Pep Corrección Oficial Revision Final2 (Pep Ici Uta 2015)

UNIVERSIDAD DE TARAPACÁ
ESCUELA UNIVERSITARIA DE INGENIERÍA

INDUSTRIAL, INFORMÁTICA Y DE SISTEMAS
INGENIERÍA CIVIL INDUSTRIAL
REINVENCIÓN DEL EX MERCADO CENTRAL

“MERCADO PATRIMONIAL”
Asignatura:
Preparación y Evaluación de
Proyectos
Alumnos:
Tatiana Aleman Betancur
Paula Atora Fernández
Francisco Azocar Castro
Marión Barrera Le-Blanc
Eduardo Beckar Torres
Javiera Berrios Segovia
Francisco Fuentes Villegas
Vian Figueroa Orsola
Hugo Mollo Bravo
Profesor:
Carlos Díaz Contreras
Arica, Chile
2015
RESUMEN
En el presente informe, se pretende aplicar de forma práctica lo aprendido en

dentro de la asignatura de Preparación y Evaluación de Proyectos. Específicamente,
el desarrollo y evaluación del proyecto denominado “ “, , cuyo propósito
es abordar desde la concepción de la idea, recopilación de antecedentes, desarrollo,
análisis y evaluación de esta iniciativa, que responda a la problemática planteada. .o
que se logrará a través de la creación de un proyecto por un equipo de estudiantes,
radicado específicamente en el actual Mercado Central de la ciudad de Arica.
El Mercado Central es un espacio público emblemático para la ciudad de

Arica, símbolo de historia y patrimonio, lo que conlleva a interiorizarse desde sus
inicios, año 1875 hasta hoy. Para la materialización de este proyecto, realización de
esta labor, se estudió debió estudiar desde distintas áreas las potencialidades del
mercado dicho establecimiento, concluyendo en forma inmediata observando como
una principal problemática, el estado de abandono y deterioro olvido en que éste se
encuentra, así como abandono y la escasa baja variedad de sus locales. que aquí se
encuentran.
Por lo anteriormente expuesto y con el propósito de atender la problemática

planteada, se presenta este tanto, como solución se abordará el estudio del proyecto
Mercado Patrimonial, cuyos objetivos es adquirir los derechos de administración del
Mercado dentro de este sitio, generando una reinvención de la atención, variedad de
mezcla de locales de atención y horarios de funcionamiento, entre otros?????..
Por otra parte, Junto con esto, se realiza un subproyecto complementario, en la

forma de la adquisición de uno de los espacios comerciales al interior del Mercado
dentro de este espacio para instalar una vinoteca, llamada “Arica Aromas y Sabores”.
Para la materialización de ambas iniciativas, dar forma a ambos, se debe

realizar un conjunto de estudios de distintas áreas, teniendo en cuenta un estudio de
demanda, de mercado, técnico, legal, ambiental, organizacional y finalmente la
evaluación económica financiera de los proyectos, a través del cual se logrará
vislumbrar su nivel de rentabilidad y riesgo, para concluir si es conveniente llevar
cabo o no su implementación.
Contenido
1. CAPÍTULO l: ASPECTOS INTRODUCTORIOS ...................................................... 4

2. CAPÍTULO II: MERCADO .......................................................................................... 5
3. CAPÍTULO III. ESTUDIO TÉCNICO. ..................................................................... 16
4. CAPÍTULO lV: ESTRUCTURA Y ASPECTOS ORGANIZACIONALES ........... 25
5. CAPÍTULO V: ESTUDIO LEGAL ............................................................................ 29
6. CAPÍTULO VI: ESTUDIO AMBIENTAL ................................................................ 35
7. CAPÍTULO VII: ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO ................................... 36
8. CAPÍTULO VIII: CONCLUSIONES ......................................................................... 58
BIBLIOGRAFÍA .................................................................................................................. 59
Arica – Chile
Escuela Universitaria de Ingeniería Industrial, Informática y de Sistemas
1. CAPÍTULO l: ASPECTOS INTRODUCTORIOS

1.1 OBJETIVOS
1.1.1 OBJETIVOS GENERALES
La finalidad de este trabajo semestral consiste en la evaluación de un proyecto, a

nivel de pre-factibilidad. En este caso se tratará de la inversión en el ex mercado central de
la ciudad de Arica, donde se pretende instalar una red de locales, junto con la
administración de estos, a su vez se instalará un local especializado en la venta de vinos.
1.1.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Aprender de manera práctica a realizar un análisis desde los siguientes puntos de

vista:
• Técnico.
• De mercado.
• Organizacional.
• Legal.
• Medioambiental.
1.2 DEFINICIÓN DE PROYECTO

El presente proyecto, pretende generar una variedad de locales al interior del mercado
central, contribuyendo con ello a salir de su estado actual de decaimiento, generando un
nuevo foco económico en el cual se respetará su identidad como mercado.
Para esto se debió generar una nueva asignación de locales, donde se decidió respetar
a los locatarios actuales, manteniéndolos en esta nueva asignación.
Este nuevo “mix” de locales se escogió mediante los resultados obtenidos de una
encuesta realizada por el equipo de trabajo, dentro de los cuales los que obtuvieron una
mayor aceptación en el público fueron las opciones de “artesanía” y la de “vinoteca”,
debido a que la primera opción no contempla un flujo de ventas permanentemente activo,
se tomó para trabajar este proyecto, la segunda mejor alternativa.
Arica – Chile
La vinoteca del mercado central, es parte de la identidad no solo de Arica, sino que de
nuestro país, donde se buscará la venta de productos enólogos adquiridos en viñedos a lo
largo de Chile, entregando productos de calidad, a buenos precios.
Con el objetivo de diferenciarse de la competencia que este tipo de locales ostenta, es

que se constará dentro de los servicios a entregar una atención diferenciada, contar con una
gran gama de vinos de distintos viñedos, promociones que incluyen catas de vinos
eventuales y un buen horario de atención.
2. CAPÍTULO II: MERCADO

2.1. DEMANDA
2.1.1. DEMANDA DEL MERCADO
El servicio que se pretende entregar, contempla el arriendo de locales en el interior

del ex Mercado Central.
Debido a la futura remodelación del mercado central, es que se busca mantener la

actual funcionalidad que éste presenta a través de una adecuada y óptima distribución de los
locales en su interior. Para esto, se realizaron encuestas con el fin de determinar qué locales
las personas querían encontrar dentro del recinto y cuáles presentarían una mayor
aceptación por ellas. Una vez realizada esta tarea con éxito, es que se determinó la cantidad
de locales que serían ocupados por cada rubro quedando definido de la siguiente manera:
Tabla 2.1. Tabla de Distribución de locales

Artesanía 3 locales.
Pescadería 1 local.
Verdulería 2 locales.
Juguería 3 locales.
Carnicería 1 local.
Florería 2 locales.
Vinoteca 1 local.
Restaurant 2 locales.
Sastrería 1 local.
Zapatería 1 local.
Arica – Chile
Abarrotes 1 local.
Fuente: Elaboración Propia
Finalmente se pasó a encuestar a locales de los rubros mencionados, con el fin de

obtener con claridad y precisión la cantidad de interesados en el servicio prestado,
buscando que la totalidad de los locales del interior queden poblados, obteniendo los
siguientes resultados:
Tabla 2.2. Locales interesados en instalarse en el mercado restaurado.
Rubro NO SÍ TOTAL
Artesanía 6 4 10
Carnicería 2 8 10
Florería 2 6 8
Juguería 0 9 9
Abarrotes 1 8 9
Pescadería 3 2 5
Restaurant 1 7 8
Sastrería 6 4 10
Verdulería 3 6 9
Zapatería 1 2 3
Fuente: Elaboración propia.
2.1.2. DEMANDA DE LA VINOTECA
Se establecerá la demanda de la vinoteca por medio de segmentaciones para lograr

la determinación de la población objetivo que tendrá el producto, con el primer segmento
siendo la población urbana de la ciudad de Arica, con edades entre 18 y 75 años de edad.
Además, se segmentará por nivel socioeconómico, debido a las categorías de vinos que se
pretenden ofrecer.
Finalmente, se toma la población que cumpla con las características mencionadas

anteriormente para determinar la muestra de la población a la cual se le realizará las
encuestas aplicando la fórmula del anexo X.X.
Arica – Chile
Obteniendo un total de:
! = 95,906 ≈ 96 *+,-.!/-.
Por lo tanto, para obtener datos representativos de la población, con un nivel de

confianza del 95%, se necesitó encuestar a 96 personas.
2.1.2.1. ANÁLISIS DE LA DEMANDA
Debido a la vital importancia que tiene generar un interés desde los usuarios hacia
el establecimiento, debido a que los locales insertos en éste lo que genera una demanda
compartida entre todas las tienda que se instalarán. Es por esto que, para el análisis de la
demanda se realizaron varias encuestas para obtener una segmentación adecuada, dándole
suma importancia a los gustos y preferencias de los usuarios.
A continuación, se detallan los resultados más relevantes obtenidos a través de las

encuestas:
Gráfico 2.1. Locales que le gustaría encontrar al consumidor.
58%
60%
50% 38% 39% 39% 41%
34%
40% 29%
30% 18% 22%
20%
10%
0%
…
ico
t
s
ca
ría
ía
a
ía
an
ro
ní
te
er
er
típ
Ot
ice
ur
ris
sa
no
ad
gu
ta
tu
te
rn
rio
sc
Ju
Vi
s
Ar
Ca
de
Re
ua
Pe
st
cia
Ve
en
Ag
Fuente: Elaboración Propia.
En el gráfico se observa que las preferencias de los consumidores, corresponden

principalmente a las tiendas de artesanía, pescaderías, vinotecas y agencias de turismo.
Arica – Chile
Gráfico 2.2. Iniciativas de interés para visitar el mercado.
46%
50%
40%
40%
27%
30% 21%
16%
20%
10%
0%
Radio Otros Bailes Música en Servicios
regional folclóricos vivo sanitarios
de calidad
Fuente: Elaboración Propia.
De esta pregunta se entiende que los futuros clientes buscan principalmente un buen
servicio sanitario y poseen interés en eventos de música en vivo y bailes folclóricos,
principalmente.
Considerando los resultados de la primera encuesta, la remodelación del Mercado

Central, se realizó una segunda encuesta para determinar la cantidad de personas que
asistiría al nuevo Mercado Patrimonial, la cantidad de personas que consumen vino y los
litros consumidos, obteniendo los siguientes datos:
Tabla 2.3. Tabla de Resultados de la encuesta

Resultados de encuesta
Información Sí No
1)Asistencia al mercado post
remodelación 87,25% 12,75%
2) Asistencia al mercado por eventos
especiales 83,33% 16,67%
3)Consumo de vino 87,50% 12,50%
4) Consumo de catas en Vinoteca 75% 25%
Después de determinar la cantidad de personas que asistiría al Mercado Patrimonial,

para el cálculo de demanda, se debe enfocar los estudios siguientes en el producto ofrecido
Arica – Chile
por el subproyecto, en este caso el vino, viendo que el 87,5% de la población objetivo
consumen vino.
Para la población objetivo explicada, se trabajará con un porcentaje de aceptación

del 20%, pensando que solo ésta cantidad de encuestados cumplirán con asistir al Mercado
Patrimonial.
Finalmente, se realiza un análisis para determinar la preferencia de compra que

existe por cada tipo de producto que se ofrece según su respectiva calidad.
Tabla 2.4. Tabla de las respuestas de las preferencias del consumidor

Baja Media Alta
Preferencias de compras, según calidad de vino 19,23% 61,54% 19,23%
2.2. ANÁLISIS DE DEMANDA

2.2.1. PROYECCIÓN DE LA POBLACIÓN
Para estimar la proyección de la población hasta el año 2025, considerando que el

proyecto comienza el año 2016, se utilizó el método de proyecciones inter-censales.
Utilizando este método se puede obtener la tasa de crecimiento histórico de la

población mediante la fórmula observada en el anexo X.X, trabajando los datos censales de
la tabla en el anexo X.X.
Obteniendo:
9: 196.590
12 = 100 ∗ 5 6 − 1< = 1,085028726%
176.479
Debido a que la tasa de crecimiento solo se puede hallar con datos históricos y no
por estimaciones, la tasa de 1,085% se mantendrá constante para todos lo demás años.
Arica – Chile
Luego de calcular la tasa de crecimiento de la población, se obtendrán las

proyecciones de población para todos años hasta el 2025, mediante la fórmula X.X. (Véase
anexos):
Remplazando se tiene que:
1,085% H
@ABCD = 196.590 ∗ E1 + G ≃ 205.262 J/KLM/!M+-
100
Se realizará el mismo proceso para cada año respectivamente hasta el 2025.
Los potenciales clientes son la clase alta (ABC1), media alta (C2) y media (C3), que
representan el 49,1% de la población de la ciudad de Arica.
Se determinó de esta forma, ya que al ser el producto una bebida alcohólica no se

puede comercializar a menores de 18 años de edad.
Tabla 2.5. Demanda actual.
Población Población urbana

Periodo total entre 18 y 75 años NSE (49,1%) PA(72,71%) PC(87,5%) E(20%)
urbana de edad
2016 205.262 139.683 68.584 49.868 43.634 8.727

Fuente: Elaboración propia
Donde:
• NSE: Nivel socioeconómico.

• PA: Personas que asistirán al mercado.
• PC: Personas que asistirán al mercado y que realmente consumen vino.
• E: Porcentaje de aceptación, se determinó que éste sería el 20% como se dijo
anteriormente.
Tabla 2.6. Demanda actual en botellas.
Consumo Demanda Demanda Demanda Demanda
Demanda
Periodo promedio en litros semanal en semanal en mensual en anual en
(personas)
a la semana litros botellas botellas botellas
Arica – Chile
2016 8.736 0,75 136 182 728 8.736

De las tablas expuestas anteriormente se puede desprender la cantidad de botellas

que serán demandadas anualmente, es decir, 8.736 botellas anuales.
Siguiendo con la estimación de la demanda para los sucesivos años se obtuvo la

siguiente tabla en donde se encuentra la demanda mensual de botellas para cada año
sabiendo que se ofrecerán 3 categorías de vinos.
Tabla 2.7. Proyección de demanda mensual por tipos de botellas hasta el año 2025.
Dda. Dda. Dda.

Periodo botellas botellas botellas
baja media alta
2016 140 448 140
2017 142 452 142
2018 144 458 144
2019 144 462 144
2020 146 468 146
2021 148 472 148
2022 150 478 150
2023 150 482 150
2024 152 488 152
2025 154 494 154
2.3. ESTUDIO DE MERCADO

2.3.1. ESTUDIO DE MERCADO PARA LA ADMINISTRACIÓN DEL MERCADO
PATRIMONIAL.
2.3.1.1. MERCADO PATRIMONIAL
Los mercados en la ciudad de Arica, son usualmente instalaciones cerradas, donde

los comerciantes suministran a los compradores todo tipo de alimentos y distintos
productos.
Arica – Chile
2.3.1.2. MERCADO PROVEEDOR
Al estar a cargo de la administración del Mercado Patrimonial, no existen

proveedores como tal, ya que para hacerse cargo de dicha administración es necesario hacer
las licitaciones y contar con los permisos correspondientes.
2.3.1.3. MERCADO COMPETIDOR
La competencia directa del Mercado Patrimonial corresponde principalmente a los

supermercados de la ciudad, el Mercado Colón y comercios menores cercanos.
2.3.1.4. MERCADO DISTRIBUIDOR
No hay medio de transporte en sí, ya que dicho servicio se realizará en un lugar

físico, todo el manejo de la administración del mercado se realizará en el Mercado
Patrimonial.
2.3.1.5. MERCADO CONSUMIDOR
Como administradores del Mercado, se prestará un servicio de arriendo de locales y

los principales consumidores serían todos los comerciantes que deseen ofrecer sus
productos en esta zona.
2.3.1.6. ESTRATEGIA COMERCIAL
• Producto
Como encargados de la administración del mercado no se hace la venta de ninguna

clase de producto, se presta un servicio a los comerciantes que deseen hacer sus
operaciones comerciales en dicho mercado a cambio de un pago mensual.
• Precio
El precio del alquiler de cada local será de $ 20.000 por m2 en un inicio, el cual
aumentará a través del tiempo (Detallado en el capítulo VII, de este informe), dicho precio
no incluirá el pago de luz, agua y servicio telefónico, que será dependiendo del tipo de
Arica – Chile
local, pero sí estarán incluidos en el precio los servicios sanitarios, recolección de basura
diariamente y seguridad.
• Plaza
v Ubicación: El lugar donde se llevará a cabo la prestación de este servicio

es entre la calle San Marcos y la calle Sotomayor.
v Distribución del Ambiente Físico: Será un espacio con un ambiente

cultural, con ambientación acorde. Además será un lugar amplio, limpio,
iluminado el cual estará abierto de Lunes a Domingo de 8:00 a 20:00
horas.
• Promoción
La promoción de este mercado para atraer a nuevos clientes y mantener los

existentes será ofrecer:
ü Bailes y música folclórica en fechas específicas.

ü Transmisión de música regional durante el la atención del Mercado.
ü Variedad de productos y servicios.
ü Propaganda pagada en el Diario “La Estrella de Arica” y radios locales.
ü Propaganda gratuita a través de las redes sociales.
2.3.2. ESTUDIO DE MERCADO PARA LA APERTURA DE LA VINOTECA
“ARICA AROMAS Y SABORES” DENTRO DEL MERCADO PATRIMONIAL
2.3.2.1. EL MERCADO
En los últimos 20 años, se ha podido observar el patrón creciente del consumo del
vino en las distintas culturas del mundo, por ello se desea traer a la ciudad de Arica una
nueva alternativa para consumo de vinos chilenos de alta calidad.
2.3.2.2. MERCADO PROVEEDOR

Arica – Chile
A lo largo del país, existe una gran variedad de viñas que pueden asegurar el
abastecimiento de los distribuidores que pueden proveer de vinos de calidad a la vinoteca,
entre ellas las viñas Concha y Toro, San Pedro de Tarapacá S.A. y Errázuriz S.A.
Teniendo una amplia gama de opciones en cuanto a proveedores y distribuidores,

elegiremos las siguientes alternativas reconocidas por su prestigio y calidad: DESA
Distribución y Excelencia S.A., Peumo y Cordillera.
2.3.2.3. MERCADO COMPETIDOR
La competencia directa de la vinoteca corresponde a: Mosto Vinoteca y los

supermercados de la ciudad, a su vez, como competencia potencial se encuentran las
botillerías y licorerías de la ciudad
2.3.2.4. MERCADO DISTRIBUIDOR
Los productos serán transportados por vía terrestre, por medio de distribuidores
directos. Esto se realizará con tiempo de anticipación para siempre tener un inventario fijo
y disponible para los consumidores en el local.
2.3.2.5. MERCADO CONSUMIDOR
El mercado consumidor estará constituido por la población ariqueña y potenciales

turistas, diferenciándose del resto por la calidad de sus productos.
2.3.2.6. ESTRATEGIA COMERCIAL
• Producto
Los productos que se van a ofrecer en el local van a ser de tres tipos, de calidad
baja, calidad media y alta calidad. Algunos de los productos a ofrecer de estos diferentes
tipos son los siguientes:
Baja calidad:
• Vino Santa Emiliana (Syrah o Carmenere).
• Vino Carolina 3 estrellas (Cabernet Sauvignon).
Arica – Chile
• Vino Pinot (Cabernet Sauvignon).

Calidad media:
• Oveja Negra Reserva (Cabernet Sauvignon o Syrah).
• Apaltagua Reserva (Carmenere o Cabernet Sauvignon).
• Cousiño- Macul Reserva (Merlot y Cabernet Sauvignon).
Alta calidad:
• Ventisquero Reserva (Carmenere, SauvignonBlanc y Cabernet Sauvignon).
• La joya Reserva (Cabernet Sauvignon, Carmenere o Syrah).
• Valle Secreto Reserva (Cabernet Sauvignon).
• Precio
El precio a pagar por los consumidores se hará de forma inmediata en el momento
de la compra, siendo la única alternativa de pago. Los precios de los vinos serán; para el
vino de baja calidad un precio de $6.000, de media calidad a $8.000 y el de un vino de alta
calidad será de $10.000. El precio de las catas será de $4.000 por la degustación de cuatro
variedades de vinos.
• Plaza
v Ubicación Céntrica.- La manera de entregar los productos ofrecidos al
consumidor va a ser a través de un local ubicado en el Mercado
Patrimonial.
v Distribución del Ambiente Físico.- Será un espacio ambientado en la

cultura de vinos, con una decoración típica nacional de tal manera que se
busque fomentar el consumo de vinos de calidad, abierto de Lunes a
Domingo de 8:00 a 20:00 horas.
• Promoción
La promoción de la vinoteca se hará a través de:
ü Anuncios publicitarios a través de la señal de televisión y diario local.
ü Propaganda en las radioemisoras.
Arica – Chile
ü Difusión por medio de folletos por el paseo 21 de Mayo.

ü Propaganda a través de las redes sociales.
ü Promociones con las catas de vino.
3. CAPÍTULO III. ESTUDIO TÉCNICO.

3.1. ÍTEM MERCADO.
3.1.1. INFRAESTRUCTURA.
La infraestructura se encuentra ya construida, por lo que solo faltaría su

remodelación que va dentro de la licitación. El mercado se encuentra ubicado en el centro
de la ciudad de Arica, específicamente en la calle Sotomayor #340.
3.1.2. ÍTEM VINOTECA

3.1.2.1. PROCESO DE PEDIDO Y VENTA DE VINOS.
3.1.2.1.a. Negociación y Pedido de Vinos al Proveedor.
Primeramente, se hace la respectiva negociación con el proveedor de vinos para

poder traer el producto a la vinoteca para su comercialización en el mercado.
3.1.2.1.b Envío del Lote de Vinos por Parte del Proveedor.
Después de realizar el pedido, el proveedor efectúa el envío del lote requerido,

demorando entre 3 días y una semana en llegar (dependiendo del proveedor).
3.1.2.1.c Recepción y Guardado del Lote de Vinos.
Acá se hace la recepción del lote pedido y se pasa a guardar en los distintos estantes
que se encuentran en la bodega de la vinoteca, para su futura comercialización.
3.1.2.1.d Abastecimiento de Vinos en Cavas y Estantes para la Venta.
A medida que se van vendiendo los vinos, se realiza un abastecimiento de los

mismos desde la bodega a los estantes y cavas que se encuentran a la vista de los clientes.
3.1.2.1.e Venta de Vinos a Clientes.

Arica – Chile
El producto es elegido por el cliente. Primero pide el vino que requiere al vendedor
que se encuentra en el mesón, luego con un vale que le entrega éste, pasa por caja para
cancelar dicho producto mientras el vendedor envuelve el vino y por último el cliente pasa
nuevamente por el mesón a retirar el vino comprado, como se puede ver en el siguiente
diagrama
Figura 3.1. Diagrama de flujo de procesos
Guardado de Vinos en
Negociación y Envío del Lote de Bodega
Recepción del lote
Pedido de Vinos al Vinos por Parte del
de Vinos
Proveedor Proveedor
Abastecimiento de
Venta de Vinos y
Vinos en Cavas y
Vales de Catas a
Estantes para su
Clientes
Venta

3.1.2.2. Infraestructura.
Para la venta de productos de la Vinoteca se necesitará un local para esto, el cual

será uno de los muchos que se encuentran dentro del Mercado Patrimonial.
3.1.2.3. Diagrama de flujo de procesos
A continuación, se presenta de forma más didáctica a través de un diagrama de flujo

de procesos, el proceso de compra de vinos por parte del cliente:
Figura 3.2. Proceso de compra cliente

Arica – Chile

3.2. VALORIZACIÓN ECONÓMICA DE LAS VARIABLES TÉCNICAS.
3.2.1. MERCADO
3.2.1.1. GASTOS DE OPERACIÓN DEL MERCADO.
Para permitir el funcionamiento pleno del Mercado Patrimonial, se deben incurrir

ciertos gastos que serán detallados a continuación.
Con respecto a la inversión en equipamiento, se detalla el costo total utilizado en el

mercado. Cabe destacar que el valor residual de las maquinarias tienen valor cero, ya que al
término de su vida útil quedan totalmente depreciadas, por lo cual, su valor libro es de cero.
Esto no implica que al finalizar el proyecto no se tendrán ingresos por ventas, ya que
algunas de las maquinarias aún no estarán completamente depreciadas, por lo que se
recibirá un ingreso de $103.627 al término del proyecto.
Los costos de materiales para administrar el mercado deben satisfacer la demanda

proyectada, y por ende satisfacer a los clientes del mercado.
El mercado consta con un terreno de 2.009,31 NA , los cuales se distribuyen en

administración, baños, y los respectivos locales a arrendar.
A continuación, se detallan los costos para administrar el mercado.

Arica – Chile
Tabla 3.1. Gastos totales del proyecto.

GASTOS TOTALES DEL PROYECTO Costo Anual, $
I. Ítem mercado
Inversión remodelación $ 479.783.543
Inversión inicial en maquinarias $ 2.041.017
Costo de materiales $ 3.630.518
Balance de personal $ 37.800.000
Insumos generales/Otros servicios $ 22.133.256
Total gastos de mercado $ 545.388.334
3.2.1.2. INVERSIÓN INICIAL.
Tabla 3.2. Inversión inicial.

INVERSIÓN INICIAL Costo Anual, $
I. Ítem mercado
Inversión remodelación $ 479.783.543
Actividades legales $ 1.104.014
Total inversión inicial $ 482.928.574
3.3.2. VINOTECA
3.3.2.1. GASTOS DE OPERACIÓN DE LA VINOTECA.
Estos gastos deben satisfacer la demanda proyectada, y por ende satisfacer a los
clientes tanto del mercado, como los de la vinoteca.
La vinoteca consta con 31,584 NA , los cuales se distribuyen en bodega y local.
Con respecto a la inversión en maquinarias, cabe destacar que al igual que en el

mercado el valor residual de éstas tienen valor cero, ya que al término de su vida útil
quedan totalmente depreciadas, por lo cual, su valor libro es de cero. Esto no implica que al
finalizar el proyecto no se tendrán ingresos por venta, ya que algunas de las maquinarias
aún no estarán completamente depreciadas, por lo que se recibirá un ingreso de $373.303 al
término del proyecto.
Arica – Chile
Además se detallan los costos de materiales que se requieren para llevar a cabo
tanto el funcionamiento de la vinoteca, como las promociones anuales que se realizarán,
con el fin de atraer más clientes realizando un evento de catas de los distintos tipos de vinos
ofrecidos al público.
A continuación, se detallan los costos para llevar a cabo la vinoteca.
Tabla 3.3. Gastos totales de la vinoteca.

GASTOS TOTALES DEL PROYECTO Costo Anual, $
II. Ítem vinoteca
Costos fijos
Arriendo local $ 7.580.160
Gastos promocionales $ 169.549
Balance de personal $ 14.400.000
Actividades legales $ 296.174
Costos variables
Costos vinos categoría baja $ 3.062.640
Costos vinos categoría media $ 19.504.128
Costos vinos categoría alta $ 9.895.200
Insumos generales $ 743.880
Total gastos vinoteca $ 61.698.762
3.3.2.2. INVERSIÓN INICIAL.
Tabla 3.4. Inversión inicial.

INVERSIÓN INICIAL Costo Anual, $
II. Ítem vinoteca
Total inversión inicial $ 3.621.739
3.3.2.3. GASTOS ACTIVIDADES LEGALES.
Estos gastos son anuales, pero a partir del año 2 del proyecto sólo se deben pagar las
patentes, por ende, disminuiría a $198.465.
Arica – Chile
Tabla 3.5. Gastos actividades legales.

Actividades legales Costos ($)
I. Permisos $ 97.709
II. Patente comercial $ 118.670
III. Patente de alcoholes $ 79.795
Total $ 296.174
3.3. LOCALIZACIÓN
Dentro del presente proyecto, sabiendo que se ha asignado una localización

específica de antemano, es que se realizará un análisis a nivel de macro y
microlocalización.
3.3.1. MACROLOCALIZACIÓN.
La ciudad de Arica, presenta varias características interesantes y benéficas para

cualquier proyecto que esté buscando instalarse en la zona norte de Chile o en el resto del
país, desde un punto de vista climático, turístico y económico, siendo éste último aspecto
referente a la Ley Arica (Ley 20.655), detallada en los aspectos legales del proyecto.
3.3.2. MICROLOCALIZACIÓN
Para lograr una selección de localización óptima para el proyecto, primero se

deberán analizar ciertos factores que influyen directamente en la factibilidad del proyecto y
su nivel final de rentabilidad. Sabiendo que existe un número muy alto de factores a
considerar, se analizarán los principales que se piensa, afectarían al proyecto, siendo estos
los siguientes:
• Medios y costos de transporte

• Cercanía del mercado
• Cercanía a las fuentes de abastecimiento
• Disponibilidad y tamaño de terreno
3.3.3. MÉTODO DE SELECCIÓN

Arica – Chile
Una vez que se han establecido los factores a analizar, se debe utilizar un método de
selección, en este caso se hará uso del método cualitativo por puntaje ponderado
comparando cada una de las posibles microlocalizaciones.
Los sitios a comparar, tomando en cuenta las características del proyecto

corresponden a: el Mercado Colón, Mercado Cabo Aroca y el Mercado Central de Arica.
Tabla 3.6. Puntaje y criterios para selección.

Puntaje Criterio y significado
6 Excelente
5 Muy bueno
4 Bueno
3 Regular
2 Malo
1 Muy malo
Tabla 3.7. Tabla “Método cualitativo por puntaje ponderado”
Mercado Mercado Cabo

Mercado Colón
Pondera Central Aroca
Factores
ción Punt Pondera Punt Pondera Punt Pondera
aje ción aje ción aje ción
Cercanía del mercado. 45% 6 2,7 2 0,9 5 2,25
Medios y costos de
20% 5 1 3 0,6 4 0,8
transporte.
Disponibilidad y tamaño de
20% 4 0,8 5 1 3 0,6
terreno.
Cercanía a las fuentes de
15% 3 0,45 4 0,6 3 0,45
abastecimiento.
Puntaje Total 100% 4,95 3,1 4,1
Se observa que a través del análisis efectuado, el mercado central ostenta la mejor
puntuación, por lo tanto se espera que ésta sea la óptima a la hora de instalarse con el
presente proyecto.
El ex mercado central, el cual se encuentra específicamente en la calle San Marcos

341, también posee una entrada por la calle Sotomayor 345.
Arica – Chile
Actualmente, la configuración que dicho establecimiento posee, es la que puede

observarse en la figura 3.4.
Figura 3.3. Plano actual del mercado central
Fuente: Ministerio de vivienda y urbanismo (MINVU).
3.4. LAYOUT
Una vez que se llevara a cabo la aplicación del proyecto, el “mix” de locales y la
ubicación del mercado cambiarían a ser la que se observa en el presente plano (Véase
figura 3.5).
Figura 3.4. Layout “Mercado Patrimonial”

Arica – Chile
3.5. TAMAÑO DE PROYECTO

3.5.1. TAMAÑO DEL PROYECTO PARA EL MERCADO PATRIMONIAL
La definición del tamaño del proyecto es fundamental para la determinación de las

inversiones y costos que se derivan del estudio técnico. Para un mismo volumen de
producción se obtienen los resultados económicos, que para el tamaño del Mercado
Patrimonial se considera una sola planta que funcionará a dos turnos.
Para medir esto, se define la función de demanda, con la cual se basa el proyecto y se
analizan proyecciones futuras, así podemos decir que el tamaño óptimo es donde se genera
la mayor rentabilidad y donde se minimizan los costos unitarios durante la vida útil del
proyecto, donde el Mercado Patrimonial consta con una superficie de 2.009,31 m².
3.5.2. TAMAÑO DEL PROYECTO PARA LA VINOTECA “ARICA AROMAS Y

SABORES”
Arica – Chile
El tamaño del proyecto determinado para la Vinoteca “Arica Aromas y Sabores”, se

estimó gracias a un estudio de mercado, y las encuestas realizadas a 96 personas de la
ciudad de Arica. La demanda anual en botellas de vinos es de 8.736, entre los de baja,
media y alta calidad.
Para esta definición usaremos el término de capacidad normal, como la producción se

basa en la demanda y la disponibilidad de insumos, se debe considerar que la capacidad
normal no siempre corresponderá a la capacidad instalada máxima.
La duración del proyecto será de 10 años, número de años estándar utilizado para la
realización de un proyecto.
4. CAPÍTULO lV: ESTRUCTURA Y ASPECTOS ORGANIZACIONALES

4.1. PARA EL MERCADO PATRIMONIAL
4.1.1. MISIÓN
Contribuir y abastecer a las familias con la más alta y confiable variedad de productos
y servicios para el consumo y uso en el hogar, con la mejor calidad y precio, en un
ambiente cordial, ordenado, higiénico y seguro. Además de brindar una experiencia única
de compra, y a la vez mostrar la cultura e historia de la ciudad de distintas maneras.
4.1.2. VISIÓN
Ser el mercado preferido por las familias ariqueñas y turistas, así como el más
competitivo y confiable, para ser el mejor canal entre proveedor y cliente.
4.1.3. ¿QUIÉNES SOMOS?
Somos un grupo de jóvenes emprendedores de la ciudad de Arica, que poseen el

interés de invertir, reinventar y mantener uno de los patrimonios de la Región, el Mercado
Patrimonial, dando a conocer el origen histórico de nuestra ciudad y sus cambios a través
del tiempo.
4.2. PARA LA VINOTECA “ARICA AROMAS Y SABORES”

Arica – Chile
4.2.1. MISIÓN
Satisfacer las expectativas de nuestros clientes, ofreciendo un servicio de ventas de

variados vinos de calidad, con el apoyo de proveedores conocidos, a precios accesibles,
para que contribuyan a fomentar la cultura del consumo de vino en el país.
4.2.2. VISIÓN
Ser la vinoteca líder de la región de Arica y Parinacota, ofreciendo vinos de alta

calidad, para lograr la preferencia directa de nuestros clientes y su fidelidad, guiados por la
calidad excepcional de servicios, valor y trabajo en equipo.
4.2.3. ¿QUIÉNES SOMOS?
Somos un grupo de jóvenes que pretende, al mismo tiempo de entregar el servicio de

dar a conocer el patrimonio cultural de la ciudad, entregar uno de los productos emblema de
nuestro país, siendo el vino de alta calidad, una manera de definir parte de la idiosincrasia
chilena.
4.3. POLÍTICAS Y REGLAMENTOS DEL ESTABLECIMIENTO.

4.3.1. PARA TODOS LOS LOCATARIOS DEL MERCADO:
• El horario del funcionamiento del “Mercado Patrimonial” será de 8:00 a 20:00
horas.
• El uso de servicios sanitarios será para uso del público como de los comerciantes
del lugar.
• Cada comerciante será responsable por los inmuebles y artículos presentes dentro de
su local.
• El personal de aseo y los guardias en horas de trabajo deben llevar obligatoriamente
un uniforme que los identifique como personal del mercado.
• Cada comerciante es responsable de mantener en el estado que se le entrega el
puesto solicitado, de encontrarse algún daño, debe cubrir financieramente su
reparación.
Arica – Chile
• La administración se hace responsable de la decoración del mercado en fechas

importantes como 18 de Septiembre, Navidad, Aniversario del Mercado, etc.
• El pago del arriendo de los locales debe hacerse dentro de la primera semana de
cada mes.
4.3.2. PARA LA VINOTECA
• El local funcionará de Lunes a Sábado en horarios de atención de 8:00 a.m. hasta las
20:00 horas respetando el horario de cierre del Mercado.
• Sólo estará permitido hacer la venta de vinos a personas mayores de 18 años, para
ellos se deberá presentar cédula de identidad.
• Está prohibida la venta para personas en estado de ebriedad o bajo efectos de algún
estupefaciente.
• No se podrá consumir los vinos en el establecimiento, exceptuando el derecho a
cata.
• El derecho a cata da la posibilidad al consumidor de degustar un máximo de 4
variedades de vinos.
• El personal debe estar al tanto de toda la información referente a los productos que
se venden en la vinoteca.
4.4. ESTRUCTURA Y ASPECTOS ORGANIZACIONALES
La estructura organizacional de “Arica Aromas y Sabores”, está constituida por un

total de 4 personas, entre ambas jornadas, (Administrador, contador externo, cajero y
vendedor), mientras que la estructura organizacional del mercado está constituida por 7
personas (Administrador, contador externo, personal de aseo (2) y guardias de
seguridad/nochero (3)). La distribución del pago de estos sueldos se ve en la tabla 4.1 y el
organigrama en la figura 4.1.
Tabla 4.1. Costos según puesto.

Cargo Cantidad Costo Costo Costo anual
unitario mensual
Administrador 1 $ 1.500.000 $ 1.500.000 $ 18.000.000
Contador externo 1 $ 300.000 $ 300.000 $ 3.600.000
Arica – Chile
Cajero - Vendedor 1 $ 300.000 $ 300.000 $ 3.600.000

Vendedor 1 $ 250.000 $ 250.000 $ 3.000.000
Personal de limpieza 2 $ 250.000 $ 500.000 $ 6.000.000
Guardias de seguridad 3 $ 500.000 $ 1.500.000 $ 18.000.000
Total 9 $3.100.000 $ 4.350.000 $ 52.200.000
Figura 4.1.: Organigrama
Vendedor
Vinoteca
Vendedor-
Cajero
Administrador
Personal de
Aseo
Mercado
Contador Guardias de
Seguridad
Además, las funciones de cada uno de estos puestos se pueden observar en el

manual de funcionarios, dentro del anexo X.X
En el siguiente cuadro se detalla el horario de trabajo del personal:
Tabla 4.2. Horarios de trabajo.

HORARIO DE TRABAJO
Cargo Horario Observación
08:00-12:00 Hrs. Será administrador del Mercado Patrimonial y
Administrador
14:00-18:00 Hrs. de "Arica Aromas y Sabores"
Será requerido 2 veces al mes, donde abarcará
Contador Sin horario fijo tanto al Mercado Patrimonial y la vinoteca
"Arica Aromas y Sabores"
Arica – Chile
Guardias de 08:00-16:00 Hrs.

Entre los 3 guardias/nocheros se rotarán
Seguridad/ 16:00-00:00 Hrs.
semanalmente de turno.
Nochero 00:00-08:00 Hrs.
Personal de
8:00-20:00 Hrs.
Aseo
Vendedor 8:00-20:00 Hrs.
Cajero 8:00-20:00 Hrs.
5. CAPÍTULO V: ESTUDIO LEGAL
Antes de iniciar cualquier actividad comercial, es imprescindible identificar y

analizar los distintos factores que afectarán al proyecto. A su vez, para llevar a cabo el
proyecto es necesario reunir un capital inicial, el cual puede ser el aporte del dueño o en
asociación con un grupo de personas que buscan un objetivo en común.
Como no se dispone del capital suficiente para la implementación del proyecto, se

deberá constituir bajo la figura legal de una sociedad. La sociedad elegida será por
acciones, debido a que es de fácil conformación y se puede realizar más de un giro.
Los pasos para constituir una sociedad son:
• Escritura Pública y extracto

Costo incurrido: 1 UTM, o sin costo si el capital es inferior a UF 5.000.
• Publicación Diario Oficial
• Inscripción en Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces
Costo incurrido: Valor base de $ 5.500, aumentado en 0,2% del capital declarado.
• Protocolización
• Inicio de actividades ante el Servicio de Impuestos Internos.
5.1. CONSEJO DE MONUMENTOS NACIONALES

Arica – Chile
Antes que la fundación Altiplano comience con la restauración del Ex Mercado

Central, el Consejo de Monumentos Nacionales (CMN), aseguró que es fundamental
realizar un estudio arqueológico en los subterráneos, que en octubre del año 2001 fueron
declarados como Monumento Arqueológico. Con los antecedentes que arroje el estudio, se
podrá plantear una propuesta de rescate arqueológico, la cual será evaluada por este
Consejo y se determinarán los costos de tales actividades durante la etapa de construcción
del inmueble, previniendo daños a los bienes y evitando paralizaciones de obra.
5.2. CONCESIÓN
Conformada la sociedad, se presentó una solicitud para administrar el Ex Mercado

Central en su totalidad posterior a su restauración en el año 2016, llegando a un acuerdo
con la Ilustre Municipalidad de Arica y se otorgó la concesión de dicho mercado, siempre y
cuando se cumpla con una serie de obligaciones presentadas por la municipalidad.
5.2.1. OBLIGACIONES DE LA CONCESIÓN.

• Efectuar las obras de reparaciones o mantenciones, sea de carácter locativo u obras
menores para mantener el perfecto funcionamiento del mercado.
• Toda actividad comercial en el interior del recinto deberá ser informado por escrito al
Departamento de Rentas Municipales.
• Cumplir obligaciones en condiciones de máxima de seguridad.
• Efectuar el pago mensual de la Concesión.
• Mantener adecuadas condiciones de almacenamiento de materiales y aseo del recinto.
• Cumplir con todas las obligaciones fiscales, en lo que se refiere a impuestos.
• Realizar anualmente reparaciones y mantenciones a la infraestructura.
• Contar con un Servicio de Vigilancia.
• Realizar fumigaciones en los locales pertenecientes al mercado trimestralmente.
A su vez, se debe realizar una inversión de $479.783.543, que corresponden al 50% de

la remodelación del mercado, ya que como concesionarios el otro 50% de la inversión lo
cubre la Municipalidad, y se debe efectuar un pago mensual a la Ilustre Municipalidad de
Arica – Chile
Arica correspondiente a un 15% del arriendo total obtenido. Obteniendo un beneficio del
85% de las rentas mensuales.
5.3. CONTRATO DE ARRIENDO PARA LOS FUTUROS LOCATARIOS
Al momento de arrendar, en el contrato se debe especificar y cumplir con los

siguientes requisitos:
1. Objeto del contrato, donde se dispone la entrega del inmueble a arrendar,

especificando el rubro al que éste será destinado.
2. Plazo en la que se hace entrega al arrendatario de la vivienda.
3. Renta donde se especifica el monto mensual que debe cancelar el arrendatario y el
día que debe ser cancelado.
4. La renta se reajustará durante toda la vigencia del arriendo dependiendo de la
variación del Índice de Precios del Consumidor (IPC).
5. Mes de garantía, a través de la cual se paga a manera de seguro, el compromiso de
mantener intacto el local.
6. Todo arrendatario deberá regirse por el horario establecido por la administración del
mercado. Este horario será desde las 8:00 am hasta las 20:00 pm, desde el día lunes
hasta el domingo.
5.4. PERMISOS
Una vez completada la fase de concesión, se detallará los diferentes permisos

necesarios para comenzar nuestra propia actividad comercial en el Ex Mercado Central. El
objetivo principal es arrendar uno de los locales administrados por nuestra concesión y
crear una Vinoteca.
5.4.1. PLAN REGULADOR
En el caso del ex mercado central, este se encuentra ubicado en la zona comercial

antigua, con siglas ZCA.
A continuación, se presenta una tabla con las normas en cuanto al uso de suelos
Arica – Chile
Figura 5.1. Uso de suelo de la zona comercial antigua de Arica
Fuente: Plano regulador, Gobierno regional de Arica y Parinacota.
Como se observa, no existen registros que nos impidan la implementación de una

"Vinoteca" en el sector comercial antiguo de la ciudad de Arica.
5.4.2. RECEPCIÓN FINAL
Luego de la construcción o modificación de un inmueble es necesario solicitar a la

Dirección de Obras Municipales la autorización para habitarlo. Este documento es
obligatorio de conseguir, ya que sin él no será posible la obtención de las patentes para
comenzar la actividad comercial.
5.4.3. CERTIFICADO MUNICIPAL DE ZONIFICACIÓN
Este documento, entregado por la Dirección de Obras Municipales, es requisito para

la obtención de la Patente Comercial. Permite a personas que desean iniciar un negocio
Arica – Chile
conocer con anticipación si pueden desarrollar una actividad comercial en una dirección
específica, en este caso Sotomayor #340. El costo aproximado es de $3.000.
5.4.4. INFORME SANITARIO
El Informe Sanitario permite establecer si una determinada actividad industrial o

comercial reúne todas las condiciones técnicas para controlar los riesgos asociados a dicha
actividad. El costo del informe sanitario, tiene un arancel base de $76.600, más el 0,5% de
la declaración de capital presentada ante el Servicio de Impuestos Internos.
5.5. OBTENCION DE PATENTES
De acuerdo a este proyecto, se deberán conseguir dos tipos de patentes para

comenzar a operar. Estas son: Patente Comercial y de alcoholes.
5.5.1. PATENTE COMERCIAL
La patente comercial es un documento obligatorio para comenzar con la actividad

lucrativa de la empresa. Existen costos previos asociados a los certificados de la patente.
Estos costos son:
• Certificado Informe de patente: $22.277.

• Certificado de ubicación: $22.277.
• Certificado de número: $1.392.
El valor anual de la patente, será de un monto equivalente al cinco por mil del
Capital Propio declarado por el contribuyente, el que no podrá ser inferior a una U.T.M. ni
superior a ocho mil U.T.M, más valor aseo ($15.202 aproximado) y valor de propaganda
($19.413 aproximado). La patente debe ser renovada anualmente para seguir realizando la
actividad comercial.
5.5.2. PATENTE DE ALCOHOLES
Los pasos para obtener la patente de alcoholes son los siguientes:

Arica – Chile
• Solicitud al Sr. Alcalde para obtener la patente de alcoholes N°2001 del 23-05-
2000.
• Declaración jurada notarial art.4to. Ley de Alcoholes N° 19.925.
• Certificado de antecedentes tipo "D" (fines especiales) emitido por el gabinete de
identificaciones.
• Certificado del servicio Agrícola y Ganadero (S.A.G), el cual se puede solicitar en
la dirección 18 de Septiembre #370.
A su vez, es obligatorio presentar la recepción final de obra. Según la "Ley de

expendio de bebidas alcohólicas N°19.925", nuestra patente cae en la clasificación de
"Patente tipo K", la cual se refiere a Casas Importadoras de Vinos y Licores, destinadas a la
venta de vinos y licores importados. El valor es de 0,5 UTM.
Una vez aprobados los pasos nombrados anteriormente, se puede obtener la patente
de alcoholes. Su valor anual corresponde a una UTM base, más el valor de la patente tipo
"K" que corresponde a 0,5 UTM, más valor aseo $15.202 aproximado, valor Propaganda
sector central $11.148 y sector poblacional $8.265 aproximadamente.
5.6. ASPECTO TRIBUTARIO

5.6.1. IMPUESTO DE PRIMERA CATEGORÍA
Al ser contribuyentes de Primera Categoría, el impuesto se determina sobre la base

de las utilidades líquidas obtenidas por la empresa, es decir, sobre los ingresos devengados
o percibidos menos los gastos, y se declara anualmente en abril de cada año por todas
aquellas rentas devengadas o percibidas en el año calendario anterior.
5.7. BENEFICIO TRIBUTARIO ZONAS EXTREMAS

5.7.1. BONIFICACIÓN A LA MANO DE OBRA
Consiste en un pago al empleador del 17% de las remuneraciones de sus

trabajadores.
Los requisitos para acceder a esta bonificación son:
Arica – Chile
• Los trabajadores deben tener contrato de forma dependiente.

• Trabajo permanente en zona extrema.
• Presentar domicilio.
Debido a que se presentan todos los requisitos, accederemos a esta bonificación en
la cual su valor dependerá de la cantidad de trabajadores y de la variación proyectada del
IPC.
5.7.2. BONIFICACIÓN A LA INVERSIÓN.
Este beneficio tendrá un equivalente a un 20% del monto invertido. Este proyecto
no podrá acceder a este beneficio, debido a que las empresas que tengan más del 30% de
financiamiento externo quedan excluidas. En este caso existirían 50% recursos propios y
50% deuda.
5.7.3. CRÉDITO TRIBUTARIO.

Permite rebajar o anular el impuesto de primera categoría a pagar, siempre y cuando
las inversiones sean superior a 500UTM ($22.266.500 aproximadamente), la cual considera
construcciones y maquinarias nuevas.
Debido a que solo se debe considerar la inversión en maquinarias y éstas no superan

las 500UTM exigidas, tampoco se podrá optar al crédito.
6. CAPÍTULO VI: ESTUDIO AMBIENTAL
Teniendo en consideración cuál es el ente que evalúa ambientalmente los proyectos

o actividades que se pretenden realizar (SEA), además teniendo en conocimiento cuales son
los proyectos que deben someterse obligatoriamente a evaluación, se puede concluir que
este proyecto no cumple con las condiciones para ser presentado frente al SEA, debido a
que de acuerdo a lo establecido por la ley, dicho proyecto no está incluido dentro del
articulo n°10 y por ende no debe presentar un Estudio de Impacto Ambiental ni una
Declaración de Impacto Ambiental.
Arica – Chile
La siguiente figura muestra cuales son los pasos a seguir que deberían tener una
actividad o proyecto que se pretende realizar. Para este caso, como el proyecto que se
pretende realizar no está incluido en el artículo 10, este sigue su curso natural.
Figura 6.1. Esquema explicativo del Estudio Ambiental
7. CAPÍTULO VII: ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO

En este capítulo se evaluará económicamente el proyecto de inversión “Mercado
Patrimonial”, junto con el subproyecto de la vinoteca “Arica Aromas y sabores”, desde su
nivel de rentabilidad, para averiguar si convendrá implementar dichos proyectos.
Se recuerda que para ambos proyectos, se toma un horizonte de evaluación del

proyecto de 10 años, partiendo desde el 2016 al 2025.
7.1. ESTUDIO MERCADO PATRIMONIAL.

7.1.1. INVERSIÓN INICIAL.
La inversión inicial del proyecto corresponde a todos los recursos financieros

necesarios para su puesta en marcha.
Arica – Chile
Tabla 7.1: Tabla de costos de inversión.
Ítem Costo Anual ($)

Pago de actividades legales 1.104.014
Licitación de concesión 479.783.543
Capital de trabajo 83.034.780
Total 563.922.337
7.1.1.1. Reinversión activos fijos.
Dentro de los gastos del proyecto, según se deprecien los activos fijos, se percibirán
las siguientes reinversiones:
Tabla 7.2: Tabla de reinversión de activos fijos
Periodo 3 6 9
Cantidad $ 46.202 $ 264.681 $ 46.202
7.1.2. CAPITAL DE TRABAJO.
Corresponde a uno de los recursos necesarios para llevar a cabo de forma plena el
ciclo de operación del proyecto ante casos poco favorables, para evitar riesgos de solvencia.
Para su cálculo se tomó el método leído en el libro “Proyectos de inversión:

Formulación y evaluación”, de Nassir Sapag Chain, el cual menciona que se pueden tomar
los tres primeros meses dentro del proyecto, suponiendo que no exista demanda alguna,
pero para proyectos de mayor envergadura temporal, se puede expandir a un periodo anual,
aplicando esto, se obtiene como resultado un capital de trabajo equivalente a: $83.034.780.
7.1.3 INGRESOS DEL PROYECTO.
Corresponden a ingresos monetarios por prestación de los servicios del proyecto, en

este caso, el arriendo de locales, a su vez, existen otros tipos de ingresos a detallar
Arica – Chile
Tabla 7.3: Ingresos operacionales.
Periodos Demanda (OP ) Precio por OP Ingreso total ($)
2016 641,709 $ 240.000 $ 154.010.160
2017 641,709 $ 240.000 $ 154.010.160
2018 641,709 $ 240.000 $ 154.010.160
2019 641,709 $ 360.000 $ 231.015.240
2020 641,709 $ 360.000 $ 231.015.240
2021 641,709 $ 360.000 $ 231.015.240
2022 641,709 $ 360.000 $ 231.015.240
2023 641,709 $ 420.000 $ 269.517.780
2024 641,709 $ 480.000 $ 308.020.320
2025 641,709 $ 480.000 $ 308.020.320
Fuente: Elaboración propio.
El cambio de precio del arriendo por metro cuadrado a través del tiempo,
corresponde a una estrategia de marketing, debido a que se ha percibido que algunos
locatarios podrían verse disuadidos de arrendar locales, por el historial negativo de la
rentabilidad que se presenta en los locales del mercado, por lo tanto se optó por mantener
un precio bajo al inicio de las operaciones del “Mercado patrimonial” y comenzar a subir
dicho precio a medida que pase el tiempo y éste se transforme en un foco de alto valor
comercial.
Arica – Chile
El resto de los ingresos corresponden a recursos que se han dispuesto para el

proyecto, con un uso definido desde su inicio y que se consideran para evaluar su
rentabilidad.
El valor de desecho, es el concepto de la venta de todos los activos al término del

horizonte de evaluación del proyecto, para lo cual se tomará su valor contable en dicha
fecha.
En total, los otros ingresos a percibir en el proyecto, se resumen en la siguiente

tabla:
Tabla 7.4: Tabla de otros ingresos percibidos.
Periodo Ítem Ingreso ($)
2025 Recuperación cap. trabajo $ 83.034.780
2025 Valor de desecho $ 103.627
2025 Total $ 83.138.407
7.1.5. FINANCIAMIENTO
Para el financiamiento de este proyecto, se tendrá una proporción del 50% de deuda
entregado por una entidad bancaria y el 50% restante a capital aportado por los socios.
Para evaluar el financiamiento de esta deuda se decidió cotizar con el Banco del
Estado, con el que se trabajará a una tasa de interés anual real del 7,57%, la deuda
alcanzaría un valor total de $281.961.169.
La evaluación del proyecto se realizaría desde el punto de vista del proyecto.

Arica – Chile
7.1.7. EVALUACIÓN ECONÓMICA.
Para determinar el costo de capital de los recursos propios se utiliza el modelo de

valorización del Activo Capital más conocido como CAPM que viene dado por la siguiente
fórmula:
Ecuación Costo capital recursos propios
QR = RS+ (E(TO) − RS) U
Fuente: www.libros.drnet.cl
7.1.7.1. ESTIMACIÓN DE LA RENTABILIDAD ESPERADA DEL MERCADO

(E(RM)).
La estimación de la rentabilidad esperada del mercado, fue realizada con la

variación porcentual mensual del IGPA (Índice General de Precios de Acciones) de la bolsa
de Santiago, cuyo cálculo se encuentra en los anexos del proyecto (Véase anexo X.X).
Obteniendo a través de esta tabla, los siguientes resultados:
Tabla 7.5: IGPA promedio
IGPA
11,38%
PROMEDIO
IGPA
PROM. 7,60%
REAL
Fuente: Elaboración propia, en base a datos obtenidos del programa economática.
7.1.7.2. TASA LIBRE DE RIESGO (RF)
En cuanto a la determinación de la tasa libre de riesgo, se trabajó con la licitación de

bonos de la tesorería general de la república en pesos, a 10 años. (Archivo de trabajo en el
disco compacto adjunto al presente informe), se obtuvo una tasa libre de riesgo real de
5,86%
Arica – Chile
7.1.7.3. TASA DE IMPUESTO Y REFORMA TRIBUTARIA.
Debido a la implementación de la nueva reforma tributaria, la tasa de impuesto de

primera categoría variará durante los próximos años, lo que influiría en entregar más de un
valor para el costo capital a usar en el proyecto.
Dichas tasas son las que se ven en la siguiente tabla:
Tabla 7.6: Tasas de impuesto según la reforma tributaria.
Tasa de
Periodo
impuesto
2016 24%
2017 25,5%
2018 (En adelante) 27%
Fuente: Servicio de impuestos internos
7.1.7.4. SENSIBILIDAD DE LA RENTABILIDAD AL RIESGO DEL TIPO DE

RUBRO (Β).
El coeficiente Beta para el “Mercado patrimonial”, fue obtenido de la página

ADAMODAR, debido a que el rubro de “bienes raíces”, tenía información insuficiente
como para generar un beta en el programa economática.
Tabla 7.7: Beta “Bienes raíces”
NUMERO DE BETA P/C TIPO BETA

EMPRESAS C/D RATIO IMPOSITIVO S/D
52 1.30 57.34% 8.63% 0.85
Fuente: Página web ADAMODAR (visitada el 23 de Nov. 2015)
Este Beta no considera la estructura financiera, por lo que se calculará el valor Beta
con deuda (βc/d), usando la siguiente ecuación:
Ecuación Costo capital recursos propios.
W Y Z
V = V [1+ (1−t)]
X X [
Aplicando la fórmula con los datos obtenidos anteriormente, se obtienen los siguientes
valores del coeficiente beta con deuda:
Arica – Chile
Tabla 7.8: Beta con deuda del mercado patrimonial.
Periodos 2016 2017 2018 (en adelante)
BETA C/D MERCADO 1,496 1,48325 1,4705

7.1.7.5. CÁLCULO COSTO DE CAPITAL.
Con todos los datos analizados, se puede calcular el costo capital de los recursos
propios, obteniendo nuevamente más de un valor debido a la reforma.
Tabla 7.9: Costo capital de recursos propios.

Ke MERCADO 10,24% 10,18% 10,11%
Una vez conocido el costo capital de los recursos propios se puede usar la siguiente
fórmula para calcular el costo capital de todos los recursos:
Ecuación Costo capital de todos los recursos.
]R^X_ Z_abcOdecd
\0 = \d ∗ ∗ (1 − M) + \+ ∗
]R^X_ ` Z_abcOdecd ]R^X_ ` Z_abcOdecd
Finalmente, el valor del costo capital de todos los recursos, corresponden a los
siguientes:
Tabla 7.10: Costo capital de todos los recursos.
Ko MERCADO 8,00% 7,91% 7,82%
Arica – Chile
7.1.8. CRITERIOS DE EVALUACIÓN.
Para evaluar este proyecto de inversión de capital se usarán las técnicas más
conocidas como lo son el Valor Actual Neto (VAN) y la Tasa Interna de Retorno (TIR).
Arica – Chile
7.1.9. FLUJO DE CAJA.
Para calcular tanto el valor actual neto y la tasa interna de retorno, primero se debió elaborar el flujo de caja del mercado, para
luego aplicar las fórmulas pertinentes.
Flujo caja MERCADO 8,00% 7,91% 7,82% Costo capital Ko

Punto de vista del proyecto
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Periodos 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ítem
(1) Ingresos
Construcción habilitada para arrendar (m2) 641,709 641,709 641,709 641,709 641,709 641,709 641,709 641,709 641,709 641,709
Precio de arriendo por m2 $ 240.000 $ 240.000 $ 240.000 $ 360.000 $ 360.000 $ 360.000 $ 360.000 $ 420.000 $ 480.000 $ 480.000
Ingresos por arriendo $ 154.010.160 $ 154.010.160 $ 154.010.160 $ 231.015.240 $ 231.015.240 $ 231.015.240 $ 231.015.240 $ 269.517.780 $ 308.020.320 $ 308.020.320
(2) Costos
(a) Costos variables
Insumos y servicios básicos -$ 22.133.256 -$ 22.133.256 -$ 22.133.256 -$ 22.133.256 -$ 22.133.256 -$ 22.133.256 -$ 22.133.256 -$ 22.133.256 -$ 22.133.256 -$ 22.133.256
(b) Costos fijos
- Pago concesión mercado -$ 23.101.524 -$ 23.101.524 -$ 23.101.524 -$ 34.652.286 -$ 34.652.286 -$ 34.652.286 -$ 34.652.286 -$ 40.427.667 -$ 46.203.048 -$ 46.203.048
- Costo materiales -$ 3.630.518 -$ 3.630.518 -$ 3.630.518 -$ 3.630.518 -$ 3.630.518 -$ 3.630.518 -$ 3.630.518 -$ 3.630.518 -$ 3.630.518 -$ 3.630.518
- Egreso personal -$ 37.800.000 -$ 37.800.000 -$ 37.800.000 -$ 37.800.000 -$ 37.800.000 -$ 37.800.000 -$ 37.800.000 -$ 37.800.000 -$ 37.800.000 -$ 37.800.000
+ Bonificación personal (Ley Arica) $ 2.349.590 $ 2.349.590 $ 2.349.590 $ 2.349.590 $ 2.349.590 $ 2.349.590 $ 2.349.590 $ 2.349.590 $ 2.349.590 $ 2.349.590
Depreciación total -$ 229.447 -$ 229.447 -$ 229.447 -$ 229.447 -$ 229.447 -$ 229.447 -$ 229.447 -$ 229.447 -$ 229.447 -$ 229.447
Total Costos y gastos -$ 84.545.155 -$ 84.545.155 -$ 84.545.155 -$ 96.095.917 -$ 96.095.917 -$ 96.095.917 -$ 96.095.917 -$ 101.871.298 -$ 107.646.679 -$ 107.646.679
Utilidad bruta $ 69.465.005 $ 69.465.005 $ 69.465.005 $ 134.919.323 $ 134.919.323 $ 134.919.323 $ 134.919.323 $ 167.646.482 $ 200.373.641 $ 200.373.641
Impuesto Primera categoría $ 16.671.601 $ 17.713.576 $ 18.755.551 $ 36.428.217 $ 36.428.217 $ 36.428.217 $ 36.428.217 $ 45.264.550 $ 54.100.883 $ 54.100.883
Utilidad neta $ 86.136.607 $ 87.178.582 $ 88.220.557 $ 171.347.541 $ 171.347.541 $ 171.347.541 $ 171.347.541 $ 212.911.033 $ 254.474.525 $ 254.474.525
Inversión -$ 482.928.574
Capital de trabajo -$ 83.034.780
Reinversión -$ 46.202 $ 264.681 $ 46.202
Depreciación $ 229.447 $ 229.447 $ 229.447 $ 229.447 $ 229.447 $ 229.447 $ 229.447 $ 229.447 $ 229.447 $ 229.447
Valor desecho total $ 103.627
Recuperación capital de trabajo $ 83.034.780
F$i -$ 565.963.354 $ 86.366.054 $ 87.408.029 $ 88.403.802 $ 171.576.988 $ 171.576.988 $ 171.841.669 $ 171.576.988 $ 213.140.480 $ 254.750.174 $ 337.842.379
VAN $ 511.908.610 RENTABLE

TIR 21,15% RENTABLE
Arica – Chile
7.1.10. APLICACIÓN DE CRITERIOS DE EVALUACIÓN.
A través del flujo de caja se obtienen los siguientes valores para los métodos de
evaluación.
Tabla 7.11: Resultados de criterios de evaluación
VAN $ 511.908.610
TIR 21,15%
Observando los resultados de estos métodos, se entiende que este proyecto es rentable.
7.2. ESTUDIO VINOTECA “ARICA AROMAS Y SABORES”.
Para el estudio económico financiero del subproyecto, se han de utilizar los mismos
métodos que se aplicaron en el mercado patrimonial, por ende solo se mostrarán los
resultados de los mismos.
7.2.1. INVERSIÓN INICIAL.
Tabla 7.12: Tabla de costos de inversión de la vinoteca.

Ítem Costo Anual ($)
Gastos promocionales $ 169.549
Capital de trabajo $ 58.077.023
Total $ 96.755.571
7.2.1.1. REINVERSIÓN ACTIVOS FIJOS.

Tabla 7.13: Tabla de reinversión de activos fijos de la vinoteca.
Periodo 3 6 9
Cantidad $ 46.202 $ 567.194 $ 176.192

Arica – Chile
7.2.2. CAPITAL DE TRABAJO.
Para realizar este cálculo se utilizó el mismo método que en el capital del trabajo del
mercado patrimonial, llegando a una cantidad: $ 58.077.023.
7.2.3. INGRESOS DEL PROYECTO.
Los ingresos del presente subproyecto, corresponden principalmente al ingreso

operacional por venta de vinos de distintas calidades, a su vez existen otros tipos de
ingresos.
Los ingresos operacionales, sin incluir IVA, corresponden a las siguientes tablas:
Tabla 7.14: Ingresos operacionales vinoteca (baja calidad).
Periodos Demanda anual (vino baja calidad) Precio por botella ($) Ingreso total ($)
2016 1680 5.042 8.470.588

2017 1704 5.042 8.591.597
2018 1728 5.042 8.712.605
2019 1728 5.042 8.712.605
2020 1752 5.042 8.833.613
2021 1776 5.042 8.954.622
2022 1800 5.042 9.075.630
2023 1800 5.042 9.075.630
2024 1824 5.042 9.196.639
2025 1848 5.042 9.317.647
Fuente: Elaboración propio.
Tabla 7.15: Ingresos operacionales vinoteca (media calidad).
Demanda anual (vino media Precio por botella Ingreso total

Periodos
calidad) ($) ($)
Arica – Chile
2016 5.376 6.723 36.141.176

2017 5.424 6.723 36.463.866
2018 5.496 6.723 36.947.899
2019 5.544 6.723 37.270.588
2020 5.616 6.723 37.754.622
2021 5.664 6.723 38.077.311
2022 5.736 6.723 38.561.345
2023 5.784 6.723 38.884.034
2024 5.856 6.723 39.368.067
2025 5.928 6.723 39.852.101
Tabla 7.16: Ingresos operacionales vinoteca (alta calidad).
Demanda anual (vino media Precio por botella Ingreso total

Periodos
calidad) ($) ($)
2016 1680 8.403 14.117.647

2017 1704 8.403 14.319.328
2018 1728 8.403 14.521.008
2019 1728 8.403 14.521.008
2020 1752 8.403 14.722.689
2021 1776 8.403 14.924.370
2022 1800 8.403 15.126.050
2023 1800 8.403 15.126.050
2024 1824 8.403 15.327.731
2025 1848 8.403 15.529.412
7.2.3.1. OTROS INGRESOS
Tabla 7.17: Tabla de otros ingresos percibidos de la vinoteca.

Arica – Chile
Periodo Ítem Ingreso ($)
Recuperación cap.
2025 $ 58.077.023
trabajo
2025 Valor de desecho $ 313.700
2025 Total $ 58.390.723
7.2.5. FINANCIAMIENTO
Para financiar este subproyecto, en caso de ser rentable, se sumaría al préstamo

original del mercado, debido a que no se encontraron mejores tasas de crédito.
Al igual que en el caso del mercado, se tomaría el 50% de deuda por crédito
bancario y 50% de capital aportado por los socios, aumentando los recursos necesarios por
la vinoteca en: $ 48.377.785,5, accediendo a la misma tasa anterior, 7,57% (en valor real).
7.2.7. EVALUACIÓN ECONÓMICA.
Para determinar el costo de capital de los recursos propios se utiliza el modelo de

valorización del Activo Capital más conocido como CAPM.
7.2.7.1. ESTIMACIÓN DE LA RENTABILIDAD ESPERADA DEL MERCADO

(E(RM)).
La estimación de la rentabilidad esperada del mercado, es común a ambos proyecto,

teniendo el mismo resultado anterior, siendo IGPA, promedio real: 7,60%
Arica – Chile
7.2.7.2 TASA LIBRE DE RIESGO (RF)
Igualmente, para la tasa libre de riesgo para este subproyecto, se utilizó la misma
estimación anterior, siendo: 5,86%, en valor anual real.
7.2.7.3. SENSIBILIDAD DE LA RENTABILIDAD AL RIESGO DEL TIPO DE

RUBRO (Β).
El coeficiente Beta para la vinoteca, perteneciendo al rubro de “bebidas

alcohólicas”, se obtuvo del software economática, arrojando los siguientes resultados.
Tabla 7.18: Beta “Bienes raíces”
Beta no apalancada 0,54
Fuente: Programa Economática.
Luego, el beta con deuda de la vinoteca, corresponderá a:
Tabla 7.19: Beta con deuda de la vinoteca.
BETA CON DEUDA VINOTECA 0,9504 0,9423 0,9342

7.2.7.5. Cálculo costo de capital.
Tabla 7.20: Costo capital de recursos propios de la vinoteca.

Ke VINOTECA 7,34% 7,29% 7,25%
Finalmente, el valor del costo capital de todos los recursos de la vinoteca, será:
Arica – Chile
Tabla 7.21: Costo capital de todos los recursos de la vinoteca.

Ko VINOTECA 6,54% 6,47% 6,39%
Arica – Chile
7.2.7. FLUJO DE CAJA.
Flujo caja VINOTECA 6,54% 6,47% 6,39% Costo capital Ko

Punto de vista del proyecto
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Periodos 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ítem
(1) Ingresos
Demanda vinos categoría baja 1680 1704 1728 1728 1752 1776 1800 1800 1824 1848
Precio vinos categoría baja $ 5.042 $ 5.042 $ 5.042 $ 5.042 $ 5.042 $ 5.042 $ 5.042 $ 5.042 $ 5.042 $ 5.042
Demanda vinos categoría media 5376 5424 5496 5544 5616 5664 5736 5784 5856 5928
Precio vinos categoría media $ 6.723 $ 6.723 $ 6.723 $ 6.723 $ 6.723 $ 6.723 $ 6.723 $ 6.723 $ 6.723 $ 6.723
Demanda vinos categoría alta 1680 1704 1728 1728 1752 1776 1800 1800 1824 1848
Precio vinos categoría alta $ 8.403 $ 8.403 $ 8.403 $ 8.403 $ 8.403 $ 8.403 $ 8.403 $ 8.403 $ 8.403 $ 8.403
Ingresos por catas $ 400.000 $ 400.000 $ 400.000 $ 400.000 $ 400.000 $ 400.000 $ 400.000 $ 400.000 $ 400.000 $ 400.000
Ingresos por venta $ 59.129.412 $ 59.774.790 $ 60.581.513 $ 60.904.202 $ 61.710.924 $ 62.356.303 $ 63.163.025 $ 63.485.714 $ 64.292.437 $ 65.099.160
(2) Costos
(a) Costos variables
- Insumos y servicios básicos -$ 743.880 -$ 743.880 -$ 743.880 -$ 743.880 -$ 743.880 -$ 743.880 -$ 743.880 -$ 743.880 -$ 743.880 -$ 743.880
- Costo vinos categoría baja -$ 3.062.640 -$ 3.106.392 -$ 3.150.144 -$ 3.150.144 -$ 3.193.896 -$ 3.237.648 -$ 3.281.400 -$ 3.281.400 -$ 3.325.152 -$ 3.368.904
- Costo vinos categoría media -$ 19.504.128 -$ 19.678.272 -$ 19.939.488 -$ 20.113.632 -$ 20.374.848 -$ 20.548.992 -$ 20.810.208 -$ 20.984.352 -$ 21.245.568 -$ 21.506.784
- Costo vinos categoría alta -$ 9.895.200 -$ 10.036.560 -$ 10.177.920 -$ 10.177.920 -$ 10.319.280 -$ 10.460.640 -$ 10.602.000 -$ 10.602.000 -$ 10.743.360 -$ 10.884.720
(b) Costos fijos
- Pago actividades legales -$ 296.174 -$ 198.465 -$ 198.465 -$ 198.465 -$ 198.465 -$ 198.465 -$ 198.465 -$ 198.465 -$ 198.465 -$ 198.465
- Pago arriendo local -$ 7.580.160 -$ 7.580.160 -$ 7.580.160 -$ 11.370.240 -$ 11.370.240 -$ 11.370.240 -$ 11.370.240 -$ 13.265.280 -$ 15.160.320 -$ 15.160.320
- Costo materiales -$ 2.594.841 -$ 2.594.841 -$ 2.594.841 -$ 2.594.841 -$ 2.594.841 -$ 2.594.841 -$ 2.594.841 -$ 2.594.841 -$ 2.594.841 -$ 2.594.841
- Egreso personal -$ 14.400.000 -$ 14.400.000 -$ 14.400.000 -$ 14.400.000 -$ 14.400.000 -$ 14.400.000 -$ 14.400.000 -$ 14.400.000 -$ 14.400.000 -$ 14.400.000
+ Bonificación personal (Ley Arica) $ 1.174.795 $ 1.174.795 $ 1.174.795 $ 1.174.795 $ 1.174.795 $ 1.174.795 $ 1.174.795 $ 1.174.795 $ 1.174.795 $ 1.174.795
Depreciación total -$ 377.102 -$ 377.102 -$ 377.102 -$ 377.102 -$ 377.102 -$ 377.102 -$ 377.102 -$ 377.102 -$ 377.102 -$ 377.102
Total Costos y gastos -$ 57.279.330 -$ 57.540.877 -$ 57.987.205 -$ 61.951.429 -$ 62.397.757 -$ 62.757.013 -$ 63.203.341 -$ 65.272.525 -$ 67.613.893 -$ 68.060.221
Utilidad bruta $ 1.850.082 $ 2.233.913 $ 2.594.308 -$ 1.047.227 -$ 686.832 -$ 400.710 -$ 40.316 -$ 1.786.811 -$ 3.321.456 -$ 2.961.061
Impuesto primera categoría $ 444.020 $ 569.648 $ 700.463 -$ 282.751 -$ 185.445 -$ 108.192 -$ 10.885 -$ 482.439 -$ 896.793 -$ 799.487
Utilidad neta $ 2.294.102 $ 2.803.561 $ 3.294.771 -$ 1.329.978 -$ 872.277 -$ 508.902 -$ 51.201 -$ 2.269.249 -$ 4.218.249 -$ 3.760.548
Inversión -$ 3.621.739
Capital de trabajo -$ 58.077.023
Reinversión -$ 46.202 -$ 567.194 -$ 176.192
Depreciación $ 377.102 $ 377.102 $ 377.102 $ 377.102 $ 377.102 $ 377.102 $ 377.102 $ 377.102 $ 377.102 $ 377.102
Valor desecho total $ 313.700
Recuperacion capital de trabajo $ 58.077.023
F$i -$ 61.698.762 $ 2.671.204 $ 3.180.663 $ 3.625.671 -$ 952.876 -$ 495.175 -$ 698.994 $ 325.901 -$ 1.892.147 -$ 4.017.339 $ 55.007.277
VAN -$ 28.659.641 NO RENTABLE
TIR modificado -2% NO RENTABLE
ROI -0,464509181
Arica – Chile
7.2.8. CRITERIOS DE EVALUACIÓN.
También se usarán, tanto el criterio del Valor Actual Neto (VAN), como el de la
Tasa Interna de Retorno (TIR) para evaluar la rentabilidad del subproyecto.
7.2.7. APLICACIÓN DE CRITERIOS DE EVALUACIÓN.
A través de los datos calculados anteriormente y el trabajo con el flujo de caja de la

vinoteca, se obtuvieron los siguientes resultados
Tabla 7.22: Resultados de criterios de evaluación vinoteca.
VAN $ - 28.659.641
TIR modificada -2%
ROI -0,464509
Entendiendo que, debido a que se gesta más de un cambio de signo en los flujos a lo
largo de la vida del proyecto, es que se debe calcular una TIR modificada, mediante el uso
del Retorno Sobre la Inversión (ROI), que corresponde al cociente entre la suma de los
flujos del proyecto y la inversión inicial.
A su vez, se debe explicar que el valor negativo de la TIR, debe este comportamiento a
que finalmente la inversión inicial del proyecto es mayor al resultado de la suma de todos
los flujos de caja.
Finalmente, se puede concluir que el proyecto de la vinoteca, es un proyecto no rentable
y que no debería implementarse.
7.3. ANALISIS DE RIESGO

La variación del VAN depende de distintos factores, los cuales pueden ser la
demanda, el precio del producto o servicio ofrecido, la inversión inicial, entre otros.
Arica – Chile
7.3.1. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD.

Para el análisis de sensibilidad se trabajó con el software Office Excel, en el cual se
generó una tabla para observar el comportamiento de valores del VAN, tomando como
variables la demanda (en metros cuadrados de arriendo) y el precio de arriendo de los
mismos.
Es importante agregar, que para el flujo de caja se trabajó con la demanda completa
del mercado patrimonial, debido a que el mercado debe funcionar a máxima capacidad de
arriendos y locales poblados para que la demanda a estos locales individuales sea la
máxima posible y el equipo de la administración se mantendrá comprometida a mantener
esta situación.
Como la demanda en metros cuadrados no podrá variar, debido a que no existe la

posibilidad de construir en este sitio, debido a su carácter patrimonial, para este análisis se
toma como dato máximo y solo variará negativamente.
El cuadro de sensibilidad es el que se ve en la siguiente página:

Arica – Chile
En la tabla, todos los valores en rojo, corresponden a una situación donde el

proyecto posee un VAN negativo y por ende, no es rentable, mientras que las celdas
celestes, indican lo contrario. Además, el valor verde indica la situación actual del
proyecto, viendo que la situación base se encuentra lejos de la frontera de riesgo, que
muestra al Mercado Patrimonial como un proyecto de bajo riesgo.
7.7.1 ANÁLISIS DE RIESGO CON SOFTWARE CRYSTAL BALL PARA EL

MERCADO PATRIMONIAL.
Junto con el cuadro de sensibilidad, se utilizó el software Crystal Ball, para llevar a
cabo simulaciones de situaciones distintas bajo cierto parámetros, lo que se logra tomando
variables de importancia para el proyecto, asignándoles cierta distribución, para finalmente
llevar a cabo con estos estándares, un número elegido por el usuario de simulaciones.
Para el proyecto, “Mercado patrimonial”, se llevó a cabo esta simulación
seleccionando las siguientes variables de importancia:
• Precio de arriendo por metro cuadrado.
A esta variable se le ha asignado un comportamiento triangular,

considerando que este tipo distribución es usado cuando se desconoce la forma de
distribución de la variable, donde el valor mínimo es de $200.000, el más probable
$240.000 y un valor máximo de $280.000.
• Demanda de arriendo en metros cuadrados
Para la demanda de arriendo, también se utilizó una distribución triangular, pero,

debido a la utilización del 100% de demanda en el flujo de caja, se le dio una forma de
“triángulo truncado” donde el máximo corresponde a 641,709 m² y un mínimo de 420 m².
Arica – Chile
• Previsión del VAN

Figura 7.1: Previsión gráfica del VAN del mercado patrimonial.
VAN
4000
3500
3000
2500
Frecuencia
2000
1500
1000
500
0
-$ $ $ $ $
56.486.538 121.612.318 299.711.174 477.810.030 681.351.579
Fuente: Elaboración propia, mediante el software Crystal Ball.
Tabla 7.23: Resultados simulación con Crystal Ball.

Estadísticas: Valores de previsión
Caso base $ 511.908.610
Media $ 334.412.812
Desviación estándar $ 141.878.580
Sesgo -0,2934
Coeficiente de
0,4243
variación
Mínimo -$ 117.015.947
Máximo $ 687.712.253
Se puede observar que el valor de la media está relativamente alejado del caso base,
siendo esto una muestra de cierto factor de riesgo, sin embargo la desviación estándar se
encuentra considerablemente bajo la media, indicando lo contrario.
A su vez, el coeficiente de variabilidad, es relativamente bajo, por lo tanto el
proyecto posee una baja volatilidad.
Arica – Chile
Por lo tanto, se concluye que éste proyecto posee un nivel de riesgo bastante bajo, lo
que se puede observar mediante el indicador de la media menos dos veces la desviación
estándar, con un valor igual a $ 50.655.652, siendo este valor mayor a cero, se confirma el
bajo riesgo del proyecto.
Asimismo, a través del mismo software, se puede llegar a observar la sensibilidad

que tienen las variables, por sobre el VAN del proyecto.
Del presente gráfico, se logra extraer que el VAN es altamente sensible (78,4%) a la
demanda del arriendo por metro cuadrado, lo que muestra que si llegase a haber una
variación en ésta, el VAN se vería muy afectado.
Mientras que, el precio tiene un impacto bastante menor en el VAN (21,6%), por lo
que se entiende que se puede afectar un poco el precio, si es que este mantuviese un alto
nivel de demanda del proyecto, para afectar menormente al VAN.
Se pueden observar ambas situaciones gráficamente en el anexo X.X.
En ambos casos las variables poseen valores positivos, por lo que un aumento en
cualquiera de estas, tendrá un efecto positivo en el VAN.
7.7.1 ANÁLISIS DE RIESGO CON SOFTWARE CRYSTAL BALL PARA EL MERCADO

PATRIMONIAL.
Realizando un trabajo homólogo con la vinoteca, sabiendo que este proyecto no deja
de ser no rentable y no se recomienda su implementación, tomando como variables de
importancia:
• Demanda de los vinos de toda categoría: A estas variables se les aplicó una
distribución triangular, variando sus posibles resultados en un 10%, respecto del
caso base.
• Precio de los vinos de toda categoría: A estas variables se les aplicó una distribución
triangular, variando sus posibles resultados en un 10%, respecto del caso base.
Arica – Chile
• Costo de los vinos de toda categoría: A estas variables se les aplicó una distribución
uniforme, variando sus posibles resultados en un 5%, respecto del caso base, pues
son menos propensos a cambiar.
Habiendo explicado el comportamiento asignado a estas variables, se obtuvieron los

siguientes resultados:
• Previsión del VAN

Figura 7.2: Previsión gráfica del VAN de la vinoteca.
Tabla 7.24: Resultados simulación con Crystal Ball.

Estadísticas: Valores de previsión
Caso base $ -28.659.641
Media $ -28.609.629
Desviación estándar $ 17.907.947
Sesgo 0,0537
Coeficiente de
-0,6259
variación
Mínimo $ -94.898.934
Máximo $ 44.517.324
Arica – Chile
Más importante que analizar si este proyecto es potencialmente riesgoso, resulta de

mayor utilidad saber en qué punto podría llegar a ser rentable, teniendo un valor positivo en
tan solo un 5,73% de los casos, reafirmando que no se debería invertir en la realización de
este proyecto.
8. CAPÍTULO VIII: CONCLUSIONES
Habiendo concluido todos los estudios pertinentes para la preparación y evaluación del
proyecto Mercado Patrimonial y al mismo tiempo del proyecto complementario de la
vinoteca Arica: Aromas y Sabores, se puede concluir a ciencia cierta, que una reinvención
del actual mercado central de Arica, con las características presentes en el este estudio,
sería una alternativa de proyecto muy rentable, que generaría un aporte al turismo en la
ciudad, tendría alto impacto social, generaría nuevos movimientos y posibilidades para el
centro comercial de la ciudad y finalmente, una mayor riqueza para los socios dueños.
Es importante agregar, que si bien es cierto que la vinoteca presenta un proyecto no

rentable y que, sumando el análisis de riesgo, la probabilidad de que llegará a ser rentable
son muy escasas, por lo que no se recomienda llevar a cabo este proyecto.
Finalmente, se concluye de los análisis de riesgo y sensibilidad, que el proyecto del

Mercado Patrimonial es poco volátil y posee un riesgo bastante bajo. Por esto, se
recomendaría invertir y realizar este proyecto.
Arica – Chile
BIBLIOGRAFÍA
Todos los archivos referentes a contenido bibliográfico, que fueron utilizados en el
presente informe, se encuentran adjuntos en la “nube digital” de la página mega, para
facilitar su descarga y visualización, en el siguiente link:
https://mega.nz/#F!alkw2QZQ!L2ElozM-Zl2opK29QXgwSQ
• Libor. (2015). Inflación Chile - índice de precios al consumo (IPC). noviembre 24,
2015, de Global Rate Internacional Sitio web: http://es.global-
rates.com/estadisticas-economicas/inflacion/indice-de-precios-al-
consumo/ipc/chile.aspx
• Damodaran, A. (2015). Betas by Sector (US). noviembre 24, 2015, de Universidad
de Nueva York Sitio web:
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/Betas.html
• Gobierno de Chile. (2012). Forma de presentación: Declaración o Estudio de
Impacto Ambiental. octubre 15, 2015, de Servicio de Evaluación Ambiental Sitio
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• SII. (2010). Constituyendo una sociedad. diciembre 01,2015, de SII Sitio web:
http://www.sii.cl/portales/investors/formas_invertir/constituyendo_sociedad.htm
• Muniarica. (2005). Patente Comercial. Noviembre 25,2015, de Muniarica Sitio web:
http://www.muniarica.cl/page.php?id=20
• Nassir Sapag Ch. & Reinaldo Sapag Ch. (1985). FUNDAMENTOS DE
PREPARACION Y EVALUACION DE PROYECTOS. Bogotá, Colombia:
McGraw-Hill.
• Servicio de Impuestos Internos. NUEVA TABLA DE VIDA ÚTIL DE LOS
BIENES FÍSICOS DEL ACTIVO INMOVILIZADO. 25-10-2015, de sii.cl Sitio
web: http://www.sii.cl/pagina/valores/bienes/tabla_vida_enero.htm

Pep Corrección Oficial Revision Final2 (Pep Ici Uta 2015)

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UNIVERSIDAD DE TARAPACÁ

ESCUELA UNIVERSITARIA DE INGENIERÍA

REINVENCIÓN DEL EX MERCADO CENTRAL

En el presente informe, se pretende aplicar de forma práctica lo aprendido en

El Mercado Central es un espacio público emblemático para la ciudad de

Por lo anteriormente expuesto y con el propósito de atender la problemática

Por otra parte, Junto con esto, se realiza un subproyecto complementario, en la

Para la materialización de ambas iniciativas, dar forma a ambos, se debe

1. CAPÍTULO l: ASPECTOS INTRODUCTORIOS ...................................................... 4

1. CAPÍTULO l: ASPECTOS INTRODUCTORIOS

1.1.1 OBJETIVOS GENERALES

La finalidad de este trabajo semestral consiste en la evaluación de un proyecto, a

1.1.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Aprender de manera práctica a realizar un análisis desde los siguientes puntos de

1.2 DEFINICIÓN DE PROYECTO

Con el objetivo de diferenciarse de la competencia que este tipo de locales ostenta, es

2. CAPÍTULO II: MERCADO

El servicio que se pretende entregar, contempla el arriendo de locales en el interior

Debido a la futura remodelación del mercado central, es que se busca mantener la

Tabla 2.1. Tabla de Distribución de locales

Finalmente se pasó a encuestar a locales de los rubros mencionados, con el fin de

Tabla 2.2. Locales interesados en instalarse en el mercado restaurado.

2.1.2. DEMANDA DE LA VINOTECA

Se establecerá la demanda de la vinoteca por medio de segmentaciones para lograr

Finalmente, se toma la población que cumpla con las características mencionadas

Obteniendo un total de:

Por lo tanto, para obtener datos representativos de la población, con un nivel de

2.1.2.1. ANÁLISIS DE LA DEMANDA

A continuación, se detallan los resultados más relevantes obtenidos a través de las

Gráfico 2.1. Locales que le gustaría encontrar al consumidor.

Fuente: Elaboración Propia.

En el gráfico se observa que las preferencias de los consumidores, corresponden

Gráfico 2.2. Iniciativas de interés para visitar el mercado.

Fuente: Elaboración Propia.

Considerando los resultados de la primera encuesta, la remodelación del Mercado

Tabla 2.3. Tabla de Resultados de la encuesta

Después de determinar la cantidad de personas que asistiría al Mercado Patrimonial,

Para la población objetivo explicada, se trabajará con un porcentaje de aceptación

Finalmente, se realiza un análisis para determinar la preferencia de compra que

Tabla 2.4. Tabla de las respuestas de las preferencias del consumidor

2.2. ANÁLISIS DE DEMANDA

Para estimar la proyección de la población hasta el año 2025, considerando que el

Utilizando este método se puede obtener la tasa de crecimiento histórico de la

Luego de calcular la tasa de crecimiento de la población, se obtendrán las

Remplazando se tiene que:

Se realizará el mismo proceso para cada año respectivamente hasta el 2025.

Se determinó de esta forma, ya que al ser el producto una bebida alcohólica no se

Tabla 2.5. Demanda actual.

Población Población urbana

2016 205.262 139.683 68.584 49.868 43.634 8.727

• NSE: Nivel socioeconómico.

2016 8.736 0,75 136 182 728 8.736

De las tablas expuestas anteriormente se puede desprender la cantidad de botellas

Siguiendo con la estimación de la demanda para los sucesivos años se obtuvo la

Dda. Dda. Dda.

2.3. ESTUDIO DE MERCADO

2.3.1.1. MERCADO PATRIMONIAL

Los mercados en la ciudad de Arica, son usualmente instalaciones cerradas, donde

2.3.1.2. MERCADO PROVEEDOR

Al estar a cargo de la administración del Mercado Patrimonial, no existen

2.3.1.3. MERCADO COMPETIDOR

La competencia directa del Mercado Patrimonial corresponde principalmente a los

2.3.1.4. MERCADO DISTRIBUIDOR