Presentacion Valuacion Masiva Eq Playas de Tijuana

VALUACION MASIVA – UABC - MEV, INVIERNO 2021
Trabajo de valuación masiva en sector

norte de Playas de Tijuana. Tijuana, B.C.
• Alida Gaxiola C.
• Dr. Julio Torres Coto Mazier • Marlett Salinas
• Tania Ruiz H.
• Esther Sánchez J.
• Efraín Gómez.
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VALUACION MASIVA – PLAYAS DE TIJUANA
INDICE
• Capítulo I Introducción
• Capítulo II Marco de referencia : Teorías del valor e historia de la valuación en México
• Capítulo III Marco Contextual (sobre valuación masiva)
• Capítulo IV Marco Jurídico (regulación en valuación)
• Capítulo V Marco teórico. Definición de bien, valor, enfoques de Valuación y
procedimiento de valuación colectiva o masiva
• Capítulo VI Contenido. Características del sector a valuar.
• Capítulo VII Metodología
VII.I. Factores de eficiencia a considerar
VII.II Distribución del trabajo por bloques
Bloque 1 Bloque 2
Bloque 3 Bloque 4 y Bloque 5
• Capítulo VIII Valuación catastral
• Capítulo IX Enfoque físico
• Capítulo X Enfoque de mercado
• Capitulo XI Enfoque por capitalización de rentas
• Capítulo XII Valor comercial concluido
• Capítulo XIII Conclusiones
2
En la asignación de Valuación Masiva, se

asignó la actividad de valuar un sector en la
ciudad, que se integrara por un monto
representativo de predios, utilizando las
metodologías aprendidas en los últimos
semestres en la diversas asignaturas,
vinculadas con la valuación de terrenos, y
construcciones.
Capítulo I Basado en lo anterior el presente trabajo se
Introducción centró en seleccionar predios localizados en
la zona norte de la delegación de Playas de
Tijuana, en Tijuana, Baja California.
Las principales fuentes de información fueron
diversas instancias, sean gubernamentales o
privadas, que permitieron estimar mediante
los enfoques físico o de costos, y de mercado,
y a la vez contemplando un tercer análisis,
por el enfoque de capitalización de rentas.
Capítulo II Marco de referencia : Teorías del valor

e historia de la valuación en México
Este análisis se sustento en las principales aportaciones históricas de la
teoría del valor que son:
Adam Smith, teoría moderna del valor y de la renta (Smith, 1985).

David Ricardo, teoría del valor trabajo en (1817)
También se revisó parte de la Historia de la valuación en México que se

integra por:
• 1521, Hernán Cortés mandar construir nueva ciudad (Cd de México),

• Por lo que se crea el primer ayuntamiento y el primer catastro del país
en 1896, y
• En 1977 inicia el proyecto de modernización de Catastro de la Cd de
México, actual sistemas en la mayoría de los municipios de México.
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Capítulo III Marco Contextual (sobre valuación

masiva)
Se analizaron diversas teorias enfocadas en el estudio
de la valuacion masiva.
Siendo las mas representativas las siguientes:
• Teorías de localización de Von Thunen, (1820),

• La Teoría de los Lugares Centrales de Christaller, (1933),
• El modelo policéntrico es formulado por Wheaton y
DiPasquale (1996).
5
Capítulo IV Marco Jurídico (regulación en

valuación)
En México la normatividad que regula el ejercicio de la valoración

de carácter federal, estatal y municipal, con su aplicación a través
de Organismos o dependencias públicas y el ejercicio de la
valoración corresponde a distintas instituciones y personas.
Los instrumentos, leyes y reglamentos legales que destacan dentro
de la regulación del ejercicio de la valoración son:
En el ámbito federal:
• El Código Fiscal de la Federación en el Artículo 4 de su reglamento
• Ley del Impuesto sobre la Renta
• Ley de Instituciones de Crédito
• Ley General de Bienes Nacionales DOF 14/09/2021. Titulo Sexto. Capitulo único.
• Ley de Transparencia para Crédito Garantizado a la Vivienda DOF 10/01/2014.
• Norma Mexicana NMX-R-081 SCFI 2015. Ultima reforma DOF 19/04/2016.
6
Capítulo IV Marco Jurídico (regulación en

valuación)
En el ámbito estatal y municipal destacan:
• Ley de Valuación del Estado de Baja California. PO 11/03/2016
• Reglamento De La Ley Del Catastro Inmobiliario Del Estado De Baja California Para El
Municipio De Tijuana. PO No. 49, del 2 de diciembre de 1994.
• Reglamento Para La Práctica De Avalúos Fiscales. Publicado en el PO No. 29 del 20 de
octubre del 1989, Ultima Reforma 13/10/2012.
• Programa Parcial de Crecimiento de Playas de Tijuana 2008-2030 (PPC PT 2008-2030)
• Programa Regional de Desarrollo Urbano, Turístico y Ecológico del Corredor Costero de los
Municipios de Tijuana, Rosarito y Ensenada, Baja California. DOF 26 de diciembre 2014.
• Ley de edificaciones del Estado de Baja California.
• Programa Regional de Desarrollo Urbano, Turístico y Ecológico del Corredor Costero de los
Municipios de Tijuana, Rosarito y Ensenada, Baja California. (COCOTREN 2014)
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Capítulo IV Marco
Jurídico (regulación
en valuación)
• Programa de Desarrollo
Urbano del Centro de
población de Tijuana
(PDUCP-T 2021-2040)
• Programa Parcial de
Crecimiento de Playas de
Tijuana 2008-2030 (PPC PT
2008-2030)
8
Capítulo V Marco teórico. Definición de bien, valor,

enfoques de Valuación y procedimiento de
valuación colectiva o masiva
La norma mexicana de servicios de valuación establece que cualquier tipo
de bien, obligación o servicio que se encuentre dentro del patrimonio de
una persona física, moral o cualquier entidad sin personalidad jurídica (se
trata de un bien susceptible de ser materia de valuación) un bien en
materia de valuación (ONNCCE, 2007).
• Urbanización básica
• Clasificación de los predios:
Propiedad privada
Propiedad en condominio
• Por su uso de suelo
• Lote moda o lote tipo
• Por superficie
• Topografía 9
Valuación
inmobiliaria: Concepto de valor
Valor comercial
Valor de mercado
Capítulo V
Marco
teórico. Definición Valuación masiva
de bien, valor,
enfoques de Avalúo comercial
Valuación y
procedimiento de Avalúo catastral
valuación
colectiva o masiva
Enfoque físico o directo
Enfoque de capitalización de rentas
Enfoque de mercado
10
Capítulo VI Contenido
Características del sector
a valuar
CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR A

VALUAR.
El sector por valuar se ubica en
la Delegación de Playas de
Tijuana, y el conjunto de lotes
totales a valuar es de 1426
predios.
Este gran bloque comienza
desde el límite fronterizo que
delimita al norte con los Estados
Unidos de Norte América, hasta
el sur con la Av. Parque México
Norte y desde el oeste con el
límite al océano pacifico del
Paseo Costero y Av. Del
Pacifico, hasta el este con la
Calle Paseo Pedregal.
11
Capítulo VI Contenido
Características del sector a
valuar
A continuación se muestra el mapa del sector a valuar de

este trabajo:
12
Capítulo VI Contenido Características del sector a

valuar
En base al Programa Parcial de
Crecimiento de Playas de
Tijuana PPC PT 2008-2030, estos
son los usos de suelo existentes.
Correspondiendo a usos de
apoyo al turismo en la sección
Monumental, habitacional en la
sección Terrazas de Mendoza,
Jardines, y con algunas
variantes en usos de servicios,
comerciales y de esparcimiento
en estos.
13
Capítulo VI Contenido Características del sector a

valuar
Y según los valores publicados en dicha ley, para el sector a valuar serán las
siguientes zonas homogéneas con sus respectivos valores según corredor o
colonia.
Zona homogénea Valor fiscal Calle o corredor Corredor desde y hasta
94 $ 5,131.77 Av. Del Pacifico Del Faro de Playas a Av. Parque México Norte
96 $ 3,877.64 Paseo Playas de Tijuana Desde Av. Paseo Ensenada a Av. del Rocío
97 $ 5,375.91 Paseo Playas de Tijuana Desde Av. del Rocío a Parque Azteca Norte
98 $ 4,969.43 Paseo Playas de Tijuana Desde Parque Azteca Norte a Calle del Ciclón
99 $ 5,815.84 Av. Paseo Ensenada Av. Parque Baja California Sur
100 $ 5,815.84 Paseo del Pedregal De Playas de Tijuana a Paseo Ensenada
101 $ 5,375.91 Paseo del Pedregal De Paseo Ensenada a Parque México Norte
102 $ 3,665.73 Paseo del Pedregal De Parque México Norte a Parque Azteca Norte
103 $ 3,984.22 Paseo del Pedregal De Parque Azteca Norte a Parque Baja California Sur
104 $ 2,769.74 Paseo del Pedregal De Av. Parque Baja California Sur a Paseo Playas de Tijuana
105 $ 4,302.71 Estrella del Mar De Paseo del Pedregal a Paseo Isla Coronado
106 $ 4,302.71 Estrella del Mar De Paseo Isla Coronado a Av. Olas Altas
107 $ 4,302.71 Estrella del Mar De Av. Paseo Ensenada a Av. Corales
108 $ 4,302.71 Paseo Isla Coronado De Av. Paseo Estrella del Mar a Av. Parque México Norte
1019 $ 4,276.68 Secc. Costa colonia
1021 $ 4,175.06 Secc Jardines Monumental colonia
1026 $ 4,846.74 Secc Terrazas colonia
1028 $ 4,072.21 Secc Coronado colonia
1058 $ 3,013.88 Secc Jardines del Sol colonia
1084 $ 4,479.92 Secc Jardines colonia
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Capítulo VII Metodología

VII. I Factores de eficiencia a considerar
Para la homologación de terrenos, se utilizarán las siguientes tablas de

factores según aplique: Rangos, formulas y factores de ajuste al momento
de ejecutar la homologación. Congreso “Renovación, transformación y
renacimiento en la valuación” Norma Herlinda Aguilar Farias
Aguascalientes 2015.
Factor de Zona:
Los factores en particular sobre la tabla por TIPO DE ZONA se aplicarán en la homologación
cuando los terrenos comparables no cuenten con el mismo tipo de zona que el sujeto
analizado. Y el factor a aplicar será la relación de los valores de esos factores entre el bien
valuado y el comparable Tipo de zona
Residencial de segunda 0.70
Residencial de primera 0.75
Residencial de Lujo 0.80
Comercial de segunda 0.90
Comercial de primera 0.95
Turística y comercial 1.00 15

•Factor de Ubicación.
Este factor dependerá de la posición del terreno en estudio dentro de la
manzana en que se ubica, considerando el número de frentes y su relación con
el mercado inmobiliario respectivo. Factor de ubicación Según su uso
Tipo de predio Comercial Habitacional
Terreno oculto sin frente 0.50 0.75
Terreno intermedio 1 frente 1.00 1.00
Terreno en esquina 2 frentes 1.15 1.10
Terreno cabecero 3 frentes 1.25 1.15
Terreno Manzanero 4 frentes 1.35 1.20
Para el factor de negociación. Corresponde a la diferencia que existe entre el

valor de oferta de una operación y el precio de cierre de esta, sobre la base
únicamente de una negociación a precio de contado, en condiciones
normales en donde el vendedor y comprador actúan libremente y sin
presiones. Factor de negociación
Comercial Habitacional
1.00 a 0.80 1.00 a 0.75 16


Tabla de vidas útiles totales de diferentes tipos de construcción.
Tabla de vidas útiles totales de diferentes tipos de construcción
VIDAS UTILES DE LAS CONTRUCCIONES POR USO Y POR TIPO
POR TIPO DE CONSTRUCCION CLASIFICACION
BAJA ECONOMICA MEDIA BUENA MUY
BUENA
VIDA UTIL TOTAL, EN AÑOS
Habitacional, habitacional con comercios 30 60 70 80 90
Hoteles, Deportivos, Gimnasios 30 40 50 60 70
Terminales y Comunicaciones 10 20 30 40 50
Oficinas y Comercio 20 40 50 70 80
Abasto 10 20 30 40 NA
Industria 20 30 50 70 NA
Hospitales NA 30 35 40 45
Proyecto. Esté está relacionado con la funcionalidad, tamaño de los espacios,

iluminación, ventilación, estética y confort del edificio en sí, también la calificación es con
base a la observación y con las siguientes calificaciones: Por proyecto
Muy malo 0.85
Malo 0.90
Regular 0.95
Bueno 1.00
Muy Bueno 1.05
17
Excelente 1.10

Factor de Edad: Este se calcula de acuerdo con la fórmula de Ross-Heidecke que dice:
FEC = (1-(E/VUT) ¼) *F
Donde: FEC = Factor por edad y conservación E = Edad VUT = Vida Útil Total F = Factor que
corresponde a su Estado de Conservación de acuerdo con la siguiente tabla:
Factor de Estado de
Conservación
Estado Calificación Factor
En deshecho 2 0.135
Siniestro 3 0.25
Reparaciones importantes 4 0.47
Reparaciones considerables 5 0.66
Reparaciones sencillas 6 0.82
Regular 7 0.92
Bueno Normal 8 0.975
Bueno + 9 0.99
Nuevo 10 1
Superficie de Construcción: Se puede usar la fórmula de la potencia, igual a la de terrenos solo tomando en
cuenta el área construida. La mayoría de las unidades de valuación utilizan una raíz sexta o décima, algunas
recomiendan una diferencia de más menos 20 %, es decir para una casa con 100 m2 construidos los comparables
deben de tener de 80 a 120 m2 ya que en el mercado de casas habitación hay bastante información.
• Factor de área = Raíz n de (Área del comparable / Área de sujeto

18

VII. II Distribución del trabajo por bloques
5 1 19
Capítulo VIII Valuación catastral

Determinación de valor de la zona para cada predio.
De acuerdo con la ley de ingresos que ya se comentó en el capítulo VI, los valores
fiscales o catastrales se tomaron de dicha publicación oficial, donde como
ejemplo se adjunta esta tabla con 10 muestras:
Clave Zona Valor Fiscal

Calle Núm. Of Uso actual Colonia/Fracc
predial Homogénea $/m2 mn
PT001001 CASCADA s/n terreno baldío 1026 $ 4,846.74 Secc Terrazas

PT001003 CASCADA 1194 casa hab dos niveles 1026 $ 4,846.74 Secc Terrazas
PT001004 CASCADA 1205 terreno baldío 1026 $ 4,846.74 Secc Terrazas
PT001032 CASCADA 1203 casa hab dos niveles 1026 $ 4,846.74 Secc Terrazas
PT001033 CASCADA 1192 Deptos 1026 $ 4,846.74 Secc Terrazas
Casa hab dos niveles
PT001062 CASCADA 1207 con alberca 1026 $ 4,846.74 Secc Terrazas
PT001092 CASCADA 1205 Casa hab. Dos niveles 1026 $ 4,846.74 Secc Terrazas
PT001122 Cda CASCADA 1207 casa hab dos niveles 1026 $ 4,846.74 Secc Terrazas
20
Capítulo VIII Valuación catastral

Donde, con el mismo ejemplo de los primeros diez casos a analizar, se adjunta la siguiente
tabla, y en ella se observa el Valor catastral o Fiscal para el ejercicio 2021, año en curso para
cada terreno, y así se realiza para los 1426 predios de este sector a valuar.
Clave Num Zona Valor Fiscal Valor catastral 2021

Calle Colonia/Fracc Sup Terr
predial Of Homogénea $/m2 mn del terreno
PT001001 CASCADA s/n 1026 $ 4,846.74 Secc Terrazas 1685.60 $ 8,169,664.94

PT001003 CASCADA 1194 1026 $ 4,846.74 Secc Terrazas 843.37 $ 4,087,595.11
PT001122 Cda CASCADA 1207 1026 $ 4,846.74 Secc Terrazas 364.28 $ 1,765,570.45
21
Capítulo IX Enfoque físico

IX.I Análisis de valor por terreno
Para estimar el valor unitario por metro cuadrado de terreno, se hicieron análisis de
homologación por sección o colonia, con ello se pudo obtener un valor de mercado
por metro cuadrado para determinar el valor físico.
En la tabla adjunta como imagen, se observa la homologación realizada para los
terrenos ubicados en la Playas Sección Terrazas de Mendoza, el cual se determinó con
valor de $ 7,760.00 por metro cuadrado.
22
Una vez obtenido el valor unitario por sección o colonia, se lleva a la tabla
general y ahí se hacen los ajustes por ZONA, UBICACIÓN, FRENTE A MAR
(cuando así exista) y por SUPERFICIE de acuerdo con un lote determinado
como mediana estadística. Tal como se aprecia en la tabla ejemplo, a
continuación.
23
IX. II. Análisis de valor para las construcciones
Para estimar el valor unitario por metro cuadrado de construcción, el sustento utilizado
fue el manual de costos por metro cuadrado de BIMSA versión octubre de 2021,
donde se segregaron los inmuebles que tuvieran construcciones, por tipo de acuerdo
a la siguiente tabla.
Tipo de construcción VURN BIMSA octubre 2021 con factor interciudad
ECONOMICA $ 11,847.45
MEDIA $ 17,437.72
MEDIA ALTA $ 18,317.71
ALTA $ 18,750.80
24

De esta manera se obtiene el valor por el ENFOQUE FISICO de cada predio
valuado y de los 1426 predios del sector en estudio del presente trabajo
25
Capítulo X Enfoque de mercado

• X. I. Determinación de valor de mercado por tipo de construcción.
Para estimar el valor unitario por metro cuadrado de construcción, se

hicieron análisis de homologación para cada uno de los cuatro tipos
identificados en el sector a valuar:
Para el tipo de
construcción
ECONOMICA, se
tiene:
26
Capítulo X Enfoque de mercado

X. I. Determinación de valor de mercado por tipo de construcción.
Y así para cada tipo de construcción, donde se engloba en la siguiente tabla:
Valor unitario según
Tipo de construcción
MERCADO
ECONOMICA $ 15,154.58
MEDIA $ 22,851.08
MEDIA ALTA $ 25,319.76
ALTA $ 26,585.75
Y esos valores llevados a la tabla general de valuación de los predios del sector
estudiado, se ajustan a la vez, por superficie media, obteniendo un valor de mercado
para cada predio con construcción y para los predios de terrenos baldíos, se toma el
dato de valor por el enfoque físico.
Clasificación de la Valor unitario
construcción por su mercado por Sup constr. Sup media F sup Enfoque MERCADO
calidad BIMSA prototipo
n/a n/a 0.00 0.00 0.00 $ 13,478,086.99
ALTA $ 26,585.75 905.22 628.14 1.03 $ 24,810,062.87
n/a n/a 0.00 0.00 0.00 $ 12,822,814.56
n/a n/a 0.00 0.00 0.00 $ 12,660,578.50
ALTA $ 26,585.75 408.36 410.205 1.00 $ 10,852,479.28
MEDIA ALTA $ 25,319.76 898.98 824.185 1.01 $ 22,927,325.23
ALTA $ 26,585.75 489 410.205 1.01 $ 13,192,186.07
ALTA $ 26,585.75 446.16 410.205 1.01 $ 11,944,840.50
n/a n/a 0.00 0.00 0.00 $ 86,438,048.35 27
ALTA $ 26,585.75 325.2 298.56 1.01 $ 8,707,484.23
Capitulo XI Enfoque por capitalización de rentas

XI. I. Determinación de valor de mercado de rentas por tipo de construcción.
Para estimar el valor unitario por metro cuadrado de rentas por tipo de construcción,
se realizaron análisis de homologación y de determinación de tasas de capitalización,
28
Capitulo XI Enfoque por capitalización de rentas

Después de realizar homologación de rentas sobre bienes ofertados en el mercado
inmobiliario, con tipología según la relación del sector, se tienen los valores unitarios
a utilizar en este enfoque:
Tipo de construcción Valor unitario según MERCADO
ECONOMICA $ 150.00
MEDIA $ 220.00
MEDIA ALTA $ 280.00
ALTA $ 320.00
29
Capítulo XII Valor comercial concluido
Se considera adecuado concluir

como valor COMERCIAL con el valor
obtenido por el ENFOQUE DE
MERCADO para cada predio, cada
bloque y por todo el sector analizado.
La razón se debe a que el
ENFOQUE DE CAPITALIZACION DE
RENTAS no refleja la rentabilidad o
productividad real de los inmuebles
en dicho sector valuado, ya que por
un lado existe una gran cantidad de
predios baldíos, grandes extensiones
de metros cuadrados en parques y
plazas públicas que no perciben en si
un ingreso por su uso, y con ello el
valor resultante por este enfoque se
aprecia inferior en gran porcentaje
contra el valor del enfoque de
mercado.
30
XIII. CONCLUSIONES
Las conclusiones se dividen por bloques para una mejor comprensión, debido a la
magnitud del sector valuado. Posteriormente se tendrán las conclusiones generales
de todo el sector valuado.
5 1
31
XIII. CONCLUSIONES / Bloque 1

Sección
Terrazas de
Mendoza
Sección
Monumental
Sección
Jardines
• 8 zonas homogéneas (Catastro)

• 327 predios 32
De acuerdo con
la carta urbana
2010-2030, los
usos propuestos :
• Uso
habitacional
• Conservación
• Equipamiento
• Comercio y
servicios
33
Talleres mecanicos
• 191 casas habitación
Terrenos baldios o
Parque 1% con obras • 42 lotes baldíos
0% complementarias
Plaza de Toros
Nave industrial 0%
13% • 11 edificios de
0% Departamentos
Hospitales o clinicas
2%
Iglesias
• 57 uso comercial
1%
Hotel • 8 escuelas
1%
Gimnasio
• 1 gimnasio
0%
• 4 hoteles
Escuelas privadas o Casas habitacion
publicas 59% • 5 clínicas
2%
• 2 templos
Edificio de
Departamentos • 1 parque
3%
Comercios
• 1 plaza de toros
18%
• 3 talleres mecánicos.
BLOQUE 1
34
Valores del bloque 1

$7,603,016,365.18
$7,260,720,181.86
$8,000,000,000.00
$7,000,000,000.00
$5,288,220,951.52
$6,000,000,000.00
$5,000,000,000.00
Monto en pesos
$4,000,000,000.00
$3,000,000,000.00
$2,000,000,000.00
$1,000,000,000.00
$-
VALOR FISICO VALOR DE MERCADO VALOR DE RENTAS
35
36
Bloque 2. Sección Jardines- Monumental

Sección Jardines abarca
el cuadrante en el
sentido Norte - Oeste con
la Avenida Paseo del
Pedregal, sentido Este
con la calle del Risco y
sentido Sur con la
Avenida Parque México
Norte.
Sección Monumental se
consideró en el sentido
Norte desde la Avenida
de la Nieve, sentido sur
Avenida Parque México
287 predios Norte, sentido Este en la
196 Casas habitación 55 calle Paseo Playas de
Tijuana y sentido Oeste
55 son de uso comercial
con la Calle Del Volcán.
36 Lotes baldíos 36
196
Habitacional Baldío Comercial

37
38
39
Valor físico y valor fiscal del terreno

$900,000,000.00
Se concluyó que el valor
por el enfoque físico
$800,000,000.00 $773,461,642.88
total de la zona es de
$700,000,000.00 $2,399,387,937.31 m.n.
(dos mil millones
$600,000,000.00
trescientos noventa y
$500,000,000.00 $476,062,873.75 nueve millones
trescientos ochenta y
$400,000,000.00
siete mil novecientos
$300,000,000.00 treinta y siete pesos
$200,000,000.00
31/100 m.n.).
$100,000,000.00
$-
Valor fisico de terreno Valor fiscal de terreno
40
Comparativa por enfoque

Se concluyó que el valor $2,800,000,000.00
por enfoque de $2,699,326,231.83
mercado de la zona es $2,700,000,000.00
de $2,699,326,231.83
m.n. (dos mil millones $2,600,000,000.00
seiscientos noventa y
$2,500,000,000.00
nueve millones
trescientos veintiséis mil $2,400,000,000.00
$2,399,387,937.31
$2,370,249,326.16
doscientos treinta y un
pesos 83/100 m.n.). $2,300,000,000.00
$2,200,000,000.00
VALOR FISICO VALOR DE MERCADO VALOR DE RENTAS
41
Bloque 3. Sección Monumental
Se ubica en la sección monumental de Playas

de Tijuana y abarca en el sentido Norte-Sur
desde la Avenida de la Nieve hasta la Avenida
del Parque Norte y en el sentido Este-Oeste
desde la Calle de las Rocas hasta el Paseo
Costero
42
Bloque 3. Sección Monumental

01
41 38
08
34
87
03
TOTAL: 212 PREDIOS
El Tramo 3 correspondiente a la
sección Monumental tiene un total de 212
Carta Urbana del PDUCPT 2010-2030 predios, los cuales tienen una superficie
media de 230m2, siendo 45 m2 el predio
mas pequeño y de 700m2 el mas grande.
43
Bloque 3. Sección Coronado
El tramo 3 trambién abarca parte de la sección

Coronado, sobre los predios de la Av. Olas Altas,
a la altura de la Privada Islas Coronado hasta la
Calle de las Sirenas.
44
Bloque 3. Sección Coronado
El uso de suelo
de la sección
Coronado según la
Carta Urbana es
Habitacional.
Carta Urbana del PDUCPT 2010-2030

El Tramo 3 correspondiente a la sección Coronado tiene un total de 75 predios, los cuales
74 son casas habitación de 1 y 2 niveles y 1 es un lote baldío. Los predios tienen una superficie
media de 144m2, siendo 109.60 m2 el predio mas pequeño y de 569.30 m2 el mas grande.
45
Bloque 3. Conclusión de Valores
Se concluyó que el valor de mercado del total del bloque 3 es de $1,565,329,804.48 pesos
(un mil quinientos sesenta y cinco millones trescientos veintinueve ochocientos cuatro pesos
48/100 m.n.)
46
Bloque cuatro. Sección Coronado.

Este bloque abarca en el sentido
Este desde la Avenida de la Islas
Coronado hasta las Olas Altas hasta
la Avenida del Parque Norte y en el
sentido Este-Oeste el Paseo Costero;
se clasifica como una zona.
Esta zona cuenta con 268 predios,

de los cuales 261 son casas
habitación de 2 niveles, 3 son casas
habitación de 3 niveles, 1 es una
casa habitación un nivel, 2 son lotes
baldíos, 1 centro geriátrico de un
nivel.
47
Bloque cuatro
En el mapa se puede observar la zona analizada, cuyos predios tienen una superficie
promedio de 217.18 m2, siendo 82.08 m2 el predio más pequeño y de 614.23 m2 el más
grande. El 99% son habitacionales.
48
Bloque cuatro
Se concluyó que el valor obtenido por el ENFOQUE DE MERCADO para este cuarto bloque es
de es de $ 2´905,721,919.29 (dos mil millones, novecientos cinco mil millones, setecientos
veintiuno mil, novecientos diecinueve pesos 29/100 m.n.) mientras que el valor obtenido por el
ENFOQUE FISICO o de COSTOS, es de $ 2´377,529,419.82 m.n. (dos mil millones, trescientos
setenta y siete millones, quinientos veintinueve mil, cuatrocientos diecinueve pesos 82/100
m.n.),
49
XIII. CONCLUSIONES/ Bloque cinco.
Sección
Monumental
Sección
Costa
Sección
Coronado
• 9 Zonas Homogéneas (Catastro)

50
• 289 Predios
Uso de suelo según

IMPLAN en la carta
urbana 2010-2030
• Uso Habitacional
• Comercio y Servicios
51
• 211 Casas Habitación

Habitacional
73% • 48 Locales Comerciales
Local comercial
17% • 17 Lotes Baldíos
Departamentos • 2 Plazas Comerciales

2%
Construcción
Lote baldio • 7 Construcción Departamentos
6%
general
1% Parque Plaza comercial
0.3% 1% • 1 Parque
52

Valores del Bloque Cinco
$2,340,000,000.00
$2,320,000,000.00
$2,300,000,000.00
$2,280,000,000.00
$2,260,000,000.00
$2,240,000,000.00
$2,220,000,000.00
$2,200,000,000.00
$2,180,000,000.00
1
VALOR FISICO $2,245,782,906.69
VALOR DE MERCADO $2,323,891,238.87
VALOR DE RENTAS $2,339,532,269.49
53
54
XIV. CONCLUSION GENERAL.

Al finalizar el trabajo de este sector de Playas de Tijuana seleccionado para el análisis de valuación masiva de la
materia en curso, dentro del programa de Maestría en Valuación, se tienen las siguientes observaciones y
conclusiones.
Existe una problemática de acceso real y total a la información, a la documentación al momento de realizar este
tipo de trabajos, las autoridades y/o, dependencias, no permiten el acceso por la privacidad de los datos, y la
información que se pudo obtener se observo sin actualizar, en cuanto a superficies de terrenos, y subdivisiones de
lotes en la mayoría de los casos, específicamente en la zona de Terrazas de Mendoza, Sección Jardines, y Sección
Monumental.
Se opto por hacer cálculos vía herramienta de Google earth o Google maps, sobre las superficies de terrenos
existentes actualmente, y sobre las construcciones desde una perspectiva aérea para poder determinar la
superficie de espacio construido en los lotes a valuar del total del conjunto. Por lo que existirá diferencia con lo
reportado ante Catastro.
Para realizar el ejercicio de una valuación así de grande, en cuantía de lotes, con la gran dispersión de superficies
de terreno entre las zonas o sectores mismos, así como de las construcciones, por lo que se consideró adecuado
estimar medias o medianas por subsectores y con ello poder determinar cálculos de factores por superficie en las
homologaciones y estimaciones de valor.
En cuanto a la característica de la región total valuada, se observa una mayoría de inmuebles con uso
habitacional, estos son vivienda de nivel residencial, media alta y alta, localizando menores casos de vivienda tipo
económica y exceptuando la vivienda de tipo interés social, ya que no existe en la zona de Playas de Tijuana.
55
XIII. CONCLUSIONES
56
XIII. CONCLUSIONES
Valor Físico vs Valor Fiscal Terreno

7,000,000,000 90%
80%
6,000,000,000
70%
5,000,000,000
60%
4,000,000,000 50%
3,000,000,000 40%
30%
2,000,000,000
20%
1,000,000,000
10%
0 0%
Valor por enfoque FISICO de TERRENO Valor FISCAL de TERRENO
57
Gracias por su atención!
Equipo:
• Alida Gaxiola C.
• Marlett Salinas.
• Tania Ruiz H.
• Esther Sánchez J.
• Efraín Gómez.
58

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VALUACION MASIVA – UABC - MEV, INVIERNO 2021

Trabajo de valuación masiva en sector

En la asignación de Valuación Masiva, se

Capítulo II Marco de referencia : Teorías del valor

Adam Smith, teoría moderna del valor y de la renta (Smith, 1985).

También se revisó parte de la Historia de la valuación en México que se

• 1521, Hernán Cortés mandar construir nueva ciudad (Cd de México),

Capítulo III Marco Contextual (sobre valuación

Siendo las mas representativas las siguientes:

• Teorías de localización de Von Thunen, (1820),

Capítulo IV Marco Jurídico (regulación en

En México la normatividad que regula el ejercicio de la valoración

• El Código Fiscal de la Federación en el Artículo 4 de su reglamento

• Ley del Impuesto sobre la Renta

• Ley de Instituciones de Crédito

• Ley de Transparencia para Crédito Garantizado a la Vivienda DOF 10/01/2014.

• Norma Mexicana NMX-R-081 SCFI 2015. Ultima reforma DOF 19/04/2016.

Capítulo IV Marco Jurídico (regulación en

• Ley de edificaciones del Estado de Baja California.

Capítulo V Marco teórico. Definición de bien, valor,

Enfoque de capitalización de rentas

CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR A

A continuación se muestra el mapa del sector a valuar de

Capítulo VI Contenido Características del sector a

Capítulo VI Contenido Características del sector a

Zona homogénea Valor fiscal Calle o corredor Corredor desde y hasta

Capítulo VII Metodología

Para la homologación de terrenos, se utilizarán las siguientes tablas de

Capítulo VII Metodología

Para el factor de negociación. Corresponde a la diferencia que existe entre el

1.00 a 0.80 1.00 a 0.75 16

Capítulo VII Metodología

Proyecto. Esté está relacionado con la funcionalidad, tamaño de los espacios,

Capítulo VII Metodología

• Factor de área = Raíz n de (Área del comparable / Área de sujeto

Capítulo VII Metodología

Capítulo VIII Valuación catastral

Clave Zona Valor Fiscal

PT001001 CASCADA s/n terreno baldío 1026 $ 4,846.74 Secc Terrazas

Capítulo VIII Valuación catastral

Clave Num Zona Valor Fiscal Valor catastral 2021

PT001001 CASCADA s/n 1026 $ 4,846.74 Secc Terrazas 1685.60 $ 8,169,664.94

Capítulo IX Enfoque físico

Capítulo IX Enfoque físico

Capítulo IX Enfoque físico

IX. II. Análisis de valor para las construcciones

Tipo de construcción VURN BIMSA octubre 2021 con factor interciudad

MEDIA ALTA $ 18,317.71

Capítulo IX Enfoque físico

Capítulo X Enfoque de mercado

Para estimar el valor unitario por metro cuadrado de construcción, se

Capítulo X Enfoque de mercado

Capitulo XI Enfoque por capitalización de rentas

Capitulo XI Enfoque por capitalización de rentas

Tipo de construcción Valor unitario según MERCADO

MEDIA ALTA $ 280.00

Capítulo XII Valor comercial concluido

Se considera adecuado concluir

XIII. CONCLUSIONES / Bloque 1

• 8 zonas homogéneas (Catastro)

XIII. CONCLUSIONES / Bloque 1

XIII. CONCLUSIONES / Bloque 1