ENTREGA FINAL

Promoción Inmobiliaria

Alumno: Isaac Linda

Docente: Jacobo Schidlow Leipuner

INTRODUCCIÓN

Se pretende desarrollar un proyecto inmobiliario habitacional en Polanco, ya que puede representar una propuesta
única y vanguardista en el corazón de la ciudad. Ubicado en una de las zonas más exclusivas y cosmopolitas, este
desarrollo se justifica por el minucioso estudio de mercado realizado anexado a este trabajo, cumpliendo con las
demandas contemporáneas de vida actuales. La elección estratégica de Polanco como ubicación refleja la
búsqueda de un entorno que no solo garantice la plusvalía, sino que también proporcione a sus residentes la
proximidad a servicios premium, espacios verdes, infraestructura urbana, centros culturales, religiosos y museos. En
resumen, un proyecto habitacional inmobiliario en Polanco se justifica como un símbolo de sofisticación y bienestar,
redefiniendo los estándares de la vida urbana contemporánea.
 ESTUDIO DE MERCADO

Los estudios de mercado te permiten conocer cuántos individuos o empresas desarrollan la actividad económica
que pretendes desarrollar con tu proyecto productivo, ya sea la producción de un bien o la prestación de un servicio,
así como sus especificaciones y el precio que el público está dispuesto a pagar por él. En este caso se realizara un
estudio de mercado inmobiliario dentro de la colonia Polanco y delegación Miguel Hidalgo.

Dentro del análisis de mercado encontraremos:

Analizar la oferta: que tanto se produce los desarrollos inmobiliarios en determinado lugar.
Analizar la demanda: cantidad de personas que lo compran o hacen uso del mismo, así como conocer las
características que los usuarios buscan.
Comparar la demanda: Ayudara a tener una percepción de inmuebles que esté alineado con las preferencias
del mercado objetivo.
Análisis de precios: establecer el precio de acuerdo al mercado al que se orienta el producto o servicio.
 ESTUDIO DE MERCADO

POLANCO
La Colonia Polanco III Sección es un distrito ubicado en
la Alcaldía Miguel Hidalgo de la Ciudad de México.
Forma parte de la reconocida y prestigiosa zona de
Polanco, conocida por ser una de las áreas más
exclusivas y de mayor nivel socioeconómico de la
ciudad, con una población aproximada de 5,235.
Polanco III Sección se caracteriza por su arquitectura
elegante y moderna, con amplias avenidas arboladas y
edificios residenciales de lujo. La colonia alberga una
gran cantidad de embajadas, consulados y residencias
diplomáticas, así como una amplia oferta de servicios y
comercios de alta gama.
 ESTUDIO DE MERCADO

VIALIDADES PRINCIPALES

LUGARES DE INTERES

MUSEO SOUMAYA HOSP. ESAÑOL

ANTARA POLANCO METRO POLANCO

MIYANA POLANCO PARQUE POLANCO

ACUARIO MASARYK

PARQUE LINCOLN ESTELA DE LUZ

TORRE VIRREYES CHAPULTEPEC

 ESTUDIO DE MERCADO

ÁREA ALCANZABLES EN 10
MINUTOS

En la siguiente Tabla se muestra una tabla comparativa entre las zonas y su cobertura por cada modo de transporte
y tiempo. En donde se observa que el peatón es el que tiene una menor cobertura en cualquier escenario, ya que, su
limitante es la velocidad en comparación con otros modos de transporte, pero en el caso de la bicicleta en las zonas
1,2 y 3 cubre una mayor área que el automóvil en 10 minutos, debido a que la congestión limita al vehículo,
superando en velocidad la bicicleta al automóvil.

Esto nos indica que Polanco maneja una buena accesibilidad gracias a sus cercanías con las vías rápidas, por la
infraestructura ciclista que mantiene a la zona conectada.
 ESTUDIO DE MERCADO

En esta zona se encuentran numerosos restaurantes, boutiques de moda, galerías de arte, teatros y centros
comerciales de lujo, lo que la convierte en un destino popular para aquellos que buscan experiencias exclusivas en
términos de compras, entretenimiento y gastronomía.
Además de su carácter residencial y comercial, Polanco cuenta con importantes espacios verdes, como el Parque
Lincoln, un lugar ideal para relajarse y disfrutar de actividades al aire libre. También se encuentra cerca del Bosque
de Chapultepec, el parque urbano más grande de América Latina, que ofrece una amplia gama de atracciones
culturales y recreativas.

Se pueden observar que unas de las mayores Un terreno de 351 m2 es considerable en una zona
fuentes de ingreso en la Alcaldía Miguel Hidalgo se urbana como Polanco. El tamaño del terreno puede
obtiene mediante servicios inmobiliarios y influir en su valor y potencial de desarrollo, ya que
construcción por lo que representa una derrama podría permitir la construcción de una vivienda o un
económica importante para la colonia. edificio de varias unidades.
40

Compuesto
s Dormitorios por vivienda
6.7% 30

Ampliado
s 20
23.5%

10

Nuclea
r
0
1 2 3 4 5+
69.8%
Cuartos Cuartos Cuartos Cuartos Cuartos

128 042 Hogares

En 2020, la mayoría de las viviendas particulares
128 042 hogares integrados por 364 439 personas; habitadas contaba con 4 y 3 cuartos, 30.2% y 22.8%,
68.87% son de tipo nuclear, 23.21% son ampliados y respectivamente. 2 y 1 dormitorios, 43.9% y 30.9%,
6.62% son de tipo compuesto. respectivamente.
 ESTUDIO DE MERCADO

La aplicación de sistemas de información geográfica al sector inmobiliario nos ayuda al

análisis específico por tema de interés. El siguiente mapa resalta que la zona sur-oriente de
Polanco es donde se encuentran los desarrollos de vivienda más caros (en rojo oscuro), a
diferencia de la zona centro-norte que podría considerarse como una zona donde se
concentran proyectos de menor precio (en amarillo claro). Además, el tamaño del punto nos
indica los rangos de superficie que ofrece cada uno de los proyectos, obteniendo una relación
directa entre área y precio.

El mapa que sigue nos muestra los ritmos de ventas (mensual) de los proyectos existentes en
la colonia, que van de menos de una unidad hasta siete unidades. En general, el total de los
proyectos en Polanco vende aproximadamente 36 unidades al mes y cuentan con un
inventario total de 190 unidades por vender. En Polanco, los inventarios por proyecto de
acuerdo con la escala del punto van desde 5, pasando por 15 y hasta 35 unidades.
ESTUDIO DE MERCADO DE TERRENO
M2 M2 CONSTRUIDOS Precio Precio x m2

370 0 60,000,000 162,162.16

505 1000 69,000,000 136,633.66

503 no especifica 59,999,000 119,282.30

372 no especifica 34,990,000 94,059.13

350 10 57,950,000 165,571.42

420 no especifica 52,000,000 123,809.52

480 no especifica 60,000,000 125,000,00

186 no especifica 49,000,000 263,440.86

398.25 PROMEDIO 55,367,375 148,744.5

ESTUDIO DE MERCADO DE VENTAS
Cajones de
M2 Recamaras Baños Precio Precio x m2
Estac.

150 2 2 2 $12,499,999 $83,333.32

151 3 3 2 $9,700,000 $64,238.41

158 2 2 3 $15,300,000 $96,835.44

154 3 2 3 $15,400,000 $100,000.00

152 3 2 2 $13,728,000 $91,520.00

152 2 2 2 $17,119,100 $112,625.65

155 2 2 2 $14,500,000 $93,548.38

150 3 3 sin especificar $12,300,000 $82,000.00

152.75 m2 PROMEDIO $13,818,387 $90,512.65

REFERENCIAS DE VENTAS

https://www.inmuebles24.com/propiedades/clasificado/veclapi
n-departamento-nuevo-en-polanco-66720540.html

https://www.inmuebles24.com/propiedades/clasificado/veclapi
n-venta-departamento-arquimedes-141828563.html

https://www.inmuebles24.com/propiedades/clasificado/veclapi
n-departamento-venta-col.-polanco-90707971.html

https://www.inmuebles24.com/propiedades/clasificado/veclapi
n-departamento-en-venta-en-polanco-emerson-
141469601.html

https://www.inmuebles24.com/propiedades/clasificado/veclapi
n-venta-departamento-en-arquimedes-polanco-
66541470.html

https://www.inmuebles24.com/propiedades/clasificado/veclapi
n-garden-house-av-horacio-col.-polanco-cdmx-91113723.html

https://www.inmuebles24.com/propiedades/clasificado/veclapi
n-precioso-departamento-tipo-garden-polanco-90704888.html

https://www.inmuebles24.com/propiedades/clasificado/veclapi
n-departamento-en-venta-en-polanco-con-3-recamaras-
141488526.html
 OPORTUNIDAD EN LA ZONA

A diferencia del mercado de venta, en el segmento de departamentos usados, las edades de los inmuebles son
menores, salvo en la Sección I, al oeste de Ferrocarril de Cuernavaca, donde la edad típica de los inmuebles es de
más de 30 años. Todo indica que muchos propietarios de inmuebles relativamente nuevos ven la oportunidad de
obtener un flujo financiero estable a través del mercado de renta, en lugar de enajenarlos o habitarlos.

Esto se traduce a que la mayoría de compradores del sector inmobiliario nuevo, lo utilizan para generar ingresos
gracias a los nuevos desarrollos que se localizan en la zona.

El segmento de inmuebles nuevos (menores a 4 años de construcción) domina la oferta del precio en toda la zona.
Este fenómeno se explica por el alza en la demanda de vivienda, pero también por un fenómeno que es muy
particular del mercado de la zona, y es que buena parte de las edificaciones en Polanco son tasadas en dólares. De
acuerdo con datos del Banco de México, el tipo de cambio de depreció, aproximadamente, 17.77% entre junio de
2015 y mayo de 2016.

Al igual que el mercado de venta, el segmento de departamentos nuevos es el más activo, con un precio medio de
$45,788, pero lo más relevante es que el crecimiento mensual de las rentas en este segmento se incrementó
18.36%, lo que equivale a una tasa efectiva mensual de 1.41%, apenas inferior a la del mercado de venta.

Cabe decir que en promedio los departamentos usados son mayores en tamaño que los nuevos en cada sección de
la zona. Esto responde tanto a los cambios en la reglamentación sobre construcción en la ciudad, como a una
mayor demanda del consumidor por espacios libres y áreas comunes dentro de los complejos habitacionales.
Ambos factores repercuten en espacios dedicados a la vivienda más reducidos.
 ESTUDIO DE MERCADO
CONSTRUCCIÓN
Dada la reglamentación de construcción de la zona no se permiten edificaciones con uso de suelo habitacional
menores a 150 m2 cuando no hay subdivisiones al interior del predio. Además, como este tamaño rebasa los 120
m2, los cajones de estacionamiento que demanda la autoridad para construcciones de este tamaño son dos por
cada vivienda.

Por otro lado, para Viviendas Multifamiliares, los precios por metro cuadrado de construcción son los siguientes:
Según el portal “El Living by flat” estima para las
Interés social: $10,280.00 viviendas de la Ciudad de México el costo
Interés medio: $13,690.00 promedio es de $8,000 a $25,000 MXN.
Semilujo: $22,290.00
Lujo: $26,394.00

Grupo GAMA aproxima:

Según CMIC ( Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción) del año 2023 los precios son los siguientes:

Al hacer un promedio de los costos x m2 de construcción obtenemos los siguientes datos:

Por lo que se tomara como referencia $23,835.25 para nuestro proyecto.

 PRESENTACÓN DE PROYECTO
TERRENO

El costo de adquisición del terreno se estima en $32,702,610 mxn. es decir $85,833.62 mxn. X m2, significa que es
una buena oportunidad, ya que en el estudio de mercado de oferta de terrenos, el promedio nos indicaba
$55,367,375 mxn., aprox. $148,744.5 x m2.
En porcentaje, este terreno esta 40% menos del promedio de la zona de Polanco.

https://terreno.mercadolibre.com.mx/MLM-1920334193-terreno-en-venta-lafontaine-polanco-_JM#position=1&search_layout=grid&type=item&tracking_id=730819f9-aed7-
408d-9b2c-dac4db06b1c1
 PRESENTACÓN DE PROYECTO
TERRENO

Datos generales:

Área de terreno: 381 m2

Área Libre de construcción: 114 m2 (30%)
Área construible : 267 m2 (70%)
Niveles Máximos permitidos: 4
M2 Mínimo de vivienda: 150 m2
Superficie Máxima de construcción, sin estacionamiento: 1,070 m2
Sin limitacion de viviendas máximas permitidas
 PRESENTACÓN DE PROYECTO

El costo de adquisición del terreno y los costos asociados con la construcción de los
departamentos serán factores importantes a tener en cuenta. Esto incluye los gastos de
desarrollo, permisos, materiales de construcción, mano de obra, entre otros. Es importante
realizar un análisis financiero detallado para determinar si los ingresos potenciales superarán los
costos involucrados.
Existe una demanda constante de propiedades en esta zona debido a su reputación, estilo de
vida y comodidades. Los departamentos de tamaño medianos, como uno de 150 m2, pueden
atraer a compradores que buscan un espacio amplio y cómodo en una ubicación privilegiada.

Por consiguiente se proponen los siguientes Datos para el proyecto:

Proyecto multifamiliar de lujo (de acuerdo al estudio de mercado)

Área libre : 114 m2
Construcción total: 1,010.2 m2 sin estacionamiento
Estacionamiento : 343.8 m2
Área vendible: 920.2 m2
Circulaciones: 90 m2
Numero de unidades: 6
Departamento tipo A: 150 m2 (300m2)
Departamento tipo B: 151.2 m2 (302.4 m2)
Departamento tipo C : 158.9 m2 (317.8m2)
Numero de niveles: 4
Cajones de estacionamiento: 14 ( 2 cajones para tipo A y B, y 3 cajones para tipo C)
 PROPUESTA DE PROYECTO

CU
AD
RO
DE
LUZ
: 15
DEP m2 m2
TO 90
TIP ES
OC CIÓN
: 15 LA
8.9 CU
m2 CIR

EST DEP
2 AC TO
ION D TIP
4m AM EPTO OB
44. : 15
IBRE: IEN
TO
TIP
OA 1.2
AL 343 : 15 m2
ARE .8 m 0m m2
2 2 9.6
E: 6
LIBR
A
ARE

CU
AD
RO
DE
DEP LUZ
TO : 15
TIP m2
OC m2
DEP : 15 90
TO 8.9 ES
TIP m2 CIÓN
OB LA
: 15 CU
1.2 CIR
m2
DEP
T
EST O TIP
2 AC O
.4 m ION A: 15
RE: 44 AM
IEN m2
0
A LIB TO
ARE 343
.8 m
2
m2
9.6
E: 6
LIBR
A
ARE

DEPARTAMENTO TIPO C : 158.9 m2

DEPARTAMENTO TIPO B : 151.2 m2

AREA LIBRE: 44.4 m2 AREA LIBRE: 69.6 m2

DEPARTAMENTO TIPO A : 150 m2

ESTACIONAMIENTO : 343.8 m2
 PROPUESTA DE PROYECTO

Todos los departamentos cuentan con un segundo nivel, esto se hizo para aprovechar al máximo las restricciones
del terreno y poder construir varias unidades en el predio. Teniendo así un área promedio de 153.36 m2

Comparando nuestro estudio de mercado, podemos deducir nuestras ventas de la siguiente forma:
Venta x unidad venta x m2
PROMEDIO POLANCO 152.75 m2 $13,818,387 $90,512.65

Venta total venta x m2

POLANCO ANATOLE 336 920.2 m2 vendibles $83,289,142 $90,512.65
ANLASIS ECONÓMICO
ANLASIS FINANCIERO
ANLASIS FINANCIERO
ANLASIS FINANCIERO
TIR
 CONCLUSIÓN

Anatole 336 se proyecta como un proyecto inmobiliario prometedor en la alcaldía Miguel

Hidalgo. El análisis financiero revela un rendimiento atractivo del 6.83%, comparado
favorablemente con las tasas de menor riesgo del mercado financiero. Esta perspectiva
favorable se ve respaldada por el conocimiento del mercado actual en la zona, que, a pesar de
ofrecer diversas opciones de inversión, destaca la capacidad del proyecto para satisfacer las
demandas específicas de la demanda actual.
La oportunidad de negocio y el potencial de aumento financiero que Anatole 336 presenta
superan las opciones tradicionales de inversión, como las tasas de ahorro bancarias. La
alineación del proyecto con las tendencias y necesidades del mercado inmobiliario local,
incluyendo la oferta de departamentos de tamaño considerable, abre amplias posibilidades de
venta en un entorno competitivo.
En consecuencia, Anatole 336 no solo se destaca por su rendimiento financiero sino también por
su capacidad para capitalizar las oportunidades del mercado actual. La combinación de factores,
desde el rendimiento atractivo hasta la adaptabilidad a las necesidades del mercado, sugiere que
Anatole 336 podría ser una opción sólida para inversores que buscan no solo rendimientos
financieros significativos, sino también una inversión estratégica y alineada con las demandas
del mercado inmobiliario local.
 ANEXOS

Programa de Construcción

Programa de ventas