MAESTRÍA EN INGENIERÍA CIVIL

MENCIÓN GESTIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

FINANZAS PARA LA CONSTRUCCIÓN

PROYECTO:
RESUMEN EJECUTIVO PROYECTO DE URBANIZACIÓN
“SPONDYLLUS”

DOCENTE:
ING. ALEX SALVATIERRA

INTEGRANTES:
• ALARCÓN BASURTO JEAN CARLOS
• GONZÁLEZ TOMALÁ MARITZA NEREIDA
• SUÁREZ LINDAO TATIANA VANESSA
• TUMBACO QUINDE JOSÉ LUIS
 ÍNDICE
DATOS GENERALES ..............................................................................................................4
PROYECTO ...........................................................................................................................4
SITUACIÓN............................................................................................................................4
PROMOTOR ..........................................................................................................................4
1. MEMORIA DESCRIPTIVA ...............................................................................................4
1.1. INTRODUCCIÓN .......................................................................................................4
1.2. ANTECEDENTES Y CONDICIONES DE PARTIDA ............................................6
1.3. DESCRIPCIÓN DE LA SOLUCION ADOPTADA ................................................7
2. PLAZO DE EJECUCIÓN ...............................................................................................12
3.1. COSTO DE PROYECTO ........................................................................................12
3.2. COSTO DIRECTO-COSTO DE TERRENO .........................................................13
3.3. (COSTO DIRECTO+ COSTO INDIRECTO)-COSTO DE TERRENO ..............13
3.4. PORCENTAJES DE ANALISIS DE PRECIO DEL PROYECTO .....................13
3.5. COSTO TOTAL DEL PROYECTO .......................................................................14
3.6. INVERSIÓN ..............................................................................................................15
3.7. ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA INICIO DE PROYECTO ..................16
3.8. INDICADORES FINANCIEROS A CORTO PLAZO ..........................................16
LIQUIDEZ CORRIENTE .................................................................................................16
CAPITAL DE TRABAJO................................................................................................16
3.9. ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA TOTAL DEL PROYECTO ..............18
3.10. INDICADORES FINANCIEROS A CORTO PLAZO ......................................19
LIQUIDEZ CORRIENTE .................................................................................................19
CAPITAL DE TRABAJO ................................................................................................19
3.11. ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA FINAL DEL PROYECTO ............20
3.12. INDICADORES FINANCIEROS A CORTO PLAZO ......................................20
LIQUIDEZ CORRIENTE .................................................................................................20
CAPITAL DE TRABAJO ................................................................................................20
3.13. FLUJO DE CAJA PROYECTADO....................................................................22
3.14. FLUJO DE CAJA ................................................................................................23
3.15. INDICADORES DE RENTABILIDAD ...............................................................24
3.16. ESTADO DE RESULTADOS ............................................................................25

Ilustración 1 Ubicación del área de intervención .........................................................................5

Ilustración 2 Casa modelo ............................................................................................................7
Ilustración 3 Detalles arquitectónicos ..........................................................................................8
Ilustración 4 Área de eventos sociales .........................................................................................9
Ilustración 5 Parque central .......................................................................................................10
Ilustración 6 Canchas de uso múltiple ........................................................................................10
 DATOS GENERALES
PROYECTO
Trabajos de urbanización “Spondyllus” en el cantón Salinas de la provincia Santa
Elena. Su contenido servirá de base para establecer las estrategias financieras
necesarias, así como para la ejecución y dirección de las obras.

SITUACIÓN
El expediente redactado se ubica en el sector ---- del cantón Salinas a escasos
minutos de la playa Salinas y que es propiedad de los socios involucrados en el
proyecto.

PROMOTOR
El presente anteproyecto ha sido encargado por el consorcio “Consulcons S.A”

1. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. INTRODUCCIÓN
Se recibe por parte del promotor, “Consulcons S.A”, el encargo para la redacción
del proyecto de urbanización del entorno Spondyllus del cantón Salinas provincia
de Santa Elena. El ámbito de actuación comprender parte del sector ------
perteneciente a los moradores propietarios de varios lotes que próximamente
son adquiridos por el consorcio para la posterior ejecución del proyecto de
urbanización.

Ademas de ubicarse cercano a los siguientes lugares publicos:

• Casa de Salud Servident

• Campus Universitario UPSE
• SUPERMAXI
• Paseo shopping
• Malecón de salinas
• Playa Chipipe
• La Lobería
• La Chocolatea

4
 1.2. ESTUDIO DE MERCADO DE MACROLOTES EN SALINAS

FUENTE=PLUSVALÍA.COM

UBICACIÓN VALOR DIMENSIONES AREA M2 PRECIO POR M2

$ $
FRENTE AL MAR 49.900,00 15 25 375 133,07
$ $
LEJANO AL MAR 18.000,00 25 25 625 28,80
$ $
PUNTA CARNERO 76.670,00 35 32 1120 68,46
$
MEDIA
68,46

50$/M2 A 70$/M2 Puede llegar a costar un terreno en Salinas por ser macrolotes, los macrolotes disminuyen
su precio con respecto a un terreno de menor dimensión

Ilustración 1 Ubicación del área de intervención

5
 1.3. ANTECEDENTES Y CONDICIONES DE PARTIDA

El sector comprende un gran espacio ubicado en el cantón salinas; en este sector

se encuentra lotizado una cantidad considerable que se encuentra incluida en el
proyecto a ejecutarse por lo cual el consorcio encargado procede a adquirir todos
los bienes (viviendas y terrenos). En el origen el sector se encuentra lotizado por
tanto se gestiona la compra del terreno en su totalidad 21,5 has; dicho proyecto
confirió características estéticas y elementos paisajísticos que hoy en día serán
un ente principal para la urbanización.

A sus alrededores la vista al mar y por otro lado el acceso a la urbe entorno que
presenta características muy distintas. Se trata de un sector residencial formado
por varios bloques, dos ubicados frente al mar y los restantes en la zona de
acceso a la vía principal. Ofrece un espacio cómodo, seguro y rentable para
hacer de sus vacaciones y vida una zona de confort.

Con el fin de dar respuestas a necesidades de clientes descubiertos previo a un

análisis de mercado se plantea la creación del proyecto de urbanización
Spondyllus

6
 1.4. DESCRIPCIÓN DE LA SOLUCION ADOPTADA

Ilustración 2 Casa modelo

7
El proyecto plantea la creación de una zona de estancia que ofrece viviendas de
dos pisos con acabados de óptima calidad a precios totalmente accesibles que
se adaptan a las necesidades y exigencias de los clientes.

Ilustración 3 Detalles arquitectónicos

8
Dicho proyecto incluye movimientos de tierra, edificaciones que se encuentran
dentro del área de intervención además de la construcción de las viviendas y
áreas de recreación y espacio para eventos sociales dentro de la urbanización
tales como:

• Parque Central
• Canchas de uso múltiple.
• Áreas Verdes.
• Parqueaderos.
• Salón de eventos sociales.

Ilustración 4 Área de eventos sociales

9
Ilustración 5 Parque central

Ilustración 6 Canchas de uso múltiple

10
 La tabla mostrada a continuación resume los datos principales del proyecto.

DATOS PROYECTO

CARACTERISTICAS VALORES

AREA DE URBANIZACION 215000 m2

NUMERO DE MANZANZA 54 u

AREA DE TERRENO 135 m2

NUMERO DE VIVIENDAS 972 u

AREA DE VIVIENDA 150 m2

PISO DE VIVIENDAS 2

COSTO DE VIVIENDA $650,00

COSTO DE URBANIZACIÓN Y TERRENO M2 $ 120,00

COSTO TERRENO M2 $70,00

Ilustración 7 Implantación general del proyecto

11
 2. PLAZO DE EJECUCIÓN
Para la realización de las obras, se estima un plazo de ejecución mínima de 5 años.

3. PROPUESTA FINANCIERA
3.1. COSTO DE PROYECTO
En la tabla mostrada a continuación se reflejan los datos de costos de cada rubro, cabe mencionar que el costo de urbanización y
terreno incluye los valores de costo de terreno más el costo de urbanizar, además se considera un porcentaje de rentabilidad igual
al 20%, los valores obtenidos no reflejan las sumatorias de los gastos destinados a promoción y ventas.

COSTO DE PROYECTO
COSTO POR M2 AREA(m2) COSTO UNITARIO CANTIDAD TOTAL
COSTO DE URBANIZACION Y TERRENO $ 120,00 215000,00 $ 25.800.000,00 1,00 $ 25.800.000,00
COSTO DE VIVIENDA $ 650,00 150,00 $ 97.500,00 972,00 $ 94.770.000,00
COSTO DIRECTO $ 120.570.000,00

COSTO INDIRECTOS 20% 20% $ 24.114.000,00

COSTO DIRECTO + COSTO NDIRECTO $ 144.684.000,00

RENTABILIDAD ESPERADA 20% 20% $ 28.936.800,00

TOTAL PROYECTO $ 173.620.800,00

COSTO DE VIVIENDA $ 178.622,22

COSTO DE TERRENO $ 70,00 215000 $ 15.050.000,00 1 $15.050.000,00

(COSTO DIRECTO+COSTO INDIRECTO)-COSTO DE TERRENO $129.634.000,00

12
 3.2. COSTO DIRECTO-COSTO DE TERRENO
Se procede a desglosar valores con el fin de encontrar el porcentaje total de cada
rubro a utilizarse durante la ejecución del proyecto.

La tala mostrada a continuación refleja el Costo de construir la ciudadela (casas

+ áreas exteriores) sin incluir ganancias ni terreno.

COSTO DIRECTO-COSTO DE TERRENO

COSTO DIRECTO $ 20.570.000,00
COSTO DE TERRENO $ 15.050.000,00
TOTAL $ 5.520.000,00

3.3. (COSTO DIRECTO+ COSTO INDIRECTO)-COSTO DE

TERRENO
(COSTO DIRECTO+COSTO INDIRECTO)-COSTO DE TERRENO
DESCRIPCIÓN COSTO
COSTO DIRECTO + COSTO INDIRECTO $ 44.684.000,00
COSTO DE TERRENO $ 5.050.000,00
TOTAL $ 129.634.000,00

3.4. PORCENTAJES DE ANALISIS DE PRECIO DEL

PROYECTO
Como se muestra a continuación se realizó una ponderación para asignar
porcentaje para cada rubro los cuales corresponden a los costos directos de
construir las casas y urbanización sin el terreno.

PORCENTAJES DE ANALISIS DE PRECIO PROYECTO

% VALORES
TERRENO $ 15.050.000,00
MAQUINARIA (EQUIPO Y MAQUINARIA) 8,00% $ 8.441.600,00
MATERIALES 50,00% $ 52.760.000,00
MANO DE OBRA 37,00% $ 39.042.400,00
TRANSPORTE 5,00% $ 5.276.000,00
COSTO DIRECTO 100,00% $ 120.570.000,00
COSTO INDIRECTO 20,00% $ 24.114.000,00
$ 144.684.000,00

13
 3.5. COSTO TOTAL DEL PROYECTO
Luego de considerar porcentajes unitarios totales procedemos a asignar un
porcentaje de promoción y venta más la utilidad esperada que nos permita
obtener el valor total del proyecto como se muestra en la siguiente tabla.

COSTO TOTAL PROYECTO

% VALORES

TERRENO $ 15.050.000,00

MAQUINARIA (EQUIPO Y MAQUINARIA) 13% $ 16.852.420,00

MATERIALES 50% $ 64.817.000,00

MANO DE OBRA 37% $ 47.964.580,00

$ 144.684.000,00

ADICIONALES

PROMOCION Y VENTA 4% $ 5.787.360,00

UTILIDAD 20% $ 28.936.800,00

TOTAL PROYECTO $ 179.408.160,00

En base al valor obtenido en la tabla anterior podemos obtener el valor unitario

de las 972 viviendas destinadas a la venta.

COSTO DE VENTA AL CLIENTE

COSTO TOTAL DEL PROYECTO $ 179.408.160,00
NUMERO DE VIVIENDAS 972,00
TOTAL COSTO DE VENTA AL CLIENTE $ 184.576,30

14
 3.6. INVERSIÓN
El siguiente análisis mostrado se basa en la venta de las viviendas las cuales
sirven para solventar la continuidad del proyecto motivo por el cual el monto
total de la inversión inicial no debe ser precisamente el 100%, mientras que
la banca pública interviene en el proyecto con un 20% a partir del segundo
año.

TABLA DE INVERSION
SOCIOS E INVERSIONISTAS % VALOR
BANCA PUBLICA 20,00% $ 30.094.272,00
JEAN ALARCON FONSECA (SOCIO) 7,00% $ 10.532.995,20
TATIANA SUAREZ (SOCIO) 5,00% $ 7.523.568,00
JOSE TUMBACO VERA (SOCIO) 7,00% $ 10.532.995,20
MARITZA TOMALA CONTRERA (SOCIO) 11,62% $ 17.489.506,68
TOTAL 50,62% $ 76.173.337,08

Para la ejecución del proyecto hemos considerado la actuación de 4 socios los

cuales suman un valor de participación igual a 30,62%

INVERSIÓN INICIAL
SOCIOS % VALOR
JEAN ALARCON FONSECA (SOCIO) 7,00% $ 10.532.995,20
TATIANA SUAREZ (SOCIO) 5,00% $ 7.523.568,00
JOSE TUMBACO VERA (SOCIO) 7,00% $ 10.532.995,20
MARITZA TOMALA CONTRERA (SOCIO) 11,62% $ 17.489.506,68
COSTO INVERSIÓN INICIAL 30,62% $ 46.079.065,08

Por otro lado podemos observar el valor de inversión inicial considerando que
el terreno será cancelado en su totalidad.

INVERSION INICIAL
TERRENO $ 15.050.000,00
MAQUINARIA (EQUIPO Y MAQUINARIA) (15%) $ 2.527.863,00
MATERIALES (20%) $ 12.963.400,00
MANO DE OBRA (25%) $ 11.991.145,00
TOTAL $ 42.532.408,00

15
 3.7. ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA INICIO DE
PROYECTO

ACTIVO $ 46.109.065,08 PASIVO $ 32.300,00

ACTIVO CORRIENTE $ 28.501.202,08 PASIVO CORRIENTE $ 29.900,00
CAPITAL DE TRABAJO EN ESTE MOMENTO NOMINA $29000
Caja $ 3.500,00 DEUDA LABORAL
Banco $ 8.497.702,08 Personal técnico $25000
Personal sub-técnico $4000
DEUDA COMERCIAL $900
Agua $ 300,00
Luz $ 300,00
Internet $ 300,00
ACTIVO NO CORRIENTE $ 17.607.863,00 PASIVO NO CORRIENTE $ 2.400,00
BIENES CUENTAS A PAGAR $1200
Arriendo de equipo $300
Vehículos $ 25.000,00 Oficina $900
Maquinaria $ 2.527.863,00
Tecnología $ 5.000,00
Terreno $ 15.050.000,00
PATRIMONIO NETO
$ 46.076.765,08

VALOR DE URBANIZACION $ 150.471.360,00

PORCENTAJE DE LA INVERSION INICIAL 30,64%

3.8. INDICADORES FINANCIEROS A CORTO PLAZO

LIQUIDEZ CORRIENTE
𝑨𝒄𝒕𝒊𝒗𝒐 𝒄𝒐𝒓𝒓𝒊𝒆𝒏𝒕𝒆
𝑳𝒄 =
𝑷𝒂𝒔𝒊𝒗𝒐 𝒄𝒐𝒓𝒓𝒊𝒆𝒏𝒕𝒆
𝑳𝒄 = 𝟗𝟓𝟑. 𝟐𝟐
PRUEBA ÁCIDA
𝑨𝒄𝒕𝒊𝒗𝒐 𝒄𝒐𝒓𝒓𝒊𝒆𝒏𝒕𝒆 − 𝑰𝒏𝒗𝒆𝒏𝒕𝒂𝒓𝒊𝒐
𝑷𝒂 =
𝑷𝒂𝒔𝒊𝒗𝒐 𝒄𝒐𝒓𝒓𝒊𝒆𝒏𝒕𝒆
𝑷𝒂 = 𝟗𝟓𝟑. 𝟐𝟐
CAPITAL DE TRABAJO
𝑪𝒕 = 𝑨𝒄𝒕𝒊𝒗𝒐 𝒄𝒐𝒓𝒓𝒊𝒆𝒏𝒕𝒆 − 𝑷𝒂𝒔𝒊𝒗𝒐 𝒄𝒐𝒓𝒓𝒊𝒆𝒏𝒕𝒆
𝑪𝒕 = $𝟐𝟖. 𝟒𝟕𝟏. 𝟑𝟎𝟐, 𝟎𝟖

16
 3.9. INDICADORES FINANCIEROS A LARGO PLAZO
ENDEUDAMIENTO
𝑷𝒂𝒔𝒊𝒗𝒐𝒔 𝑻𝒐𝒕𝒂𝒍𝒆𝒔
𝑬𝒅 =
𝑨𝒄𝒕𝒊𝒗𝒐𝒔 𝑻𝒐𝒕𝒂𝒍𝒆𝒔

Ed= 0,0007
APLANCAMIENTO

𝑷𝒂𝒔𝒊𝒗𝒐𝒔 𝑻𝒐𝒕𝒂𝒍𝒆𝒔
𝑨𝒑 =
𝑷𝒂𝒕𝒓𝒊𝒎𝒐𝒏𝒊𝒐

Ap= 1426,53

17
3.10. ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA TOTAL DEL PROYECTO

ACTIVO $ 331.784.834,16 PASIVO $ 245.655.139,00

ACTIVO CORRIENTE
Caja
Banco
BANCA PUBLICA
INVERSIONISTA
JEAN ALARCON FONSECA (SOCIO)
JOSE TUMBACO VERA (SOCIO)
TATIANA SUAREZ (SOCIO)
MARITZA TOMALA CONTRERA (SOCIO)
Venta de viviendas
$ 331.754.834,16 PASIVO CORRIENTE $ 245.630.139,00
$ 100.000,00 DEUDA FINANCIERA $ 31.899.928,32
$ 76.073.337,08 DIVERSA $ 68.997.010,68
$ 30.094.272,00 COMERCIAL $ 43.200,00
$ - DEUDA TRIBUTARIA (IVA) $ 6.000,00
$ 10.532.995,20 TERRENO $ 15.050.000,00
$ 10.532.995,20 DEUDA LABORAL $ 47.964.580,00
$ 7.523.568,00 MATERIALES $ 64.817.000,00
$ 17.489.506,68 MAQUINARIAS (M.T) $ 16.852.420,00
$ 179.408.160,00

ACTIVO NO CORRIENTE $ 30.000,00 PASIVO NO CORRIENTE $ 25.000,00

Vehículos $ 25.000,00 DEUDA TRIBUTARIA $ 25.000,00
Tecnología $ 5.000,00

PATRIMONIO NETO
$ 86.129.695,16

18
 3.11. INDICADORES FINANCIEROS A CORTO PLAZO
LIQUIDEZ CORRIENTE
𝑨𝒄𝒕𝒊𝒗𝒐 𝒄𝒐𝒓𝒓𝒊𝒆𝒏𝒕𝒆
𝑳𝒄 =
𝑷𝒂𝒔𝒊𝒗𝒐 𝒄𝒐𝒓𝒓𝒊𝒆𝒏𝒕𝒆
𝑳𝒄 = 𝟏. 𝟑𝟓
PRUEBA ÁCIDA
𝑨𝒄𝒕𝒊𝒗𝒐 𝒄𝒐𝒓𝒓𝒊𝒆𝒏𝒕𝒆 − 𝑰𝒏𝒗𝒆𝒏𝒕𝒂𝒓𝒊𝒐
𝑷𝒂 =
𝑷𝒂𝒔𝒊𝒗𝒐 𝒄𝒐𝒓𝒓𝒊𝒆𝒏𝒕𝒆
𝑷𝒂 = 𝟏. 𝟑𝟓
CAPITAL DE TRABAJO
𝑪𝒕 = 𝑨𝒄𝒕𝒊𝒗𝒐 𝒄𝒐𝒓𝒓𝒊𝒆𝒏𝒕𝒆 − 𝑷𝒂𝒔𝒊𝒗𝒐 𝒄𝒐𝒓𝒓𝒊𝒆𝒏𝒕𝒆
𝑪𝒕 = $𝟖𝟔. 𝟏𝟐𝟒. 𝟔𝟗𝟓, 𝟏𝟔

3.12. INDICADORES FINANCIEROS A LARGO PLAZO

ENDEUDAMIENTO
𝑷𝒂𝒔𝒊𝒗𝒐𝒔 𝑻𝒐𝒕𝒂𝒍𝒆𝒔
𝑬𝒅 =
𝑨𝒄𝒕𝒊𝒗𝒐𝒔 𝑻𝒐𝒕𝒂𝒍𝒆𝒔

Ed= 0,7404
APLANCAMIENTO

𝑷𝒂𝒔𝒊𝒗𝒐𝒔 𝑻𝒐𝒕𝒂𝒍𝒆𝒔
𝑨𝒑 =
𝑷𝒂𝒕𝒓𝒊𝒎𝒐𝒏𝒊𝒐

Ap= 0,35

19
 3.13. ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA FINAL DEL
PROYECTO
ACTIVO $ 149.729.323,26 PASIVO $ 70.687.324,28
ACTIVO CORRIENTE $ 147.103.255,11 PASIVO CORRIENTE $ 70.682.324,28
Caja $ 15.000,00 DEUDA FINANCIERA $ 1.504.713,60
Banco $ 147.088.255,11 DIVERSA $ 68.997.010,68
COMERCIAL $ 180.000,00
DEUDA TRIBUTARIA (IVA) $ 600,00

ACTIVO NO CORRIENTE $ 2.626.068,15 PASIVO NO CORRIENTE $ 5.000,00

Vehículos $ 25.000,00 DEUDA TRIBUTARIA $5000
Tecnología $ 5.000,00
Inventario $ 2.596.068,15
Maquinaria $ 1.895.897,25
Viviendas no vendidas $ 2.584.068,15
Material sobrante $ 12.000,00

PATRIMONIO NETO
$ 79.041.998,98

3.14. INDICADORES FINANCIEROS A CORTO PLAZO

LIQUIDEZ CORRIENTE
𝑨𝒄𝒕𝒊𝒗𝒐 𝒄𝒐𝒓𝒓𝒊𝒆𝒏𝒕𝒆
𝑳𝒄 =
𝑷𝒂𝒔𝒊𝒗𝒐 𝒄𝒐𝒓𝒓𝒊𝒆𝒏𝒕𝒆
𝑳𝒄 = 𝟐. 𝟎𝟖
PRUEBA ÁCIDA
𝑨𝒄𝒕𝒊𝒗𝒐 𝒄𝒐𝒓𝒓𝒊𝒆𝒏𝒕𝒆 − 𝑰𝒏𝒗𝒆𝒏𝒕𝒂𝒓𝒊𝒐
𝑷𝒂 =
𝑷𝒂𝒔𝒊𝒗𝒐 𝒄𝒐𝒓𝒓𝒊𝒆𝒏𝒕𝒆
𝑷𝒂 = 𝟐. 𝟎𝟒
CAPITAL DE TRABAJO
𝑪𝒕 = 𝑨𝒄𝒕𝒊𝒗𝒐 𝒄𝒐𝒓𝒓𝒊𝒆𝒏𝒕𝒆 − 𝑷𝒂𝒔𝒊𝒗𝒐 𝒄𝒐𝒓𝒓𝒊𝒆𝒏𝒕𝒆
𝑪𝒕 = $𝟕𝟔. 𝟒𝟐𝟎. 𝟗𝟑𝟎, 𝟖𝟑

20
 3.15. INDICADORES FINANCIEROS A LARGO PLAZO
ENDEUDAMIENTO
𝑷𝒂𝒔𝒊𝒗𝒐𝒔 𝑻𝒐𝒕𝒂𝒍𝒆𝒔
𝑬𝒅 =
𝑨𝒄𝒕𝒊𝒗𝒐𝒔 𝑻𝒐𝒕𝒂𝒍𝒆𝒔

Ed= 0,47
APLANCAMIENTO

𝑷𝒂𝒔𝒊𝒗𝒐𝒔 𝑻𝒐𝒕𝒂𝒍𝒆𝒔
𝑨𝒑 =
𝑷𝒂𝒕𝒓𝒊𝒎𝒐𝒏𝒊𝒐

Ap= 0,89

21
 3.16. FLUJO DE CAJA PROYECTADO

FLUJO DE CAJA PROYECTADO

DATOS
COSTOS INDIRECTOS VIVIENDA 14%

Numero de viviendas 972 GASTOS ADMINISTRATIVOS 2% $ 1.950,00

GASTOS OPERATIVOS 1% $ 975,00
IMPREVISTOS 3% $ 2.925,00
COSTO DE VIVIENDA $ 97.500,00 HONORARIOS PROFESIONALES 4% $ 3.900,00
COSTO INDIRECTO VIVIENDA 20 $ 19.500,00 UTILIDAD 3% $ 2.925,00
COSTO DE VIVIENDA $ 117.000,00 POLIZA DE SEGURO 1% $ 975,00
COSTO TOTAL VIVIENDAS $ 113.724.000,00
FACTOR ZONA 0% $ -
COSTO DE DIRECTO DE URBANIZACION $ 10.750.000,00
COSTOS INDIRECTOS DE URBANIZACION 14%
COSTO INDIRECTO URB 20 $ 2.150.000,00
COSTO TOTAL DE URBA 12 $ 12.900.000,00 GASTOS ADMINISTRATIVOS 2% $ 215.000,00
GASTOS OPERATIVOS 1% $ 107.500,00
COSTO DE TERRENO $ 15.050.000,00 IMPREVISTOS 3% $ 322.500,00
COSTOS INDIRECTOS DE TERRENO $ 3.010.000,00 HONORARIOS PROFESIONALES 4% $ 430.000,00
COSTOS DE PROMOCION Y VENTA $ 5.787.360,00 UTILIDAD 3% $ 322.500,00
UTILIDAD ESPERADA $ 28.936.800,00 POLIZA DE SEGURO 1% $ 107.500,00
TOTAL DE PROYECTO $ 179.408.160,00 FACTOR ZONA 0% 0
COSTO DE VENTA DE LA VIVIENDA $ 184.576,30
18954000 $ 94.770.000,00
TIEMPO DE EJECUCION DEL PROYECTO (AÑOS) 5 $ 2.150.000,00 $ 10.750.000,00
DEFINIR EL PERIODO SEMESTRE $ 21.104.000,00 $ 105.520.000,00
# DE SEMESTRES 10
UNIDADES DE VENTA POR TRIMESTRE $ 97,20
COSTO DE DIRECTO DE URBANIZACION 2% $ 215.000,00
TOTAL VIVIENDAS 2% $ 1.895.400,00
$ 161.250,00

CASA CONSTRUIDAS SEMESTRALMENTE

TRIMESTRES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
N° CASAS 50 50 150 125 125 150 150 112 50 10

VENTAS DE CASAS SEMESTRALMENTE

TRIMESTRES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
N° CASAS 50 100 130 150 150 125 152 115

22
 3.17. FLUJO DE CAJA

FLUJO DE CAJA
SEMESTRE
INGRESOS VALOR ACUMULADO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

TERRENO $ 15.050.000,00

MAQUINARIA $ 2.527.863,00 $ 1.895.897,25

SOCIOS $ 28.501.202,08

BANCA $ 30.094.272,00

IVERSIONISTA
VENTAS DE VIVIENDAS $ - $ - $ 9.228.814,81 $ 18.457.629,63 $ 23.994.918,52 $ 27.686.444,44 $ 27.686.444,44 $ 23.072.037,04 $ 28.055.597,04 $ 21.226.274,07

TOTAL DE INGRESOS $ 257.477.394,33 $ 46.079.065,08 $ - $ - $ 39.323.086,81 $ 18.457.629,63 $ 23.994.918,52 $ 27.686.444,44 $ 27.686.444,44 $ 23.072.037,04 $ 28.055.597,04 $ 23.122.171,32

SEMESTRE
EGRESOS VALOR ACUMULADO
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

COSTO DE VIVIENDA $ 4.875.000,00 $ 4.875.000,00 $ 14.625.000,00 $ 12.187.500,00 $ 12.187.500,00 $ 14.625.000,00 $ 14.625.000,00 $ 10.920.000,00 $ 4.875.000,00 $ 975.000,00

COSTO DE URBANIZACION $ 5.375.000,00 $ 5.375.000,00

GASTOS ADMINISTRATIVOS 2% $ 205.000,00 $ 205.000,00 $ 292.500,00 $ 243.750,00 $ 243.750,00 $ 292.500,00 $ 292.500,00 $ 218.400,00 $ 97.500,00 $ 19.500,00

GASTOS OPERATIVOS $ 102.500,00 $ 102.500,00 $ 146.250,00 $ 121.875,00 $ 121.875,00 $ 146.250,00 $ 146.250,00 $ 109.200,00 $ 48.750,00 $ 9.750,00

IMPREVISTOS $ 307.500,00 $ 307.500,00 $ 438.750,00 $ 365.625,00 $ 365.625,00 $ 438.750,00 $ 438.750,00 $ 327.600,00 $ 146.250,00 $ 29.250,00

HONORARIOS PROFESIONALES $ 410.000,00 $ 410.000,00 $ 585.000,00 $ 487.500,00 $ 487.500,00 $ 585.000,00 $ 585.000,00 $ 436.800,00 $ 195.000,00 $ 39.000,00

UTILIDAD $ 307.500,00 $ 307.500,00 $ 438.750,00 $ 365.625,00 $ 365.625,00 $ 438.750,00 $ 438.750,00 $ 327.600,00 $ 146.250,00 $ 29.250,00

POLIZAS DE SEGURO (VIVIENDA Y URBANIZACIÓN) $ 102.500,00 $ 102.500,00 $ 146.250,00 $ 121.875,00 $ 121.875,00 $ 146.250,00 $ 146.250,00 $ 109.200,00 $ 48.750,00 $ 9.750,00

PAGOS DE APORTES $ 3.987.491,04 $ 3.987.491,04 $ 3.987.491,04 $ 3.987.491,04 $ 3.987.491,04 $ 3.987.491,04 $ 3.987.491,04 $ 3.987.491,04

PAGOS DE APORTES INVERSIONISTAS

PAGOS DE FINANCIAMIENTOS $ 5.759.883,13 $ 5.759.883,13 $ 5.759.883,13 $ 5.759.883,13 $ 5.759.883,13 $ 5.759.883,13 $ 5.759.883,13 $ 5.759.883,13
TOTAL DE EGRESOS $ 198.271.793,40 $ - $ 11.685.000,00 $ 11.685.000,00 $ 26.419.874,17 $ 23.641.124,17 $ 23.641.124,17 $ 26.419.874,17 $ 26.419.874,17 $ 22.196.174,17 $ 15.304.874,17 $ 10.858.874,17

SALDO NETO $ 46.079.065,08 $ -11.685.000,00 $ -11.685.000,00 $ 12.903.212,64 $ -5.183.494,55 $ 353.794,34 $ 1.266.570,27 $ 1.266.570,27 $ 875.862,86 $ 12.750.722,86 $ 12.263.297,15

SALDO ACUMULADO $ 46.079.065,08 $ 34.394.065,08 $ 22.709.065,08 $ 35.612.277,72 $ 30.428.783,17 $ 30.782.577,52 $ 32.049.147,79 $ 33.315.718,06 $ 34.191.580,92 $ 46.942.303,78 $ 59.205.600,93

23
 3.18. INDICADORES DE RENTABILIDAD
inversión inicial $ 46.079.065,08
Tasa de interés 6,00%
Periodos del proyecto (en años)
0 1 2 3 4 5
Ingresos 0 $ 46.079.065,08 $ 57.780.716,44 $ 51.681.362,96 $ 50.758.481,48 $ 51.177.768,36
Egresos 0 $ 23.370.000,00 $ 50.060.998,35 $ 50.060.998,35 $ 48.616.048,35 $ 26.163.748,35

Flujo de caja neto $ -46.079.065,08 $ 22.709.065,08 $ 7.719.718,09 $ 1.620.364,61 $ 2.142.433,13 $ 25.014.020,01

Valor Actual $ -46.079.065,08 $ 21.423.646,30 $ 6.870.521,62 $ 1.360.489,37 $ 1.697.007,71 $ 18.691.930,89

VALOR ACTUAL DE LA SUMA DE LOS FLUJOS ACTUALIZADOS $ 50.043.595,90

VALOR ACTUAL NETO $ 3.964.530,82

COMPROBACION
$ 3.964.530,82
COMPROBACION DEL VALOR ACTUAL DE LA SUMA DE FLUJOS
$50.043.595,90
TASA INTERNA DE RETORNO
9,24%

INDICE DE RENTABILIDAD
1,09

24
 3.19. ESTADO DE RESULTADOS

ESTADO DE RESULTADOS
INGRESOS

VENTAS $ 257.477.394,33

EGRESOS
COSTO DE VENTA $ 198.271.793,40

UTILIDAD BRUTA $ 59.205.600,93

GASTOS ADMINISTRATIVOS 2% $ 1.184.112,02

GASTOS DE VENTAS 1,50% $ 888.084,01

UTILIDAD OPERATIVA $ 57.133.404,90

GASTOS FINANCIEROS 5% $ 2.856.670,24

UTILIDAD ANTES DE
IMPUESTOS $ 54.276.734,65

IMPUESTO A LA RENTA 25% $ 13.569.183,66

UTILIDAD NETA $ 40.707.550,99

BANCA 6,00% 16,38% $ 6.669.151,32 INVERSIÓN

JEAN ALARCON FONSECA (SOCIO)
7,00% 19,11% $ 7.780.676,53 $ 10.532.995,20

TATIANA SUAREZ (SOCIO)

5,00% 13,65% $ 5.557.626,10 $ 7.523.568,00

JOSE TUMBACO VERA (SOCIO)

7,00% 19,11% $ 7.780.676,53 $ 10.532.995,20
$
MARITZA TOMALA CONTRERA (SOCIO)
11,62% 31,74% 12.919.420,51 $ 17.489.506,68
TOTAL 36,62% $ 40.707.550,99

SOCIOS INVERSION GANANCIA PORCENTAJE

JEAN ALARCON FONSECA (SOCIO)
TATIANA SUAREZ (SOCIO)
JOSE TUMBACO VERA (SOCIO)
MARITZA TOMALA CONTRERA
(SOCIO)
TOTAL
$ 10.532.995,20 $ 7.780.676,53 74%
$ 7.523.568,00 $ 5.557.626,10 74%
$ 10.532.995,20 $ 7.780.676,53 74%
$ 17.489.506,68 $ 12.919.420,51 74%
$ 46.079.065,08 $ 34.038.399,67

25
 3.20. CONCLUSIÓN
El proyecto urbanístico Spondyllus ofrece viviendas con acabados óptimos
además de espacios cómodos y conformables para aquellos que hagan uso de
sus instalaciones.
No obstante, cabe mencionar que la propuesta mostrada refleja estados de
situación financiera que muestra factores a corto plazo inicial, medio y final de la
inversión que permiten evaluar la rentabilidad y riesgo del proyecto, mostrando
la capacidad para cubrir las deudas generadas además de no requerir a solicitar
préstamos o ingreso de otro socio o accionista.
Así como también podemos notar que el proyecto muestra indicadores a largo
plazo inicial, medio y final muestran que no posee deudas y que sus activos por
el contrario marchan de manera correcta además de que la empresa es capaz
de financiar sus deudas con sus propios recursos.

CORTO PLAZO LARGO PLAZO

PERIODO LC PA CP ED AP
INICIO 953,22 953,22 $28´471.302,08 0,0007 1426.53
MEDIO 1,35 1,35 $86´124.695,116 0,74 0,35
FINAL 2,08 2,04 $76´420.930,83 0,47 0,89

Es importante resaltar que muestra un índice de rentabilidad de 1.09 equivalente

al 9% del total de proyecto lo cual indica que se generan ganancias por cada
valor de $1 que se invierta y que permite comparar con la banca siendo esta
opción de inversión algo más rentable.

Asimismo refleja un porcentaje de ganancia igual al 74% en un lapso de 5 años

distribuidos a partir del 3er semestre es decir sigue siendo rentable debido a
que en los primeros semestres no se espera ganancia alguna debido al poco
conocimiento dentro del ámbito de venta de bienes, no obstante cabe mencionar
que hace uso de la banca pública evitando poner en riesgo la totalidad de su
capital y caer probablemente en la falta de dinero para continuar con el proyecto.

26