AÑO DEL FORTALECIMIENTO DE LA SOBERANÍA NACIONAL

UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DEL

PERÚ
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS

TEMA:

“La cláusula de allanamiento futuro como protección de los contratos de

arrendamiento, frente al incumplimiento en el Perú, 2022”

PRESENTADO POR:

GARCIA RAMIREZ, IRVING YASSEF

U19220001

CHAVEZ ARISTA, JENNIFER SOPHIA

U19210185

CICLO: VIII

CURSO:

FORMACIÓN PARA LA INVESTIGACIÓN - DERECHO

SECCIÓN:

50950

DOCENTE:

VILLAFRANCA SANCHEZ, FERNANDO JESUS

VASQUEZ SALAS, CARLOS ETHEL

LIMA, 2022.
 ÍNDICE

1. PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN..................................................................................3

2. OBJETIVO GENERAL Y ESPECÍFICOS..........................................................................6

3. JUSTIFICACIÓN.................................................................................................................7

4. MARCO TEÓRICO.............................................................................................................8

5. HIPOTESIS........................................................................................................................17

6. DISEÑO DE INVESTIGACION.......................................................................................22

7. ENFOQUE.........................................................................................................................23

8. ALCANCE.........................................................................................................................32

9. DISEÑO METODOLOGICO.............................................................................................33

10.BIBLIOGRAFÍA................................................................................................................34

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1. PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN

La Ley Nº 30201 publicada el 28-05-2014, modifica el Art. 594, del Código

Procesal Civil, Sentencia con condena a futuro, donde textualmente indica: “El desalojo

puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo,

de ampararse la demanda el lanzamiento solo puede ejecutarse luego de seis días de

vencido el plazo (...)”. La modificatoria de dicho articulado dio a luz diversas

expectativas de celeridad procesal y el surgimiento del llamado ‘desalojo express’ lo

cual se complementa con mayor objetividad con lo mencionado en penúltimo párrafo

del artículo antes citado donde señala: “Vencido el plazo establecido sin que se acredite

lo señalado en el párrafo anterior, el Juez ordena el lanzamiento en 15 días hábiles, de

conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil”.

Para iniciar con la investigación del tema propuesto, se debe limitar las

metodologías que serán utilizadas para analizar esta problemática. Por lo que, se

encontraron estudios acerca de cómo se proponen soluciones en materia del

incumplimiento de contrato de arrendamiento. Podemos ver que, a raíz de la aplicación

de la cláusula de allanamiento a futuro, los contratos suscritos tienen la finalidad de

regular las cláusulas para regresar el bien por parte del arrendatario una vez culminado

el mismo, a fin de mejorar la protección del arrendador ante cualquier eventualidad de

acciones contrarias a las normas; sin embargo, en nuestra realidad aún se puede apreciar

la falta de cumplimiento y obligaciones por parte del arrendatario, debido a que el

órgano jurisdiccional se permite resolver la controversia con años de espera.

El tipo de investigación está siendo realizada con un claro propósito de

verificar los datos y porcentajes que en la realidad nacional existe en base a los

contratos de arrendamiento los mismos que acarrean normativas legales por años y

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luchas de derechos. El autor Bigio en su artículo denominado ‘El contrato de

arrendamiento’ publicado en la revista de derecho THEMIS de la PUCP., basa su

metodología en la orientación de regulación de los contratos de arrendamiento y los

tipos de contratos, así como los requisitos de los mismos.

En este orden de ideas, los factores utilizados por las normativas de la

legislación peruana aún no tienen un objetivo claro para defender los derechos reales de

los arrendadores en la prácticas son los más afectados ante la mala acción del

arrendatario, venimos mencionando estos párrafos a la largo de nuestra investigación

porque en la actualidad las modificaciones revestidas de nuestro Código Civil han

mejorado la estructura mas no la protección clara e idónea del justiciable, si bien es

cierto la cláusula de allanamiento a futuro implica una mejor accesibilidad a la justicia y

que está salve en 15 días aproximadamente los derechos de una parte, en la práctica esto

puede tomar más de dos años.

Por esta razón, se busca estrategias que prioricen las áreas más vulnerables,

como por ejemplo los derechos fundamentales, el acceso a la justicia, la rapidez de la

solución, a falta de los mismo se busca plantear estrategias como el desalojo express.

Ahora, este nuevo régimen de proceso de desalojo si bien pretende responder a esta

problemática de gran impacto social, resulta siendo insuficiente, en la medida que solo

está siendo concebido para el arrendamiento con fines exclusivamente de vivienda

(Bastidas, Flores, 2019).

Ante lo expuesto anteriormente, es importante resaltar los principios básicos

del arrendamiento y desalojo, porque es base para diluir las ideas más relevantes de las

situaciones real que existen en la actualidad de los contratos por alquiler de bienes

muebles y la problemática que acarrea este a la falta de compromiso por parte de los

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 ocupantes del predio, existiendo porcentajes altos sobre los incumplimientos de sus

obligaciones. Además, se busca mejorar los procedimientos de organización de la

estructura normativa. Por lo que se plantea la siguiente interrogante: ¿Es realmente la

cláusula de allanamiento a futuro un mecanismo legal de protección que garantiza los

derechos del arrendador frente al incumplimiento?

2. OBJETIVO GENERAL Y ESPECÍFICOS

2.1. Objetivo general

- Determinar si la cláusula de allanamiento a futuro garantiza los derechos del

arrendador.

2.2. Objetivos específicos

- Conocer la importancia de consignar la cláusula de allanamiento en los contratos de

arrendamiento.

- Determinar si existen otros mecanismos en nuestra legislación que garantizan el

incumplimiento de un contrato de arrendamiento.

3. JUSTIFICACIÓN

La presente investigación se enfoca en demostrar si en la actualidad la cláusula de

allanamiento futuro viene a ser un mecanismo efectivo para la protección de los

contratos de arrendamiento, frente al incumplimiento. Asimismo, la búsqueda y

planteamiento de factores determinantes que ocasionan la vulneración a la figura

contractual, serán desarrollados y orientados al propósito de prevenir que los derechos

patrimoniales de los arrendatarios puedan ser protegidos al momento de la suscripción,

resolución de los diversos contratos con tales fines.

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 En la aplicación de nuestro régimen civil, se viene observando que los incumplimientos

de contratos pertenecen a un porcentaje alto, esto se da principalmente a la mala

aplicación de las normas, en el desconocimiento de las obligaciones y las

contradicciones que en gran parte favorecen al arrendatario quien, al abrazo de

mecanismos legales, restringe que el bien inmueble o mueble sujeto a contrato regrese

al arrendador.

La realización de la presente investigación, se materializó por el interés de conocer la

importancia de incorporar en la suscripción de contratos de arrendamiento la cláusula de

allanamiento futuro, a fin de mejorar y conseguir resultados favorables en la ejecución

de los mismos. Sabemos que existen causales de resolución en los contratos, las mismas

que se encuentran estipuladas en nuestro ordenamiento jurídico y dentro del contrato

deben estar contempladas las firmas legalizadas y la cláusula de allanamiento a futuro.

Si bien con la aplicación de esta nueva ley se pretende llevar a cabo la restitución del

inmueble en dos supuestos, uno por vencimiento de contrato de arrendamiento y dos por

falta de pago de la renta pactada, a efectos que esto sea posible es necesario que en el

contrato se invoque la “cláusula de allanamiento a futuro” como un mecanismo de

protección de derechos conforme a continuación desarrollaremos.

4. MARCO TEÓRICO

4.1Allanamiento Futuro

El allanamiento a futuro se encuentra regulado en la Ley N° 30201 cuya clausula

es aplicable en casos específicos de arrendamiento de bienes inmuebles, en esta se

establece y se configura la posibilidad que tienen las partes de acordar de forma

anticipada (hacia un futuro) pudiendo ocurrir el allanamiento o la demanda de desalojo.

Puede ser invocada a raíz del incumplimiento de pago o al término del contrato, sin

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embargo, para ello debe existir eficacia contractual, para lo cual la suscripción de este

debe ser legalizado por un notario público o por un juez de paz letrado en los lugares

donde no pudiera haber el primero de los nombrados, con lo cual adoptará seguridad

jurídica que será determinante en los procesos.

Cajusol (2018) tiene como principal objetivo aclarar que, los procedimientos de

desalojos encontrados enfatizados en el código y su defensa, están regulados para que

los arrendadores recurran a una instancia mayor, la investigación que determinó es de

tipo explicativa. Enfatizando que los procedimientos de desalojos regularizados en

nuestro código procesal civil, la Ley N° 30201 y el Decreto Legislativo N° 1177 no es

eficiente para la defensa de la propia facultad del arrendador, la precariedad que existe y

la dificultad que hay para recobrar el bien en un periodo razonable produce

incertidumbre judicial.

Aunado a ello, pretendemos colegir en las deficiencia con respecto a la Ley

30201, que forma parte de la figura la cláusula de allanamiento futuro, que más que una

norma clara se viene utilizando como un formato del proceso de desalojo, creyendo en

primera instancia como una cláusula protectora para el arrendador, además se pudo

determinar como un “desalojo express” de mucha celeridad, pero en la realidad

nacional, no ha resultado; por ello esto ha venido causando un perjuicio al arrendador,

porque los procesos demoran de acuerdo a la complejidad de los casos, siendo

cuestionable esta cláusula porque el simple hecho de ameritar una justificación por

parte de los magistrados ante la carga procesal, sobre para los derechos de defensa del

arrendador.

Torres (2021) resalta algunos de los mecanismos de protección con los que cuenta

todo arrendatario ante un posible desalojo al indicar que “Para nuestro ordenamiento

jurídico, el arrendatario es titular del derecho real de posesión, el mismo que surge de
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una relación de crédito (el contrato arrendamiento), razón por la que el ordenamiento

jurídico le confiere acciones reales y, también, acciones personales para la defensa de su

posesión. Por ejemplo, si es perturbado en la posesión por su arrendador, puede hacer

uso de la acción personal para exigirle que cumpla con su obligación contractual de

perturbarle en el uso del bien o puede valerse de la acción real (los interdictos) como

todo poseedor”.

Por ello, surge la necesidad de consignar en la cláusula de allanamiento en la

suscripción de los contratos de arrendamiento con la finalidad de proteger los derechos

de propiedad de los arrendadores ante la figura del incumplimiento.

4.2 Contrato de arrendamiento

El Artículo 594º, señala que los contratos de arrendamiento de inmuebles con firmas

legalizadas y que previamente contengan la cláusula de allanamiento a futuro presentan

seguridad jurídica; ya que, ante una posible demanda por parte del arrendador, el

arrendatario tiene la obligación expresa de entregar el bien en un periodo máximo de

seis días, no ocurrido lo esperado, se procede a realizar la demanda el cual recurrirá a

dictar un lanzamiento judicial en el plazo de 15 días.

Además, de los plazos que se encuentran en la Ley, podemos mencionar que no

se cumplen a cabalidad, sea esta situación por la altísima carga procesal en el poder

judicial o podemos mencionar por la carencia de algunas diligencias que ameritan los

casos, mientras el arrendador espera el proceso se asoma el vencimiento de los plazos.

La teoría que se presenta tiene una propuesta esencial, el autor (Flores, 2018).,

nos da un encuadre dentro de los alcances necesarios para conocer desde el énfasis la

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 normativa del contrato en general y dentro de la misma el acto jurídico, en palabras del

autor tenemos que “En diversos casos, lo que ocurre es que a través de un acto jurídico

se tiene la finalidad exclusiva de crear obligaciones entre las partes. Aquí estaremos

hablando de un contrato entendido como fuente de obligaciones”

Por tanto, esta teoría tiene relevancia y gran importancia para entender que un

contrato requiere de pautas formales, aunque es sabido de estas, la mayoría de los que

adquieren obligaciones consideran que el Estado no tiene mayor criterio para

salvaguardar los derechos de quienes fueran los arrendadores, asimismo bajo esta

premisa desarrollaremos la presente investigación en suma de los preceptos y requisitos

del contrato de arrendamiento.

5. HIPOTESIS

Es una aseveración que plantea una respuesta momentánea al problema planteado, la

cual será confirmada o rechazada con los resultados de la investigación. Sirve para

explicar los hechos que se pretende demostrar.

5.1. Hipótesis general

La aplicación de la Cláusula de allanamiento a futuro garantiza los derechos del

arrendador.

5.2. Hipótesis especificas

- Eficacia del allanamiento a futuro frente al incumplimiento.

- El incumplimiento de los contratos vulnera el derecho de propiedad de los arrendadores.

- Aplicación de la cláusula de allanamiento a futuro por las autoridades judiciales.

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6. DISEÑO DE INVESTIGACION

El diseño que utilizaremos en esta investigación es no experimental que, se utiliza para

realizar estudios de investigación de hechos y fenómenos de la realidad y /o actualidad,

que en un determinado momento ocurre, no es posible la manipulación de la variable,

limitándose solo a la observación del problema, en palabras del autor quien refiere que

Espejo (2016) “son aquellas investigaciones donde no es posible la manipulación

deliberada de las variables, ya que esta se realiza sobre sus causas propias y el

investigador solo observa el contexto y analiza el fenómeno”.

7. ENFOQUE

El enfoque del presente desarrollo de investigación es cualitativo, por encontrarse

basada en el análisis de los conocimientos ya aplicados al tema de la presente

investigación como: jurisprudencia, doctrinas y análisis jurídico de autores, las mismas

que requieren mayor detalle dentro de la información, con la finalidad de obtener la

percepción de nuestra problemática a tratar.

Nos estamos enfocando en la recopilación de información y análisis de datos

relacionados con la norma legal sometida a análisis, lo cual permitirá probar la pregunta

de investigación en base de argumentos, opiniones, etc.

CONCYTEC (2020), definieron a la investigación como la encargada de encaminar a

un conocimiento mucho más completo por medio de la comprensión de los distintos

aspectos fundamentales de los fenómenos, hechos o relaciones que se establece para ser

método de estudio.

8. ALCANCE
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 El alcance que se le otorgara al presente trabajo de investigación es el explicativo, ya

que, a través de la recopilación de información, nuestro interés es llegar al objetivo

general, en este caso demostrar si la cláusula de allanamiento futuro es el mecanismo

idóneo para la protección de los derechos de los arrendadores, ante la figura del

incumplimiento de los contratos.

Arias (2019) refiere que, “La investigación explicativa se encarga de buscar el porqué

de los hechos mediante el establecimiento de relaciones causa-efecto. En este sentido,

los estudios explicativos pueden ocuparse tanto de la determinación de las causas

(investigación post facto), como de los efectos (investigación experimental), mediante

la prueba de la hipótesis. Sus resultados y conclusiones constituyen el nivel más

profundo de conocimientos”

9. DISEÑO METODOLOGICO

El diseño que utilizaremos en esta investigación es fenomenológico, el autor Azuero

(2018) refiere que este diseño encuadra en la investigación, ya que surge de las

vivencias personales y subjetivas de los concurrentes.

9.1. Método (estrategias y procesos en la recolección de datos)

El tipo de estudio que se utiliza es cualitativo, ya que se va a utilizar la

recopilación de información para someter la hipótesis con base al análisis crítico con el

objetivo de establecer la información recaudada va a poder profundizar los alcances de

la Ley N° 30201 y Decreto legislativo 1177, asimismo los aportes doctrinarios que nos

permite entender las normas planteadas, es así que el presente trabajo de investigación

profundizaremos los fundamentos jurídicos, las mismas que en la actualidad no ah

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producido resultados inmediatos, en la medida de esta investigación recogeremos

información a efectos de ampliar sobre el problema planteado y proponer utilidades

prácticas.

Para esta investigación se optó por realizar una investigación de nivel tipo

descriptivo; este tipo de investigación buscar estudiar un problema que no está

claramente definido, por lo que el resultado de esta investigación servirá para

comprenderlo mejor.

“Tiene como objeto indagar la incidencia y los valores en que se manifiestan

una o más variables. El procedimiento consiste en medir en un grupo de personas u

objetos una o, generalmente, más variables y proporciona su descripción”. (Valderrama

Mendoza, 2018, p. 179)

9.2. Técnicas (fuentes confiables relacionadas, información no menor a 5 años etc)

Hernández (2018) señala que una entrevista es una técnica, en el cual su objetivo

principal es la obtención de información confiable, clara y valida, mediante una

conversación formal entre una o varios individuos intercambiando experiencias.

Bardales (2018) manifiesta que, las entrevistas es una conversación que, con un fin

determinado de obtener respuestas verbales a las interrogantes planteadas sobre diversos

problemas propuestos, para poder recabar datos, ofreciendo múltiples beneficios como

la obtención de la información de manera completa, que permitirá aclarar las

incertidumbres durante el proceso, asegurando respuestas más ventajosas.

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10. BIBLIOGRAFIA

- Leka, S., Griffiths, A & Cox, T. (2018). La organización del trabajo estrés.

Organización Mundial de la Salud. Recuperado

de:https://www.who.int/occupational_health/publications/pwh3sp.pd

- Bigio Chrem, J. (2019). El contrato de arrendamiento. THEMIS Revista de Derecho,

(30), 197-205.

https://revistas.pucp.edu.pe/index.php/themis/article/view/11443/11961

Bardales, V. (2018). Aspectos Contractuales y Registrales en el Contrato de Arrendamiento.

LP Pasión por el Derecho. https://lpderecho.pe/aspectos-contractuales-registrales-

contratoarrendamiento/

Hernández, R y Mendoza, C. (2018). Metodología de Investigación. Las rutas

cuantitativa, cualitativa y mixta. Ciudad de México, México: Editorial Mc Graw.

http://www.biblioteca.cij.gob.mx/Archivos/Materiales_de_consulta/

Drogas_de_Abuso/Articulos/SampieriLasRutas.pdf

Sánchez Espejo, F. G. (2016). La investigación científica aplicada al derecho. Lima:

Normas Jurídicas.

https://www.legales.pe/detalle-la_investigacion_cientifica_aplicada_al_derecho-

2254.html

Valderrama Mendoza, S. (2015). Pasos para elaborar proyectos de investigación

científica. Lima: San Marcos.

http://www.editorialsanmarcos.com/index.php?id_product=211&controller=product

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