ANALISIS JURISPRUDENCIAL DEL CONTRATO DE LEASING HABITACIONAL E

INMOBILIARIO EN COLOMBIA A TRAVÉS DE SENTENCIAS C Y T EMITIDAS

POR LA CORTE CONSTITUCIONAL DURANTE LOS AÑOS DE 2003 A 2019

ANTEPROYECTO

DIEGO ALEXANDER ORTIZ SALDARRIAGA

CORPORACIÓN UNIVERSITARIA AMERICANA

FACULTAD DE HUMANIDADES Y CIENCIAS SOCIALES
PROGRAMA DERECHO
MEDELLÍN
 2019
RESUMEN

Existen en nuestro ordenamiento jurídico gran cantidad de contratos regulados normativamente

tanto en materia civil como comercial, sin embargo, debido a que últimamente se viene haciendo
uso de dos contratos que resultan ser muy novedosos, a saber: los contratos de (leasing
habitacional y leasing inmobiliario). Debido a que estos dos contratos son muy poco conocidos
por las personas es que se pretende estudiar su estructura, a fin de dar claridad a acerca
de su regulación, naturaleza jurídica y los requisitos o formalidades que implica suscribirlos
tanto en materia civil como comercial.

Ahora bien, para desarrollar el presente estudio se pretende en un primer momento se

buscó identificar a través de un marco teórico los fundamentos jurídicos que regulan el tema de
leasing habitacional e inmobiliario en Colombia, gracias a la cual se pudo profundizar en la
regulación que presenta dicho contrato. En un segundo momento, se propuso la realización de un
cuadro comparativo que permitió identificar las principales diferencias y/o semejanzas,
características y naturaleza jurídica que incorpora el contrato de leasing habitación e inmobiliario
en Colombia.

Seguidamente, se examinaron los aportes que la Corte Constitucional ha proporcionado

sobre la regulación del contrato de leasing habitacional e inmobiliario a través de Sentencias C y
T durante los años de 2003 a 2019

Finalmente, la metodología que se desarrolló fue sustentada en el enfoque cualitativo

debido a que para el estudio sub examine implicó el uso del paradigma hermenéutico -
interpretativo ya que se abordó a través de una técnica documental tanto el estudio de los
fundamentos normativos y doctrinales como los pronunciamientos de la Corte Constitucional
sobre el tema en comento.

Palabras clave: contrato, leasing, locatario, opción de compra, posesión y dominio.

 1. Planteamiento del problema

Hoy día En la actualidad se puede ver como las personas han querido manejar sus negocios
jurídicos de manera autónoma, es decir, buscando proponer sus propias condiciones
contractuales, y por ende, se acuerdan cuáles serán las obligaciones derivadas del contrato,
situación que en algunas ocasiones se hace desconociendo - en algunos casos - la normatividad
que hace parte de nuestro ordenamiento jurídico y que como tal se deben tener en cuenta para la
celebración de dichos contratos que requieren rigor jurídico, puesto que en algunas ocasiones
estas disposiciones tienen resultados y consecuencias que afectan de manera negativa o positiva
a terceros que de manera involuntaria se ven inmersos en estos.

De acuerdo a lo anterior, se puede observar que debido al desconocimiento de la norma,

hoy día se están celebrando muchos contratos de leasing, y por ende, al desconocerse dicha
naturaleza jurídica contractual se configuran incumplimientos que ponen en riesgo las
inversiones o el capital económico de alguna de las partes. De esta forma, se presenta a
continuación la siguiente pregunta de investigación, a saber:

2. Pregunta de investigación

Teniendo en cuenta el planteamiento anterior, la pregunta problema que orienta el desarrollo del
presente estudio monográfico es la siguiente:

¿Cuáles han sido los aportes jurisprudenciales que la Corte Constitucional ha

proporcionado sobre la regulación del contrato de leasing habitacional e inmobiliario a través
de Sentencias C y T durante los años de 2003 a 2019?
 3. Justificación

El contrato de leasing es una figura de contrato moderna que se ha venido presentando con gran
relevancia en nuestro país, y por tanto, se ha venido desarrollando de manera acelerada por
factores como: los precios elevados para adquirir un bien, la necesidad de ir de acuerdo con la
tecnología y tener maquinaria y equipos renovados según la necesidad de los consumidores,
entre otros. De esta forma, se hace indispensable recordar que en el contrato de leasing
habitacional sus partes son la entidad de leasing y el locatario, aquí se hace la entrega del
primero al segundo de la tenencia de un bien inmueble para vivienda de la cual puede usar, gozar
y como prestación debe realizar un pago periódico durante el plazo que se haya pactado, cuando
este contrato vence se debe restituir el bien, o bien, el locatario puede hacer uso de la posibilidad
de la opción de compra o la renovación del contrato bajo las condiciones pactadas en el contrato.
(Congreso de la República. Ley 1787 de 2004, artículo 2)

A diferencia del anterior, el contrato de leasing inmobiliario se pacta con el objetivo de

adquirir la tenencia de un bien inmueble comercial destinado para usar como bodega, oficina o
local, por tanto, opera de la misma manera que el leasing habitacional, pero en este se hace por
medio de un contrato de arrendamiento financiero, por ende, al finalizar dicho contrato se puede
adquirir de manera definitiva el bien objetivo de este.

Por tanto, este último toma la forma de leasing inmobiliario cuando se hace necesario para
la actividad industrial, comercial o profesional. Sin embargo, para muchos doctrinantes este tipo
de contrato se asume semejante al de arrendamiento, mientras que otros lo han denominado
como un contrato atípico, ello debido a que es un contrato especial y diferente al simple contrato
de arrendamiento. En relación con la normatividad que lo regula, se puede afirmar que en este
asunto no hay mucha regulación, ello debido a que el legislador no ha reglamentado
suficientemente este tipo de contratos.
 Ahora bien, se hace indispensable conocer este tipo de contratos a fin de comprender las
obligaciones civiles y comerciales que se derivan de su naturaleza jurídica, pues ambos traen
implícitos obligaciones que en caso de no ser respetadas por las partes podrían configurar la
terminación del mismo y por ende, acarrean una serie de consecuencias económicas para quien
incumpla.

Debido a que para muchas personas este tipo de contratos se confunde con el contrato de
arrendamiento, se hace imperativo investigarlo en virtud de ofrecer claridad acerca de su
regulación y sobre todo de las formalidades especiales que dispone esta figura, además se hace
indispensable hacer énfasis sobre algunos aspectos que configuran su estructura, tales como la
tasa de interés, lo relacionado con la opción de compra, entre otros.

Finalmente, se dirá que en el curso de esta búsqueda nos daremos a la tarea de encontrar
los aportes jurisprudenciales que se han servido para comprender su regulación y tratamiento
jurídico, enfocados en dos formas, a saber: el leasing habitacional e inmobiliario.
 4. Objetivos

4.1 Objetivo general

Examinar cuáles han sido los aportes que la Corte Constitucional ha proporcionado sobre la
regulación del contrato de leasing habitacional e inmobiliario a través de Sentencias C y T
durante los años de 2003 a 2019.

4.2 Objetivos específicos

 Identificar a través de un marco teórico los fundamentos jurídicos que han servido de
orientación frente al tema del leasing habitacional e inmobiliario con los cuales la Corte
Constitucional se ha pronunciado a través de sentencias C y T emitidas durante los años
de 2003 a 2019.

 Estudiar a través de un cuadro comparativo las principales diferencias y/o semejanzas,

características y naturaleza jurídica que incorpora el contrato de leasing habitación e
inmobiliario con fundamento en las Sentencias C y T de la Corte Constitucional emitidas
durante los años de 2003 a 2019.
 5. Metodología

La metodología que nos ayudará a desarrollar nuestra investigación se sustenta en el enfoque

cualitativo e implica el uso del paradigma hermenéutico - interpretativo debido a que se abordará
a través de una técnica documental tanto el estudio de los fundamentos normativos y doctrinales
como los pronunciamientos de la Corte Constitucional sobre el tema en comento. En este
sentido, se propone un marco teórico normativo que permita comprender la literatura jurídica en
la que se estructuran los principales aportes del tema en comento, pues a partir de esta técnica
podremos ahondar no solo en la importancia que cobra el tema en la actualidad sino también a
través de un cuadro comparativo se buscará estudiar las principales diferencias y/o semejanzas,
características y naturaleza jurídica que incorpora el contrato en comento.

Seguidamente, será gracias a las sentencias de la Corte Constitucional que nos centraremos
en examinar los aportes que sobre el tema del contrato de leasing habitacional e inmobiliario ha
hecho esta corporación, buscando analizar la evolución hermenéutica de dichos
pronunciamientos en el tiempo, el sentido de los fallos y sobre todo el alcance jurídico o el
carácter vinculante que se colige de estos. Para una mejor ilustración de los aportes
jurisprudenciales abordaremos un formato de análisis hermenéutico, con el cual se presentarán
inicialmente las sentencias seleccionadas sobre el tema y luego se procederá a obtener de ellas la
información necesaria que permita presentar los aportes de dicha corporación. Finalmente se
analizarán cada uno de los conceptos jurisprudenciales en virtud de esclarecer la actualidad que
cobra el tema en Colombia.
 En definitiva, se presentarán a continuación las fases o etapas que desde la metodología
proponemos adelantar para conseguir un desarrollo integral del tema, veamos:

A. Fase Inicial: comprende el desarrollo del objetivo especifico No. 1

B. Fase Intermedia: comprende el desarrollo del objetivo específico No. 2
C. Fase Final: comprende el desarrollo del objetivo general, la pregunta problema y las
conclusiones de la investigación.

6. Marco referencial

A través del presente marco referencial se desarrollaran tres elementos que ayudan a profundizar
en el tema objeto de estudio, veamos:

6.1 Estado del arte

Haciendo la búsqueda de información relacionada con el tema de investigación objeto del

presente estudio de investigación, se destacan los siguientes aportes, a saber:

A. Los autores Gómez y Pérez (2013), en publicación titulada: “Caso fondo nacional del
ahorro: recomendaciones para la optimización del programa de promoción de
vivienda”, señalan que:

El leasing habitacional se lleva a cabo mediante un contrato de arrendamiento financiero, donde se

paga un canón mensual y al finalizar el contrato puede pasar de ser arrendatario a ser el dueño del
inmueble, una vez hecha esta aclaración da otros visos generales relacionados con que en este
contrato es el usuario quien elige el bien sea nuevo, usado o sobre planos, y la entidad financiera lo
entrega en calidad de arrendamiento financiero, se plantea en este que es la entidad bancaria quien
define el monto de financiamiento del valor de la vivienda, plantean que dado el caso en que se
 venda el inmueble se tiene la posibilidad de ceder el contrato sin incurrir en gastos de escrituración
y registro. (p. 57)

En este sentido se logra ver parte del desarrollo de este tipo de contrato, y que se ha
constituido como un servicio netamente prestado por las entidades bancarias bajo lineamientos
de la superintendencia Bancaria.

B. En publicación titulada: “El impacto del leasing financiero en la economía

Colombiana”, los autores Salazar, Cabrera y Becerra (2011) expresan al respecto que:

(…), En este sentido, el leasing en Colombia se ha establecido como una opción clara al crédito
para el sector productivo, especialmente para financiar la adquisición de activos fijos. El mayor uso
del leasing por parte de las empresas en los últimos años, especialmente las de menor tamaño
sugiere que el leasing puede haber ayudado a reducir las restricciones financieras y, al facilitar el
acceso a bienes de capital ha promovido la inversión en capital fijo, impactando positivamente el
comportamiento de la productividad de la inversión y por ende estimulado el crecimiento
económico de largo plazo. Por tal motivo, la política económica colombiana de los últimos años ha
apoyado el desarrollo del leasing en el país a través de las ventajas tributarias de su uso, como una
forma de irrigar recursos hacia las empresas que más enfrentan dificultades para acceder a la
financiación bancaria tradicional. (p. 2)

Según lo anterior, cabe señalar la importancia que ha tomado el contrato de leasing para
acceder a la adquisición de bienes tanto inmuebles como muebles, los cuales pueden ser objeto
de cambio una vez finalizado el contrato, por lo que es una oferta demasiado prometedora para
las personas que buscan la renovación de sus unidades de negocio o de habitación según los
avances sociales y las necesidades que en el mercado vayan surgiendo.

C. Seguidamente, en publicación titulada: “El leasing habitacional”, la autora Giraldo

(2004) expresa al respecto que:
 El gobierno consciente del impacto al estancamiento en el sector financiero y las dificultades que se
presentan en las familias para adquirir un inmueble (vivienda) a raíz de esto se introduce la figura
del leasing habitacional presentado como una opción para adquirir una vivienda sea nueva, usada, o
sobre planos. A través de este sistema de financiamiento los usuarios usan y gozan del bien y puede
asumir el compromiso de adquirirlo, y de ser así el arrendatario debe completar el valor de la
propiedad.
El contrato de leasing inmobiliario, los bienes inmuebles objeto del arrendamiento aquí son
exclusivos para llevar a cabo una labor o profesión que genere producción, los bienes son para la
explotación de un actividad económica. (p. 14)

En este sentido es importante señalar la importancia que cobra la diferencia entre estos dos
contratos, según la lectura el contrato de leasing habitacional es la adaptación del inmobiliario y
el financiero, y nos damos cuenta de que ambos son para uso de bienes inmuebles pero con un
destino y objetivo totalmente diferente.

D. El autor Escobar (2018) en publicación titulada: “Derecho de renovación contrato de

arrendamiento comercial y su aplicación en contrato de leasing franquicia y concesión
de espacio comercial”, indica que:

El contrato de leasing ha sido confundido a través de la costumbre mercantil como un contrato de

arrendamiento, por lo que se hizo necesario tener claridad sobre sus diferenciadores de otros
contratos, normatividad, elementos y los conceptos que hacen parte de este, del mismo modo el
contrato de leasing tiene semejanza a la regulación del derecho financiero, público y societario. (p.
16)

De acuerdo con esto podemos tener mayor claridad de que el contrato de leasing en
ningún caso es igual al contrato de arrendamiento común en nuestro medio, que este tiene
características que lo hacen diferente en todo su sistema de aplicación, y que su regulación es
diferente, pero en muchas ocasiones por su escases debe ser interpretado a la luz de la analogía
normativa.
 E. Finalmente, en publicación titulada: “El contrato de leasing financiero en Colombia”, el
autor Duran (2004), nos expresa que:

En el leasing habitacional o inmobiliario, el bien objeto de arrendamiento es de naturaleza

inmueble, que este ha sido adoptado por Colombia como una opción de financiamiento y
adquisición de este tipo de bienes, todo esto a cambio de una contraprestación, cuando la entidad
bancaria pretende presentar para la venta de este inmueble si el usuario lo solicita se le deberá dar
privilegio sobre cualquier otra petición de pretender adquirirlo. (p. 37)

6.2 Referente conceptual

Los principales referentes conceptuales que orientan el presente estudio son: contrato, leasing,
locatario, opción de compra, tenencia y dominio.

A continuación se abordarán cada uno de estos referentes, con la intención de identificar su

relación con el tema objeto de estudio.

A. Contrato. Inicialmente se dirá que un contrato o convención según lo que ha dicho el

Código Civil colombiano en su artículo 1495, se define en los siguientes términos:
“Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar,
hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o de muchas personas”.
(Congreso de la República. Ley 57 de 1887).

Ahora bien, en relación con las características y diferentes tipos de contratos, se debe
indicar que estos se encuentran regulados a partir de los artículos 1495 y siguientes del Código
Civil colombiano.

B. Leasing. En palabras de Muñoz (2013), este concepto jurídico se define así:

(…), “contrato mediante el cual una parte entrega a la otra un activo para su uso y goce, a cambio
de un canon periódico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento, el bien se restituye a su
propietario o se transfiere al usuario, si éste último decide ejercer una opción de adquisición que,
generalmente, se pacta a su favor. La denominación “leasing” es una palabra en inglés, que viene
del verbo “to lease” que significa “tomar o dar en arrendamiento”, pero que no recoge de manera
suficiente la complejidad del contrato, al ser especial y diferente al simple arriendo; sin embargo, la
legislación y doctrina mundial, incluida Colombia, lo ha nominado “leasing”.

C. Locatario. Se define por locatario una de las partes del contrato de leasing, de forma
concreta, y según la Ley 1787 de 204, es a quien se le entrega “la tenencia de un
inmueble” (Congreso de la República, 2004, artículo 2), y esta entrega se le hace a fin
de que este pueda destinarlo ya bien de forma exclusiva al uso habitacional, o bien al
uso comercial y pueda destinarlo para usar dicho bien como bodega, oficina o local.

D. Opción de compra. Bajo los lineamientos jurídicos de la Ley 1787 de 2004 se

comprende la opción de compra o adquisición como una garantía contractual que para el
caso del contrato de leasing se le ofrece al locatario en virtud de que sea este el primero
que pueda tener dicha garantía, situación que bajo los acuerdos pactados en dicho
contrato, deberá el locatario pagar la suma de dinero pactada por dicha opción.

E. Posesión. Teniendo presente la orientación que sobre el concepto de posesión se

describe en el Código Civil colombiano, se dirá que la posesión es:

(…), la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se
da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él. El
poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo. (Congreso de la República.
Ley 57 de 1887, artículo 762)

F. Dominio. Sobre el concepto jurídico de dominio, el Código Civil colombiano ha dicho

que:
 Artículo 669. Concepto de dominio. El dominio que se llama también propiedad es el derecho
real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella no siendo contra ley o contra derecho ajeno.
La propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad.
Artículo 673. Modos de adquirir el dominio. Los modos de adquirir el dominio son la ocupación,
la accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte y la prescripción. (Congreso de la
República. Ley 57 de 1887)

6.3 Marco jurídico

A continuación se presenta parte del marco jurídico con el que se dará sustento al presente
estudio de investigación y que a su vez servirán de fundamento al tema del leasing habitacional y
el leasing inmobiliario en Colombia.

Inicialmente se dirá que según ASOBANCARIA.COM (2018): “El leasing, hace

referencia en su normatividad principalmente a normatividad de carácter financiera, orientadas a
regular a regular actividades y operaciones de leasing en calidad de arrendadores, también se
compone por legislación de carácter tributario y contable”.

Ahora bien, en relación con los aportes constitucionales que guardan relación con el tema
son, a saber:

Artículo 1. Colombia es un estado social de derecho organizado en forma de república unitaria,

descentralizada, con autonomía de sus entidades territoriales, democrática , participativa y
 pluralista, fundada en el respeto por la dignidad humana, en el trabajo y la solidaridad de las
personas que la integran y en la prevalencia del interés general.
Artículo 2. Son fines esenciales del Estado: servir a la comunidad, promover la prosperidad
general y garantizar la efectividad de los principios, derechos y deberes consagrados en la
Constitución; facilitar la participación de todos en las decisiones que los afectan y en la vida
económica, política, administrativa y cultural de la Nación; defender la independencia nacional,
mantener la integridad territorial y asegurar la convivencia pacífica y la vigencia de un orden justo.
Las autoridades de la República están instituidas para proteger a todas las personas residentes en
Colombia, en su vida, honra, bienes, creencias, y demás derechos y libertades, y para asegurar el
cumplimiento de los deberes sociales del Estado y de los particulares.
Artículo 4. La constitución es norma de normas. En todo caso de incompatibilidad entre la
constitución y la ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales.
(Asamblea Nacional Constituyente, 1991)

Seguidamente, se encuentran los aportes jurídicos que al respecto se encuentran

configurados en el Código Civil colombiano, a saber:
Libro cuarto. De las obligaciones en general y de los contratos. Título I.
Artículo 1494. Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más
personas, como en los contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se
obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a
consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos; ya por
disposición de la ley, como entre los padres y los hijos de familia.
Artículo 1495. Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar,
hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o de muchas personas.
(…). Artículo 1501. Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de
su naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las
cuales, o no produce efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente; son de la naturaleza de
un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una
cláusula especial; y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le
pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales.
Título II. De los actos y declaraciones de voluntad.
 Artículo 1502. Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad, es
necesario: 1o.) que sea legalmente capaz. 2o.) que consienta en dicho acto o declaración y su
consentimiento no adolezca de vicio. 3o.) que recaiga sobre un objeto lícito. 4o.) que tenga una
causa lícita. La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma, sin el
ministerio o la autorización de otra.
(…). Artículo 1602. Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no
puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales. (Congreso de la
República. Ley 57 de 1887)

Seguidamente, se encuentra la Ley 546 de 1999, por la cual se dictan normas en materia
de vivienda, se señalan los objetivos y criterios generales a los cuales debe sujetarse el
Gobierno Nacional para regular un sistema especializado para su financiación, se crean
instrumentos de ahorro destinado a dicha financiación, se dictan medidas relacionadas con los
impuestos y otros costos vinculados a la construcción y negociación de vivienda y se expiden
otras disposiciones.

En esta ley se destacan los siguientes aportes, a saber:

Artículo 12. Titularización de cartera hipotecaria y de los contratos de leasing

habitacional. Sin perjuicio de la autorización legal con que cuentan las sociedades fiduciarias, los
establecimientos de crédito y las entidades descritas en el artículo 1o de la presente ley podrán
emitir títulos representativos de (…), (ii) contratos de leasing habitacional, para financiar la
construcción y la adquisición de vivienda, incluyendo sus garantías o títulos representativos de
derechos sobre los mismos y sobre las garantías que los respaldan y los bienes inmuebles que
constituyen su objeto para el caso de contratos de leasing habitacional, cuando tengan como
propósito enajenarlos en el mercado de capitales. (…). Los establecimientos de crédito y las
entidades descritas en el artículo 1o de la presente ley también podrán transferir su cartera
hipotecaria correspondiente a créditos hipotecarios desembolsados y a créditos hipotecarios futuros
en desarrollo de contratos de compraventa de créditos hipotecarios futuros, incluyendo las garantías
 o los derechos sobre los mismos y sus respectivas garantías, así como los contratos de leasing
habitacional incluyendo los bienes inmuebles que constituyen su objeto, a sociedades
titularizadoras, a sociedades fiduciarias en su calidad de administradoras de patrimonios autónomos
o a otras instituciones autorizadas por el Gobierno Nacional (…).
Parágrafo. La transferencia de cualquier crédito, garantía, contrato o derecho sobre los mismos,
que se realice en desarrollo de procesos de movilización de activos hipotecarios de conformidad
con lo dispuesto en el presente artículo, no producirá efectos de novación y se entenderá
perfeccionada exclusivamente con la transferencia del título representativo de la obligación
correspondiente o mediante la cesión del contrato de leasing habitacional. Dicha cesión no generará
derechos o gastos notariales ni impuesto de timbre. En los procesos de titularización de contratos
de leasing habitacional, la transferencia de la propiedad de los bienes inmuebles objeto de dichos
contratos se perfeccionará en cabeza de las sociedades titularizadoras, de las sociedades fiduciarias
o de las otras instituciones que autorice el Gobierno Nacional, mediante la cesión del contrato de
leasing habitacional. Para tal efecto, en el documento de cesión correspondiente se deberá dejar
constancia de que la misma tiene por fundamento exclusivo el desarrollo de un proceso de
titularización del contrato de leasing habitacional. Sólo será necesaria la escritura pública cuando se
efectúe la transferencia del dominio del inmueble a título de leasing habitacional a favor del
locatario, una vez se ejerza la opción de adquisición y se pague su valor. (Congreso de la
República, 1999)

También se encuentra la Ley 795 de 2003, estatuto orgánico del sistema financiero,
reforma financiera, autorizó a los establecimientos bancarios para desarrollar actividades de
leasing habitacional.

De esta ley se destaca lo siguiente:

Artículo 1. Adiciónase el numeral 1 del artículo 7o. del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero
con el siguiente literal: n) Realizar operaciones de leasing habitacional las cuales deben tener por
objeto bienes inmuebles destinados a vivienda. Estas operaciones se considerarán leasing operativo
para efectos contables y tributarios. Para el desarrollo de esta operación los Establecimientos
Bancarios deberán dar prioridad a los deudores de créditos de vivienda que hayan entregado en
 dación de pago el respectivo bien inmueble. Lo anterior siempre y cuando tales personas naturales,
cumplan los requisitos legales mínimos relacionados con el respectivo análisis del riesgo crediticio.
(…). Artículo 53. El artículo 253 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero quedará así:
Artículo 253. Operaciones. 1. Operaciones autorizadas. El Instituto de Fomento Industrial S.A.
(IFI) en desarrollo de su objeto social podrá: a) Realizar operaciones de banco de redescuento para
promover la fundación, ensanche o fusión de empresas, que se dediquen principalmente a la
explotación de industrias básicas y de transformación de materias primas nacionales, que la
iniciativa y el capital privados no desarrollen satisfactoriamente. De igual forma, podrá otorgar
créditos a las compañías de financiamiento comercial para la adquisición de activos objeto de
operaciones de leasing, cuyas garantías se determinarán en los términos y condiciones que
establezca el Gobierno Nacional
(…). Artículo 61. Modificase el literal h) del numeral 2 del artículo 299 del Estatuto Orgánico del
Sistema Financiero, el cual quedará así: h) Los bienes dados en leasing, los cuales se transferirán al
locatario cuando ejerza la opción y pague el valor respectivo. Si está pendiente el plazo de
ejecución del contrato y el locatario no accede a pagar el valor presente correspondiente, el contrato
y el bien serán cedidos a otra entidad legalmente facultada para desarrollar operaciones de leasing o
en su caso, a la entidad de redescuento que haya proporcionado recursos para realizar la operación.
(Congreso de la República, 2003)

En relación con los decretos, se destaca inicialmente el Código de Comercio colombiano, a

saber, el Decreto 410 de 1971:

Artículo 533. Contratos sobre establecimientos de comercio. Los establecimientos de comercio

podrán ser objeto de contrato de arrendamiento, usufructo, anticresis y cualesquiera operaciones
que trasfieran, limiten o modifiquen su propiedad o el derecho de administrarlos con los requisitos
y bajo las sanciones que se indican en el artículo 526.
(…). Artículo 864. Definición de contrato. El contrato en general, el contrato es un acuerdo de
dos o más partes para constituir, regular o extinguir entre ellas una relación jurídica patrimonial, y,
salvo estipulación en contrario, se entenderá celebrado en el lugar de residencia del proponente y
en el momento en que éste reciba la aceptación de la propuesta. Se presumirá que el oferente ha
 recibido la aceptación cuando el destinatario pruebe remisión de ella dentro de los términos fijados
por los artículos 850 y 851. (Presidencia de la República. Decreto 410 de 1971)

Seguidamente, se observa el Decreto 3039 de 1989, por el cual se reglamenta el artículo

11 de la Ley 74 de 1989 y se dictan otras disposiciones. De este decreto se menciona lo
siguiente:

Artículo 1. Sociedades de compra, de cartera y arrendamiento financiero. Para los efectos de

lo establecido en el artículo 11 de la Ley 74 de 1989, se denominan sociedades de compra de
cartera (factoring) aquellas distintas de los establecimientos de crédito especialmente facultados
para el efecto, que, autorizadas por la Superintendencia Bancaria, pueden celebrar en calidad de
adquirentes más de veinte (20) contratos de este género en un período de tres (3) meses
consecutivos o, en el mismo período, celebrar contratos del mismo género par un monto que exceda
el cincuenta por ciento (50%) de su patrimonio. Se denominan sociedades de arrendamiento
financiero (leasing) aquellas que tienen capacidad legal, conforme a su objeto, para celebrar
contratos de este género, en calidad de arrendadoras. 
Artículo 2. Régimen general. Las sociedades de compra de cartera (factoring) o de arrendamiento
financiero (leasing) deberán ser sociedades por acciones; se constituirán, organizarán y funcionarán
de conformidad con los requisitos, condiciones y procedimientos establecidos en la Ley 45 de
1923, y podrán realizar únicamente las actividades de leasing, o factoring, según el
caso. (Presidencia de la República, 1989)
En relación con el Decreto 663 de 1993, estatuto orgánico del sistema financiero, por
medio del cual se actualiza el estado orgánico del sistema financiero y modifica su titulación y
numeración, se observa lo siguiente:

Artículo 2. Establecimientos de crédito. (…). 5. Compañías de financiamiento

comercial. <Numeral modificado por el artículo 16 de la Ley 510 de 1999. El nuevo texto es el
siguiente:> Son compañías de financiamiento comercial las instituciones que tienen por función
principal captar recursos a término, con el objeto primordial de realizar operaciones activas de
crédito para facilitar la comercialización de bienes y servicios, y realizar operaciones de
arrendamiento financiero o leasing.
 (…). Artículo 26. Disposiciones especiales relativas a las compañías de financiamiento
comercial* especializadas en leasing. <Artículo modificado por el artículo 18 de la Ley 510 de
1999. El nuevo texto es el siguiente:> Para la adquisición de activos objeto de operaciones de
leasing, las compañías de financiamiento comercial* podrán recibir créditos de otros
establecimientos de crédito, cuyas garantías se determinarán en los términos y condiciones que
establezca el Gobierno Nacional. No obstante, la adquisición de activos por parte de las compañías
de financiamiento comercial* para realizar operaciones de leasing operativo sólo podrá financiarse
con recursos patrimoniales, los provenientes de los préstamos de otros establecimientos de crédito
y de bonos cuyo plazo sea superior a un año. (Presidencia de la República, 1993)

Al respecto, también se encuentra el Decreto 914 de 1993, por el cual se dictan normas en
materia del ejercicio de la actividad de arrendamiento financiero o leasing por parte de las
compañías de financiamiento comercial. De este decreto se menciona lo siguiente:

Artículo 2. Las sociedades de arrendamiento financiero o leasing que de conformidad con el

parágrafo 3° del artículo 12 de la Ley 35 de 1993, queden disueltas por ministerio de la ley deberán
adelantar a partir del 8 de enero de 1994 el correspondiente proceso de liquidación, siguiendo para
el efecto el procedimiento previsto en el Código de Comercio. (Presidencia de la República, 1993)

Finalmente, se encuentra el Decreto 1787 de 2004, por medio del cual se reglamentan las
operaciones de leasing habitacional previstas en el artículo 1° de la Ley 795 de 2003. De este
decreto se destacan los siguientes aspectos:
Artículo 4°. Reglas del leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar. Las
operaciones de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar se sujetarán a las
siguientes reglas: a) El locatario deberá habitar el inmueble entregado en leasing destinado a la
adquisición de vivienda familiar; b) Los contratos de leasing habitacional deben contemplar una opción
de adquisición a favor del locatario; c) Los límites al costo financiero atenderán los mismos principios
aplicables a los créditos individuales de vivienda que se establecen en la Ley 546 de 1999; d) El valor de
ejercicio de la opción de adquisición no podrá ser superior al 30% del valor comercial del bien, en pesos o
en unidades de valor real UVR, al momento de la celebración del contrato de leasing habitacional. Este
límite no operará cuando se trate de operaciones de leasing habitacional cuya finalidad sea lograr
acuerdos de cartera o de normalización de créditos de vivienda; e) El locatario podrá ceder el contrato de
leasing habitacional, mediante autorización expresa y escrita de la entidad autorizada, quien previo a su
otorgamiento, deberá haber estudiado al futuro locatario para determinar su capacidad para el
cumplimiento de las obligaciones del contrato; f) La entidad autorizada podrá ceder el contrato de leasing
habitacional a otra entidad autorizada para la realización de este tipo de operación, sin necesidad de
aceptación del locatario. En este caso, la entidad autorizada informará por escrito al locatario el nombre
de la entidad a la cual se ha cedido el contrato y la fecha a partir de la cual la cesión se hizo efectiva; g) El
locatario podrá ceder a un tercero su derecho a ejercer la opción de adquisición, la cual solo producirá
efectos hasta tanto sea aceptada por la entidad autorizada; h) La entidad autorizada podrá exigir al
locatario las garantías que a su juicio considere necesarias para garantizar el cumplimiento de las
obligaciones derivadas del contrato. Dichas garantías tendrán los mismos efectos de una cláusula penal;
i) Los contratos de leasing habitacional podrán pactarse en moneda legal o en unidades de valor real
UVR; j) Los contratos de leasing habitacional deberán celebrarse por escrito; k) Al inicio del contrato, la
entidad autorizada deberá entregar al locatario el bien inmueble libre de gravámenes y a paz y salvo por
concepto de impuestos, servicios públicos y administración.
(…). Artículo 8. Propiedad del inmueble. El bien inmueble entregado en leasing habitacional deberá ser
de propiedad de la entidad autorizada durante el término del contrato, derecho de dominio que se
trasferirá cuando el locatario ejerza la opción de adquisición, pague su valor y se cumplan las normas
aplicables sobre tradición de la propiedad. Lo anterior, sin perjuicio de que varias entidades autorizadas
entreguen en leasing conjuntamente inmuebles de propiedad común mediante la modalidad de leasing
habitacional sindicado. (…). (Congreso de la República, 2004)

En relación con los aporte jurisprudenciales, se destaca la Sentencia C-936 de 2003, a

saber:

 Sentencia C-936 de 2003. La actividad financiera reserva de ley, existe reserva de ley para
establecer las actividades autorizadas a las personas que se dediquen a realizar operaciones
financiera, bursátil, aseguradora y cualquiera otra relacionada con el manejo, aprovechamiento e
inversión de los recursos captados del público, mientras que la forma de intervención se sujeta a la
ley que fija los instrumentos de intervención y ley marco en la materia. La intervención estatal en
las actividades financiera, bursátil, aseguradora y cualquiera otra relacionada con el manejo,
 aprovechamiento e inversión de los recursos de captación, aunque demanda ley previa, está
deslegalizada, en tanto que sujeta a la técnica de la ley marco, mientras que la autorización para la
realización de las actividades se hace mediante ley. (Corte Constitucional, 2003)

7. Cronograma de actividades

Las actividades que se pretenden desarrollar en la presente ejecución de la investigación se

desarrollarán a través de seis fases, a saber:

CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES Y DESARROLLO DE LA INVESTIGACIÒN

FASES MES
 1. Aprobación de anteproyecto, designación de tutor y reunión con el
MARZO 2019
tutor para construcción de aspectos preliminares (revisión del
anteproyecto y adecuaciones)

2. Desarrollo de los objetivos específicos MARZO 2019

3. Revisión por el tutor, sugerencias y adecuaciones. MARZO 2019

4. Desarrollo del objetivo general y de la pregunta problema ABRIL 2019

5. Revisión por el tutor, sugerencias y adecuaciones. ABRIL 2019

6. Elaboración de conclusiones, ajustes finales y aprobación del tutor ABRIL 2019

8. Presupuesto

Teniendo en cuenta el anterior planteamiento de actividades, se propone el siguiente

presupuesto:

PRESUPUESTO PARA EL DESARROLLO

 DE LA INVESTIGACIÒN

ITEM VALOR

1. Compra de libros y fotocopias $ 400.000

2. Elementos de papelería $ 10.000

3. Refrigerios $ 120.000

4. Transporte $ 50.000

5. Impresiones y otros $ 65.000

TOTAL $ 645.000

9. Resultados posibles

A partir del presente estudio de investigación pretendemos generar una serie de resultados que
ayudarán no solo a socializar los resultados obtenidos sino también disponerlos para el estudio y
conocimiento de la comunidad, por tanto, destacamos los más importantes, a saber:
  Una propuesta escrita para optar al título de Abogado.

 Una propuesta de investigación a través de un artículo publicable que pretende

profundizar sobre el tema del contrato de leasing habitacional e inmobiliario en Colombia
y que de seguro servirá a la comunidad educativa y a la sociedad en general.

 Una propuesta expositiva acerca de los antecedentes del tema, sus fundamentos jurídicos,
y un análisis jurisprudencial que podrá ser sustentada en el año 2019 ante el Comité
Opción de Grado.

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