. DOMINIO PERFECTO. Relación entre los vocablos propiedad y dominio. Definición legal
(ART. 1941). Comparación con el artículo 2506 del Código Civil. Caracteres: plenitud y
contenido. Cuestión de absolutez. Ejercicio regular (ART. 10). Perpetuidad. Alcances (ART.
1942). Exclusividad (ART. 1943). Diferencia con el condominio. Facultades de exclusión (ART.
1944). Transmisibilidad: cláusulas de inenajenabilidad. Casos (ART. 1906 y 1972). Efectos
respecto de las partes y de terceros (publicidad registral). Extensión (ART. 233 y 1945).
Excepciones. Aguas de los particulares (ART. 239). Bienes del dominio privado del Estado
(ART. 236).
Artículos relacionados Código Civil: 2506 a 2523; 2342; 2349 y 2350.
DOMINIO PERFECTO. Relación entre los vocablos propiedad y dominio.
En el derecho romano se llamaba “propietas” al señorío más completo que se podía tener sobre una
cosa. Utilizaban el término “dominium” para referirse a cualquier derecho subjetivo.
El Código Civil de Vélez empleaba los dos vocablos de forma indistinta y los trataba como sinónimos.
La Constitución Nacional consagra la inviolabilidad de la propiedad en el art. 17, y garantiza la

propiedad a todos los habitantes en el art. 14.
Pero ¿A qué propiedad se refiere la Constitución?
La CSJN se pronunció al respecto en tres fallos:
-Horta c/ Arguindegui: Se cuestionó la Ley de congelamiento de alquileres. La Corte dijo que al

celebrar el contrato de locación, el locador se había asegurado lícitamente el derecho a exigirlo
durante todo el lapso de la locación en las formas acordadas. Este derecho es un bien incorporado a
su patrimonio, una verdadera propiedad en el sentido constitucional. A partir de lo estipulado en la ley
11.157, en la cual se establece que para las locaciones durante dos años a partir de la publicación de
la nueva ley se fija un precio máximo, Horta consigna el pago del alquiler, por lo tanto D. Ernesto
Harguindeguy demanda ante la CSJN la inconstitucionalidad de la ley. Ya que se encuentra violada
su garantía constitucional de inviolabilidad de la propiedad privada, además rechaza la demanda
impugnando la consignación, por existir contrato de locación con vencimiento en 1923, y establece
que el contrato de locación llevado a cabo por las partes fue anterior a la promulgación de la ley en
cuestión.
-Mango c/ Traba: Juicio de desalojo. La Corte expresó que el derecho reconocido al recurrente es un
derecho patrimonial y por lo tanto considerado un derecho de propiedad por la Constitución. Dicha ley
es repugnante a los arts. 14, 17 y 28 de la Constitución, por cuanto al impedir que el locador pueda
disponer de la cosa arrendada durante un plazo que mantiene prolongado hasta cuatro años,
restringe de una manera excesiva el derecho de usar y disponer de la propiedad.
-Bourdieu c/ Municipalidad de Capital: Se reclamaba la devolución de un impuesto pagado por un

sepulcro. El fallo dijo que “libertad” y “propiedad” son términos constitucionales y deben ser
entendidos en el sentido más amplio. La Corte declaró la invalidez por ser confiscatorio de un
impuesto.
 Hechos.
Sáenz, compra una parcela del cementerio y construye en ella una bóveda. Luego de ello, la
municipalidad sanciona una ordenanza que habilita al cobro de impuestos por mejoras. Este
impuesto, no es cobrado a Sáenz puesto que es posterior a su adquisición del terreno. Bourdieu,
compra la bóveda y al momento de escriturar, la municipalidad quiere cobrar el impuesto, por
aumento de precio, debido a las mejoras (bóveda). Y junto a ello, se le indica que no se inscribirá la
propiedad a su nombre hasta tanto no realice dicho pago. Debido a ello, paga bajo protesta e inicia
acción contra la Municipalidad, alegando que la Ordenanza de Impuestos que autoriza ese cobro es
ilegal e inconstitucional, atentando contra los derechos de propiedad.
En los tres casos, la CSJN se ha pronunciado en dirección a que la propiedad que consagra la CN no
solo se refiere al dominio que se pueda ejercer sobre las cosas (lo incluye), sino a todo interés
apreciable que un hombre pueda tener fuere de sí mismo, su vida y su libertad.
Abarca a todo derecho patrimonial: real, personal o intelectual; que recae sobre bienes o sobre cosas
(derechos emergentes de contratos privados o administrativos, sentencias firmes, convenios
colectivos de trabajo, salarios, beneficios previsionales o sociales, etc.). Es el género; y el dominio: es
un derecho real que recae sobre cosas. Es la especie.
Definición legal (ART. 1941).
ARTICULO 1941. Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las
facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites
previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
En igual sentido lo define la mayoría de la doctrina nacional, agregando los caracteres de absoluto,
exclusivo y perpetuo.
A diferencia del Código de Vélez, el artículo que comentamos omite dar una definición del dominio
como género, ya que se limita a mencionar cuales son las características del dominio perfecto, es
decir, una de las especies o clasificaciones del dominio como contratara del dominio imperfecto.
Entendemos que la definición tendría que haber incluido los tres caracteres esenciales del dominio,
es decir, el carácter absoluto, exclusivo y perpetuo, que son los que lo diferencian de los restantes
derechos reales, y los que justamente colocan al dominio en la cúspide de los derechos reales. Lo
cual denota que es el derecho que más facultades le otorga a su titular (uso, goce y disposición
material y jurídica), en forma exclusiva ya que no puede haber más de dos titulares sobre una misma
cosa y sin límites en el tiempo.
El titular del derecho real de dominio perfecto tiene el ius possidendi (derecho de poseer), el ius
utendi (derecho de usar), el ius fruendi (derecho a gozar) y el ius abutendi (derecho de disponer) de
una manera exclusiva y perpetua.
La facultad de uso (ius utendi), implica la utilización efectiva de la cosa que haga su propietario, que
nace del derecho de poseer que tiene el titular de dominio, puesto que sin posesión no hay
posibilidad de ejercer el uso.
La facultad de goce (ius fruendi), implica que el dueño puede beneficiarse con los frutos que genera
la cosa (natural, civil e industrial). Cabe recordar que los frutos son aquellos que la cosa da
periódicamente. También de los productos.
La facultad de disposición (ius abutendi), significa que el titular de dominio puede disponer de la cosa
a su voluntad y ejercer facultades tanto materiales (modificaciones sustanciales, cambio de destino,
refacciones, demoliciones, reconstrucciones etc.) y jurídicas (abandono, enajenaciones, actos de
administración etc.), pero con las limitaciones de la ley, de manera tal que el ejercido de su facultad
de disponer tenga un sentido social y no meramente individualista, sustentado en el uso normal, de
manera de no atentar contra el derecho individual o colectivo de los miembros que integran una
comunidad organizada.
El término "absoluto", como uno de los caracteres del dominio, no se aplica en el sentido genérico
utilizado al clasificar los derechos subjetivos según su oponibilidad. Desde dicha perspectiva, todos
los derechos reales por su propia naturaleza, son oponibles erga omnes, previa publicidad, a
diferencia de los derechos personales que son relativos, porque sólo tienen efectos entre las partes y
sus sucesores, y por ende son res inter alio acta respecto de terceros.
Aquí la expresión "absoluto" tiene otro alcance, y es el que se refiere al contenido del derecho real de
dominio, que implica otorgarle a su titular las mayores facultades materiales y jurídicas sobre la cosa,
entre las que se pueden mencionar el ius utendi, ius fruendi y ius abutendi.
Alterini, Papaño, entre otros, afirman que absoluto implica “completitud”; el dominio es el derecho real
más completo, el que otorga mayor cantidad de facultades sobre la cosa.
Comparación con el artículo 2506 del Código Civil.
Art. 2506 CC: El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la
voluntad y a la acción de una persona.
Críticas a la definición legal de Vélez:
 Extrema amplitud: el sometimiento de una cosa a la voluntad de una persona es característica

de todos los derechos reales que se ejercen por la posesión (inmediatez).
 El vocablo “acción” debió suprimirse: i) porque está implícito en “voluntad”, y ii) porque el
dominio faculta también a la “omisión” de ejercer el derecho.
 Se definía al dominio como género sin hacer distinciones entre el dominio perfecto e
imperfecto. (Rivera).
Caracteres: plenitud y contenido.
Doctrina Clásica:
 Absolutez.
 Perpetuidad.
 Exclusividad (art. 1943).
Doctrina Moderna:
 Plenitud y contenido: comprende todos los poderes posibles sobre la cosa; el titular puede
hacer todo lo que no le esté prohibido, abarca toda especie de facultad lícita.
 Abstracción: existe independientemente de las vicisitudes de sus facultades; no es una “suma”

de facultades, sino un poder complejo, unitario y omnicomprensivo, de alcance genérico e
indeterminado, siendo el máximo poder jurídico patrimonial desde el punto de vista cualitativo.
Es más fácil definir lo que el dueño “no” puede hacer sobre la cosa, que esforzarse en decir lo
que “sí” puede hacer.
 Elasticidad: puede ampliarse o reducirse por la creación o extinción de derechos reales a favor
de otro sujeto, o de la afectación de la cosa a regímenes especiales (vivienda, PH, TC,
cementerio privado, conjunto inmobiliario, Ley 14.005, etc.).
Cuestión de absolutez. Ejercicio regular (ART. 10).
El texto originario Código Civil de 1871, sostenía lo absoluto como ejercitable a libre arbitrio del titular
(individualista). Otra postura entendía que absoluto no implicaba falta de límites.
Con la Reforma de la Ley 17.711 (1968), existe una influencia de constitucionalismo social, se
incorpora la teoría del abuso del derecho, cambia de “voluntad del propietario” a “ejercicio regular”.
ARTICULO 10. Abuso del derecho. El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de
una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los fines del
ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas
costumbres.
El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica
abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una
indemnización.
Perpetuidad. Alcances (ART. 1942).
ARTICULO 1942. Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con
independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza
otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.
El artículo en estudio enuncia el carácter perpetuo del dominio y las connotaciones que derivan: a)
extensión ilimitada en el tiempo, y b) el no uso de la cosa no extingue el derecho real.
El dominio como noción abstracta de derecho perdura en el tiempo, aun cuando cambie de titular, ya
que subsiste en cabeza de otro sujeto, es lo que denominamos “mutación subjetiva del dominio”. En
efecto, el dominio sobre la cosa subsiste y no se pierde como noción abstracta a menos que la cosa
objeto del dominio sea consumible (desaparece con el primer uso que de ella se haga) o se hubiere
extinguido por destrucción total (ej.: el incendio que afecta un automotor y lo destruye íntegramente).
Tiene 2 significados:
Ausencia de límite temporal:
 Gatti: puede durar tanto como dure la cosa; materialmente el dominio se extingue por
destrucción o consumo de la cosa y jurídicamente cuando la cosa es puesta fuera del
comercio (modos de extinción absoluta).
 Lafaille: no está sujeto en su existencia a plazo o condición resolutoria alguna. Es un carácter

natural, no esencial del dominio: el revocable y el fiduciario son temporarios.
No se extingue por el no uso o falta de ejercicio: Este carácter es común al dominio perfecto y al
imperfecto (revocable y fiduciario).
Prescripción: lo que provoca la extinción del dominio no es sólo la inacción del propietario, sino
también la acción del poseedor usucapiente.
Exclusividad (ART. 1943).
ARTICULO 1943. Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien
adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al
título.
Es el carácter esencial del dominio. Sobre una misma cosa no puede existir al mismo tiempo y sobre
el todo, más de un titular de dominio. En caso de que dos o más personas sean propietarias en
común de la misma cosa, por la parte indivisa que cada una pueda tener, se está en presencia del
derecho real de condominio.
No puede haber dos dueños sobre una misma cosa. Si una persona adquirió el dominio de una cosa
como consecuencia de un legado de cosa cierta y determinada, no puede luego adquirir la misma
cosa por un contrato de compraventa o donación. Y cuando dice: "...si no es por lo que le faltase al
título", se refiere al supuesto en el cual el titular de dominio completa las facultades del derecho de
dominio que al momento de adquirirlo se encontraba desmembrado. Así por ejemplo, una persona
adquiere por subasta judicial la nuda propiedad de un inmueble y por ende, la facultad de disposición
inherente a su derecho, años más tarde, como consecuencia de la muerte del usufructuario, adquiere
lo que le faltaba, es decir las facultades de uso y goce sobre la cosa, ello como consecuencia de la
extinción del usufructo y por ende pasa a revestir la calidad de propietario perfecto.
Solo una persona puede ser dueña de una cosa en el todo. Similar a la relación de poder “posesión”.
Si hay cotitularidad, habrá otro derecho real autónomo: el condominio. Varios derechos reales
admiten sujeto plural (comunidad): cousufructo, couso, cohabitación, copropiedad superficiaria,
cotitularidad de tiempo compartido, cotitularidad de derecho de sepultura, etc.
El art. 1883 admite que el objeto de los derechos reales sean partes materialmente determinadas de
una cosa, en ese caso, hay independencia o autonomía funcional de cada cosa divisible, por lo que
no habría cotitularidad de derechos, sino pluralidad de objetos y de derechos.
Diferencia con el condominio. Facultades de exclusión (ART. 1944).
ARTICULO 1944. Facultad de exclusión. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a

extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en
ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.
Para la mayoría de la doctrina la facultad excluyente deriva del carácter de exclusividad del derecho
de dominio.
Facultad de cerramiento: cuidado con la responsabilidad objetiva por actividad o cosa riesgosa (arts.
1757 y 1758 CCyC).
Surge evidente que el titular de dominio se encuentra habilitado por vía extrajudicial, es decir, por su
propia autoridad, a retirar los objetos puestos en su propiedad sin su autorización, sin exceder los
límites de la legítima defensa ni que se configure un supuesto de abuso del derecho; ni en los casos
que los objetos fueron puestos como consecuencia de un contrato, es decir mediando consentimiento
del dueño.
Las facultades de exclusión tienen su fundamento en una norma constitucional (art. 18 de la CN), que
dispone que la propiedad privada es inviolable y sólo cede ante una orden de autoridad competente.
Si bien la norma le permite al propietario actuar por su sola autoridad, ello no implica que en su actuar
pueda exceder los límites de la legítima defensa ni que se configure un supuesto de abuso del
derecho.
Transmisibilidad: cláusulas de inenajenabilidad. Casos (ARTS. 1906 y 1972).
ARTICULO 398. Transmisibilidad. Todos los derechos son transmisibles excepto estipulación válida
de las partes o que ello resulte de una prohibición legal o que importe trasgresión a la buena fe, a la
moral o a las buenas costumbres.
ARTICULO 1906. Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto
Fundamento:
La libre transmisibilidad o disposición se establece en interés de los propios bienes; y debe evitarse el
estancamiento de la propiedad: el principio económico de la libre circulación de los bienes es un
factor generador de riqueza.
Cláusulas de inenajenabilidad.
ARTICULO 1972. Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la cláusula
de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella
otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo
no excede de diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera
celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años
contados desde que se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o
implican una sustitución fideicomisaria.
En los actos a título oneroso: es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una
cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Excepción: estas cláusulas son
válidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito: todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su
plazo no excede de diez años. Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior
a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso
que no exceda de diez años contados desde que se estableció.
En los actos por causa de muerte: son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o
implican una sustitución fideicomisaria
En el Código de Vélez, la cláusula estaba prohibida en los actos a título oneroso, razón por la cual se
interpretaba que su violación generaba la obligación de indemnizar. En el nuevo Código, si el dueño
enajena a pesar de la prohibición, nada debe indemnizar ya que la cláusula es nula.
Todo dueño tiene la facultad de enajenar, puede hacerlo o no. Lo que se le prohíbe es
comprometerse a no enajenarlo o imponerle esa condición al adquirente, porque no se puede trabar
su circulación.
Es perfectamente válida la cláusula de no enajenar a persona determinada, la misma figura en el

título que integra el dominio y no puede ser desconocida puesto que para la transferencia de
inmuebles el escribano interviniente debe efectuar el correspondiente estudio de títulos, de manera tal
que dicha cláusula queda expuesta.
Tratándose de liberalidades (donantes o testadores), se admite la imposición de una prohibición de

enajenar, pero el término de validez de la cláusula no puede extenderse por más de diez años. La
prohibición debe constar en el testamento o en la escritura de donación, importando colocar fuera del
comercio a la cosa sobre la que recae. Podemos decir que en ningún caso la cláusula puede afectar
la legítima.
Si se estipuló la cláusula de no enajenar y no obstante ello el bien se transmite a un tercero, el acto

jurídico será nulo.
Por otra parte, no se puede dejar de advertir que corresponde hacer una distinción según se trate de
cosas registrables o no registrables.
En efecto, si se está en presencia de una cosa registrable, al figurar en el título la cláusula de no

enajenar, el tercero no podrá alegar su buena fe, razón por la cual se impone la nulidad de la
adquisición.
En el supuesto de cosas muebles no registrables la situación varía puesto que resulta de aplicación lo
dispuesto en el art. 1895, y la nulidad del acto no alcanzaría al tercer adquirente de buena fe.
Efectos respecto de las partes y de terceros. Inmuebles: asiento y publicidad registral.

Extensión (ARTS. 233 y 1945). Excepciones.
ARTICULO 1945. Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con
ella o son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las construcciones,
siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto

respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se
prueba lo contrario.
ARTICULO 233. Frutos y productos. (…) Los frutos naturales e industriales y los productos forman
un todo con la cosa, si no son separados.
El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella y sus accesorios. La
primera parte del artículo, se refiere en forma genérica al dominio de las cosas (muebles e
inmuebles), incorporando el principio de accesoriedad, en virtud del cual todo aquello que se
encuentra materialmente adherido a la cosa forman un todo aun cuando pueda ser separado. Cuando
decimos que forman un todo nos referimos al aspecto funcional y económico.
Así por ejemplo, un vehículo está conformado por partes mecánicas (motor, dirección, etc.), y no
mecánicas (batería, cubiertas, vidrios etc.) que hacen un todo inescindible.
ARTICULO 230. Cosas accesorias. Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son
determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual está adherida (…).
El segundo párrafo del art. 1945 expresa: "El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y
al espacio aéreo, en la media en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por
normas especiales".
Del texto de la norma surge que, salvo que se hubiere constituido el derecho real de superficie o bien
que se trate de algunos de los supuestos regulados por normas especiales (régimen de tesoros,
aguas, minas, etc.), el dominio de una cosa inmueble se extiende al suelo, al subsuelo, al espacio
aéreo y a todo aquello que se encuentra adherido naturalmente o artificialmente al suelo
(construcciones, plantaciones, etc.).
El derecho que tiene el titular del dominio en cuanto a su extensión si bien es amplio, existen una
serie de limitaciones que provienen del derecho público que restringen sus facultades, así por ej., los
titulares de inmuebles cercanos a aeropuertos no pueden construir hasta determinada altura, no
pueden colocar antenas o plantar árboles que desarrollen gran altura, ello a fin de evitar que se
ponga en riesgo el tráfico aéreo y las maniobras de despegue y aterrizaje de aeronaves, tal como
surge de las disposiciones emergentes del Código Aeronáutico.
Los Códigos de Edificación, contienen normas que restringen las facultades de los propietarios,
puesto que establecen —según la zonificación— hasta qué altura se puede construir, características
de las fachadas, facultades de inspección, etc.
De manera entonces que prácticamente el derecho al “espacio aéreo”, se limita a hacer en él las
construcciones permitidas, aunque le quiten luz, vistas u otras ventajas a sus vecinos (Art. 1981).
Hay dos presunciones:
a) De propiedad: es la del tercero párrafo. Es iuris et de iure: no admite prueba en contrario. La

superficie y la propiedad horizontal configuran situaciones de suspensión del principio de accesión.
b) De autoría: es la del cuarto párrafo. Es iuris tantum.
Aguas de los particulares (ART. 239).
ARTICULO 239. Aguas de los particulares. Las aguas que surgen en los terrenos de los
particulares pertenecen a sus dueños, quienes pueden usar libremente de ellas, siempre que no
formen cauce natural. Las aguas de los particulares quedan sujetas al control y a las restricciones
que en interés público establezca la autoridad de aplicación. Nadie puede usar de aguas privadas en
perjuicio de terceros ni en mayor medida de su derecho.
Pertenecen al dominio público si constituyen cursos de agua por cauces naturales. Los particulares
no deben alterar esos cursos de agua. El uso por cualquier título de aguas públicas, u obras
construidas para utilidad o comodidad común, no les hace perder el carácter de bienes públicos del
Estado, inalienables e imprescriptibles.
El hecho de correr los cursos de agua por los terrenos inferiores no da a los dueños de éstos derecho
alguno.
Jurídicamente el agua es una “cosa”. Puede ser mueble o inmueble dependiendo las circunstancias
particulares del caso concreto.
Puede ser inmueble por naturaleza o por accesión. Será inmueble por naturaleza, el agua
incorporada al suelo y la que se encuentra bajo él de manera orgánica (Ej. ríos, lagos, vertientes,
etc.). Se trata de casos en los que las aguas forman parte integrante del suelo en su estado natural.
Será inmueble por accesión, cuando corriendo por conductos artificiales (cañerías), o estando
almacenada en recipientes artificiales (represas o estanques) se encuentren inmovilizadas por su
adhesión física al suelo y con carácter perdurable.
Serán caracterizadas como cosa mueble las aguas que hayan sido extraídas y separadas del suelo al
cual adherían (raciones obtenidas de un arroyo).
Se distingue a su vez agua pública (de dominio público) y agua de los particulares (dominio privado).
Las aguas particulares, son las que surgen en los terrenos de los particulares siempre que no formen
un cauce natural.
Si surgen de un terreno particular pero forman un cauce natural, no son consideradas de los
particulares, sino que pertenecen al dominio público.
Si no surgen en el terreno del particular, en ningún caso este podrá pretender titularidad sobre ellas.
Si se trata de aguas de los particulares. En principio, su uso es libre, con el límite que establece la
propia norma “nadie puede usar de aguas privadas en perjuicio de terceros ni en mayor medida de su
derecho”.
A su vez su uso debe ser compatible con los derechos de incidencia colectiva. Debe conformarse a
las normas del Derecho Administrativo nacional y local dictadas en el interés público, y no debe
afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la
biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros, según los criterios previstos en la
ley especial.
Asimismo, dado que el interés público está presente en esta materia, las aguas de los particulares
están sujetas al control y a las restricciones que establezca la autoridad de aplicación.
Bienes del dominio privado del Estado (ART. 236).
ARTICULO 236. Bienes del dominio privado del Estado. Pertenecen al Estado nacional, provincial
o municipal, sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales:
a) los inmuebles que carecen de dueño;
b) las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles y toda otra de interés similar,
según lo normado por el Código de Minería;
c) los lagos no navegables que carecen de dueño;
d) las cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas, excepto los tesoros;
e) los bienes adquiridos por el Estado nacional, provincial o municipal por cualquier título.
Son bienes cuyo titular del dominio es el Estado, pero no se encuentran alcanzados por los
caracteres propios del dominio público (inalienables e imprescriptibles, no se puede disponer de
ellos).
Su régimen, es similar a la propiedad privada, pero su enajenación la regula el Derecho

Administrativo. Características: Prescriptibles y Embargables, salvo que se encuentren afectados por
el Servicio Público.
Los bienes del dominio privado del Estado, a diferencia de los que corresponden al dominio público,
conforman un verdadero y auténtico derecho real de dominio, con todas las potestades y
consecuencias que de él dimanan, salvo en cuanto a que si están afectados a un servicio público no
son embargables.
Artículos relacionados Código Civil: 2506 a 2523; 2342; 2349 y 2350.
Art. 2506: El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la
voluntad y a la acción de una persona.
Art. 2507: El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no está gravada con
ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe
resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su
objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre,
usufructo, etcétera.
Art. 2508: El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de
una cosa; mas pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada una pueda
tener.
Art. 2509: El que una vez ha adquirido la propiedad de una cosa por un título, no puede en adelante
adquirirla por otro, si no es por lo que faltase al título por el cual la había adquirido.
Art. 2510: El dominio es perpetuo, y subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de él. El
propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningún acto de propiedad, aunque esté en la
imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que
deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que éste pueda adquirir la propiedad
por la prescripción.
Art. 2511: Nadie puede ser privado de su propiedad sino por causa de utilidad pública, previa la
desposesión y una justa indemnización. Se entiende por justa indemnización en este caso, no sólo el
pago del valor real de la cosa, sino también del perjuicio directo que le venga de la privación de su
propiedad.
Art. 2512: Cuando la urgencia de la expropiación tenga un carácter de necesidad, de tal manera
imperiosa que sea imposible ninguna forma de procedimiento, la autoridad pública puede disponer
inmediatamente de la propiedad privada, bajo su responsabilidad.
Art. 2513: Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella,
usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular.
Art. 2514: El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuere abusivo, aunque
privare a terceros de ventajas o comodidades.
Art. 2515: El propietario tiene la facultad de ejecutar, respecto de la cosa, todos los actos jurídicos de
que ella es legalmente susceptible; alquilarla o arrendarla, y enajenarla a título oneroso o gratuito, y si
es inmueble, gravarla con servidumbres o hipotecas. Puede abdicar su propiedad, abandonar la cosa
simplemente, sin transmitirla a otra persona.
Art. 2516: El propietario tiene la facultad de excluir a terceros del uso o goce, o disposición de la
cosa, y de tomar a este respecto todas las medidas que encuentre convenientes. Puede prohibir que
en sus inmuebles se ponga cualquier cosa ajena; que se entre o pase por ella. Puede encerrar sus
heredades con paredes, fosos, o cercos, sujetándose a los reglamentos policiales.
Art. 2517: Poniéndose alguna cosa en terreno o predio ajeno, el dueño de éste tiene derecho para
removerla sin previo aviso si no hubiese prestado su consentimiento. Si hubiese prestado
consentimiento para un fin determinado, no tendrá derecho para removerla antes de llenado el fin.
Art. 2518: La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio aéreo sobre el
suelo en líneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como
los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos
objetos. El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo; puede extender en él sus
construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede también demandar
la demolición de las obras del vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio.
Art. 2519: Todas las construcciones, plantaciones y obras existentes en la superficie o en el interior
de un terreno, se presumen hechas por el propietario del terreno, y que a él le pertenecen, si no se
probare lo contrario. Esta prueba puede ser dada por testigos, cualquiera que sea el valor de los
trabajos.
Art. 2520: La propiedad de una cosa comprende simultáneamente la de los accesorios que se
encuentran en ella, natural o artificialmente unidos.
Art. 2521: La propiedad de obras establecidas en el espacio aéreo que se encuentran sobre el
terreno, no causa la presunción de la propiedad del terreno; ni la propiedad de obras bajo el suelo,
como una cantera, bodega, etcétera, tampoco crea en favor del propietario de ellas una presunción
de la propiedad del suelo.
Art. 2522: La propiedad de una cosa comprende virtualmente la de los objetos que es susceptible de
producir, sea espontáneamente, sea con la ayuda del trabajo del hombre; como también de los
emolumentos pecuniarios que pueden obtenerse de ella, salvo el caso que un tercero tenga el
derecho de gozar la cosa y la excepción relativa del poseedor de buena fe.
Art. 2523: Cualquiera que reclame un derecho sobre la cosa de otro, debe probar su pretensión, y
hasta que no se dé esa prueba, el propietario tiene la presunción de que su derecho es exclusivo e
ilimitado.
Art. 2524: El dominio se adquiere:
1° Por la apropiación;
2° Por la especificación;
3° Por la accesión;
4° Por la tradición;
5° Por la percepción de los frutos;
6° Por la sucesión en los derechos del propietario;
7° Por la prescripción.
Art. 2342: Son bienes privados del Estado general o de los Estados particulares:
1° Todas las tierras que estando situadas dentro de los límites territoriales de la República, carecen
de otro dueño;
2° Las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas y sustancias fósiles, no obstante el dominio de
las corporaciones o particulares sobre la superficie de la tierra;
3° Los bienes vacantes o mostrencos, y los de las personas que mueren sin tener herederos, según
las disposiciones de este código;
4° Los muros, plazas de guerra, puentes, ferrocarriles y toda construcción hecha por el Estado o por
los Estados, y todos los bienes adquiridos por el Estado o por los Estados por cualquier título;
5° Las embarcaciones que diesen en las costas de los mares o ríos de la República, sus fragmentos y
los objetos de su cargamento, siendo de enemigos o de corsarios.
Art. 2349: El uso y goce de los lagos que no son navegables, pertenece a los propietarios ribereños.
Art. 2350: Las vertientes que nacen y mueren dentro de una misma heredad, pertenecen, en
propiedad, uso y goce, al dueño de la heredad.
2. DOMINIO IMPERFECTO. Concepto (ART. 1946). Supuestos (ART. 1964).

A) DOMINIO DESMEMBRADO. Concepto y casos.
B) DOMINIO REVOCABLE. Concepto. Clausulas resolutorias explicitas e implícitas. Ejemplos.
Plazo máximo (ART. 1965). Forma en que opera la revocación. Efecto de la revocación (ART.
1967). Extinción. Readquisición del dominio perfecto (ART. 1968). Efectos de la retroactividad
(ART. 1969). Inmuebles: asiento y publicidad registral.
C) DOMINIO y PROPIEDAD FIDUCIARIA. Antecedentes. Método y normas aplicables (ART.
1702). Concepto (ART. 1701). Objeto (ART. 1670). Sujeto (ART. 1673). Facultades (ART. 1688,
1689 y 1704). Limitaciones (ART. 1703). Deberes y prohibiciones (ART. 1674 a 1676). Caracteres
(ART. 1685 a 1687). Formas constitutivas y registración (ART. 1669, 1682 a 1684). Duración
(ART. 1668). Cese y sustitución del fiduciario (ART. 1678 y 1679). Extinción: causales (ART.
1697). Efectos (ART. 1698, 1705 y 1707). Readquisición del dominio perfecto (ART. 1706).
Inmuebles: asiento y publicidad registral.
Artículos relacionados Código Civil: 2507; 2661 a 2672 y concordantes. Ley 24.441 derogada
parcialmente por Ley 26.994.
DOMINIO IMPERFECTO. Concepto (ART. 1946).
ARTICULO 1946. Domino imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo
resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales.
El dominio es perfecto cuando es perpetuo y por ende no está sujeto a ninguna condición ni plazo
resolutorio y además no está gravado con ninguna carga real. El dominio es imperfecto cuando
carece del carácter perpetuo, ya que debe resolverse luego de transcurrido cierto tiempo, al
advenimiento de una condición o cuando estuviere gravado con derechos reales.
En cualquiera de los supuestos mencionados precedentemente el dominio es imperfecto como

consecuencia de un acto jurídico, que puede ser entre vivos (contrato) o un acto de última voluntad
(testamento).
Son ejemplos de dominio imperfecto: el dominio fiduciario, el dominio revocable y el domino

desmembrado que recae sobre cosas gravadas con prenda o hipoteca u otros derechos reales.
En el caso del dominio fiduciario y del dominio revocable lo que se afecta es el carácter perpetuo del
dominio.
En los supuestos de cargas reales (hipoteca y prenda u otros), lo que se encuentra afectado es el
carácter absoluto, ya que el titular de dominio debe soportar la carga y por ende no tiene amplias
facultades sobre la cosa.
Así por ejemplo, si la cosa se encuentra gravada con derecho real de hipoteca, el titular del inmueble
se ve impedido de realizar actos materiales que disminuyan el valor de la garantía, o actos de
administración (contratos de locación).
El dominio imperfecto, para Lafaille, es aquel en que las facultades del propietario se encuentran
disminuidas o enajenadas en parte. Para Machado, se llama imperfecto, porque le faltan algunas de
las condiciones que completan el derecho de propiedad.
Características del dominio perfecto y clases de dominio imperfecto según la falta de algunas de sus
características.
 Absoluto: es el derecho que otorga mayor cantidad posible de facultades (ius utendi, ius
fruendi, ius abutendi). es un carácter natural. se afecta cuando la cosa está gravada con algún
derecho real a favor de un tercero. en este caso hablamos de un dominio desmembrado.
 Perpetuo: subsiste indefinidamente en el tiempo, independientemente del uso que se pueda
hacer de él. Es un carácter natural. Se afecta cuando está sujeto a extinguirse por el
vencimiento de un plazo o condición. dominio revocable o dominio fiduciario.
 Exclusivo: Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa.
Carácter esencial.
Supuestos (ART. 1964).
ARTICULO 1964. Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revocable, el

fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige por los artículos de este Capítulo, el
fiduciario por lo previsto en las normas del Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y el desmembrado
queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava.
A) DOMINIO DESMEMBRADO. Concepto y casos.
El dominio desmembrado es aquel dominio que está gravado respecto de terceros, con un derecho
real. Es aquel que afecta al carácter absoluto.
Vigente el Código anterior, no quedaba claro si todos los derechos reales sobre cosa ajena
desmembraban al dominio. El Código actual supera esta discusión y sostiene: si la cosa (mueble o
inmueble) está gravada con cargas reales, hay dominio imperfecto. Por ende, si hay una hipoteca,
también para el dueño su dominio es imperfecto.
Antes de la vigencia del CCyC, alguna doctrina sugirió la existencia de otros casos de dominio
imperfecto además de los enumerados: poseedor con boleto de compraventa, inmueble afectado
como bien de familia, entre los más importantes. Lo cierto es que el Código no recoge estas
inquietudes, ya que la enumeración tiene carácter taxativo.
B) DOMINIO REVOCABLE. Concepto. Cláusulas resolutorias explícitas e implícitas. Ejemplos.

Plazo máximo (ART. 1965).
ARTICULO 1965. Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o plazo

resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez
años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o
incierto.
Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar
definitivamente establecido.
El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto.
Es un dominio temporario para su titular, porque está sujeto a una condición o plazo resolutorio, que
una vez cumplido hará volver la titularidad de la cosa al constituyente. Se produce la revocación de
pleno derecho por el cumplimiento de las cláusulas o advenimiento de la condición o vencimiento de

plazos, exigiéndose que se haga tradición al vendedor original.
Hay dos supuestos de dominio revocable:
El primer caso de dominio revocable es cuando ha sido trasmitido "en virtud de un título revocable a
voluntad del que lo ha transmitido". Cláusula explícita.
Bunge señala que: "en este supuesto legal, nos encontramos, estrictamente, en el ámbito de los
contratos”. Las partes acuerdan la revocación del dominio al vencimiento de un plazo (Ej.: A le vende
una casa a B, que éste debe restituir el 17 de julio de 2020); o puede darse que los contratantes
acuerden la revocación bajo una condición resolutoria (Ej.: A le vende una casa B que éste debe
restituir cuando se reciba de abogado). La diferencia entre plazo y condición es que el primero es un
hecho futuro del que se sabe cuándo acaecerá, mientras que el segundo es también un hecho futuro
pero incierto en cuanto a cuándo se producirá.
Por ej. Pactos susceptibles de agregarse al contrato de compraventa: el de retroventa, la venta sujeta
a condición resolutoria, etc.
El segundo supuesto de dominio revocable previsto por la norma, es cuando el propietario "puede ser
privado de la propiedad por una causa proveniente de su título". Es el caso, por ejemplo, de la
revocación de una donación por causa de ingratitud. En este caso el efecto retroactivo de la extinción
del dominio opera únicamente entre donante y donatario, pero no respecto a terceros en favor de los
cuales el donatario pudiera haber constituido derechos reales (excepción a la retroactividad).
Cláusula implícita.
La novedad del Código es el plazo máximo de 10 años, este tiene como finalidad la libre circulación
de los bienes.
Facultades (ART. 1966).
ARTICULO 1966. Facultades. El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el
dueño perfecto, pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción
de su derecho.
Mientras no se hubiere cumplido el plazo o la condición resolutoria, el titular del dominio imperfecto es
dueño, razón por la cual tiene las mismas facultades del dueño perfecto, es decir, el ius utendi, ius
fruendi y ius abutendi.
Ahora bien, los actos jurídicos que realice el dueño del dominio imperfecto están sujetos a las
consecuencias de la extinción de su derecho.
Los terceros que constituyeron actos jurídicos con el titular de dominio imperfecto no pueden
desconocer tal circunstancia y los efectos jurídicos que puede traer aparejado a futuro (art. 1967), ello
teniendo en cuenta que la calidad de titular de dominio revocable surge de los registros pertinentes.
En cuanto a los actos materiales, cabe señalar que el propietario por el solo hecho de serlo puede
realizar las mejoras necesarias, útiles y suntuarias, como asimismo puede disponer de los frutos que
la cosa genere.
Por último, resta señalar que el titular del dominio imperfecto se encuentra legitimado para iniciar las
acciones posesorias y reales en defensa de la cosa objeto del dominio revocable no sólo contra
terceros, sino también contra el anterior titular.
Forma en que opera la revocación. Efecto de la revocación (ART. 1967).
ARTICULO 1967. Efecto de la revocación. La revocación del dominio de cosa registrable tiene
efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino en
cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.
 Principio general: Retroactividad.

El principio es que la revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo al día de la
fecha en que se adquirió el dominio imperfecto. Esto es así por la posibilidad de conocer el status
jurídico a través de la publicidad registral.
En el caso de inmuebles el tercer adquirente nunca podría invocar su buena fe, ya que ésta requiere
el estudio de títulos y el carácter de revocable del dominio de quien le transmitió el inmueble está
consignado en el registro.
 Excepción: Irretroactividad.
Cosas muebles no registrables. Salvo para los terceros de mala fe.
Cuando se trata de cosas muebles no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros
sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.
Si se está en presencia de una cosa mueble no registrable que no sea ni hurtada o perdida, el
poseedor de buena fe es su dueño por el principio de “posesión vale título” o presunción de propiedad
(art. 1895), la revocación no tiene efectos, además si hubiere pagado un precio por la cosa (título
oneroso) podrá repeler con éxito la acción reivindicatoria del anterior propietario.
Establecido por título constitutivo.
Lo que hubieren pactado en forma expresa las partes en la oportunidad de haberse constituido el
dominio revocable.
Establecido por ley.
(Ej. Revocación por ingratitud donatario o inejecución de cargos que no figuran en el título.
Revocación no afecta a terceros de buena fe).
Extinción. Readquisición del dominio perfecto (ART. 1968).
ARTICULO 1968. Readquisición del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o condición, el dueño
revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto.
Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere
inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
La revocación del dominio tiene efecto retroactivo al día de la fecha en que se adquirió el dominio
imperfecto, desde que se cumple la condición resolutoria o vencido el plazo, momento a partir del
cual el dominio revocable se extingue en forma automática, y por ende el dueño anterior readquiere el
dominio perfecto sin necesidad de que se le haga tradición de la cosa ya que en este caso se
configura por imperio de la ley, una excepción a la tradición material y efectiva como adquisición del
dominio por medio de la figura de la constituto posesorio.
En efecto, quien era dueño sujeto a resolverse, al verificarse el evento resolutorio se convierte en
tenedor, y el anterior dueño pasa a ser nuevamente poseedor y, por lo tanto, dueño perfecto.
Ahora bien, a los fines de la oponibilidad del derecho de dominio a los terceros interesados, es
necesario que la readquisición del dominio perfecto se inscriba en el registro que corresponda, claro
está en el supuesto de cosas registrables.
En el supuesto de automotores —donde por disposición legal la inscripción registral es constitutiva—

para que el anterior dueño readquiera el derecho real será necesaria la inscripción en el Registro de
la Propiedad Automotor.
Producida la extinción del dominio revocable por cualquiera de los supuestos mencionados, el titular
del dominio revocable desciende en su categoría jurídica y pasa de ser poseedor a tenedor, con la
consiguiente obligación a restituir la cosa a su antiguo dueño. En caso de incumplimiento, el titular de
dominio podrá iniciar una acción personal de cumplimiento de contrato o bien una acción real de
reivindicación.
Efectos de la retroactividad (ART. 1969).
ARTICULO 1969. Efectos de la retroactividad. Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto

readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; si
no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.
No establece diferencia alguna entre actos de administración y actos de disposición, como sí lo

preveía el Código de Vélez.
Al utilizar el término "actos jurídicos" en forma genérica, debe entenderse que comprende tanto a los
actos jurídicos de administración como a los de disposición.
Claro está que los actos que realice el titular del dominio revocable no le son oponibles al titular
originario a quien le debe restituir el bien.
Pero cabe preguntarse qué sucedería en el caso de que fuera una persona ajena al titular del dominio
revocable, el que celebra un acto de administración (contrato de locación o comodato) con un tercero.
Supongamos la siguiente hipótesis: el titular del dominio revocable celebra un boleto de compraventa
con el Sr. Tulio y le otorga la posesión del inmueble.
Dicho adquirente con boleto decide celebrar un contrato de locación con el Sr. Poncio por el término
de 10 años. A los tres meses de celebrado el contrato y antes del acto de escrituración se produce la
revocación del dominio, motivo por el cual el bien debe pasar al patrimonio del dueño perfecto.
¿Qué sucede con el contrato de locación celebrado?

El artículo del CCyC no contempla esta situación expresamente. Entendemos que en dicho caso el
acto jurídico celebrado no le resulta oponible al dueño perfecto, puesto que “nadie puede adquirir un
derecho mejor o más amplio que aquel que se lo transmite”, ello sin perjuicio de los derechos que
pudiere hacer valer el tercero de buena fe contra la persona que suscribió el acto jurídico que a la
postre quedó sin efecto.
Inmuebles: asiento y publicidad registral. (Unidad I pto. 4).
C) DOMINIO y PROPIEDAD FIDUCIARIA.
 Fideicomiso.
ARTICULO 1666. Definición. Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante,
transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario,
quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y
a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.
El fideicomiso se caracteriza por su capacidad de proteger determinados bienes, cuya propiedad

imperfecta adquiere el fiduciario para darles el destino final previsto en el contrato constitutivo.
Antecedentes.
El término fiduciario proviene del latín “fiducia” que se traduce como “confianza”; y fideicomiso
significa en latín “fe y confiado”.
Se dice que es un contrato por el que una persona recibe de otra un encargo respecto de un bien
determinado cuya propiedad se le transfiere a título de confianza, para que al cumplimiento de un
plazo o condición le dé el destino convenido. La transmisión de la propiedad del bien a título de
confianza, significa que no lo recibe a título oneroso ni a título gratuito.
En Roma se introdujo la figura principalmente con dos objetos: primero, facilitar las disposiciones de
última voluntad (testamentos) buscando un medio de que dispusiesen de sus bienes los peregrinos,
o quienes por otras causas no pudiesen hacer el testamento romano; segundo, hacer llegar las
herencias a las personas incapacitadas por ley para ser herederas, pero que merecían ser
remuneradas por los servicios que habían prestado a los testadores.
En el Derecho Romano, luego se utilizó con la finalidad de garantizar al acreedor el pago de una
deuda mediante la entrega en propiedad de una cosa, la que debía serle restituida al hacerle efectivo
el pago; o la entrega en propiedad de la cosa a un “amico” en interés del fiduciante.
La fiducia daba al fiduciario la custodia o administración, pero frente a los terceros‚ él era el
propietario del bien, “permaneciendo oculta la convención que limitaba sus atribuciones”. Entonces
había tres aspectos distintos: el fideicomiso sucesorio, la fiducia de garantía y el encargo de
confianza.
En el Derecho Inglés, el “trust” es el derecho de dominio de bienes muebles e inmuebles que una
persona tiene en favor de otras. Mediante el trust una persona denominada “settlor”, confía la
propiedad a otro, “trustee”, para que se encargue de ella en beneficio de otra persona “beneficiary”.
El trustee tiene el control y la administración de la propiedad, y entrega las ganancias que produce la
misma al beneficiario.
A diferencia de lo que sucedía en el Derecho Romano, el trust es una institución del derecho de
propiedad y no de los contratos o sucesiones; y surgen acá dos tipos de propiedad: el propietario
legal (trustee) y el propietario en equidad (beneficiary). Porque el propietario de los bienes transfiere
al fiduciario la titularidad legal, manteniendo la propiedad equitativa.
Método y normas aplicables (ART. 1702).
El fideicomiso, como negocio jurídico, tiene su propia regulación legal (Ley 24.441 derogada
parcialmente por Ley 26.994.). Y además se regula en el Capítulo 30 del Título IV. El fideicomiso
también puede ser creado por testamento, fuente a la cual el Código dedica una sección.
ARTICULO 1702. Normas aplicables. Son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen los
derechos reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los Títulos I y III del Libro Cuarto
de este Código.
El dominio fiduciario es una clase de derecho de dominio y, por ello, le son aplicables las normas
regulatorias de los derechos reales y, en especial, las del derecho de dominio previstas en el Código.
Concepto (ART.1701).
ARTICULO 1701. Dominio fiduciario. Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un
fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la
extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el
testamento o la ley.
La propiedad fiduciaria es un concepto amplio que comprende bienes que no son cosas, mientras que
el dominio fiduciario, sólo puede recaer sobre cosas.
El dominio fiduciario es un derecho real, cuyo titular es el fiduciario. No es un dominio pleno, pues
está sujeto a la extinción del fideicomiso y a las limitaciones a los poderes de disposición y
administración que la ley, el contrato y el testamento pueden imponer al fiduciario.
Caracteres:
 Temporal: es dominio imperfecto. Está sujeto a la extinción del fideicomiso, cualquiera sea la
causal de su finalización (plazo o condición).
 Afectación fin específico: bien está afectado a un fin específico según el encargo al fiduciario.
 Separación patrimonial: La constitución del fideicomiso implica la transferencia de los bienes a
un patrimonio separado bajo la titularidad del fiduciario.
 Absoluto: el fiduciario, en cuanto dueño de las cosas, tiene todas las facultades del dueño (ius
atendí, fruendi y abutendi) con las limitaciones impuestas por las normas legales que regulan
el fideicomiso, las cláusulas contractuales o testamentarias y según los límites del encargo.
 Obligacional: fiduciario ejerce el dominio conforme al contrato. Tiene la obligación de rendir
cuentas.
 Dominio sustituible: dominio Fiduciario. Cambiar titular sin tradición traslativa dominio
(transmisión declarativa).
Objeto (ART. 1670).
ARTICULO 1670. Objeto. Pueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes que se encuentran en
el comercio, incluso universalidades, pero no pueden serlo las herencias futuras.
No debe confundirse el contrato de fideicomiso, que puede tener por objeto toda clase de derechos
patrimoniales, con el dominio fiduciario que pueda resultar de él, que sólo puede recaer sobre cosas.
Cualquier bien determinado o determinable de contenido patrimonial, puede ser fideicomitido, ya sea
cuando se celebra el contrato o con posterioridad. Cuando el art. 1682 se refiere a las normas "que
correspondan a la naturaleza de los bienes", indica que cuando se trate de cosas, habrá dominio
fiduciario (arts. 1701 y sus concs.), y cuando los bienes transmitidos no sean cosas, se tratará de
"una propiedad fiduciaria" (art. 1682).
La transferencia al fiduciario se perfeccionará con el cumplimiento de los requisitos que en cada caso
correspondan, según la naturaleza de los bienes.
Si se trata de cosas, serán necesarios el título (por lo general un contrato) y la tradición; no basta con
la mera declaración de aceptación del fiduciario.
Si se transfieren cosas registrables (inmuebles, automotores, aviones, buques, acciones, etc.),

deberá cumplirse con las inscripciones, con efectos declarativos o constitutivos.
Si el contrato tiene efectos traslativos, como el caso de transferencia de créditos (art. 1633 a
contrario), con el título se formalizará el traspaso.
El Código declara expresamente que las universalidades pueden ser transferidas en fideicomiso.
Podrán transferirse entonces al patrimonio herencias ya diferidas o fondos de comercio, debiendo
cumplirse con las debidas formalidades.
Sujeto (ART. 1673).
ARTICULO 1673. Fiduciario. El fiduciario puede ser cualquier persona humana o jurídica.
Sólo pueden ofrecerse al público para actuar como fiduciarios las entidades financieras autorizadas a
funcionar como tales, sujetas a las disposiciones de la ley respectiva y las personas jurídicas que
autoriza el organismo de contralor de los mercados de valores, que debe establecer los requisitos
que deben cumplir.
El fiduciario puede ser beneficiario. En tal caso, debe evitar cualquier conflicto de intereses y obrar
privilegiando los de los restantes sujetos intervinientes en el contrato.
El fiduciario es la parte a quien se le transmiten los bienes que conformarán el patrimonio fiduciario y
se le encarga cumplir con la gestión encomendada en el contrato. Puede ser fiduciario cualquier
persona, humana o jurídica, con capacidad de disposición de los bienes recibidos. La persona jurídica
debe estar autorizada en el instrumento que la rige para actuar como fiduciaria.
El Código fija requisitos especiales para ofrecer al público servicios fiduciarios. Sólo pueden realizar
la gestión fiduciaria bajo esta modalidad las entidades financieras, y aquellas personas especialmente
autorizadas por la autoridad de contralor de los mercados de valores. En la actualidad, la Comisión
Nacional de Valores actúa como organismo de contralor de los fideicomisos financieros y de los
fiduciarios públicos.
Se determina una pauta de conducta amplia para juzgar la corrección de la actuación del fiduciario
cuando es designado beneficiario: debe actuar evitando conflictos de intereses con los de las otras
partes del negocio, es decir, evitando cualquier beneficio propio que perjudique a los de los demás
beneficiarios.
Facultades (ARTS. 1688, 1689 y 1704).
ARTICULO 1688. Actos de disposición y gravámenes. El fiduciario puede disponer o gravar los
bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que sea necesario el
consentimiento del fiduciante, del beneficiario o del fideicomisario.
El contrato puede prever limitaciones a estas facultades, incluso la prohibición de enajenar, las que,
en su caso, deben ser inscriptas en los registros correspondientes a cosas registrables. Dichas
limitaciones no son oponibles a terceros interesados de buena fe, sin perjuicio de los derechos
respecto del fiduciario.
Si se nombran varios fiduciarios, se configura un condominio en función de lo previsto en el artículo

1674, los actos de disposición deben ser otorgados por todos conjuntamente, excepto pacto en
contrario, y ninguno de ellos puede ejercer la acción de partición mientras dure el fideicomiso.
Quedan a salvo los actos de disposición realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en
esta norma.
Este artículo determina cuales son las facultades que tiene el fiduciario sobre los bienes que
conforman el patrimonio. El principio es que tiene amplios poderes de administración y disposición,
dentro de los límites que le fijan los fines para los cuales fue constituido el fideicomiso y las cláusulas
contractuales convenidas. El Código aclara que se puede incluir una cláusula de no enajenación de
los bienes.
Los límites contractuales no son oponibles a terceros que hubieren contratado de buena fe sobre
dichos bienes.
Se determina que si son varios fiduciarios, se configura un condominio, razón por la cual todos deben
concurrir a realizar los actos de disposición sobre los bienes, salvo pacto en contrario; se aclara que
ninguno de los condóminos puede pedir la partición.
Todos los actos realizados por el fiduciario de conformidad con la norma son válidos y oponibles a las
partes y a terceros.
ARTICULO 1689. Acciones. El fiduciario está legitimado para ejercer todas las acciones que
correspondan para la defensa de los bienes fideicomitidos, contra terceros, el fiduciante, el
beneficiario o el fideicomisario.
El juez puede autorizar al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario, a ejercer acciones en

sustitución del fiduciario, cuando éste no lo haga sin motivo suficiente.
El fiduciario, como titular de los bienes fideicomitidos, está legitimado para ejercer todas las acciones
que correspondan para la defensa del fideicomiso, en contra de las partes o de terceros. Si no lo
hiciera, cualquiera de las otras partes puede ejercer las acciones, con autorización judicial.
ARTICULO 1704. Facultades. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto,
en tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones
contractuales pactadas.
El fiduciario como dueño, tiene todas las facultades que le da ese carácter, pero dichas facultades
están limitadas por los fines perseguidos por el fideicomiso, y por las cláusulas contractuales,
testamentarias y disposiciones legales de creación del fideicomiso.
Limitaciones (Art. 1703).
ARTICULO 1703. Excepciones a la normativa general. El dominio fiduciario hace excepción a la

normativa general del dominio y, en particular, del dominio imperfecto en cuanto es posible incluir en
el contrato de fideicomiso las limitaciones a las facultades del propietario contenidas en las
disposiciones del Capítulo 30 y del presente Capítulo.
A pesar de que se reconoce al dominio fiduciario como derecho de dominio y, con ello, como principio
las más amplias facultades de administración y disposición sobre las cosas y sus frutos, el Código
esclarece que dichas facultades están limitadas por la propia naturaleza del derecho, sujeto a la
extinción del fideicomiso, y a las limitaciones derivadas de la propia ley (el fiduciario debe administrar
y disponer de acuerdo a los fines perseguidos por el fideicomiso) y de las disposiciones contractuales
o testamentarias (que pueden requerir el consentimiento de alguna de las otras partes o de terceros,
o, incluso, prohibir la disposición de las cosas objeto del dominio fiduciario).
Se reconoce que el dominio fiduciario es un dominio imperfecto, revocable y sujeto a las cláusulas,
contractuales o testamentarias, que constituyeron el fideicomiso.
Deberes y prohibiciones (ARTS. 1674 a 1676).
ARTICULO 1674. Pauta de actuación. Solidaridad. El fiduciario debe cumplir las obligaciones
impuestas por la ley y por el contrato con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que
actúa sobre la base de la confianza depositada en él.
En caso de designarse a más de un fiduciario para que actúen simultáneamente, sea en forma
conjunta o indistinta, su responsabilidad es solidaria por el cumplimiento de las obligaciones
resultantes del fideicomiso.
ARTICULO 1675. Rendición de cuentas. La rendición de cuentas puede ser solicitada por el
beneficiario, por el fiduciante o por el fideicomisario, en su caso, conforme a la ley y a las previsiones
contractuales; deben ser rendidas con una periodicidad no mayor a un año.
El fiduciario debe rendir cuentas de su gestión a cualquiera de las demás partes, fiduciante,
beneficiario o fideicomisario, en los términos fijados contractualmente. Los destinatarios naturales de
la rendición serán el beneficiario y el fideicomisario, al ser quienes se asignarán el producto de la
gestión fiduciaria, pero puede suceder que el fiduciante mantenga control de la actividad del
fiduciario, reservándose el derecho de pedir rendición de cuentas.
Si el fiduciario no cumple con la obligación de rendir cuentas se produce una causal de remoción
judicial del fiduciario por incumplimiento de sus obligaciones, la que procederá a pedido del fiduciante,
o a instancias del beneficiario o del fideicomisario, con citación del fiduciante.
ARTICULO 1676. Dispensas prohibidas. El contrato no puede dispensar al fiduciario de la

obligación de rendir cuentas, ni de la culpa o dolo en que puedan incurrir él o sus dependientes, ni de
la prohibición de adquirir para sí los bienes fideicomitidos.
Caracteres (ART. 1685 a 1687).
ARTICULO 1685. Patrimonio separado. Seguro. Los bienes fideicomitidos constituyen un

patrimonio separado del patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario.
Sin perjuicio de su responsabilidad, el fiduciario tiene la obligación de contratar un seguro contra la

responsabilidad civil que cubra los daños causados por las cosas objeto del fideicomiso. El fiduciario
es responsable en los términos de los artículos 1757 y concordantes cuando no haya contratado
seguro o cuando éste resulte irrazonable en la cobertura de riesgos o montos.
Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio bajo titularidad del fiduciario, y están destinados a
cumplir con la gestión encomendada. Para asegurar el cumplimiento del cometido, la ley les otorga la
calidad de patrimonio separado de los patrimonios de cualquiera de las partes intervinientes,
fiduciante, fiduciario, beneficiario y fideicomisario, lo que le confiere un blindaje respecto a
pretensiones de sus acreedores y los constituye en la garantía de cobro de las deudas generadas por
la actividad del fiduciario
ARTICULO 1686. Acción por acreedores. Los bienes fideicomitidos quedan exentos de la acción
singular o colectiva de los acreedores del fiduciario. Tampoco pueden agredir los bienes
fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo las acciones por fraude y de ineficacia
concursal. Los acreedores del beneficiario y del fideicomisario pueden subrogarse en los derechos de
su deudor.
Como consecuencia del principio de separación patrimonial, los acreedores de ninguna de las partes
pueden agredir los bienes del fideicomiso. El Código autoriza expresamente a los acreedores de los
beneficiarios y del fideicomisario a subrogarse en los derechos de éstos a fin de hacer cumplir el
contrato y percibir los beneficios.
ARTICULO 1687. Deudas. Liquidación. Los bienes del fiduciario no responden por las obligaciones
contraídas en la ejecución del fideicomiso, las que sólo son satisfechas con los bienes fideicomitidos.
Tampoco responden por esas obligaciones el fiduciante, el beneficiario ni el fideicomisario, excepto
compromiso expreso de éstos.
La insuficiencia de los bienes fideicomitidos para atender a esas obligaciones, no da lugar a la

declaración de su quiebra. En tal supuesto y a falta de otros recursos provistos por el fiduciante o el
beneficiario según previsiones contractuales, procede su liquidación, la que está a cargo del juez
competente, quien debe fijar el procedimiento sobre la base de las normas previstas para concursos
y quiebras, en lo que sea pertinente.
Otra consecuencia del principio de separación patrimonial, es la irresponsabilidad de las partes, con
sus bienes personales, por las deudas contraídas en la ejecución del fideicomiso, salvo pacto expreso
en contrario. Ello, sin perjuicio de la responsabilidad del fiduciario, por aplicación de los principios
generales de la responsabilidad civil. El patrimonio fideicomitido queda exento de declaración en
quiebra. Ante la insuficiencia de los bienes para el pago de las deudas del fideicomiso, se procederá
a su liquidación, según lo dispuesto en el contrato de fideicomiso. Si no existieren cláusulas
contractuales que prevean nuevos aportes a fin de salvar la situación, la liquidación deberá realizarse
por vía judicial quedando a criterio del juez el procedimiento a aplicar, con base en las normas
concursales, en tanto sean pertinentes.
Formas constitutivas y registración (ART. 1669, 1682 a 1684).
ARTICULO 1669. Forma. El contrato, que debe inscribirse en el Registro Público que corresponda,
puede celebrarse por instrumento público o privado, excepto cuando se refiere a bienes cuya
transmisión debe ser celebrada por instrumento público. En este caso, cuando no se cumple dicha
formalidad, el contrato vale como promesa de otorgarlo. Si la incorporación de esta clase de bienes
es posterior a la celebración del contrato, es suficiente con el cumplimiento, en esa oportunidad, de
las formalidades necesarias para su transferencia, debiéndose transcribir en el acto respectivo el
contrato de fideicomiso.
El contrato de fideicomiso puede celebrarse por instrumento público o privado, según lo convengan
las partes, y debe inscribirse en el Registro Público.
Cuando el fiduciante se obligue a trasmitir bienes, que impongan la celebración de instrumento

público, deberá cumplirse con esta formalidad, la que se impone como forma solemne relativa, lo que
implica que, ante el incumplimiento de otorgarlo, el contrato no es nulo, sino que se impone la
obligación de otorgar el instrumento, la que podrá ser cumplida por el juez en defecto del
cumplimiento de las partes.
Si la transferencia de bienes que impongan instrumento público se realiza después de celebrado el

contrato, se deberá transcribir en el instrumento el contrato de fideicomiso. Esta formalidad dará
mayor transparencia y eficacia al fideicomiso, pues quienes contraten sobre dichos bienes estarán
anoticiados de las cláusulas que rigen la actuación del fiduciario, sus facultades y deberes.
ARTICULO 1682. Propiedad fiduciaria. Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad
fiduciaria, regida por las disposiciones de este Capítulo y por las que correspondan a la naturaleza de
los bienes.
ARTICULO 1683. Efectos frente a terceros. El carácter fiduciario de la propiedad tiene efectos
frente a terceros desde el momento en que se cumplen los requisitos exigidos de acuerdo con la
naturaleza de los bienes respectivos.
 Efectos.
Entre las partes, la transferencia de los bienes que ingresan al patrimonio, sea por aportes de los
fiduciantes, sea por la gestión misma del fiduciario, produce efectos, como principio general, entre las
partes desde el momento en que se otorga el título y se realiza la tradición posesoria, sin perjuicio de
la necesidad de inscripción registrad en los casos en que las leyes o el tipo de derechos lo requieran
Frente a terceros, en cambio, se requiere que la transferencia tenga publicidad suficiente, para lo cual
deberá cumplirse con los requisitos correspondientes a cada clase de bienes.
Si lo que se transmite al patrimonio son derechos reales, se considera publicidad suficiente la

posesión o la inscripción registral según el caso, no pudiendo desconocer la transferencia quienes
participaron en los actos, ni quienes conocían o debían conocer la existencia del título.
ARTICULO 1684. Registración. Bienes incorporados. Si se trata de bienes registrables, los

registros correspondientes deben tomar razón de la calidad fiduciaria de la propiedad a nombre del
fiduciario.
Excepto estipulación en contrario del contrato, el fiduciario adquiere la propiedad fiduciaria de los
frutos y productos de los bienes fideicomitidos y de los bienes que adquiera con esos frutos y
productos o por subrogación real respecto de todos esos bienes, debiéndose dejar constancia de ello
en el título para la adquisición y en los registros pertinentes.
El patrimonio fiduciario es una herramienta dinámica, en el que ingresan y salen bienes para el
cumplimiento de la manda, y en el que se generan frutos y productos. La consecuencia natural es
que, salvo pacto en contrario, los bienes que ingresan como contrapartida a la salida de otros, los
frutos y productos que generen los bienes y los adquiridos con los mismos también ingresan al
patrimonio bajo la titularidad del fiduciario. Ése es el principio. Salvo que las partes en el contrato
pacten lo contrario, esto es, que los frutos o productos, o el producto de la disposición de los bienes,
tengan otro destino, por ejemplo y como es habitual, la distribución entre los beneficiarios.
Duración (ART. 1668).
ARTICULO 1668. Plazo. Condición. El fideicomiso no puede durar más de treinta años desde la
celebración del contrato, excepto que el beneficiario sea una persona incapaz o con capacidad
restringida, caso en el que puede durar hasta el cese de la incapacidad o de la restricción a su
capacidad, o su muerte.
Si se pacta un plazo superior, se reduce al tiempo máximo previsto.
Cumplida la condición o pasados treinta años desde el contrato sin haberse cumplido, cesa el
fideicomiso y los bienes deben transmitirse por el fiduciario a quien se designa en el contrato. A falta
de estipulación deben transmitirse al fiduciante o a sus herederos.
La duración limitada del fideicomiso constituye una característica esencial de la figura. La transmisión
de los bienes al fiduciario se realiza siempre por un tiempo, el que puede estar determinado por un
plazo o por una condición.
El CCyC fija el plazo de 30 años como el máximo de duración del fideicomiso, salvo que el
beneficiario fuere una persona incapaz o con capacidad restringida; en estos supuestos el fideicomiso
podrá durar hasta su muerte o el cese de su incapacidad.
El plazo debe contarse desde la celebración del contrato. Si se fijara un plazo mayor, éste quedará
reducido a 30 años.
Finalizado el fideicomiso, el fiduciario debe transferir los bienes al fideicomisario designado en el

contrato, quien se constituye en beneficiario final. Si nada se ha pactado, el fideicomisario es el
fiduciante.
Cese y sustitución del fiduciario (1678 y 1679).
ARTICULO 1678. Cese del fiduciario. El fiduciario cesa por:
a) remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones o por hallarse imposibilitado material o
jurídicamente para el desempeño de su función, a instancia del fiduciante; o a pedido del beneficiario
o del fideicomisario, con citación del fiduciante;
b) incapacidad, inhabilitación y capacidad restringida judicialmente declaradas, y muerte, si es una

persona humana;
c) disolución, si es una persona jurídica; esta causal no se aplica en casos de fusión o absorción, sin
perjuicio de la aplicación del inciso a), en su caso;
d) quiebra o liquidación;
e) renuncia, si en el contrato se la autoriza expresamente, o en caso de causa grave o imposibilidad

material o jurídica de desempeño de la función; la renuncia tiene efecto después de la transferencia
del patrimonio objeto del fideicomiso al fiduciario sustituto.
ARTICULO 1679. Sustitución del fiduciario. Producida una causa de cese del fiduciario, lo
reemplaza el sustituto indicado en el contrato o el designado de acuerdo al procedimiento previsto por
él. Si no lo hay o no acepta, el juez debe designar como fiduciario a una de las entidades autorizadas
de acuerdo a lo previsto en el artículo 1690.
En caso de muerte del fiduciario, los interesados pueden prescindir de la intervención judicial,
otorgando los actos necesarios para la transferencia de bienes.
En los restantes casos de los incisos b), c) y d) del artículo 1678, cualquier interesado puede solicitar
al juez la comprobación del acaecimiento de la causal y la indicación del sustituto o el procedimiento
para su designación, conforme con el contrato o la ley, por el procedimiento más breve previsto por la
ley procesal local. En todos los supuestos del artículo 1678 el juez puede, a pedido del fiduciante, del
beneficiario, del fideicomisario o de un acreedor del patrimonio separado, designar un fiduciario
judicial provisorio o dictar medidas de protección del patrimonio, si hay peligro en la demora.
Si la designación del nuevo fiduciario se realiza con intervención judicial, debe ser oído el fiduciante.
Los bienes fideicomitidos deben ser transmitidos al nuevo fiduciario. Si son registrables es forma
suficiente del título el instrumento judicial, notarial o privado autenticado, en los que conste la
designación del nuevo fiduciario. La toma de razón también puede ser rogada por el nuevo fiduciario.
Extinción: causales (ART. 1697).
ARTICULO 1697. Causales. El fideicomiso se extingue por:
a) El cumplimiento del plazo o la condición a que se ha sometido, o el vencimiento del plazo máximo
legal;
b) La revocación del fiduciante, si se ha reservado expresamente esa facultad; la revocación no tiene

efecto retroactivo; la revocación es ineficaz en los fideicomisos financieros después de haberse
iniciado la oferta pública de los certificados de participación o de los títulos de deuda;
c) Cualquier otra causal prevista en el contrato.
Efectos (ARTS. 1698, 1705 y 1707).
ARTICULO 1682. Propiedad fiduciaria. Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad
fiduciaria, regida por las disposiciones de este Capítulo y por las que correspondan a la naturaleza de
los bienes.
ARTICULO 1698. Efectos. Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario está obligado a
entregar los bienes fideicomitidos al fideicomisario o a sus sucesores, a otorgar los instrumentos y a
contribuir a las inscripciones registrales que correspondan.
El fiduciario deberá cumplir con el otorgamiento de títulos y modos necesarios, según cada clase de
bienes, para la transferencia de la plena propiedad, y realizar las inscripciones correspondientes a los
fines de la publicidad.
ARTICULO 1705. Irretroactividad. La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo
respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del fideicomiso
y a las disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de buena fe y título
oneroso.
Es principio del dominio revocable que su extinción produce la retroactividad de los actos realizados
por el dueño imperfecto. Este principio es inaplicable al dominio fiduciario. Por lo que no se produce la
revocación de los actos realizados por el fiduciario dentro de los límites marcados por los fines y las
disposiciones contractuales, testamentarias o legales de constitución del fideicomiso.
ARTICULO 1707. Efectos. Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño perfecto
todos los actos realizados por el titular del dominio fiduciario.
Si la extinción es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos
realizados.
Los actos realizados por el fiduciario sobre los fines gestionados son, en principio, irrevocables. Las
excepciones están dadas si los actos exceden la finalidad perseguida por el fideicomiso o las
limitaciones contractuales previstas, si el adquirente es de mala fe, o si los actos son a título gratuito.
El fideicomisario, al adquirir el dominio pleno de la cosa al extinguirse el fideicomiso, no puede

invocar su derecho frente a terceros de buena fe que hubiesen adquirido derechos sobre dicha cosa.
Esto es, los actos son irrevocables y la extinción es irretroactiva.
Readquisición del dominio perfecto (ART. 1706).
ARTICULO 1706. Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del fideicomiso, el
fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto.
Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere
inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
Con la extinción del fideicomiso se produce la obligación del fiduciario de transmitir los bienes
remanentes al fideicomisario. Desde ese mismo momento se considera que el fiduciario tiene los
bienes, como poseedor, a nombre de quien se deba transferir la cosa. Si se trata de bienes
registrables, será necesaria la inscripción, sea a los fines de su oponibilidad a terceros, sea para que
se constituya el derecho a favor del fideicomisario. Se trata de un caso de constituto posesorio, pasa
a ser un tenedor.
Inmuebles: asiento y publicidad registral. (Unidad I pto. 4).
Artículos relacionados Código Civil: 2507; 2661 a 2672 y concordantes. Ley 24.441 derogada
parcialmente por Ley 26.994.
Art. 2507: El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no está gravada con
ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe
resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su
objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre,
usufructo, etcétera.
Art. 2661: Dominio imperfecto es el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre
una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueño perfecto de una cosa que enajena
solamente su dominio útil.
Art. 2662: Dominio fiduciario es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por
contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para
el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.
Art. 2663: Dominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de un título revocable a voluntad
del que lo ha transmitido; o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una
causa proveniente de su título.
Art. 2664: El dominio no se juzga revocado cuando el que posee la cosa a título de propietario es
condenado a entregarla en virtud de una acción de nulidad, o de rescisión, o por una acción contra un
hecho fraudulento, o por restitución del pago indebido. En estos casos se juzga que el dominio no
había sido transmitido sino de una manera interina.
Art. 2665: La revocación del dominio transmitido por medio de un título revocable a voluntad del que
lo ha concedido se efectúa por la manifestación misma de su voluntad.
Art. 2666: Exceptuase de la disposición del artículo anterior, el pacto comisorio en el contrato de
venta, el cual no obra la revocación del dominio sino en virtud del juicio que la declare, cuando las
partes no estén de acuerdo en la existencia de los hechos de que dependía.
Art. 2667: La misma excepción se aplica a la condición resolutoria impuesta en el caso de ingratitud
del donatario o legatario, y a la inejecución de las cargas impuestas a estos últimos.
Art. 2668: Extínguese el dominio revocable por el cumplimiento de la cláusula legal constante en el
acto jurídico que lo transmitió, o por la condición resolutiva o plazo resolutivo a que su duración fue
subordinada.
Art. 2669: La revocación del dominio tendrá siempre efecto retroactivo al día en que se adquirió, si no
hubiere en la ley o en los actos jurídicos que la establecieron, disposición expresa en contrario.
Art. 2670: Revocándose el dominio con efecto retroactivo, el antiguo propietario está autorizado a
tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el
propietario desposeído o el tercer poseedor; pero está obligado a respetar los actos administrativos
del propietario desposeído, como los alquileres o arrendamientos que hubiese hecho.
Quedan a salvo los actos de disposición realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en
la legislación especial.
Art. 2671: La revocación del dominio sobre cosas muebles no tiene efecto contra terceros
adquirentes, usufructuarios, o acreedores pignoraticios, sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe,
tuvieren una obligación personal de restituir la cosa.
Art. 2672: Cuando por la ley, o por disposición expresa en los actos jurídicos que constituyan el
dominio revocable, la revocación no tuviere efecto retroactivo, quedan subsistentes las enajenaciones
hechas por el propietario desposeído, como también los derechos reales que hubiese constituido
sobre la cosa.
3. PROPIEDAD INTELECTUAL. Régimen legal: Ley 11.723 y sus modificatorias. a) materia; b)

titulares; c) duración; d) facultades; e) registro.
PROPIEDAD INTELECTUAL. Régimen legal: Ley 11.723 y sus modificatorias.
La propiedad intelectual se encuentra protegida en el Art. 17 de la CN “…todo inventor o autor es

propietario exclusivo de su obra, invento o descubrimiento por el término que la acuerda la ley”.
Protección legal:
 Derechos de autor – Propiedad intelectual.

 Ley 11.723, propiedad intelectual.
 Propiedad industrial.
 Ley 24.481, de patentes de invención y modelos de utilidad.
 Ley 22.362, de marcas y designaciones.
 Decreto-Ley 6673/63 de Modelos industriales.
a) materia.
Se entiende por obra intelectual a toda creación original intelectual expresada en una forma
reproducible.
Art. 1: A los efectos de la presente ley, las obras científicas, literarias y artísticas comprenden los
escritos de toda naturaleza, y extensión, entre ellos los programas de computación fuente y objeto;
las compilaciones de datos o de otros materiales; las obras dramáticas, composiciones musicales,
dramático-musicales; las cinematográficas, coreográficas y pantomímicas; las obras de dibujo o
pintura, escultura, arquitectura; modelos y obras de arte o ciencia aplicadas al comercio a la industria;
los impresos, planos y mapas; los plásticos, fotografías, grabados y fonogramas, en fin, toda
producción científica, literaria, artística o didáctica sea cual fuere el procedimiento de reproducción.
La protección del derecho de autor abarcará la expresión de ideas, procedimientos, métodos de

operación y conceptos matemáticos pero no esas ideas, procedimientos, métodos y conceptos en sí.
Se deduce que, no se protegen “ideas”, sino “obras”. El fundamento es el interés general, progreso de
las ciencias y las artes, las ideas forman el “fondo común de la humanidad”. Se protege la “obra”, no
su “aplicación práctica” (comercial, industrial, etc.). La aplicación práctica de ideas novedosas es
materia de propiedad industrial.
Obras tuteladas Art. 1 Ley 11.723.
a. Escritos de toda naturaleza y extensión: ej. Novelas, narraciones breves, poemas, relatos, cuentos,
obras de imaginación o no, folletines, tratados, manuales, almanaques, anuarios, guías, tesis
académicas, monografías, fascículos, enciclopedias, diccionarios, catálogos, etc.
b. Obras dramáticas: la obra teatral.
c. Obra dramático-musical: se agrega un componente sonoro a la obra dramática.
d. Composiciones musicales: canción.
e. Obras cinematográficas: cine.
f. Obras coreográficas y pantomímicas.
g. Dibujos, pinturas, esculturas, arquitectura (ej. retratos, xilografía, maquetas, etc.).
h. Modelos y obras de arte o ciencias aplicadas al comercio o a la industria.
i. Programas de computación, fuente y objeto.
j. Bases de datos.
k. Impresos, planos y mapas (también croquis).
l. Plásticos, fotografías, grabados.
m. Fonogramas.
n. Toda producción científica, literaria, artística o didáctica, sea cual fuere el procedimiento de
reproducción: Ello permite la adaptabilidad de la ley en el tiempo y a la evolución de las nuevas
tecnologías (considerar que la ley es de 1933).
b) titulares.
Art. 4: Son titulares del derecho de propiedad intelectual:
a. El autor de la obra (puede ser persona humana o jurídica)
b. Sus herederos y derechohabientes (son los adquirentes o cesionarios totales o parciales, o

personas autorizadas por el autor para ejercer alguno de sus derechos
c. Los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o transportan sobre la
nueva obra intelectual resultante (derechohabientes)
d. Las personas físicas (humanas) o jurídicas cuyos dependientes contratados para elaborar un
programa de computación hubiesen producido un programa de computación en el desempeño de sus
funciones laborales, salvo estipulación en contrario: el inciso se aplica análogamente a cualquier tipo
de obra científica, literaria o artística (jurisprudencia).
c) duración.
Art. 5: El derecho de propiedad intelectual corresponde:
a. a los autores: durante su vida.
b. a los herederos y derechohabientes: hasta 70 años contados a partir del 01/01 del año siguiente al
de la muerte del autor.
Si es obra en colaboración: el plazo se cuenta a partir del 01/01 del año siguiente al de la muerte del
último colaborador.
En caso de que un autor falleciere sin dejar herederos, y se declarase vacante su herencia, los
derechos que a aquél correspondiesen sobre sus obras pasarán al Estado por todo el término de Ley,
sin perjuicio de los derechos de terceros.
c. La propiedad intelectual de las obras anónimas pertenecientes a instituciones, corporaciones o

personas jurídicas, durará cincuenta años contados desde su publicación.
Normas especiales:
1. Artistas intérpretes de un fonograma: 70 años a partir del 01/01 del año siguiente al de su
publicación.
2. Productores de los fonogramas o sus derechohabientes: 70 años a partir del 01/01 del año
siguiente al de su publicación.
3. Obra extranjera: la protección no puede extenderse un plazo mayor al reconocido por la ley del
país donde se hubiere publicado; pero si tales leyes acuerdan una protección mayor a la ley del foro,
rigen los términos de la ley 11.723 (art. 15).
4. Obra fotográfica: 20 años a partir de la fecha de la primera publicación (art. 34).
5. Obra cinematográfica: 50 años a partir del fallecimiento del último de los colaboradores.
d) facultades.
Art. 2: El derecho de propiedad de una obra científica, literaria o artística, comprende para su autor la
facultad de disponer de ella, de publicarla, de ejecutarla, de representarla, y exponerla en público, de
enajenarla, de traducirla, de adaptarla o de autorizar su traducción y de reproducirla en cualquier
forma.
El autor tiene el ius utendi, ius fruendi y el ius abutendi. Son derechos absolutos con las limitaciones
temporales que se establecen y las limitaciones del art. 10, exclusivos y excluyentes.
Art. 3: Al editor de una obra anónima o seudónima corresponderán con relación a ella los derechos y
las obligaciones del autor, quien podrá recabarlos para sí justificando su personalidad. Los autores
que empleen seudónimos podrán registrarlos adquiriendo la propiedad de los mismos.
Límites al derecho de autor.
Art. 10: Cualquiera puede publicar con fines didácticos o científicos, comentarios, críticas o notas
referentes a las obras intelectuales, incluyendo hasta mil palabras de obras literarias o científicas u
ocho compases en las musicales y en todos los casos sólo las partes del texto indispensables a ese
efecto. Quedan comprendidas en esta disposición las obras docentes, de enseñanza, colecciones,
antologías y otras semejantes. Cuando las inclusiones de obras ajenas sean la parte principal de la
nueva obra, podrán los tribunales fijar equitativamente en juicio sumario la cantidad proporcional que
les corresponde a los titulares de los derechos de las obras incluidas.
Siempre deben respetarse los derechos morales del autor citado.
e) registro.
Registro Nacional de la Propiedad Intelectual, a cargo de una Dirección Nacional de Derechos de

Autor, dependiente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos.
Art. 57: El depósito de la obra es obligación del editor (3 ejemplares completos) dentro de los 90 días
desde la aparición de la obra. Edición de lujo o de no más de 100 ejemplares: se deposita 1 ejemplar.
El mismo término y condiciones regirán para las obras impresas en país extranjero, que tuvieren
editor en la República y se contará desde el primer día de ponerse en venta en territorio argentino.
Para las pinturas, arquitecturas, esculturas, etcétera, consistirá el depósito en un croquis o fotografía
del original, con las indicaciones suplementarias que permitan identificarlas.
Para las películas cinematográficas, el depósito consistirá en una relación del argumento, diálogos,
fotografías y escenarios de sus principales escenas. Para los programas de computación, consistirá
el depósito de los elementos y documentos que determine la reglamentación.
Art. 58: El que se presente a inscribir una obra con los ejemplares o copias respectivas, será munido
de un recibo provisorio, con los datos, fecha y circunstancias que sirven para identificar la obra,
haciendo constar su inscripción.
Art. 59: El Registro Nacional de la Propiedad Intelectual hará publicar diariamente en el Boletín
Oficial, la nómina de las obras presentadas a inscripción, además de las actuaciones que la Dirección
estime necesarias, con indicación de su título, autor, editor, clase a la que pertenece y demás datos
que las individualicen. Pasado un mes desde la publicación, sin haberse deducido oposición, el
Registro las inscribirá y otorgará a los autores el título de propiedad definitivo si éstos lo solicitaren.
Art. 60: Si hubiese algún reclamo dentro del plazo del mes indicado, se levantará un acta de
exposición, de la que se dará traslado por cinco días al interesado, debiendo el Director del Registro
Nacional de la Propiedad Intelectual, resolver el caso dentro de los diez días subsiguientes.
De la resolución podrá apelarse al ministerio respectivo, dentro de otros diez días y la resolución
ministerial no será objeto de recurso alguno, salvo el derecho de quien se crea lesionado para iniciar
el juicio correspondiente.
Art. 61: El depósito de toda obra publicada es obligatorio para el editor. Si éste no lo hiciere será
reprimido con una multa de diez veces el valor venal del ejemplar no depositado.
Art. 62: El depósito de las obras, hecho por el editor, garantiza totalmente los derechos de autor
sobre su obra y los del editor sobre su edición. Tratándose de obras no publicadas, el autor o sus
derechohabientes pueden depositar una copia del manuscrito con la firma certificada del depositante.
Art. 63: La falta de inscripción trae como consecuencia la suspensión del derecho del autor hasta el
momento en que la efectúe, recuperándose dichos derechos en el acto mismo de la inscripción, por el
término y condiciones que corresponda, sin perjuicio de la validez de las reproducciones, ediciones,
ejecuciones y toda otra publicación hechas durante el tiempo en que la obra no estuvo inscripta.
No se admitirá el registro de una obra sin la mención de su "pie de imprenta". Se entiende por tal, la
fecha, lugar, edición y la mención del editor.
UNIDAD 7
DOMINIO INMOBILIARIO
Límites. Afectaciones
1. LIMITES DEL DOMINIO. Concepto. Diferencias con las servidumbres legales y la

expropiación. Clasificación. Limites en interés público: normas administrativas (ART. 240 y
241) y civiles. Limites en interés privado: Relaciones de vecindad (ART. 1970). Daño no
indemnizable (ART. 1971). Inmisiones inmateriales: concepto, pautas, casos, resolución del
juez (ART. 1973). Daños. Responsabilidad. Factor de atribución. Acciones (ART. 1757). Camino
de sirga (ART. 1974). Casuismo del Código (ART. 1975 a 1982).
LIMITES DEL DOMINIO. Concepto.
En el Código Civil y Comercial está tratado en el Libro Cuarto, Titulo III, Capitulo 4. Se titula “Limites
al dominio” a diferencia del Código de Vélez que lo denominaba “Restricciones y límites al dominio”.
El derecho real de dominio es aquel que confiere el mayor número de facultades respecto de una
cosa, no obstante estas facultades han encontrado sus limitaciones, las que tienen su fundamento en
el interés público. Las cuales quedan bajo la órbita del Derecho Administrativo, y en interés de las
relaciones de vecindad.
Se trata de normas que tienden a fijar límites dentro de los cuales deben ejercerse las facultades del
titular del dominio a fin de que la institución cumpla sus fines individuales, económicos y sociales.
Uno de los caracteres del dominio es su carácter absoluto, lo cual implica que dentro de la
enumeración de los derechos reales es el más amplio de todos, es decir, el que mayores facultades
le permite a su titular, pero ello no implica que sea ilimitado, puesto que no debe configurar un
ejercicio abusivo y además existe un conjunto de normas fundadas en razones de salubridad,
seguridad, convivencia, etc., que establecen límites al dominio privado. El titular de dominio debe
soportar limitaciones en el ejercicio de su derecho de propiedad, es decir, una tolerancia por el hecho
de vivir en comunidad, donde debe existir un equilibrio para evitar el conflicto permanente y es por
ello que en algunos casos se perjudica con las limitaciones impuestas por la ley y en otros se
beneficia.
Son normas legales que regulan el derecho de dominio u otro derecho real sobre cosa propia
(posesión), afectando la absolutez del mismo sin desmembrarlo y conformando su estatuto normal.
 Fundamento constitucional.
Los derechos no son absolutos, es decir, desprovistos de toda limitación, sino que son relativos. Esto
quiere decir que, todos los derechos pueden ser limitados y restringidos a través de su
reglamentación. El carácter relativo de los derechos surge claramente del Art. 14 CN. Este artículo
dice que los derechos deben ejercerse “conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio”.
Si bien el Estado puede restringir los derechos a través de su reglamentación, debe hacerlo
respetando ciertas condiciones:
La reglamentación de un derecho que no puede alterar su esencia. Es por eso que decimos que la
restricción de los derechos debe realizarse de una manera razonable (Art. 28 CN, principio de
razonabilidad).
“Los principios, garantías y derechos reconocidos en los anteriores artículos, no podrán ser alterados
por las leyes que reglamenten su ejercicio”.
Las limitaciones que por su intensidad o gravedad lesionen la esencia del derecho de propiedad son
inconstitucionales y dan lugar al resarcimiento de los daños y perjuicios causados.
Diferencias con las servidumbres legales y la expropiación.
Vélez sostenía en el Código anterior que, “las restricciones y límites que en este título imponemos al
dominio, son recíprocamente impuestos a los propietarios vecinos por su interés respectivo, y no
suponen una posesión dominante, ni una posesión sirviente”. En efecto, para que se puede hablar de
servidumbres prediales se requieren dos fundos, soportando la carga solo el fundo sirviente, pero no
el dominante; en cambio, en materia de limitaciones, la posición reciproca de los dos inmuebles es
jurídicamente idéntica.
En las servidumbres no pueden tener cabida las obligaciones de hacer como carga del titular del
inmueble en su carácter de tal, lo que si sucede en los límites.
Los límites son comunes a todos los inmuebles, lo que no sucede con las servidumbres, que pueden
o no existir. Los límites no dan lugar a indemnizaciones; por el contrario, las servidumbres pueden
generar un derecho al resarcimiento a favor del titular del fundo sirviente. Los límites no se extinguen
por el no uso, las servidumbres sí.
Por último, cabe puntualizar que las servidumbres pueden originarse en una disposición de la ley o en
el contrato, y en cambio, los límites solo son legales.
La expropiación extingue el derecho de dominio y se indemniza. El Art. 17 CN expresa, “La

expropiación por causa de utilidad pública, debe ser calificada por ley y previamente indemnizada”.
Clasificación.
Las limitaciones al derecho de propiedad pueden fundarse en motivos de interés público o privado:
 Interés privado: compatibilizar los derechos y obligaciones que por igual gozan las personas
en sus relaciones de vecindad.
 Interés público: armonizar el derecho privado con el interés general o colectivo.
Limites en interés público: normas administrativas (ART. 240 y 241) y civiles.
En las restricciones administrativas (públicas), el particular o propietario está situado frente a la

administración pública, y no frente a otros particulares o propietarios como ocurre en las restricciones
civiles (privadas).
El beneficiario en las primeras es la comunidad, representada por la respectiva administración

pública; en las segundas, es el particular o particulares. De esto se desprende que en las
restricciones administrativas, el beneficiario es 'indeterminado', mientras que en las restricciones
civiles (privadas) es o puede siempre ser 'determinado'.
Las restricciones públicas imponen obligaciones de todo tipo 'no hacer' o de 'dejar hacer'; son
ilimitadas en número y clase; al igual que las privadas, no dan lugar — en principio— a
indemnización; y por último, son operativas y ejecutorias, y de jurisdicción administrativa, salvo daños
y perjuicios.
Normas administrativas (ART. 240 y 241) y civiles.
En principio le corresponde a las provincias por ser materia típicamente local y no delegada a la
Nación (Art. 121 CN). Excepcionalmente podrán ser reglamentadas por la Nación, si se tratare de
una materia delegada o si el interés es público nacional, o destinada a regir en un espacio territorial
donde la Nación tenga jurisdicción exclusiva.
ARTICULO 240. Límites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes. El ejercicio
de los derechos individuales sobre los bienes mencionados en las Secciones 1ª y 2ª debe ser
compatible con los derechos de incidencia colectiva. Debe conformarse a las normas del derecho
administrativo nacional y local dictadas en el interés público y no debe afectar el funcionamiento ni la
sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores
culturales, el paisaje, entre otros, según los criterios previstos en la ley especial.
ARTICULO 241. Jurisdicción. Cualquiera sea la jurisdicción en que se ejerzan los derechos, debe
respetarse la normativa sobre presupuestos mínimos que resulte aplicable.
Limites en interés privado: Relaciones de vecindad (ART. 1970).
ARTICULO 1970. Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el

interés público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio
sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada
jurisdicción. Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad,
rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Los límites impuestos al dominio en el Capítulo cuarto en materia de relaciones de vecindad, rigen en
subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Ello implica que para resolver conflictos de límites o restricciones al dominio debe estarse a la
normativa vigente de carácter administrativo local, que rige las relaciones de vecindad, y sólo
subsidiariamente se pueden aplicar las normas que emanan del CCyC.
Daño no indemnizable (ART. 1971).
ARTICULO 1971. Daño no indemnizable. Los deberes impuestos por los límites al dominio no
generan indemnización de daños, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.
La norma en estudio, que tiene por finalidad evitar los conflictos en las relaciones de vecindad propias
del derecho privado, resulta aplicable también a las disposiciones normativas que emergen del
derecho administrativo, estableciendo restricciones en aras del bien común, no generan
indemnización de daños, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.
En efecto, siendo las restricciones condiciones del ejercicio del derecho de propiedad, es lógico que
ellas, en principio, no den lugar a un derecho de indemnización por los daños que puedan producir,
pues ese daño no es jurídico.
 Cláusula de inenajenabilidad. Principio libre circulación:

En los actos a título oneroso, es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una
cosa determinada, o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Excepción: Estas cláusulas son
válidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito, todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su
plazo no excede de diez años. Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior
a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso
que no exceda de diez años contados desde que se estableció.
En los actos por causa de muerte, son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o
implican una sustitución fideicomisaria.
Inmisiones inmateriales. Casos. Resolución del juez (ART. 1973).
ARTICULO 1973. Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad,
ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no
deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie
autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia
o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe
ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el
interés general y las exigencias de la producción.
Tienen como fin la convivencia pacífica y la prioridad de las relaciones de vecindad, cuidado del
medio ambiente y demás; los propietarios de los distintas inmuebles vecinos (no implica que sean
linderos), tienen que soportar ciertas molestias. No obstante, las mismas no pueden exceder la
normal tolerancia.
No se refiere a una invasión directa o corpórea del fundo ajeno —la que constituirá turbación o
despojo posesorio—, sino por ej. Humo, calor, olor, luminosidad, ruidos, generadas en el inmueble
propio, que penetran en el del vecino.
La "normal tolerancia", debe interpretarse con un criterio objetivo, en función de lo que es común a la
mayoría de las personas o de lo que indican las tablas como tolerable, y ese criterio, para ser tal,
debe contemplar las circunstancias económico-sociales de los propietarios, y el lugar en el cual están
situadas las viviendas, el tipo de ellas, etc.; en cambio, deben desecharse los criterios subjetivos de
determinadas personas, aquello que para determinadas personas puede resultar tolerable, puede no
serlo para otras, y es allí donde resulta indispensable el criterio orientador del magistrado que, como
tercero imparcial y de acuerdo a los principios de la sana crítica, deberá dirimir el conflicto.
La autorización municipal de carácter administrativo no configura un impedimento para el progreso de

la acción prevista por el art. 1973 del CCyC.
Es evidente la íntima conexión entre las disposiciones de los art. 1973 y 10 del CCyC, que regula el
abuso del derecho, circunstancia que resulta lógica.
 Legitimación.
Cifuentes y Sagarna señalan que, no sólo el propietario sino también quien ejerza la tenencia por
título legal del inmueble vecino, está legitimado a reclamar. Asimismo, la acción se puede dirigir
contra quien realiza la actividad molesta.
Por ejemplo, las molestias ocasionadas exceden la normal tolerancia que la actora está obligada a
soportar como consecuencia de las relaciones de vecindad, si el sonido que producen los aparatos de
aire acondicionado excede el nivel de decibeles permitido por las ordenanzas municipales,
corresponde hacer lugar a la demanda, e intimar al reemplazo de los aparatos o a la reducción del
sonido.
Otro ejemplo, los vecinos de las calles próximas al Hospital Español, en Godoy Cruz, reclamaron ante
la municipalidad por las molestias que padecían por convivir en las cercanías de un pub, a raíz de la
ruidosa actividad de bandas y el bullicio que causaban los jóvenes al término de cada noche, esto no
los dejaba conciliar el sueño. Se resolvió suspender provisoriamente al pub, y emplazar a sus dueños
a realizar obras que moderen o atenúen los decibeles de las actuaciones de las bandas musicales
que allí se presentan.
Daños. Responsabilidad. Factor de atribución. Acciones (ART. 1757).
ARTICULO 1757. Hecho de las cosas y actividades riesgosas. Toda persona responde por el
daño causado por el riesgo o vicio de la cosa, o de las actividades que sean riesgosas o peligrosas
por su naturaleza, por los medios empleados o por las circunstancias de su realización.
La responsabilidad es objetiva, no son eximentes la autorización administrativa para el uso de la cosa

o la realización de la actividad, ni el cumplimiento de las técnicas de prevención.
 Riesgo o vicio de la cosa.

Riesgo es la eventualidad posible de que una cosa llegue a causar un daño. La ley toma en cuenta el
“riesgo creado”, que se da cuando por alguna circunstancia se aumenta, o potencia la posibilidad de
dañosidad de las cosas. Ej. El automóvil detenido y el automóvil circulando.
Vicio de la cosa, es el defecto de fabricación o funcionamiento que la hace impropia para su destino
normal. Ej. Escalera con peldaño roto.
 Actividades riesgosas.
Encontramos tres tipos de actividades riesgosas: por su naturaleza, tienen peligro en sí mismas. Ej.
Explotación de energía nuclear; por los medios empleados, ciertas actividades que son inocuas pero
cuando se utilizan ciertos medios se pueden volver riesgosas. Ej. Actividad agraria, que si se utilizan
maquinas cosechadoras se vuelven riesgosas; y por las circunstancias de su realización, no revisten
un peligro constante pero las modalidades de tiempo, modo o lugar la tornan riesgosas. Ej. Ascenso o
descenso de helicópteros en la ciudad.
El factor de atribución es objetivo (riesgo creado), por lo que la única forma de eximirse de
responsabilidad, es demostrando causa ajena: hecho del damnificado, caso fortuito, o un hecho de un
tercero por quien no debo responder.
La diligencia no es suficiente para romper el nexo causal. Por eso, ni la autorización administrativa ni
las técnicas de prevención sirven para eximir de responsabilidad cuando el factor es objetivo.
Camino de sirga (ART. 1974).
ARTICULO 1974. Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas
de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno
de quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que
menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo.
Los propietarios limítrofes con los ríos o con canales que sirven a la comunicación por agua, están
obligados a dejar, sin indemnización alguna, una calle o camino público de quince metros de ancho
en toda la extensión del curso. La restricción para los propietarios ribereños consiste en, no poder
utilizar ese espacio para hacer construcciones, ni reparar las antiguas que existiesen, ni deteriorar el
terreno de manera alguna, ni realizar en él ninguna otra actividad (por ejemplo, sembrados o
plantaciones) que puedan obstaculizar el libre tránsito de personas o animales, que se necesiten para
ayudar a pasar por ahí a las embarcaciones, a los efectos de la comunicación por agua.
La norma apunta, principalmente, a asegurar las necesidades de la navegación, flotación y pesca. Si

se tiene presente el origen histórico de este instituto, cuando los barcos eran desplazados por
cuerdas gruesas y arrastrados por la fuerza del hombre o de animales ubicados en la orilla. La "sirga"
era una cuerda gruesa y para su empleo era necesario que estuviese despejado un espacio vecino a
la orilla.
El Estado sólo tiene derecho a reglamentar el uso de la franja de 15 metros, con el único destino que
marca la ley. No puede utilizar el camino de sirga para la realización de otras obras, por ej., muelles,
puertos, astilleros, o para el ensanche de una calle destinada a la circulación por tierra; en estos
supuestos, es indispensable la expropiación de la superficie necesaria (con la correspondiente
indemnización).
Casuismo del Código (ART. 1975 a 1982).
ARTICULO 1975. Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a un cauce
no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o
velocidad, a menos que sea meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos
del ribereño o de un tercero, puede remover el obstáculo, construir obras defensivas o reparar las
destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los
gastos necesarios y la indemnización de los demás daños.
Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado
anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.
El fundamento del mencionado límite al dominio se funda en razón de salvaguardar el interés general.
Cabe recordar que la Constitución Nacional establece como un derecho de los ciudadanos a la libre
navegación, razón por la cual el titular del fundo ribereño no puede realizar actos que impidan de
algún modo la navegación, salvo que las obras a realizarse o realizadas sea meramente defensivas.
El titular del fundo ribereño perjudicado por la alteración del curso de las aguas, como consecuencia
de un hecho de la naturaleza (caso fortuito), puede por razones de urgencia restablecer a su costo las
aguas a su estado anterior y luego repetir contra el Estado los gastos en que incurrió.
ARTICULO 1976. Recepción de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las
piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del
hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extraída artificialmente, la
arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles que las
reciben.
Los terrenos inferiores están sujetos a recibir las aguas que descienden naturalmente de otro fundo,
como asimismo a la recepción de los materiales que ellas arrastran (arena y piedras), ello sin tener
derecho alguno a reclamar una indemnización. En definitiva, la carga de recibir las aguas de lluvias o
de los manantiales, que se escurren por los terrenos superiores hasta llegar a los inferiores, se debe
configurar por un hecho de la naturaleza; en cambio, si en su desplazamiento interfiere la mano del
hombre, por ej. Construyendo canales, utilizando bombas de extracción de agua, molinos etc., para
derivar el agua a fin de que desemboque en los fundos inferiores, el titular del fundo perjudicado tiene
derecho a reclamar la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, y además solicitar que
se demuelan las obras que le ocasionan el perjuicio.
ARTICULO 1977. Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra. Si es
indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar
a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien
construye la obra debe reparar los daños causados.
El presente artículo no instituye una servidumbre de paso, sino una restricción al dominio, al
establecer que quien para edificar o reparar su inmueble, tenga necesidad indispensable de hacer
pasar sus obreros por la del vecino, puede obligar a éste a sufrirlo (permitiendo el acceso y el trabajo
que sea necesario hacer de su lado), con la condición de que satisfaga los perjuicios que cause.
Está "a cargo del que construyese la obra la indemnización del daño que causare". La indemnización
no se refiere a la puesta de los andamios (molestia que debe ser soportada), o al paso de las
personas, sino a otros eventuales daños que puedan resultar por el uso de una técnica defectuosa o
de un actuar negligente
Andamios: construcción provisional construida de madera o metal que sirve como auxiliar para la
ejecución de obras, haciendo accesible una parte del edificio que no lo es.
ARTÍCULO 1978: Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros
linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de tres
metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centímetros, medida
perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de visión
más cercana al inmueble colindante.
Las aberturas que pueden realizarse en una pared sobre el fundo del vecino se distinguen en luces y
vistas. Las luces, son aquellas aberturas que permiten pasar la luz y el aire pero no permiten
asomarse. Las vistas son, en sentido amplio, las ventanas que permiten asomarse o mirar (de
manera frontal u oblicua, o de costado). La distinción se basa, esencialmente, en la posibilidad de
asomarse u observar el inmueble vecino.
Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no pueden tenerse
vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de 3 metros; ni vistas laterales a menor
distancia que la de 60 centímetros, medida perpendicularmente.
Quedan fuera de este sistema las puertas de entrada y salida de los edificios.
Las vistas pueden ser: frontales, estas vistas son derechas o rectas y permiten mirar directamente al
predio vecino sin necesidad de girar la cabeza; o laterales, son aperturas que sólo permiten ver de
costado, requiriéndose una postura forzada de la persona que necesitara girar la cabeza a la
izquierda o a la derecha, según donde se encuentre ubicada.
ARTICULO 1979. Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero
no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida desde la
superficie más elevada del suelo frente a la abertura.
Las luces tienen el objeto de procurar o aumentar la iluminación, y también ventilación para el interior
de una habitación, que construidas con el material técnico reglamentario y ubicadas a la altura
mínima legalmente permitida sirven a esos fines, sin que se pueda mirar al exterior.
La abertura puede ser colocada a una altura mínima de 1,80 metros. Se trata de una altura suficiente
para impedir que se pueda observar el fundo vecino sin la ayuda de escaleras u otros medios, pues
para hacerlo es necesario treparse sobre alguna cosa, lo que no puede hacerse naturalmente todos
los días y en cada momento.
ARTICULO 1980. Excepción a distancias mínimas. Las distancias mínimas indicadas en los
artículos 1978 y 1979 no se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material no
transparente.
La imposición de un elemento fijo significa que no se puedan abrir, y que el material sea opaco, es
para que no se pueda ver el fundo lindero.
ARTICULO 1981. Privación de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro
privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro,
aunque lo prive de la luz o de la vista.
Es común que uno de los vecinos linderos tenga luces o vistas —permitidas— en un muro privativo,
situación ésta que no le otorga un derecho adquirido respecto del titular del fundo vecino, quien
puede ejercer su derecho a elevar otro muro, aunque la construcción del mismo prive de la luz o vista
a su vecino.
ARTICULO 1982. Árboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener
árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal
caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea
suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede
cortarlas por sí mismo.
No es necesario que los mismos hayan sido plantados —acto voluntario—, pues basta que hayan
nacido en forma natural, para que el vecino perjudicado pueda peticionar su extracción.
2. VENTA DE LOTES A PLAZO. Leyes 14.005 y 23.266. Justificación de su sanción. Ámbito de

aplicación. Anotación del inmueble y de los contratos. Efectos.
VENTA DE LOTES A PLAZO. Leyes 14.005 y 23.266. Justificación de su sanción.
En el negocio inmobiliario se ha difundido la modalidad de venta de lotes por mensualidades. Esta

modalidad consiste en que se pagan 60, 80, 100, o 120 mensualidades, y el comprador tiene el
derecho de exigir la escrituración luego de abonar una cierta cantidad de las mismas.
La Ley 14.005 de “Venta de Lotes a plazos”, prevé la anotación de los boletos en el Registro de la
Propiedad Inmueble con efectos de oponibilidad a terceros interesados.
La justificación es darles más seguridad a los adquirentes en este tipo de ventas, a quienes les
facilitan la adquisición de viviendas en cuotas. Ya que al ser por cuotas mensuales no se otorga la
escritura y deja al adquirente en una situación de riesgo por no haber adquirido el derecho real, y
tener solo un derecho personal.
Ámbito de aplicación.
Art. 1: Los contratos que tengan por objeto la venta de inmuebles fraccionados en lotes, cuyo precio
haya de ser satisfecho por cuotas periódicas, quedan sometidos, como forma esencial para su
validez, a las condiciones y requisitos establecidos en la presente ley cuando la escritura traslativa de
dominio no se otorgue de inmediato.
Anotación del inmueble y de los contratos. Efectos.
Art. 2: El propietario de inmueble que desee venderlo en la forma prevista en el artículo anterior hará
anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la ubicación del bien, su
declaración de voluntad de proceder a la venta en tal forma, acompañando a la vez un certificado de
escribano de registro sobre la legitimidad extrínseca del título y un plano de subdivisión con los
recaudos que establezcan las reglamentaciones respectivas.
Art. 3: La anotación a que se refiere el artículo precedente sólo procederá si el inmueble estuviere
libre de todo gravamen y su propietario en condiciones para disponer.
Si el bien estuviere hipotecado, podrá efectuarse la anotación siempre que el acreedor o los
acreedores acepten la división de la deuda en los diferentes lotes.
La división de la deuda extingue el derecho del acreedor o los acreedores a perseguir el pago del
crédito contra la totalidad del inmueble.
Art. 4: Celebrado el contrato y dentro de los 30 días de su fecha, el vendedor deberá proceder a la
anotación provisoria del instrumento que entregue al comprador, en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
Dicho instrumento deberá contener:
a. Nombre y apellido de los contratantes, nacionalidad, estado civil, edad, domicilio, lugar y fecha en
que se otorgue. El domicilio constituido del comprador, deberá ser su domicilio real;
b. Individualización del bien con referencia al plano de loteo, ubicación, superficie, límite y mejoras
existentes;
c. Precio de venta que será fijo e inamovible, el que se expresará en moneda de curso legal en el
país (la actualización de los cuotas mensuales no podrá superar el índice de aumento del salario); la
forma de pago y los intereses convenidos;
d. Correlación entre el título del vendedor y su antecesor en el dominio;
e. La designación del escribano interviniente por parte del comprador;
f. Especificación de los gravámenes que afecten al inmueble, con mención de los informes oficiales
que lo certifiquen;
g. La competencia de la justicia ordinaria con jurisdicción en el lugar en que se encuentre el bien

objeto del contrato. En las libretas de pago, cuando existan, deberá estar transcripto el boleto de
compraventa. La omisión de los requisitos esenciales podrá hacer pasible al vendedor de las mismas
sanciones contenidas en el Artículo 2º.
Art. 5: La anotación del inmueble de acuerdo al artículo 2º inhibirá al propietario para su enajenación
en forma distinta a la prevista en esta ley, salvo el caso de desistimiento expresado por escrito ante el
Registro de la Propiedad Inmueble. Si ya se hubieran enajenado uno o más lotes o fracción, el
desistimiento no producirá consecuencias sobre estas operaciones.
El vendedor no podrá dar un destino distinto -al originariamente previsto- al sector que con su
desistimiento se excluye.
El ocultamiento y/o violación de estas últimas circunstancias hará pasible al vendedor de las
sanciones previstas en el Artículo 2º.
Art. 6: En caso de conflicto entre adquirentes de lotes y terceros acreedores del enajenante, se
observarán los siguientes principios:
1. El comprador que tuviere instrumento inscripto será preferido a cualquier acreedor para la
escrituración de la fracción adquirida;
2. Los embargos e inhibiciones contra el vendedor, ulteriores a la fecha del otorgamiento del
instrumento prenotado, sólo podrán hacerse efectivos sobre las cuotas impagas.
Art. 7: El comprador podrá reclamar la escrituración después de haber satisfecho el veinticinco por
ciento (25%) del precio y su otorgamiento deberá concretarse dentro de los 30 días posteriores a
partir de la fecha de la intimación. Esta facultad es irrenunciable y nula toda cláusula en contrario,
pudiendo el vendedor exigir garantía hipotecaria por el saldo de precio.
3. TIERRAS RURALES. Ley 26.737. Régimen de protección al dominio nacional sobre la

propiedad, posesión o tenencia de tierras rurales. Objeto. Límites al dominio extranjero.
Sujetos. Excepción. Registro y Consejo de Tierras Rurales. Función calificadora del registro
inmobiliario. Zona de seguridad y de fronteras.
TIERRAS RURALES. Ley 26.737. Régimen de protección al dominio nacional sobre la

propiedad, posesión o tenencia de tierras rurales.
La Ley 26.737 (promulgada el 27/12/2011), tiene como objeto la protección al dominio nacional sobre
la propiedad, posesión o tenencia de las tierras rurales.
Art. 1: La presente ley rige en todo el territorio de la Nación Argentina, con carácter de orden público.
Debe ser observada según las respectivas jurisdicciones, por las autoridades del gobierno federal,
provincial y municipal, y se aplicará a todas las personas físicas y jurídicas que, por sí o por
interpósita persona, posean tierras rurales, sea para usos o producciones agropecuarias, forestales,
turísticas u otros usos.
A los efectos de la presente ley se entenderá por tierras rurales a todo predio ubicado fuera del ejido
urbano, independientemente de su localización o destino.
Objeto.
Art. 2: Configura el objeto de la presente ley:
a) Determinar la titularidad, catastral y dominial, de la situación de posesión, bajo cualquier título o

situación de hecho de las tierras rurales, y establecer las obligaciones que nacen del dominio o
posesión de dichas tierras, conforme las previsiones de la presente ley;
b) Regular, respecto de las personas físicas y jurídicas extranjeras, los límites a la titularidad y
posesión de tierras rurales, cualquiera sea su destino de uso o producción.
Límites al dominio extranjero. Sujetos.
Art. 3: A los efectos de la presente ley, se entenderá como titularidad extranjera sobre la propiedad o
posesión de las tierras rurales, toda adquisición, transferencia, cesión de derechos posesorios,
cualquiera sea la forma, denominación que le impongan las partes, y extensión temporal de los
mismos, a favor de:
a) Personas físicas de nacionalidad extranjera, tengan o no su domicilio real en territorio de la Nación

Argentina, con las excepciones establecidas en el artículo 4º de la presente ley;
b) Personas jurídicas, según el marco previsto en el artículo 32 del Código Civil, constituidas
conforme las leyes societarias de la Nación Argentina o del extranjero, cuyo capital social, en
proporción superior al cincuenta y uno por ciento (51%), o en proporción necesaria para formar
voluntad social mayoritaria independientemente del porcentaje accionario, sea de titularidad de
personas físicas o jurídicas, de nacionalidad extranjera, en las condiciones descriptas en el inciso
precedente. Toda modificación del paquete accionario, por instrumento público o privado, deberá ser
comunicada por la persona jurídica al Registro Nacional de Tierras Rurales, dentro del plazo de
treinta (30) días de producido el acto, a efectos del contralor del cumplimiento de las disposiciones de
la ley. Asimismo quedan incluidas en este precepto:
1. Las personas jurídicas, cualquiera sea su tipicidad social, que se encuentren en posición de
controladas por cualquier forma societaria o cooperativa extranjera, de conformidad con las
definiciones que se establecen en esta ley, en un porcentaje mayor al veinticinco por ciento (25%), o
tengan los votos necesarios para formar voluntad social mayoritaria independientemente del
porcentaje accionario.
2. Aquellas personas físicas o jurídicas extranjeras que sin acreditar formalmente calidad de socios
actúan en una sociedad como si lo fueren.
3. Las sociedades que hayan emitido obligaciones negociables o debentures y ello permita a su
legítimo tenedor acrecer en sus tenencias accionarias o convertirlas en acciones en un porcentaje
superior al veinticinco por ciento (25%), o que se les permita formar voluntad social mayoritaria
independientemente del porcentaje accionario, y se trate de personas físicas o jurídicas extranjeras,
de conformidad con las definiciones que se establecen en esta ley.
4. Cuando se transfiera la propiedad, bajo cualquiera de las formas previstas en las leyes vigentes, en
virtud de un contrato de fideicomiso y cuyos beneficiarios sean personas físicas o jurídicas
extranjeras en porcentaje mayor al autorizado en el inciso anterior.
5. Las sociedades de participación accidental, las agrupaciones de colaboración y las uniones

transitorias de empresas, según la regulación de la Ley de Sociedades, y toda otra forma de
colaboración empresarial de carácter accidental y provisorio que se regule en el futuro, cuando en
ellas participen personas físicas o jurídicas extranjeras en porcentaje mayor al autorizado en esta ley;
c) Personas jurídicas de derecho público de nacionalidad extranjera;
d) Simples asociaciones en los términos del artículo 46 del Código Civil o sociedades de hecho, en
iguales condiciones respecto de su capital social, a las previstas en el inciso b) de este artículo.
Excepciones.
Art. 4: Quedan exceptuadas de la aplicación de la presente ley, las siguientes personas físicas de
nacionalidad extranjera:
a) Aquellas que cuenten con diez (10) años de residencia continua, permanente y comprobada en el
país;
b) Los que tengan hijos argentinos y demuestren una residencia permanente, continua y comprobada
en el país de cinco (5) años;
c) Aquellas que se encuentren unidas en matrimonio con ciudadano/a argentino/a con cinco (5) años
de anterioridad a la constitución o transmisión de los derechos pertinentes y demuestre residencia
continua, permanente y comprobada en el país por igual término.
Reglamentación.
Art. 5: La reglamentación determinará los requisitos que deberán observar las personas físicas y
jurídicas extranjeras para acreditar el cumplimiento de las disposiciones de esta ley, quedando a
cargo de la autoridad de aplicación su control y ejecución.
Prohibición.
Art 6: Queda prohibida toda interposición de personas físicas de nacionalidad argentina, o de

personas jurídicas constituidas en nuestro país, a los fines de configurar una titularidad nacional
figurada para infringir las previsiones de esta ley. Ello se considerará una simulación ilícita y
fraudulenta.
Sanción.
Art. 7: Todos los actos jurídicos que se celebren en violación a lo establecido en la presente ley serán
de nulidad total, absoluta e insanable, sin derecho a reclamo indemnizatorio alguno en beneficio de
los autores y partícipes del acto antijurídico. A los efectos de esta disposición se considerarán
partícipes quienes hicieran entrega de las tierras u otorgaren instrumentos, públicos o privados, que
conformaren el obrar antijurídico, los que responderán en forma personal y solidaria con su
patrimonio por las consecuencias dañosas de estos actos. La autoridad de aplicación está facultada a
examinar los actos jurídicos conforme su naturaleza real, sin sujetarse al nombre que le impongan las
partes otorgantes.
Limitación.
Art. 8: Se establece en el quince por ciento (15%) el límite a toda titularidad de dominio o posesión de
tierras rurales en el territorio nacional, respecto de las personas y supuestos regulados por este
capítulo. Dicho porcentual se computará también sobre el territorio de la provincia, municipio, o
entidad administrativa equivalente en que esté situado el inmueble rural.
Art. 9: En ningún caso las personas físicas o jurídicas, de una misma nacionalidad extranjera, podrán
superar el treinta por ciento (30%) del porcentual asignado en el artículo precedente a la titularidad o
posesión extranjera sobre tierras rurales.
Art. 10: Las tierras rurales de un mismo titular extranjero no podrán superar las mil hectáreas (1.000
ha) en la zona núcleo, o superficie equivalente, según la ubicación territorial.
Esa superficie equivalente será determinada por el Consejo Interministerial de Tierras Rurales
previsto en el artículo 16 de la presente ley, atendiendo a los siguientes parámetros:
a) La localización de las tierras rurales y su proporción respecto del municipio, departamento y

provincia que integren;
b) La capacidad y calidad de las tierras rurales para su uso y explotación.
La autoridad de aplicación, a los efectos del otorgamiento del certificado de habilitación, deberá
controlar la cantidad de tierras rurales que posea o sea titular la persona adquirente.
Asimismo, se prohíbe la titularidad o posesión de los siguientes inmuebles por parte de las personas
extranjeras definidas en el artículo 3º de la presente ley:
1. Los que contengan o sean ribereños de cuerpos de agua de envergadura y permanentes.
2. Los inmuebles ubicados en zonas de seguridad de frontera con las excepciones y procedimientos
establecidos por el decreto ley 15.385/44 modificado por la Ley 23.554.
Actos comprendidos
Debido a que la ley se refiere no solo a la propiedad sino también a la posesión, quedan
comprendidos aquellos actos que tienen por fin inmediato la transmisión del derecho real de dominio
o condominio, como así también la constitución o transmisión de cualquier otro derecho real sobre
bienes inmuebles que se ejerce por la posesión (p. ej., los actos que tengan por objeto constituir los
derechos reales de usufructo, superficie forestal y anticresis). También se incluyen los instrumentos
privados, por los cuales se hace entrega de la posesión, o sea, un boleto de compraventa. No quedan
incluidos en la prohibición los arrendamientos rurales, ya que el arrendatario no adquiere la posesión
sino la tenencia.
Registro y Consejo de Tierras Rurales. Función calificadora del registro inmobiliario.
Art. 14: Créase el Registro Nacional de Tierras Rurales en el ámbito del Ministerio de Justicia y
Derechos Humanos, con integración del Ministerio de Agricultura, Ganadería y Pesca de la Nación,
que será la autoridad de aplicación con las siguientes funciones específicas:
a) Llevar el registro de los datos referentes a las tierras rurales de titularidad o posesión extranjera en
los términos de la presente ley;
b) Requerir a las dependencias provinciales competentes en registración, catastro y registro de

personas jurídicas, la información necesaria para el cumplimiento de sus funciones;
c) Expedir los certificados de habilitación de todo acto por el cual se transfieran derechos de
propiedad o posesión sobre tierras rurales en los supuestos comprendidos por esta ley. Los
certificados de habilitación serán regulados por la reglamentación de la presente ley y serán
tramitados por el escribano público o autoridad judicial interviniente;
d) Ejercer el control de cumplimiento de la presente ley, con legitimación activa para impedir en sede
administrativa, o reclamar la nulidad en sede judicial, de los actos prohibidos por esta ley.
Art. 15: Se dispone la realización de un relevamiento catastral, dominial y de registro de personas

jurídicas que determine la propiedad y la posesión de las tierras rurales, conforme las disposiciones
de la presente ley, el que se realizará dentro del término de ciento ochenta (180) días de la creación y
puesta en funcionamiento del Registro Nacional de Tierras Rurales.
Zona de seguridad y de fronteras.
La finalidad es la defensa común.
Se puede entender por “zonas de seguridad”, a una faja a lo largo de la frontera terrestre y marítima,
y una cintura alrededor de aquellos establecimientos militares o civiles del interior que interesen
especialmente a la defensa del país.
Deberán intervenir los funcionarios públicos en todo acto que importe trasmisión de dominio,
arrendamiento o cualquier otra forma de constitución de derechos reales o personales en virtud de los
cuales deba entregarse la posesión o tenencia de inmuebles en zonas de seguridad, deben tener en
cuenta la conveniencia de que todos los habitantes sean: argentinos nativos sin antecedentes
desfavorables; argentinos naturalizados con comprobado arraigo al país; o por excepción, extranjeros
de reconocida moralidad y cuyo afincamiento a las tierras que ocupan pueda considerarse como
definitiva y con familia argentina (cónyuge y/o hijos argentinos), o para establecerse con empresas o
industrias de importancia para la economía del país;
Se necesita para transferir derechos reales sobre inmuebles en esa zona autorización a la Comisión
Nacional de Zonas de Seguridad de Fronteras. Lo que hoy se llama Superintendencia Nacional de
Fronteras.
Los escribanos deben requerir la previa conformidad, y dejar constancia en la escritura que la
transferencia se realiza previa autorización de la comisión.
4. VIVIENDA. Tutela constitucional. Antecedentes. Bien jurídico tutelado. Afectación (ART.

244). Formalidades. Inmueble rural (ART. 256). Legitimados (ART. 245). Beneficiarios (ART.
246). Tipos de familia. Habitación efectiva (ART. 247). Subrogación real (ART. 248). Efecto
principal de la afectación. Inembargabilidad y oponibilidad (ART. 249). Calificación registral.
Subasta. Proceso concursal. Transmisión (ART. 250). Frutos (ART. 251). Créditos fiscales y
gastos de constitución (ART. 252). Deberes de la autoridad de aplicación (ART. 253).
Honorarios (ART. 254). Desafectación y cancelación de la inscripción (ART. 255). Atribución de
la Vivienda familiar (ART. 456 y 522).
Normas relacionadas Ley 14.394 (art. 34 a 50) derogada por Ley 26.994.
VIVIENDA. Tutela constitucional.
La vivienda como derecho fundamental la vivienda tiene para el individuo un gran valor, no sólo
patrimonial, sino también extrapatrimonial. En el plano material, le da amparo a su integridad física,
pues lo protege de los peligros de la naturaleza y de las amenazas de los malvivientes, jurídicamente
es el espacio que garantiza la efectividad de los derechos de la personalidad, y en el plano moral, es
el centro de la esfera de la intimidad, “el santuario de su vida privada”.
El art. 14 bis de la CN, agregado por la reforma de 1957 declara: “… la protección integral de la
familia, la defensa del bien de familia, la compensación económica familiar y el acceso a una vivienda
digna…”
Antecedentes.
La ley 14.394 regulaba el bien de familia, que tenía como objetivos el instituto los siguientes:
 Un objetivo económico, tendiente a la conservación de una parte del patrimonio dentro del
núcleo familiar;
 Y uno social, en cuanto pretendía el mantenimiento de la familia bajo el mismo techo.
Sin embargo, esa normativa exigía importantes reformas a los fines de su adaptación a los nuevos
tiempos, pues contemplaba un concepto de familia que debía replantearse a la luz de un criterio más
abarcativo.
Bien jurídico tutelado.
Es un régimen especial de protección de la vivienda única, que impide su ejecución por deudas
nacidas con posterioridad a la afectación, salvo casos excepcionales previstos por la ley.
La excepción es el principio “Patrimonio del deudor es prenda común de los acreedores”.

 Concepto.
Es un instituto jurídico de familia, de tipo patrimonial, comprendido por ello en el derecho civil,
teniente la protección de un inmueble urbano o rural, ocupado o explotado por los beneficiarios
directamente, que por estar al servicio de la familia es inembargable, con disponibilidad restringida,
subsistiendo su afectación luego de la muerte de su titular.
Afectación (ART.244). Formalidades.
ARTICULO 244. Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble
destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la
concedida por otras disposiciones legales.
Puede ser afectado cualquier inmueble siempre que este destinado a vivienda. Por lo que se
interpreta que no se permite la afectación de un inmueble que se destine exclusivamente al desarrollo
de una actividad comercial, industrial o profesional. Lorenzetti, estima que no habría problema en la
afectación de un inmueble en el que el beneficiario o los beneficiarios desarrollen una actividad
comercial, industrial o profesional y al mismo tiempo al menos uno de ellos lo habite, es decir, que
tenga un destino mixto. O que se trate de un inmueble rural que se dedique a la explotación agrícola
o ganadera, esto lo interpreta a partir del art. 256, que posibilita la afectación de un inmueble rural
limitado a la unidad económica.
Lo afectado es el valor de la vivienda. Se puede optar por afectar sólo una parte del valor del bien,
por lo que la otra parte sería susceptible de ejecución. Esta previsión podría implicar por un lado la
posibilidad de ejecutar todo el inmueble y luego entregar el valor de la parte que se hubiese afectado
u otra alternativa viable sería la venta privada o en subasta pública de la parte indivisa no afectada, lo
que generaría un condominio.
La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las
reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro
inmobiliario.
Inscripción constitutiva: la protección no va a comenzar a regir hasta tanto el bien de familia no se

encuentre inscripto en el registro.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más
inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que
fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer
término.
Vivienda única: solo para vivienda, donde habiten los beneficiarios
Inmueble rural (Art. 256).
ARTICULO 256. Inmueble rural. Las disposiciones de este capítulo son aplicables al inmueble rural
que no exceda de la unidad económica, de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones
locales.
Pueden afectarse al régimen de protección tanto, los inmuebles urbanos, como los rurales. En el
primer caso, la ley no establece límites en cuanto al valor del bien, pero contempla la posibilidad de
afectarlo en su totalidad, o sólo una parte de su valor. En cambio, si se trata de inmuebles rurales lo
limita a la denominada “unidad económica” (superficie mínima, aquella que cubre los costos y permite
un nivel de vida adecuado a una familia rural) establecida por las reglamentaciones locales.
Legitimados (Art. 245).
ARTÍCULO 245. Legitimados. La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble
está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
El constituyente debe ser titular del dominio del inmueble y capaz para disponer a título oneroso, pues
la afectación importa un verdadero acto de disposición que restringe seriamente sus facultades sobre
el bien.
La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la
inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay
beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que
atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la
conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
Introduce una novedad, que es la protección de incapaces es deber Juez del divorcio y Ministerio
Publico.
El Código no deja librada la constitución a la exclusiva voluntad del titular registral, sea el inmueble
propio o ganancial, pues la afectación también puede ser decidida por el juez, aunque no de oficio, en
la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio, o en la que resuelve las cuestiones
relativas a la conclusión de la convivencia si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
Beneficiarios (Art. 246). Tipos de familia.
ARTICULO 246. Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación:
a) El propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
b) En defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el
constituyente.
A los fines de la afectación al régimen de protección de la vivienda basta con la existencia de un solo
beneficiario, que puede ser su titular. El beneficio puede tener como destinatario, tanto al cónyuge del
constituyente, como a su conviviente. También a sus ascendientes, descendientes, y en defecto de
éstos, a sus colaterales hasta el tercer grado, sin distinción entre consanguíneos o afines, siempre
que exista convivencia.
Anteriormente no podían ser beneficiaros los parientes por afinidad, los colaterales podían serlo en
forma subsidiaria (en defecto de las otras personas mencionadas), y únicamente si convivieran con el
constituyente.
Tampoco se protegía anteriormente a la familia unipersonal, como el caso de la persona sola, soltera,
o que carece de parentesco familiar y que tiene necesidad de cuidar su vivienda.
Habitación efectiva (ART. 247).
ARTICULO 247. Habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se

requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.
En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el
inmueble.
La afectación del inmueble al régimen de protección puede ser solicitada por el titular registral en su
exclusivo beneficio, en cuyo caso deberá habitarlo. Si existiesen otros beneficiarios, basta con que
uno solo de ellos lo habite para que los efectos de la afectación subsistan.
 Requisitos.
 Constituyente: ser titular de dominio o condominio, capaz (importa un acto de disposición).
 Habitarlo efectivamente (el constituyente o aunque sea alguno de los beneficiarios)
Si no se cumplen o conservan estos requisitos, se podrá pedir la desafectación, y procederá la
ejecución.
Subrogación real (Art. 248).
ARTICULO 248. Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución

de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.
Bajo la vigencia de la Ley 14.394, no se preveía la posibilidad de la sustitución del inmueble afectado
ante contingencias tales como la destrucción o incendio que diese lugar al pago de un seguro, o su
sometimiento a una expropiación por causa de utilidad pública, o la necesidad de su venta para su
reemplazo por otro que satisfaga mejor las necesidades de los beneficiarios.
 Registro propiedad inmueble CABA.

“(…) del documento de afectación por subrogación deberán surgir los datos de la constitución
originaria. Cuando la desafectación y la afectación por subrogación no sean simultáneas, deberá
hacerse expresa “reserva” de subrogar el beneficio en el documento de desafectación
correspondiente”.
Efecto principal de la afectación. Inembargabilidad y oponibilidad (ART. 249). Calificación

registral. Subasta. Proceso concursal.
ARTICULO 249. Efecto principal de la afectación. La afectación es inoponible a los acreedores de

causa anterior a esa afectación.
La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan
directamente al inmueble;
b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el

artículo 250;
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;

d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o
con capacidad restringida.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble
afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea
obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores
enumerados en este artículo.
En relación al constituyente:
 Inejecutable por deudas posteriores.

 Continúa siendo titular de dominio.
 Debe habitarlo personalmente por lo menos uno de los beneficiarios (art. 247).
 Sometido a una inalienabilidad relativa: El inmueble afectado no puede ser objeto de legados
o mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios.
 Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede
ser transmitido o gravado sin la conformidad del cónyuge a del conviviente; si este se opone,
falta, es incapaz o tiene su capacidad restringida, la transmisión o gravamen deberá ser
autorizada judicialmente.
 Conserva la administración del inmueble, pero no podrá celebrar actos que se contrapongan
con la afectación.
 Frutos: embargables y ejecutables los que produce el inmueble si no son indispensables para
satisfacer las necesidades de los beneficiarios.
En relación al beneficiario:
 Se puede servir de la cosa

En relación a los acreedores:
 Anteriores: inoponible
 Posteriores: no pueden ejecutar el bien. Excepciones: art. 249 CCyC.
Transmisión (ART. 250).
ARTICULO 250. Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble afectado no puede ser objeto de
legados o mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios de la afectación
prevista en este Capítulo. Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el
inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si
éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser
autorizados judicialmente.
Frutos (ART. 251).
ARTICULO 251. Frutos. Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no son
indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.
Créditos fiscales y gastos de constitución (ART. 252).

ARTICULO 252. Créditos fiscales. La vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión
gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la República, si ella opera a favor de los
beneficiarios mencionados en el artículo 246, y no es desafectada en los cinco años posteriores a la
transmisión.
Los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación, están exentos de

impuestos y tasas.
Deberes de la autoridad de aplicación (ART. 253).
ARTICULO 253. Deberes de la autoridad de aplicación. La autoridad administrativa debe prestar

asesoramiento y colaboración gratuitos a los interesados a fin de concretar los trámites relacionados
con la constitución, inscripción y cancelación de la afectación.
La autoridad de aplicación es el Registro de la Propiedad Inmueble, en sus distintas sedes locales.
Honorarios (ART. 254).
ARTICULO 254. Honorarios. Si a pedido de los interesados, en los trámites de constitución

intervienen profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto el 1% de la valuación fiscal.
La valuación fiscal es el monto que cada año se fije como valor del inmueble a los efectos fiscales.
En los juicios sucesorios, en los concursos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del 3% de la
valuación fiscal.
El constituyente puede optar por obtener asesoramiento directamente ante la autoridad

administrativa, en cuyo caso será gratuito. En cambio, en el supuesto de recurrir a profesionales
particulares deberá solventar el pago de sus honorarios, que no podrán exceder del 1% de la
valuación fiscal del bien afectado, porcentual que se incrementará al 3% cuando se trate de
transmisión hereditaria del bien o de concursos y quiebras.
Desafectación y cancelación de la inscripción (ART. 255).
ARTICULO 255. Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la cancelación

de la inscripción proceden:
a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el
asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad
restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad,
excepto que: medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan
beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolverlo que sea
más conveniente para el interés de éstos;
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas

partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este

Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites
indicados en el artículo 249.
Atribución de la Vivienda familiar (ART. 456 y 522).
Es voluntaria, no hay obligación legal de constituirla. Sin embargo, es un sistema protectorio que
conviene.
ARTICULO 456. Actos que requieren asentimiento. Ninguno de los cónyuges puede, sin el
asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles
indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de ella. El que no ha dado su asentimiento puede
demandar la nulidad del acto o la restitución de los muebles dentro del plazo de caducidad de seis
meses de haberlo conocido, pero no más allá de seis meses de la extinción del régimen matrimonial.
La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la celebración del
matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges conjuntamente o por uno de ellos con el
asentimiento del otro.
ARTICULO 522. Protección de la vivienda familiar. Si la unión convivencial ha sido inscripta,

ninguno de los convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la
vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de la vivienda. El
juez puede autorizar la disposición del bien si es prescindible y el interés familiar no resulta
comprometido. Si no media esa autorización, el que no ha dado su asentimiento puede demandar la
nulidad del acto dentro del plazo de caducidad de seis meses de haberlo conocido, y siempre que
continuase la convivencia.
La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la inscripción de la
unión convivencial, excepto que hayan sido contraídas por ambos convivientes o por uno de ellos con
el asentimiento del otro.
Estos artículos autorizarían a interpretar que se admite una constitución automática, restringiendo la
agresión patrimonial de los acreedores, en virtud de la condición de “vivienda familiar” del inmueble.
Normas relacionadas Ley 14.394 (art. 34 a 50) derogada por Ley 26.994.
Art. 34: Toda persona puede constituir en "bien de familia" un inmueble urbano o rural de su
propiedad cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia, según normas
que se establecerán reglamentariamente.
Art. 35: La constitución del "bien de familia" produce efecto a partir de su inscripción en el Registro
Inmobiliario correspondiente.
Art. 36: A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituida por el propietario y su cónyuge,
sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus parientes colaterales
hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente.
Art. 37: El "bien de familia" no podrá ser enajenado ni objeto de legados o mejoras testamentarias.
Tampoco podrá ser gravado sin la conformidad del cónyuge; si éste se opusiere, faltare o fuese
incapaz, sólo podrá autorizarse el gravamen cuando mediare causa grave o manifiesta utilidad para la
familia.
Art. 38: El "bien de familia" no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su
inscripción como tal, ni aún en el caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones
provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituidos
con arreglo a lo dispuesto en el artículo 37, o créditos por construcción o mejoras introducidas en la
finca.
Art. 39: Serán embargables los frutos que produzca el bien en cuanto no sean indispensables para
satisfacer las necesidades de la familia.
En ningún caso podrá afectar el embargo más del cincuenta por ciento de los frutos.
Art. 40: El "bien de familia" estará exento del impuesto a las transmisión gratuita por causa de muerte
en todo el territorio de la Nación cuando ella se opere en favor de las personas mencionadas en el
artículo 36 y siempre que no resultare desafectado dentro de los cinco años de operada la
transmisión.
Art. 41: El propietario o su familia estarán obligados a habitar el bien o a explotar por cuenta propia el
inmueble o la industria en él existente, salvo excepciones que la autoridad de aplicación podrá
acordar sólo transitoriamente y por causas debidamente justificadas).
Art. 42: La inscripción del "bien de familia" se gestionará, en jurisdicción nacional, ante la autoridad
administrativa que establezca el Poder Ejecutivo nacional. En lo que atañe a inmuebles en las
provincias, los poderes locales determinarán la autoridad que tendrá competencia para intervenir en
la gestión.
Art. 43: El solicitante deberá justificar su dominio sobre el inmueble y las circunstancias previstas por
los artículos 34 y 36 de esta ley, consignando nombre, edad, parentesco y estado civil de los
beneficiarios, así como los gravámenes que pesen sobre el inmueble. Si hubiere condominio, la
gestión deberá ser hecha por todos los copropietarios, justificando que existe entre ellos el
parentesco requerido por el artículo 36.
Art. 44: Cuando se hubiere dispuesto por testamento la constitución de un "bien de familia", el juez
de la sucesión, a pedido del cónyuge o, en su defecto, de la mayoría de los interesados, ordenará la
inscripción en el registro inmobiliario respectivo siempre que fuere procedente con arreglo a las
disposiciones de la presente ley. Si entre los beneficiarios hubiere incapaces, la inscripción podrá ser
solicitada por el asesor o dispuesta de oficio por el juez.
Art. 45: No podrá constituirse más de un "bien de familia". Cuando alguien resultase ser propietario
único de dos o más bienes de familia, deberá optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter
dentro del plazo que fija la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de mantenerse como bien de
familia el constituido en primer término.
Art. 46: Todos los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción del "bien de familia"
estarán exentos del impuesto de sellos, de derecho de oficina y de las tasas correspondientes al
Registro de la Propiedad, tanto nacionales como provinciales.
Art. 47: La autoridad administrativa estará obligada a prestar a los interesados, gratuitamente, el
asesoramiento y la colaboración necesarios para la realización de todos los trámites relacionados con
la constitución e inscripción del "bien de familia". Si ello no obstante, los interesados desearen la
intervención de profesionales, los honorarios de éstos no podrán exceder, en conjunto, del 1% de la
valuación fiscal del inmueble para el pago de la contribución territorial.
Art. 48: En los juicios referentes a la transmisión hereditaria del bien de familia, los honorarios de los
profesionales intervinientes no podrán superar al 3 % de la valuación fiscal, rigiéndose por los
principios generales la regulación referente a los demás bienes.
Art. 49: Procederá la desafectación del "bien de familia" y la cancelación de su inscripción en el

Registro Inmobiliario:
a) A instancia del propietario, con la conformidad de su cónyuge, a falta del cónyuge o si éste fuera
incapaz, se admitirá el pedido siempre que el interés familiar no resulte comprometido;
b) A solicitud de la mayoría de los herederos, cuando el "bien de familia" se hubiere constituido por
testamento, salvo que medie disconformidad del cónyuge supérstite o existan incapaces, caso en el
cual el juez de la sucesión o la autoridad competente resolverá lo que sea más conveniente para el
interés familiar;
c) A requerimiento de la mayoría de los copartícipes, si hubiere condominio, computada en proporción

a sus respectivas partes;
d) De oficio a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los requisitos previstos en los
artículos 34, 36 y 41 o hubieren fallecido todos los beneficiarios;
e) En caso de expropiación, reivindicación, venta judicial decretada en ejecución autorizada por esta
ley o existencia de causa grave que justifique la desafectación a juicio de la autoridad competente.
Art. 50: Contra las resoluciones de la autoridad administrativa que, en el orden nacional, denieguen la
inscripción del "bien de familia" o decidan controversias referentes a su desafectación, gravamen u
otras gestiones previstas en esta ley, podrá recurrirse en relación ante el juez de lo civil en turno.
UNIDAD 8
DOMINIO MOBILIARIO
Regímenes especiales
1. COSAS MUEBLES. Disposiciones generales (remisión unidad I pto. 6). Supuesto del
subadquirente de buena fe (ART. 1895). Antecedentes. Fundamento. Naturaleza de la
adquisición. Condiciones de aplicación: a) desprendimiento voluntario del dueño; b) posesión
del tercero; c) buena fe; d) adquisición onerosa. Supuesto de cosas muebles embargadas
(tercería de dominio). Supuestos de los ART. 462, 760 y 757.
COSAS MUEBLES. Disposiciones generales (remisión unidad I pto. 6).
El CCyC dispone que los derechos individuales que integran el patrimonio de una persona pueden
recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Si ellos son materiales, se llaman cosas, y las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles
de ser puestas al servicio del hombre (Art. 16 CCyC).
Se consideran cosas muebles las que pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa
(Art. 227 CCyC).
El art. 1890 CCyC establece una distinción entre los derechos reales que recaen sobre cosas
registrables y no registrables, las cuales pueden ser muebles o inmuebles, y la misma radica en la
obligatoriedad de la inscripción de títulos en los registros respectivos a los efectos que corresponda.
En materia de cosas muebles, la diferencia se ve plasmada en las disposiciones referidas a los

modos especiales de adquisición del dominio, ya que sólo las cosas muebles no registrables son
susceptibles de apropiación (art. 1947 CCyC), transformación (art. 1957 CCyC) y accesión (art. 1958
CCyC).
En lo atinente a la adquisición derivada, el art. 1892 CCyC establece por principio general que para
ambos tipos de cosas muebles, son requisitos de adquisición el título suficiente y el modo suficiente;
en tanto a las adquisiciones por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro V.
Las cosas muebles también pueden ser adquiridas ex lege, por imperio de la ley. Respecto de este
modo de adquisición el CCyC regula, en el artículo 1895 la adquisición legal de derechos reales sobre
muebles registrables y no registrables, y el instituto de la prescripción adquisitiva en los arts. 1898 y
1899.
Cosas muebles no registrables.
La regla general es que para adquirir un derecho real por actos entre vivos deben existir:
TÍTULO SUFICIENTE + MODO SUFICIENTE
 Título suficiente.
ARTICULO 1892. Título y modos suficientes. (…). Se entiende por título suficiente el acto jurídico
revestido de las formas establecidas por la ley que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho
real. (…). Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes
deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
Requisitos necesarios para que un título pueda ser considerado suficiente:
 Acto jurídico: Acto voluntario lícito que tiene por finalidad el nacimiento, modificación o
extinción de situaciones o relaciones jurídicas (Art. 259 CCyC).
 Legitimación: El legitimado natural para transmitir o constituir derechos reales es el dueño de
la cosa pero existen supuestos legales o convencionales en los cuales hay otros legitimados
(representantes voluntarios o legales).
 Capacidad. Para que un acto sea considerado jurídico debe ser voluntario, es decir, ejecutado
con discernimiento, intención y libertad. Tienen discernimiento para la ley, en materia de actos
lícitos, los mayores de 13 años, sin perjuicio de que en principio, su capacidad de ejercicio se
encuentra restringida hasta los 18 años, razón por la cual, para determinados actos se
requiere la actuación de sus representantes legales o autorización judicial –art.692 CCCN- (se
necesita autorización judicial para disponer de los bienes del hijo).
 Con formalidades legales (escritura pública para inmuebles), salvo subasta judicial y
administrativa, y donaciones al Estado.
 Con fin de transmitir o constituir el derecho real.
 Modo suficiente.
De acuerdo al artículo 1892 CCyC, la tradición es modo suficiente para la adquisición de cosas
muebles no registrables, salvo cuando el tipo de derecho requiera de la inscripción registral.
Para que haya tradición debe por lo menos, una de las partes realizar actos materiales que otorguen
un poder de hecho sobre la cosa. No bastan frente a terceros las declaraciones de darla o recibirla.
El art. 1925 CCyC establece que, se presume hecha la tradición de cosas muebles en algunos
supuestos, como por ejemplo, la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros
documentos, siempre que no haya existido oposición; y también en el caso de remisión por cuenta y
orden de otra persona, cuando el remitente las entregó al transportador con aprobación del envío por
el adquirente.
Supuesto del subadquirente de buena fe (ART. 1895).
Existen casos excepcionales, donde la ley dispone la adquisición del dominio o el condominio de una
cosa mueble, sin título suficiente.
invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien lo invoca, si el respectivo régimen
especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y estos no son
coincidentes.
Antecedentes.
La distinción más importante, entre cosas muebles e inmuebles, siempre ha radicado en el ejercicio
del derecho de reipersecusión del propietario de la cosa, cuando ésta ha salido de su patrimonio sin
su voluntad de transmitir el dominio y obedece no sólo al menor valor, factibilidad y celeridad de la
transmisión de las cosas muebles, sino al sistema de publicidad adoptado por los distintos regímenes
para dar a conocer a la sociedad quién es el propietario de una cosa determinada.
El Derecho Romano consideraba que las cosas muebles podían ser reivindicadas por el propietario
de quien las tuviera, salvo que se hubieran cumplido los requisitos que permitieran considerar que el
detentador las había adquirido por prescripción.
El Derecho Germánico, en cambio, partía de una importante distinción relativa a la causa del
desapoderamiento, entendiendo que no podía el propietario tener las mismas facultades si se había
desprendido voluntariamente de la tenencia o posesión de la cosa, que si la había perdido o se la
habían robado. En el primer caso, sólo podía ejercer una acción personal contra quien estuviera
obligado a restituírsela; en tanto frente a las cosas robadas o perdidas podía ejercer la acción
reivindicatoria contra aquel que las tuviera.
El Derecho Francés primero siguió el criterio romanista, pero en el S.XVII, ante los problemas
existentes en materia de transmisión de cosas muebles que habían afectado la celeridad y seguridad
de las transacciones, adoptó como regla que el derecho de reivindicar se limitaba a las cosas
muebles robadas o perdidas.
Vélez en materia mobiliaria aplicó el principio: “posesión vale título”; de tal modo la adquisición del
dominio de una cosa mueble queda demostrada mediante la posesión de buena fe.
A tal efecto las cosas objeto del derecho real se dividen en: a) muebles entregados por su dueño y b)
cosas robadas o perdidas.
En el art. 2412 lo único que se consagraba era una presunción iuris tantum de propiedad, respecto
del subadquirente de una cosa mueble no robada o perdida que la ha adquirido de buena fe y a título
oneroso, de quien la ostentaba en virtud del desprendimiento voluntario del propietario por un título
nulo, rescindido, resuelto o revocado o por un contrato que implicara la obligación de restituir.
Fundamento.
El fundamento de esta protección al tercer subadquirente, radica en la necesidad de proteger no sólo

la seguridad jurídica estática, sino la dinámica, ya que en materia de cosas muebles, por ejemplo, en
las que el principio radica en “posesión vale título”; es muy importante brindar seguridad a las
enajenaciones, siempre que se cumplan los presupuestos de protección establecidos para lograr el
tráfico jurídico y su desarrollo.
Se recurre a la teoría de la apariencia jurídica, con la finalidad de:
 Dar certeza al tráfico mobiliario.

 Facilitar la prueba del derecho real de dominio
 La posesión como modo de publicidad.
Naturaleza de la adquisición
Actualmente, conforme la disposición del artículo, queda claro que la naturaleza jurídica de la
adquisición es legal.
Condiciones de aplicación: a) desprendimiento voluntario del dueño; b) posesión del tercero;

c) buena fe; d) adquisición onerosa.
Condiciones de aplicación:
Son requisitos para que proceda la adquisición:
a) desprendimiento voluntario del dueño.
La existencia de un subadquirente, es decir, por lo menos tres sujetos. El dueño de la cosa debió
desprenderse sólo de la tenencia –por ejemplo, en el depósito- y el obligado a restituir la cosa
intervirtió el título, y se la vendió a un tercero o se desprendió de la posesión en virtud de un acto nulo
y antes de que la nulidad estuviera declarada, el adquirente se la vendió a un tercero.
Si no hubiera mediado este desprendimiento voluntario estaríamos frente a un robo o hurto, lo que
tornaría inaplicable la norma.
b) posesión del tercero.
Para que el supuesto de la norma pueda operar requiere además de la presencia de un tercer sujeto,
que recibe el nombre de subadquirente. Este sujeto, debe ser efectivamente un tercero que se
presente a realizar la adquisición de la cosa, sin haber tenido conocimiento previo de la situación
dada entre los dos sujetos anteriores.
c) buena fe.
La buena fe requerida en materia de cosas muebles no registrables, es la establecida por el art. 1902
CCyC, para la relación posesoria y consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de
derecho a la posesión, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable, está persuadido
de la legitimidad de la adquisición.
Si bien la buena fe se presume (salvo en materia de cosas muebles registrables), admite prueba en
contrario, y además la ley expresamente, en el art. 1919 CCyC, establece los casos de presunción de
mala fe cuando:
1. El título es de nulidad manifiesta;
2. La cosa se ha adquirido de una persona que no hace habitualidad en su comercio o carece de

medios para adquirirla;
3. Cuando se trate de ganado marcado o señalado, cuya marca o señal se encuentre registrada por
otra persona.
El código expresamente determina en el art. 392 CCyC, que el subadquirente no podrá ampararse en
su buena fe (ni en su título oneroso) en las adquisiciones en las que no ha sido parte el dueño de la
cosa.
Podemos advertir que en estos supuestos el subadquirente no tiene título suficiente, sino justo título y
sólo adquiere porque la ley así lo dispone en razón de la seguridad del tráfico jurídico.
d) adquisición onerosa.
El subadquirente debe haberla adquirido por título oneroso. La onerosidad se presume pero admite
prueba en contrario
 Supuestos gráficos de los casos.
Propietario se
Interventor Adquirente de
desprende de la
Depositario que buena fe a título
tenencia.
enajena la cosa. oneroso.
Ej. Depositario.
Propietario se
desprende de la Subadquirente
Adquiere la
posesión. de buena fe a
Ej. Vende la cosa.
título oneroso.
cosa siendo
menor.
La ley frente a dos “inocentes”: el propietario (que no tenía intención de vender o aquel que lo hizo sin
capacidad, con su voluntad viciada o en la expectativa de recuperar la cosa frente a determinados
supuestos) pero depositó mal su confianza; y el subadquirente (que confío en la publicidad posesoria
y no tuvo posibilidades de saber que quien le vendía no era el dueño de la cosa), prefiere la ley a éste
último.
Supuesto de cosas muebles embargadas (tercería de dominio).
Se trata de un mecanismo legal para la defensa de un derecho que se entiende lesionado (derecho
de propiedad), por tanto, no constituye una oposición del tercero al juicio ejecutivo en curso (no se
discute la existencia o no de la deuda que se reclama), sino que el objeto del mismo radica única y
exclusivamente en liberar al bien de la carga (embargo indebido). La tercería de dominio por tanto, tal
y como declara la jurisprudencia, entraña una verdadera acción reivindicatoria en la que el tercero,
ajeno al proceso ejecutivo, pretende defender bienes propios embargados de manera improcedente
al no pertenecer éstos al ejecutado. La tercería de dominio es la acción que un tercero interpone para
hacer ver al juez que la cosa embargada no pertenece a un sujeto sino a otro, y que se ha producido
por tanto un error.
La tercería de dominio es un incidente procesal instado por una persona distinta del demandante y
demandado, llamada tercerista, que está dirigido a alzar el embargo realizado por error sobre sus
bienes.
En supuestos de cosas embargadas, al acreedor le basta con probar que las cosas estaban en poder
de su deudor; mientras que el tercerista, debe probar que el deudor es tenedor de la cosa, por lo cual
puede invocar un contrato o acto jurídico que deberá tener fecha cierta anterior a la del embargo para
ser opuesto al acreedor embargante.
Por ejemplo, se hizo lugar a la pretensión del tercerista, inquilino de una barra de un boliche que
manifestó ser dueño de los elementos cautelados al momento de diligenciarse en el local el embargo
dirigido al demandado, titular de la discoteca.
Supuestos de los ART. 462, 760 y 757.
ARTICULO 462. Cosas muebles no registrables. Los actos de administración y disposición a título
oneroso de cosas muebles no registrables cuya tenencia ejerce individualmente uno de los cónyuges,
celebrados por éste con terceros de buena fe, son válidos, excepto que se trate de los muebles
indispensables del hogar o de los objetos destinados al uso personal del otro cónyuge o al ejercicio
de su trabajo o profesión.
En tales casos, el otro cónyuge puede demandar la nulidad dentro del plazo de caducidad de seis
meses de haber conocido el acto y no más allá de seis meses de la extinción del régimen
matrimonial.
ARTÍCULO 760. Entrega de la cosa a quien no es propietario. Bienes no registrables. Con

relación a terceros, cuando la obligación de dar cosas ciertas tiene por fin restituirlas a su dueño, si la
cosa es mueble no registrable y el deudor hace, a título oneroso, tradición de ella a otro por
transferencia o constitución de prenda, el acreedor no tiene derecho contra los poseedores de buena
fe, sino solamente cuando la cosa le fue robada o se ha perdido. En todos los casos lo tiene contra
los poseedores de mala fe.
En materia de cosas muebles no registrables, si el deudor la entrega efectivamente a un tercero de

buena fe y a título oneroso (transfiriéndole un derecho real), el acreedor pierde todo derecho siempre
y cuando la cosa no sea robada o perdida. En el conflicto de intereses, si se verifican todos estos
requisitos, se privilegia al adquirente por una cuestión de seguridad jurídica. Constituye un excepción
al principio nemo plus iuris.
ARTICULO 757. Concurrencia de varios acreedores. Bienes muebles. Si varios acreedores

reclaman la misma cosa mueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y a título oneroso,
tiene mejor derecho:
a) El que tiene emplazamiento registral precedente, si se trata de bienes muebles registrables;
b) El que ha recibido la tradición, si fuese no registrable;
c) En los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior.
En todos los casos, la buena fe es necesaria para poder invocar la protección que la norma concede.
Si bien consiste en el desconocimiento de la otra obligación, debe también entenderse que la norma
no rige para quien debió conocerla, pero no lo hizo por una conducta negligente (por ejemplo, el
desconocimiento de una inscripción registral previa).
Cosas muebles registrables.

En materia de bienes muebles registrables, debemos distinguir si la registración es constitutiva o

declarativa.
La registración es declarativa cuando, el derecho real nace para las partes fuera del registro y sólo
accede a él a efectos de la publicidad que permite que sea oponible a terceros, ej. Registro de la
Propiedad Inmobiliaria. En cambio, es constitutiva cuando el derecho real nace o se modifica con la
inscripción y antes de ella sólo existe para las partes un derecho personal, ej. Registro del Automotor.
En ambos casos hay supuestos de excepción. El registro inmobiliario es constitutivo en materia de

protección de la vivienda y medidas cautelares por ejemplo, y el registro automotor es declarativo
frente a la prenda que nace antes de su inscripción y con ella sólo se obtiene la publicidad frente a
terceros y la vía ejecutiva de cobro.
Para los muebles registrables la regla general es la misma que para las cosas no registrables; o sea
que para adquirir un derecho real por actos entre vivos deben existir:
TÍTULO SUFICIENTE+ MODO SUFICIENTE
 Título suficiente.
Se aplican las reglas expuestas para los muebles no registrables, pero para las cosas muebles
registrables el Código impone la formalidad del acto jurídico, razón por la cual debemos distinguir:
 Titulo-causal (venta, donación, permuta etc.).

 Titulo-formal o instrumental (formulario de inscripción, carta de porte).
Para que el título sea suficiente deben existir ambos:
TÍTULO CAUSAL + TÍTULO FORMAL.
 Modo suficiente. Tradición o Inscripción.

Es la tradición el modo suficiente para la adquisición de derechos reales sobre cosas muebles
registrables con efecto declarativo.
En materia de cosas muebles registrables con efectos constitutivos, el modo suficiente es la

inscripción registral, conforme el art. 1892 CCyC. La registración es además presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del derecho real (art. 1893 CCyC).
Existen, sin embargo casos excepcionales donde la ley dispone la adquisición del dominio o el
condominio de una cosa mueble, sin título suficiente.
De acuerdo al artículo 1895 CCyC, al igual que en las cosas muebles no registrables se requiere que
la posesión del subadquirente de una cosa mueble no hurtada o pérdida sea de buena fe y a título
oneroso. Variando solamente el concepto de buena fe, que se especializa, ya que sólo habrá buena
fe si la cosa está inscripta a nombre de quien la invoca y coinciden los elementos identificatorios de la
cosa con los asentados en el registro, en los casos en que la normativa especial prevé la existencia
de elementos identificatorios.
De acuerdo al artículo 1902 CCyC, para que exista buena fe deben haberse examinado en forma
previa la documentación y las constancias registrales y en el caso de existir elementos identificatorios
verificar que los mismos coincidan con los registrados.
Art. 2412: La posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunción de
tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si la cosa no
hubiese sido robada o perdida.
Art. 2413: Las acciones de resolución, nulidad o rescisión a que se halla sometido el precedente
poseedor no pueden dirigirse contra el poseedor actual de buena fe.
Art. 2414: La presunción de propiedad no puede ser invocada por la persona que se encuentre en
virtud de un contrato o de un acto lícito o ilícito, obligada a la restitución de la cosa.
Art. 2415: Tampoco puede ser invocada respecto a las cosas muebles del Estado general, o de los
Estados particulares, ni respecto a las cosas accesorias de un inmueble reivindicado.
2. AUTOMOTORES. Decreto/Ley 6582 y su modificación. Ley 22.977. La adquisición por título

suficiente e inscripción constitutiva (art. 1). La adquisición legal (art. 2). La adquisición por
prescripción adquisitiva (art. 3 y 4; ART. 1899 y 2254). El titulo formal del automotor. BUQUES.
(Ley 20.094 de Navegación. Art. 154 a 159). AERONAVES. (Código Aeronáutico. Ley 17.285. Art.
36 a 51).
AUTOMOTORES. Decreto/Ley 6582 y su modificación. Ley 22.977.
El CCyC tiene varios artículos referidos a las cosas muebles registrables. Por ello, se plantea la
problemática de que sucede con las leyes particulares, cual es la que predomina.
La doctrina y la jurisprudencia de nuestro país sostienen desde antiguo que, la ley general no deroga
la ley particular en forma tácita. A su vez, el Proyecto presentado por la Comisión Redactora en su
exposición de motivos expresamente dice que, se respetan los microsistemas autosuficientes, como
el del Registro Nacional de Propiedad del Automotor.
Es decir, que no estando contemplado el decreto-ley en el Art.3 de la Ley 26.994 (que establece leyes
que son derogadas por la aplicación del nuevo Código), el CCyC es en principio inaplicable a esta
materia, que se seguirá rigiendo, tanto en lo atinente a las relaciones o situaciones existentes antes
de su vigencia, como aquellas que se produzcan con posterioridad a la misma (Art.7 CCyC), por el
Dec.Ley 6582/58.
El justificativo radica en que estos muebles, se diferencian de otros muebles, ya que:
 Son cosas que pueden identificarse, recordemos que tienen una patente, que equivale al DNI
de las personas.
 Tienen valor.
 Tienen movilidad, tanto física como jurídica.
 Son cosas riesgosas.
 El uso de los mismos se encuentra reglamentado.
 Y desde el punto de vista fiscal son objetos imponibles.
La adquisición por título suficiente e inscripción constitutiva (art. 1).
Art. 1: La transmisión del dominio de los automotores deberá formalizarse por instrumento público o
privado y solo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su
inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor.
Como podemos apreciar, en el caso de los automotores se requiere del título suficiente, que puede
ser instrumento público o privado, y el modo suficiente se encuentra en la inscripción.
La adquisición legal (art. 2).
Art. 2: La inscripción de buena fe de un automotor en el registro confiere al titular de la misma la

propiedad del vehículo y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si el automotor no
hubiese sido hurtado o robado.
El artículo 2 dispone el caso de adquisición legal en materia de automotores, cuya redacción es

prácticamente igual a aquella con la que contaba el artículo 2412 para los bienes muebles no
registrables en el Código de Vélez.
La norma, al igual que como ocurre en el caso del artículo 1895, dispone la necesidad del
cumplimiento de requisitos.
A. Desprendimiento voluntario, automotor no robado ni hurtado.
Nuevamente, la norma refiere a un supuesto en el cual el titular del derecho real de dominio,
depositando mal su confianza, entrega la cosa a una persona quien tiene obligación de devolverla, y
en vez de ello, procede a la venta del automotor logrando previamente su inscripción.
B. Buena fe.
Recordemos que necesitamos para el caso la existencia de tres sujetos, de los cuales el tercero es
un subadquirente, que tiene que tener la condición de buena fe, que en el caso de los automotores el
régimen especial requiere de la verificación, caso contrario no habrá buena fe alegable.
C. Inscripción del automotor.
El régimen del automotor es de tipo constitutivo, requiere de la inscripción del vehículo en el Registro
para poder dar nacimiento al derecho real, supongamos un caso en el que se procede a la
falsificación de la documentación por el segundo sujeto y logra emplazamiento registral.
D. Tercer subadquirente y adquisición a título oneroso.
El tercer sujeto es aquella persona que tiene que pagar el precio por la cosa y proceder a la
adquisición, nuevamente, veamos en este caso que la norma no indica expresamente que debe ser a
título oneroso, pero la doctrina así lo ha resuelto en su mayor, y actualmente debemos tener en
cuenta la nueva redacción del artículo que le sirvió como antecedente que sí lo dice expresamente.
La adquisición por prescripción adquisitiva (art. 3 y 4; ART. 1899 y 2254).
Art. 3: Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podrá reivindicarlo contra quien lo
tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado si la inscripción fuera
de buena fe y conforme a las normas establecidas por este decreto-ley.
Art. 4: El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado, podrá repeler la acción
reivindicatoria transcurridos DOS (2) años de la inscripción, siempre que durante ese lapso lo hubiese
poseído de buena fe y en forma continua.
Cuando un automotor hurtado o robado hubiera sido adquirido con anterioridad a la vigencia del
presente en venta pública o en comercio dedicado a la venta de automotores, el reivindicarte deberá
resarcir al poseedor de buena fe del importe pagado en la venta pública o en el comercio en que lo
adquirió. El reivindicante podrá repetir lo que pagase, contra el vendedor de mala fe.
El artículo 4, establece la prescripción de este caso en los automotores, indicando los requisitos
(coincidente con lo dispuesto por el artículo 1898 CCyC).
 Se ha logrado la inscripción del vehículo.

 El automotor es robado o hurtado.
 El adquirente tiene posesión de buena fe y continúa.
 Requiere del plazo de 2 años para poder solicitar la prescripción del vehículo.
El título formal del automotor.
ARTÍCULO 1899: Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de
veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe
de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no
hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario
sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial
sean coincidentes.
La doctrina ha planteado el supuesto del poseedor que haya obtenido el automotor de quien figura
como titular inscripto, en virtud de un acto lícito (ej. boleto de compraventa), que tenía por fin
transmitirle la propiedad, pero que adolecía de fallas o defectos que impidieron la inscripción de la
transmisión en el Registro. En este supuesto, por aplicación de las normas generales, no podría
calificarse al adquirente como de buena fe; la ausencia de inscripción en el marco de un sistema de
inscripción constitutivo supone un error de derecho (art. 8) que no admite excusa. Pero la legitimidad
de la contratación, del título causal de la adquisición, la existencia de tradición, la necesidad de
sanear situaciones que se presentan usualmente, los plazos de amortización de este tipo de cosas
seguramente han movido al legislador para contemplar este caso especial.
La citada norma exige la concurrencia de dos extremos: 1) el poseedor debe haber recibido la cosa
del titular registral o de su cesionario sucesivo. Al decir “la recibe”, el artículo 1899 supone que hubo
tradición; 2) los elementos identificatorios previstos por el régimen especial deben ser coincidentes.
Sin embargo, dada la redacción del Art.1899 CCyC, que menciona al titular registral o su cesionario
sucesivo, tal solución sólo cabe a los automotores usados, subsistiendo el problema en los casos de
automotores 0km, nacionales o importados, que no hayan tenido emplazamiento registral, los cuales
de no mediar solución por vía de las posibles acciones contractuales, sólo podrán ser prescriptos
transcurridos 20 años de posesión ostensible y continua (Art.1900 CCyC).
ARTICULO 2254. Objetos no reivindicables en materia de automotores. No son reivindicables los

automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados.
Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe
durante dos años, siempre que exista identidad entre el asiento registral y los códigos de
identificación estampados en chasis y motor del vehículo.
El título formal del automotor.
Art. 6: Será obligatoria la inscripción del dominio en el Registro Nacional de la Propiedad del
Automotor, de todos los automotores comprendidos en el artículo anterior, de acuerdo con las normas
que al efecto se dicten.
La primera inscripción del dominio de un automotor, se practicará en la forma que lo determine la

reglamentación.
A todo automotor se le asignará al inscribirse en el Registro por primera vez, un documento

individualizante que será expedido por el Registro respectivo y se denominará “Título del Automotor”.
Este tendrá carácter de instrumento público respecto de la individualización del automotor y de la
existencia en el Registro de las inscripciones que en él se consignen, pero sólo acreditará las
condiciones del dominio y de los gravámenes que afecten al automotor, hasta la fecha de anotación
de dichas constancias en el mismo.
Art. 20: El título del automotor deberá contener los datos siguientes:
1. Lugar y fecha de su expedición;
2. Número asignado en su primera inscripción;
3. Elementos de individualización del vehículo, los que serán determinados por la reglamentación,
incluyendo: marca de fábrica, modelo, número de chasis y/o motor, tipo de combustible empleado,
número de ejes, distancia entre los mismos, número de ruedas en cada eje, potencia en caballos de
fuerza, tipo de tracción, peso del vehículo vacío, tipo de carrocería, capacidad portante;
4. Indicación de si se destinara a uso público o privado;
5. Nombre y apellido, nacionalidad, estado civil, domicilio, documento de identidad, y Cuit o Cuil, así
como también razón social, inscripción, domicilio y clave o código de identificación, en el caso de las
personas jurídicas.
6. Indicación de los instrumentos y/o elementos probatorios en virtud de los cuales se anota el
dominio
7. Modificaciones introducidas al vehículo siempre que ellas alteren algunos de los datos previstos en
el inciso 3).
Deberán consignarse, además, en el título del automotor, las constancias de inscripción en el

Registro de instrumentos públicos o privados: 1)de prenda o locación referentes al vehículo, con
indicación del nombre, apellido y domicilio del acreedor o locatario, plazo y monto de la obligación
prendaria; 2) De transferencia de dominio, con los datos personales o sociales, domicilio, documentos
de identidad y clave o código de identificación del adquirente; y De toda inscripción que afecte el
dominio, posesión o uso del automotor, que estuviere vigente al presentarse el título en el registro y
no figurase en él.
BUQUES. (Ley 20.094 de Navegación. Art. 154 a 159).
Art. 154: La expresión buque comprende no solamente el casco, mástiles, velas y las máquinas
principales y auxiliares, sino también todas las demás pertenencias, fijas o sueltas, que son
necesarias para su servicio, maniobra, navegación y adorno, aunque se hallen separadas
temporariamente. No están comprendidas en ellas las pertenencias que se consumen con el primer
uso.
Art. 155: Los buques son bienes registrables y se encuentran sometidos al régimen jurídico que esta
ley consagra.
Art. 156: Todos los actos constitutivos, traslativos o extintivos de la propiedad o de otros derechos
reales de un buque de diez (10) toneladas o más de arqueo total, o sobre una o más de sus partes en
copropiedad naval, deben hacerse por escritura pública o por documento privado autenticado, bajo
pena de nulidad.
Art. 157: Tratándose de un buque de matrícula nacional, cuando los referidos actos se realicen en el
extranjero deben hacerse por instrumento otorgado por el cónsul argentino respectivo, quien remitirá
testimonio autorizado de aquél al Registro Nacional de Buques.
Art. 158: Los actos a que se refieren los artículos anteriores sólo producen efectos con relación a
terceros, desde la fecha de su inscripción en el Registro Nacional de Buques.
Art. 159: Todos los actos constitutivos, traslativos o extintivos de la propiedad o de otros derechos
reales sobre buques menores de diez (10) toneladas de arqueo total, o sobre una o más de sus
partes en copropiedad naval, deben hacerse por instrumento privado con las firmas de los otorgantes
certificadas, e inscribirse en el Registro Nacional de Buques. Sólo producen efectos con relación a
terceros desde la fecha de su inscripción.
La reglamentación determinará los casos en que procederá la exención de los requisitos previstos en
esta ley.
AERONAVES. (Código Aeronáutico. Ley 17.285. Art. 36 a 51).
Art. 36: Se consideran aeronaves los aparatos o mecanismos que puedan circular en el espacio
aérea y que sean aptos para transportar personas o cosas.
Art. 37: Las aeronaves son públicas o privadas. Son aeronaves públicas las destinadas al servicio del
poder público. Las demás aeronaves son privadas, aunque pertenezcan al Estado.
Art. 38: La inscripción de una aeronave en el Registro Nacional de Aeronaves, le confiere

nacionalidad argentina y cancela toda matricula anterior, sin perjuicio de la validez de los actos
jurídicos realizados con anterioridad.
Art. 39: Toda aeronave inscripta en el Registro Nacional de Aeronaves pierde la nacionalidad
argentina al ser inscripta en un estado extranjero.
Art. 40: A las aeronaves inscriptas en el Registro Nacional de Aeronaves se les asignarán marcas
distintivas de la nacionalidad argentina y de matriculación, conforme con la reglamentación que se
dicte. Dichas marcas deberán ostentarse en el exterior de las aeronaves. Las marcas de las
aeronaves públicas deben tener características especiales que faciliten su identificación.
Art. 41: Los motores de aeronaves podrán ser inscriptos en el Registro Nacional de Aeronaves.
También podrán inscribirse en dicho registro las aeronaves en construcción.
Art. 42: Podrá inscribirse de manera provisoria a nombre del comprador, y sujeta a las restricciones
del respectivo contrato, toda aeronave de más de 6 toneladas de peso máximo autorizado por
certificado de aeronavegabilidad, adquirida mediante un contrato de compraventa, sometido a
condición o a crédito u otros contratos celebrados en el extranjero, por los cuales el vendedor se
reserva el título de propiedad de la aeronave hasta el pago total del precio de venta o hasta el
cumplimiento de la respectiva condición.
Para ello se requiere que:
1) El contrato se ajuste a la legislación del país de procedencia de la aeronave y se lo inscriba en el

Registro Nacional de Aeronaves.
2) El contrato se formalice mientras la aeronave no posea matrícula argentina;
3) Se llenen los recaudos exigidos por este Código para ser propietario de una aeronave argentina.
Las aeronaves de menor peso del indicado, podrán igualmente ser sometidas a este régimen, cuando
sean destinadas a la prestación de servicios regulares de transporte aéreo.
Art. 43: También podrán ser inscriptas, provisoriamente, a nombre de sus compradores, que deberán
cumplir los requisitos exigidos por el artículo 48, las aeronaves argentinas adquiridas en el país por
contrato de compra y venta con pacto de reserva de dominio, cuyo régimen legal será el de la
condición resolutoria.
Art. 44: La matriculación de la aeronave a nombre del adquirente y la inscripción de los gravámenes
o restricciones resultantes del contrato de adquisición, se registrarán simultáneamente.
Cancelados los gravámenes o restricciones y perfeccionada definitivamente la transferencia a su

favor, el adquirente deberá solicitar su inscripción y, en su caso, la matriculación y nacionalización
definitivas.
Art. 45: En el Registro de Aeronaves se anotarán:
1) Los actos, contratos o resoluciones que acrediten la propiedad de la aeronave, la transfieran,

modifiquen o extingan.
2) Las hipotecas sobre aeronaves y sobre motores.
3) Los embargos, medidas precautorias e interdicciones que pesen sobre las aeronaves o se
decreten contra ellas.
4) Las matrículas con las especificaciones adecuadas para individualizar las aeronaves y los
certificados de aeronavegabilidad;
5) La cesación de actividades, la inutilización o la pérdida de las aeronaves y las modificaciones

sustanciales que se hagan de ellas;
6) Los contratos de locación de aeronaves;
7) El estatuto o contrato social y sus modificaciones, así como el nombre y domicilio de los directores
o administradores y mandatarios de las sociedades propietarias de aeronaves argentinas;
8) En general, cualquier hecho o acto jurídico que pueda alterar o se vincule a la situación jurídica de
la aeronave.
Art. 46: La reglamentación de este código determinará los requisitos a que deberá ajustarse la
inscripción de las aeronaves, así como el procedimiento para su registro y cancelación.
La cesación o pérdida de los requisitos exigidos por el artículo 48 de este código, producir de oficio la
cancelación de su matrícula.
Igualmente se operará la cancelación cuando la autoridad aeronáutica establezca la pérdida de la

individualidad de la aeronave.
Art. 47: El Registro Nacional de Aeronaves es público. Todo interesado podrá obtener copia
certificada de las anotaciones de ese registro solicitándola a la autoridad encargada del mismo.
Art. 48: Para ser propietario de una aeronave argentina se requiere:
1) Si se trata de una persona física, tener su domicilio real en la República;
2) Si se trata de varios copropietarios, la mayoría cuyos derechos exceden de la mitad del valor de la
aeronave, deben mantener su domicilio real en la República;
3) Si se trata de una sociedad de personas, de capitales o asociaciones, estar constituida conforme a

las leyes argentinas y tener su domicilio legal en la República.
Art. 49: Las aeronaves son cosas muebles registrables. Sólo podrán inscribirse en el Registro
Nacional de Aeronaves los actos jurídicos realizados por medio de instrumento público o privado
debidamente autenticado.
Art. 50: La transferencia de dominio de las aeronaves, así como todo acto jurídico relacionado con
las mismas previsto en el artículo 45 incisos 1°, 2°, 6° y 8°, no producirán efectos contra terceros si no
van seguidos de la inscripción en el Registro Nacional de Aeronaves.
Art. 51: Los actos y contratos mencionados en el artículo 45 incisos 1°, 2°, 6° y 8°, realizados en el
extranjero y destinados a producir efectos en la República, deberán ser hechos por escritura pública o
ante la autoridad consular argentina.
3. SEMOVIENTES. Ley 22.939. Propiedad del ganado mayor y menor: la presunción de

propiedad. Presunción de mala fe (ART. 1919 inc. C). Marcas y señales. La transferencia del
ganado (certificado). Los registros genealógicos y los animales de pura raza. Ley 20.378:
régimen de los equinos pura sangre de carrera. Ley Provincial de Ganadería 6773/00 (Registro
de Marcas y Señales).
SEMOVIENTES. Ley 22.939.
El Código de Vélez regulaba a los semovientes con el mismo sistema que para las cosas muebles:
“posesión vale título”. Pero ¿Cómo podrían entonces, sin incurrir en inconstitucionalidad, las
provincias imponer requisitos a los particulares para probar su propiedad sobre animales?
Para subsanar este conflicto se dictó en 1983 la Ley 22.939:
Art. 1: La marca es la impresión que se efectúa sobre el animal de un dibujo o diseño, por medio de
hierro candente, de marcación en frío, o de cualquier otro procedimiento que asegure la permanencia
en forma clara e indeleble que autorice la Secretaría de Agricultura y Ganadería.
La señal es un corte o incisión, o perforación, o grabación hecha a fuego, en la oreja del animal.
Art. 2: Para obtener el registro del diseño de una marca o señal, deberá cumplirse con las
formalidades establecidas en cada provincia.
Art. 3: No se admitirá el registro de diseños de marcas iguales, o que pudieran confundirse entre sí,
dentro del ámbito territorial de una misma provincia o Territorio Nacional. Se comprenden en esta
disposición las que presenten un diseño idéntico o semejante, y aquellas en las que uno de los
diseños, al superponerse a otro, lo cubriera en todas sus partes.
Si estuvieren ya registrados en una misma provincia o Territorio Nacional marcas iguales o

susceptibles de ser confundidas entre sí, el titular de la más reciente deberá modificarla en la forma
que le indique el organismo de aplicación local, dentro del plazo de noventa (90) días de recibir la
comunicación formal al efecto, la que se hará bajo apercibimiento de caducidad del registro
respectivo.
Art. 4: El registro del diseño de las marcas o señales confiere a su titular el derecho de uso exclusivo
por el plazo que las respectivas legislaciones locales establezcan, pudiendo ser prorrogado de
acuerdo con lo que dichas normas dispongan. Este derecho es transmisible y se prueba con el título
expedido por la autoridad competente, y en su defecto por las constancias registrales. En los casos
de transmisión, deberán efectuarse en el registro las anotaciones respectivas.
Art. 5: Es obligatorio para todo propietario de ganado mayor o menor, tener registrado a su nombre,
el diseño que empleare para marcar o señalar, conforme a lo dispuesto en la presente ley.
Queda prohibido marcar o señalar sin tener registrado el diseño que se emplee, con excepción de la
señal que fuera usada como complemento de la marca en el ganado mayor.
Art. 6: Es obligatorio para todo propietario de hacienda marcar su ganado mayor y señalar su ganado
menor. En los ejemplares de pura raza, la marca o señal podrá ser sustituida por tatuajes o reseñas,
según especies.
Art. 7: La obligación establecida en el artículo anterior deberán cumplirse en el ganado mayor,

durante el primer año de vida del animal, y en el ganado menor antes de llegar a los seis (6) meses
de edad.
La marca o señal deberá ser aplicable tal como figura en el título previsto en el artículo 4º, y en
idéntica posición, coincidente con la línea vertical.
Art. 8: El incumplimiento de las obligaciones establecidas en el presente Título privará al propietario

de los animales de los derechos que esta ley le acuerde referentes al régimen de propiedad del
ganado, sin perjuicio de las multas que establecieren las legislaciones locales.
Propiedad del ganado mayor y menor: la presunción de propiedad.
Art. 9: Se presume, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el Título IV de la

presente ley, que el ganado mayor marcado y el ganado menor señalado, pertenecen a quien tiene
registrado a su nombre el diseño de la marca o señal aplicada al animal.
Se presume igualmente, salvo prueba en contrario, que las crías no marcadas o señaladas
pertenecen al propietario de la madre. Para que esta presunción sea aplicable las crías deberán
encontrarse al pie de la madre.
Art. 10: El poseedor de hacienda orejana y de aquella cuya marca o señal no fuere suficientemente
clara, quedará sometido en su derecho de propiedad al régimen común de las cosas muebles, sin
perjuicio de las sanciones que estableciere la autoridad local.
Art. 11: La propiedad de los ejemplares de pura raza se probará por el respectivo certificado de
inscripción en los registros genealógicos y selectivos reconocidos, que concuerde con los signos
individuales que llevaren los animales.
Presunción de mala fe (ART. 1919 inc. c).
ARTICULO 1919. Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a menos
que exista prueba en contrario: (…)
c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.
Marcas y señales. La transferencia del ganado (certificado).
Art. 12: Todo acto jurídico mediante el cual se transfiera la propiedad de ganado mayor o menor,
deberá instrumentarse con un certificado de adquisición que, otorgado por las partes, será
autenticado por la autoridad local competente.
Art. 13: El certificado a que se refiere el artículo anterior, deberá contener:
a) Lugar y fecha de emisión.

b) Nombre y apellido de las partes y en su caso de sus representantes, sus domicilios y la mención
de los documentos de identidad.
c) Especificación del tipo de operación de que se trata, matrícula del título de la marca o señal, y
diseño de estas o el tatuaje de la reseña correspondiente en los animales de raza.
c) Especificación de la cantidad de animales comprendidos en la operación, con indicación de su

sexo y especie.
d) Firma del transmitente o de su representante, y si no pudiere o no supiere firmar, la firma a ruego

de otra persona, junto con la impresión digital del que no pudiere o no supiere firmar. La firma del
transmitente podrá ser suplida por la del consignatario.
e) Firma y sello del oficial público competente que autenticare el certificado.
Art. 14: La transmisión de dominio de los animales de pura raza, podrá perfeccionarse mediante
acuerdo de partes por la inscripción del acto en los registros genealógicos y selectivos, a que se
refiere el artículo 11.
Art. 15: La intervención del oficial público no subsane las nulidades o vicios que pudieren afectar el
acto de transmisión.
Los registros genealógicos y los animales de pura raza.
La propiedad de los ejemplares de pura raza se probará por el respectivo certificado de inscripción en
los registros genealógicos y selectivos reconocidos, que concuerde con los signos individuales del
animal.
Por ejemplo, La Asociación de Criadores de Ovejeros Alemanes lleva un registro genealógico de los
ovejeros con pedigrí. Cuando una persona quiere inscribir a un cachorro, presenta los certificados de
los padres del mismo y se tatúa un número de serie en la oreja del cachorro que lo vincula a su
registro.
La transmisión de animales de pura raza se perfecciona por el acto de inscripción en los registros
genealógicos.
Ley 20.378: régimen de los equinos pura sangre de carrera.
Art. 1: La inscripción de animales equinos de sangre pura de carrera en los registros genealógicos
reconocidos por el Ministerio de Agricultura y Ganadería acredita su origen, calidad, como ejemplares
de pedigree y la propiedad a favor del titular. Se considerarán como tales registros genealógicos los
actualmente existentes, los cuales deberán ajustar su organización y funcionamiento a las
condiciones que establezca el Poder Ejecutivo nacional, que los controlará a través del Ministerio de
Agricultura y Ganadería así como a los que, de acuerdo con dichas condiciones se reconozcan en el
futuro.
Art. 2: La transmisión del dominio de los animales a que se refiere el artículo anterior sólo se
perfeccionará entre las partes y respecto de terceros mediante la inscripción de los respectivos actos
en los registros genealógicos.
Los registros genealógicos estarán habilitados para cumplimentar la anotación de actos de

disposición, medidas precautorias, gravámenes u otras restricciones al dominio convenidas entre las
partes u ordenadas por disposición judicial.
La ley 20.378 no contiene ninguna norma a la usucapión, por lo que para los caballos de carrera se
aplica el régimen de prescripción de cosas muebles registrables.
Ley Provincial de Ganadería 6773/00 (Registro de Marcas y Señales).
Art. 84: Los propietarios de ganado están obligados a marcarlo, cuando fuere mayor, y a señalarlo,
cuando fuere menor. La señal podrá usarse como complemento de la marca en el ganado mayor.
Art. 85: La omisión de la marca o señal en el ganado de edades mayores a las fijadas en esta ley o la
imposición de marcas o señales no inscriptas, implica presunción de mala fe contra su poseedor.
Art. 86: Se admitirá cualquier medio de prueba para acreditar la ilegitimidad de la imposición de la
marca o señal.
Art. 87: Es obligatorio para todo propietario de hacienda el registro a su nombre de las marcas o
señales que usare. Se prohíbe la utilización de marcas o señales no registradas. Las marcas y
señales solo pueden ser usadas por sus titulares.
Art. 88: El estado provincial es el exclusivo propietario de los sistemas de diseño de marcas y
señales de ganado que se apliquen en su jurisdicción.
Art. 89: En el territorio de la provincia no podrá haber dos marcas iguales o semejantes. Si las
hubiere, se cancelara la recientemente inscripta.
El titular de la marca cancelada deberá, dentro de los diez (10) días hábiles siguientes de notificado
de la cancelación, solicitar el registro de nueva marca. Inscripta esta, deberá contramarcar, dentro de
los sesenta (60) días corridos, los animales que llevaren impuesta la marca cancelada y remarcarlos
con la nueva marca. Se consideran iguales aquellas marcas que puedan representar un mismo o muy
semejante diseño o cuando un diseño, al superponerse sobre otro, lo cubra en todas sus partes. Se
entenderá que resulta inadmisible por su semejanza a otro, todo diseño o signo que con adiciones o
supresiones pueda representar una marca ya inscripta.
Art. 90: No podrá haber dos señales iguales o semejantes en un mismo departamento o en
departamentos colindantes. Si las hubiere, se cancelara la recientemente inscripta.
Art. 91: Las señales deben usarse en el departamento para el que han sido otorgadas.
Art. 92: La marca consistirá en un dibujo o diseño o signo o numero impreso a hierro candente o por
cualquier procedimiento autorizado por la Dirección Provincial de Ganadería, que produzca efectos
análogos y que asegure una impresión clara e indeleble.
Art. 93: La señal consistirá en un corte, incisión o perforación en una o ambas orejas del animal.
Art. 94: Se denomina contramarca, a la marca estampada en forma invertida y al costado de la marca
anteriormente impuesta en el animal, el que se considerara en adelante orejano, o sea, sin marca.
Art. 95: Se denomina remarca, a toda nueva marca que se estampe en un animal contramarcado.
Art. 96: El derecho sobre la marca o señal se prueba con el certificado expedido por la dirección
provincial de ganadería o, en su defecto, por las constancias de sus registros.
Art. 97: Las resoluciones judiciales basadas en autoridad de cosa juzgada, sobre materia regida por
este título, serán notificadas a la dirección provincial de ganadería para su conocimiento y, en su
caso, para que se efectúen las anotaciones a que hubiere lugar.
Art. 98: Las señales correspondientes a propietarios de haciendas cuyos predios se extendieren en
dos o más departamentos, serán registradas en el departamento en que se encontrare comprendida
la mayor superficie de los predios.
Art. 99: La marca deberá tener una dimensión máxima de doce (12) centímetros y mínima de siete
(7) centímetros, en todos sus diámetros, salvo que se aplicare en la quijada, en cuyo caso la
dimensión máxima podrá ser de siete (7) centímetros y la mínima de cinco (5) centímetros.
Art. 100: El derecho a la marca o señal se concede por el término de diez (10) años, a partir de su
registro, pero podrá conservarse por otros términos iguales, por renovaciones sucesivas.
Art. 101: El derecho sobre la marca o señal se adquiere por la inscripción en el registro que a tal
efecto llevara la autoridad de aplicación. También se adquiere el derecho a la marca o señal por la
inscripción de las respectivas transferencias, en los casos de sucesión a titulo universal o singular. El
derecho sobre la marca o la señal no es susceptible de embargo ni de ejecución por los acreedores.
Art. 102: El derecho sobre la marca o señal se pierde: a) por expiración de los términos fijados en el
artículo 100, si no fuere renovado en la forma y dentro de los términos establecidos en los artículos
118 y 120 de la presente ley; b) por transferencia del derecho; c) por renuncia expresa del titular; d)
por disolución o extinción de la sociedad o asociación titular; e) por sentencia judicial; f) por
cancelación, declarada por autoridad competente, en los casos de los artículos 89, 90, 105, 111, 122
y 135 de la presente ley. Con excepción del inciso a) precedente, en que sobrevendrá sin necesidad
de formalidad previa alguna, la extinción del derecho a la marca o señal se considerara producida
desde su inscripción en el registro general de marcas y señales.
Art. 103: Crease el registro general de marcas y señales, en el ámbito de la Dirección Provincial de
Ganadería, en el que se inscribirán:
a) las marcas y señales;
b) todos los actos de transmisión, modificación o extinción de derechos sobre marcas y señales;
c) las renovaciones de marcas y señales ya inscriptas;
d) los actos que dispusiere el decreto reglamentario de la presente ley.
Art. 104: Para registrar derechos de marca y/o señal, el solicitante deberá acreditar previamente ser
propietario, como mínimo: a) para la marca: de veinte (20) animales de ganado mayor, de la misma
especie, dentro de la provincia; b) para la señal: de cincuenta (50) animales de ganado menor, de la
misma especie, dentro del departamento donde se va a inscribir el derecho. El propietario de ganado
mayor y/o menor que no tuviere el número mínimo de animales establecido en el presente artículo,
podrá utilizar marca o señal facilitada por otra persona, titular de marca o señal inscripta. En estos
casos, deberá exigir el certificado de transmisión de ganado o guía de campaña, según
correspondiere. El titular de una marca o señal que cambiare de domicilio ganadero, deberá
notificarlo inmediatamente al Registro General de Marcas y Señales, a fin de que este efectúe la
respectiva modificación.
Art. 105: Cada propietario de ganado no podrá registrar más de dos (2) marcas para toda la
provincia. Tampoco podrá registrar más de dos (2) señales por departamento donde tuviere su
domicilio ganadero o donde tuviere radicada la totalidad del ganado menor a identificar con ellas. Si
por error u otra circunstancia se hubieren registrado mayor número de marcas o señales que las
previstas en el presente artículo, se cancelaran las recientemente inscriptas. Exceptuase de las
prescripciones del presente artículo, el caso contemplado en el artículo 122 de la presente ley.
Art. 106: Las entidades públicas que poseyeren ganado podrán registrar su derecho de marca o
señal, de conformidad con las prescripciones del presente título.
Art. 107: Para poder registrar una marca o señal se requiere, además del requisito establecido en el
artículo 104, presentar una solicitud, que tendrá el carácter de declaración jurada, y acreditar la
condición de propietario, arrendatario, ocupante o poseedor de inmueble rural en la provincia.
Art. 108: La marca o señal registrada será catalogada mediante una numeración inmutable,
correlativa y progresiva, que servirá para determinarla. Dicha numeración tendrá carácter permanente
dentro de la provincia y no será susceptible de variaciones.
Art. 109: La inscripción de las marcas y señales se hará por la dirección provincial de ganadería, la
que hará constar el derecho sobre la marca o señal con un certificado que tendrá vigencia por el
término de diez (10) años. En dicho certificado constaran los siguientes datos: nombres y apellidos o
razón social, en su caso, del propietario o los propietarios, su domicilio y numero de documento de
identidad, departamento en el que se utilizara, si se tratare de señal, numero de libro, folio y serie o
los cortes propios de la marca o señal, fecha de inscripción y de vencimiento y todo otro dato que
establezca la reglamentación de la presente ley.
Art. 110: Los solicitantes de marcas y señales nuevas podrán proponer el diseño o las características
de su predilección, pero en ningún caso podrán proponer más de un diseño en la misma solicitud. La
dirección provincial de ganadería procederá a cotejarlo con los ya registrados y se expedirá por su
aceptación o rechazo, según se encontrare o no en las condiciones previstas en los artículos 89 y 90
de la presente ley. En caso de rechazo, el interesado podrá proponer un nuevo diseño. La Dirección
Provincial de Ganadería podrá también rechazar el diseño propuesto cuando razones de seguridad
jurídica, debidamente fundadas, lo hicieren necesario.
Art. 111: Cuando por error u otra circunstancia, el registro general de marcas y señales hubiere
inscripto una marca o señal que se encontrare en las condiciones previstas en los artículos 89 y 90, el
titular de la marca o señal más antigua podrá requerir la cancelación de la recientemente inscripta. El
registro, previa vista al titular de la marca o señal reciente, deberá pronunciarse en un plazo no mayor
de diez (10) días hábiles y notificar la resolución a los titulares de ambas marcas o señales inscriptas.
Si la resolución denegare la cancelación solicitada, el titular de la marca o señal antigua podrá
interponer en contra de aquella los recursos de revocatoria y jerárquicos previstos en la ley 3909 de
procedimiento administrativo de la provincia. Si la resolución acogiere la cancelación solicitada, el
titular de la marca o señal recientemente inscripta podrá interponer contra aquella los mismos
recursos a que se refiere el párrafo precedente.
Art. 112: El registro general de marcas y señales no inscribirá marcas o señales cuyos diseños
simbolizaren emblemas nacionales, provinciales, extranjeros, religiosos o políticos, o que configuren
signos ofensivos u obscenos.
Art. 113: Por cada inscripción, reinscripción, rectificación o renovación de marca o señal, el
interesado abonara la tasa que fije la ley impositiva de la provincia.
Art. 114: Aprobado el diseño por la Dirección Provincial de Ganadería y hecha efectiva la tasa que
correspondiere, se procederá a inscribir la marca o señal en el registro y a entregar el
correspondiente certificado.
Art. 115: Cuando fueren dos o más personas las que solicitaren, conjuntamente, el registro de una
marca o señal, deberá inscribirse esta en condominio a nombre de cada una de ellas.
Art. 116: Los derechos de marcas y señales otorgados en otras provincias carecen de valor en la
provincia de Mendoza, mientras no sean inscriptos en el Registro General de Marcas y señales
creado por esta ley.
Art. 117: Los condenados con sentencia firme por comisión de delitos, utilizando marcas y/o señales,
serán sancionados con inhabilitación, por un término de cinco (5) a diez (10) años, de acuerdo a la
naturaleza y gravedad del delito, para inscribir y/o renovar marcas y/o señales en el Registro General
de Marcas y señales.
Art. 123: La transferencia del derecho de marca o señal deberá formalizarse mediante instrumento
público o privado, y solo producirá efecto entre las partes y con relación a terceros, desde la fecha de
su inscripción en el Registro General de Marcas y señales.
Art. 124: El adquirente de la marca o señal deberá solicitar la inscripción de la transferencia ante el
registro general de marcas y señales, para lo que acompañara copia del instrumento correspondiente
y una solicitud que deberá reunir los requisitos que se exigieren reglamentariamente.
Art. 125: Las transferencias que se realizaren por sentencias judiciales deberán inscribirse en el
registro, a cuyo efecto el juez interviniente librara oficio a dicho organismo, en el que hará constar los
datos personales del transmitente y adquirente y la marca o señal a transferir.
Art. 126: En caso de fallecimiento del titular o cotitular de una marca o señal, no se dará trámite a
ninguna petición sobre renovación, transferencia, otorgamiento de duplicado o cualquier anotación en
el registro, sin orden del juez de la sucesión.
Art. 127: Cuando se transfieren derechos sobre una señal, el Registro General de Marcas y Señales
verificara si la misma se encuentra inscripta en el departamento de origen. Si se constatare que la
señal va a ser trasladada a otro departamento, se controlara previamente si dicho diseño se
encuentra inscripto en este. Si estuviere registrado, no se hará lugar a la petición de transferencia. En
caso contrario, se registrara en el departamento a trasladarse.
UNIDAD 9
DOMINIO
Modos especiales de adquisición
1. APROPIACION. Cosas susceptibles de apropiación (ART. 1947). Caza (ART. 1948). Pesca
(ART. 1949). Enjambres (ART. 1950).
APROPIACION.
Es un modo unilateral y originario de adquirir el dominio de las cosas muebles no registrables sin
dueño.
El CCyC no la define, pero puede decirse que existe apropiación cuando se aprehende una cosa con
ánimo de hacerse dueño de la misma. Sólo servirá para adquirir el dominio cuando:
1) El adquirente tenga capacidad de adquirir: esta capacidad es la que se exige para adquirir la
posesión (con ánimo de apropiársela),
2) La cosa debe ser susceptible de apropiación: cosas sin dueño o abandonadas, entran dentro de
esta categoría las cosas muebles sin dueño, las que nunca tuvieron dueño (animales salvajes) y las
cosas muebles abandonadas por sus dueños.
Los inmuebles no son susceptibles de apropiación porque nunca carecen de dueño, ya que si no
pertenecen a particulares, son del dominio privado del Estado.
Cosas susceptibles de apropiación (ART. 1947).
Recordemos que los inmuebles sin dueño pertenecen al dominio privado del Estado, al igual que las
cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas. Las cosas muebles registrables
siempre tienen un dueño conocido, de allí que no entran en el régimen de apropiación, salvo
abandono explícito. El Código no define a la apropiación ni a las cosas abandonadas.
ARTICULO 1947. Apropiación. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se
adquiere por apropiación.
a) son susceptibles de apropiación:
i) las cosas abandonadas;
Estas han tenido dueño pero por alguna razón dejaron de tenerlo. El abandono debe ser voluntario. El
principio es que debe considerarse que todas las cosas tienen dueño; la excepción a esa regla son
las de este Capítulo.
La intención de renunciar no se presume (948) y el principio es que mientras no sea una res nulius
(nunca tuvieron dueño) todas las cosas tienen dueño, se dispone que si la cosa hallada es de “algún
valor” se presume perdida y no abandonada. Pero si el dueño es desconocido, la cosa pertenece al
dominio privado del Estado. También para considerar si la cosa es perdida o abandonada debe
tenerse en cuenta el lugar en que se hallo y demás circunstancias relativas.
Sin embargo, una cosa de valor puede ser abandonada por error o ignorancia de su propietario, por
ej.: un grabado encontrado en una bolsa de basura, que se descubre que es obra de un reconocido
artista, o libros viejos abandonados al pie de un árbol que resultan ser de valor. Al no haber duda que
las cosas fueron abandonadas, pueden ser apropiadas por el primero que las encuentre y las tome.
Pero si la persona que abandono la cosa mueble se arrepiente, puede volver a tomarla si no fue
apropiada por otro.
ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
Son los que pueden ser apropiados por medio de esas formas, son animales salvajes que no tienen
dueños y viven en su libertad natural. Las especies acuáticas de los mares, ríos y lagos navegables
también son susceptibles de apropiación; no así los de los lagos no navegables, ya que estas aguas
no son de uso público (art. 235 inc. c), porque el uso y goce de estos pertenece a los particulares o al
dominio privado del Estado (art. 236 inc. c). Tampoco en las aguas que pertenecen a particulares,
salvo autorización (art. 239). También pueden ser apropiados enjambres de abejas.
iii) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
Por ejemplo, el agua de lluvia puede ser apropiada en la medida en que haya caído en lugares
públicos, o caído en un lugar privado (techo) pero corra por un lugar público, no la que caiga en
terreno de particulares y no pueda salir de ahí.
b) no son susceptibles de apropiación:
Este inciso es la contracara del inciso anterior. No nombra a los inmuebles porque siempre tienen
dueño (art.236 inc.a). Como dijimos el principio es que las cosas que tienen dueño nunca se pueden
apropiar, por eso tampoco son susceptibles de apropiación los despojos de los náufragos o la carga
que se arrojó de una embarcación para aligerarla (echazón) porque tienen dueño, no hubo voluntad
en abandonarlo sino que fue por un estado de necesidad.
i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en
contrario;
Deben restituirse. Si fuesen transmitidas a un sucesor de buena fe, el dueño las puede reivindicar
(acción que solo se detiene ante la usucapión).
ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
Son aquellos que viven con las personas desde hace muchas generaciones, prestándole alguna
utilidad o haciéndole compañía y gozando de una relativa libertad, siendo alimentados y cuidados.
Ellos tienen dueño y por ende no son susceptibles de apropiación, lo serian si fueran abandonados,
resolviendo según las circunstancias, porque el animal podría estar perdido y se debe llevar a cabo la
devolución a su dueño.
iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se

habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos;
Son animales salvajes que se los ha acostumbrado a la vista y compañía de la persona, para
hacerlos útiles a él haciéndoles cumplir algún trabajo; su naturaleza salvaje o que han sido
maltratados, los lleva a veces a huir y recuperan su antigua libertad. Mientras viven con las personas
son domesticados, tienen dueño y nadie puede apropiarse de ellos, pero vuelven a ser res nullius si
recuperan su antigua libertad.
Estos animales dejan de pertenecer a su dueño cuando son libres, es decir cuando salen del poder
de su dueño y pierden la consuetudo revertendi, circunstancia que les hace perder la condición de
domesticado.
iv) los tesoros.
No son apropiables, tienen dueño pero desconocido y se los somete a un régimen especial.
Caza (ART. 1948).
La Ley 22.421 (art.15) define a la caza como “La acción ejercida por el hombre, mediante el uso de
artes, armas y otros medios apropiados, persiguiendo o apresando ejemplares de la fauna silvestre
con el fin de someterlos bajo su dominio, apropiárselos como presa, capturándolos, dándoles muerte
o facilitando estas acciones a terceros”.
ARTICULO 1948. Caza. El animal salvaje o domesticado que recupera su libertad natural, pertenece
al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de perseguir al animal
al que hirió tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o tácita.
La caza es una forma de apropiación, el animal herido o muerto por el cazador recién le pertenece
cuando “lo tome”. Lo mismo sucede con el que cayó en trampas puestas por él, ya que el cazador
tiene la posesión desde que tiene la posibilidad física de tomarlo. Por ende, debe concretar el acto
con la aprehensión (acto material), para que no se interprete que desistió. El animal para ser cazado
debe ser res nullius, vivir en su libertad natural.
Los animales salvajes son res nullius (cosa de nadie) según la doctrina y la jurisprudencia. A través
de la misma, una persona puede adquirir su propiedad, simplemente apropiándose de la cosa, a
través de su posesión y sin que tenga que mediar ningún plazo de tiempo (a diferencia de la
usucapión). El CC establecía:
1) Se puede cazar sino en terrenos propios, o terrenos ajenos que no estén cercados, plantados o
cultivados.
2) Si se caza en terrenos cercados, plantados o cultivados, sin permiso del dueño, la ley atribuye la
propiedad, como sanción para el cazador, al dueño del fundo.
3) El cazador que va persiguiendo un animal herido por él no puede introducirse en predios cercados,
sin permiso del dueño. Pero si éste se lo niega o no le entregare la pieza, podrá reclamárselo
judicialmente, con más la indemnización de los correspondientes daños y perjuicios.
La caza puede y debe practicarse según las distintas normas dictadas por las administraciones
provinciales en ejercicio del poder de policía que les es propio y a las leyes sancionadas a ese mismo
efecto: reglamento de caza, y disposiciones de códigos rurales.
 Persecución del Animal Herido.

El acto de caza con armas comienza cuando se dispara el tiro hiriendo al animal (no se exige que la
herida sea grave), sigue cuando es perseguido por el cazador mientras huye y termina cuando quien
lo hirió lo toma (vivo o muerto). Es un acto de 3 etapas que cuando inicia nadie puede interrumpirlo, ni
puede ser tomado por nadie cuando este huye o si cae. Si alguien lo toma, o cae en su trampa, debe
entregárselo al cazador, porque este mientras lo persiguiere tiene preferencia para convertirse en el
dueño del animal, mientras no desista.
 Lugares en los que se puede cazar.

Cazar en terrenos propios es ejercer el derecho de propiedad sobre su propio fundo. Pero los
animales salvajes o bravíos allí son res nullius, por ende pueden ser cazados y serán propiedad del
que los aprehenda. El único que puede cazar ahí es el dueño del terreno, a menos que preste
autorización a otro para ello. Si alguien caza en terreno ajeno sin permiso, no tiene derecho a la
presa, aunque la hubiese tomado o hubiese caído en sus trampas; en este caso el propietario del
terreno tiene derecho a decomisar las piezas cobradas por el cazador infractor, pero este está
obligado a reparar el daño causado.
Pesca (ART. 1949).
ARTICULO 1949. Pesca. Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar en
otras aguas, adquiere el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su medio natural.
No solo los peces son objeto de la apropiación. Nótese que el artículo refiere a “especie acuática” e
incluye a moluscos, crustáceos, etc.
Esta norma es equivalente al art. anterior, ya que el pez se hace del pescador cuando es aprehendido
por este, lo que ocurre cuando lo “captura o lo extrae de su medio natural”. Según el art. los peces de
las aguas de uso público o de aguas privadas contando con un permiso, serian res nullius; sin
embargo, son del dominio de las provincias, con litoral marítimo, los recursos vivos que pueblen las
aguas interiores y mar territorial argentino adyacente a sus costas, hasta las 12 millas marinas. Son
del dominio y jurisdicción exclusivos de la Nación los existentes en las aguas de la zona económica
exclusiva Argentina y en la plataforma continental (Ley 24.922). Estas se extienden hasta las 200
millas marinas, entendiendo por “milla marina” la milla náutica internacional, equivalente a 1852
metros.
La pesca es libre en aguas de uso Público, como el mar territorial, ríos navegables o no navegables y
lagos navegables, ello solo puede hacerse según las disposiciones del Código y reglamentaciones
generales o locales. Si las aguas son del dominio público, cualquiera puede pescar, observando la
reglamentación y mientras no estorbe ni perjudique la libre navegación, pero si son aguas privadas,
además se necesita autorización.
Enjambres (ART. 1950).
ARTICULO 1950. Enjambres. El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles

ajenos, pero debe indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el enjambre
pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es el dueño de este.
Aunque se consideran a las abejas animales salvajes, merecen un tratamiento diferente del que se
dispensa a aquellos, puesto que su huida no las convierte automáticamente en animales carentes de
dueño.
Si las abejas tienen dueño, este no pierde su propiedad porque ellas escapen o posen en un árbol, o
se introduzcan en un inmueble ajeno, mientras fuese en seguimiento del enjambre. Puede ingresar
sin permiso a una propiedad privada, pero debe indemnizar el daño que cause.
Si abandonare su búsqueda o no las reclamare, el Código entiende que las abejas se transformar en
cosas sin dueño y entonces podrán pertenecer al que las tome porque se hacen susceptibles de
apropiación.
2. TESORO. Concepto. Requisitos (ART. 1951). Descubrimiento. Autorización (ART. 1952).

Derechos del descubridor (ART. 1953). Búsqueda por el propietario del tesoro. Efectos (ART.
1954).
TESORO. Concepto. Requisitos (ART. 1951).
ARTICULO 1951. Tesoro. Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra
cosa mueble o inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura
de restos humanos mientras subsista esa afectación.
El tesoro no forma parte del predio en el que se encuentra. De tal manera no es un accesorio del
inmueble, sino que constituye un objeto que conserva su individualidad.
Es preciso que no tenga dueño conocido. Evidentemente, los tesoros tienen un dueño, que es quien
los ha ocultado, lo importante es que no se conoce quién es.
Al exigir que la cosa mueble, sin dueño conocido, se halle oculta o escondida, lleva a observar que si
no fuere así, es decir, si el objeto fuese hallado en un lugar al descubierto (por ejemplo, en la
superficie del suelo), no se trataría propiamente de un tesoro sino de una cosa perdida y, como tal, el
régimen es distinto.
No debe tratarse de un objeto de dominio público ni lo que se encuentra en una sepultura de restos
humanos mientras subsista esa afectación, pues se presume que los objetos dejados en esos lugares
pertenecieron a los muertos. De este modo, se busca evitar la profanación de los sepulcros.
Descubrimiento. Autorización (ART. 1952).
ARTICULO 1952. Descubrimiento de un tesoro. Es descubridor del tesoro el primero que lo hace
visible, aunque no sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar
tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, con excepción
de la prenda.
Copropietario: Si sólo es coposeedor y hallare un tesoro, hará suyo la mitad de él, y la otra mitad se
dividirá entre los coposeedores (otro porcentaje le corresponde a él como copropietario según su
porcentaje indiviso). El coposeedor está autorizado para buscar el tesoro sin necesidad de requerir la
conformidad de los demás coposeedores, siempre que restituya el predio al estado anterior.
Tenedor: Siempre que cuente con permiso del dueño o de su representante. La mitad le
corresponderá al que encuentre el tesoro y la otra mitad al propietario.
El primero que hace visible un tesoro es reconocido como el descubridor, si varias personas realizan
trabajos en un inmueble y uno de ellos descubrió el tesoro, es a él a quien se considera descubridor.
Derechos del descubridor (ART. 1953).
ARTICULO 1953. Derechos del descubridor. Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el
tesoro pertenece al dueño en su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como
descubridor y, sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al
dueño de la cosa donde se halló.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la cosa le
encarga buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización. Pueden ser invocados
si al hallador simplemente se le advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un tesoro.
Búsqueda por el propietario del tesoro. Efectos (ART. 1954).
ARTICULO 1954. Búsqueda por el propietario de un tesoro. Cuando alguien pretende que tiene
un tesoro que dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin
consentimiento del dueño del predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la
indemnización de todo daño al propietario. Si prueba su propiedad, le pertenece. Si no se acredita, el
tesoro pertenece íntegramente al dueño del inmueble.
3. COSAS PERDIDAS. Concepto. Hallazgo. Obligación del hallador (ART. 1955). Recompensa y
subasta (ART. 1956). Destino del precio. Situación del adquirente en subasta (relación con los
Art. 1898 y 2259).
COSAS PERDIDAS. Concepto.
Se debe entender que una cosa se encuentra perdida sobre todo en consideración del valor que tiene
la misma, puesto que si encontramos una cosa que parece nueva, al igual que si encontramos una
cosa valiosa, lo más probable que esos objetos no hayan sido abandonados por el dueño; y en
consecuencia, no pueden ser susceptibles de apropiación.
Si existe duda sobre si la cosa ha sido perdida o si fue abandonada por su dueño, deberá estarse a lo
primero. Se trata de una aplicación de la presunción contenida en el art. 948 CCyC, en cuya virtud, la
voluntad de renunciar no se presume y la interpretación de los actos que permiten inducirla, es
restrictiva.
Hallazgo. Obligación del hallador (ART. 1955).
ARTICULO 1955. Hallazgo. El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo
hace asume las obligaciones del depositario a título oneroso.
Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe

entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar intervención al juez.
Las cosas perdidas pertenecen a su dueño, los terceros no tienen la obligación de tomarla, pero si lo
hicieran la ley le asigna la condición de depositario a título oneroso. Como no había obligación de
tomar la cosa perdida, al hacerlo, el hallador realiza una gestión útil que beneficia al propietario. Por
tal motivo, se le asigna la condición de depositario.
Quien alega que la cosa fue abandonada debe probarlo, pues la cosa perdida sale de la posesión del
dueño sin su voluntad.
Sobre los automotores la doctrina discrepa que pueden ser perdidos. En principio no ya que al ser
registrables se puede ubicar al titular. Pero, no se puede ignorar la existencia de rodados que no es
posible individualizar, por haber sido cambiada o borrada su numeración. Incluso hay normas que
permiten el remate de autos cuyo titular no los reclamo.
El art.1 de la Ley 26.348 dice que “los automotores abandonados, perdidos, decomisados o
secuestrados, cuyo dominio corresponda al Estado nacional o a los Estados particulares en virtud de
lo establecido en el Código, deben ser determinados y compactados en forma previa a su disposición
en calidad de chatarra”.
Obligación del Hallador.
Quien halle la cosa perdida debe poner diligencia en informar a quien tenga derecho a la cosa, si lo
conociere o individualiza (esto último se refiere al hecho de que muchas veces en la misma cosa
hallada se está indicado o está grabado en ella, quien es el dueño o su dirección).
El art. utiliza el término “inmediatamente”, que no debe interpretarse en forma literal, porque tal vez
quien la encontró debe hacer alguna averiguación para saber quién es el propietario, una demora de
pocos días no lo puede privar de la recompensa, y más si estuvo investigando quien era su dueño.
Esta situación la analizara el juez de la causa según las circunstancias del hecho. Pareciera que esa
obligación de entrega inmediata, cuando es posible objetivamente, la impone el Código para que no
haya duda sobre las intenciones del hallador; si transcurrieron varios días del hallazgo sin que la cosa
hubiese sido entregada al titular, quien era fácilmente ubicable y se la entrega después que ha puesto
avisos ofreciendo recompensa, ella le puede ser negada y perder el derecho a ser compensado por
los gastos en que hubiere incurrido, debiendo decidir el juez.
Se entiende que no corresponde el pago de recompensa a quien halló la cosa cuando tiene
obligación de guardarla para quien la extravió: en un vehículo de transporte público, o un vestuario de
un club donde el dueño se la olvido o la perdió, cuando quien hallo la cosa no fuese ajeno al servicio
público o al lugar en la que se perdió.
Falta de individualización del sujeto con derecho a la restitución.
Si el hallador conoció o pudo conocer al titular de la cosa hallada, debe dársela inmediatamente, pero
si no sabe quién es debe entregarla a la policía del lugar la que dará intervención al juez en lo civil
que corresponda a la jurisdicción donde se halló la cosa.
Transmisión de la cosa a un 3ro de buena fe.
Si la persona que encuentra una cosa perdida no se la restituye a su dueño o la entrega a la policía,
sino que decide transmitirla a un subadquirente, este, aun cuando sea de buena fe y a título oneroso,
está expuesto a la reivindicación del titular del derecho real, ya que no hay adquisición legal cuando
se trata de cosas perdidas (1895). La única posibilidad que tiene el 3ro es la usucapión, breve o larga.
Recompensa y subasta (ART. 1956).
ARTICULO 1956. Recompensa y subasta. La restitución de la cosa a quien tiene derecho a

reclamarla debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el
hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el
dueño de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del hallador transmitiéndole su dominio.
Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa debe
venderse en subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de conservación
costosa. Deducidos los gastos y el importe de la recompensa, el remanente pertenece a la ciudad o
municipio del lugar en que se halló.
El hallador puede incurrir en gastos de conservación o de traslado para entregar la cosa, por ende
está justificada la exigencia de la norma de que quien se beneficia con ellos debe resarcir a aquel que
los hizo, pues son gastos sin los cuales la cosa no podría haber sido conservada.
La recompensa también es un incentivo para que el hallador tome la cosa y la devuelva, siendo
diligente. Pero si el dueño de la cosa no tiene interés en ella puede exonerarse de todo reclamo
cediéndola a quien la halló, debiendo cesar el hallador en los reclamos. Esa transmisión al hallador es
un abandono de la cosa para una persona determinada, porque no necesita aceptación del
beneficiario, con lo que queda extinguido el dominio para el anterior propietario.
La doctrina consideraba que no es viable el abandono si la cosa perdió su valor o si se aceptó la

entrega, o si se ofreció públicamente recompensa, ya que si la cosa perdió su valor se vería
perjudicado quien obro honestamente e invirtió dinero en conservarla, en los otros dos casos se
trataría de la regla de que nadie puede ir en contra de sus propios actos.
Por ende si el dueño transmite el dominio, el art. dice “sin perjuicio de la recompensa”, no quedando
claro si esta transmisión libera también de pagar la recompensa o solo los gastos. Dice luego que el
dueño puede liberarse de “todo otro reclamo”, lo que permite interpretar que no se libera de la
recompensa. Al ser así, será difícil que alguien abandone la cosa que es suya si igual tiene que
pagar, salvo que los gastos sean excesivos y no quiera afrontarlos.
Pero si el dueño tiene interés y exige la entrega, el hallador al ser un depositario tiene derecho a
retener la cosa hasta ser íntegramente pagado de los gastos en los que incurrió. El Código no
establece cual debe ser la recompensa, de modo que si hallador y propietario no se ponen de
acuerdo en ella, deben someterse a una mediación y en su defecto al juez en lo civil de la jurisdicción
del lugar donde se halló la cosa.
El art. sigue diciendo que transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a
reclamarla, la cosa debe venderse en subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa es
perecedera o de conservación costosa. Deducidos los gastos y el importe de la recompensa, el
remanente pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se halló.
Deberán ponerse uno o más avisos, y como los tiene que poner el juez, pueden ser los edictos
judiciales, sin embargo la cantidad de los mismos queda librada a la decisión del juez. Si lo hallado
fue dinero, podrían publicarse avisos destacados en diarios de gran circulación. También el juez
podría acudir a otros métodos para individualizar al titular, como librar oficios a la Policía, la
Secretaría Electoral, Ministerio del Interior, etc.
No se aclara desde cuando corre ese tiempo: si desde que se publica un aviso o desde que la Policía
entrego el objeto perdido. Si el dueño se presenta, deberá demostrar su derecho, lo que podrá hacer
por medios de prueba previstos en el Código Procesal Penal de cada jurisdicción.
Destino del precio.
Al no aparecer el dueño o no justificar su derecho, el juez procederá a la venta de la cosa en subasta

pública, deduciendo de lo producido por ella los gastos de conservación, la recompensa debida al
hallador, los gastos de los avisos, de la subasta y la comisión del martillero público, y cualquier otro
que se hubiere generado. El saldo será entregado a la municipalidad del lugar en que se halló la
cosa. Es así porque se considera a esa suma como un producto de un bien vacante o mostrenco, es
del Estado, para que este la aplique al bien común.
Si lo hallado fue una suma de dinero, no hay subasta y ella debe imponerse a interés en el banco de
depósitos judiciales, sumándose los accesorios al capital hallado.
Situación del adquirente en subasta (relación con los Art. 1898 y 2259).
ARTICULO 1898. Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales

con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa
es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo
título.
ARTICULO 2259. Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o

perdido de un poseedor de buena fe, este no puede reclamarle al reivindicante el precio que pago,
excepto que el objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa de venta de
objetos semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene de
buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala
fe.
4. TRANSFORMACION. Ámbito de aplicación. Concepto (ART. 1957). Propiedad de la cosas

transformada. Transformador de buena fe y de mala fe. Distinción de la accesión.
TRANSFORMACIÓN. Ámbito de aplicación. Concepto (ART. 1957).
ARTICULO 1957. Transformación. Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de
buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una
nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo
debe el valor de la primera.
Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de
todo daño, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador
su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño

de la materia es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo;
pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión.
Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño

de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con
indemnización del valor de la materia y del daño.
Se regula la transformación (especificación) como modo de adquirir el dominio. Para que haya
transformación es necesario que una persona, con su trabajo sobre materia ajena, realice un objeto
nuevo, distinto del material utilizado (una estatua con mármol ajeno), y que lo haga con intención de
adquirirlo, si falta ese elemento subjetivo no hay transformación (un sastre que confecciona una
prenda a pedido, con tela que le es llevada por el interesado). Es posible que el transformador solo
aporte su trabajo o incorpore otra cosa.
Esta figura fue discutida por los sabinianos, quienes sostenían que el nuevo objeto creado por el
especificador no le pertenecía a este sino al dueño de la materia, y los proculeyanos, que decían que
pertenecía al transformador, porque el trabajo en la nueva cosa era lo principal y la materia lo
accesorio.
El Código adopta la solución de los segundos, si la transformación se hizo de buena fe y la materia no

puede volver a su estado anterior. El transformador solo debe pagar el valor de la cosa utilizada. El
transformador dispone de la materia de otro (corpus) sin saber que es ajena (buena fe), y la
transforma en un nuevo objeto (le agrega trabajo y a veces material) y esto lo hace con intención de
adquirirla (animus domini).
El nombrado es el único caso en que el propietario de la materia pierde la propiedad de la misma

(transformador de buena fe y materia irreversible), en los otros casos (transformador de mala fe y
materia irreversible; y especificador de buena fe y materia reversible) no pierde su propiedad sobre la
materia, como tampoco la pierde en el caso de mala fe y materia reversible.
Propiedad de la cosas transformada. Transformador de buena fe y de mala fe.
• Cuando alguien de BUENA FE con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de
otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior.
En tal caso, sólo debe el valor de la primera cosa.
• Si la cosa es de BUENA FE y la cosa transformada puede volver a su estado anterior (es

reversible): el dueño de la materia es dueño de la especie, y deberá pagar en este caso el valor del
trabajo al transformador; pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión.
• Cuando es de MALA FE y la cosa no puede volverse a su estado anterior, el dueño de la materia

tiene derecho a ser indemnizado por el daño ocasionado, si es que no prefiere quedarse con la cosa
en su nueva forma; si se queda con la cosa deberá pagar al transformador su trabajo o el mayor valor
que haya adquirido la cosa, a su elección.
• Cuando es de MALA FE y la cosa puede volver a su estado anterior, el dueño puede pedir la cosa
nueva sin pagar nada al que la hizo; o bien abdicarla con indemnización del valor de la materia y del
daño.
Requisitos:
1. Materia ajena. Es fundamental que la cosa sobre la que se trabaje sea ajena. Si fuera propia no
habría conflicto, pues el dueño está facultado para transformar la cosa y darle el destino que mejor
atienda a sus intereses.
2. La transformación se produce por la actividad del transformador o por la incorporación a la cosa de

otra. Si la transformación de la cosa es consecuencia de un hecho de la naturaleza, no habría
conflicto alguno, dado que la cosa nueva sería propiedad del dueño de la materia.
3. Objeto nuevo. El objeto de la transformación es, precisamente, la creación de un objeto nuevo,

distinto del anterior. Es este un requisito insoslayable. Si la actividad se limitó a darle un cambio de
apariencia (por ejemplo, la limpieza de la cosa, darle una mano de pintura, aun cuando sea distinta de
la originaria, etc.) no habría propiamente un objeto nuevo.
4. Intención de apropiarse del objeto nuevo. Existen numerosos ejemplos de personas que aplican su
actividad sobre la materia prima ajena y que, sin embargo, no por ello adquieren el dominio por
transformación del objeto nuevo o transformado, pues falta en esos supuestos la intención de
apropiárselo. Tal es el caso del escultor que, por encargo, trabaja sobre la piedra que le fue
proporcionada para lograr la forma deseada.
Distinción de la accesión.
La accesión es un modo de adquirir el dominio que se realiza por efecto de la conjunción de dos
cosas: una principal y otra accesoria, cuando la cosa accesoria sea absorbida por la cosa principal,
de tal modo que se convierte en parte o elemento constitutivo de ella (Bonfante).
La accesión se diferencia de la transformación, porque en la primera se unen dos cosas distintas,

mientras que en la segunda alguien aporta trabajo y realiza un objeto con la materia de otro.
5. ACCESION. MEZCLA O CONFUSION. Cosas muebles (ART. 1958). Casos. Propiedad de la

nueva especie. Cosas inmuebles. Casos. ALUVION: concepto y requisitos (ART. 1959).
Intermitencia. Cauce del rio (ART. 1960). Línea de ribera. AVULSION: concepto y requisitos
(ART. 1961). Derecho de remoción. Cosas excluidas. CONSTRUCCION, SIEMBRA Y
PLANTACION. Dueño del inmueble y materiales ajenos. Tercero de buena fe y mala fe (ART.
1962). Invasión de inmueble colindante. Invasor de buena fe y de mala fe (ART. 1963). Daños.
Acciones.
ACCESION. MEZCLA O CONFUSION.
Es un modo de adquirir el dominio por un título autónomo, distinto a la propiedad que se tiene sobre
los accesorios de la cosa. Contempla la adquisición de una cosa por el dueño de otra, luego de una
unión o incorporación, lo que ocurre a veces naturalmente y en otras por obra del hombre.
La accesión puede tener lugar cuando una cosa mueble se adhiere a un inmueble (plantación), a otra
cosa mueble (art.1958) o cuando la reunión es de dos inmuebles (aluvión).
Cosas muebles (ART. 1958).
ARTICULO 1958. Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden
entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos
excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la
accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva
por partes iguales.
Este supuesto se denomina también “accesión por unión o continua”. La accesión debe producirse sin
que medio hecho del hombre, es decir, debe ser casual, porque si no se aplicaría el régimen de
transformación o el de cosas muebles. Al igual que el art.1957 dice que, quien se queda con la cosa
debe indemnizar al otro, pero en el art. 1958 no dice nada sobre esto, dando a entender que se
puede llegar a la solución del art. anterior aplicando la analogía, porque de no ser así se generaría un
enriquecimiento sin causa. La indemnización pueden pactarla las partes, si no hay acuerdo la
resuelve un juez y puede consistir en dinero o la entrega de otra cosa de la misma especie a la que
se unió.
Si las cosas han sido mezcladas o confundidas, o no se puede determinar qué cosa tenia mayor valor
se estaría frente a un condominio cuya fuente es la ley. Es un condominio de indivisión forzosa
perdurable de modo que cada propietario no puede pedir en cualquier tiempo la división de la cosa
común. En el caso de la mezcla o confusión que origina un condominio, en el régimen anterior se
afirmaba que no era de indivisión forzosa y la cuota de cada condómino era proporcional al valor de la
cosa que se adhirió, mientras que ahora el Código dice que son partes iguales.
Cosas inmuebles. Casos. ALUVIÓN: concepto y requisitos (ART. 1959).
ARTICULO 1959. Aluvión. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con
aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble.
No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se provoca por obra del
hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos.
No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el

curso de agua intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en proporción
al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural de
las aguas, como por el abandono de su cauce.
Se llama aluvión a los acrecentamientos o incrementos de tierra que reciben paulatina e

insensiblemente los terrenos ribereños por efecto del lento arrastre de las corrientes, y que
corresponde por accesión a los propietarios de dichos inmuebles.
 Condiciones.
Los acrecentamientos de tierra se deben producir en forma paulatina e insensible, como fenómeno no
perceptible de un día a otro, como resultado de la acción lenta de las aguas, que se hace perceptible
después de transcurrido cierto tiempo.
Se atribuye al propietario ribereño el aumento que se deriva del aluvión, lo cual no deja de ser una
solución razonable y equitativa por aquello de que, así como algunas veces se verá perjudicado por el
efecto de las corrientes, en otras, es justo que se beneficie.
Para que exista aluvión, la tierra debe estar adherida al terreno ribereño y haber dejado de formar
parte del río. Por el contrario, si se hubiere acumulado tierra en un lugar muy cercano al fundo
ribereño, pero sin adherirse a él y estando todavía separada de él por una corriente de agua
permanente —o no intermitente, como dice la norma—, no hay aluvión.
Cuando el terreno de aluvión se ha formado a lo largo de varias propiedades ribereñas y es menester

proceder a su reparto. La división debe hacerse entre los propietarios que pueden tener derecho a
ella, en proporción del ancho de cada una de las heredades.
Intermitencia.
El CCyC señala que, “no obsta a la adherencia el curso de agua intermitente”. Por regla, la tierra no
debe estar separada del terreno por una corriente de agua que forme parte del rio; se requiere la
sedimentación. Sin embargo, cuando la corriente de agua es intermitente, ello no impide la adhesión.
Intermitente significa que la corriente de agua es discontinua, que se interrumpe o cesa y luego
prosigue o se repite.
 El aluvión debe ser natural.

Este es un fenómeno natural y cuando el acrecentamiento de tierra sobre algunos terrenos es obra
del hombre, no se trata de la situación que regula la ley y en consecuencia los propietarios
perjudicados pueden pedir la exclusión de sus terrenos de las aguas ilegítimamente invasoras, y si
eso no es posible puede demandar la destrucción de esas obras o el restablecimiento de las cosas a
su estado anterior. El ribereño afectado puede pedir la supresión de las obras, construir obras
defensivas y reparar las destruidas, pero además pedir los gastos necesarios y demás daños; pero si
no ejerce sus derechos, el autor de los trabajos adquirirá el terreno con la responsabilidad
correspondiente.
 Aluvión por abandono.

La última parte del art. dice “Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos
producidos por el retiro natural de las aguas, como por el abandono de su cauce”. Prevé el caso del
“alveus exciccatus”, aquel en el que el rio abandona parcialmente su cauce, se va retirando poco a
poco de una de las riberas, para recostarse sobre la otra. El resultado es que sobre la ribera en que
se ha retirado, ha quedado al descubierto parte de su cauce, que se hace propiedad de los ribereños.
También contempla el “alveus derelictus” o abandono del cauce, que recibe la misma solución.
Fundamento: ya no tiene razón de ser que los terrenos que formaban parte del cauce sigan siendo
del dominio público del Estado, primero porque ya no son cauce, segundo porque esto es una suerte
de correlato con los inmuebles de la orilla de enfrente, que pierden el terreno que el rio ocupa como
cauce y tercero porque la situación podría haber sido al revés: podrían haber perdido parte de su
terreno que el rio tomara como cauce, y los de la orilla de enfrente haberlo ganado.
Vélez no había previsto el alveus derelictus, es decir, cuando el agua de un rio o arroyo deja de correr
por un determinado cauce, por haber cambiado de recorrido o por haberse agotado su fuente. Es un
caso excepcional que a veces no se da en forma lenta, insensible o paulatina, sino en forma súbita
por las crecidas por copiosas lluvias.
Ahora el Código subsana la omisión y prevé la misma solución para los dos casos. El cauce
abandonado ya no cumple la finalidad de tal, queda desafectado del dominio público ya que por el
cambio deja de ser cauce, mientras que otra parte de la superficie terrestre ha comenzado a serlo y
todo debe darse de forma natural.
 Aluvión formado a lo largo de varios inmuebles.

Lo que dispone el art.1959 parece sencillo y lo es si todos los terrenos van en líneas paralelas hacia
el rio. Las dificultades son cuando los terrenos tienen límites que van en distintas direcciones o
ángulos, porque la distribución debe hacerse en proporción al frente que cada una de las heredades
presente frente al rio, pero no siguiendo la dirección de la línea de los limites, sino la que corresponde
a la obtención del terreno proporcional a la anchura del fundo para poder cumplir con lo que la ley
ordena.
Cauce del río (ART. 1960).
ARTICULO 1960. Cauce del río. No constituye aluvión lo depositado por las aguas que se
encuentran comprendidas en los límites del cauce del río determinado por la línea de ribera que fija el
promedio de las máximas crecidas ordinarias.
No se adquieren por “aluvión” las arenas o fango que forman parte del mismo río o, más
precisamente, del lecho del río que se extiende hasta “las más altas aguas en su estado normal”.
AVULSIÓN: concepto y requisitos (ART. 1961).
ARTICULO 1961. Avulsión. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que
produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese
acrecentamiento se origina en otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera
naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, mas pasado el
término de seis meses, las adquiere por prescripción.
Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las
cosas perdidas.
Se entiende por avulsión el hecho de que un río o arroyo arranque, por la fuerza súbita de la
corriente, tierra, arena o plantas, o cualquier otra cosa susceptible de adherencia natural, y las
arrastre para unirla por adjunción o por superposición a un campo inferior o a un fundo situado en la
ribera opuesta. La avulsión implica jurídicamente acrecentamiento de modo brusco.
Derecho de remoción.
El segundo párrafo del art. establece que el propietario del terreno del cual las cosas se
desprendieron por acción violenta de las aguas tiene el derecho a reivindicarlas mientras no se hayan
adherido naturalmente al terreno donde fueron a parar contando con el plazo de seis meses. Pero él,
tiene también el derecho de abdicar si propiedad, de abandonar la cosa. De ahí que el dueño del
terreno donde las cosas fueron a parar, no tiene derecho para exigir que ellas sean removidas.
Parece una excepción a las facultades materiales y de exclusión (art.1941 y 1944) que el propietario
tiene sobre su predio, pero no lo es porque esos artículos están previendo conductas humanas de
terceros, mientras que acá se trata de un hecho de la naturaleza, fuerza súbita de la corriente de
agua que produce desprendimientos, lo cual constituye un caso fortuito o de fuerza mayor.
El dueño del terreno no tiene derecho a exigir que las cosas llegadas a su inmueble de aquella
manera sean removidas. Produciendo si hay adherencia natural, la accesión de pleno derecho, como
modo de adquirir el dominio, pero si no hay adherencia el modo de adquirir es la usucapión.
Cosas excluidas.
La última parte del artículo establece la misma solución del Código de Vélez, al decir que solo las
cosas susceptibles de adherencia natural, a los terrenos a los que acceden, son objeto de adquisición
por avulsión, pues cualquier cosa mueble que no posea esa propiedad no puede acceder a ningún
predio a ese título, por ejemplo si la inundación arrastra, muebles a otro fundo.
Por eso dice que se aplican las normas de cosas perdidas. Lo serán si son de algún valor. El que se
apropie de ellas, además de restituirlas, debe indemnizar los deterioros que ellas sufrieren. La acción
solo podría detenerse ante la usucapión larga, porque no hay buena fe.
CONSTRUCCIÓN, SIEMBRA Y PLANTACIÓN. Dueño del inmueble y materiales ajenos. Tercero

de buena fe y mala (ART. 1962).
ARTICULO 1962. Construcción, siembra y plantación. Si el dueño de un inmueble constituye,

siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe también
debe los daños.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales pertenecen al

dueño del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de mala fe, el
dueño puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de
valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar
su derecho con indemnización del valor del inmueble y del daño.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos
en inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene acción directa
contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.
Este modo de acrecentamiento no es obra de la naturaleza, sino de la acción del hombre. Además no
debe perderse de vista que, por virtud del principio en el que “lo accesorio sigue la suerte de lo
principal”, las adherencias que reciba el inmueble, pertenecen al dueño del fundo.
Invasión de inmueble colindante. Invasor de buena fe y de mala fe (ART. 1963).

ARTICULO 1963. Invasión de inmueble colindante. Quien construye en su inmueble, pero de

buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste no
se opuso inmediatamente de conocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del
inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el
aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida.
Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la

invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente
abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.
Solo alude a la construcción, y la solución que ofrece es novedosa, ya que resuelve de manera
contraria a la prevista por el Código anterior, donde el dueño del inmueble invadido se quedaba con la
obra, previo pago de la indemnización, si no prefería la demolición. Ahora se implementa la “accesión
inversa o invertida”.
La invasión puede ocurrir sobre el suelo o en el subsuelo, podría ocurrir que debajo del suelo se
extendiera un garaje, pasando el límite.
Para que funcione es necesario que el constructor sea de buena fe, es decir, que tenga la creencia de
construir en suelo totalmente propio o con derecho a construir en él, fundada en un error de hecho
excusable relativo a los límites de los suelos en litigio. Si hay dudas no habrá buena fe.
Quien edifica en su inmueble, lo hace de buena fe con materiales propios pero invadiendo terreno
ajeno colindante; sin consentimiento del dueño del inmueble vecino, puede obligarlo a respetar lo
construido si no se “opuso inmediatamente de conocer la invasión”. Por ende, si el invadido se opone,
y se lo hace saber al constructor, este debe meditar si sigue o no con la construcción. También es
posible que el vecino invadido inicie una acción de obra nueva, que detenga la obra iniciada. Este
último no puede destruir lo hecho y solo tiene un crédito por el valor de la parte invadida, esto es así
si no se opuso inmediatamente, porque se supone que si dejo que su vecino avanzara e invirtiera
dinero de alguna manera lo consintió y estaría obrando de mala fe si luego de terminada la obra
exigiera su demolición.
La norma exige que no solo se construya sobre el inmueble ajeno sino también en el suyo, que le
pertenezca. Es una venta forzosa cuando la construcción se asentó en el terreno del constructor pero
invadiendo parte del terreno vecino. El fundamento es que optar por la demolición puede ser abuso
del derecho, pero tampoco es justo adjudicarle la construcción al dueño del terreno invadido.
Cuando el constructor es de mala fe, el dueño puede pedir la demolición de la obra y la reposición de
las cosas a su estado anterior, pero si no se ponen de acuerdo y el juez interpreta que la postura es
manifiestamente abusiva puede obligarlo a indemnizar.
El conocimiento que tiene que tener el propietario del fundo es un conocimiento cierto, efectivo,
concreto y no presumido. Es importante la prueba de este conocimiento del dueño, porque si él sabía
que se estaba construyendo en su terreno y no se opuso a ello, luego no podrá pedir la demolición de
la obra y la restitución de las cosas a su estado anterior.
Daños. Acciones.
El constructor debe indemnizar el valor de la parte invadida, de modo que su derecho sobre el terreno
se achica, al igual que debe pagar si hay otro daño que haya causado. Ahora, puede reclamar su
adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y la
disminución del valor de la parte no invadida. Puede ser que la venta de la parte invadida deje al
inmueble menoscabado y quizás difícil de aprovechar, debiendo el invasor adquirirlo en su totalidad o
compensar la pérdida del valor del resto del inmueble.
Si el invasor no paga lo que corresponde, el dueño del inmueble invadido puede pedir la demolición
de lo construido. La demolición está sujeta al pago de la indemnización.
Art. 2524: El dominio se adquiere: 1° Por la apropiación; 2° Por la especificación; 3° Por la accesión;
4° Por la tradición; 5° Por la percepción de los frutos; 6° Por la sucesión en los derechos del
propietario; 7° Por la prescripción.
Art. 2525: La aprehensión de las cosas muebles sin dueño, o abandonadas por el dueño, hecha por
persona capaz de adquirir con el ánimo de apropiárselas, es un título para adquirir el dominio de
ellas.
Art. 2526: Son cosas abandonadas por el dueño aquellas de cuya posesión se desprende
materialmente, con la mira de no continuar en el dominio de ellas.
Art. 2527: Son susceptibles de apropiación por la ocupación, los animales de caza, los peces de los
mares y ríos y de los lagos navegables; las cosas que se hallen en el fondo de los mares o ríos, como
las conchas, corales, etcétera, y otras sustancias que el mar o los ríos arrojan, siempre que no
presenten señales de un dominio anterior; el dinero y cualesquiera otros objetos voluntariamente
abandonados por sus dueños para que se los apropie el primer ocupante, los animales bravíos o
salvajes y los domesticados que recuperen su antigua libertad.
Art. 2528: No son susceptibles de apropiación las cosas inmuebles, los animales domésticos o
domesticados, aunque huyan y se acojan en predios ajenos, las cosas perdidas, lo que sin la
voluntad de los dueños cae al mar o a los ríos, ni las que se arrojan para salvar las embarcaciones, ni
los despojos de los naufragios.
Art. 2529: Si las cosas abandonadas por sus dueños lo fueren para ciertas personas, esas personas
únicamente tendrán derecho para apropiárselas. Si otros las tomaren, el dueño que las abandonó
tendrá derecho para reivindicarlas o para exigir su valor.
Art. 2530: En caso de duda, no se presume que la cosa ha sido abandonada por su dueño sino que
ha sido perdida, si es cosa de algún valor.
Art. 2531: El que hallare una cosa perdida, no está obligado a tomarla; pero si lo hiciere, carga
mientras la tuviere en su poder, con las obligaciones del depositario que recibe una recompensa por
sus cuidados.
Art. 2532: Si el que halla la cosa conoce o hubiese podido conocer quién era el dueño, debe
inmediatamente darle noticia de ella; y si no lo hiciere, no tiene derecho a ninguna recompensa,
aunque hubiese sido ofrecida por el propietario, ni a ninguna compensación por su trabajo, ni por los
costos que hubiese hecho.
Art. 2533: El que hubiese hallado una cosa perdida, tiene derecho a ser pagado de los gastos hechos
en ella, y a una recompensa por el hallazgo. El propietario de la cosa puede exonerarse de todo
reclamo cediéndola al que la halló.
Art. 2534: Si el que hallare la cosa no supiese quién era el dueño, debe entregarla al juez más
inmediato, o a la policía del lugar los que deberán poner avisos de treinta en treinta días.
Art. 2535: Si en el término de seis meses desde el último aviso, no se presentare persona que
justifique su dominio, se venderá la especie en pública subasta, y deduciéndose del producto los
gastos de la aprehensión, de la conservación, y la recompensa debida al que la hubiese hallado, el
remanente corresponde a la Municipalidad del lugar en que se halló la cosa.
Art. 2536: Si apareciese el dueño antes de subastada la especie, le será restituida pagando los
gastos, y lo que a título de recompensa adjudicare el juez al que halló la cosa. Si el dueño hubiese
ofrecido recompensa por el hallazgo, el que la halló puede elegir entre el premio del hallazgo que el
juez regulase, y la recompensa ofrecida.
Art. 2537: Subastada la cosa, queda irrevocablemente perdida para el dueño si no prefiere pagar
todos los gastos y el importe del remate, si hubiese sido ya pagado.
Art. 2538: Si la cosa fuese corruptible, o su custodia o conservación dispendiosa, podrá anticiparse la
subasta, y el dueño, presentándose antes de expirar los seis meses del último aviso, tendrá derecho
al precio, deducidos los gastos y el premio del hallazgo.
Art. 2539: Comete hurto el que se apropiare las cosas que hallare, y no procediese según las
disposiciones de los artículos anteriores; y también el que se apropiare los despojos de los naufragios
y de las cosas echadas al mar o a los ríos para alijar los buques.
Art. 2540: La caza es otra manera de apropiación, cuando el animal bravío o salvaje, viéndose en su
libertad natural, fuese tomado muerto o vivo por el cazador, o hubiese caído en las trampas puestas
por él.
Art. 2541: Mientras el cazador fuese persiguiendo al animal que hirió, el que lo tomase deberá
entregárselo.
Art. 2542: No se puede cazar sino en terrenos propios, o en terrenos ajenos que no estén cercados,
plantados o cultivados, y según los reglamentos de la policía.
Art. 2543: Los animales que se cazaren en terrenos ajenos, cercados, o plantados, o cultivados, sin
permiso del dueño, pertenecen al propietario del terreno, y el cazador está obligado a pagar el daño
que hubiere causado.
Art. 2544: Mientras el que tuviere un animal domesticado que recobre su libertad, lo fuese
persiguiendo, nadie puede tomarlo ni cazarlo.
Art. 2545: Las abejas que huyen de la colmena, y posan en árbol que no sea del propietario de ella,
entiéndase que vuelven a su libertad natural, si el dueño no fuese en seguimiento de ellas, y sólo en
este caso pertenecerán al que las tomare.
Art. 2546: Si el enjambre posare en terreno ajeno, cercado o cultivado el dueño que lo persiguiese no
podrá tomarlo sin consentimiento del propietario del terreno.
Art. 2547: La pesca es también otra manera de apropiación, cuando el pez fuere tomado por el
pescador o hubiere caído en sus redes.
Art. 2548: Es libre pescar en aguas de uso público. Cada uno de los ribereños tiene el derecho de
pescar por su lado hasta el medio del río o del arroyo.
Art. 2549: A más de las disposiciones anteriores, el derecho de cazar y de pescar está sujeto a los
reglamentos de las autoridades locales.
Art. 2550: El que hallare un tesoro ocultado o enterrado, en casa o fundo propio, adquiere el dominio
de él.
Art. 2551: Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueño conocido, y que está oculto o
enterrado en un inmueble, sea de creación antigua o reciente, con excepción de los objetos que se
encuentren en los sepulcros, o en los lugares públicos, destinados a la sepultura de los muertos.
Art. 2552: Es prohibido buscar tesoros en predios ajenos, sin licencia del dueño, o del que lo
represente, aunque los posea como simple tenedor; pero el que fuere coposeedor del predio, o
poseedor imperfecto, puede buscarlos, con tal que el predio sea restituido al estado en que se
hallaba.
Art. 2553: Si alguno dijere que tiene un tesoro en predio ajeno, y quisiera buscarlo, puede hacerlo,
sin consentimiento del dueño del predio designando el lugar en que se encuentra, y garantizando la
indemnización de todo daño al propietario.
Art. 2554: Reputase descubridor del tesoro al primero que lo haga visible, aunque sean en parte y
aunque no tome posesión de él ni reconozca que es un tesoro, y aunque haya otros que trabajen con
él.
Art. 2555: Si en el mismo lugar, o inmediato a él, hubiese otro tesoro, el descubridor será el que
primero lo hiciere visible.
Art. 2556: El que halle un tesoro en predio ajeno, es dueño de la mitad de él. La otra mitad
corresponde al propietario del predio.
Art. 2557: Si sólo es coposeedor, hará suyo por mitad el tesoro que hallare, y la otra mitad se dividirá
entre todos los coposeedores, según su porción en la posesión.
Art. 2558: Si es poseedor imperfecto, como usufructuario, usuario, con derecho real de habitación, o
acreedor anticresista, la mitad corresponderá al que hallare el tesoro, y la otra mitad al propietario.
Art. 2559: Si un tercero que no es poseedor imperfecto halla el tesoro, le corresponderá la mitad, y la
otra mitad al propietario.
Art. 2560: El tesoro encontrado por uno de los cónyuges en predio del otro, o la parte que
correspondiese al propietario del tesoro hallado por un tercero en predio de uno de los cónyuges,
corresponde a ambos como ganancial.
Art. 2561: El derecho del descubridor del tesoro no puede ser invocado sino respecto de los tesoros
encontrados casualmente. Tampoco puede ser invocado por el obrero al cual el propietario del predio
le hubiese encargado hacer excavaciones buscando un tesoro, ni por otros que lo hicieren sin
autorización del propietario. En estos casos, el tesoro hallado pertenece a este último.
Art. 2562: El obrero, que trabajando en un fundo ajeno encontrare un tesoro, tiene derecho a la mitad
de él, aunque el propietario le hubiere anunciado la posibilidad de hallar un tesoro.
Art. 2563: Tiene también derecho a la mitad del tesoro hallado, el que emprendiese trabajos en
predio ajeno, sin consentimiento del propietario, con otro objeto que el de buscar un tesoro.
Art. 2564: Se puede justificar la propiedad del tesoro hallado por el que se dice dueño, por testigos,
presunciones, o por cualquier otro género de prueba.
Art. 2565: Se presume que los objetos de reciente origen pertenecen al dueño del lugar donde se
encontraren, si él hubiese fallecido en la casa que hacía parte del predio.
Art. 2566: El tesoro hallado en un inmueble hipotecado, o dado en anticresis, no está comprendido
en la hipoteca, ni en la anticresis.
Art. 2567: Adquiérase el dominio por la transformación o especificación, cuando alguien por su
trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de otro, con la intención de apropiárselo.
Art. 2568: Si la transformación se hace de buena fe, ignorando el transformador que la cosa era
ajena y no fuere posible reducirla a su forma anterior, el dueño de ella sólo tendrá derecho a la
indemnización correspondiente.
Art. 2569: Si la transformación se hizo de mala fe, sabiendo o debiendo saber el transformador que la
cosa era ajena, y fuere imposible reducirla a su forma anterior, el dueño de la materia tendrá derecho
a ser indemnizado de todo daño, y a la acción criminal a que hubiere lugar, si no prefiriese tener la
cosa en su nueva forma, pagando al transformador el mayor valor que hubiese tomado por ella.
Art. 2570: Si la transformación se hizo de buena fe y fuere posible reducir la cosa a su forma anterior,
el dueño de la materia será dueño de la nueva especie, pagando al transformador su trabajo; pero
puede sólo exigir el valor de la materia, quedando la especie de propiedad del transformador.
Art. 2571: Se adquiere el dominio por accesión, cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciere a
otra por adherencia natural o natural o artificial.
Art. 2572: Son accesorios de los terrenos confinantes con la ribera de los ríos, los acrecentamientos
de tierra que reciban paulatina e insensiblemente por efecto de la corriente de las aguas, y
pertenecen a los dueños de las heredades ribereñas. Siendo en las costas de mar o de ríos
navegables, pertenecen al Estado.
Art. 2573: Pertenecen también a los ribereños, los terrenos que el curso de las aguas dejare a
descubierto, retirándose insensiblemente de una de las riberas hacia la otra.
Art. 2574: El derecho de aluvión no corresponde sino a los propietarios de tierras que tienen por
límite la corriente del agua de los ríos o arroyos; pero no corresponde a los ribereños de un río
canalizado y cuyas márgenes son formadas por diques artificiales.
Art. 2575: Si lo que confina con el río fuere un camino público el terreno de aluvión corresponderá al
Estado, o a la Municipalidad del lugar, según que el camino corresponda al municipio o al Estado.
Art. 2576: La reunión de la tierra no constituye aluvión por inmediata que se encuentre a la ribera del
río, cuando está separada por una corriente de agua que haga parte del río y que no sea intermitente.
Art. 2577: Tampoco constituyen aluvión, las arenas o fango, que se encuentren comprendidas en los
límites del lecho del río, determinado por la línea a que llegan las más altas aguas en su estado
normal.
Art. 2578: Los dueños de los terrenos confinantes con aguas durmientes, como lagos, lagunas,
etcétera, no adquieren el terreno descubierto por cualquiera disminución de las aguas, ni pierden el
terreno que las aguas cubrieren en sus crecientes.
Art. 2579: El aumento de tierra no se reputará efecto espontáneo de las aguas, cuando fuere a
consecuencia de obras hechas por los ribereños en perjuicio de otros ribereños. Estos tienen derecho
a pedir el restablecimiento de las aguas en su lecho; y si no fuere posible conseguirlo, pueden
demandar la destrucción de esas obras.
Art. 2580: Si los trabajos hechos por uno de los ribereños no fueren simplemente defensivos, y
avanzaren sobre la corriente del agua, el propietario de la otra ribera tendrá derecho a demandar la
supresión de las obras.
Art. 2581: El terreno de aluvión no se adquiere sino cuando está definitivamente formado, y no se
considera tal, sino cuando está adherido a la ribera y ha cesado de hacer parte del lecho del río.
Art. 2582: Cuando se forma un terreno de aluvión a lo largo de muchas heredades, la división se
hace entre los propietarios que pueden tener derecho a ella, en proporción del ancho que cada una
de las heredades presente sobre el antiguo río.
Art. 2583: Cuando un río o un arroyo lleva por una fuerza súbita alguna cosa susceptible de
adherencia natural, como tierra, arena o plantas, y las une, sea por adjunción, sea por superposición,
a un campo inferior, o a un fundo situado en la ribera opuesta, el dueño de ella conserva su dominio
para el sólo efecto de llevársela.
Art. 2584: Desde que las cosas desligadas por avulsión se adhieren naturalmente al terreno ribereño
en que fueron a parar, su antiguo dueño no tendrá derecho para reivindicarlas.
Art. 2585: No queriendo reivindicarlas antes que se adhiriesen al terreno en que las aguas las
dejaron, el dueño del terreno no tendrá derecho para exigir que sean removidas.
Art. 2586: Cuando la avulsión fuere de cosas no susceptibles de adherencia natural, es aplicable lo
dispuesto sobre cosas perdidas.
Art. 2587: El que sembrare, plantare o edificare en finca propia con semillas, plantas o materiales
ajenos, adquiere la propiedad de unos y otros; pero estará obligado a pagar su valor; y si hubiese
procedido de mala fe, será además condenado al resarcimiento de los daños y perjuicios, y si hubiere
lugar, a las consecuencias de la acusación criminal. El dueño de las semillas, plantas o materiales,
podrá reivindicarlos si le conviniere, si ulteriormente se separasen.
Art. 2588: Cuando de buena fe, se edificare, sembrare o plantare, con semillas o materiales propios
en terreno ajeno, el dueño del terreno tendrá derecho para hacer suya la obra, siembra o plantación,
previas las indemnizaciones correspondientes al edificante, sembrador o plantador de buena fe, sin
que éste pueda destruir lo que hubiese edificado, sembrado o plantado, no consintiéndolo el dueño
del terreno.
Art. 2589: Si se ha edificado, sembrado o plantado de mala fe en terreno ajeno, el dueño del terreno
puede pedir la demolición de la obra y la reposición de las cosas a su estado primitivo, a costa del
edificante, sembrador o plantador. Pero si quisiere conservar lo hecho, debe el mayor valor adquirido
por el inmueble.
Art. 2590: Cuando haya habido mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno
ajeno, sino también por parte del dueño, se arreglarán los derechos de uno y otro según lo dispuesto
respecto al edificante de buena fe. Se entiende haber mala fe por parte del dueño, siempre que el
edificio, siembra o plantación, se hicieren a vista y ciencia del mismo y sin oposición suya.
Art. 2591: Si el dueño de la obra la hiciese con materiales ajenos, el dueño de los materiales ninguna
acción tendrá contra el dueño del terreno, y sólo podrá exigir del dueño del terreno la indemnización
que éste hubiere de pagar al dueño de la obra.
Art. 2592: Cuando los animales domesticados que gozan de su libertad, emigraren y contrajesen la
costumbre de vivir en otro inmueble, el dueño de éste adquiere el dominio de ellos, con tal que no se
haya valido de algún artificio para atraerlos. El antiguo dueño no tendrá acción alguna para
reivindicarlos, ni para exigir ninguna indemnización.
Art. 2593: Si hubo artificio para atraerlos, su dueño tendrá derecho para reivindicarlos, si puede
conocer la identidad de ellos. En caso contrario, tendrá derecho a ser indemnizado de su pérdida.
Art. 2594: Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera que
vienen a formar una sola, el propietario de la principal adquiere la accesoria, aun en el caso de ser
posible la separación, pagando al dueño de la cosa accesoria lo que ella valiere.
Art. 2595: Cuando la cosa unida para el embellecimiento, o perfección de la otra, es por su especie
mucho más preciosa que la principal, el dueño de ella puede pedir su separación, aunque no pueda
verificarse sin algún deterioro de la cosa a que se ha incorporado.
Art. 2596: El dueño de la materia empleada de mala fe, puede pedir que se le devuelva en igual
especie y forma, cantidad, peso, o medida que la que tenía, o que así se avalore la indemnización
que se le debe.
Art. 2597: Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueños se hubiesen confundido o mezclado,
resultando una transformación, si una fuese la principal, el dueño de ella adquiere el dominio del todo,
pagando al otro el valor de la materia accesoria.
Art. 2598: No habiendo cosa principal, y siendo las cosas separables la separación se hará a costa
del que las unió sin consentimiento de la otra parte.
Art. 2599: Siendo inseparables y no habiendo resultado nueva especie de la confusión o mezcla, el
dueño de la cosa unida sin su voluntad, puede pedir al que hizo la unión o mezcla, el valor que tenía
su cosa antes de la unión.
Art. 2600: Si la confusión o mezcla resulta por un hecho casual, y siendo las cosas inseparables, y no
habiendo cosa principal, cada propietario adquiere en el todo un derecho proporcional a la parte que
le corresponda, atendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas.

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Facundo Vandemadier – Sol Sttoco – Tomas Montenegro

Método del Código.

Ubicación de los derechos reales en la clasificación de los derechos individuales

Los derechos individuales patrimoniales se clasifican en derechos personales y derechos reales

El derecho romano no formuló científicamente la clasificación de derechos reales y derechos

 Doctrina clásica. Código Civil de Vélez.

 Código Civil y Comercial.

El nuevo ordenamiento también se estructura en función de la doctrina dualista tradicional. El Libro

El derecho personal, también denominado obligación, se compone estructuralmente de tres

d) Origen o creación, régimen legal y tipicidad.

En materia de derechos personales impera el principio de la autonomía de la voluntad. Por el

Zonas intermedias entre los derechos personales y los derechos reales.

 Derechos personales oponibles a terceros. Boleto de compraventa inmobiliaria.

Molina Quiroga, señala que en la realidad negocial se presentan numerosas relaciones o

 Derechos personales con efecto reipersecutorio.

 Obligaciones reales o propter rem.

 Derechos reales inoponibles.

 Derechos reales con contenido obligacional.

Concepto de derecho real (Art. 1882).

 Código Civil de Vélez.

 Código Civil y Comercial de la Nación.

Con criterio didáctico el nuevo Código da el concepto de derecho real.

Atributos: persecución y preferencia (Art. 1886), excepciones.

La definición incorpora las facultades de persecución y preferencia de manera expresa:

ARTÍCULO 1886. Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de

Objeto: cosas y bienes (Art. 16 y 1883).

El antecedente de esta norma es el artículo 1816 del Proyecto de 1998.

En cuanto de los derechos sobre el cuerpo humano:

 Parte material de la cosa ajena.

Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y

 Propiedad separada del suelo.

 Parte indivisa del derecho real.

2. Creación y tipicidad legal. Fundamento: orden público. Estructura y normas estatutarias

Creación y tipicidad legal.

Fundamento: orden público.

 Distinción entre creación legal y fuente legal.

Estructura y normas estatutarias (Art. 1884).

Sistema del número cerrado: enumeración (Art. 1887).

ARTÍCULO 1887. Enumeración. Son derechos reales en este Código:

d) los conjuntos inmobiliarios;

Otros sistemas son:

. Código Civil y Comercial (Numerus Clausus): En la actualidad, se procura mantener la exigencia

El Anteproyecto del Código contemplaba a la propiedad comunitaria indígena, pero el CCyC no la

Clasificaciones de los derechos reales: diversos criterios (Art. 1888 a 1891).

horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si

En cuanto a la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, el cementerio

La servidumbre requiere de la existencia de dos inmuebles (sirviente y dominante) que pertenecen a

Las demás cargas o gravámenes son los derechos reales de garantía.

 Por la autonomía o independencia.

El Art. 1889, distingue los derechos reales en principales y accesorios.

 Por la registración del objeto.

 Por el ejercicio de la posesión.

También se pueden adquirir por la prescripción adquisitiva. Además la posesión es sistema

Eficacia temporal del CCyC (Art. 7).

3. Modos de adquisición: originarios y derivados; diferencias y efectos. Adquisición derivada

Modos de adquisición: originarios y derivados; diferencias y efectos.

 Modos de adquisición originarios: No existe técnicamente una transmisión sino una

El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

Título suficiente. Concepto y requisitos

En consecuencia, el título suficiente es un acto jurídico válido cuya finalidad consiste en la

 Los requisitos del título suficiente se distinguen en objetivos y subjetivos:

Los requisitos objetivos son:

partes y con relación a terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro Nacional de la