Reporte inmobiliario | Lima

Oficinas subprime, 2020

- Lo más destacado del 2020
- Proyecciones y tendencias

Av. del Pinar, Chacarilla


Boutique
• Áreas típicas de oficina entre 30 m2 y 100 m2.
• Las oficinas se entregan implementadas con
cielo raso o techo industrial, piso, tomas de aire
acondicionado y sistema contra incendios.
• Ofrece áreas comunes: comedor, directorios,
salas de usos múltiples, etc.
• Equipamiento y acabados por encima del
estándar, similar a los edificios de clase A:
• Control de accesos automatizado
• Respaldo de energía
• Aire acondicionado centralizado o VRV
• Ratio de cocheras superior a la norma
REPORTE INMOBILIARIO - OFICINAS SUBPRIME, LIMA 2020
Clases de edificios subprime
B B oficinas grandes
• Áreas típicas de oficina entre 60 m2 y 200 m2. • Áreas típicas de oficina de más de 500 m2.
Dirigidos a empresas de muchos trabajadores, o
• Las oficinas se entregan sin acabados (en áreas de back office. Algunos son ocupados por
gris) o implementadas. Hoy en día, la mayoría de universidades, institutos o clínicas.
oficinas están implementadas.
• Las oficinas se suelen entregar en gris.
• No suele ofrecer áreas comunes.
• No suele ofrecer áreas comunes.
• Equipamiento y acabados estándar:
• Equipamiento y acabados estándar.
• Control de accesos manual o automatizado
• Aire acondicionado con splits o VRV
• Ratio de cocheras de acuerdo a la norma
2
Ejes corporativos
Lima posee 19 ejes corporativos (228 edificios) Centro
Histórico
Los colores indican qué tipo de edificio es
predominante en cada eje Ate

San
Miguel
San Borja -
Lince
Santa Catalina

Surco -
La Molina
Magdalena
San Isidro Córpac
Los Olivos Callao San Isidro Financiero
Empresarial

Ejército Surquillo Chacarilla

Barranco Chorrillos Corporativo

B Miraflores
Las Gardenias
Boutique

B oficinas grandes
Se espera una recuperación progresiva
para el mercado de oficinas
El desempeño del mercado de oficinas de Lima está alineado con lo que acontece
a nivel mundial: las desocupaciones de m 2 son mayores a las ocupaciones.

Se espera una recuperación progresiva para el mercado de oficinas, de acuerdo a

la realidad económica y contexto inmobiliario de cada ciudad. En el caso de Lima,
esperamos que esta se geste a partir del 2022.
Por recuperación entendemos: el retorno al nivel de demanda efectiva anual de los
últimos 5 años (entre 80,000 m 2 y 100,000 m2 por año), reducción de la tasa de
vacancia, y tarifas estables o con tendencia al alza.
Recientemente, se retomaron las obras de cerca de 56 mil m 2 subprime que se
entregarán en el 2021, año en el que esperamos que la tasa de vacancia supere el
20%. Más detalles sobre las proyecciones, puede revisar la página 11.
Aún con un contexto retador, existen oportunidades para nuevos edificios
subprime, de nicho, en varias zonas de Lima.

REPORTE INMOBILIARIO - OFICINAS SUBPRIME, LIMA 2020 4

 El mercado subprime en cifras

Stock o inventario En construcción

1.10 millones m2 71,600 m2
228 edificios 13 proyectos

Vacancia Tasa de vacancia

214,360 m2 19.41%

Tarifas de alquiler Tarifas de venta

B & Boutique B & Boutique

$ 10.80/m2 - $ 17.30/m2 $ 1,450/m2 - $ 2,400/m2

B Oficinas grandes Los edificios “B oficinas grandes”

$ 9.00/m2 - $ 11.00/m2 no suelen ofrecerse en venta

REPORTE INMOBILIARIO - OFICINAS SUBPRIME, LIMA 2020 5

Lo más destacado de enero a setiembre
Demanda efectiva Nuevas entregas
Se ocuparon 11,301 m2
y se desocuparon 50,005 m 2, resultando en una Se entregaron 7,500 m2 en 3 proyectos. De octubre a diciembre esperamos
demanda efectiva de -38,704 m2. que se agreguen 15,700 m2. En total, durante el 2020 recibiremos 23,200 m 2,
distribuidos de la siguiente manera:
Los ejes donde se ocuparon más m 2 fueron San Isidro Empresarial,
Miraflores, Surco - La Molina y Barranco. Otros

Los ejes donde se devolvieron más m2 fueron San Isidro Financiero, 20%
Miraflores, San Isidro Empresarial y Chacarilla. 45%
17% Magdalena
Barranco
18%

San Isidro Financiero -9,750 m² 145 m²

San Isidro Financiero

San Isidro Empresarial -6,411 m² 2,715 m²

Miraflores -7,112 m² 1,942 m²

Vacancia
Surco - La Molina -3,747 m² 1,720 m² La vacancia global de Lima es de 214,360 m 2, y se reparte entre:

Chacarilla -5,964 m² 1,315 m² Miraflores

16%
Ejército Corporativo -2,423 m² 409 m² Surco - La Molina
46% 16%
Otros
11%
Otros ejes -14,598 m² 3,054 m²
11%
San Isidro Financiero

Ocupaciones Desocupaciones
San Isidro Empresarial

REPORTE INMOBILIARIO - OFICINAS SUBPRIME, LIMA 2020 6

Tasas de vacancia
por eje corporativo Centro
Histórico

16.34% Ate

61.53%

San Miguel

9.23%
Lince
San Borja - Santa Catalina
27.76% 16.35% Surco -
La Molina
Magdalena

14.05% Córpac
San Isidro
Financiero
San Isidro 6.40%
Empresarial 17.19% 27.30%
21.94%
Ejército Surquillo
Chacarilla
Corporativo
9.30% 16.58%
11.61%
Callao: Los Olivos:

16.02% 23.68%
Miraflores

16.40% Las Gardenias

Barranco: Chorrillos:
14.55%
30.64% 64.00%
Vacancia y tasa de vacancia Ejes con mayor stock y vacancia

• De enero a setiembre, la vacancia subprime aumentó de 155,160 m2 a 214,360 m2.

206,969 m²
Miraflores
• Además de las desocupaciones y la entrega de nuevos edificios, el aumento de los 33,937 m²
m2 vacantes se debió a la incorporación del Centro Histórico como eje corporativo. El
141,233 m²
Centro Histórico tiene más de 13,000 m2 vacantes. San Isidro Financiero
24,284 m²
• La tasa de vacancia aumentó de 15.24% (dic-2019) a 19.47% (set-20). En todos los
121,169 m²
ejes corporativos se observó este incremento. Surco - La Molina
33,074 m²
• Los ejes con mayor vacancia son: Miraflores, Surco - La Molina, San Isidro
Financiero y San Isidro Empresarial. 107,326 m²
San Isidro Empresarial
23,546 m²
• En Ate, Centro Histórico y Chorrillos se concentra la vacancia del segmento
“B oficinas grandes”. Mientras que, en Miraflores, Surco – La Molina y San Isidro Stock Vacancia
Financiero, se centraliza la vacancia del segmento B.
• Las oficinas boutique son un producto nuevo, cuya disponibilidad se concentra en Evolución de la tasa de vacancia
Ejército Corporativo.
35.00%
Surco – La Molina
• Chorrillos (64.00%) y Ate (61.53%) son los ejes con mayor tasa de vacancia. Al otro
30.00%
extremo, encontramos a Córpac (6.40%) y Surquillo (9.30%) con la menor 27.90%
disponibilidad. 25.00%
21.94%
• Las oficinas que se están desocupando, se dejan implementadas, y en muchos 20.00% Miraflores
17.19%
casos, amobladas. Este es el nuevo estándar de entrega de las oficinas de menos 15.00% 16.40%
de 300 m2. Las oficinas de áreas mayores se dejan implementadas o en gris. S. I. Empresarial
10.00%
• En términos comerciales, es más conveniente arrendar una oficina implementada y
5.00%
S. I. Financiero
amoblada de menos de 300 m2, que una más grande.
0.00%
2017 2018 2019 Set-2020

REPORTE INMOBILIARIO - OFICINAS SUBPRIME, LIMA 2020 8

Tarifas de alquiler
Centro
por eje corporativo Histórico

$ 10.20/m2
Ate
$ 10.00/m2

San Miguel

$ 13.97/m2
Lince
San Borja - Santa Catalina
$ 10.78/m2
$ 11.27/m2 Surco -
La Molina
Magdalena
San Isidro Córpac
$ 13.79/m2 San Isidro Financiero
Empresarial $ 12.18/m2
$ 14.80/m2
$ 14.85/m2 $ 12.44/m2
Ejército
Surquillo Chacarilla
Corporativo

$ 13.18/m2 $ 13.95/m2
$ 14.00/m2
Callao: Los Olivos:

$ 11.06/m2 $ 13.00/m2
Miraflores
Las Gardenias
$ 15.25/m2
Barranco: Chorrillos:
$ 14.04/m2
$ 17.34/m2 $ 10.00/m2
Tarifas de alquiler y venta Evolución de la tarifa de alquiler
$ 20.00/m²

S. I. Empresarial
o La renta promedio de lista se redujo en 5.2%. Disminuyó de $ 13.94/m2 (dic-19) $ 18.00/m²

a $ 13.22/m2 (set-20). Miraflores

$ 16.00/m² S. I. Financiero
o No observamos una diferencia relevante entre las rentas de las oficinas B y $ 15.25/m²
$ 14.85/m²
Boutique. La mayoría se ubica entre USD 13/m2 y USD 16/m2. La diferencia de Surco –
$ 14.00/m² $ 14.82/m²
La Molina
precios obedece a la ubicación.
$ 12.00/m²
o En tanto, las rentas de los edificios “B oficinas grandes”, están entre USD 9/m2 y $ 12.50/m²

USD 12/m2.
$ 10.00/m²
o Las rentas se ajustaron a la baja en todos los ejes corporativos. En Surco - La 2017 2018 2019 Set-2020
Molina y Lince disminuyeron en más de 10%.
o La tarifa de venta promedio se redujo en 0.5% entre dic-19 y set-20. Podemos
decir que las tarifas de venta se mantuvieron estables. El promedio de Lima Evolución de la tarifa de venta
disminuyó de $ 2,047/m2 a $ 2,039/m2. $ 2,500/m²

o Las tarifas más elevadas se registraron en Barranco ($ 2,262/m2) y Miraflores $ 2,400/m²

($ 2,257/m2 ); mientras que, las tarifas más bajas en Chorrillos ($ 1,450/m 2 ) y S. I. Empresarial
Lince ($ 1,713/m2 ). $ 2,300/m²
$ 2,257/m²
S. I. Financiero
o Estimamos que las tarifas de alquiler continúen a la baja en los próximos meses, $ 2,200/m²
Miraflores
$ 2,236/m²
y que se mantengan estables durante el 2021. A partir del 2022, esperamos un $ 2,150/m²
$ 2,100/m² $ 2,142/m²
repunte al alza.
Surco –
$ 2,000/m² La Molina

$ 1,900/m²
2017 2018 2019 Set-2020

REPORTE INMOBILIARIO - OFICINAS SUBPRIME, LIMA 2020 10

Lo que se viene Evolución del ciclo inmobiliario
150,000 m² 30.00%
o

Nuevas entregas y demanda

Entre octubre y diciembre se entregarán 23,200 m2 distribuidos en 3 edificios. El de
mayor metraje será Smart Oficinas Boutique (10,443 m2) que se ubicará en

Tasa de vacancia
Magdalena. 100,000 m² 20.00%

efectiva
o Para el 2021, esperamos la entrega de 10 proyectos (56,000 m2). Entre ellos
50,000 m² 10.00%
estará el edificio Crillón 3 (8,600 m2) en el Centro Histórico.
o Prevemos que continúen las desocupaciones de m2 en los próximos meses.
0 m² 0.00%
Asimismo, debido a las tarifas competitivas, esperamos una migración a edificios
de clase A, de empresas que requieran oficinas para más de 20 personas.
-50,000 m² -10.00%
o Otro sustituto para las oficinas B o Boutique es el coworking, que está adaptando 2016 2017 2018 2019 2020*
su modelo de negocio a la nueva normalidad. Ya no cobrará por puesto de trabajo, Nuevas entregas Demanda efectiva Tasa de vacancia
sino el uso efectivo del espacio.

o Sin embargo, las oficinas subprime se mantendrán atractivas en aquellas zonas

con escasa oferta de oficinas de clase A, o donde el coworking aún no ha llegado. Escenarios de demanda efectiva y tasa de vacancia al cierre del 2020
Por ejemplo: Chacarilla o Las Gardenias.
Demanda efectiva Tasa de vacancia
o A pocos meses de finalizar el 2020, prevemos que la demanda efectiva se ubique
entre -35,000 m2 y -55,000 m2. Son resultados sin precedentes, pero acordes con -55,000 m² 20.88%
la realidad de todos los mercados de oficinas en el mundo. -50,000 m² 20.43%
o El 2021 será un año con desafíos para el mercado subprime, ante el aumento de -45,000 m² 19.98%
la vacancia, y un nivel de demanda aún por debajo de lo usual. Del 2022 en
-40,000 m² 19.54%
adelante, esperamos una recuperación progresiva del mercado.
-35,000 m² 19.09%

REPORTE INMOBILIARIO - OFICINAS SUBPRIME, LIMA 2020 11

De los edificios B a Boutique

o Hasta el 2014, la práctica común del mercado era entregar oficinas en gris (sin
acabados), sin importar de cuántos m2 era. En ese contexto, la tasa de
vacancia era inferior al 10%.
o La necesidad de oficinas implementadas no es reciente. Con una vacancia
baja, no había incentivos para los promotores inmobiliarios de cambiar el tipo
de oficinas que ofertaban.
o Años después vino la sobreoferta de m2, y en el reto de diferenciarse, los
promotores empezaron a ofrecer áreas comunes, y oficinas implementadas,
cada vez más pequeñas (desde 20 m2). Es así que se creó el nuevo formato de
oficina boutique.
o Tanto en venta como en alquiler, estas oficinas tuvieron una rápida colocación,
hasta el 2019, año en el que el coworking empezó a crecer con fuerza en Lima.
o Actualmente, casi todos los proyectos nuevos de oficinas pequeñas son
boutique, y ya no el clásico B. No obstante, su ritmo de entregas ha venido
disminuyendo en los últimos años.
o Los promotores de oficinas boutique las ofrecen en venta. Estimamos que entre
el 60% y 80% de sus compradores son inversionistas, que luego vuelven a
colocar esos m2 en el mercado en alquiler.
o Algunos de los proyectos en construcción están destinados a consultorios
médicos. Lo vemos con buenos ojos. Creemos que aún existe una demanda
insatisfecha en varias zonas de Lima.

REPORTE INMOBILIARIO - OFICINAS SUBPRIME, LIMA 2020 12

Términos clave

REPORTE INMOBILIARIO - OFICINAS SUBPRIME, LIMA 2020 13

Indicadores inmobiliarios
STOCK
Es la suma total de los m2 de oficinas de
todos los edificios en operación.

OCUPACIÓN NETA O PRECIO DE LISTA

DEMANDA EFECTIVA
Precio de oferta inicial del inmueble. Los
Diferencia de los m2 ocupados y m2 precios mostrados en el informe son de lista, no
desocupados en un periodo incluyen impuestos, ni el uso de otros espacios
determinado. como cocheras o depósitos.
INDICADORES
INMOBILIARIOS

VACANCIA O DISPONIBILIDAD PRECIO DE CIERRE

m2 disponibles para ocupación Precio al que se concreta la transacción.
inmediata. Puede ser igual o menor al precio de lista.

TASA DE VACANCIA O DISPONIBILIDAD

Es el % de disponibilidad inmediata (vacancia)
respecto al stock.

REPORTE INMOBILIARIO - OFICINAS SUBPRIME, LIMA 2020 14

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