Reporte inmobiliario Condominios de almacenes

Lima, 2023 1S
 Tipos de almacenes
Segmentamos a los almacenes según la necesidad de las empresas. Esto no implica que un tipo de almacén sea mejor que la otra.
Un condominio puede tener almacenes de tipo I y tipo II a la vez.

Almacén de Clase A Almacén de Clase B

Clientes principales: operadores logísticos y empresas Clientes principales: todo tipo de empresas que
de retail con grandes operaciones. requieran un almacén techado.

Altura al hombro del almacén por encima de la media (8 m). Altura al hombro de hasta 8 m, la cual es funcional para la
Suelen tener más de 10 m. mayoría de empresas.

Los clientes almacenan sólo en racks, sacando provecho de Los clientes almacenan tanto en piso como en pallets.
la altura. Usualmente estos almacenes son usados como Estos almacenes son ideales para última milla,
centros de distribución (CD). crossdocking, etc. También son usados como CD.

La mayoría de condominios cobra la renta sobre el área techada. El patio de maniobras es área común.
Características comunes Adicionalmente, se realiza un pago mensual por el concepto de mantenimiento de las áreas comunes.
de los condominios de
almacenes de Clase A y B Poseen subestación propia, grupo Suelen ofrecer áreas comunes (comedor,
electrógeno, seguridad 24/7, sistema contra cafetería, salas de reunión, etc.) y servicios
incendios y servicios básicos. como alquiler de montacargas.

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 Almacenes Central
Huachipa
¿Dónde se ubican?
La oferta de condominios de almacenes se concentra principalmente al sur de Lima.
No obstante, su oferta está descentralizándose hacia el norte y el este.

Los desarrolladores con más de 100,000 m 2 de almacenes construidos son:

1. Bodegas San Francisco (BSF)
2. Parque Los Eucaliptos
3. Aldea Logística
4. Almacenes Central Huachipa (ACH)
5. Megacentro
6. Parque Logístico Lima Sur
Parque Industrial
Aldea Logística Los Eucaliptos
Proyectos
Stock total

Mayores a 100 mil m2

Megacentro Lurín
Menores a 100 mil m2 Parque Logístico Lima Sur

En construcción
BSF Portada Lurín

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Panorama General
60 mil m2 12.40% USD 7.00/m2 USD 5.20/m2
Nuevas entregas Vacancia general Renta Clase A Renta Clase B

Próximas entregas:

● A comienzos del año, las transacciones de medianas y grandes empresas se Parque Logístico Callao
encontraban ralentizadas debido al panorama político adverso que se vivía. Sin
embargo, a partir del segundo trimestre, la toma de decisiones de mudanza empezó
a reactivarse.
● Empresas de ecommerce, logísticas, comercializadoras y farmacéuticas impulsaron
la demanda de almacenes Clase A. Esto resultó en una disminución significativa de
la disponibilidad en este segmento, llegando a una tasa de vacancia de 4.00%.
● Actualmente, muy pocos desarrolladores cuentan con más de 10,000 m 2 disponibles
para entrega inmediata, lo que ha llevado a algunos proyectos a impulsar desarrollos
más especulativos, en lugar de hacerlo bajo pedido como era habitual.
● En contraste, el formato Clase B ha experimentado un incremento de
desocupaciones, especialmente por parte de grandes empresas de consumo masivo
y logística, las cuales han optado por trasladarse a sus propias instalaciones ("stand
alone“), generando una tasa de vacancia cercana al 20%.
● A pesar de esto, ciertos proyectos de formato Clase B han sido bien recibidos,
especialmente aquellos dirigidos a pequeñas y medianas empresas, con formatos de
dimensiones reducidas y diseñados para atender a la logística e industria.

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 Indicadores clave: Clase A

Durante el último semestre se Lurín concentra el mayor stock y La tarifa promedio de alquiler es de
entregaron 49,000 m2. Se distribuyeron proyección de entrega futura. Néstor USD 7.00/m2. Los precios difieren por
de la siguiente manera: Gambetta cuenta con dos proyectos en tamaño e infraestructura.
desarrollo.

Stock: 837 mil m2

Huachipa
$ 7.50/m² $ 7.50/m²
$ 7.50/m²
15% 54% 20% 3% $ 7.50/m² $ 7.50/m²
Lurín $ 7.50/m²
$ 7.00/m² $ 6.50/m² $ 7.50/m²
33%
$ 6.50/m²
43% 54% 3% $ 6.50/m²
49,000 m2
$ 5.50/m²
71% 17% 11%
52%
Villa El 3%
Lurín Villa El Huachipa Néstor
Salvador Lurín Villa El Salvador Huachipa Néstor Gambetta
Salvador Gambetta

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Análisis y tendencias: Clase A
Tasa de vacancia por eje
Los almacenes Clase A se clasifican por naves con altura al hombro entre 8 m. y 12 m., y
más de 12 m. El análisis se realizará de manera conjunta para ambas clasificaciones.
Néstor Gambetta
● En el primer semestre del año, Aldea Logística, Megacentro y Almacenes -
Central Huachipa han construido alrededor de 50,000 m 2 de nuevos Huachipa
almacenes.
0.69%
● La demanda ha seguido en buen ritmo, cerrando con poco más de 64,000 m 2.
La diferencia entre la nueva oferta y demanda se debe a que el año anterior
hubo una sobreoferta tras la salida de un gran retailer, pero este espacio fue
rápidamente cubierto por una empresa de ecommerce a principios de año.
● Actualmente, el mercado cuenta con 32,000 m 2 de almacenes disponibles,
distribuidos en diversos proyectos en el sur de Lima. Lo que representa una
tasa de vacancia de 4.00%, siendo un indicador favorable para que los
desarrolladores sigan construyendo nuevos espacios en el corto plazo.
● La disponibilidad de m2 en el corto plazo resulta saludable, especialmente
para atender a comercializadoras en temporadas de campaña, ya que estas
requieren espacios adicionales de manera temporal.
Villa El Salvador
● En cuanto a la renta, se ha incrementado hasta USD 7.00/m 2, lo que
representa un aumento del 1.4%. Este incremento se había proyectado en el 4.98%
informe anterior debido a que algunos proyectos aún no habían ajustado sus
rentas después de la temporada de inflación, aumento de los costos de Lurín
construcción y tasas de interés. 4.96%

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 Indicadores clave: Clase B

Durante el último semestre se Lurín domina el mercado de Clase II. La tarifa promedio de alquiler es de
entregaron 10,500 m2. Se distribuyeron Esperamos la entrega de por lo menos USD 5.20/m2. Los precios difieren por
de la siguiente manera: 7 mil m2 en el segundo semestre del 2023. tamaño, infraestructura y disponibilidad.

Stock: 824 mil m2

Néstor $ 6.50/m²
Gambetta $ 6.50/m²
$ 6.00/m² $ 6.50/m²
54% 54% 20% 3% 20% 3%
29%

10,500 m2 43% 43% 54% 54% 3% 3% $ 5.10/m²

$ 5.20/m²
$ 5.10/m²
71% $ 5.10/m²
71% 71% 17% 11%17% 11%
Lurín $ 4.50/m²

Lurín VillaLurín
El Salvador
Villa El Huachipa
Salvador Néstor Gambetta
Huachipa Néstor Gambetta Villa El Salvador Lurín Néstor Gambetta

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Análisis y tendencias: Clase B
Tasa de vacancia por eje

Néstor Gambetta
+30%
● Durante el semestre, se entregaron aproximadamente 10.5 mil m2 en el eje de
Lurín, dirigido tanto a operaciones de almacenamiento como industrial debido a
su compatibilidad. Más del 80% de esta nueva oferta fue ocupada rápidamente
durante los primeros meses del año.
● No obstante, la demanda efectiva general resultó negativa, superando los
-80 mil m2, principalmente debido a la desocupación de 4 grandes empresas de
rubros de consumo masivo y logístico que optaron por mudarse a operaciones
“stand alone". Este cambio refleja la preferencia de los grandes retailers y
logísticos a posicionarse en almacenes con mayor altura y más modernos para
generar mayor eficiencia.
● La consecuente desocupación provocó que la tasa de vacancia general en el
mercado alcanzara el 20%, un nivel que no se había visto en más de 5 años.
Lurín concentra la mayor disponibilidad con más de 150 mil m 2 disponibles,
seguidos de Néstor Gambetta y Villa El Salvador, que no superan los 5,000 m 2.
● Como resultado, el principal desarrollador adoptará un enfoque más conservador Villa El Salvador
en sus planes de crecimiento, mientras que proyectos como Megacentro y Monte 3.87%
Azul, que ofrecen espacios para industria y logística, seguirán activos.
● Hasta el momento, las rentas de lista se ubican en un rango de USD 5.00/m 2 y Lurín
USD 6.50/m2, variando de acuerdo a la infraestructura, ubicación y disponibilidad 24.00%
actual.

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Perspectivas
Ciclo inmobiliario El siguiente análisis se realiza en base al mercado global. Esto quiere decir que incluimos
tanto a los condominios Clase A y Clase B.
Nuevas entregas y absorción

180,000 m² 50%

150,000 m² 40% ● El panorama para el segundo semestre es alentador, ya que se espera la

Tasa de vacancia
120,000 m²
incorporación de más de 70 mil m2 de nuevos almacenes. Más del 70% se
concentrará en Lima Sur. Desarrollos como Aldea Logística, Megacentro
neta

30%
90,000 m² Industriales Sur y Citadela tienen planes de expansión para este periodo.
20%
60,000 m²
● El proyecto del Parque Logístico Callao, que consta de poco más de 15,000
10%
30,000 m² m2, se espera que se inaugure en el último trimestre del año.
0 m² 0% ● El mercado de Clase A, al contar con una tasa de vacancia reducida,
2018 2019 2020 2021 2022 2023*
construirá nuevos almacenes de forma especulativa. Sin embargo, esto se
Nueva oferta Demanda efectiva Tasa de vacancia llevará a cabo de manera mesurada para evitar una sobreoferta a corto plazo.

Evolución de las rentas ● En cuanto a la demanda efectiva, se espera que sea superior a la del primer
$ 8.00/m²
semestre, lo que contribuirá a reducir la tasa de vacancia general, situándola
en torno al 10% para el cierre del año.
$ 7.50/m²
$ 7.00/m²
$ 6.90/m² ● En relación a las rentas de lista, se proyecta estabilidad durante el segundo
Precio de alquiler

$ 7.00/m²
semestre. La mayoría de proyectos no suelen negociar mucho sus rentas
$ 6.50/m²
iniciales, excepto aquellos que cuentan con gran disponibilidad de espacios o
$ 6.00/m² almacenes antiguos.
$ 5.50/m² $ 5.20/m²
● El proyecto de Chancay y la ampliación del aeropuerto han generado interés
$ 5.00/m² en nuevos desarrollos de condominios para el 2024, además del anunciado
$ 4.50/m² ADN Parque Logístico Callao. Sin embargo, esto no desplazará a Lima Sur
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023* como la principal zona con mayor demanda a corto y mediano plazo.
Clase A Clase B

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Términos clave

REPORTE INMOBILIARIO – CONDOMINIO DE ALMACENES 2023 – 1S

No se ubica en un complejo organizado. Se ubica en un complejo organizado (el
El usuario asume el 100% de los gastos de parque).
mantenimiento, seguridad, entre otros. Los terrenos del parque tienen habilitación
urbana.
Existen terrenos stand-alone con la
zonificación ampliada: además del uso Los gastos de mantenimiento y seguridad son
industrial, se permiten usos comerciales y compartidos entre los usuarios.
residenciales (p. ej. Av. Argentina).
Permite usos de manufactura y logística.
CLASES DE
INMUEBLES
INDUSTRIALES

No se ubica en un complejo organizado. Se ubica en un complejo organizado (el

El usuario asume el 100% de los gastos de condominio). Los gastos de mantenimiento y
mantenimiento, seguridad, entre otros. seguridad son compartidos entre los usuarios.

La altura al hombro del almacén La altura al hombro del almacén suele ser de
suele ser inferior a 8 metros. 8 metros a más.

También existen almacenes stand-alone Permite usos logísticos, y en algunos casos

con la zonificación ampliada. manufactura ligera.

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 Glosario de términos

STOCK O INVENTARIO PRECIO DE LISTA VACANCIA O DISPONIBILIDAD

Suma total de los m2 de terrenos entregados y Precio de venta al que se ofrece el terreno. m2 en venta con
habilitados. No incluye IGV. disponibilidad inmediata.

TASA DE VACANCIA
Es el % de disponibilidad de terrenos para
entrega u ocupación inmediata.
MONEDA
PRECIO DE CIERRE
Es práctica de mercado que las transacciones se
Precio al que se concreta la transacción. Puede
realicen en dólares de los Estados Unidos.
ser igual o menor al precio de lista.

ABSORCIÓN O DEMANDA NETA

Es la ocupación de los almacenes en m 2 menos
la desocupación en un año determinado.

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