PRINCIPIOS DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO. BREVE ANÁLISIS.

MANUEL J. GODOY SASAKI

1. CUESTIONES PREVIAS.
Es importante precisar que cuando hablamos de Principios de derecho registral
inmobiliario, no nos referimos al establecimiento de normas de orden superior que
puedan igualarse a los principios generales de derecho. El concepto y aplicación de los
principios hipotecarios es restringido a los registros de la propiedad inmueble y dice
directa relación con la observación científica de la legislación hipotecaria y su
correspondiente análisis.
Por otro lado, es necesario precisar que el derecho registral inmobiliario, se
encuentra inmerso en el derecho civil de bienes, no siendo una rama separada del
derecho civil, ya que aun no existe una base dogmática que nos permita decir con
propiedad que existe un derecho registral en sí, menos podemos afirmar que existe un
derecho registral inmobiliario. En definitiva, los principios de derecho registral
inmobiliario son manifestaciones científicas del derecho positivo; son expresiones
técnicas de lo que las distintas legislaciones prescriben en esta materia.
Finalmente, los principios hipotecarios se encuentran conectados entre sí, y su
interacción permite configurar un determinado sistema registral, siendo los principios en
estudio, una herramienta extremadamente útil al momento de estudiar, evaluar y
corregir un sistema registral.

2. CONCEPTO, FUNCIONES Y CLASIFICACIÓN.

a. CONCEPTO.
Históricamente, el primero en desarrollar los principios de derecho registral
inmobiliario fue el jurista español don Jerónimo GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ1,
realizando los primeros estudios en esta materia. En nuestro derecho, destacan las obras
de don Luis Claro Solar, de don Arturo Alessandri Rodríguez, en sus tratados de
Derecho Civil. En la actualidad existen interesantes trabajos, como el desarrollado por

 Licenciado en ciencias jurídicas. Diplomado en derecho registral inmobiliario chileno y comparado.

Curso anual de derecho registral iberoamericano. Asesor del Conservador de bienes raíces de la provincia
El Loa, Calama.
1 González y Martínez, Jerónimo. Estudios de Derecho Hipotecario. Imprenta de Estanislao Maestre.
Madrid-España. Primera Edición, 1.924.

1
la Fundación Fueyo en sus “Estudios sobre reformas al Código Civil y Código de
Comercio”, estudio liderado por don Domingo HERNÁNDEZ EMPARANZA.
Debemos entonces preguntarnos, ¿qué son los principios de derecho hipotecario
o registral inmobiliario? Para el profesor Ramón Mª ROCA SASTRE2 los principios del
derecho hipotecario o registral inmobiliario, constituyen el resultado, conseguido
mediante la sintetización técnica, de parte del ordenamiento jurídico sobre la materia,
manifestada en una serie de principios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas
directrices del sistema inmobiliario registral. El profesor José Manuel GARCIA
GARCIA3, define a los principios hipotecarios o de derecho registral inmobiliario como
las notas, caracteres o rasgos básicos que tiene o debe tener un sistema registral.
En la doctrina nacional, el profesor Domingo HERNANDEZ EMPARANZA4,
señala que los principios de derecho registral inmobiliario mediatizan en un esquema
didáctico y funcional las bases y orientaciones del derecho registral inmobiliario de cada
país, constituyéndose en un elemento de diagnóstico indispensable para medir la
operatividad y eficacia de un sistema registral, mediante la contrastación de sus
directrices positivas con el ideal normativo de la seguridad jurídica inmobiliaria.
b. FUNCIONES.
Podemos señalar que los principios de derecho hipotecario cumplen
determinantes funciones:
i) Fomentar la construcción jurídica y científica del derecho registral inmobiliario. Su
importancia es tal que permiten cubrir dogmáticamente gran parte del derecho
hipotecario en lo que a tratativa general se refiere, esto es, las ideas matrices que
informan al derecho registral inmobiliario;
ii) En cuanto al derecho positivo, son una herramienta vital al momento de interpretar
las normas que rigen la materia. Es necesario recordar que los principios en estudio se
han extraído a partir del análisis del derecho positivo, es decir, su fundamento se extrae
a partir de la normativa hipotecaria y no a la inversa. Podemos concluir entonces, que
efectivamente no se trata de principios generales del Derecho, ya que, los principios
hipotecarios son el resultado del análisis de la propia ley; y,

2 Roca Sastre, Ramón Mª. “Derecho Hipotecario”. Tomo I. 6ª Edición. Editorial Bosch. Barcelona
España. 1.968. p. 204.
3 García García, José Manuel. “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”. Tomo I. Editorial Civitas
S.A. Madrid-España. 1.988. p. 533.
4 Estudios sobre Reformas al Código Civil y Código de Comercio. Derecho Registral Inmobiliario.
Fundación Fueyo. Editorial Jurídica de Chile. Santiago-Chile. 2.003. p. 85

2
iii) Al constituir los principios de derecho registral inmobiliario parámetros objetivos,
permiten llevar a cabo un análisis comparativo de sistemas registrales de la propiedad
inmueble y permiten un análisis histórico evolutivo del sistema nacional.
Es así que podemos concluir que los principios en estudio constituyen las ideas
básicas que ha de contener un sistema registral inmobiliario para cumplir con sus
propósitos: la publicidad inmobiliaria y la propender a la seguridad jurídica.
c. CLASIFICACIÓN.
El análisis de los principios del derecho hipotecario se hará a partir del criterio
clásico establecido por el profesor ROCA SASTRE 5, el que los clasifica en principios
sustantivos o materiales y principios adjetivos o de procedimiento.
En nuestro Derecho el profesor HERNANDEZ EMPARANZA6, sigue el criterio
de ROCA SASTRE y clasifica los principios de la siguiente forma: son principios
formales los de tracto sucesivo, legalidad y rogación; y son principios materiales los de
inscripción, publicidad, especialidad, consentimiento y prioridad. Estructuralmente
seguiremos este criterio en el análisis de los principios.
En el Derecho español esta clasificación ha sido criticada por GARCIA
GARCIA7, y señala que el criterio aplicado por ROCA SASTRE es artificial, ya que, no
cabe hacer esta distinción en el Derecho español en cuanto a que predomina el aspecto
material o formal en determinados principios. GARCIA GARCIA prefiere clasificarlos
en principios que representan e f e c t o s de la i n s c r i p c i ó n (principio de
inscripción, principio de legitimación registral, principio de inoponibilidad, principio de
fe pública registral, principio de prioridad, principio de usucapión secundum tabulas,
principio de limitación de la usucapión contra tabulas), y los que significan
r e q u i s i t o s d e l a i n s c r i p c i ó n (principio de rogación o instancia, principio de
voluntariedad de la inscripción, principio de negocio causal, principio de tracto
sucesivo, principio de legalidad en su movilidad de titulación auténtica, principio de
legalidad en su modalidad de calificación registral, principio de especialidad o
determinación). A esta clasificación, Antonio PAU PEDRÓN8 agrega una tercera
categoría: los denominados principios f u n d a m e n t o de la inscripción

5 Roca Sastre, Ramón Mª. “Derecho Hipotecario”. Tomo I. 6ª Edición. Editorial Bosch. Barcelona
España. 1.968. p. 209.
6 Estudios sobre Reformas al Código Civil y Código de Comercio. Derecho Registral Inmobiliario.
Fundación Fueyo. Editorial Jurídica de Chile. Santiago-Chile. 2.003. p. 86
7 García García, José Manuel. “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”. Tomo I. Editorial Civitas
S.A. Madrid-España. 1.988. p.p. 537 y sgtes.
8 Citado por Ángel Valero en sus apuntes de clases en “Diplomado de derecho registral inmobiliario
chileno y comparado”, Universidad Central, Santiago de Chile, 2010.

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(principio de prioridad, principio de tracto sucesivo, principio de legalidad en la
modalidad de calificación registral), ya que este autor sostiene que son fundamentos en
la eficacia de la inscripción, y sin ellos no tendrían sentido los principios de
legitimación, fe pública e inoponibilidad.
3. PRINCIPIOS FORMALES.
a. PRINCIPIO DE ROGACIÓN O INSTANCIA.
El principio de rogación o instancia es aquel en virtud del cual, las actuaciones
registrales han de ser solicitadas y por ende iniciadas por aquella o aquellas personas
interesadas en la misma o por aquellas que la ley autoriza, ante el Registrador o
Conservador, quedando el Registrador o Conservador inhibido para iniciar las mismas,
salvo las excepciones legales9.
En nuestro país HERNÁNDEZ EMPARANZA10 establece que el principio de
rogación o instancia es similar al principio dispositivo del proceso civil que inhabilita al
juez para actuar de oficio, de manera tal que por regla general el Registrador o
Conservador no puede actuar de oficio, debiendo ser motivada su intervención por la
solicitud de requerimiento de una persona o autoridad, judicial o administrativa,
interesada en la inscripción de un acto jurídico sobre un bien raíz.
Es así como don Elías MOHOR 11, Conservador de Bienes Raíces de Buin, en un
ensayo establece que este principio es una suerte de principio de pasividad registral y
que en nuestro país ha caracterizado el quehacer registral durante toda su existencia.
Este principio consiste generalmente en la petición de la inscripción ante el
registrador o Conservador, iniciándose así el proceso de inscripción 12. De lo anterior se

9 En la doctrina española hay diversas definiciones, siendo destacables: a) Ramón Mª ROCA SASTRE, 9
uno de los caracteres fundamentales imperantes en el sistema inmobiliario registral, es de orden formal y
no material y consiste en que el procedimiento registral solamente puede ser iniciado a instancia de parte
mediante solicitud o petición dirigida al Registrador para que este ponga en curso tal procedimiento, salvo
cuando excepcionalmente éste pueda actuar de oficio. Roca Sastre, Ramón Mª. “Derecho Hipotecario”.
Tomo II. 6ª Edición. Editorial Bosch. Barcelona España. 1.968. p. 134; y, b) Para José Manuel GARCÍA
GARCÍA9 es aquel Principio en virtud del cual las actuaciones registrales tendientes a realizar la
publicidad registral han de ser solicitadas por la parte interesada o por el funcionario legitimado para ello,
sin que el Registrador pueda actuar de oficio. Teniendo en cuenta esta definición, continúa GARCÍA
GARCÍA, el Principio de Rogación tiene dos aspectos: i) el negativo, referido al Registrador, que no
puede iniciar las actuaciones registrales de oficio, salvo casos excepcionales; ii) el positivo, referido a los
interesados o funcionarios, pues corresponde a éstos iniciar el proceso Registral a su instancia. García
García, José Manuel. “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”. Tomo III. Editorial Civitas S.A.
Madrid-España. 2.002. p. 172.
10 Estudios sobre Reformas al Código Civil y Código de Comercio. Derecho Registral Inmobiliario.
Fundación Fueyo. Editorial Jurídica de Chile. Santiago-Chile. 2.003. p. 86
11 Mohor Elías, Ensayo sobre Principios de Derecho Registral Inmobiliario,
http://fojas.conservadores.cl/articulos/index.php?03/articulos2
12 ROCA SASTRE establece que este principio consiste en la petición de inscripción y éste a su vez es la
declaración de voluntad, unilateral y recepticia emanada de las personas determinadas por la ley, en

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desprende que las actuaciones registrales deben ser requeridas por parte interesada. Es
decir, debe existir una petición al Registrador para que el procedimiento de inscripción
comience.
Es importante establecer que aquel que solicite la actuación del Registrador debe
ser una parte interesada en que se lleve a efecto tal actuación, así en el Derecho Español
el artículo 6° de la ley hipotecaria establece que pueden pedir la inscripción: el que
adquiera el derecho, el que lo transmita, el que tenga interés en asegurar el derecho que
quiera inscribir, y el que tenga la representación de cualquiera de ellos.
Existen algunas excepciones a este principio, excepciones de carácter sistémico
y excepciones legales.
La excepción de carácter sistémico la encontramos en el derecho australiano o
Torrens, sistema que faculta al Registrador a requerir las inscripciones, cancelar las
mismas y rectificar los asientos registrales, todo con el fin de mantener la exactitud del
registro, pero con la condición de que esta facultad se otorga una vez iniciado el
procedimiento de inscripción.
En nuestro derecho existen diversas excepciones de orden legal, el art. 662 del
Código de procedimiento civil impone al conservador la obligación de inscribir la
denominada hipoteca legal en los juicios de liquidación de comunidades hereditarias;
otras excepciones legales las encontramos en el art.17 del D.L. 2.695 del año 1979 que
impone al conservador la obligación de inscribir una prohibición de gravar y enajenar
por un año y una vez transcurrido este plazo cancelarla de oficio; el art. 20 del D.L.
2.186 del año 1978 impone al conservador la obligación de cancelar de oficio las
inscripciones vigentes de los derechos extinguidos por medio de una expropiación;
Decreto Ley 3.516, que obliga al Conservador a inscribir de oficio la prohibición de
legal de enajenar por 5 años cuando se trate de transferencias a cualquier título y por
una sola vez, a un ascendiente o descendiente del propietario de un inmueble rústico,
conforme lo señalado en la letra j) del artículo 1º del citado cuerpo legal. A su vez el
artículo 88 del reglamento faculta al conservador a obrar de oficio con el fin de
rectificar los errores, omisiones o cualquiera otra modificación equivalente, todo de
conformidad al título inscrito.

solicitud al Registrador de que se proceda a practicar el asiento registral que corresponda a la índole del
título registrable y que mediante la presentación de éste al Registro, da comienzo al procedimiento
registral. Roca Sastre, Ramón Mª. “Derecho Hipotecario”. Tomo II. 6ª Edición. Editorial Bosch.
Barcelona España. 1.968. p. 136.

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 Por último, también es una excepción al Principio de Rogación las
certificaciones que hace el registrador al momento de abrir un determinado Registro,
cuestión que naturalmente éste hace de oficio13.
b. PRINCIPIO DE LEGALIDAD.
Este es uno de los principios hipotecarios de mayor relevancia, ya que impone al
registrador o conservador efectuar exámenes o calificaciones previas al título que se le
presenta para su inscripción, asistiéndole la obligación de calificar si el acto requerido
es procedente; o, si el título con el que se requiere la actuación es idóneo o auténtico; o,
si el del acto o contrato con que se requiere la actuación es válido; confrontar lo
señalado por el título con los asientos del registro que corresponda; o, si debe calificar
que el acto o contrato que recae sobre un inmueble o inmuebles determinados, haya sido
otorgado o celebrado por aquellas personas que el registro autoriza; o, si debe
cerciorarse de que el inmueble o inmuebles en cuestión no tengan impedimentos o
prohibiciones, legales o judiciales, para la práctica del asiento registral requerido.
El principio de calificación registral puede ser entendido en una doble
modalidad14:
i. La modalidad de t i t u l a c i ó n a u t é n t i c a , en cuya virtud es requisito de acceso al
registro que el acto o negocio esté otorgado por instrumento público o auténtico, sin
perjuicio de una serie de supuestos en los que es admisible el instrumento privado como
título inscribible; y,
ii. La modalidad de c a l i f i c a c i ó n r e g i s t r a l , que consiste en el control de
legalidad del acto o negocio, realizado por el encargado del registro, como requisito
imprescindible para acceder al mismo y pueda darse lugar al respectivo asiento registral.
Podemos señalar como caracteres de la función calificadora, las siguientes: 1. Es
exclusiva del registrador o conservador; 2. Es obligatoria; 3. Es imparcial; 4. Es
protectora de derechos, tanto de las partes, como de terceros y, del interés público; 5. Se
encuentra sujeta al control jurisdiccional; y, 6. Puede irrogar responsabilidad para el
registrador o conservador.
En cuanto a la modalidad de calificación registral existen situaciones de singular
importancia que es preciso analizar.

13 En este mismo sentido: Nussbaum, Arthur. Tratado de Derecho Hipotecario Alemán. Editorial
biblioteca de la revista de Derecho Privado. Vol. XI. 1.929.p. 19
14 García García, José Manuel. “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”. Tomo I. Editorial Civitas
S.A. Madrid-España. 1.988. p. 550.

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i. Procedencia de la inscripción. Es importante señalar que para analizar la procedencia
de una actuación registral el registrador o conservador debe tener en cuenta el sistema
registral en cuanto al acceso de actuaciones registrables, es decir, debe existir claridad
respecto de lo que se solicita registrar versus la actuación registral a efectuar. En
definitiva, el registrador o conservador debe calificar si el acto cuya inscripción se
solicita es de aquellos que la ley ‘obliga’ a inscribir o, de aquellos que por el contrario,
‘permite’ inscribir, y en el evento de que el acto que sirve de base para la actuación
registral solicitada se enmarque en uno de los dos supuestos (títulos que deben o pueden
inscribirse), el conservador procederá con el examen del título.
También es necesario analizar respecto de la procedencia de la inscripción, si el
inmueble objeto del acto o contrato está situado en un territorio que legalmente
corresponde a la competencia del conservador o registrador.
ii. Validez del acto o contrato. Es necesario que el registrador o conservador al efectuar
el examen del título que se le presenta verifique que éste no adolezca de algún vicio que
lo anule (sea absoluta o relativamente).
iii. Confrontación del título versus el registro. Es necesario también que el registrador
confronte el título que se le presenta con el registro, esto es, que proceda a cotejar si los
antecedentes proporcionados por quien presenta el título, son coincidentes con los
asientos existentes en el registro pertinente. Debe existir una c o n t i n u i d a d respecto
de los algunos elementos que sirven de base para la denominada publicidad
inmobiliaria, o sea, entre la finca, el titular del registro y, el derecho inscribible.
iv. Actos otorgados por persona que según el registro es su actual dueño o poseedor
inscrito. Al igual que en la letra anterior, el principio de calificación registral se
relaciona aquí fuertemente con el principio de tracto sucesivo, de manera tal que el
conservador debe cerciorarse de que quien transfiere (o transmite, en su caso), sea el
que según el registro es t i t u l a r v i g e n t e de la inscripción. Pudiendo perfectamente
obrarse en esta materia, por medio de mandatario facultado al efecto.
v. Inmueble libre de prohibiciones o impedimentos, legales o judiciales. Señalábamos
en el punto ii anterior, que adolecen de objeto ilícito los actos prohibidos por la ley. Es
así, entonces, que el registrador debe negarse a practicar los actos requeridos cuando
exista un indicio al menos de ilegalidad en el título.
Ahora bien, ¿puede el registrador negarse a inscribir? Lo normal en el proceso de
calificación, es que los títulos que se presentan al registrador, son idóneos para su
inscripción o para la práctica de los asientos registrales requeridos, pero puede suceder

7
que el título tenga defectos que hagan necesario que el funcionario emita alguna
observación y, acto seguido, d e n i e g u e el acceso al registro.
La calificación negativa o desfavorable tiene dos manifestaciones: la calificación
suspensiva; y, la calificación denegatoria15 16.
Ahora bien, los defectos que puede contener un título se clasifican en subsanables o
no subsanables. Los primeros, son aquellos que provienen ya de la forma en que se
encuentra redactado el título mismo; con referencia al acto mismo que contiene; o, que
se hayan originado en el registro y no se hayan reflejado en el título al momento de su
suscripción. Los requisitos para que opere son: i. que no acarreen la nulidad absoluta del
referido acto o contrato; y, ii. que puedan subsanarse por medio de un instrumento,
auténtico o privado que lo c o m p l e m e n t e o l o r e c t i f i q u e , según sea el caso;
suspendiendo ipso facto la práctica de la actuación registral solicitada. Son no
subsanables aquellos que si bien provienen de la forma del título mismo, o del
documento que lo contiene, siempre que esta vez sí acarreen la nulidad absoluta del
referido acto o contrato, o se originen en el propio registro, no pudiendo subsanarse de
ningún modo, ni enmendarse impidiendo en absoluto la práctica de la actuación registral
solicitada.
¿Se puede reclamar de la negativa del conservador a inscribir o realizar un
asiento registral determinado? Sí, normalmente los sistemas registrales cuentan con
medios o mecanismos tendientes a revisar la calificación denegatoria. En el caso
español existen vías de orden administrativo y judicial.
c. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.
El principio de tracto sucesivo consiste básicamente en que la serie de
inscripciones hechas a propósito de derechos que recaen sobre un inmueble determinado
sean encadenadas unas respecto de las otras, de manera tal que las transferencias o
transmisiones provengan o estén derivadas del titular inscrito. Dicho esto, es importante
precisar que este principio permite al registrador la posibilidad de realizar las
actuaciones que le sean solicitadas sobre la base de otra anterior, debiendo el registrador

15En este mismo sentido, García García, José Manuel. “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”.
Tomo III. Editorial Civitas S.A. Madrid-España. 2.002. p. 831.
16 La calificación suspensiva permite que se practique una anotación de suspensión por defecto
subsanable. En cambio la calificación denegatoria o determinante de denegación no permite tal anotación
de suspensión.

8
o conservador mantener el historial de una finca o inmueble determinado, resguardando
la existencia de la debida cadena de transmisiones o transferencias de una finca17.
De lo expuesto, podemos señalar entonces que el principio de tracto sucesivo
reviste importancia a propósito de la tutela y cautela del derecho de propiedad y de los
derechos reales constituidos sobre inmuebles. En virtud de esta tutela, el registrador o
conservador no puede proceder a la práctica de un asiento registral si en el acto o
contrato que sirve de base para dicha actuación registral no concurre a su otorgamiento
aquella persona que el registro señala como actual titular de la misma, debiendo
además, guardar la debida correspondencia entre lo ya inscrito y lo que se pretende
inscribir, en cuanto a la singularidad del inmueble y el derecho que se pretende inscribir
con el ya inscrito.
En este orden de cosas y a partir del concepto dado, podemos identificar
elementos o caracteres propios del principio en estudio, a saber: 1º El tracto sucesivo
consiste en un encadenamiento de titulares de derechos a través de los actos y contratos
realizados sobre éstos, de manera tal que en la cadena de inscripciones provocadas por
los actos o contratos de trascendencia inmobiliaria no tenga interrupciones en su
historia. El tracto sucesivo supone una inscripción previa del derecho de la persona que
dispone del mismo, en definitiva el adquirente de hoy ha de ser el tradente del mañana;
2º Esta concatenación es de carácter causal, se trata de una sucesión ordenada de actos y
derechos, relacionándose con el principio de nexo causal; y, 3º El tracto sucesivo tiene
por finalidad de que todos los actos y contratos relativos a los derechos respecto de un
inmueble determinado consten de un modo ordenado, sucesivo y completo, sin saltos en
la historia de la propiedad raíz, y es en este sentido que se vincula con el principio de
especialidad en lo relativo a la llevanza del registro por fincas o técnica del folio real.

17 En la doctrina española se han dado variados conceptos, siendo relevantes los siguientes: Ramón Mª
ROCA SASTRE señala que corresponde al historial jurídico de cada finca inmatriculada, respecto de los
sucesivos titulares registrales que hayan adquirido el dominio o derecho real sobre la misma, figuren con
plena continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones sucesivas, cronológicamente
eslabonadas las unas con las otras, de modo que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer, y que el
titular registral actual sea el transferente de mañana. Roca Sastre, Ramón Mª. “Derecho Hipotecario”.
Tomo II. 6ª Edición. Editorial Bosch. Barcelona España. 1.968. p. 308; Por otro lado, José Manuel
GARCÍA GARCÍA lo define como aquel principio hipotecario en cuya virtud, para que se pueda
inscribir, anotar, cancelar o consignar por nota marginal un derecho o una situación jurídica inscribible, es
necesario que conste previamente inscrito o anotado dicho derecho a nombre de la persona que otorgue o
en cuyo nombre se otorgue el acto o contrato o contra la cual se dirija un procedimiento judicial o
administrativo. García García, José Manuel. “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”. Tomo III.
Editorial Civitas S.A. Madrid-España. 2.002. p. 1.235.

9
 Es preciso señalar, que por razones ajenas al registro mismo o en virtud de
situaciones particulares que se presentan al momento de requerir una actuación registral,
el tracto sucesivo no se da, es decir, no se cumple con la continuidad o presupuestos que
pretende el principio en análisis. A partir de esto podemos señalar tres casos en que el
tracto sucesivo no se cumple:
i. Cuando el inmueble en cuestión no se encuentra antes inscrito, por lo tanto no existe
el requisito de la inscripción previa. Para este caso, existe una solución, que es la
denominada inmatriculación inmobiliaria, que consiste en el o los procedimientos
establecidos por la ley para que el titular de un derecho sobre un inmueble determinado
que no consta en el registro inmobiliario pueda acceder a éste. Existen variados
procedimientos de inmatriculación inmobiliaria, los que se encuentran regulados por las
distintas legislaciones que regulan la materia, sin embargo, podemos señalar que
generalmente se acude a procedimientos judiciales, a procedimientos administrativos y
a procedimientos propios de los bienes fiscales o estatales 18.
ii. Cuando el derecho figura inscrito a nombre de persona distinta de quien dispone. En
este caso el registrador o conservador ha de negarse a practicar el asiento solicitado, por
no participar el titular inscrito personalmente o debidamente representado en el acto o
contrato que lo perjudica en el registro.
iii. Estando inscrito el predio falta una o más inscripciones que rompen la continuidad a
la cadena de titulares, que también hace aparecer el derecho a nombre de persona
distinta del titular inscrito. Respecto de este caso es necesario señalar que se debe
ajustar a lo señalado anteriormente, en el sentido de que exista una perfecta armonía
entre los actos de disposición de los derechos sobre un determinado inmueble, esto es,
han de realizarse tantas inscripciones como eslabones perdidos o faltantes se constaten,
y así cumplir con el principio del tracto sucesivo o la historia de la propiedad raíz 19.
Resumiendo, podemos señalar que el principio de tracto sucesivo reviste
aspectos importantes:

18 A modo de ejemplo podemos citar a la legislación española que, principalmente en el artículo 199 de
la Ley Hipotecaria, señala al menos tres formas de realizar la inmatriculación, 1.- mediante expediente de
dominio; 2.- mediante título público de adquisición, complementada por acto de notoriedad cuando no se
acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante; y, 3.- mediante certificado
a que se refiere el artículo 206, sólo en los casos que en el mismo se indican (Procedimiento especial para
las instituciones que forman parte de la estructura política del Estado).
19 En la legislación española existe la posibilidad de aplicar el denominado tracto abreviado, que consiste
en señalar en una sola inscripción todos y cada uno de los actos practicados por los distintos titulares
inscritos, adquirentes y enajenantes, para dar continuidad al Registro.

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i. El tracto sucesivo permite cumplir con el requisito de preexistencia del derecho en el
patrimonio de quien transfiere o transmite.
ii. El tracto sucesivo contribuye a la publicidad registral, propendiendo a la seguridad
del tráfico inmobiliario y a la seguridad de los derechos inscritos.
iii. El tracto sucesivo es garantía del titular registral.
iv. El tracto sucesivo es un complemento a la presunción de exactitud del registro 20,
tanto respecto de las titularidades, de los derechos y de los actos y contratos que constan
en el mismo.
4. PRINCIPIOS MATERIALES.
a. PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO [NEGOCIO CAUSAL].
Es importante precisar que el análisis que haremos de este principio corresponde
más que todo a un consentimiento de orden formal y no a un consentimiento material o
sustantivo, formado por el acuerdo de voluntades entre partes que tiene por objeto la
constitución, modificación, extinción, transmisión o transferencia de un determinado
derecho real, el que eventualmente ha de tener acceso al Registro de la propiedad
inmueble.
Dicho lo anterior, podemos decir que el principio del consentimiento consiste en
aquella aquiescencia que ha de prestar el titular vigente de una inscripción para que ésta
sea modificada o cancelada21.
De lo anterior se desprende que el consentimiento de inscripción es una
declaración de orden unilateral y recepticia cuyo destinatario es el registro, y esta
declaración consiste en un permiso que se otorga al registrador para practicar una
inscripción.

20 Sin perjuicio de que ha de ser tratado en el capítulo correspondiente, podemos señalar en términos
generales que la presunción de exactitud del registro consiste en que los asientos del registro se presumen
exactos y veraces, encontrándose el titular de un determinado derecho, legitimado para actuar en el tráfico
jurídico.
21 Para ROCA SASTRE este principio consiste en el consentimiento a que se practique una inscripción en
el Registro de propiedad, prestado por el titular registral que haya de resultar perjudicado por ella, de
carácter unilateral, recepticio y abstracto, y que por sí solo es suficiente para la práctica del
correspondiente asiento en los libros del Registro. Roca Sastre, Ramón Mª. “Derecho Hipotecario”. Tomo
II. 6ª Edición. Editorial Bosch. Barcelona España. 1.968. p. 109. Para WOLFF el Principio del
Consentimiento es la declaración de que se autoriza a la oficina del Registro para practicar una
inscripción determinada (o cancelación: en este caso “consentimiento de cancelación”), sea con el fin de
modificar un derecho, sea para rectificar el Registro (“consentimiento de rectificación”). Wolf, Martin.
“Derecho de Cosas”. “Tratado de Derecho Civil”. Enneccerus, Kipp y Wolff. Tomo III, volumen I.
Editorial Bosch. Barcelona-España. 1.971. p. 187; En este sentido también se pronuncian Nussbaum,
Arthur. Tratado de Derecho Hipotecario Alemán. Editorial biblioteca de la revista de Derecho Privado.
Vol. XI. 1.929. p.p. 27, 28 y 29; y, Roca Sastre, Ramón Mª. “Derecho Hipotecario”. Tomo II. 6ª Edición.
Editorial Bosch. Barcelona España. 1.968. p.p.103 a 115

11
 A su vez el consentimiento de inscripción tiene un carácter abstracto, es decir,
una vez realizada la actuación registral, ésta se desvincula del negocio jurídico, aunque
este último ha de estar presente para proceder a la inscripción.
Del análisis de las actuaciones registrales podemos extraer una clasificación del
consentimiento formal, cual es: el consentimiento de inscripción; el consentimiento de
cancelación; y, el consentimiento de rectificación. Esta clasificación reviste una gran
importancia al momento de analizar la aplicación de este principio en los sistemas en
que se aplica la dualidad título y modo de adquirir el dominio.
Es así como este principio tiene una aplicación reducida en nuestro
ordenamiento jurídico y que ha de limitarse en forma restringida al consentimiento de
cancelación y al de rectificación.
En la doctrina nacional, HERNANDEZ EMPARANZA, 22 expresa que respecto
al consentimiento de inscripción existiría más bien un principio de negocio causal, ya
que, existe una conexión entre la inscripción y el título que le sirve de causa, es decir,
los vicios o virtudes del título repercuten directamente en la inscripción del mismo.
b. PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
El principio de prioridad, según ROCA SASTRE,23 es aquel en virtud del cual el
acto registrable que primeramente ingresa en el registro de la propiedad se antepone con
preferencia excluyente o superioridad de rango, a cualquier otro acto registrable que,
siéndole incompatible o perjudicial, no hubiere sido presentado al registro o lo hubiere
sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior.
En este sentido se expresa WOLFF24 diciendo que el rango en los Registros
inmobiliarios no depende de la verdadera antigüedad que tenga el derecho fuera del
registro, sino de la antigüedad que resulte de éste.
La definición del profesor ROCA SASTRE es criticada por GARCÍA
GARCÍA25 en que reconoce si bien es cierto que la definición de ROCA SASTRE
destacaba los dos aspectos fundamentales de la prioridad registral que son la preferencia
excluyente y la superioridad de rango tiene la falencia de no destacar de modo expreso
el concepto unitario resultante del conflicto de títulos o de derechos reales como

22 Estudios sobre Reformas al Código Civil y Código de Comercio. Derecho Registral Inmobiliario.
Fundación Fueyo. Editorial Jurídica de Chile. Santiago-Chile. 2.003. p. 110
23 Roca Sastre, Ramón Mª. “Derecho Hipotecario”. Tomo II. 6ª Edición. Editorial Bosch. Barcelona
España. 1.968. p. 146
24 Wolf, Martin. “Derecho de Cosas”. “Tratado de Derecho Civil”. Enneccerus, Kipp y Wolff. Tomo III,
volumen I. Editorial Bosch. Barcelona-España. 1.971. p. 245
25 García García, José Manuel. “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”. Tomo II. Editorial
Civitas S.A. Madrid-España. 1.993. p. 552

12
elemento central del principio de prioridad, definiendo finalmente al principio de
prioridad como aquel en virtud del cual los títulos o derechos que acceden al Registro
prevalecen en caso de conflicto frente a los títulos o derechos que no han accedido al
mismo o sobre los que han accedido con posterioridad, atendiendo a las fechas de
presentación en el libro Diario [en nuestra legislación el libro repertorio]. Entonces la
significación de este principio es clara y sigue la regla del principio romano prior
tempore, potior jure una vez que el título a accedido al Registro, es decir, no cuenta la
prioridad que emana del título sino la del ingreso en el registro de la propiedad
inmueble. Es así como podemos distinguir claramente de las definiciones citadas
anteriormente que existe una doble faz en este principio, por un lado el efecto que
produce respecto de los derechos de orden excluyente, y por otro los efectos que
produce respecto los derechos conciliables o compatibles.
i. EFECTO EXCLUYENTE DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL.
Este efecto se produce por existir incompatibilidad entre dos o más títulos o
actos relativos a derechos o relaciones jurídicas susceptibles de registración.
Esta incompatibilidad puede ser sustancial en el caso del derecho real de
dominio, ya que, es un derecho sustancialmente incompatible para ser reconocido
respecto de dos o más personas por entero, salvo el caso de comunidad. Es aquí donde
se representa el carácter exclusivo y excluyente que tiene el derecho real de dominio, en
el sentido de que no es factible que una misma cosa pertenezca a dos o más personas
distintas. Un ejemplo clásico es el de la doble venta en el que el dueño de una finca
vende sucesivamente el inmueble a dos personas distintas, y el segundo comprador
inscribe primero, el principio de prioridad hace inoperante la primera venta, ya que, el
segundo comprador accedió primero al Registro y logra su amparo excluyendo al
primero en cuanto al acceso al Registro.
Por otro lado los tratadistas atribuyen un efecto excluyente al principio de
prioridad por mayor amplitud, este efecto se da cuando se niega acceso al Registro a
derechos reales que por su menor amplitud no acceden al Registro por la circunstancia
de que primero ha sido registrado el derecho real de mayor amplitud, no pudiendo
acceder al Registro un derecho que siendo anterior al título que dio origen a la
inscripción dominica no accedió oportunamente al Registro, quedando excluido del
mismo por ser de menor amplitud que el derecho inscrito. Un claro ejemplo lo podemos
apreciar cuando el dueño de una finca inscrita a su favor la grava con hipoteca y
después la vende a otro, si quien adquiere en dominio la finca accede primero al

13
Registro, el derecho real de hipoteca no podrá acceder al Registro aunque sea de fecha
anterior a la enajenación de la finca, ya que, el derecho de hipoteca es de menor
amplitud que el de dominio y en este sentido el nuevo adquirente goza de la mayor
amplitud del derecho de dominio.
ii. EL RANGO HIPOTECARIO O EFECTO RESPECTO DE LOS DERECHOS REALES CONCILIABLES
O COMPATIBLES.

En materia de derechos reales compatibles se plantea la cuestión del rango

registral, es decir, respecto de los derechos reales compatibles que recaen sobre un
mismo inmueble no pueden ocupar en principio el mismo puesto u orden de preferencia,
de manera tal que deben ser ordenados, pudiendo coexistir y no excluyéndose entre sí.
Es así como el rango registral se plantea en cuestiones de choque entre derechos reales,
no como un conflicto entre dos titulares dominicales, ya que, en este último caso nos
encontramos frente a un supuesto de exclusión y no a un problema de rango.
Para ROCA SASTRE26 el rango hipotecario esta definido como “la prioridad
entre varias hipotecas que pueden concurrir sobre una misma finca o derecho real”. Para
GARCÍA GARCÍA27 el rango “es la cualidad de un derecho real que le proporciona el
tener una determinada posición registral respecto a otros derechos reales”. Así cuando el
rango es superior da una cualidad de preferencia del derecho respecto a otro inferior
jerárquico. Por otro lado cuando el rango es inferior se produce una subordinación de la
eficacia del derecho respecto al de rango superior.
Siguiendo al profesor GARCÍA GARCÍA los caracteres del rango son los
siguientes:
1. El rango es una cualidad de un derecho real limitado, respecto a otro derecho real
limitado, no respecto al dominio.
2. El rango no es un derecho, sino una cualidad de un derecho. El rango no constituye
un derecho subjetivo independiente, sino una cualidad o facultad que constituye el
contenido del derecho, junto a otras cualidades o facultades. En este sentido WOLFF
señala que el rango no es un derecho, pero la preferencia de rango produce derechos de
preferencia, especialmente en la ejecución forzosa.

26 Roca Sastre, Ramón Mª. “Derecho Hipotecario”. Tomo II. 6ª Edición. Editorial Bosch. Barcelona
España. 1.968. p. 213
27 García García, José Manuel. “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”. Tomo II. Editorial
Civitas S.A. Madrid-España. 1.993. p. 707

14
3. El rango es menester contemplarlo desde la perspectiva de la relación de un derecho
con otros derechos 28.
4. El rango repercute directamente en el valor económico del derecho, es decir, tiene
ingerencia directa en la posible enajenación del derecho.
5. El rango tiene también un valor jurídico. El valor jurídico del rango se manifiesta en
la eficacia del derecho, ya que, el derecho de mejor rango puede determinar incluso, la
extinción del rango inferior.
6. Como consecuencia del valor económico y jurídico del rango, tenemos a la
negociabilidad del derecho, en el sentido de que éste puede ser modificado o cambiado
por otro.
7. El rango se adquiere a partir de una determinada posición registral. De acuerdo a
nuestra legislación, el rango se adquiere a partir de la presentación del título en el
registro (anotación presuntiva en el libro repertorio), siempre y cuando dicha anotación
esté seguida del asiento definitivo de inscripción.
iii. SISTEMAS JURÍDICOS SOBRE EL RANGO.
1. SISTEMA DE PUESTOS FIJOS.
El denominado sistema de puestos fijos o de parcelas de valor consiste en que el
derecho real de hipoteca goza de preferencia o rango gracias a un “puesto” que le da tal
característica, es decir, la hipoteca desde el momento de su constitución ha de recaer
sobre una parte del valor del inmueble, no sobre la totalidad del mismo. Es así como la
hipoteca tiene el rango o preferencia que según el libro de inscripciones le corresponde
a la casilla o lugar, manteniéndose inalterable el rango por la extinción de una hipoteca
preferente. Es el criterio del locusprinzip, en el cual el rango hipotecario funciona por
casillas, compartimientos o estratos de valor. Este sistema es utilizado en Alemania y
Suiza, y según la doctrina española, es el más perfecto de los dos sistemas. En el mismo
sentido ROCA SASTRE29 señala que este sistema es más justo y práctico que el
anterior (refiriéndose al sistema de puestos variables).
2. SISTEMA DE AVANCE DE PUESTOS O DE RANGO VARIABLE [EL SISTEMA LATINO].

28 Para WOLFF el rango de un derecho no es otra cosa sino la relación en que este derecho se halla con
otros derechos. Se trata de una diversidad de relaciones jurídicas pero con grado de coexistencia y
limitación que determina el rango de las mismas. Wolf, Martin. “Derecho de Cosas”. “Tratado de
Derecho Civil”. Enneccerus, Kipp y Wolff. Tomo III, volumen I. Editorial Bosch. Barcelona-España.
1.971. p. 253
29 Roca Sastre, Ramón Mª. “Derecho Hipotecario”. Tomo II. 6ª Edición. Editorial Bosch. Barcelona
España. 1.968. p. 217

15
 Este sistema de raigambre romanista es seguido por las legislaciones latinas y
consiste en que el derecho real de hipoteca al momento de constituirse recae sobre la
totalidad del inmueble, y por ende sobre todo su valor sin otra limitación que la
existencia de otras hipotecas o derechos reales anteriores30. Es así como al momento de
extinguirse una hipoteca las posteriores avanzan en rango.
Como señala ROCA SASTRE31 la extensión sobre todo el valor del bien
hipotecado se produce incondicionadamente en favor de la primera hipoteca en rango,
pero tan solo condicionadamente a favor de la segunda hipoteca en grado, pues ésta
sufre la presión preferencial de la hipoteca de primer rango; y así sucesivamente
respecto de las hipotecas posteriores en rango. Cada hipoteca comprime a las demás,
por orden sucesivo, su respectivo poder expansivo a todo el valor del bien hipotecado.
Esto explica por qué si se extingue la primera hipoteca en rango, la segunda hipoteca
pasa de derecho o automáticamente a tener el rango de hipoteca primera y todas las
demás sucesivas avanzan en su rango en la medida del montante garantido por cada una
de ellas. Y añade este autor, que el sistema latino conduce en la mayoría de los casos a
una verdadera injusticia por implicar un enriquecimiento injusto y además adolece del
defecto de no poder disponer el propietario del lugar de una primera hipoteca sin más
que constituir inicialmente una hipoteca como segunda o de quedar a su disposición el
puesto vacante de una primera hipoteca extinguida”, en palabras de GARCÍA
GARCÍA32 el sistema latino es criticado porque “produce la injusticia del
enriquecimiento injusto de titulares de segundas y anteriores hipotecas, que se ven
favorecidos por una mera circunstancia ajena a su hipoteca, como es la extinción de una
hipoteca anterior.
No compartimos esta opinión en cuanto a la injusticia del enriquecimiento de
los titulares de hipotecas posteriores, ya que por definición el puesto o rango que ocupa
una hipoteca de grado inferior puede por acción de la extinción de una de grado
preferente subir en rango, no siendo esto un efecto injusto del sistema, sino una
consecuencia y efecto propio del mismo. Sin embargo, compartimos la opinión de los
profesores ROCA SASTRE y GARCÍA GARCÍA, en el sentido de que el sistema latino
limita al propietario de una finca respecto de su facultad de constituir hipotecas

30 En este sentido opina García García, José Manuel. “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”.
Tomo II. Editorial Civitas S.A. Madrid-España. 1.993.p. 710
31 Roca Sastre, Ramón Mª. “Derecho Hipotecario”. Tomo II. 6ª Edición. Editorial Bosch. Barcelona
España. 1.968. p. 216
32 García García, José Manuel. “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”. Tomo II. Editorial
Civitas S.A. Madrid-España. 1.993. p. 713

16
inferiores en rango no existiendo una o unas ya constituidas, esto es, que este sistema no
permite, a modo de ejemplo, constituir una segunda hipoteca, sin haberse constituido
anteriormente la primera.
iv. LA FECHA DE LA PRIORIDAD.
Es importante determinar el momento en que este principio de prioridad se
determina y por ende se adquiere la prioridad registral.
En nuestro Derecho, la prioridad registral se determina o adquiere desde el
momento de la presentación del documento en que consta el título en el registro,
haciéndose constar la presentación del mismo en el libro repertorio, en lo que la
doctrina denomina asiento de presentación. En tales libros ha de consignarse tanto la
fecha como la hora de presentación.
v. EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN CON EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
El asiento de presentación o anotación en el libro repertorio juega una
importancia relevante no sólo frente al principio en análisis, sino que también en otros
como el de rogación, como ya se ha dicho anteriormente, en el principio de calificación
registral respecto del plazo de vigencia de la anotación y el consecuente plazo para
calificar. Entonces, el principio de prioridad tiene relación directa con el asiento de
presentación, ya que la fecha del mismo, es la determinación o momento de la prioridad.
1. LA DURACIÓN DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN.
El asiento de presentación siempre ha de tener un lapso de tiempo que determine
su duración en el evento de que la actuación registral requerida no llegue a efectuarse.
2. OTRAS CIRCUNSTANCIAS QUE RELACIONAN A ESTE PRINCIPIO CON EL ASIENTO DE

PRESENTACIÓN Y QUE NO TIENEN APLICACIÓN EN EL DERECHO CHILENO.

Existe una serie de circunstancias que por la escasa reglamentación de nuestro

derecho registral inmobiliario no son aplicados en nuestro sistema y que sin embargo
tienen importancia y aplicación en el derecho comparado y estos son:
a) La nota de estar pendiente un asiento o presentación, la que consiste en la práctica en
una nota marginal en el libro de inscripciones con referencia a un asiento de
presentación pendiente de despacho. Esta anotación marginal tiene la importancia de
que permite saber en cualquier momento tanto al registrador como a los interesados que
lo soliciten, qué asientos de presentación se encuentran pendientes de despacho y cual
es su orden de prioridad y la situación de una finca determinada;
b) La distinción entre presentación y aportación de documentos. La presentación de un
documento ante el registro importa necesariamente el asiento de presentación, el que

17
determina la fecha de prioridad registral del mismo, en cambio la aportación de
documentos importa la entrega o devolución de un documento en el registro ya antes
presentado u otros complementarios o rectificatorios mientras se encuentre vigente el
asiento de presentación;
c) La fecha de prioridad en caso de presentación por fax ante el Registro no competente.
El reglamento hipotecario español dispone la posibilidad de presentar por telefax la
copia de la escritura o de un extracto de la misma, transmitido por el notario al
registrador, siempre que así lo solicite el interesado y esté en otro lugar el registro
competente, entendiéndose que la fecha de prioridad es la que se determina ante el
registro de origen, esto es, el registro no competente, produciéndose una diferencia entre
el denominado asiento de remisión y el efectivo asiento de presentación del registro de
destino. Sin embargo la prioridad es de orden provisional, ya que, depende de la
calificación de competencia que haga el Registrador de destino y de la efectiva
aportación del documento enviado por telefax por parte del interesado dentro del plazo
de 10 días hábiles contados desde la remisión del documento.
vi. LA FECHA DE LA PRIORIDAD Y LA FECHA DE LA INSCRIPCIÓN.
Ya hemos establecido que la fecha de la prioridad corresponde a la fecha de
presentación del título ante el registro y que consta en el correspondiente asiento de
presentación. Es necesario ahora establecer la relación que existe entre el asiento de
presentación y el asiento de inscripción. El derecho comparado establece que tanto los
asientos de inscripción como las anotaciones preventivas y las cancelaciones hagan
referencia a la fecha en que fue presentado el título al registro, entendiéndose siempre
que la fecha de la prioridad es la fecha de la presentación. Es más, la ley hipotecaria
española en su art. 24 establece que para todos los efectos que la inscripción deba
producir se considera como fecha de la inscripción la de la presentación. Los tratadistas
se han preguntado que si ha de tenerse como fecha de la inscripción para todos los
efectos legales la fecha de la presentación del título porque al momento de practicar la
inscripción se requiere la fecha de la misma. En este sentido GARCÍA GARCÍA
establece que una razón de peso para exigir que conste la fecha de práctica del propio
asiento es que los asientos del libro de inscripciones han de practicarse necesariamente
dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación para que conserven la prioridad
propia del mismo33.

33García García, José Manuel. “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”. Tomo II. Editorial
Civitas S.A. Madrid-España. 1.993. p.650.

18
 ¿Qué sucede si la inscripción es practicada una vez caducada la vigencia del
asiento de presentación? José María CHICO34 sostiene que la inscripción no es nula,
sino que carece de fecha de prioridad del asiento de presentación que en ella consta y
que prioridad será la de la propia inscripción. Esta posición es criticada por GARCÍA
GARCÍA, pues acarrea una serie de inconvenientes, entre los cuales se cuenta la nulidad
de la inscripción por no reflejar adecuadamente la fecha del asiento de presentación o
que este asiento carece de validez, dando origen a la omisión de una circunstancia
esencial prescrita para practicar las inscripciones. En este sentido creemos que aceptar
la tesis de CHICO, importaría negar al título inscrito los efectos propios del registro en
cuanto este principio, cuales son: el efecto excluyente y el efecto de rango.
c. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD O DETERMINACIÓN.
Es necesario señalar al momento de analizar este principio, el hecho de que ha
sido ampliamente debatida por la doctrina la extensión del principio de especialidad, la
mayoría restringiendo su alcance y contenido 35.
En la doctrina nacional HERNANDEZ EMPARANZA 36 también restringe el
concepto de este principio, definiéndolo como aquel que “procura la adecuada y
completa individualización, tanto del titular como de la finca o derecho objeto de la
inscripción”.
A nuestro entender un concepto amplio y sistemático es el que da GARCÍA
GARCÍA definiéndolo como “aquel principio hipotecario en virtud del cual todos los
elementos de la publicidad inmobiliaria, la finca, el derecho, el titular, el título y el

34. citado bajo el Nº 17 por García García, José Manuel. “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”.
Tomo II. Editorial Civitas S.A. Madrid-España. 1.993. p.650; García García, José Manuel. “Derecho
Inmobiliario Registral o Hipotecario”. Tomo II. Editorial Civitas S.A. Madrid-España. 1.993. p.650.
35 GORDILLO CAÑAS, es partidario de elevar a principio al folio real, técnica que toma al inmueble
como base del Registro inmobiliario, en contraposición al sistema de folio personal, que toma como base
del Registro a la persona titular del derecho que accede al Registro. Gordillo Cañas, Antonio. “Bases del
derecho de cosas y principios inmobiliario-registrales: sistema español”. Estudios monográficos. Anuario
de derecho civil tomo 48. abril-mayo. Selana e Hijos A.G.S.A. Madrid-España. 1.995. p. 652. Esta
postura es criticada en el sentido de que el primero eleva a principio a una técnica que sirve de base para
especificar uno de los elementos claves dentro del principio de especialidad, la finca; en palabras de
GARCÍA GARCÍA, quien señala que: ofrece el inconveniente de que lo trunca (refiriéndose al principio
de especialidad), formando varios principios independientes cuando no se puede romper la unidad del
principio de especialidad, pues entonces se atomiza el principio, y se separan los aspectos esenciales del
mismo. García García, José Manuel. “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”. Tomo III. Editorial
Civitas S.A. Madrid-España. 2.002. p. 1.473. Por otro lado ROCA SASTRE restringe el concepto del
principio de especialidad a la finca y al derecho real inmobiliario. Roca Sastre, Ramón Mª. “Derecho
Hipotecario”. Tomo II. 6ª Edición. Editorial Bosch. Barcelona España. 1.968. p. 375. Finalmente, PEREZ
LASALA establece que el Principio de Especialidad busca la determinación exacta de los derechos reales
inscribibles y la organización del Registro sobre la base de la unidad registral finca. Pérez Lasala, José
Luís, Derecho Inmobiliario Registral. Ediciones Depalma. Buenos Aires-Argentina. 1.965 p. 105
36 Estudios sobre Reformas al Código Civil y Código de Comercio. Derecho Registral Inmobiliario.
Fundación Fueyo. Editorial Jurídica de Chile. Santiago-Chile. 2.003.p.110

19
asiento están sujetos a la idea de claridad, de tal modo que han de estar perfectamente
identificados y clarificados”.
Siguiendo este criterio analizaremos entonces cada uno de los elementos que
sirven de base para uno de los efectos más importantes del registro: l a p u b l i c i d a d
inmobiliaria. Por tanto, analizaremos al elemento finca, al titular registral, al
derecho inscribible, al título inscribible y al asiento registral.
i. PRIMER ELEMENTO, LA FINCA.
En este sentido es de vital importancia el poder establecer con certeza la
singularidad de la finca, singularidad que se extiende tanto a la certeza de su cabida,
medidas y deslindes, a la certeza de su ubicación espacial, registral, y a la técnica que
permite registralmente identificar a la finca.
1. SISTEMAS DE LLEVANZA DE LOS REGISTROS. EL FOLIO REAL Y EL FOLIO PERSONAL.
a) El folio real. El origen de este sistema lo encontramos en el derecho germano y
consiste en que en el Registro se abre una hoja o folio particular a cada finca. Esta hoja
permite conocer en todo momento cuales son los derechos que afectan a cada finca y su
orden de prelación, así como las limitaciones que puedan afectar a la misma. De esta
manera es posible ubicar al inmueble inscrito por medio del folio o número único que se
le otorga en el registro37. Es así como el sistema de llevanza de los registros por fincas
imprime un criterio de orden de la oficina registral al comunicarle organicidad y
estabilidad. En el registro particular abierto a cada finca se reúne el historial jurídico
producido a través del tiempo respecto de la misma reflejado en el registro, de suerte
que el contenido de éste se encuentra racionalmente distribuido en relación a cada finca
inmatriculada y no desperdigado confusamente en los libros de la Oficina. Además
entre los varios elementos intervinientes de la relación jurídica inmobiliaria, la finca es
la que reviste más permanencia. Gracias a este sistema el mecanismo registral puede
funcionar de un modo regular, lo que repercute favorablemente en la labor de la propia
oficina en orden a la función calificatoria del registrador, en la práctica de los asientos y
en la búsqueda de datos registrales, así como también en relación a la publicidad formal
o de consulta o acceso directo al registro.

37 Para GARCÍA GARCÍA el sistema de folio real permite aplicar los Principios de Tracto Sucesivo,
calificación, cierre registral, legitimación y fe pública. Es así como en la mayoría de los sistemas
registrales iberoamericanos se aplica esta técnica de llevanza de los registros. García García, José Manuel.
“Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”. Tomo III. Editorial Civitas S.A. Madrid-España. 2.002.
p. 1.480

20
b) El folio personal38. Este sistema consiste en que el registro de la propiedad inmueble
tiene como base al titular registral, siendo un sistema que únicamente permite ubicar al
inmueble o derecho sobre éste, una vez que sea ubicado el titular registral de uno u otro
por medio de índices que al efecto se llevan. Este es un sistema que no da certeza en
cuanto a la singularidad registral del inmueble o de derechos que recaigan sobre éstos.
2. SINGULARIDAD DE LA FINCA.
Es importante para el principio de especialidad que exista una descripción de la
finca en todos sus extremos y detalles. La finca entonces ha de estar singularizada en
cuanto a sus deslindes, sus medidas y su cabida o superficie, así como la determinación
espacial de la misma.
ii. SEGUNDO ELEMENTO, EL TITULAR REGISTRAL.
En primer lugar el titular registral ha de aparecer en los títulos y estar
perfectamente determinado en los asientos registrales: nombre completo, número de
documento de identidad, nacionalidad, domicilio y estado civil.
Es necesario también precisar el régimen económico matrimonial respecto del
titular casado. Esto tiene importancia respecto de las autorizaciones legales necesarias
para la enajenación y gravámenes de los inmuebles cuando el titular está casado bajo el
régimen de comunidad de bienes o el régimen de participación en los gananciales u
otros análogos que puedan acarrear la nulidad del acto.
Por último el titular registral ha de estar determinado, esto es, no puede existir la
posibilidad de la indeterminación del titular de un derecho. Esto se reafirma por medio
de las excepciones relativas a la indeterminación de algunos beneficiarios por medio de
cláusulas condicionales de orden resolutorio o suspensivo en que para poder acceder al
registro requieren de todos y cada uno de los datos que permitan su ulterior
determinación.
iii. TERCER ELEMENTO, EL DERECHO INSCRIBIBLE.
Es importante establecer los requisitos o contenidos que ha de tener el derecho
que se inscribe, debiendo entender por derecho todo hecho, acto o contrato que pueda
acceder al registro de la propiedad inmueble.

38 Para don Sergio Enrique ROSSEL RICCI, esta denominación es errada, no existe según este autor,
folio personal alguna en los registros inmobiliario, en el caso chileno más bien existe un folio negocial
cronológico, ya que lo que se registra precisamente son títulos, negocios, actos y contratos que dicen
relación con un inmueble determinado. Revista fojas, Edición N° 24 en
http://fojas.conservadores.cl/articulos/index.php?24/caracter

21
 Se debe reflejar en el registro el contenido de los derechos reales, debiendo
especificarse con claridad la extensión y duración del derecho.
Es importante también frente a una inscripción de embargo, por ejemplo,
establecer el monto respecto del cual se está efectuando la anotación preventiva de
embargo, esta cantidad ha de expresar en lo posible lo que por deuda principal, intereses
y costas se trata de asegurar.
iv. CUARTO ELEMENTO, EL TÍTULO INSCRIBIBLE.
Se debe establecer al momento de adquirir un derecho en virtud de distintos
títulos, la parte que conforme a cada título adquisitivo corresponde, teniendo en cuenta
los posibles efectos que puedan incidir respecto del titular registral.
Por otra parte es necesario que el título contenga los elementos esenciales que le
sean propios, así la compraventa ha de tener un comprador, un vendedor, una cosa y el
precio que se paga por ésta.
Finalmente los títulos de orden judicial también han de cumplir con el principio
de especialidad y contener los datos necesarios para proceder a la práctica del asiento
requerido como la determinación del contenido, caracterización y duración del derecho
que pretende acceder al Registro.
v. QUINTO ELEMENTO, EL ASIENTO REGISTRAL.
Por último la claridad y precisión de los asientos registrales es otra de las
manifestaciones del principio de especialidad. En este sentido es importante determinar
claramente el asiento registral que ha de practicarse frente a la necesidad de llevar a
cabo una actuación registral. Es así como el asiento registral se puede traducir en una
anotación de presentación, en una inscripción propiamente tal, una anotación
preventiva, una nota de cancelación, o en una nota marginal.
El asiento registral cumple un rol esencial en cuanto a la publicidad inmobiliaria,
ya que, ha de contener tanto al elemento finca, al titular registral, al derecho que se
inscribe y al título que se inscribe. Un sistema registral necesariamente ha de establecer
con claridad la manera en que han de llevarse a cabo las actuaciones registrales.
d. PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN.
El principio de inscripción consiste en que la transferencia, transmisión,
modificación o extinción de un derecho real sobre un bien inmueble se verifique a partir
de la inscripción. Esto significa que la inscripción juega un papel o rol preponderante

22
en la mutación jurídico-real del derecho que se trate, es decir en la existencia y
configuración de un derecho real sobre inmueble39.
Para entender mejor este principio es necesario atender a su clasificación más
importante, dada por ROCA SASTRE y que consiste en inscripciones constitutivas e
inscripciones declarativas. Las inscripciones constitutivas juegan un papel importante y
decisivo en la mutación jurídico-real del derecho inmobiliario, esto significa que sin
inscripción no hay derecho real sobre inmuebles 40. Como contrapartida las inscripciones
declarativas son aquellas que dan cuenta de una realidad extrarregistral, es decir, la
mutación jurídico-real del derecho se ha producido fuera del registro y la inscripción se
encarga de atestiguar esa mutación extrarregistral 41. Es de importancia precisar que los
sistemas registrales se enfocan respecto de este principio en los actos jurídicos entre
vivos, estableciendo mecanismos para la incorporación de las adquisiciones
extraregistrales por causa de muerte al registro de la propiedad, como por ejemplo la
limitación a la disposición de los inmuebles mientras esta circunstancia no esté
debidamente registrada.
Se ha discutido en la doctrina española la verdadera extensión y aplicación de
este principio, ya que en los sistemas de inscripción declarativa, al no jugar la
inscripción un rol en la adquisición, modificación o extinción de un derecho real sobre
inmuebles, no existiría este principio. Sin embargo, aun en los sistemas de inscripción
declarativa, la inscripción tiene importancia en la configuración o conformación del
derecho real y en la publicidad del mismo, generando por ejemplo la oponibilidad del
derecho real respecto de lo no inscrito.
Finalmente, en los sistemas de inscripción declarativa y que basan la adquisición
del dominio y demás derechos reales en la dualidad título y modo de adquirir, la
inscripción debe ser estudiada a propósito de su relación con la tradición.
e. LA PUBLICIDAD REGISTRAL.

39 Para ROCA SASTRE, el principio de inscripción concierne al papel que la inscripción despliega o
desempeña en el proceso de las mutaciones jurídico-reales inmobiliarias en orden a su producción. Roca
Sastre, Ramón Mª. “Derecho Hipotecario”. Tomo I. 6ª Edición. Editorial Bosch. Barcelona España.
1.968. p. 136. Para GARCÍA GARCÍA, el principio de inscripción es el que determina el valor de la
inscripción respecto de la constitución, transmisión, modificación o extinción del derecho real
inmobiliario. García García, José Manuel. “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”. Tomo I.
Editorial Civitas S.A. Madrid-España. 1.988. p. 539.
40 Como es el caso de los sistemas alemán y suizo.
41 Sistema español.

23
 Para GARCÍA GARCÍA42 “la publicidad registral es la exteriorización
continuada y organizada de situaciones jurídicas de trascendencia real para producir
cognoscibilidad general ‘erga omnes’ y con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la
situación publicada”.
Es importante precisar que la noción de publicidad registral va asociada a la idea
de posibilidad de conocer, estableciendo el registro las titularidades sobre los inmuebles
y sus situaciones jurídicas, propendiendo a la seguridad jurídica y a garantizar los
intereses de la comunidad. Ahora bien, ¿y cómo se logra esta publicidad? Para
responder esta pregunta es necesario hacer una distinción entre la publicidad como
acceso al contenido del registro y la publicidad como protección respecto de los titulares
o de quienes adquieren derechos reales inmobiliarios a partir del registro o respecto de
lo inscrito versus lo no inscrito. Al primero lo llamaremos publicidad formal y los tres
últimos publicidad material.
i. LA PUBLICIDAD FORMAL.
Como hemos señalado, la publicidad formal consiste en el acceso que tienen los
particulares al contenido del registro con la finalidad de que éstos tengan la posibilidad
de conocer los asientos registrales. ¿Cómo se accede al registro? El registro de
propiedad tiene por finalidad publicar o dar conocimiento de la situación jurídica de los
inmuebles. Es así como los particulares pueden concurrir a los oficios con la finalidad
de acceder a esa información. Normalmente, el acceso a la información se produce
mediante certificaciones que los registradores realizan, consistiendo éstas en copias,
certificados y otros instrumentos afines. También puede producirse por medio del
acceso directo del público al registro, pero esto atenta contra la debida custodia y
cuidado de los mismos.
En legislaciones como la española, el acceso al registro se produce
exclusivamente por medio de certificaciones y excepcionalmente se permite el acceso
directo al registro inmobiliario; en ambos casos acreditando un legítimo interés para este
acceso.
ii. LA PUBLICIDAD MATERIAL.
La publicidad material la podemos definir como el efecto que produce el registro
de la propiedad en cuanto a la protección que brinda éste a quienes adquieren derechos
reales inmobiliarios conforme al mismo y demás requisitos legales; a la protección que

42García García, José Manuel. “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”. Tomo I. Editorial Civitas
S.A. Madrid-España. 1.988.p.41

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el registro brinda a los titulares de derechos reales inmobiliarios; y, a la cognoscibilidad
de los asientos registrales sobre derechos reales inmuebles, respecto de aquellos no
inscritos. A la primera se le denomina principio de fe pública registral, al segundo se le
denomina principio de legitimación y al tercero principio de inoponibilidad.
1. PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD.
Este principio consiste en que los derechos reales inmobiliarios que acceden al
registro son oponibles respecto de aquellos no inscritos. Este principio cobra gran
importancia en aquellos sistemas que tienen como base a la inscripción declarativa, ya
que, la mutación jurídico-real del derecho se produce fuera del registro y es necesario
que tal derecho acceda al mismo para lograr la eficacia erga omnes que brinda éste. En
los sistemas de inscripción constitutiva, este principio no tiene cabida, ya que el efecto
erga omnes del derecho real arranca de sus caracteres propios y que lo definen, no es
consecuencia d i r e c t a del acto registral.
2. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.
La legitimación registral consiste en que el registro de la propiedad se presume
exacto, de manera tal que quien aparece, conforme al registro, como titular del derecho
real inmobiliario de que se trate, es quien se encuentra habilitado o legitimado para
actuar a propósito de su derecho. Además, producto de esta legitimación, se presume al
titular inscrito poseedor del derecho que se trate.
3. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL.
Este principio consiste básicamente en que la protección que otorga el registro, a
aquel que adquiere un derecho real sobre inmueble, basado en la información que el
mismo entrega, es decir en la buena fe, por medio de un acto o contrato válido, a título
oneroso y de quien según el registro es el titular. La ley frente al caso de nulidad o
resolución del derecho de quien transfiere, protege al adquirente en la medida que las
causas de nulidad o resolución no consten en el registro, haciendo inatacable el derecho
del adquirente concurriendo los requisitos ya mencionados.
Este principio surge a partir de la protección que brindan los sistemas de
inscripción constitutiva (más propiamente abstracta), en que se ampara cabalmente a
quienes adquieren conforme al registro, y principalmente a partir de la protección que
otorga a los titulares inscritos el sistema alemán.
A modo de ejemplo, en la legislación española, existe una disposición que
consagra plenamente el principio en estudio, cual es el artículo 34 de la ley hipotecaria,

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denominando la doctrina española a este tercer adquirente como tercero germano, lo
cual se emparenta con lo expuesto en el párrafo anterior.

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