Inmueble con potencial de adaptación.

Plaza Conquistador, Tijuana, B.C.

Introducción.-
Comenzaré por explicar que significa “adaptabilidad en un bien inmueble”. Entendemos por
adaptabilidad esa capacidad que tenemos las personas o que tienen algunas cosas, de poder
acomodarse, o adaptarse al cambio.
Entonces, al hablar de un inmueble con la característica de adaptabilidad, me refiero a esa cualidad
especial que hace posible que una propiedad edificada pueda transformar el uso para el cual fue
construido en uno distinto al de origen, donde con ello obtenga una aceptación en el mercado
inmobiliario y por ende se incremente su valor.
¿Qué tan difícil es que un bien inmueble pueda modificar su uso? De entrada, esta pregunta parece
sencilla de responder, podremos afirmar que cualquier edificación puede convertirse en un uso
diferente al proyecto arquitectónico de origen, con tan solo realizar algunas modificaciones de sus
espacios o bien de sus accesos.
Sin embargo, quienes hemos recorrido más tiempo en este campo del área inmobiliaria,
entendemos que ese cambio de giro de inmueble o de uso, no es tan sencillo que resulte exitoso,
ya que existen muchos factores a observar, entre ellos debemos considerar el nuevo uso deseado
del inmueble, es decir debemos respetar reglamentos existentes y con ello el uso del suelo
aceptado, según las dependencias de catastro o desarrollo urbano de la ciudad donde se localice
dicho inmueble. Así como las condiciones de mercado inmobiliario de la zona, y ciudad donde se
ubica el bien raíz, o la construcción a modificar.

Inmueble con potencial de adaptación.

Arq. Alida Gaxiola Caballero/ Especialista en Valuación Inmobiliaria / Controlador Noroeste Tasvaluo
Tema de estudio.-
Para ejemplificar este escrito, citaré a un conocido proyecto transformado recientemente en un giro
distinto al de origen que tuvo un éxito en el mercado inmobiliario existente, este se localiza en la
ciudad de Tijuana.

El hotel “El Conquistador”, es un edificio Icónico, construido en el año de 1970, su estilo

arquitectónico se definió como colonial, contando con cantera recubriendo columnas y detalles de
fachadas y marcos de ventanas, herrería forjada en ventanas y como detalle en algunas arcadas de
pasillos o circulaciones, los techos fueron de madera con vigas salientes y recubiertos de teja de
barro. El proyecto edificado contaba con 110 habitaciones, un bar/salón, alberca, sauna y jazuzzi.
Su localización corresponde a un terreno manzanero, es decir con cuatro frentes a calles, contando
con frentes tanto al Blvd. Aguacaliente al sur, como al Blvd. Salinas al norte, entre las vías más
importantes de la zona.
Desde aquí tenemos el punto principal del éxito en este ejemplo de inmueble transformado, su
ubicación, se localiza en estratégica zona comercial de alto nivel, con flujo constante de vehículos
sobre ambas vialidades mencionadas.

Vista del anterior Hotel

Conquistador desde el Blvd
Salinas, al fondo se aprecia una
torre del Grand Hotel Tijuana.

Inmueble con potencial de adaptación.

Arq. Alida Gaxiola Caballero/ Especialista en Valuación Inmobiliaria / Controlador Noroeste Tasvaluo
Ubicación.-

Blvd. Aguacaliente, vía de un sentido, en dirección este, cuenta con cuatro carriles y atraviesa casi
toda la ciudad (cambiando de nombre desde Ave Revolución, Blvd Aguacaliente y Blvd Diaz Ordaz)

Blvd. Salinas, vía de un sentido, en dirección oeste, cuenta con cuatro carriles y con alto movimiento
vehicular.

En la cercanía se localizan Hoteles de prestigio, tales como el Grand Hotel de Tijuana, justo frente al
inmueble estudiado, este conjunto de dos torres alberga instalaciones de oficinas donde
importantes corporativos de la zona tienen sus centros de trabajo, además en las inmediaciones del
anterior Hotel hoy Plaza Conquistador, se localizan las oficinas e instalaciones del IMSS, restaurantes
de renombre y calidad, así como otras cadenas de restaurantes de cadenas comerciales,
construcciones de oficinas y algunos corporativos, o de servicios y giro comercial edificadas de forma
independiente o dentro de plazas comerciales.

El proyecto .-
El hotel tuvo algunos problemas financieros y ello fue la razón que lo llevó a su cierre definitivo
como Hotel. Por lo que después de una reestructura hipotecaria, se logró el replanteamiento del
proyecto, aunado a un análisis del sitio y estudio de mercado en la zona, con lo que se determinó el
cambio a Plaza Comercial, ya que la redituabilidad de la propiedad con este nuevo giro sería
altamente positiva.

Inmueble con potencial de adaptación.

Arq. Alida Gaxiola Caballero/ Especialista en Valuación Inmobiliaria / Controlador Noroeste Tasvaluo
 Plaza Conquistador, vista del acceso por
el Blvd Salinas.

El nuevo uso de Plaza comercial, contempla la disposición de

locales comerciales, el cambio de uso fue fácilmente adaptable debido en gran parte a la
arquitectura del edificio de origen, el hotel tenía un diseño tipo hacienda, edificaciones de dos
niveles abiertas, delimitando en su perímetro el espacio en sí, y después de un proceso normal entre
re diseño y permisos de construcción, el proyecto se concluyó en el año 2013 (la adaptabilidad de
la construcción tardo aproximadamente más de un año), la plaza cuenta con 82 locales dispuestos
en edificios de dos niveles, algunos ubicados de manera interna, y otros sobre las vías principales.
Así como algunos comercios de mayor tamaño (llamados locales anclas) donde hoy se arrendan a
farmacias y restaurantes.
Cuenta con tres accesos, uno desde el Blvd. Salinas, el lateral desde la Calle Francisco Sarabia (vía de un
sentido dirección sur), y un tercer acceso por el Blvd. Aguacaliente. La plaza tiene 125 cajones de
estacionamiento, andadores, y secciones de áreas verdes, algunas respetadas algunas desde el proyecto
inicial.

Vista desde la circulación interna de la Plaza

Conquistador, ingresando por el Blvd
Aguacaliente.
Los locales son de 35 y 70m2 o hasta 105m2 (tres locales tipo) y se entregan con acabados básicos para
ser adecuados al uso y diseño interior especifico del arrendatario.
Los precios de renta varían de $18 a $20 usd por m2 (precios de mercado), donde actualmente se tienen
dos opciones disponibles en oferta únicamente, es decir la ocupación de la plaza está a más del 90%.

Inmueble con potencial de adaptación.

Arq. Alida Gaxiola Caballero/ Especialista en Valuación Inmobiliaria / Controlador Noroeste Tasvaluo