Universidad Nacional Mayor de

San Marcos

“El Contrato de Opción desde un enfoque inmobiliario”

Integrantes:
➢ Challco Quispe Flor Maria /18020028
➢ Villegas Bustamante Fiorella /19020224
➢ Echegaray Neyra Lucas Alexande /19020289
➢ Guizado Maguiña Fiorella Lucero /19020389
➢ De la Cruz Puma Luis Rafael /18020234

Docente:
Vicente Pinedo Coa

Lima, 03 de octubre de 2022

 ÍNDICE

1. Descripción del tema

2. Planteamiento del problema
2.1 Formulación del problema
2.2 Objetivos de la investigación
3. Marco teórico
3.1 Antecedentes
3.2 Los contratos preparatorios
3.2.1 Características
3.2.2 Utilidad práctica de los contratos preparatorios
3.3 El contrato de compromiso de contratar
3.4 El contrato de opción
3.4.1 Características
3.4.2 Estudios doctrinales
4. Análisis jurídico
5. Conclusiones y recomendaciones
6. Referencias bibliográficas
 I. DESCRIPCIÓN DEL TEMA

Dentro del mercado inmobiliario, hoy en día, es muy difícil realizar un sistema alquiler-venta
o una compra-venta sin validar lo que conocemos como el potencial de la misma, es decir,
verificar las condiciones con las que cuenta un inmueble pero que sean consideradas como
valorables, así también el hecho de que en la actualidad no se ofrece una cantidad
considerable de inmuebles para aquellos que quieren realizar algún proyecto, esto debido a
que cada vez los censos inmobiliarios en los distritos de la capital cuentan con serios
problemas como el hecho de no contar con la habilitación urbana, entonces la situación que
encontramos es una menor cantidad de inmuebles que puedan ser incorporados en distintos
proyectos y mientras no existan planes de una renovación urbana y de esa forma construir
inmuebles nuevos se hace necesario realizar una búsqueda de aquellos que tengan
eventualmente problemas en sí, donde se pueda realizar estudio de títulos verificando así la
situación total del inmueble incluido la municipal, es por esta situación que entra la presencia
de los que conocemos como los contratos de opción que al ser un contrato preparatorio tiene
como propósito ir allanando el terreno en sí para poder definir en un momento posterior si se
celebrara un contrato definitivo o no, en este contrato vemos la declaración que hace el
otorgante de la misma donde se formula una oferta contractual del contrato definitivo pero
queda en un estado de dependencia hasta que se decida si ejerce o no la opción y por lo tanto,
queda una decisión exclusiva, es por eso que nos encontramos frente a un derecho
potestativo, y se ve a quien se otorga la opción en una situación de sujeción. Entonces dentro
de la problemática en sí, podemos tomar en consideración que los contratos de opción son
recomendables en este tipo de situaciones debido a que, en primer lugar, tienen la ventaja de
acceder al registro y pueda ser publicitado registralmente, así como preparar el camino en un
escenario futuro óptimo donde se pueda analizar la situación del inmueble y se pueda hacer
una verificación mucho más general como la zonificación y de esa forma se pueda garantizar
la celebración del contrato definitivo.

II. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

2.1. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA

¿Será viable la utilidad del contrato de opción en la adquisición de bienes inmuebles a través
del sistema alquiler - venta en el Perú?

2.2. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN

Objetivo principal:
Demostrar la utilidad del contrato de opción en el mercado inmobiliario peruano
específicamente en el tema del sistema de alquiler-venta para que de esta forma se pueda
analizar la situación del inmueble así como su condición legal dependiendo del proyecto.

Objetivos específicos:
 - Garantizar un análisis adecuado sobre la situación del inmueble, no solo dentro de un
ámbito registral sino una evaluación técnico-legal previa para que de esta forma se
regularicen observaciones que no fueron detectadas en su momento y de está forma
evitar pérdidas económicas.
- Preparar el camino para que se pueda celebrar de una forma idónea el contrato
definitivo, buscando garantizar un escenario adecuado para los intereses del
inversionista de acuerdo al proyecto que tenga.

III. MARCO TEÓRICO

3.1 ANTECEDENTES

El contrato de opción, si bien algunos autores sostienen que puede tener antecedentes desde
el derecho romano o incluso desde el ordenamiento jurídico griego, su desarrollo no ha sido
notorio hasta el siglo pasado. Rocca (2015) explica que desde los intercambios entre romanos
y fenicios se empiezan a utilizar términos como “opción”, luego se evidencia esta figura en la
anécdota de Thales de Mileto. En el derecho romano se vieron figuras “tales como los pacta
adiecta de la emptio venditio (el pactum in diem addictio, el pactum promitiseos, el pactum
displicentiae, el pactum de retrovendendo y el pactum de retroemendo) o la datio de res
aestimata” (Rocca, 2015). Estas permitieron un mayor desarrollo en el pacto de opción hasta
llegar a las legislaciones modernas donde se empezó a tratar como un contrato o pre-contrato.
Actualmente existen distintas modalidades para utilizar el contrato de opción, siendo la más
conocida -y por tanto la más estudiada- la figura del arrendamiento de opción. Este último
tiene un antecedente directo -según Sánchez (2019)- en las prácticas comerciales inglesas
mediante la figura de “rent to own” o “rental purchase”, este modo de contratos se extendería
a lo largo de Europa a partir de 1933 y llegaría a Estados Unidos en la década de los 50s y
60s. Este modelo de contratación ha sido de mucha utilidad en el ámbito comercial siendo
para el autor mencionado una de las salidas que tuvo el comercio español frente a la gran
crisis económica experimentada en el 2008.

3.1.1 El contrato de opción en el derecho nacional

La naturaleza contractual del contrato de opción según el Código Civil peruano regulado en
el artículo 1419º señala : “Por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a su
declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho
exclusivo de celebrarlo o no”. Es por ello que queda expuesta la noción de una expectativa
de posibilidad de concluir la celebración de un contrato sin compromiso obligatorio de por
medio denotando la facultad facultativa que ejerce el derecho de opción.
Cabe mencionar que según Solis (2019) la comisión Reformadora del Código Civil se basó
en el artículo 1331 del Codice Civile italiano donde expresa: Cuando las partes acuerdan que
una de ellas permanece vinculada a su declaración y la otra tiene la facultad de aceptarla o
no, la declaración de la primera se considera una propuesta irrevocable de los efectos
previstos en el art. 1329, para redactar el artículo nacional.
En la casación 2676-2005 , Lima determina la naturaleza contractual de la opción como aquel
contrato preliminar por el cual los sujetos , el optante , tiene la facultad de elección entre
negarse o aceptar la celebración de contrato .

3.2 LOS CONTRATOS PREPARATORIOS

La doctrina nacional utiliza una gran variedad de términos para referirse al Contrato
Preparatorio tales como: el precontrato, el contrato preliminar, el ante contrato, la promesa de
contrato, entre otros. Sin importar la denominación que se le dé a este tipo de contrato
siempre será celebrado con la finalidad de que en un futuro se pueda realizar un contrato
definitivo, ya que por razones de distinta índole en el momento no se pudo celebrar de
manera inmediata.

Siguiendo la línea, el Contrato Preparatorio sería definido como un contrato típico,

autónomo, provisional y de ejecución diferida dirigido a asegurar la celebración de otro
contrato previamente determinado y querido por las partes, pero que en un momento
determinado no se pudo o no se quiso celebrar por diversas circunstancias, y que ambas
partes decidieron postergar para que en un futuro se dé la celebración de un contrato
definitivo.

3.2.1 Características:

➢ Es un contrato típico, ya que su estructura se encuentra predispuesta por la ley.

➢ Es un contrato autónomo, ya que se caracteriza por fijar previamente el contenido del
contrato final o definitivo, sin perder su propia identidad.
➢ Es un contrato perfecto, y no solo un momento de formación del contrato definitivo,
por ello se le exigen todos los requisitos necesarios para que un contrato tenga validez
y por tanto se le puedan aplicar los remedios previstos en la ley en caso del
incumplimiento de dichos requisitos.
➢ Es un contrato temporal, ya que se encuentra sujeto al plazo determinado por las
partes.
➢ Es un contrato de ejecución diferida, ya que como tal es un contrato obligacional y
que crea una obligación con prestación de hacer para un futuro; por lo tanto, se le
considera perfeccionado desde su celebración, pero cuya eficacia queda postergada
hasta el momento en que se celebre el contrato definitivo.

3.2.2 Utilidad práctica de los contratos preparatorios

Tanto el Contrato de Opción como el Contrato de Compromiso de Contratar, son

considerados como Contratos Preparatorios dentro del Código Civil de 1984 y de otros
ordenamientos jurídicos que también los contemplan, y a pesar de las diferentes
nominaciones que se les pueda atribuir, dicho contrato tiene una gran utilidad, y esto debido a
que es utilizado por las personas y empresas en su actividad ordinaria, ya que estos requieren
salvaguardar la realización de una transacción que se realizará con posterioridad.

Para desarrollar más dicha idea se debe tener en cuenta que en la actividad diaria u ordinaria
de cualquier persona o en su entorno empresarial, es frecuente que se lleguen a realizar
transacciones comerciales, pues el tráfico mercantil permite celebrar diversos tipos de
contratos tales como la compraventa, la permuta, el arrendamiento, el mutuo, etc. Que
involucran bienes muebles o inmuebles que puedan ser propósito de dicho comercio, para lo
cual, se va a requerir la celebración de un contrato. En planos ideales, dicho contrato se
llegaría a realizar de manera inmediata y así se definiría el destino del bien, pero ello no
siempre ocurre, ya que por razones de diversa índole las partes deciden que no es el momento
idóneo para llevar a cabo la celebración de un contrato definitivo, pero que aún así requieren
salvaguardar sus intereses, y recurren a los contratos preparatorios como una vía ideal para
lograr dicho propósito.

Nuestro Código Civil a través de los artículos 1414 al 1425 regula dos modalidades de
contratos preparatorios: El contrato de Compromiso de Contratar y el Contrato de Opción.

3.3 El CONTRATO DE COMPROMISO DE CONTRATAR

En este tipo de contrato ambas partes se obligan a que en un futuro se celebre un contrato
definitivo entre ellos.

Arias (2006) afirma que cabe la posibilidad que la prestación sea unilateral, esto es, que las
partes contratantes puedan convenir que solo una de ellas esté obligada frente a la otra a
celebrar en el futuro el contrato definitivo, en virtud del principio de autonomía de la
voluntad.

Siendo así, este tipo de contrato goza con las mismas características que el contrato
preparatorio en general, pero con la particularidad de que, si bien en términos generales es
completo y por ello se le denomina contrato, no necesariamente lo sea, ya que a partir de una
lectura rápida del artículo 1415 del Código Civil, este debe contener, por lo menos, los
elementos esenciales de los contratos definitivos (las partes, el objeto, el precio y el plazo).
Entonces puede darse que en la celebración de dicho contrato no se contemplen de manera
obligatoria los elementos secundarios y accidentales, pero ello no impide que las partes de
común acuerdo y en ejercicio de su autonomía privada puedan establecer los elementos
esenciales y secundarios dentro de dicho contrato.

Con respecto al plazo del Compromiso de Contratar el Código Civil en su artículo 1416
señala que este debe ser determinado o determinable. Si es que las partes no llegasen a definir
un plazo, éste será de un año. Vencido dicho plazo, las partes pueden renovar el contrato por
un período no mayor a un año, y si es que no se produjera dicha renovación el Contrato de
Compromiso de Contratar se extinguiría de manera automática quedando las partes
completamente liberadas.

En caso alguno una de las partes incumpliera con el contrato, el Código Civil establece en su
artículo 1418 que: “La injustificada negativa del obligado a celebrar el contrato definitivo
otorga a la otra parte alternativamente el derecho a: exigir judicialmente la celebración de
dicho contrato o que se deje sin efecto el compromiso de contratar. En cualquiera de los
casos, se puede solicitar indemnización por daños y perjuicios”.

3.4 EL CONTRATO DE OPCIÓN

El artículo 1419 del Código Civil establece que por el contrato de opción una de las partes, el
optante, adquiere de forma exclusiva la facultad de decidir si celebra o no en el futuro un
contrato definitivo. En ese sentido, siguiendo a De La Puente (2017) podemos afirmar que los
contratos de opción aún no se concreta la relación contractual final. Asimismo, cabe
mencionar que la ley exige que el contrato de opción debe contener todos los elementos y
condiciones del contrato definitivo.
3.4.1 Características:

➢ Es un contrato típico.
➢ Plazo determinado o determinable, caso contrario la ley estipula que será por el
periodo de un año.
➢ El concedente queda obligado por el ejercicio del derecho de opción del optante, ya
que la oferta de aquel es de carácter irrevocable.
➢ Debe de cumplir con todos los elementos que la ley establece para los contratos
definitivos.

3.4.2 Estudios doctrinales.

Un rasgo peculiar del contrato de opción es el estado de sujeción por parte del concedente, ya
que por medio de su declaración queda vinculada al cumplimiento de una obligación, esto es,
celebrar el contrato, y a la espera de la decisión facultativa del optante. En esa línea, Solís
Córdova (2019) tomando como modelo al Códice Civile Italiano, afirma que:

Cuando las partes acuerdan que una de ellas permanece vinculada a su declaración y
la otra tiene la facultad de aceptarla o no, la declaración de la primera se considera
una propuesta irrevocable de los efectos previstos en el art. 1329

En relación con lo dicho en el párrafo precedente, Torres Méndez (1988) citando a De La

Puente y Lavalle, señala que:

En realidad, el contrato de opción tiene como efecto el que una de las partes formule a
la otra una oferta de contrato, de tal manera que, en este sentido no cabe distinguir
entre oferta de contrato y contrato de opción, tan es así que se ha sugerido en este
trabajo designar el segundo con el nombre de contrato de ofertar. (p. 291).

Massimo Bianca a su vez afirma que: la naturaleza contractual comporta (…) que la
declaración permanece firme (…) por el principio general de la vinculatoriedad del contrato.
Y es tan así que, tal como refiere el mismo autor, incluso ante una aceptación disconforme
ello no impedirá que la declaración sea conforme, ya que la eficacia de la declaración
solamente cesa con el vencimiento del término, extinción del contrato o la renuncia del
optante a su derecho.

También es preciso señalar que hay autores que reconocen, pues, ciertos beneficios o ciertas
utilidades, de forma parcial en mayor medida.

Torres Méndez (1988) afirma que la utilidad del contrato de opción es solo parcial, ya que el
Código Civil consagra la posibilidad de inscribir en el Registro correspondiente dicho
contrato; razón por la que podrá ser oponible frente a terceros que celebren algún contrato
sobre el mismo inmueble. Sin embargo, esta inscripción sólo procederá sobre bienes
inmuebles, por lo que el mismo autor señala que “la utilidad sería plena y total, obviamente,
si se diera para toda clase de bienes y no para sólo una clase de ellos”. (p. 304).
El tema de la inscripción registral se reviste de importancia ya que otorga seguridad al
adquirente de un inmueble por medio de esta modalidad contractual, sobre este punto, el
doctor Varsi (2017) expone:

Ahora bien, nada impide que un derecho personal, inscrito con anterioridad,
prevalezca sobre un derecho real inscrito con posterioridad, como lo indica el artículo
2023 del Código (La inscripción de los contratos de opción otorga durante su vigencia
derecho preferente sobre todo derecho real o personal que se inscriba con
posterioridad). (p. 127).

Otra de las cuestiones que provoca cierto interés sobre la utilidad del contrato materia de
investigación es sobre si el optante puede en vez de aceptar la oferta, modificarla y proponer
una contraoferta al concedente. Sobre este punto De La Puente (2017), al citar al jurista
italiano Perego, opina que: “si es posible, ya que según este último el contrato de opción no
perdería su carácter vinculante por el simple hecho de que el accionista proponga al
concedente concluir dicho contrato en alguna forma diferente”. (p. 864). De ser así, la
contraoferta del accionista sería una clara manifestación del rechazo de la oferta inicial por
parte de este, en consecuencia, el concedente queda liberado de la obligación. (p. 864).