DERECHO NOTARIAL 1 – Ciclo de Complementación Escribanía - Prof. Esc. H. Javier Acevedo & Esc. Analía V. Barboza.

UNIDAD V

BOLETO DE COMPRAVENTA

1) NATURALEZA JURIDICA DEL BOLETO DE COMPRAVENTA

Mucho se ha discutido sobre la naturaleza jurídica del Boleto de Compraventa.

Para algunos es una simple promesa de venta, no asimilable al contrato de compraventa,
aun cuando mediara tradición de la cosa; solamente generaría la obligación de hacer u
otorgar la escritura pública, pero no el derecho de exigir el cumplimiento de las
obligaciones distintas a las de escriturar que pudiera contener el boleto. Para otros
constituye un contrato perfecto y definitivo, que autoriza a demandar el cumplimiento de
las obligaciones que en el constan, y no solamente la de hacer la escritura pública, porque
tal es lo que las partes han entendido hacer: comprar y vender, y no prometido comprar y
vender. Finalmente, para otro sector, se trataría de un contrato por el cual las partes se
obligan a otorgar la escritura pública para instrumentar la compraventa, que así devendría
forzosa, según lo dispuesto en el art. 1128 CCCN, por lo que esta obligación podría ser
satisfecha por el juez en caso de condena a escriturar.

No obstante, hay un punto donde existe coincidencia casi absoluta de opiniones: la

compraventa podrá quedar perfeccionada o no con la mera suscripción del boleto, pero tal
perfeccionamiento queda confinado al ámbito de los derechos personales, por lo que para
tener por operada la transmisión del dominio y pasar al campo de los derechos reales, es
necesario el otorgamiento de la escritura pública. En otras palabras: para transferir el
dominio se necesita: titulo, modo e inscripción, por lo que la suscripción del boleto no
produce la transmisión dominial.

Ver artículos: 1015, 1017 y 1123

OBLIGACION DE ESCRITURAR

Si bien se trata de una “obligación de hacer”, no reviste el carácter de intuito

personae: art 1018 CCCN: “el otorgamiento pendiente de un instrumento previsto
constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo
sanción de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su
representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurado su
cumplimiento”.

Tratándose de un supuesto de venta forzosa la escritura puede ser firmada por el

Tribunal que entiende en el juicio de escrituración por cumplimiento del boleto.
 DERECHO NOTARIAL 1 – Ciclo de Complementación Escribanía - Prof. Esc. H. Javier Acevedo & Esc. Analía V. Barboza.

2) LA INTERMEDIACION
LA RESERVA
Son instrumentos utilizados por los intermediarios e implican la recepción por éstos
de una pequeña cantidad de dinero de un interesado para tener en cuenta -por un plazo
determinado- una oferta de compra o locación u otro contrato, normalmente ad- refe-
rendum del propietario1.
Desde el punto de vista negocial, tienen en realidad un efecto más psicológico que
jurídico, en tanto generan la idea de haber cerrado un negocio que en la realidad, desde
la perspectiva jurídica, no se ha concretado. La causa reside en que no configuran una
compraventa, en tanto no cuentan con la aceptación del propietario. Ni siquiera asumen el
carácter de contrato previo, pero significan por parte del interesado la formalidad de su
presentación de una oferta seria para concretar el negocio, sobre la que aspira a obtener
una espera y cierta prioridad.
No han sido reguladas expresamente en el Código Civil sino que emanan de la
práctica inmobiliaria. La variabilidad de redacciones utilizadas en esta última ha
colaborado en sus diferentes interpretaciones en doctrina y jurisprudencia. Así es que no
existe consenso sobre si exigen al intermediario abstenerse de continuar con la
comercialización mientras se encuentre vigente la reserva o si permiten continuarla para
elegir luego sobre la mejor oferta. Tampoco sobre si requieren o no doble ejemplar, según
se adopte una postura civilista o comercialista, respectivamente. En la práctica son
utilizadas como pre-contratos que conceden una espera a un interesado concreto, quien
demuestra su seria intención con el pago realizado en la reserva. Sin embargo, el
intermediario puede en ejercicio de una poco clara práctica, recibir otras reservas por el
mismo inmueble, para definir el negocio finalmente sobre la mejor oferta, devolviendo a
los desplazados su dinero. Nuestra opinión sobre estos dos aspectos discutidos en
doctrina y jurisprudencia surge de reflexionar sobre soluciones menos conflictivas: la
reserva debería provocar abstención en la comercialización por parte del intermediario
mientras se encuentre vigente el plazo previsto y debiera extenderse en doble ejemplar,
de modo tal que los derechos de cada parte obtengan mejor protección.
¿Si quien reservó desiste de su propuesta antes del vencimiento del plazo, pierde lo
abonado, salvo pacto en contrario?
¿Qué efecto jurídico acarrea la reserva? Si el contrato finalmente no se celebrara,
debe restituirse el importe abonado. Si se celebrara, dicho importe se imputara como
pago de parte del precio, dando principio de ejecución al negocio
Es importante ser precisos en su redacción. Si bien es aconsejable que redactemos
todos los recaudos y condiciones de la compraventa, no deberá confundirse desde la téc-
nica notarial con las ofertas de compra o venta -irrevocables o simples-, ni con un boleto
de compraventa -en el que pudiera haberse interpretado el rol del intermediario como un
mandatario con o sin representación, aun aparente-, ni con el pacto de reserva.
1
Echegaray, Natalio, "Boleto de Compraventa", Edit. Astrea, Buenos Aires, 1993, pág7.
DERECHO NOTARIAL 1 – Ciclo de Complementación Escribanía - Prof. Esc. H. Javier Acevedo & Esc. Analía V. Barboza.

LA SEÑA
Al igual que en el caso anterior, en la práctica se las considera erróneamente como
instrumentos con entidad independiente a la del boleto, cuando en realidad son sólo una
determinación relativa al carácter que se atribuye a uno o más pagos de los previstos en
el precio de la compraventa.
Por tanto, "las señas" se enmarcan dentro de un boleto de compraventa e implican
un acuerdo de las partes por el que han aceptado la posibilidad de arrepentimiento del
negocio, perdiendo en tal caso el importe abonado (por parte del comprador) o debiendo
restituir lo recibido y perder otro monto igual (para el caso del vendedor arre pentido). Pero
en el supuesto de no ejercer este derecho -que opera como condición resolutoria-, el
boleto seguirá su curso normal, por lo que nada debe faltar en su redacción.
Debe tenerse en cuenta que la seña no se presume, por lo que debe constar en una
cláusula expresa. Normalmente se redacta en el artículo del precio, junto al pago al que
se le reconoce este carácter.

LOS BOLETOS PROVISORIOS

Son boletos de compraventa definitivos supeditados al cumplimiento de alguna
condición -como la obtención de un crédito o de una autorización judicial o el
levantamiento de gravámenes- por parte de los contratantes.
Aun cuando prevean la futura obligación de suscripción del instrumento "definitivo"
en caso de resolverse los condicionamientos a los que se supeditó el "boleto provisorio",
implican un acuerdo definitivo aunque condicionado en sus efectos. De modo que la
suscripción de un documento posterior no significará la instrumentación de un boleto de
compraventa originario, sino un convenio adicional que ratifica o no al ya celebrado.
Por ello se sugiere prescindir de la denominación "boletos provisorios" y desde la
técnica notarial evitar incurrir en el error de redactar con liviandad a los boletos de com-
praventa condicionados. Si bien regirá el Código Civil de manera supletoria, aspectos
particulares importantes no previstos -con la excusa que serán completados en el "bo leto
definitivo" - podrán ser fuente de conflictos.

CONSTANCIAS NOTARIALES EN EL BOLETO DE COMPRAVENTA.

A) DESIGNACION DEL ESCRIBANO: corresponde la designación del escribano
interviniente al comprador, salvo que la compra fuere a plazo (con financiación) en cuyo
caso el escribano es designado por el vendedor, o cuando se tratare de la primera
escritura de un edificio a estrenar o de un loteo. La designación del escribano puede ser
hecha de antemano en el propio Boleto de Compraventa, o no.

B) PLAZO DE ESCRITURACION: el plazo para la confección de la escritura debe estar

DERECHO NOTARIAL 1 – Ciclo de Complementación Escribanía - Prof. Esc. H. Javier Acevedo & Esc. Analía V. Barboza.

expresamente estipulado en el Boleto, es decir que las partes pueden pactar libremente el
tiempo en que ha de hacerse la escritura traslativa del dominio. Puede estipularse que la
escritura se realice una vez finalizado el pago de las cuotas de la financiación, al alcanzar
determinado monto abonado, o al abonar cierta suma en efectivo aunque quede saldo a
abonarse en cuotas (pudiendo constituirse una hipoteca en la escritura de compra que
grave el inmueble por el saldo del precio).
Hay que tener presente que la obligación de escriturar, que pesa sobre el
vendedor, prescribe transcurridos los 10 años de la formalización del Boleto.
En el caso de que existiere plazo para la escrituración, el escribano designado
deberá comunicar a las partes contratantes (comprador y vendedor), indicando fecha y
hora, que la escritura se encuentra lista para ser firmada.

C) GASTOS DE ESCRITURACION: ¿Cómo se pagan los gastos de una escritura?

Los gastos que demande la escrituración de la compraventa contenida en el Boleto,
se abonaran según como las partes hayan convenido en el mismo boleto.
Si en el boleto, las partes se remiten a los “usos y costumbres”, esto quiere
significar que debemos remitirnos a lo que establece el CCCN en materia de
compraventa: cada parte deberá abonar sus gastos; el CCCN señala que al vendedor
corresponden los gastos de “entregar la propiedad”, y al comprador los gastos de “recibir
la propiedad” y los honorarios del escribano interviniente (por eso el comprador tiene
derecho a elegir al escribano que llevara adelante la escrituración cuando se trata de
operación de contado y siempre que no se trate de unidades a estrenar).
Art. 1138. “excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la
entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos
referidos en el art. 1137. En la compraventa de inmuebles también están a su cargo los
del estudio de títulos y sus antecedentes, y en su caso, los de la mensura y los tributos
que graven la venta”.
Generalmente los gastos relacionados con la tramitación previa a la escritura (pre-
escriturarios) los paga la parte vendedora, y aquellos posteriores (post-escriturarios) a la
firma de la misma los abona la parte compradora (como ser la inscripción del título en los
diversos organismos). El impuesto de sellos, habitualmente, es abonado en partes iguales
por los contratantes, mientras que el impuesto a la transferencia lo abona el vendedor,
que es quien recibe el dinero.
 DERECHO NOTARIAL 1 – Ciclo de Complementación Escribanía - Prof. Esc. H. Javier Acevedo & Esc. Analía V. Barboza.

INSTRUMENTOS PUBLICOS INSTRUMENTOS PRIVADOS

CONCEPTO: El CCCN no enuncia una CONCEPTO: se llama instrumento a todo

definición; se limita a enumerar los documento escrito destinado a formalizar
instrumentos que considera como o probar un acto jurídico. Los
públicos. instrumentos privados son los que las
Para Salvat, “Instrumento Publico” es el partes otorgan directamente, con su firma
otorgado con las formalidades que la ley y sin la intervención de oficial publico
establece, en presencia de un oficial alguno.
público, a quien la ley confiere la facultad
de autorizarlo
AUTORIZACION: El instrumento público AUTORIZACION: Nace bajo la
nace bajo la intervención o autorización intervención y autorización de las partes
de un funcionario público facultado por la que los suscriben.
ley para dar fe pública.

PRUEBA: hace plena fe (art. 296 CCCN.) PRUEBA: Por no haber intervenido un
entre las partes y es perfectamente funcionario público, no tiene por si mismo
oponible a terceros. Conforman prueba fuerza probatoria, ni entre las partes ni
preconstituida, hasta que por sentenciacon relación a terceros. Para establecer
recaída en querella de falsedad, civil o
su autenticidad basta que el firmante
penal, se declare su falsedad. reconozca que la firma que suscribe el
instrumento es suya (314 CCCN). Una
vez reconocido judicialmente, el
instrumento privado tiene el mismo valor
que el instrumento publico., pero esta
eficacia no es completa, ya que con
relación a terceros no prueba la verdad
de la fecha expresada en el, sino que se
toma la fecha del reconocimiento.
FORMA: se trata generalmente de “actos FORMA: por el art. 284CCCN y el 1015
formales”, ya que tienen una forma CCCN se reconoce la libertad de formas
determinada exigida por la ley. como principio general, restringida solo a
Art. 290 y 294. ciertos casos previstos.