La venta ad corpus y la defensa del consumidor

02 diciembre, 2014

Martn Mejorada Chauca

Hace unos meses el Tribunal del Indecopi resolvi el reclamo de un comprador, quien
recibi un departamento con menos metros de los sealados en su contrato. El mximo
organismo de defensa del consumidor orden devolver parte del precio por la diferencia de
medida, pese a que la compraventa fue sobre un bien futuro y en ella se haba pactado
expresamente la clusula ad corpus (Expediente 2573-2012/CPC).
El artculo 1577 del Cdigo Civil seala que los contratos de compraventa pueden incluir el
pacto ad corpus. Esto significa que la transferencia de propiedad se entiende cumplida con
el bien identificado, sin importar sus medidas. La norma advierte que la frmula ad corpus
opera aun si al mismo tiempo se seala la extensin fsica del bien. Cuando se pacta la
venta bajo esta modalidad el comprador no puede reclamar por la eventual diferencia de
medidas, salvo que la discrepancia supere el 10% en cuyo caso se ajusta el precio. Este
pacto es lo opuesto a la compraventa por extensin o cabida prevista en el artculo 1574,
segn la cual el precio se pacta por cada unidad de medida del bien.
El Tribunal invoca argumentos sorprendentes. Dice que la clusula ad corpus es propia de
un cdigo que rega operaciones referidas a fundos y fincas, y que no es aplicable a los
contratos inmobiliarios donde hay que proteger al consumidor. En suma, sostiene que
tratndose de bienes futuros no tiene sentido esta clusula, pues no hay nada que medir
cuando el bien es un proyecto. Respetuosamente discrepo.
La norma sobre venta ad corpus convive en la misma seccin del Cdigo con la regulacin
sobre compraventa de bienes futuros (artculo 1534 del Cdigo Civil). No es cierto
entonces que el Cdigo se limite a los negocios sobre fundos y fincas. Es perfectamente
posible que el acto referido a un bien futuro contenga la clausula ad corpus, ya que
conforme a dicha regulacin el contrato est sujeto a la condicin suspensiva de que el bien
llegue a existir. Antes de ese momento el acuerdo no tiene efectos. Con la aparicin del bien
recin adquieren vigencia todas las clausulas del contrato, incluyendo el pacto ad corpus.
Existiendo el bien se puede hablar de medidas de ms o de menos.

El comprador que acept la solucin ad corpus est vinculado a ella. Si recibe menos
metros que los indicados no puede reclamar, salvo que la diferencia sea mayor al 10% (en
el caso que comento la diferencia fue de 3.8%). La calidad de consumidor no cambia las
cosas, pues el contrato se celebr con esa condicin y es parte de un acuerdo vlido. El
famoso y elstico deber de idoneidad exigible al proveedor, no es licencia para alterar el
contenido del acto ni para omitir sus estipulaciones. Es importante notar que el Tribunal no
interpreta el acuerdo ni anula sus clausulas, simplemente convierte el contrato ad corpus en
uno por extensin o cabida, es decir se modifica el contrato. Se viola el artculo 62 de la
Constitucin que prohbe al Estado alterar el contenido de los contratos. Muy peligrosa
decisin que ojal ya est en manos del Poder Judicial para su revisin.