Terreno por analizar:

Av. Del Pacifico No 374, Fracc. Playas

Sección Monumental.
Superficie: 815.016 m2

◦ UABC / FEYRI /
Maestría en Valuación.
Análisis de valor III Semestre.
Materia: Economía◦ Territorial Urbana.

comercial en un Catedrática: Dra. Erika Chávez Nungaray.

Arq. Alida Gaxiola Caballero. Matricula 123937

predio urbano Esther Sánchez Jiménez. Matricula 228262

Junio de 2021.
1
RESUMEN

En el tema de plusvalía todas las mejoras y mantenimiento constante que se realicen en

la vivienda, colonia, zona y ciudad, serán factor de ayuda en el incremento del valor tanto
de un terreno como del entorno mismo.

El valor de los bienes inmuebles depende de las zonas donde se encuentra la propiedad,
sean zonas consolidadas o de reconversión. Es decir que sean partes de la ciudad que
ya tienen un valor generado y aunque este cambie con el tiempo, la tasa de valorización
suele ser menor a la de una zona de reconversión, que son propiedades que están
ubicadas cerca de zonas consolidadas que por alguna razón no han obtenido los
beneficios de una gran infraestructura, por lo que no están siendo valorizadas, pero están
cerca de serlo.

En este trabajo se analiza el valor de un predio en la zona del malecón de playas de

Tijuana, y se realiza una propuesta para desarrollar una construcción de departamentos
para alojamiento con uso combinado de locales para servicios turísticos como restaurante
en la planta baja. Contribuyendo entonces a marcar la pauta de un orden urbano de
mayor calidad, que obligue a los propietarios y locales vecinos a mejorar su calidad
constructiva y llevara a incrementar el valor en esa zona de manera exponencial.

2
INTRODUCCION
De los recursos naturales que existen sobre la tierra, el suelo es uno de los más
significativos en la vida del hombre debido a que se constituye como un factor
indispensable del patrimonio natural.1

Según Walter Christaller, “….las ciudades se definen por su función como centro de
intercambio desde el que se abastece de bienes y servicios tanto para su propia
población, como la de áreas rurales más o menos extensas”. 2

Urbanización es el crecimiento físico y el cambio de extensión o magnitud de las áreas

urbanas como resultado de cambios locales y globales.3

Las ciudades son lugares complejos, son motores del crecimiento económico y
cultural y a través de los planes de desarrollo, de los instrumentos de planeación
urbana y de la constante observación sobre el comportamiento de la ciudad y sus
zonas, es posible guiar el empleo y la inversión hacia áreas urbanas internas o hacia
nuevos centros suburbanos, utilizando algunos controles e incentivos, logrando con
ello aumentar el valor de la tierra, la zona y por ende de la ciudad misma.

El desarrollo urbano requiere de una planificación adecuada y cuidadosa con la

finalidad de normar, evitar o disminuir impactos negativos futuros, y como valuadores
o estudiosos de la valuación en la ciudad de Tijuana, es menester estar informados y
participar como observadores analistas del crecimiento urbano que conlleve a una
mejora en la calidad de vida, incluyendo desarrollos exitosos o bien logrados, así
como infraestructura que ayude a esas zonas en crecimiento a incrementar el valor
de la misma y por ende interfiera en la mejoría de valor de una ciudad.

1
Soto-Cortes, Juan José. El crecimiento urbano de las ciudades: enfoques desarrollista, autoritario, neoliberal y sustentable.
Paradigma Económico. Año 7 No.1 2015.
2
Walter Christaller , Los lugares centrales en Alemania Meridional, Berlin 1933.
3
Gestión del crecimiento urbano. Metrópolis. Organización Mundial de Grandes Metropolis. Año 2011.

3
 ANTECEDENTES
En 1829 don Santiago Argüello recibió del Gobernador de ambas Californias, José
María Echeandía, título de propiedad correspondiente al rancho de Tía Juana,
amparando una superficie por el orden de diez mil hectáreas.

En 1848, al perder México la Alta California a consecuencia de la guerra con Estados

Unidos, se trazó la nueva delimitación territorial, que dio al Valle de Tijuana un carácter
distinto, pues quedó justamente inmediato a la Línea Divisoria Internacional. Esta
circunstancia, andando el tiempo, vendría a conformar en lo sustancial su estructura
socioeconómica.

En los últimos años Tijuana se ha convertido en un fenómeno demográfico de perfiles

sorprendentes. Continúan las fuertes corrientes migratorias del interior del país. Esto,
aunado al crecimiento natural, da por resultado que Tijuana tenga uno de los índices
de incremento poblacional más alto de América Latina y desempeñe una función de
“esponja demográfica”. Los demógrafos estiman que actualmente su población es por
el orden de un millón y medio de habitantes, lo que la coloca entre las primeras
ciudades de la República, después de CDMX, Guadalajara y Monterrey.

El municipio de Tijuana se localiza al noroeste del estado, se encuentra a una altura

de 20 m. sobre el nivel del mar, limita al norte con los Estados Unidos de
Norteamérica, al sur con el municipio de Rosarito, al este con el municipio de Tecate,
y al oeste el océano pacifico. Texto tomado de la página del ayuntamiento de Tijuana,
escrito por David Piñera Ramírez.

La zona por estudiar se encuentra en el primer cuadro geográfico de la ciudad, es considerada

un símbolo urbanístico y el principal giro es la dotación de servicios con destino turístico. Sin
embargo, aun siendo una zona turística importante y contar con características panorámicas
al océano pacifico, no ha tenido un desarrollo inmobiliario adecuado y carece de imagen
urbana agradable.

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OBJETIVO y JUSTIFICACION

El presente trabajo tiene la función de dar cumplimiento a la actividad No. 4 de la

materia ECONOMIA TERRITORIAL URBANA, dentro del programa de Maestría, III
semestre de la Facultad de Economía y Relaciones Internacionales de la U.A.B.C., el
cual requiere analizar el valor comercial de los terrenos con base en la urbanización
y entorno.

De acuerdo con las lecturas realizadas en la materia en cuestión, dentro de las teorías
de localización de Von Thunen, demuestra que el valor del suelo aumenta a medida
que se esta mas cerca de la ciudad. Alrededor de este punto se formarán anillos de
uso de suelo que son determinados por la renta de la localización entendida como
una formula dependiente de los parámetros: Rendimiento de la producción, precio de
venta en el mercado, costo de producción y costos de transporte.

El modelo de usos de suelo

de Von Thunen:

Para atender esta actividad, se ha seleccionado un predio urbano, en la zona del primer
cuadro de Playas de Tijuana, punto turístico de importancia en la ciudad. El predio en estudio
cuenta con la siguiente ubicación, Av. Del Pacifico No 374, Fracc. Playas Sección
Monumental, y una superficie de 815.016 m2.

5
Los factores por observar son aquellos que implementan los instrumentos de
planeación, tales como planes de desarrollo actuales, determinación de usos de
suelo, valores fiscales según la ley de ingresos vigente, y todo aquello que ayude a
proponer un uso de suelo a desarrollar en ese predio, con el objetivo de incrementar
el valor de este.

Por lo que en el presente trabajo se analizara el predio en estudio, desde un enfoque

general contemplando lo previsto en planes de desarrollo, para posteriormente llegar
a lo particular y enmarcar todas las características del predio en cuestión, hasta definir
su valor de mercado y realizar una propuesta de mayor y mejor uso para su utilización
e incremento de valor.

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IMPORTANCIA DE ESTE ESTUDIO

Se dice que la imagen urbana es la cara de la ciudad, y por lo tanto representa la

identidad de la zona y ciudad misma. Se integra por todos los elementos
arquitectónicos, urbanos, sociales y naturales.

La región de playas de Tijuana, y específicamente la zona del malecón, es el primer

cuadro geográfico de nuestro país y así también de la ciudad de Tijuana, cuenta con
un elemento natural hermoso por si solo: el mar, ¡el océano pacifico!

De ahí la importancia en procurar un impacto visual agradable tanto para los

residentes de la ciudad y zona, así como al turismo nacional y extranjero que visita
esta zona. Es por ello por lo que la ciudad se debe planear como un todo ya que la
imagen urbana le dará valor a la zona y ciudad.

Es por ello que como valuadores es importante prestar atención al movimiento de la

actividad inmobiliaria en la ciudad de Tijuana, donde se puede identificar plenamente
el uso no aprovechado de los predios o terrenos en la zona del malecón de playas,
siendo un punto geográfico importante, contando con la vista al océano pacifico, y
teniendo al vecino país con áreas en la costa, totalmente desarrolladas con inmuebles
en alta plusvalía, es deber profesional el proponer una mejora de usos de suelo y
desarrollo de la economía que redituará en ingresos a la delegación, la ciudad y por
ende mayor valor de los inmuebles.

7
 ANALISIS DE CARACTERISTICAS
Zona de análisis: Playas de Tijuana, Sección Monumental.

Zona del malecón, área mixta con

restaurantes, cafés, y presencia de
uso habitacional. La zona del malecón es un punto de encuentro y
paseo de las familias de Tijuana, así como de
visitantes del resto del país y extranjeros.

Terreno por analizar:

Av. Del Pacifico No. 374, Fracc. Playas
Secc. Monumental.
Superficie: 815.016 m2

Vista de la Av. Del Pacifico, vialidad donde

se localiza el terreno en estudio.

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Análisis turístico en la zona de estudio

De acuerdo con la pagina de COTUCO, este es el comportamiento de la zona de playas

sección monumental: marcados con el color verde, restaurantes, marcado con el color
azul servicios de hotelería, y en morado los atractivos turísticos, como lo son el malecón
y los puntos de vista al mar.

En este mapa
se puede
observar los
restaurantes
existentes en
la zona del
terreno en
estudio,
marcados con
icono rojo.

Fuente:https://www.atlasturistico.sectur.gob.mx/AtlasTuristico/inicio

9
Solo fue posible identificar un establecimiento que ofrece servicios de alojamiento en la
zona bajo análisis, el cual es:

• El Hotel Jatay.

https://www.inegi.org.mx/app/mapa/denue/default.aspx

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CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO EN ESTUDIO

Vista del terreno en estudio.

Terreno en estudio.

Clave predial PT 017 013

Av. Del Pacifico No.374, esquina

con calle de acceso a la plaza
monumental. 11
Superficie: 815.016 m2

Actualmente utilizado como

 CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO EN ESTUDIO
• El terreno en estudio cuenta con una superficie de 815.016 m2

• Tiene una forma rectangular

• Topografía: Sensiblemente plana

• Cuenta con dos frentes a vialidades

• Se ubica sobre la Vialidad primaria en la zona del malecón, Av. Del Pacifico, vía de
circulación en sentidos norte y sur, con dos cuerpos y dos carriles por sentido.

• La segunda vialidad de ubicación en esquina corresponde a la calle de acceso a la

plaza monumental.

• El terreno donde se ubica la plaza monumental se encuentra en oferta en el mercado

inmobiliario, cuenta con 79,549.00 m2 de superficie y su precio por m2 de venta se
publica en $450 us dlls.

• El predio en estudio se localiza a una distancia de 117.06 metros en línea recta con
Océano Pacifico.
• Y a 143 metros de distancia con la línea divisoria del muro fronterizo con el vecino país
de Estados Unidos de Norteamérica.

• Sobre la Av. Del Pacifico, se observan edificaciones con usos diversos, tales como
restaurantes de mariscos especialmente, algunas cafeterías, tiendas de artículos,
casas habitación, departamentos habitacionales, gimnasio, así como el hotel Jatay,
que fue recientemente remodelado y tiene categoría de 3 estrellas y cuenta con seis
niveles de altura.

12
CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO EN ESTUDIO

De acuerdo con la Carta

Urbana del Programa de
Desarrollo Urbano del Centro
de Población de Tijuana 2010-
2030, el uso de suelo
propuesto para el predio en
estudio es:

Fuente: Carta Urbana del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana 2010-2030

Fuente: Programa Parcial de Crecimiento de Playas de Tijuana PPC PT 2008-2030

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CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO EN ESTUDIO

En base al Programa Parcial de Crecimiento de Playas de Tijuana PPC PT 2008-2030, estos son
los usos de suelo existentes para el turismo, donde para el sector en estudio 1.1, corresponden
moteles de 1,2, 3 y 4 estrellas, loncherías, cenadurías, taquerías y alta cocina, centros
comerciales con productos de clase media, y diversión y recreación como la playa publica:

Fuente: Carta Urbana del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana 2010-2030

Fuente: Programa Parcial de Crecimiento de Playas de Tijuana PPC PT 2008-2030

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Valor por m2 de suelo, del terreno en estudio

De acuerdo con la Ley de Ingresos para el municipio de Tijuana, para el ejercicio fiscal
2021, publicado en el periódico oficial del Estado, el 28 de diciembre del 2020, se tiene
que la Vialidad Av. Del Pacifico donde se ubica el predio en estudio, está catalogada como
Vialidad Secundaria de segundo orden, y le corresponde un valor fiscal o catastral de $
5,131.77 pesos por m2.

Fuente: Ley de Ingresos del Municipio de Tijuana, B.C., publicado el 28 de diciembre de 2020

Fuente: Programa Parcial de Crecimiento de Playas de Tijuana PPC PT 2008-2030

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HOMOLOGACIÓN DE VALOR DEL TERRENO EN

ESTUDIO

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PROPUESTA DE CAMBIO DE USO DE SUELO

• Esquema propuesto de uso de suelo del terreno en

estudio:

De acuerdo con el ensamble

seleccionado por ser el que más
coincide con los niveles
permitidos en la zona de estudio,
y por el tipo de vivienda que se
busca en esta propuesta, cada
departamento consta de 175m2,
su calidad constructiva se
cataloga en CLASE 5 Muy buena
(semilujo).

Fuente: Instituto Mexicano de Ingeniería de Costos / Costos Paramétricos abril 2021

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• Propuesta de plusvalía para el predio analizado

En teoría un terreno (predio) tiende a aumentar su valor con el paso del tiempo, esto debido
a los planes de desarrollo, la infraestructura mejorada con el paso del tiempo en la zona, el
equipamiento, la mejora en sus sistemas viales, el control de sistema de transporte, etc.; sin
embargo, si no se genera mayor movimiento de desarrollo inmobiliario en la zona del predio
a analizar, no se logrará incrementar el valor del predio en la forma comúnmente esperada.

De acuerdo con la plática publicada en youtube por Lincoln Institute, a través del Dr. Carlos
Morales Schechinger; menciona que la ciudad genera incremento de precios o de valor a
través de sus políticas urbanas o de las inversiones públicas.

En el caso del terreno analizado, se observa que cuenta con uso de suelo propuesto como
Habitacional Turístico, por lo tanto, una idea pudiera ser el generar una construcción mixta
con uso de suelo comercial y de servicios en la planta baja, sótano de estacionamiento que
permita el desarrollo limpio de la fachada y una edificación superior en los niveles que permita
el diseño y limitaciones legales, para uso de departamentos habitacionales en renta.

De ahí que se ha planteado la propuesta de mejoramiento de uso de suelo, de ser utilizado

como terreno de estacionamiento a tener un uso acorde con lo permitido legalmente en la
zona, que sea posible realizarlo y que reditúe en ingresos mayores al propietario de este, así
como en mejora urbana y plusvalía a la zona misma, delegación de playas y a la ciudad de
Tijuana.

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CONCLUSIÓN
Después de haber analizado y estudiado todo el aspecto legal que atañe al terreno en estudio,
se tiene el siguiente resumen:

• El valor catastral esta un 50% debajo del valor comercial.

• De acuerdo con IMPLAN, existe un uso de suelo que permite el desarrollo mixto en la
zona, eso genera la posibilidad de desarrollar construcciones con usos combinados que
conllevan en la percepción de una mayor rentabilidad por m2.

En el tema de plusvalía todas las mejoras y mantenimiento constante que se realicen en la

vivienda, colonia, zona y ciudad, serán factor de ayuda en el incremento del valor tanto de un
terreno como del entorno mismo.

El valor de los bienes inmuebles depende de las zonas donde se encuentra la propiedad, sean
zonas consolidadas o de reconversión. Es decir que sean partes de la ciudad que ya tienen un
valor generado y aunque este cambie con el tiempo, la tasa de valorización suele ser menor a la
de una zona de reconversión, que son propiedades que están ubicadas cerca de zonas
consolidadas que por alguna razón no han obtenido los beneficios de una gran infraestructura,
por lo que no están siendo valorizadas, pero están cerca de serlo.

La propuesta que se presenta es una idea para desarrollar una construcción de uso mixto, con
área comercial y de servicios en planta baja y edificación de uso habitacional para veinte
departamentos de tipo semi lujo en los niveles superiores, ubicando el área de estacionamiento,
bodegas, etc. en una planta de sótano, teniendo como resultado una imagen de edificio con una
fachada limpia, contribuyendo entonces a marcar la pauta de un orden urbano de mayor calidad,
que obligara a los propietarios y locales vecinos a mejorar su calidad constructiva y llevara a
incrementar el valor en esa zona de manera exponencial.

19
BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA
• Soto-Cortes, Juan José. El crecimiento urbano de las ciudades: enfoques desarrollista,
autoritario, neoliberal y sustentable. Paradigma Económico. Año 7 No.1 2015.

• Walter Christaller, Los lugares centrales en Alemania Meridional, Berlin 1933.

• Gestión del crecimiento urbano. Metrópolis. Organización Mundial de Grandes

Metropolis. Año 2011.

• Garza, Gustavo (2003). La Urbanización de México en el Siglo XX. El Colegio de

México. México.

• Ayuntamiento de Tijuana. https://www.tijuana.gob.mx/

• Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española.

• Carta Urbana del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana
2010-2030

• Ley de Ingresos del Municipio de Tijuana, B.C., publicado el 28 de diciembre de 2020

• Programa Parcial de Crecimiento de Playas de Tijuana PPC PT 2008-2030

• El programa Regional de Desarrollo Urbano Turístico y Ecológico del Corredor Costero

Tijuana, Rosarito, Ensenada, Baja California. (COCOTREN 2014).

• Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y

Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor comercial de los activos: bienes
inmuebles urbanos o en transición, y negocios. DOF 06/06/2017.

• Instituto Mexicano de Ingeniera de Costos / Costos paramétricos abril 2021.

• www.inegi.org.mx

• https://www.inegi.org.mx/app/mapa/denue/default.aspx

• www.bajacalifornia.gob.mx/travel

• www.cotuco.gob.mx

• www.atlasturistico.

• https://www.atlasturistico.sectur.gob.mx/AtlasTuristico/inicio.do

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