CONTRATOS*

Director de área: Jorge Mosset Iturraspe

Colaborador: Ricardo Luis Lorenzetti

LAS “REGLAS DEL ARTE” EN LA OBRA

I. Los fallos anotados

Fallo 1
CNCiv., sala F, 22-12-89, “Sococia SA c/Interieur
Forma SA”, L. L. 1991-C-478, con nota de Carlos
A. Ghersi; D. J. 1991-2-997, AR/JUR/431/1989
La doctora Conde dijo:
I. “Sococia SA” demandó a “Interieur Forma SA” por cumplimiento de
contrato, solicitando se la condene a concretar las obligaciones por ella asu-
midas con más los daños y perjuicios resultantes de la falta de privacidad,
alteración de la forma de trabajar, incomodidades de la clientela, desjerarqui-
zación de la imagen de la empresa, extensión del horario de trabajo, que
estima en la suma de AA 43.578,72, con más la desvalorización monetaria
y los que se determinen en la etapa de ejecución de la sentencia por las
molestias que habrá de sufrir para adecuar los tabiques divisorios o reempla-
zarlos a fin de obtener el resultado prometido.
Señala que contrató con la demandada entre otros trabajos la colocación
y provisión de tabiques divisorios en el inmueble de su propiedad, ubicado
en Esmeralda 130, piso 7º, que constaba de 500 m2, según el plano que
acompaña, que dentro de ese conjunto, que constaba de diversos sectores, se
encontraba el destinado a la atención de la presidencia, directores y despachos

* El presente trabajo es de autoría del Dr. Gonzalo Sozzo.

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Jurisprudencia

de secretarias, respecto de lo que luego de diversas entrevistas, se convino

que se dividirían con mamparas realizadas con el sistema Straessler, que podían
equipararse en su grado de acusticidad a una pared medianera revocada de
15 cm, siempre que se tuvieran en cuenta las condiciones que constaban en
la nota que les enviara la empresa demandada, por intermedio de la Oficina
de Ventas, de fecha 16 de febrero de 1984, que se concretó la operación,
aunque relata que se sucedieron las alternativas que detalla debido a diferentes
deficiencias, que, sin embargo, las que determinaron la iniciación de este
juicio, se deben a la falta de aislación entre los diferentes despachos, que
hacía que los sonidos se transmitieran a través de los paneles, pudiéndose
escuchar en un despacho las conversaciones que se celebraban en otro con-
tiguo. Que solicitaron al Instituto Nacional de Tecnología Industrial (INTI)
que efectuara una prueba de aislación sonora, las que demostraron que la de
los paneles colocados era inferior en un 27% a la que hubiera obtenido si se
construyera una pared de ladrillos de 15 cm de espesor revocada.
Argumenta que retuvo el saldo de precio adeudado –AA 4.360,44–, hasta
tanto la demandada cumpla con las obligaciones a su cargo, invocando el
artículo 1201 del Código Civil.
“Interieur Forma SA”, contesta la demanda solicitando su rechazo. Refiere
que ejecutó la totalidad de sus obligaciones de acuerdo a lo estipulado en el
contrato, que los tabiques divisorios del sector jerárquico tienen las cualidades
y calidades prometidas y que el sistema de aquéllos, denominado “Straessler”,
“puede llegar a equiparar en su grado de acusticidad a una pared de mam-
postería revocada de 15 cm” que para hacer esa comparación se utilizó un
lenguaje condicional, pues nunca se comprometió a lograr una “aislación
acústica”. Sólo se obligó a proveer y colocar paneles, con mayor aislación
acústica que los comunes. Que las pérdidas de acusticidad se deben a factores
propios del inmueble, que por sus condiciones constructivas tienen diversos
puentes de transmisión acústica, que no son atribuibles al cerramiento de
ambientes colocados. Reconviene, por cobro del saldo de precio adeudado
que alcanza a la suma de AA 8.063,44, que corresponde a siete facturas que
le fueron remitidas a la actora desde el 14 de mayo hasta el 28 de agosto de
1984, con sus reajustes hasta el 28 de febrero de 1986.
La actora contesta la reconvención, argumentando que reconoce adeudar
lo que resulta del resumen de la cuenta corriente confeccionada por la de-
mandada con fecha 8 de agosto de 1984, cuyo importe alcanza al 30 de
noviembre de 1985, AA 4.360,44, el que ofrece pagar una vez cumplido el
contrato. Solicita su rechazo, con costas.
El juez de primera instancia hizo lugar a la demanda deducida por “So-

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cocia SA” contra “Interieur Forma SA”, por incumplimiento de contrato con
el alcance que surge de sus considerandos y rechazando el reclamo por los
daños derivados de la falta de privacidad, alteración en la forma de trabajar,
incomodidad de la clientela y demás personas que concurren a ver los direc-
tores y presidente, desjerarquización de la imagen de la empresa, extensión
del horario de trabajo, etcétera, por no haberse acreditado, tuvo presente los
demás reclamos, para el supuesto que fueran probados en la etapa de ejecución
de sentencia. Rechazó la reconvención, aunque estableció que la actora debía
efectivizar la suma pertinente de pago –AA 332,15– ajustada desde el momento
que debió ser abonada, aplicando los índices de precios convenidos en el
contrato, sin intereses por no haber mediado mora de la obligada al pago.
Impuso las costas de la demanda y la reconvención a la demandada que
resultó vencida y difirió la regulación de honorarios para su oportunidad.
...............................................................
III. Considero necesario determinar, en primer lugar, si la demandada
cumplió con las obligaciones a su cargo, proveyendo los tabiques divisorios
de la calidad prometida, en el sector de las oficinas de la actora, destinados
a albergar a su presidente, directores y secretarias, o bien, como argumenta
“Sococia SA” no logró la acusticidad debida equivalente a una pared de
mampostería revocada de 15 centímetros.
La obligación principal que debe cumplimentar el locador de obra consiste
en alcanzar el resultado prometido, realizándolo conforme a las reglas del
arte de construir, respondiendo el fin perseguido.
Ahora bien, veamos qué se entiende por “regla del arte a construir”, si
expresamente se estableció la forma en que debía ejecutarse la obra habrá de
estarse a lo convenido por las partes. Si nada se dijo, debe entenderse que
el locador se obligó a una ejecución de calidad intermedia, corriente o normal.
Para que la calidad de la construcción sea exquisita, es decir, excelsa, tendrá
que preverse en la convención. De lo contrario, las reglas del arte serán
aquellas reglas de la experiencia o de la práctica que suelen usarse corrien-
temente para un tipo de obra y en un lugar determinado (conf. Spota, A. G.,
Contratos, vol. V, ps. 394 y ss., Nº 1224; Borda, G. A., Contratos, t. II,
p. 89, Nº 1086 y 1087; Rezzónico, L. M., Estudio de los contratos, t. II,
ps. 690/93, a).
Deberá interpretarse cuál fue la intención de las partes conforme a lo
pactado, el destino de la obra, el fin que tuvieron en miras, y, en todo caso, de-
berá ponderarse el precio estipulado y las costumbres del lugar (conf. art. 1632,
Cód. Civ.).

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Jurisprudencia

Según resulta del presupuesto obrante a fs. 8/12 “Interieur Forma SA” se
comprometido a la provisión y colocación de tabiques modulares sistema
Straessler sobre estructura de aluminio anodizado bronce, con parantes y din-
teles de 4 x 4 y zócalos de 4 x 10 cm de sección. Paneles de 3,2 cm de
espesor y puertas de 3,4 cm de espesor, enchapadas en roble lerieux lustre
natural, ambas caras, con buña vertical en medio del panel. Se dejó constancia
en aquél de las características que debían revestir los paneles de cada sector
a realizarse y respecto de los destinados al sector jerárquico con aislación
acústica, se convino que las mamparas, además de reunir las condiciones
antes descriptas, con las terminaciones que concretamente se especificaban,
debían contener una lámina de plomo de 1 mm de espesor en su interior y
lana de vidrio de densidad 100 kg/m², debiendo proveerse y colocarse suple-
mentos sobre cielorraso en tramos perpendiculares a las vigas existentes, de
bastidores macizos tomados con bracas a la base, compuestos de dos aglo-
merados de 10 mm c/u, lana de vidrio de 10 mm, de espesor y lámina de
plomo de 5/10 mm. Se estipuló que si las vigas –perpendiculares a Esmeralda–
que coinciden con la carpintería metálica y, por lo tanto, con la línea de
mamparas determinaran algún desfasaje notorio en algún tramo, ello dará
lugar a la cotización por separado del suplemento que fuera necesario.
Antes de presupuestarse tales trabajos, un empleado de ventas de la firma
demandada –Héctor Reppetto– hizo saber a “Sococia SA” que las mamparas
divisorias realizadas con el sistema Straessler “pueden llevar a equiparar en
su grado de acusticidad a una pared de mampostería revocada de 15 cm”,
para lo cual deberán observar que los paneles de cerramiento tuvieran en su
interior lana de vidrio de alta densidad (100 kg/m²), llevaran una lámina de
plomo adicional en su interior de 1 mm. de espesor y que se podían mejorar
las características acústicas si el exterior se tapizaba con base de poliuretano,
se sellaba la estructura con arena y se aplicaban burletes en los marcos de
puertas. Asimismo, se afirmaba que debían tenerse en cuenta, en el caso de
cielorrasos suspendidos, que se debían continuar los cerramientos entre éste
y la losa y en el caso de Fan Coil corrido debían construirse un lateral coin-
cidente con la línea de mamparas.
Estimo que carece de importancia determinar si dicha nota suscripta por
un empleado de la sección ventas obligaba o no a su empleadora, “Interieur
Forma SA”, pues poniéndonos en la postura más favorable a la actora, es
decir, admitiendo que sí la obligaba, lo cierto es que no cabe darle a ese
instrumento, la interpretación que pretende la dueña de la obra.
La circunstancia que se le haya hecho saber a ésta que las referidas mam-
paras divisorias “pueden llegar a equiparar en su grado de acusticidad a una

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 Contratos

pared de mampostería revocada de 15 cm” no implica que deba entenderse

que las prometidas por la locadora de la obra, debían ser iguales, sino que
en razón de su acondicionamiento interior, con lana de vidrio de la calidad
indicada en el presupuesto y una lámina de plomo de cierto espesor, era la
que más se le asimilaba.
El grado de privacidad prometido por la demandada no pudo ser otro que el
que resultaba de la provisión y colocación de los paneles con aquellas caracte-
rísticas y, además, de los suplementos sobre el cielorraso en tramos perpendicu-
lares a las vigas existentes compuestos de dos aglomerados de 10 mm, cada uno
y lana de vidrio de 10 cm de espesor.
Éstas son las únicas obligaciones que asumió, conforme lo que resulta
del presupuesto respecto de las que no se aduce se hayan incumplido, es más
las pericias obrantes en autos así lo ponen de manifiesto.
Del informe pericial obrante a fs. 461/485 producido por el perito ingeniero
Ricardo Romero, quien fuera designado de oficio, surge que “Sococia SA”,
empresa Constructora, fue quien diagramó las divisiones del inmueble de la
calle Esmeralda 130, piso 7º, para instalar sus oficinas, así como la distribución
de sus sectores, dimensiones y ubicación de los ambientes de presidencia y
privados, según surge del plano de fs. 66; que el referido inmueble al con-
tratarse los servicios de la empresa demandada sólo contaba con sus cerra-
mientos perimetrales, cielorrasos continuos en placas de yeso perforadas de
15 cm de espesor y contrapiso. Que dichas placas van tomadas sobre un
bastidor metálico, cuadriculado, el que apoya en la parte inferior de vigas
paralelas entre sí perpendiculares al frente sobre la calle Esmeralda. Que entre
las placas del cielorraso y la losa de hormigón armado, que apoya sobre sus
vigas, existen espacios continuos huecos de 0,42 metros de altura, donde se
encuentran ubicados los conductores de aire acondicionado central, cañerías
de electricidad, etcétera. Que la viga de hormigón armado, paralela al frente,
sobre la que descargan las vigas paralelas y perpendiculares al frente, está
separada del cerramiento de frente, por un espacio hueco de 0,26 metros
(anexo 1). Que en el sector jerárquico el ambiente destinado a presidencia
tiene instalados cuatro equipos fan-coil y el lindero, denominado privado,
dos equipos, que todos ellos están intercomunicados horizontalmente por dos
cañerías, una de agua fría, la otra de agua caliente, que corren en forma
paralela al cerramiento de frente. Que éste es de carpintería metálica, formando
secciones huecas, con aberturas fijas al frente, hacia el exterior y puertas
laterales de ventilación. Que existe una puerta hacia el lado de presidencia
y otra hacia el lado del privado lindero (ver plano A, en fs. 66 y croquis

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Jurisprudencia

anexo 1); apoyándose sobre ese perfil el tabique divisorio de ambos ambientes.
Que dichas aberturas y puertas se repiten hacia los pisos superiores e inferiores.
Refiere que todos esos elementos constituyen puentes acústicos que con-
tribuyen a la propagación del sonido entre sectores de la oficina del piso 7º
y entre los distintos pisos del inmueble. Que conforme la documentación
obrante en autos la obra se realizó de acuerdo a la oferta de “Interieur For-
ma SA”. Que ésta aconsejó realizar los cerramientos hasta la losa de hormigón
armado, debiendo ser desmontado el cielorraso para ello. Que “Sococia SA”
no aceptó dicho criterio, por lo cual se colocaron cerramientos acústicos su-
periores entre el cielorraso y la estructura de hormigón armado (documentación
reservada fs. 145, principal fs. 78). Que para alcanzar el grado de privacidad
deseado, en particular para el denominado sector jerárquico, se deben utilizar
en los tabiques materiales de poca elasticidad, de mayor masa, que contengan
espacios de aire pequeños separados de forma tal que disminuyan sensible-
mente la propagación del sonido. Y que teniendo en cuenta el cielorraso,
debieron llevarse los tabiques hasta la estructura de hormigón armado. Pero
aun así, los puentes acústicos, que existen en el inmueble, debido a las ca-
racterísticas constructivas del mismo, anteriores a su adquisición por parte
de “Sococia SA”, no pueden ser modificados en forma alguna, tal es el caso
de la separación que existe entre el cerramiento de frente y la estructura de
hormigón armado y de los perfiles huecos de la carpintería metálica de frente,
los que tienen aberturas al exterior. Que en el caso particular del cielorraso
y los puentes acústicos que se producen sobre él, pueden colocarse aislamientos
acústicos superiores, entre el cielorraso y la estructura de hormigón armado, lo
que fue realizado por “Interieur Forma SA”, durante la ejecución de la obra.
Argumenta que de acuerdo a las mediciones que efectuara en el lugar
en litigio, el grado de privacidad obtenido es satisfactorio y que para poder
determinar si los paneles divisorios colocados por la demandada son similares
a los tabiques de mampostería de 15 cm en cuanto a los índices de reducción
acústica, resulta necesario hacer la partición del lugar con éstos, único supuesto
en el que podrían ser comparados. Que, además, ello dependería de la calidad
del ladrillo utilizado, la mezcla de asentamiento, la de revoque y la calidad
de la mano de obra.
Asimismo, señala que el sonido o ruido que llega de un local a otro,
separados por los tabiques, es la suma de los transmitidos por dicha partición
más los transmitidos por las aberturas, cielorraso, cerramientos laterales, ins-
talaciones y conductos que tienen en común ambos locales, que ello se debe
a que el sonido es un fenómeno esencialmente ondulatorio. Que por esa cir-
cunstancia, el ruido se propaga a través de los gases, líquidos y sólidos, en

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 Contratos

mayor o menor medida según las características de éstos. Que al ser los
cielorrasos de los distintos locales corridos, al no interrumpirse al llegar a
los tabiques o particiones aislantes, forman un puente acústico en la transmisión
del sonido entre locales separados por la partición aislante, debido al aludido
fenómeno ondulatorio. Que en el hueco de 42 cm existente entre el cielorraso
y la losa que apoya las vigas, están ubicadas las instalaciones de obra –aire
acondicionado central, electricidad, etcétera–, que no pueden ser interrumpidas
porque dejan de cumplir su función. Que se distribuyen por toda la planta y
forman puentes acústicos entre locales. Que también son transmisores de ruidos
los acondicionadores de aire tipo Fan-Coil. Que la carpintería metálica está
formada por elementos metálicos huecos con aberturas de ambos lados, pro-
vistas de pequeñas puertas con bisagras y cierre a tornillo sobre junta de
goma que tienen esa forma para permitir la circulación de aire dentro del
elemento metálico hueco, y evitar la condensación de la humedad contenida
en el aire, dentro del elemento metálico, por lo que no pueden ser sellados
sin alterar el funcionamiento para el que fueron diseñados, constituyendo un
paso para los sonidos entre los ambientes que comunican.
Las impugnaciones que introduce la parte actora contra dicho dictamen
a fs. 487/94, no tienen entidad suficiente para desvirtuarlo en sus conclusiones.
No me parece que pueda afirmarse, que el experto incurre en aprecia-
ciones subjetivas, ya que realiza un estudio detallado de todos las dificultades
que ofrece el inmueble para obtener un grado de acusticidad mayor que
derive en una mejor privacidad, no siendo aquéllas atribuibles a los trabajos
de la demandada sino a las características de aquél con sus diversos puentes
transmisores de las ondas sonoras.
La circunstancia de que la actora fuera quien diseñó los planos y tuviera
a su cargo la dirección de la obra es muy importante para determinar su
grado de responsabilidad en los resultados obtenidos. No puede ignorarse que
“Sococia SA”, es una empresa dedicada a la construcción, por lo que no
podía ignorar las dificultades que a los fines perseguidos presentaba su pro-
piedad. Por ello, su deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de
las cosas es mayor (conf. art. 902, Cód. Civ.), y no puede, entonces, endilgarle
responsabilidad alguna a la demandada que si su propósito era remover los
“puentes acústicos” existentes en el inmueble, los trabajos eran mayores e
iban a incluirse en el presupuesto, pues el precio, también, debía ser superior.
Las manifestaciones del perito acerca de que “Interieur Forma SA” acon-
sejó a “Sococia SA”, levantar los paneles hasta la losa y que ésta no lo
aceptó, encuentra su fundamento en los elementos incorporados a la causa.
Si en la carta de fs. 6/7, que el empleado de ventas de la demandada, le

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Jurisprudencia

hacía saber las conveniencias de realizar esos trabajos, con el objeto de alcanzar
mejor acusticidad y no se incluyeron en el presupuesto, es porque no estaba
en su intención que se llevaran a cabo.
Si “Sococia SA” pretendía obtener una privacidad óptima o excelsa debió
establecerlo como una obligación contractual, pues de lo contrario –como
señalé más arriba–, debe entenderse que su deseo era que fuera la normal
para una sociedad como la que ella formaba. Distinto sería si se tratara, por
ejemplo, una sala de audio, de radio o de televisión, donde la acusticidad
óptima debe presumirse. Pero ése no es el caso de autos.
Y no creo que pueda argumentarse que con la fórmula de que los
paneles podían llegar a asimilarse a una pared de mampostería de 15 cm
revocada, puede entenderse que su deseo era que la privacidad sea total,
pues a través de estas divisiones también se transmiten las conversaciones
y/o ruidos cuando ellas adquieren un tono elevado.
La aseveración del perito de que los tabiques divisorios son altamente
satisfactorios, se apoyan en estudios técnicos y en una serie de ecuaciones
partiendo de mediciones acústicas utilizando el aparato pertinente tomadas
en el lugar y aplicando los estudios de Wattera, Cavanaugh Youg y colabo-
radores. Así, basándose en el exceso de sonido, traducido en decibeles y la
curva contenida en el gráfico individualizado como anexo A, pudo determinar
el grado de privacidad que es altamente satisfactorio porque obtuvo resultados
negativos.
Por lo demás, las conclusiones del perito ingeniero de oficio se encuentran
corroboradas, por el consultor técnico de la demandada, quien, además, dice
que la parte estructural de los tabiques de cerramiento, utilización de mate-
riales, espesores, rellenos, densidad de componentes, terminación y cantida-
des, así como ubicación según planos, fueron ejecutadas conforme lo presu-
puestado.
Los resultados de la inspección ocular llevada a cabo por el juez según
acta de fs. 685, no son eficaces para desvirtuar las conclusiones de la pericia.
La experiencia personal del juez, constituye el medio más lógico y, por
consiguiente, el más eficaz; porque al eliminar todo intermediario –alguno de
ellos tan poco seguros–, como los testigos, disminuye la posibilidad de error.
El conocimiento objetivo de los hechos tiene, en efecto, sobre otros medios
la superioridad de que la apreciación se hace en forma directa, en tanto que
aquéllos proporcionan un conocimiento indirecto (conf. Alsina, H., Tratado
teórico práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial, t. III, p. 651, 29ª
ed., 1961).

558
 Contratos

Pero, a mi entender, lo que no puede hacer el juez en un mundo do-

minado por la tecnología más refinada, es dejar de lado el dictamen pro-
ducido por un experto, que reconoce conocimientos técnicos adecua-
dos, para convertirse él en perito y querer reemplazar ese dictamen em-
pleando medios rudimentarios, como lo es pretender medir la acusticidad
de un lugar a través del sonido que produce una radio encendida en otro
ambiente.
Es cierto que el dictamen pericial no vincula al juez, pero cuando aparece
fundado en principios técnicos inobjetables y no se dan razones valederas
que demuestren fehacientemente que el auxiliar de la justicia incurrió en un
error o ha hecho un inadecuado uso de sus conocimientos científicos, se debe
estar a sus conclusiones, pues no es admisible apartarse de ellas en forma
antojadiza y arbitraria (conf. CNCiv., sala D, E. D. 117-611; íd., E. D. 117-644;
CNECC, E. D. 118-407; CNCiv., sala A, E. D. 116-383).
Bien dice la actora (citando a Couture, E., Fundamentos..., ps. 270/71)
que “el juez debe decidir con arreglo a la sana crítica, no es libre de razonar
a voluntad, discrecionalmente, arbitrariamente. Esta manera de actuar no sería
sana crítica, sino libre convicción. La sana crítica es la unión de la lógica y
de la experiencia, sin excesivas abstracciones de orden intelectual, pero tam-
bién, sin olvidar esos preceptos que los filósofos llaman de higiene mental,
tendientes a asegurar el más certero y eficaz razonamiento”.
Discrepo con la parte actora, en cuanto a que la demandada no puede
cuestionar los medios que utilizó el juez en el reconocimiento personal
–la asistencia del prosecretario administrativo quien dirigió el tono de la
voz y la variación del volumen de la radio–, pues no podía saber cómo
habría de interpretar el experimento que llevó a cabo.
...............................................................
Los elementos hasta aquí ponderados, son suficientes para demostrar la
falta de sustento de la pretensión articulada en la demanda, sin que sea ne-
cesario analizar el resto de las pruebas producidas por las partes, porque
cualquiera fuera su resultado no serían eficaces para modificar la suerte de
este juicio, que debe resolverse fundamentalmente a través de la pericia del
técnico analizada.
En síntesis, estoy persuadida de la sinrazón de esta demanda, dado que
no se han acreditado los hechos en que se fundara. Debe repararse que la
prueba más idónea en este tipo de juicios, la pericial, le ha sido desfavorecida
a la actora, quien demostró, en cambio, que el inmueble de su propiedad
reconocía una privacidad adecuada al tipo de funcionalidad a que iba a ser

559
Jurisprudencia

destinado, ya que consintió que fuera puesta en venta destacándose esa ca-
racterística que es, precisamente, la que le reclamó en la demanda. Sólo en
su favor cuenta con una medida dispuesta de oficio por el juzgado a la que
no cabe reconocerle gravitación alguna por ausencia de todo tecnicismo en
su ejecución.
Por consiguiente, si esto es así, resulta evidente que la actora se encuentra
en mora en el pago del saldo de precio, pues, no estaba legitimada para
oponer la excepción de incumplimiento contractual (arts. 510 y 1201, Cód.
Civ.), lo que determina la procedencia de la reconvención por cobro de aquél,
con más el incremento por depreciación de la moneda, desde la fecha en que
debieron concretarse los pagos y los intereses.

Fallo 2
CNCiv., sala B, 24-10-2003, “Pita, Juan Manuel
c/Consorcio de Propietarios Iberá 1544 s/Cobro
de sumas de dinero”, Rubinzal Online, RC J 3312/04
Contra la sentencia de fs. 359/362, apela y expresa sus quejas la par-
te actora de fs. 380/387, que fueron contestadas de fs. 391/392, por la
accionada.
Se agravia la accionada porque el juez rechazó la demanda y sostiene
que debe hacerse lugar a la misma ya que, en la Asamblea y por unanimidad
se decidió que el proyecto y dirección de obra estaban a su cargo y que allí
mismo se estableció un porcentaje por los honorarios en esa labor, y que el
hecho de que no figurasen por escrito, no significa que los trabajos no hayan
sido realizados, y que ellos surgen del libro de actas de Asamblea del Consejo
de Administración. Argumenta que de la prueba documental acompañada surge
que hubo una aceptación tácita a la propuesta unánime de la Asamblea, en
que fuera esta parte la que realizara el proyecto. Agrega, que para establecer
la existencia del contrato de locación de obra es admisible toda clase de
pruebas, entre ellas la realización misma del trabajo y aun la de presunciones,
y que si de la pericial ofrecida surgen deficiencias en la realización de la
obra, él suspendió los pagos a la administración Baggio, hasta tanto la empresa
Cointer procediera a solucionar los inconvenientes. Repite conceptos referidos
a la dirección de obra y reclama los honorarios sobre la confección del proyecto
de bases y condiciones cuya realización está –dice– debidamente acreditada
con la copia de todo el proyecto de pliego y bases de condiciones, planos,
croquis y demás documentación acompañada en las presentes actuaciones.
Por último se agravia de la imposición de las costas.

560
 Contratos

En efecto, el a quo pone de resalto que la actividad de un arquitecto con

su cliente relacionada con su profesión en lo que hace a la realización de
proyecto, dirección de obra, asesoramiento, etcétera, encuadra en lo que se
llama contrato de locación de obra y, en el presente caso su tarea se ve
dificultada cuando no se ha instrumentado el contrato por escrito en los tér-
minos del artículo 1193 del Código Civil. En el caso de autos el apelante
alega ser designado en el curso de una asamblea de copropietarios del 26 de
mayo de 1994, sin embargo –recalca el juez– de su lectura no surge el hecho
afirmado.
Esto es así, porque del acta que se tienen a la vista resulta que el actor
fue designado presidente de la asamblea el 26-5-94 y secretario de acta la
Sra. de Baggio. Ahora bien, luego de distintas cuestiones relacionadas con
la administración y consejo de administración del consorcio (ver fs. 37,
38, 39 y 40) de cuyo libro de actas revela las dificultades del consorcio
en materia de financiación de gastos, y la disconformidad con la labor de
la administradora, se trata el tema de presupuesto para efectuar los trabajos,
y ello es objetado por Castiñeiras quien expresa que a los efectos de haber
efectuado un llamado a licitación debió haberse redactado un pliego en
condiciones, a lo que respondió que dicho pliego hubiera generado un costo
al consorcio y el arquitecto Pita sostuvo que ha tratado de encauzar los
llamados sin generar gastos y que las empresas cotizaron lo mismo, a excep-
ción de una firma que lo hizo sólo respecto de las membranas y al plantearse
la cuestión de que sería mejor efectuar los trabajos en etapas o trabajos
separados, el arquitecto Pita informó que las empresas cotizaron los dos
trabajos por separado.
Por unanimidad se señaló que se aprobaba el pago de honorarios por
dirección de obra y se requirió al arquitecto que se hiciera cargo dada su
antigüedad (presumiblemente como propietario), conocimiento del edificio
y charlas que efectuara con otros propietarios y con las empresas y se
solicitó al arquitecto si aceptaba la dirección de obra, no obteniéndose
respecto del actor quedando pendiente el planteo y, para el caso que no
aceptara, el arquitecto Loreli se ofrece para reemplazarlo. Asimismo y por
unanimidad se aprueba el pago del 4% del monto total de la obra como
honorarios por dirección de la misma y al comenzarse a debatir los aspectos
de la obra y generarse discusión, el actor se retira en disconformidad di-
ciendo que cuando se ponga de acuerdo en lo que quieren, se lo hagan
saber para continuar con el tema, para no seguir con discusiones que no
terminan en nada.
Por último, la arquitecta Graciela Gardei, se ofreció a participar con los

561
Jurisprudencia

arquitectos Pita y Loreli a fin de hacer un nuevo proyecto, ya que se decidió

no hacer césped sintético, conviniendo en reunirse por lo que no es exacto
lo determinado por el actor y la testigo Baggio tal como lo pone de resalto
el a quo.
Si bien es cierto, que tratándose de profesionales universitarios con una
actividad específica, se supone que todo trabajo es remunerado, y también
lo es que, en ciertas ocasiones, por la especial situación y por la relación del
profesional, éstos no devengan honorarios.
Esto es así, porque si se está en una reunión de conocidos y una persona
sufre un desmayo y se encuentra presente un médico, la va asistir y lo mismo
sucede en otras circunstancias parecidas, pero ello no da pie a que el profesional
reclame honorarios.
También en una reunión social pueden tratarse temas jurídicos y una
persona explicar su problema, y si alguien es abogado es probable (casi seguro)
que otorgue un consejo legal, pero ello no justifica que le envíe una cuenta
por honorarios.
En el particular caso de autos, tratándose de un consorcio, los miembros
del consejo ponen su conocimiento técnico al servicio del consejo, pero ello
no implica una contratación que generara honorarios.
En otras palabras, si en el consejo hay tres arquitectos, va de suyo que
si hay que efectuar reparaciones en el edificio dichos profesionales asesoren
a sus colegas del consejo administrativo.
Lo mismo sucederá si en el consejo hay un abogado y asesorara sobre
cómo obtener el cobro de morosos y si entre ellos hay un contador es probable
que revise las cuentas, pero esto no se hace en carácter de profesional con-
tratado, sino de miembro del consejo, ya que las personas no pueden des-
prenderse de sus conocimientos técnicos ni escindir una personalidad y si
hay un error en la rendición de cuentas o en el ejercicio de una acción legal,
los miembros del consejo se lo van a señalar al consejo, pero ello no implica
que fueron contratados por el organismo como profesionales y que su actuación
merezca honorarios.
Del acta del 26 de mayo de 1994 que invoca el actor, resulta evidente
que con anterioridad no formalizaron pliegos para que las empresas licitaran
el trabajo, tal como el arquitecto Pita informa a la asamblea.
Tampoco resulta que haya existido un pre-proyecto, ya que del acta resulta
que los tres arquitectos que viven en el consorcio se van a reunir para establecer
modificaciones en su carácter de miembros y copropietarios que tienen co-
nocimientos en la materia, pero no como profesionales contratados.

562
 Contratos

Por último, como consecuencia de lo expuesto, es evidente que la que-

ja respecto a los trabajos preparatorios para la obra no pueden merecer
acogimiento y corresponde entrar al análisis del tema de la dirección de
obra.
Ahora bien, del acta invocada por el actor, como que en la asamblea se
anudó el contrato con la dirección de obra, resulta evidente que no es así,
ya que el arquitecto Pita no aceptó la encomienda retirándose, no porque
fuera llamado u otra cosa así, sino por disconformidad a como se desarrollaba
la asamblea.
Ahora bien, el a quo estableció que “ningún elemento se arrima del cual
surjan trabajos de dirección de obra, tales como libro de Ordenes de servicios
–relativos a las directivas de trabajo y su cumplimiento–, actas del estado y
avance de obra y tampoco un elemento que es de práctica en la materia cual
es la encomienda profesional que debe suscribirse ante el Consejo profesional”.
Y agrega: “Tampoco puede dejar de destacarse que las deficiencias que pre-
sentan los trabajos ejecutados hablan de que éstos no lo fueron de acuerdo
a las reglas del arte”, y remite a la pericial rendida en autos (ver pericial de
fs. 317/318).
En efecto, en la pericial citada el experto pone de resalto que con respecto
a la mano de obra empleada en los pisos, la ejecución de las terminaciones
es de muy mala calidad, se aprecia la colocación defectuosa de las piezas de
porcelanato que presentan sus juntas sin pastina en muchos sectores, surgen
en otras la mezcla hidratada por la filtración de agua, hay un número exagerado
de piezas fisuradas y rotas, siendo improbable un tránsito que por su peso
haya producido su deterioro, la consecuencia sería un defecto al extender la
mezcla de asiento. Y, en cuanto a la evaluación de los trabajos realizados
para el consorcio teniendo en consideración el contrato de obra, responde el
experto que “juzgo los resultados como de total fracaso, recorriendo el subsuelo
destinado a cocheras se aprecian innumerables filtraciones que dañan la pintura
de los coches. La corrección de las pendientes hacia los desagües en caso de
haberse ejecutado no han sido suficiente, se aprecian sectores con charcos
importantes [...] Las juntas de dilatación no han cumplido con su función es
evidente que el material empleado no es el apto para este caso. Agrega más
adelante que en la cancha de paddle se verifican rajaduras, al igual que en
el piso” y, sigue diciendo: “Por todo lo expuesto entiendo que las ‘reglas del
arte’ no han sido cumplidas”.
La pericia fue impugnada a fs. 319/320, y el perito responde a fs. 326,
diciendo que “no existe documentación en el expediente de una fluída co-
municación durante la marcha de los trabajos entre la dirección de obra y la

563
Jurisprudencia

empresa”. Y, a fs. 328 reitera que los resultados de la impermeabilización

bajo los soldados de planta baja había fracasado, expresando que el director
de la obra debe velar para que los trabajos se realicen de acuerdo con las
“reglas del arte”.
El testigo Atencio a fs. 338 expresa que los honorarios no se convinieron
(ver respuesta tercera). Entonces, no se probó la existencia de un contrato de
locación de obra y los trabajos realizados fueron efectuados defectuosamente,
sin tener en cuenta las “reglas del arte”.
Por lo tanto correspondía ejecutar la obra encargada con cuidado y dili-
gencia y llevarse a cabo de acuerdo con las “reglas del arte”, es decir, de
acuerdo con lo que se acostumbra para esa obra y en ese lugar. Esas “reglas
del arte” no sólo se refieren a la calidad de la obra, su seguridad, estabilidad
y aptitud para servir a su destino, sino también a su forma y estética. Pensamos
que la palabra mejor pone el acento sobre la calidad de los materiales y
su realización, que habrá de apreciarse con criterio exigente (conf. ob. cit.,
ps. 57/58).
Y, nada de ello se aprecia en los presentes actuados. Por el contrario, de
la pericial obrante a fs. 317/318, fotografías agregadas, y testimonial rendida,
se aprecia una deficiente realización de los trabajos encomendados, por lo
que no encuentro facetas opositivas que meriten apartarse de lo decidido por
el a quo, y considero justo confirmar la sentencia apelada. Amén de que no
puede considerarse –como se pretende– que el libro de órdenes de servicio
sea sustituido por el de actas del consorcio y si como se denuncia, dicho
libro de órdenes se encuentra en posesión de la empresa que realizan los
trabajos, debió informarse tal circunstancia al formularse la demanda, requi-
riéndose prueba informativa al respecto.
En cuanto a las costas, cabe poner de resalto que el ordenamiento procesal
vigente adhiere al principio generalmente aceptado en la doctrina, cuyo fun-
damento reside básicamente en el hecho objetivo de la derrota, como base
de la condena. Por lo que no habiendo prosperado la demanda, no encuentro
motivos que justifiquen apartarse de aquel principio.
En consecuencia, por todo lo expuesto propongo se confirme la sentencia
apelada en todas sus partes. Con las costas de Alzada a la accionante perdidosa
(art. 68, Cód. Proc.).
El Dr. de Igarzabal, por análogas razones a las aducidas por el Dr. López
Aramburu votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

564
 Contratos

Fallo 3
CNCom., sala B, 30-6-2005, “Alemán y Asociados SRL c/Pinto,
Claudia M.”, D. J. del 3-5-2006, p. 75, AR/JUR/2584/2005
El doctor Butty dijo:
I. Antecedentes de la causa:
Alemán y Asociados SRL demandó a fs. 103/117 a Claudia Marcela Pintos
por la suma de $ 51.290 –con más sus accesorios y costas– en concepto de
indemnización de los daños causados por incumplimiento contractual.
Según sus dichos, el 17 de noviembre de 1999 suscribió con la demandada
un contrato denominado “locación de servicios” por el que se obligó a la
confección del proyecto, la dirección y construcción de una vivienda en el
country Galápagos –que comenzó a ejecutarse el día 28 de enero de 2000–
por el sistema llamado “Administración de Obra a precio fijo”, el cual debía
pagarse contra entrega de los “certificados de obra”.
Sigue diciendo que, posteriormente, recibió la carta documento de fecha
4-8-2000 por la que la demandada le comunica la “rescisión del contrato de
locación de servicios firmado el 17 de diciembre de 1999 por incumplimiento
de plazo de ejecución y mal desempeño de los gremios por Uds. subcontra-
tados, encontrándose grandes falencias en los trabajos realizados hasta la fe-
cha”. En consecuencia, responde mediante carta documento, rechazando la
recibida e intimando a la accionada a entregar el saldo adeudado por los
“certificados de obra”, que según explica se entregaron cuatro y no fueron
íntegramente abonados.
Con respecto a los fundamentos de la resolución contractual operada por
la demandada, la actora alegó que la demora en la ejecución de la obra, se
debió a la sucesión de un sinnúmero de lluvias –una de las mayores en cien
años– en el lapso en el cual debió llevarla a cabo, configurándose un caso
fortuito, por lo que no puede serle imputable. Por otro lado, indicó que previo
a la resolución contractual la accionada debió requerirle el cumplimiento –ex-
tremo que no cumplió– además de no saber cuáles son las falencias a que
alude tal carta documento.
A fs. 414/32 se presentó Claudia Marcela Pintos por apoderados, contestó
demanda y reconvino por daños por la suma de $ 56.513,82 –con más ac-
cesorios, costos y costas– invocando que la obra adolece de varios defectos
de construcción. Es conteste con la actora en cuanto a las fechas de suscripción
del contrato que las vinculara y el comienzo de ejecución de la obra. No
obstante, disiente en cuanto a que reconoce haber recibido tres “certificados”
–no cuatro como alega la actora– y dice no adeudar por ellos suma alguna

565
Jurisprudencia

de dinero. A su vez aseveró que lo detallado en ellos no se correspondía con

la realidad en razón del retraso en la ejecución. Expuso que la actora recon-
venida incumplió con el plazo estimado en el contrato como de finalización
de la obra, el cual era de seis meses.
En todo lo demás –con fundamento en el principio de economía procesal y
dado que los hechos se encuentran correctamente expuestos– me remito a la
sentencia de primera instancia de fs. 1461/89 que admitió parcialmente tanto la
demanda como la reconvención imponiendo las costas en el orden causado.
...............................................................
III. La solución:
Adelanto que trataré los agravios de las partes actora y demandada, en
conjunto, sin antes expresar que –más allá de la calificación de las partes–
aquí se ha tratado de una locación de obra, pues se tiene en mira el resultado.
A. En primer lugar, conviene aclarar que el contrato no contiene una
cláusula resolutoria expresa que autorice a alguna de las partes a tener por
resuelto el contrato frente al incumplimiento de la otra, conforme lo dispone
la tercera parte del artículo 1204 del Código Civil (íd., art. 216, Cód. de
Com.). De manera tal que la falta de esta cláusula impone –en principio– el
cumplimiento del segundo párrafo del artículo citado, es decir, la intimación
al cumplimiento. La parte reconviniente no ha intimado al cumplimiento y
sólo se expresó sobre los incumplimientos atribuidos a la actora. Sobre esto
luego volveré.
La demandada en su carta documento (v. fs. 356) expone dos causales
de resolución del contrato, a saber: la falta de cumplimiento en tiempo propio
y las graves falencias en la ejecución de la obra como consecuencia de la
deficiente labor llevada a cabo por los subcontratistas de la actora.
Así sentadas las cosas, corresponde analizar primero si las circunstancias
invocadas por las partes se presentan en autos; luego, si corresponde la re-
solución en orden al procedimiento elegido por la demandada y la falta de
intimación al cumplimiento alegada por la actora.
1. Con relación a los incumplimientos invocados:
a) Falta de cumplimiento en tiempo propio:
...............................................................
b) Graves falencias en la obra:
Adelanto que la peritación arquitectónica, si bien fue impugnada, no será
desestimada toda vez que el artículo 477 del Código Procesal dispone que
“la fuerza probatoria del dictamen pericial será estimada por el juez teniendo
en cuenta la competencia del perito, los principios científicos o técnicos en

566
 Contratos

que se funda, la concordancia de su aplicación con las reglas de la sana

crítica, las observaciones formuladas por los consultores técnicos o lo letrados,
conforme a los artículos 473 y 474 y los demás elementos de convicción que
la causa ofrezca”. Es por ello que el valor probatorio del informe pericial
producido en autos constituye un juicio técnico sobre cuestiones de hecho
respecto de las cuales se requieren conocimientos específicos. Todo lo cual
está destinado a formar la convicción del sentenciante (cfr. esta Sala integrada,
mi voto, in re “Alnavi SA c/Conapa Compañía Naviera Paraná SA”, del
3-5-2005). Siguiendo este criterio, las impugnaciones vertidas sobre dicho
informe fueron contestadas por la perito y considero que ha brindado sufi-
cientes explicaciones como para ser considerada absolutamente relevante para
el decisorio.
Es importante recordar que el sentenciante sólo debe plasmar en los con-
siderandos de la sentencia, el análisis de aquellas pruebas que lograron formar
en su ánimo la convicción necesaria. Los jueces no están obligados a ponderar
una por una y exhaustivamente todas las pruebas agregadas a la causa, sino
sólo aquellas que estimen conducentes para fundar sus conclusiones, ni im-
perativamente tratar todas las cuestiones expuestas o elementos utilizados que
a su juicio no sean decisivos (CSJN, “Martinengo, Oscar M. c/Banco de
Intercambio Regional SA s/Liq.”, del 4-7-85).
Comparto los fundamentos de la sentencia de primera instancia en cuanto
a que asiste razón a la demandada por cuanto la perito dictaminó sobre la
existencia de graves falencias en la obra.
Es de sustancial importancia lo expuesto por la perito en cuanto a que
no tiene incidencia la diferencia de fechas entre las fotos de la actora de
fecha anterior a las de la demandada, ya que las falencias de la obra se
originaron con anterioridad a ellas y por lo tanto no implican una modificación
intencional de la misma con posterioridad a las tareas que la actora llevó a
cabo (tal como alega pero no prueba aun correspondiéndole dicha carga cfr.
art. 377 del Cód. Proc.). Véase que, del cotejo de las fotos que realiza la
perito (fs. 883), concluye que en nada difieren.
Debo señalar algunos de los graves defectos detectados por la perito que
están enunciados en la peritación, a saber: entre paredes portantes se observa
la existencia de “pelos de hierro”, y aunque no puede afirmar o negar que
la traba entre ellas se haya hecho de esta manera –ya que para ello debería
picar el revoque–, no obstante dada la existencia de grietas verticales en
las paredes –que explica no fueron generadas por movimiento del suelo–
concluyó que la traba, sea cual fuere, no está bien hecha (v. fs. 894 punto A-12,
fs. 897 vta. y 898).

567
Jurisprudencia

Señala además que no se mantuvo a plomo el muro durante su construcción,

que “se descuidó la altura de paso de la escalera y para reparar este error,
se tomó la decisión de picar la viga de encadenado, poniendo en riesgo la
resistencia futura” (v. fs. 891 vta.); que la instalación de agua y electricidad
corren juntas, y apunta –a modo de ejemplo– la trágica situación por la que
pasó una familia, de lo que resulta la inconveniencia de este modo de insta-
lación; que en materia de diseño (fs. 892) se han cometido errores de fondo
imposibles de subsanar una vez finalizada la obra.
Indica también que se encuentra demostrada una falta de escuadra en
diferentes ángulos de la obra (v. fs. 892 vta. punto A-3); así como tampoco
coincide la cumbrera con el eje de la casa, ni hay simetría en el diseño del
techo de ésta (v. fs. 893 punto A-4 y 6 respectivamente); que la carpintería
“debió modificarse para poder absorber las faltas” mencionadas a fs. 893
punto A-5, y que la ventana de la cocina no se encuentra centrada en la
pared de ésta provocando la falta de simetría entre los muebles allí ubicados
(fs. 894).
Informa que los desagües cloacales no fueron realizados respetando las
normas y reglamentos vigentes, así como tampoco la distribución de agua
(v. fs. 895 vta. y 896 respectivamente), ni se han respetado las especifica-
ciones del fabricante, que condicionan la garantía del material, por lo que
ante cualquier infortunio quedaría desprovista de ésta.
Concluye que la obra no fue ejecutada según las buenas artes de la cons-
trucción (v. fs. 891 vta.).
Comparto los fundamentos expuestos en la sentencia de grado y considero
suficientes las conclusiones periciales esgrimidas supra para ponderar la exis-
tencia de graves fallas en la ejecución de la obra y que según considera la
perito harían necesarios otros 90 días más, más allá de aquellas que son casi
irreparables.
Sumado a ello –y dado que la actora presenta un importantísimo currí-
culum– no puede soslayarse la aplicación del artículo 902 del Código Civil,
toda vez que la actora es un profesional de la construcción y pude exigírsele
que obre con mayor prudencia conforme su alto grado de especialización.
Por ello, debe admitirse esta causal de defectos de la obra.
c) Incumplimiento de la actora por la deuda de los “certificados de obra”:
2. Intimación al cumplimiento:
a) Ha quedado acreditado en autos que la obra entregada adolece de graves
defectos, que si bien no la hacen impropia para su destino deben ser reparados
con la salvedad de que alguno de ellos son irreparables.

568
 Contratos

En segundo lugar, tales defectos importan considerar que medió incum-

plimiento relevante y culpable de la parte actora de las obligaciones emergentes
del contrato y a su cargo.
Además y en tercer lugar, la parte demandada hizo saber de la existencia de
tales defectos en tiempo y forma de manera que no obró recepción de la obra ni
conformidad consecuente (art. 1647 del Cód. Civ.).
Ello así debe concluirse que la parte actora con fundamento en los ar-
tículos 1201 y 1204 del Código Civil no está legitimada para reclamar el
cumplimiento del contrato por ser, precisamente, la parte incumplidora del
mismo.
Ahora bien, conforme los agravios de la actora la demandada resolvió el
contrato sin intimarle previamente, y el a quo consideró que no le era obli-
gatorio.
Preliminarmente, conviene recordar que la letra de las leyes debe inter-
pretarse como una parte en un todo –el ordenamiento jurídico en general–,
presumiendo que la voluntad del legislador así lo ha tenido en cuenta. Así
es que si bien es cierto que tanto en el Código Civil como en el Código de
Comercio se dispone para supuestos del llamado “pacto comisorio tácito”
que “no ejecutada la prestación, el acreedor podrá requerir al incumplidor el
cumplimiento de su obligación en un plazo no inferior a quince días, salvo...”
La palabra “podrá” se refiere al plazo y no a que podrá o no intimar al
cumplimiento. Ello se condice con lo expuesto en la obra citada en la sentencia
sub examine y, por la actora, en el memorial (Código Civil y leyes comple-
mentarias comentado, anotado y concordado, Belluscio y Zannoni, Astrea,
1994, t. 5, p. 1001), ya que “el artículo permite obtener la resolución sin
recurrir a los tribunales judiciales, estableciendo como requisito fundamental
para esta vía el requerimiento o interpelación al deudor, para que cumpla con
su obligación...” Así es que se considera a la intimación requisito fundamental,
lo que lleva necesariamente a concluir que en principio es inexcusable, para
lograr la resolución extrajudicial.
Pero ha sido reconocido doctrinaria y jurisprudencialmente que surge im-
plícitamente del párrafo final del artículo 1204 ya citado que el requerimien-
to no es presupuesto para reclamar judicialmente la resolución (Belluscio,
ob. cit., p. 1010, Nº 12, y sus notas 77, 78, 79 y 80; Ramella, Anteo, La
resolución por incumplimiento, Astrea, Buenos Aires, 1979, p. 196, Nº 68).
En efecto la parte cumplidora puede optar por el procedimiento de reso-
lución judicial o extrajudicial, si se dieran los presupuestos generales –in-
cumplimiento imputable y mora en el accionado–. En el primer caso, debe

569
Jurisprudencia

demandar o reconvenir –si se encuentra demandado por cumplimiento (Ra-

mella, ob. cit., p. 199, Nº 69)– por resolución, y en este caso la intimación
previa carece de sentido puesto que ésta produce la resolución por ministerio
de la ley. Ésta es la diferencia con el segundo supuesto.
Aquí la parte demandada no demandó ni reconvino por resolución, por
lo que –en principio– le corresponde necesariamente intimar a la parte in-
cumplidora al resolver extrajudicialmente el contrato.
La parte demandada ha soslayado la norma del artículo 1204 ya citado,
que impone el requerimiento por medio fehaciente para que la resolución
contractual se produzca de manera extrajudicial y no mediando cláusula re-
solutoria como fue expuesto supra.
Esta forma de interpretación concuerda con otras normas de los Código
Civil y Comercial. En primer lugar, de acuerdo con el artículo 207 del
Código de Comercio, las normas del Código Civil son aplicables suple-
toriamente siempre y cuando no se contrapongan a aquellas contenidas en
el Código de Comercio. Por lo tanto, y toda vez que los contratos nacen
para ser cumplidos y que “...deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse
de buena fe” es que considero que es necesaria la intimación de cumpli-
miento previo a resolver el contrato. A esta solución se llega teniendo en
cuenta que los artículos 1203 y 1204, 3er párrafo del Código Civil prevén
que no resulta necesaria la intimación previa en base a que ambas partes
declararon explícitamente la existencia de dicha facultad. Por ello, en los
contratos en donde se entiende implícita dicha facultad se exige que la
parte cumplidora intime de cumplimiento a la incumplidora como mani-
festación de su buena fe.
Este principio general –a que aludimos– puede ser desplazado, a modo
de excepción –conforme la obra citada–, cuando al acreedor no le es ya útil
la prestación como por ejemplo que la obligación sea de plazo esencial; o
que dicha exigencia sea absurda –de acuerdo al caso–, como que el incumplidor
manifieste su intención de no cumplir.
En el caso, la obligación no es de plazo esencial ni la parte demandada
ha probado de la otra parte su intención de no cumplir. Ahora bien, es cierto
que los quince días previstos en la ley –que la doctrina llama “plazo de
gracia” y en los cuales si el incumplidor no cumple se tiene resuelto sin más
el contrato– en el caso configuraría un plazo irrisorio, y en consecuencia
dicha exigencia sería por demás abusiva, máxime que en quince días no se
logra construir el 50% de la obra faltante. No obstante, que a estos quince
días se deben adicionar los 30 días de demora provocados por la lluvia es
decir 45 días, pero aún restarían otros 45 días más. Sumado a ello, a la

570
 Contratos

demandada no le es ya útil la espera por cuanto la obra no podría jamás

–dadas las graves falencias de que adolece– ser entregada en tiempo y forma
propios. Máxime que no sugiere –salvo después que lo menciona la sentencia
de grado– un aumento de personal ni de horas de trabajo, aunque tampoco
se determinó cuánto tiempo le demoraría la finalización de la obra, aun con-
tando con ello. Luego de analizar la peritación considero que este caso con-
figura un supuesto de eximición de la intimación en favor de la demandada
reconviniente.
B. Daños:

Fallo 4
CNCiv., sala J, 3-7-2007, “Peralta Rodríguez, Juan c/Padula,
Onofrio”, D. J. del 16-1-2008, p. 111, AR/JUR/4506/2007
La doctora Verón dijo:
1. La sentencia de primera instancia obrante a fs. 133/140 hizo parcialmente
lugar a la demanda por “cobro de sumas de dinero” interpuesta por Juan
Peralta Rodríguez, Marciano Peralta Rodríguez y Alfredo Rodríguez contra
Onofrio Padula. Las costas fueron impuestas en el orden causado y las comunes
por mitades.
Contra dicho pronunciamiento se alza el demandado y expresó los agravios
que lucen a fs. 149/150 que no merecieron contestación.
El apelante critica en primer lugar que se haya desechado la declaración
del testigo Sr. Panizzi mientras que reputa inexacta y errática la versión brin-
dada por los testigos ofrecidos por la parte actora. Razona que la fijación de
los trabajos en cuatro meses no resulta lógica y subraya que el incumplimiento
de la actora se encuentra acreditado con el resultado de la pericial de arqui-
tectura. Asimismo, rechaza el razonamiento del sentenciante de grado en cuan-
to a que no debió haberse encargado la realización de tales trabajos a los
albañiles ya que, a su entender, ellos debieron haber rehusado el ofrecimiento
si no eran idóneos para el cometido.
2.1. Por las circunstancias de hecho y razones de derecho que paso a
desarrollar, propiciaré la revocación del fallo en crisis.
En efecto, por lo pronto cabe señalar que no se encuentra controvertido
en autos que el demandado encargó a los accionantes la realización de obras
en la calle Urquiza 2121 de esta ciudad, y que las mismas consistían en la
refacción de un galpón, la construcción de cinco habitaciones, baños, y otros
trabajos de albañilería en general.

571
Jurisprudencia

A mi entender, el mayor punto de desencuentro entre las partes cuya

dilucidación en definitiva decidirá el caso, radica en la calidad de la obra
ejecutada que, según el demandado, adolece de serias deficiencias construc-
tivas que lo autorizan a no pagar en virtud de lo normado por el artículo 1201
del Código de Vélez.
2.2. De conformidad con nuestro Código Civil, la locación de obra es el
contrato en virtud del cual una de las partes se compromete a realizar una
obra y la otra a pagar por esa obra un precio en dinero (art. 1493). En el
Derecho moderno, superados los conceptos manejados en la época de Vélez,
se habla de contrato “de obra” o “de empresa”, llamándose empresario al
que ejecuta la obra y dueño al que paga (CNCiv., sala D, in re “Quaini, José
c/Unicoop s/Ordinario”, del 26-10-99, elDial – AA2B4).
Cabe poner de particular relieve que la obligación asumida por los ac-
cionantes ha sido, en términos amplios y comprensivos, la de ejecutar la obra
material que es la prestación a la que se han comprometido (cfr. doctrina
art. 725, Cód. Civ.).
Es decir, los codemandados de autos se encontraban constreñidos a ejecutar
los trabajos prometidos importando ello una verdadera obligación de resultado
y no una mera obligación de medios; es decir, una obligación de contenido
preciso en cuanto está delimitada por las especificaciones, proyecto de obra,
etcétera, o bien esté sólo configurada conforme a las directivas supletorias
que brinda el artículo 1632 (CNCom., “Arquitrama SRL c/Bravo, Oscar s/Or-
dinario”, “Bravo, Oscar c/Arquitrama SRL s/Sumario”, causa 71.138/97, del
15-7-2002).
La obra señalada fue encomendada con carácter exclusivo a los accio-
nantes, es decir, sin la dirección de un profesional de arquitectura, y aunque
dicha circunstancia autorice a razonar como lo hace el juez de grado en que
aparejó un abaratamiento en los costos para el demandado, lo cierto es que
los accionantes aceptaron el encargo de las tareas encomendadas (reitero, la
construcción de cinco habitaciones con sus respectivos baños, la refacción
de un galpón, etc., ver el plano de fs. 108) y evidentemente no se encontraban
en condiciones de ejecutar tal empresa por falta de la mínima idoneidad ne-
cesaria a la luz de la prueba producida y que ponderaré.
En efecto, para juzgar si la obra ha sido bien ejecutada es necesario aplicar
un criterio mixto: debe analizarse si se ajusta a las reglas del arte, a las
normas establecidas para ciertas actividades profesionales reglamentadas y a
las disposiciones administrativas que regulen determinadas obras (por ej., ins-
talaciones de gas, electricidad, etc.), sin descuidar el destino y el precio pac-
tado, pues quien paga un precio bajo no puede pretender una obra perfecta

572
 Contratos

(Nicolau, Noemí, Código Civil y normas complementarias, Hammurabi, t. 4A,

ps. 590-1), aspecto este último que –con el alcance que precisaré– adquiere
particular relevancia en el sub examine.
Como señalara, el débito prestacional asumido por los accionantes puede
resumirse en la obligación de alcanzar un resultado, un opus, es decir, ejecutar
la prestación convenida, y la ausencia de obtención de ese resultado, en prin-
cipio, obsta a su derecho a percibir remuneración (CNCom., sala D, “Patam
SRL c/Szwarc, Bernardo s/Ordinario”, del 15-12-2000, elDial – AA72F), doc-
trina que viene a sustentar el rechazo pretendido por Padula.
2.3. Ahora bien, la prueba pericial de arquitectura producida en autos por
Ernesto Landi y obrante a fs. 98/195 y fs. 110/111 importa un completo
dictamen que valoraré en los términos del artículo 477 del CPCCN y decidirá
la suerte de la pretensión intentada en autos, más aún considerando endeble
y escueta impugnación de fs. 106/107.
En efecto, el entendido informó que las deficiencias en la obra ejecutada
por los actores se evidencia en múltiples e importantes aspectos, verbigracia,
en revoques mal aplomados y aplicados con pronunciadas ondulaciones, con-
trapisos mal ejecutados y con importantes desniveles, desperfectos que también
tienen lugar con el techo al que le falta tratamiento para encauzar el agua de
lluvia. Señaló, asimismo, “falta de criterio constructivo” evidenciado en el
hecho que no se haya contemplado un tema elemental como son las venti-
laciones de los espacios habitables (fs. 104).
En otro orden, del informe en análisis también surge que no se tuvieron
en cuenta las mínimas condiciones de seguridad en el desarrollo de las tareas
constructivas, por ejemplo respecto a los linderos al no hacerse la defensa
necesaria para evitar riesgos para las personas, vecinos y obreros.
Según el entendido, lo pretendido edificar no cumple con las normas de
habitabilidad necesarias para el futuro uso, y otro tanto ocurre con la mate-
rialización de la escalera que une P. B. y la azotea, tales obras no fueron
ejecutadas con el lógico criterio que debe cumplir un oficial albañil, presen-
tando importantes deficiencias (fs. 104).
Todo ello conlleva la necesidad de efectuar demoliciones y diversos tra-
bajos correctivos como reparar revoques mal ejecutados, la nivelación de los
contrapisos, practicar un tratamiento de la azotea para evitar que el agua de
la lluvia dañe los trabajos ejecutados y a ejecutar, preverse la ventilación de
los recintos sanitarios y los de las habitaciones y zonas de estar, rectificar la
escalera (fs. 105, pto. 7).

573
Jurisprudencia

Las condiciones de habitabilidad, en suma, fueron reputadas nulas (pto. 10

de fs. 105).
Si bien coincido con el juez de grado en que no puede pretenderse la
realización de una obra de alta calidad si el demandado contrató a los accio-
nantes albañiles, lo determinante reside en que el resultado de lo edificado
da cuenta de la total falta de idoneidad por parte de quienes aceptaron la
ejecución de la tarea encomendada.
Nótese que el perito discriminó la subdivisión de las tareas en materia
de construcciones refiriendo la existencia de “peones”, “medio oficial albañil”
y “oficial albañil”, señalando que lo más importante es saber efectuar tareas
como levantar muros donde se deben utilizar reglas de albañil, nivel de agua,
mezclas cementicias para revocar, utilizar las reglas guías, reglas para alisar,
terminaciones que así quedan perfectamente aplomadas, lo que no se apreció
en la obra ejecutada por los accionantes. Indicó que tales tareas no pueden
ser realizadas por un peón o un medio oficial sino solamente por un oficial
albañil, y este carácter es atribuible a los accionantes (fs. 106, pto. IV).
En otro orden, el entendido informó que en toda obra debe existir un libro
de órdenes, pero remarcó que no se trata de un libro de “explicaciones acerca
de cómo deben ejecutarse correctos revoques, contrapisos, techos, azoteas,
etcétera”, sino solamente órdenes de lo que corresponde ejecutar (fs. 110 in
fine/111). Finalizó su experticia señalando que, aun considerando que los ac-
cionantes obedecían las órdenes impartidas por Padula, “la correcta materia-
lización de lo indicado por el demandado, debe cumplir con las reglas del
buen arte en las construcciones y ello le compete a la actora” (fs. 111).
En suma, a la luz de lo ocurrido y considerando que un oficial albañil
es una persona idónea para practicar las tareas que se les encomendara, no
encuentro en el demandado conducta alguna que evidencie “omisión de di-
ligencia debida” en los términos que norma la feliz fórmula del artículo 512
del Código de Vélez. Por tanto, al no poder considerarla de entidad suficiente
para asignarle entidad concausal en la producción del resultado y teniendo
en cuenta que la culpa de los accionantes ha quedado probada al haber eje-
cutado una obra que deberá ser reparada y hasta demolida para poder ser
utilizada, la solución que se impone es la revocación del fallo en crisis.

II. El comentario
Este grupo de sentencias que comento refieren a contratos de obra material
consistentes en construcciones en bienes inmuebles en las cuales se discute si el
locador ha cumplido con su obligación nuclear o no.

574
 Contratos

En este contexto, las sentencias de anoto se concentran en la cuestión de

la lex artis; en particular, en las reglas del arte de la construcción y cómo
éstas sirven a los fines de integrar el contenido del débito prestacional del
empresario de obra. Las sentencias reflejan una tradición cultural que se de-
sarrolló en nuestro país en la doctrina y jurisprudencia y que ahora, con la
entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que
contempla una regla legal específica al respecto, adquiere sede legal.

Primera Parte – La “lex artis” como presupuesto implícito

1. Una silenciosa relación: el conocimiento
científico y técnico y los contratos
Los códigos civiles del siglo XIX se inscribieron y contribuyeron al de-
sarrollo del ideario de la modernidad. Los dos grandes edificios de la codi-
ficación del siglo XIX de América del Sur, el Código Civil de Chile (1855)1
y el Código Civil argentino (1869-71) no escaparon a ese objetivo mayúsculo:
modernizar la nación.
Ese ideario supone –entre otras cosas– una creencia firme en el progreso
científico y luego en el progreso a nivel material individual. Lo primero,
considerar a la ciencia y las tecnologías derivadas como el motor del sistema
de generación de riquezas, lo que ha tenido numerosas efectos laterales en
términos humanos y naturales que no vienen ahora al caso.
En este modelo relacional entre Derecho y ciencia, la ciencia no encuentra
demasiados límites constitucionales pues existe un principio de confianza en
sus resultados; los únicos límites son: (a) el “orden público”, es decir, las
normas inspiradas en el “interés general”, y (b) la idea de negligencia.
El Derecho Privado organiza –además de las relaciones sociales personales,
en especial las familiares– las relaciones sociales de mercado y al hacerlo, a
través del contrato y las obligaciones, infiltra en esas relaciones el problema
de la verdad científica como un presupuesto de base de esas relaciones.
Hay muy buenos ejemplos acerca de cómo el conocimiento científico
siempre ha actuado como un presupuesto de base indiscutido al cual el Derecho
“recurre” a la hora de resolver un problema contractual. Por ejemplo, (a) en
las compraventas de cosas muebles2, centralmente las de tipo comercial, existe
desde siempre una compraventa por peso y medidas (ahora art. 1144, CCC),
es decir, un contrato en el cual la cosa entregada es objeto de una operación
técnica de “medición” en la que se recurre a técnicas y tecnologías para

1 Vid. el mensaje de elevación del Código Civil de Chile al Congreso de la Nación.

2 Pero también en los inmuebles, v. gr., en la venta de terrenos, art. 1136, CCC.

575
Jurisprudencia

hacerlo, y algo similar ocurre en la locación de obra material en la cual el

precio se fija por “unidad de medida” que, como se sabe, puede ser “simple”
o “global”, y (b) también en los contratos de compraventa de cosas muebles
como vinos, harinas y aceites, el problema de la determinación de las calidades
pactadas –lo que hace o no a la observancia del principio de identidad del
pago– se resuelve mediante el empleo del conocimiento científico que esta-
blecerá finalmente si las cosas entregadas responden o no a la “muestra”.
En el contrato de servicios en sentido amplio y en el contrato de obra en
particular –utilizo los términos en el sentido del nuevo Código Civil y Co-
mercial de la Nación–, que es un campo dominado por personas que han
acumulado un savoir faire, sea porque conocen un oficio –carpintero–, un
arte –tallador, escultor, pintor– o profesión –las denominadas “liberales”–, la
idea de que las prestaciones de hacer de quien lleva adelante la obra deben
efectuarse –más allá de lo efectivamente pactado que fue el límite tradicional
al contenido prestacional en el siglo XIX luego ampliado por obra de la
buena fe a obligaciones “colaterales” o deberes secundarios de conducta– de
forma adecuada a las reglas científico-técnicas, ha sido siempre un presupuesto
implícito.
En el Código Civil argentino del siglo XIX, como ocurre con el Code
Civil francés y en general con los códigos del siglo XIX, no existen reglas
que explícitamente reenvíen a las “reglas del arte”3.
En Francia recién con la codificación del artículo 1386-10 (incorporado
por la Ley 98-389 del 19 de mayo de 1998) se codificó la expresión: “El
productor puede ser responsable por defecto aunque el producto haya sido
fabricado en el respeto de las reglas del arte o de normas existentes o que
haya sido objeto de una autorización administrativa”.
Una excepción en el Derecho Comparado del siglo XIX es el artículo 1843
del Código Civil uruguayo que al regular la locación de obra señala “El
obrero que, por impericia o ignorancia de su arte utiliza o deteriora alguna
obra para la que hubiere recibido los materiales, está obligado a pagar el
valor de éstos guardando para sí la cosa inutilizada o deteriorada”.
En fin, la vinculación entre reglas científico-técnicas y los contenidos de
ciertos contratos es una relación “calma”, es decir que en principio se presenta
como no problemática, que forma parte y es expresión de esa relación más
amplia entre Derecho Privado/conocimiento científico que tampoco se presenta
como un problema, sino todo lo contrario, como el vehículo para terminar

3 Tampoco se hacen referencias a las reglas del arte en la regulación de las obligaciones
de hacer.

576
 Contratos

con las inexactitudes y arbitrariedades subjetivas y, en definitiva, como un

excelente medio para racionalizar –y objetivar– las relaciones contractuales.

Segunda Parte – La visibilización jurisprudencial de las reglas del arte

1. El “descubrimiento” de las reglas del arte
Fue ya en el siglo XX que el Codice italiano de 1942 dió un lugar explicito
a la lex artis en el contenido del hacer al regular el contrato de obra: “Ejecución
de la obra. Si el prestador de una obra procede a la ejecución de la obra según
las condiciones establecidas en el contrato y las reglas del arte (c. 1176), el
comitente puede fijar un término, dentro del cual el prestador de la obra debe
conformarse a esas condiciones”.
Las “reglas del arte”, es decir, el contenido científico de las prestaciones
cuando exigen un cierto expertise, es un presupuesto implícito en los códigos
del siglo XIX que la jurisprudencia hizo emerger a la superficie y puso en
evidencia a partir de tres razonamientos que suelen emplearse:
(a) El primer razonamiento es que cuanto mayor es el conocimiento de
las cosas (“facultad intelectual”, art. 909, Cód. Civ. derogado) mayor es el
deber de “obrar con cuidado y previsión”, es decir, que a más expertise, más
exigente el análisis de la negligencia (arts. 902 y 909, Cód. Civ. derogado);
(b) el segundo razonamiento es que hay negligencia cuando se hace menos
de lo que se debe hacer y lo que se debe hacer es lo que indica la ciencia
y el arte; sólo así, si se observa lo que manda la ciencia y el arte, habrá
“diligencia” (art. 512, Cód. Civ. derogado), y (c) el tercer razonamiento que
permite hacer aflorar la presencia de las “reglas del arte” en el contenido de
un contrato, en particular en las obras, tenía su base en el artículo 1632 del
Código Civil derogado. En efecto, esta norma tomada del Esboço de Freitas
por Vélez Sársfield establecía que “A falta de ajuste sobre el modo de hacer
la obra [...] el empresario debe hacer la obra según la costumbre del lugar”
y empleando esta remisión a los usos, la doctrina4 y la jurisprudencia han

4 Por ejemplo, entre los autores clásicos, Luis María Rezzónico explicaba el art. 1632
diciendo que “cuando los contratantes nada han estipulado sobre la forma o modo en que ha
de ejecutarse la obra, el locador debe ejecutarla según las prácticas y las costumbres del lugar.
La ley se refiere a las costumbres del lugar ‘al tiempo de celebrarse el contrato’, a los usos
corrientes al celebrarse el contrato, respecto de la obra convenida: si se trata de construcción
de un mueble el locador de obra deberá seguir los usos de los carpinteros del lugar; si se trata
de la construcción de una casa, deberá atenderse a los usos de los arquitectos del lugar [...] La
doctrina enseña que cuando nada se ha estipulado sobre el modo de ejecutar la obra –y también,
debe afirmarse, como principio general, aunque se haya estipulado de aquel modo– el locador
debe ejecutarla ‘según las reglas del arte de que se trate’, con arreglo a la técnica del oficio o
profesión correspondiente –art. 909, Cód. Civ.–” (Estudio de los contratos en nuestro Derecho

577
Jurisprudencia

hecho “ingresar”, heterointegrando el negocio, la lex artis5. El razonamiento

era forzado porque, como se sabe, la legitimidad del conocimiento científico
no proviene de su reiteración ni de la conciencia acerca de su obligatoriedad
–como ocurre con la costumbre–, sino de su validez científica, es decir, en
razón de un principio de verdad.
Tradicionalmente ha habido dos campos jurisprudenciales en los que las
reglas técnicas –lex artis– han cumplido un rol importante a la hora de dar
contenido a débitos prestacionales: (a) el hacer medical (las reglas del arte
medical), y (b) el hacer una obra material (las reglas del arte de la construc-
ción). De todas formas, es un campo en expansión, verbigracia, a los aspectos
contables y de auditoria.
La presencia de un cierto expertise técnico y científico de los “locadores
de obra” –en la terminología clásica–, y la obligación de responder en sus
prestaciones contractuales a estos deberes es entonces un presupuesto de base
implícito de su actuación que se “traduce” y hace visible tradicionalmente al
campo del Derecho Privado bajo la idea de “culpa” o de “costumbre”.
Las sentencias judiciales que anoto forman parte de este proceso de des-
cubrimiento paulatino de la presencia de un trasfondo científico-técnico que
es definitorio del contenido de las prestaciones, en particular, en el caso de
las locaciones de obra materiales. Por ello, no es de extrañar que el “ingreso”
de estos contenidos técnicos, integrando la obligación de hacer, se hagan en
los procesos judiciales como los que anoto a través de la prueba pericial.

Tercera Parte – La edad de la codificación de las reglas del arte

El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación avanza definitivamente
en el reconocimiento de la lex artis como una de las fuentes de heterointe-
gración del contrato de obra. Es un avance realmente significativo que ratifica
que en el campo de los servicios “profesionales” el derecho sigue confiando
en las buenas técnicas que se encuentran consensuadas en la comunidad cien-
tífica y que luego enseñan, aprehenden y aplican los profesionales.

Civil, Depalma, Buenos Aires, 1959, t. II, p. 691). Ésta es una línea de razonamiento muy
antigua también en la jurisprudencia: C2ª de La Plata, J. A. 1948-II-95.
5 CCCom., sala I, 15-2-2006, “Propezzi, Horacio Alejandro c/Fortunato, Jorge s/Daños y
perjuicios”, RC J 9236/10: El art. 1632 del Digesto Civil, preceptúa que no mediando ajuste o
detalle respecto a las prestaciones que las partes se prometen, su voluntad debe interpretarse
conforme a la costumbre del lugar y el precio estipulado, significa que el locador debe ajustar
su prestación respetando las reglas del arte a través de la adopción de un obrar cuidadoso y
diligente, empleando los principios y métodos científicos y prácticos normalmente aceptados
como idóneos para el tipo de obra contratado.

578
 Contratos

El nuevo Código principia por reconocer que los que ejecutan obras son
en general personas que detentan un cierto expertise y que por tanto tienen
“autonomía técnica”. En otras palabras, el prestador de obra es una persona
que goza de “independencia técnica” que es una característica de dos gran-
des sectores centrales de los “servicios independientes”: (a) profesionales, y
(b) empresas de obra. Por todo ello el artículo 1253 otorga al empresario que
ejecuta una obra un margen de “discrecionalidad técnica” que se condice con
su saber.
Vinculado con ello, el CCC introduce una norma que constituye un cambio
central en la manera de “pensar” las prestaciones de hacer, pues más allá de
mantener la regla de que el contenido del hacer viene siempre determinando
en primer lugar por la libertad de las partes (art. 1256, inc. a, CCC), luego
señala que la obligación de hacer la obra se heterointegra con: (1) “los co-
nocimientos razonablemente requeridos”; (2) “al tiempo de su realización”,
y (3) “por el arte, la ciencia y la técnica correspondiente a la actividad de-
sarrollada” (art. 1256, inc. a, CCC).
La norma es absolutamente novedosa aun en el Derecho Comparado y
sumamente necesaria a la hora de determinar qué es aquello a lo que el
prestador se obligó y qué fue lo que efectivamente realizó a los fines de
determinar la existencia o no de un incumplimiento.
Se trata de un cambio de mentalidad pues en lugar de enviar al operador
del campo legal a calificar aprioristicamente si la obligación es de un tal
o cual subtipo, para de allí deducir el contenido, obliga a una actividad de he-
terointegración, es decir, a una actividad de averiguación factual a fin de es-
tablecer el contenido concreto de la prestación de quien lleva adelante
una obra.
El CCC “delimita” la lex artis a través de dos pautas:
(a) La primera –que apunta a delimitar materialmente los contenidos
de la lex artis– es que no todos los conocimientos técnicos para ejecutar la
prestación pueden ser exigidos al prestador, sino sólo los que son “razo-
nablemente6 requeridos”, de modo que lo que hay que controlar es: (1) si
el prestador empleó técnicas que guardan una relación adecuada con la
complejidad/gravedad del caso; (2) el nivel de preparación previa del pres-
tador, y (3) las legítimas expectativas del comitente.
(b) La segunda pauta es temporal; sólo puede exigirse el conocimiento,

6 Como se sabe, en el CCC se recurre en numerosas oportunidades al principio de razona-

bilidad. En este caso en particular, el recurso a esta cláusula abierta es adecuado pues el estado
del arte es móvil y cambiante y no es conveniente por ello fijarlo de manera cerrada en una
norma de un Código.

579
Jurisprudencia

las técnicas y tecnologías disponibles al tiempo de la ejecución de la prestación,

no, por ejemplo, las nuevas tecnologías que pudieran ya haberse transformado
en una práctica habitual, al tiempo de la demanda por incumplimiento.
La idea de que una parte del contenido de la prestación del locador de
obra viene establecida por las “reglas del arte” obliga a averiguar cuál es el
“estado del arte” referido a la ejecución de la prestación, y aquí el puente
de plata con la cuestión de los “riesgos del desarrollo” y la experiencia ya
desarrollada en torno a ellos para delimitar qué debe entenderse por estado
del arte debería capitalizarse.

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