CONTRATOS. PARTE ESPECIAL.

Índice:
Compraventa:
1. Concepto.
2. Distinción entre compraventa civil y compraventa comercial.
3. Transmisión de dominio.
4. Venta Forzosa.
5. Caracteres del contrato de compraventa.
6. Objeto.
7. Cosa indeterminada.
8. Cosa ajena.
9. Cosa futura. Venta aleatoria.
10. Precio. Requisitos.
11. Precio serio.
12. Precio cierto.
13. Precio indeterminado.
14. Sujeto.
15. Incapacidades de Derecho.
16. Forma.
17. Obligaciones del vendedor: Obligación principal.
18. Distinción entre errores sobre la cosa, vicios redhibitorios e incumplimiento de contrato.
19. Incumplimiento del vendedor.
20. Obligaciones secundarias del vendedor.
21. Incumplimiento del comprador en las ventas a crédito.
22. Régimen especial del pacto comisorio en la compraventa.
23. Derechos del vendedor.
24. Obligaciones del comprador.
25. Derechos del comprador.
26. Venta sujeta a condición.
27. Pactos especiales.
28. Retroventa. Concepto.
29. Características de la retroventa.
30. Acciones contra el bien en retroventa.
31. Retroventa como simulación.
32. Reventa.
33. Preferencia. Concepto.
34. Obligaciones especiales para el vendedor por el pacto de preferencia.
35. Obligaciones especiales para el comprador por el pacto de preferencia.
36. Pacto de mejor comprador.

Locación:
1. Concepto.
2. Caracteres.
3. Comparación con Comodato.
4. Sujetos.
5. Actualización del precio.
6. Objeto.
7. Plazos.
8. Extensión de plazos.
9. Tácita Reconducción.
10. Forma.
11. Obligación del Locador.
12. Conservación de la cosa.
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 13. Incumplimiento del locador en cuanto a la conservación de la cosa.
14. Garantías.
15. Otras obligaciones del locador.
16. Obligación del locatario.
17. Incumplimiento del locatario.
18. Otras obligaciones del locatario.
19. Mejoras.
20. Mejoras urgentes.
21. Mejoras no autorizadas.
22. Incumplimiento del locatario en cuanto a mejoras prometidas.
23. Sublocación.
24. Relaciones entre locador, locatario y subarrendatario.
25. Extinción de la locación.
26. Extinción anticipada.
27. Demanda de Desalojo Anticipado.
28. Liberación del fiador.
29. Fallecimiento del locatario.

Locación de obra y servicios:

1. Concepto.
2. Diferenciación entre locación de obra, locación de servicios y contrato de trabajo.
3. Caracteres.
4. Presupuesto de Obra.
5. Modalidades de contratación.
6. Ajuste Alzado.
7. Ajuste alzado relativo.
8. Coste y Costas.
9. Unidad de medida.
10. Indeterminación de plazo, precio y modo.
11. Locación de obra dentro de la Ley de Protección al Consumidor.
12. Obligaciones del locador.
13. “Según las reglas del arte”
14. Riesgos de la obra
15. Obligaciones del locatario
16. Acción de los dependientes del empresario contra el locatario.
17. Daño a terceros.
18. Ruina.
19. Extinción de la locación de obra.
20. Extinción sin causal.

Donación:
1. Concepto.
2. Oferta en la donación.
3. Caracteres.
4. Objeto.
5. Donación por causa de muerte.
6. Sujeto. Incapacidades de derecho.
7. Forma.
8. Donaciones mutuas.
9. Donaciones remuneratorias.
10. Donaciones con cargo.
11. Donaciones inoficiosas.
12. Obligaciones del donante.
13. Obligaciones del donatario.
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 14. Modos de extinción de la donación.
15. Revocación.
16. Efectos de la revocación.
17. Reversión.
18. Caso.

Fianza:
1. Concepto. Partes.
2. Caracteres.
3. Doble regulación de la fianza.
4. Excusión.
5. División.
6. Derechos del fiador contra el acreedor.
7. Derechos del fiador respecto al deudor.
8. Obligaciones del fiador respecto al deudor.
9. Objeto.
10. Fianza de obligación inválida.
11. Límites a la fianza.
12. Fianza unilateral.
13. Sujeto. Incapacidades de derecho.
14. Extinción de la fianza.

Cesión de Créditos:
1. Concepto.
2. Caracteres.
3. Notificación. Efectos para el deudor.
4. Cargo de notificar.
5. Sujeto
6. Objeto.
7. Forma.
8. Obligaciones del cedente.
9. Garantías.

Compraventa:
¿Qué es la compraventa?
Según el CC1:
Art. 1323: Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de
una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero.

¿Cuál es la diferencia entre la compraventa civil y la compraventa comercial?

En lo comercial:
Art: 450: La compraventa mercantil es un contrato por el cual una persona, sea o no propietaria o
poseedora de la cosa objeto de la convención, se obliga a entregarla o a hacerla adquirir en propiedad a
otra persona, que se obliga por su parte, a pagar un precio convenido, y la compra para revenderla o
alquilar su uso.
Es decir, que la principal diferencia entre la compraventa civil y la compraventa comercial es cuando la
compraventa tiene fines de lucro. En este caso siempre será comercial. Sin embargo, los dos artículos
siguientes en el C de Com “devuelven” ciertos contratos al ámbito civil.
Art. 451: Sólo se considera compraventa mercantil la compraventa de cosas muebles, para revenderlas
por mayor o menor, bien sea en la misma forma que se compraron o en otra diferente, o para alquilar su
uso, comprendiéndose la moneda metálica, títulos de fondos públicos, acciones de compañías y papeles
de crédito comerciales.
Art. 452: No se consideran mercantiles:
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De aquí en adelante, Código Civil.
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 1. Las compras de bienes raíces y muebles accesorios. Sin embargo, serán comerciales las compras
de cosas accesorias al comercio, para prepararlo o facilitarlo, aunque sean accesorias a un bien
raíz.
2. Las de objetos destinados al consumo del comprador, o de la persona por cuyo encargo se haga la
adquisición.
3. Las ventas que hacen los labradores o hacendados de los frutos de las cosechas y ganados.
4. Las que hacen los propietarios y cualquiera clase de persona, de los frutos y efectos que perciban
por razón de renta, dotación, salario, emolumento u otro cualquier título remuneratorio o gratuito.
5. La reventa que hace cualquier persona del resto de los acopios que hizo para su consumo
particular. Sin embargo, si fuere mayor cantidad la que vende que la que hubiese consumido, se
presume que obró en la compra con ánimo de vender y se reputan mercantiles la compra y la
venta.
En resumen, la compraventa es civil cuando no existe ánimo de lucro, o cuando existiendo dicho ánimo
de lucro, el objeto de la compraventa es un inmueble, o uno de los contratantes es consumidor final.
También es civil la compraventa de cosas muebles accesorias al inmueble (¿?), siempre y cuando el
inmueble no esté destinado a ser una oficina comercial. También son civiles las compraventas de ciertos
productos agrícolas, y de los frutos (renta) que genera el salario.
Ahora, según el art. 7 del C de Com, “si un acto es comercial para una sola de las partes, todos los
contrayentes quedan, por razón de él, sujetos a la ley mercantil…”. ¿Se entiende que los art. 451 y 452
merecen una excepción a esta regla? Es un tema donde no hay uniformidad de criterio, según De La
Vega. Lorenzetti en el Tratado de Contratos, cuando trata la compraventa, simplemente menciona que el
ánimo de lucro no existe en la compraventa civil y esa es la base de la separación.

¿Cuándo se produce la transmisión de dominio?

Cuando se produce la tradición. Recordemos que la compraventa es un contrato consensual, no real. Nos
remitimos a la parte general de contratos:
- No produce efectos reales en el sentido en que no permite transmitir la propiedad. Art. 497: “A
todo derecho personal corresponde una obligación personal. No hay obligación que corresponda a
derechos reales”. Además, según art. 1441, “Los contratos reales, para producir sus efectos
propios, quedan concluidos desde que una de las partes haya hecho tradición de la cosa sobre que
versare el contrato”. Esto significa que en la firma del contrato no se traslada el dominio, el
contrato sólo genera la obligación de hacerlo, pero el hecho que genera la transmisión del derecho
real es la tradición de la cosa, no el contrato.
Consensuales y reales: Art 1140: “Los contratos son consensuales o reales. Los contratos consensuales,
sin perjuicio de lo que se dispusiere sobre las formas de los contratos, quedan concluidos para producir
sus efectos propios, desde que las partes hubiesen recíprocamente manifestado su consentimiento”. Art
1141: “Los contratos reales, para producir sus efectos, quedan concluidos desde que una de las partes
haya hecho a la otra tradición de la cosa sobre que versare el contrato”. 1142: “Forman la clase de los
contratos reales, el mutuo, el comodato, el contrato de depósito, y la constitución de prenda y de
anticresis”.
El contrato de compraventa, desde su pura definición, no genera para el vendedor más que la obligación
de hacer todo lo posible para transferir al comprador el dominio de una cosa; el contrato en sí no genera la
transmisión directa de la cosa. Hay casos especiales como la compraventa manual, que es la típica
operación de venta que hacemos diariamente (comprar un kilo de carne, por ej), en el cual es difícil
distinguir el momento donde se genera la obligación de transferir y el hecho posterior donde
efectivamente el vendedor cumple su obligación, es decir, se transfiere la cosa. Esto es así porque ambos
hechos, a diferencia del caso de la compraventa de inmuebles, suceden simultáneamente.
En la compraventa de inmuebles, la inscripción en registro NO es constitutiva del contrato sino que tiene
una finalidad publicitaria: lo hace oponible a terceros.
En otros casos, como en materia de automotores y de caballos de pura sangre, la inscripción en registro es
constitutiva; es decir, la transmisión del dominio no tiene lugar hasta que no se registre. La inscripción
registral reemplaza a la tradición.

¿Qué es la venta forzosa?

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Según el art. 1324: “Nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentre sometido a una
necesidad jurídica de hacerlo, lo cual tiene lugar en los casos siguientes:
1. Cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiación, por casos de utilidad
pública.
2. Cuando por una convención, o por un testamento se imponga al propietario la obligación de
vender una cosa a persona determinada.
3. Cuando la cosa fuere indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos exigiese el
remate.
4. Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecución
judicial.
5. Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos la obligación de realizar todo o parte de
las cosas que estén bajo su administración.”
En todos estos casos está de acuerdo la mayor parte de la doctrina y la jurisprudencia en que no son en
realidad casos donde se configure la venta forzosa, porque constituyen casos especiales de transferencia
de dominio. Veamos caso por caso:
1. Expropiación:
El CC prevé la expropiación con indemnización en el art. 2511, situado precisamente en el título
sobre el dominio y las formas de adquirirlo, por lo que se entiende que hay expropiación y no
compraventa.
2. Venta impuesta por convención o testamento:
Borda señala que la ley se refiere a los casos en los que el adquirente de un bien se ha
comprometido, en ese mismo caso, a venderlo a terceros o al mismo enajenante, en cuyo caso la
venta no es forzosa sino voluntaria porque el mismo vendedor aceptó ese cargo. Lo mismo sucede
en caso de herencia con cargo, que se puede renunciar. También cuando existe un
contradocumento que obliga a la reventa, pero en ese caso el contrato en sí no tiene validez porque
el vendedor no estaba en condiciones de realizar la venta, o en su caso también tendrá que
responder por evicción.
3. División de bienes:
Los condóminos tienen derecho a solicitar la división del condominio, pero ello no configura una
venta forzosa, porque los condóminos tienen la opción entre vender su parte o conservarla
comprando la parte del que exige la división. Lo forzoso no es la venta sino la división. Además
hay que tener en cuenta que la subasta sólo tiene lugar si la cosa es indivisible y no hay
posibilidad de unificar la propiedad en uno de los propietarios.
4. Subasta judicial:
La tendencia mayoritaria se inclina por diferenciar la transmisión producida por subasta judicial de
la compraventa. La subasta es un acto de atribución de derechos autónomos a favor del adquirente
y no una compraventa. Algunas consecuencias son:
a. El vendedor no es parte.
b. No es legitimado activo de la obligación del comprador de pagar el precio, ni éste ingresa
en su patrimonio.
c. No responde por evicción.
d. No hace falta una escritura pública.
e. Las cuestiones se resuelven mediante la aplicación de las reglas procesales.
f. No aplica la prohibición de comprar entre cónyuges.
g. Los impuestos, tasas y contribuciones no son soportados por el comprador sino por el
anterior propietario.
h. No hay impugnación por vicio de lesión.
5. Venta por administrador de bienes ajenos:
Sólo se puede dar en casos en que un tutor o curador deba provocar la venta de alguna cosa que el
menor tuviere en comunidad con otro, o si hubiere necesidad de generar una división de herencia,
en cuyo caso si el menor no lo fuera tendría que hacer lo mismo, que ya va incluido en los incisos
anteriores; o si hablamos del liquidador de una sociedad o el síndico en una quiebra, situaciones
que se asemejan a la subasta judicial.

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Recordemos que para De La Vega, sí hay caso de venta forzosa en caso de división de bienes, porque el
condómino se ve obligado a vender si no puede pagar las demás partes.
Porque además, la venta de la cosa en condominio, cuando la cosa está indivisa, no tiene ningún valor, ni
siquiera por la parte del vendedor. Art. 1331: “La venta hecha por uno de los copropietarios de la
totalidad de la cosa indivisa es de ningún efecto aún respecto a la porción del vendedor; pero éste debe
satisfacer al comprador que ignoraba que la cosa era común con otros, los perjuicios e intereses que le
resulten de la anulación del contrato”.

¿Cuáles son los caracteres del contrato de compraventa?

1. Típico y nominado: Es un contrato regulado legalmente y nombrado en la ley.
2. Consensual: Produce sus efectos propios desde que las partes hubieren manifestado
recíprocamente su consentimiento.
3. Bilateral: Produce obligaciones recíprocas.
4. Oneroso: La ventaja dada a la otra parte está en relación al sacrificio, lo que resulta claro de la
relación precio/bien adquirido.
5. Conmutativo: Puesto que las ventajas se conocen desde el momento de la celebración. Es aleatorio
sólo excepcionalmente, cuando media una convención al respecto, como con la venta de cosa
futura.
6. No formal: En lo general. La compraventa de inmuebles es relativamente formal, porque si no se
cumple con los requisitos, el contrato no pierde validez pero la obligación se transforma (en
obligación de escriturar). En otras compraventas se exige la forma ad probationem. La
compraventa de consumo es formal de acuerdo con lo que dispone la ley 24240.

¿Qué se puede vender?

Art 1327: “Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos, aunque sean cosas
futuras, siempre que su enajenación no sea prohibida”.
Es decir, la cosa debe reunir dos requisitos básicos: No estar prohibida, y estar determinada o ser
determinable. Art. 1333: “No habrá cosa vendida cuando las partes no la determinasen, o no estableciesen
datos para determinarla. La cosa es determinada cuando es cosa cierta, y cuando fuese cosa incierta, si su
especie y cantidad hubiesen sido determinadas”.

¿Cuándo la cosa es indeterminada?

Art. 1334: “Se juzgará indeterminable la cosa vendida, cuando se vendiesen todos los bienes presentes o
futuros, o una parte de ellos”. Art 1335: “Será sin embargo válida la venta de una especie de bienes
designados, aunque en la venta se comprenda todo lo que el vendedor posee”.
También, Art. 1339: “La venta puede ser hecha por junto, o por cuenta, peso o medida. Es hecha por
junto, cuando las cosas son vendidas en masa, formando un solo todo y por un solo precio”. Art. 1340:
“La venta es a peso, cuenta o medida, cuando las cosas no se venden en masa o por un solo precio; o
aunque el precio sea uno, no hubiese unidad en el objeto; o cuando no hay unidad en el precio, aunque las
cosas sean indicadas en masa”.
El CC determina en qué momento la determinación de la cosa hace perfecto el contrato. Art. 1341: “En la
venta hecha por junto, el contrato es perfecto, desde que las partes estén convenidas en el precio y en la
cosa”. Art. 1342: “En las ventas hechas al peso, medida o cuenta, la venta no es perfecta, hasta que las
cosas no estén contadas, pesadas o medidas”. Art. 1343: “El comprador puede sin embargo obligar al
vendedor, a que pese, mida o cuente y le entregue la cosa vendida; y el vendedor puede obligar al
comprador a que reciba la cosa medida, pesada o contada, y satisfaga el precio de ella”.
**determinación en inmuebles tiene su regulación específica en Arts. 1344-1348, pero ya hila muy fino el
CC**

¿Se pueden vender las cosas ajenas?

En principio, no. Art. 1329: “Las cosas ajenas no pueden venderse. El que hubiere vendido cosas ajenas,
aunque fuese de buena fe, debe satisfacer al comprador las pérdidas e intereses que le resultasen de la
anulación del contrato, si éste hubiese ignorado que la cosa era ajena. El vendedor después de que hubiere

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entregado la cosa, no puede demandar la nulidad de la venta, ni la restitución de la cosa. Si el comprador
sabía que la cosa era ajena, no podrá pedir la restitución del precio”.
Sin embargo, Art. 1330: “La nulidad de la venta de cosa ajena, queda cubierta por la ratificación que de
ella hiciere el propietario. Queda también cubierta, cuando el vendedor ulteriormente hubiese venido a ser
sucesor universal o singular del propietario de la cosa vendida”.
Es decir, si el propietario ratifica la venta posteriormente o luego de la venta pero antes de que el
comprador ejerza la acción el vendedor deviene sucesor universal (heredero) o singular (porque recibió el
dominio).
Tampoco entra dentro de la prohibición el caso en que el comprador conoce que el vendedor no es dueño,
porque en este caso (según Lorenzetti) “la venta consiste en la promesa de un hecho ajeno: la
transferencia dominial”. En este caso el contrato “causa una obligación a cargo del vendedor que consiste
en emplear los medios necesarios para que la prestación se realice”. Veamos la parte general de contratos:
¿Se puede contratar sobre cosas ajenas?
Si, pero con ciertos recaudos.
Art. 1177: “Las cosas ajenas pueden ser objeto de los contratos. Si el que promete entregar cosas ajenas
no hubiere garantizado el éxito de la promesa, sólo estará obligado a emplear los medios necesarios para
que la prestación se realice. Si él tuviere la culpa de que la cosa ajena no se entregue, debe satisfacer las
pérdidas e intereses. Debe también satisfacerlas, cuando hubiere garantizado la promesa, y ésta no tuviere
efecto”.
Por otro lado, Art. 1178: “El que hubiese contratado sobre cosas ajenas como cosas propias, si no hiciere
tradición de ellas, incurre en el delito de estelionato, y es responsable de todas las pérdidas e intereses”.
Además, también puede darse el caso de que el vendedor ejerza esta categoría dentro de un mandato, es
decir, que venda la cosa a nombre de otra persona. Ello es perfectamente posible, pues:
¿Se puede contratar a nombre de terceros?
Art. 1161: “Ninguno puede contratar a nombre de un tercero, sin estar autorizado por él, o sin tener por la
ley su representación. El contrato celebrado a nombre de otro, de quien no se tenga autorización o
representación legal, es de ningún valor, y no obliga ni al que lo hizo. El contrato valdrá si el tercero lo
ratificase expresamente o ejecutase el contrato”.
Pero si el tercero ratifica, Art. 1162: “La ratificación hecha por el tercero a cuyo nombre, o en cuyo
interés se hubiese contratado, tiene el mismo efecto que la autorización previa, y le da derecho para exigir
el cumplimiento del contrato. Las relaciones de derecho del que ha contratado por él, serán las del gestor
de negocios”.
Además, Art. 1163: “El que se obliga por un tercero, ofreciendo el hecho de éste, debe satisfacer pérdidas
e intereses, si el tercero se negare a cumplir el contrato”.

¿Se puede vender la cosa futura?

No se pueden vender cosas inexistentes al tiempo de la firma del contrato: Art. 1328: “Si la cosa hubiere
dejado de existir al formarse el contrato, o demandar la parte que existiese, reduciéndose el precio en
proporción de esta parte a la cosa entera”. Pero sí se pueden vender cosas futuras, convirtiéndose la venta
en aleatoria, y a riesgo del comprador. Art. 1332: “Cuando se venden cosas futuras, tomando el
comprador sobre sí el riesgo de que no llegaran a existir en su totalidad, o en cualquier cantidad, o cuando
se venden cosas existentes, pero sujetas a algún riesgo, tomando el comprador sobre sí ese peligro, la
venta será aleatoria”.
Recordemos que la cosa futura, según Lorenzetti, es aquella que no existe al tiempo de contratar, pero hay
un grado de probabilidad suficiente de que existan en el futuro y que las partes toman en cuenta para
contratar.
Lorenzetti distingue tres supuestos:
a. Venta de cosa esperada: Si las partes contratan la venta de una cosa que puede o no llegar
a existir, conociendo tal circunstancia, estamos ante una venta bajo condición suspensiva;
porque si la cosa existe se perfecciona el contrato y se produce la transmisión, mientras
que si no existiera el contrato queda sin efecto. Esto significa que el comprador no asumió
el riesgo de la inexistencia. Art. 1405: “Si la venta fuese aleatoria por haberse vendido
cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no llegasen a existir, en cualquier
cantidad, el vendedor tendrá también el derecho a todo el precio, aunque la cosa llegue a
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 existir en una cantidad inferior a la esperada; mas si la cosa no llegase a existir, no habrá
venta por falta de objeto, y el vendedor restituirá el precio, si lo hubiese recibido”.
b. Venta de una esperanza: El comprador asume el riesgo de que la cosa llegue o no a existir
en el futuro. Si la cosa no existe el comprador debe pagar el precio igual, porque es un
riesgo que el contrato pone a su cargo. Es una compraventa aleatoria. Las partes no están
en una situación de pendencia ni esperan la cosa, ya que la contratación es firme y el
objeto es el riesgo de que exista o no. Art. 1404: “Si la venta fuese aleatoria por haberse
vendido cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no llegasen a existir, el
vendedor tendrá derecho a todo el precio aunque la cosa no llegue a existir, si de su parte
no hubiese habido culpa”.
c. Venta de cosas sujetas a riesgo: La cosa existe, pero está sometida a un riesgo. En este
caso se debe pagar el precio aunque la cosa haya dejado de existir, porque se obligó aún en
ese supuesto. Art. 1406: “Si fuese aleatoria (la venta) por haberse vendido cosas existentes,
sujetas a algún riesgo, tomando el comprador ese riesgo, el vendedor tendrá igualmente
derecho a todo el precio, aunque la cosa hubiese dejado de existir en todo, o en parte en el
día del contrato”.

¿Qué es el precio? ¿Cuáles son sus requisitos?

El precio es la cantidad en dinero que el comprador debe entregar a cambio del dominio de la cosa.
Sus requisitos son: ser en dinero, serio y cierto.

¿Qué significa que el precio debe ser serio?

Significa que no puede ser irrisorio, simulado o vil. Si es irrisorio, en el sentido de que está muy por
debajo del precio de mercado, y al solo fin de justificar la existencia del contrato, puede llegarse a la
conclusión de que estamos en presencia de la falta de precio y anular el contrato por falta de un elemento
esencial. También puede ser una simulación para defraudar a los acreedores, en cuyo caso se establece el
valor real de la cosa, pero no se paga o bien se paga con un contradocumento. En ese caso la acción sería
simulación, no nulidad. Si fuere un precio demasiado elevado, siempre se puede optar por abuso de
derecho o lesión.

¿Cuándo el precio es cierto?

Art. 1349: “El precio será cierto: cuando las partes lo determinaren en una suma que el comprador debe
pagar; cuando se deje su designación al arbitrio de una persona determinada; o cuando lo sea con
referencia a otra cosa cierta”. Esto es fundamental, ya que Art. 1350: “Cuando la cosa o personas
determinadas para señalar el precio, no quisieren o no llegaren a determinarlo, la venta quedará sin
efecto”. Además, Art. 1351: “La estimación que hicieren la persona o personas designadas para señalar el
precio, es irrevocable, y no hay recurso alguno para variarlo”. Art. 1352: “Fijado el precio por la persona
que deba designarlo, los efectos del contrato se retrotraen al tiempo en que se celebró”.
Algunos matices: Obviamente que la estimación que haga la persona designada se puede impugnar si se
demuestra que hubo abuso de derecho o una connivencia entre el fijador del precio y una de las partes,
engañando a la otra. Por otra parte, se puede subsanar esa absoluta dependencia del contrato bajo el
“decididor” si incorporamos una cláusula en donde el fijador del precio se obligue a hacerlo, y lo
hacemos comparecer y firmar, ya sea en el contrato o en una obligación accesoria. Sería una obligación
de hacer a la cual no puede escapar, a menos que surja una imposibilidad sobreviniente. En este caso,
podemos poner en el contrato a sucesivos designadores del precio. Es decir, “A determinará el precio, y
se obliga por lo tanto a hacerlo antes de tal fecha; en caso de que no pudiere lo hará B, en caso de que no
pudiere lo hará C…” así te generás una mayor seguridad de que el contrato no caerá. Aunque sería
complicado hacer que todas esas personas se comprometan.
Por otro lado, Art. 1353: “El precio se tendrá por cierto, cuando no siendo inmueble la cosa vendida, las
partes se refiriesen a lo que la cosa valga en el día al corriente de plaza, o un tanto más o menos que éste.
El precio será entonces determinado por certificados de corredores, o por testigos en los lugares donde no
haya corredores”.
Es decir, es válido que se determine el precio según el mercado, siempre y cuando hablemos de cosas
muebles. No es válido para inmuebles.
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¿Qué pasa si no se determina el precio?
Art. 1355: “Si el precio fuere indeterminado, o si la cosa se vendiere por lo que fuese su justo precio, o
por lo que otro ofreciera por ella, o si el precio se dejare al arbitrio de uno de los contratantes, el contrato
será nulo”. Es decir, si no se impusiera ninguna regla para determinar el precio, o una regla no válida, que
son exclusivamente que se vende la cosa “por su justo precio” o “al arbitrio del Sr. Z”, que es una de las
partes, el contrato es nulo. Mientras que si existe una mínima determinación, Art. 1354: “Si la cosa se
hubiere entregado al comprador sin determinación de precio, o hubiere duda sobre el precio determinado,
se presume que las partes se sujetaron al precio corriente del día, en el lugar de entrega de la cosa”.
La pregunta es: ¿Cuál es el principio y cuál la excepción? ¿Debe optarse por validar el contrato o por
anularlo en caso de duda? ¿Si no se escribió nada en el contrato se presume que lo hicieron por el precio
de mercado, o se anula por falta de requisito esencial?
:S
Preguntar.
Además, Art. 1356: “Si el precio consistiere, parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato será de
permuta o cambio si es mayor el valor de la cosa, y de venta en el caso contrario”. Es decir, si lo que se da
en especie es por mayor cantidad que lo que se da en dinero, es un contrato de permuta.

¿Quiénes pueden contratar?

Art. 1357: “Toda persona es capaz de disponer de sus bienes, puede vender cada una de las cosas de que
es propietaria; y toda persona capaz de obligarse, puede comprar toda clase de cosas de cualquiera
persona capaz de vender, con las excepciones de los artículos siguientes”.
En las sabias palabras del Sr. Profesor. Dr. Paulo De La Vega: “Totalmente al pedo”. O sea, quienes
pueden contratar, pueden comprar y vender, si tienen capacidad de disposición, salvo las excepciones de
los arts 1358 – 62, que veremos a continuación. Se entiende obviamente que no pueden contratar los
incapaces de hecho.

¿Cuáles son las incapacidades de derecho de la compraventa?

Art. 1358: “El contrato de compraventa no puede tener lugar entre marido y mujer, aunque hubiese
separación judicial de los bienes de ellos”. Art. 1359: “Los tutores, curadores, y los padres no pueden,
bajo ninguna forma, vender bienes suyos a los que están bajo su guardia o patria potestad”. Art. 1361: “Es
prohibida la compra, aunque sea en remate público, por sí o por interpuesta persona:
a. A los padres, de los bienes de los hijos que están bajo su patria potestad.
b. A los tutores y curadores, de los bienes de las personas que estén a su cargo y comprar bienes para
éstas, sino en los casos y por el modo ordenado de las leyes.
c. A los albaceas, de los bienes de las testamentarias que estuviesen a su cargo.
d. A los mandatarios, de los bienes que están encargados de vender por cuenta de sus comitentes.
e. A los empleados públicos, de los bienes del Estado, o de las municipalidades, de cuya
administración o venta estuviesen encargados.
f. A los jueces, abogados, fiscales, defensores de menores, procuradores, escribanos y tasadores, de
los bienes que estuviesen en litigio ante el juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen, o hubiesen
ejercido su respectivo ministerio.
g. A los ministros de Gobierno, de los bienes nacionales o de cualquier establecimiento público, o
corporación civil o religiosa, y a los ministros secretarios de los gobiernos de provincia, de los
bienes provinciales o municipales, o de las corporaciones civiles o religiosas de las provincias.
Art. 1362: “La nulidad de las compras y ventas prohibidas en el artículo anterior, no puede ser deducida
ni alegada por las personas a las cuales comprenda la prohibición”.
Algunos matices de Lorenzetti: Caso de marido y mujer: no los alcanza si son cónyuges separados por
divorcio vincular, pero se discute si se mantiene cuando hay separación personal. No aplica cuando se
vende a una sociedad de la cual el cónyuge es parte, porque se vende a la persona jurídica. Tampoco
aplica la prohibición en caso de compraventa forzada, o en subasta.
En caso del mandatario, si bien no puede comprar los bienes que se le ha encargado vender, sí puede
comprar aquellos que se le ha encargado administrar. Además, si el mandatario viola la prohibición pero
es ratificado por el mandante, se convierte en válido.
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En el caso de los padres, tutores y curadores, no los alcanza la prohibición en el caso en que la
compraventa derive de una donación con cargo, por ejemplo, o una herencia con cargo.
Por último, en el caso de los jueces, magistrados y empleados públicos, la prohibición alcanza a los
bienes que están en controversia o sobre los cuales pueden tener alguna influencia. Se ha considerado
también aplicable a los mediadores y amigables componedores.

¿El contrato de compraventa requiere alguna forma especial?

En principio no. Pero para algunos tipos de compraventas hay regulaciones especiales. La compraventa
de inmuebles requiere de escritura pública para perfeccionarse, sino origina la conversión del negocio. La
compraventa de automotores y de equinos de pura sangre requiere la inscripción en registro para
constituirse. La compraventa de aeronaves requiere la inscripción en registro para hacerla oponible a
terceros.

¿Cuáles son las obligaciones del vendedor?

La obligación nuclear es entregar la cosa: Art. 1409: “El vendedor debe entregar la cosa vendida, libre de
toda posesión, y con todos sus accesorios en el día convenido, y si no hubiese día convenido, el día en que
el comprador lo exija”. Además, Art. 1410: “La entrega debe hacerse en el lugar convenido, y si no
hubiese lugar designado, en el lugar en que se encontraba la cosa vendida, en la época del contrato”.

¿Qué tipo de situaciones se pueden dar si la cosa no satisface al comprador?

Pueden ser cuatro supuestos:
a. El vendedor entrega la cosa debida, pero el comprador creyó que era otra y hay error sobre la
identidad material: Es un problema de consentimiento contractual. Es un error sobre la identidad
de una cosa, y constituye un vicio sobre la causa principal del acto y hace anulable el mismo. El
vendedor cumple con lo pactado, pero el comprador cae en un error esencial que hace anulable el
contrato. También hace anulable el contrato un error sobre la cualidad esencial de la cosa, es decir,
cuando el comprador se equivocó al comprar la cosa porque no le sirve para el objeto que tuvo en
miras al contratar.
b. El vendedor entrega la cosa sobre la que se contrató y cumple, pero hay un vicio oculto que
impide darle el destino a la cosa, es un vicio redhibitorio: Tiene tres meses para ejercer la acción
redhibitoria o la quanti minoris.
c. El vendedor entrega una cosa de diferente calidad a la pactada, por lo que hay un incumplimiento
del contrato y el comprador puede rehusarse a entregar el precio y constituir en mora al deudor, o
si ya entregó el precio resolver por pacto comisorio.

¿Qué pasa si el vendedor no entrega la cosa a tiempo?

Art. 1412: “Si el vendedor no entrega la cosa al tiempo fijado en el contrato, el comprador puede pedir la
resolución de la venta, o la entrega de la cosa” Según Alterini esto constituye una excepción al pacto
comisorio, ya que no se requiere el plazo de gracia de 15 días del pacto comisorio, el comprador puede
resolver la venta por su propia autoridad.
Además, Art. 1413: “Si el vendedor se hallare imposibilitado para entregar la cosa, el comprador puede
exigir que inmediatamente se le devuelva el precio que hubiese dado, sin estar obligado a esperar que
cese la imposibilidad del deudor”.
Art. 1420: “Si la cosa vendida fuese mueble, y el vendedor no hiciese tradición de ella, el comprador, si
hubiese pagado ya parte o todo del precio, o hubiese comprado a crédito, tendrá derecho para disolver el
contrato, exigiendo la restitución de lo que hubiese pagado, con los intereses de la demora e
indemnización de perjuicios; o para demandar la entrega de la cosa y el pago de los perjuicios” Aquí no
hace más que reiterar el pacto comisorio. También Art. 1421: “Si la cosa fuese fungible, o consistiese en
cantidades que el vendedor hubiese vendido a otro, tendrá derecho para exigir una cantidad
correspondiente de la misma especie y calidad, y la indemnización de perjuicios”. Sin embargo, Art.
1422: “Si la cosa vendida fuese inmueble, comprada a crédito sin plazo, o estando ya vencido el plazo
para el pago, el comprador sólo tendrá derecho para demandar la entrega del inmueble, haciendo depósito
judicial del precio”. Esto no tiene validez luego de la modificación del sistema del art. 1204 de pacto
comisorio y el juicio de escrituración.
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¿Qué otras obligaciones tiene el vendedor?
a. Tiene un deber colateral de conservación: Art. 1408: “El vendedor no puede cambiar el estado de
la cosa vendida, y está obligado a conservarla tal como se hallaba el día del contrato, hasta que la
entregue al comprador”.
b. Deberes colaterales de colaboración:
1. Recibir el precio: Art. 1411: “El vendedor está obligado también a recibir el precio en el
lugar convenido, y si no hubiese convenio sobre la materia, en el lugar y tiempo de la
entrega de la cosa, si la venta no fuese a crédito”.
2. Extender recibo: (En el Cod de Comercio) Art. 474: “Ningún vendedor puede rehusar al
comprador una factura de los géneros que se haya vendido y entregado con el recibo al pie
de su precio, o de la parte de éste que se hubiere pagado…”
3. Pagar los gastos de la entrega: Art. 1415: “El vendedor debe satisfacer los gastos de la
entrega de la cosa vendida, si no hubiese pacto en contrario”.
4. Otorgar la documentación necesaria.
c. Deberes colaterales de información.
d. Garantías: Por evicción y vicios redhibitorios: Art. 1414: “Debe sanear la cosa vendida,
respondiendo por la evicción al comprador, cuando fuese vencido en juicio, por una acción de
reivindicación u otra acción real. Debe también responder de los vicios redhibitorios de la cosa
vendida”.

¿Qué pasa si el comprador incumple en las ventas a crédito?

El Código limita el pacto comisorio implícito en estos casos, son una excepción a la regla y como tales, se
deben interpretar restrictivamente. Art. 1429: “Si el comprador no pagase el precio de la cosa mueble
comprada a crédito, el vendedor sólo tendrá derecho para cobrar los intereses de la demora, y no para
pedir la resolución de la venta”. Art. 1431: “Si el comprador no pagase el precio del inmueble cobrado a
crédito, el vendedor tendrá derecho para cobrar los intereses de la demora y no para pedir la resolución de
la venta, a no ser que en el contrato estuviese expresado el pacto comisorio”.
Lorenzetti explica que el Código consagra un sistema protectorio del adquirente, y si bien en la venta a
crédito de cosas muebles está prohibido el pacto comisorio expreso (Art. 1374, in fine: “Es prohibido ese
pacto en la venta de cosas muebles”) y además por el 1429 tampoco permite el pacto comisorio implícito,
en materia de inmuebles vendidos a crédito no está prohibido.

Entonces, ¿qué características especiales tiene el pacto comisorio en la compraventa?

Principalmente, que está prohibido el PC expreso en la compraventa de cosas muebles, y el 1429 tampoco
permite el pacto comisorio implícito en cosas muebles. PERO, según Paulo en la parte general, el pacto
comisorio existe siempre, a pesar de que los artículos en la parte de compraventa lo contradigan. (habría q
verificar jurisprudencia). En materia de compraventa de inmuebles, no lo prohíbe, por lo que está
permitido. Lo regula específicamente en Art. 1375: “La venta con pacto comisorio tendrá los efectos
siguientes:
1. Si hubo plazo determinado para el pago del precio, el vendedor podrá demandar la resolución del
contrato, desde el día del vencimiento del plazo, si en ese día no fuese pagado el precio. (Hasta ahí
vamos bien, no contradice el art. 1204, salvo en que el 1204 concede un plazo de gracia de 15
días)
2. Si no hubiese plazo, el comprador no quedará constituido en mora de pago del precio, sino
después de la interpelación judicial (entendemos intimación de pago? En concordancia con arts.
509 (cuando no hay plazo hay que intimar para constituir en mora) y 1204 (“el acreedor podrá
requerir al deudor…”))
3. Puede el vendedor a su arbitrio demandar la resolución de la venta, o exigir el pago del precio. Si
prefiriese este último expediente, no podrá en adelante demandar la resolución del contrato. (Aquí
sí contradice el art. 1204, porque éste da la opción al acreedor de requerir el cumplimiento y
subsidiariamente la resolución. ¿Cuál se entiende que prevalece? Según Paulo aparentemente el
1204)

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 4. Si vencido el plazo del pago, el vendedor recibiese solamente una parte del precio, sin reserva del
derecho a resolver la venta, se juzgará que ha renunciado este derecho. (Aquí sí concuerda con la
postura del resto del Código: un pago parcial implica un principio de cumplimiento, y en ese caso
no se podría pedir la resolución: Art. 1204: “… Mas en los contratos en los que se hubiese
cumplido parte de las prestaciones, las que se hayan cumplido quedarán firmes y producirán, en
cuanto a ellas, los efectos correspondientes”. Sin embargo, da la opción al vendedor, de acusar en
el recibo, y por supuesto que también en el contrato, que si el pago no es íntegro se reserva el
derecho de resolver la venta)
Además, Art. 1376: “La venta con pacto comisorio equivale a la que se hiciere con la cláusula de reservar
el dominio de la cosa hasta el pago del precio”.
Para argüir que el 1204 implícitamente deroga los artículos de compraventa que lo contradicen podemos
utilizar el principio de “Ley posterior deroga ley anterior”, y que la mayor parte de la doctrina y
jurisprudencia entienden que es así, salvo por los arts. 1429 y 1432, los cuales aún están en discusión. Un
caso que entiende que el 1204 deroga al 1432 es el de autos “Pizarro, Jacinto A. F. v. De Massi, Miranda
M. s/resolución de contrato - desalojo" donde el tribunal de alzada concedió la resolución del contrato en
base de que la demandada no había cumplido con los pagos, entre otras cosas. Cabe aclarar que el boleto
de compraventa que suscitó la controversia no contenía ninguna cláusula estableciendo un pacto
comisorio expreso ni cláusula penal.
Quote: "En efecto, a partir de la reforma introducida por la ley 17711 al art. 1204, CCiv., se ratifica el
efecto ex tunc de la resolución, de modo que el ejercicio del pacto comisorio -al igual que los efectos de
la nulidad-, impone a las partes la restitución de lo dado en virtud del vínculo que fenece
retroactivamente, dado que ésos son los efectos generales de ese modo de extinción, con la salvedad,
claro está, de los contratos de tracto sucesivo (vgr., locación de inmuebles)... En otras palabras, la
resolución o distracto obliga a las partes a restituirse mutuamente lo que recibieran en virtud del acto
extinguido, no procediendo decretar la pérdida de las sumas entregadas en compensación por los daños
derivados de la ocupación del inmueble como pretende la parte actora"

¿Qué derechos tiene el vendedor?

1. Exigir la recepción de la cosa y, en caso de demora del comprador en recibirla, reclamarle los
gastos en que haya incurrido y consignar judicialmente la cosa vendida, así como resolver la venta
si se trata de un inmueble. Art. 1430: “Si el comprador de una cosa mueble deja de recibirla, el
vendedor, después de constituido en mora, tiene derecho a cobrarle los costos de la conservación y
las pérdidas e intereses; y puede hacerse autorizar por el juez para depositar la cosa vendida en un
lugar determinado, y demandar el pago del precio o bien la resolución de la venta”, Art. 1431: “Si
la venta hubiese sido de cosa inmueble, y el vendedor hubiese recibido el todo o parte del precio,
o si la venta se hubiese hecho a crédito y no estuviere vencido el plazo para el pago, y el
comprador se negase a recibir el inmueble, el vendedor tiene derecho a pedirle los costos de la
conservación e indemnización de perjuicios y a poner la cosa en depósito judicial por cuenta y
riesgo del comprador”.
2. Rehusar la entrega de la cosa vendida al contado en tanto no le sea pagado el precio. Art. 1418:
“El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le hubiese pagado el
precio”. Art. 1428: “Si el comprador a dinero de contado, no pagase el precio de venta, el
vendedor puede negar la entrega de la cosa mueble vendida”. También puede rehusarse a entregar
la cosa si el comprador a plazo caiga en insolvencia, Art. 1419: “Tampoco está obligado a
entregar la cosa, cuando hubiese concedido un término para el pago, si después de la venta el
comprador se halla en estado de insolvencia, salvo si afianzase de pagar en el plazo convenido”.
Además, Art. 1433: “El comprador no puede negarse a pagar el precio del inmueble comprado por
aparecer hipotecado, siempre que la hipoteca pueda ser redimida inmediatamente por él o por el
vendedor”.

¿Cuáles son las obligaciones del comprador?

La obligación nuclear es pagar el precio convenido. Art. 1424: “El comprador debe pagar el precio de la
cosa comprada, en el lugar y en la época determinada en el contrato. Si no hubiese convenio sobre la
materia, debe hacer el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa. Si la venta ha sido a
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crédito, o si el uso del país concede algún término para el pago, el precio debe abonarse en el domicilio
del comprador. Este debe pagar también el instrumento de la venta, y los costos del recibo de la cosa
comprada”.
También tiene deberes colaterales de colaboración: Recibir la cosa, Art. 1427: “El comprador está
obligado a recibir la cosa vendida en el término fijado en el contrato, o en el que fuese de uso local. A
falta de un término convenido o de uso, inmediatamente después de la compra”.

¿Cuáles son los derechos del comprador?

Exigir la entrega de la cosa (arts. 1412, 1420, 1421, 1422), estando facultado en caso negativo para
resolver el contrato, inclusive si el vendedor se encuentra imposibilitado para entregar la cosa (art 1413).
También puede rehusarse a pagar, en los siguientes casos: Art. 1425: “Si el comprador tuviese motivos
fundados de ser molestado por reivindicación de la cosa, o por cualquier acción real, puede suspender el
pago del precio, a menos que el vendedor le afiance su restitución”. Art. 1426: “El comprador puede
rehusar el pago del precio, si el vendedor no le entregase exactamente lo que expresa el contrato. Puede
también rehusar el pago del precio, si el vendedor quisiese entregar la cosa vendida sin sus dependencias
o accesorios, o cosas de especie o calidad diversa de la del contrato; o si quisiese entregar la cantidad de
cosas vendidas por artes, y no por junto como se hubiese contratado”.

¿Cómo regula el CC las ventas sujetas a condición?

Tiene dos artículos que regulan la compra y venta condicional, respecto a si la condición es suspensiva o
resolutoria.
Art. 1370: “La compra y venta condicional tendrá los efectos siguientes, cuando la condición fuese
suspensiva:
1. Mientras pendiese la condición, ni el vendedor tiene obligación de entregar la cosa vendida, ni el
comprador de pagar el precio, y sólo tendrá derecho para exigir las medidas conservatorias.
2. Si antes de cumplida la condición, el vendedor hubiese entregado la cosa vendida al comprador,
éste no adquiere el dominio de ella, y será considerado como administrador de cosa ajena.
3. Si el comprador, sin embargo, hubiese pagado el precio, y la condición no se cumpliese, se hará
restitución recíproca de la cosa y del precio, compensándose los intereses de éste con los frutos de
aquélla”.
Art. 1371: “Cuando la condición fuese resolutoria, la compra y venta tendrá los efectos siguientes:
1. El vendedor y comprador quedarán obligados como si la venta no fuese condicional, y si se
hubiese entregado la cosa vendida, el vendedor, pendiente la condición, sólo tendrá derecho a
exigir las medidas conservatorias de la cosa.
2. Si la condición se cumple, se observará lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a
sus dueños; mas el vendedor no volverá a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el comprador
le haga tradición de ella”.
Además, Art. 1372: “En caso de duda, la venta condicional se reputará hecha bajo una condición
resolutoria, siempre que antes del cumplimiento de la condición, el vendedor hubiese hecho tradición de
la cosa al comprador”.

¿Qué pactos especiales se pueden agregar al contrato de compraventa?

El CC reconoce los siguientes: Pacto de retroventa, pacto de reventa, pacto de preferencia, pacto de mejor
comprador, venta a satisfacción del comprador. Art. 1363: “Las partes que contraten la compra y venta de
alguna cosa, pueden, por medio de cláusulas especiales, subordinar a condiciones, o modificar como lo
juzguen conveniente las obligaciones que nacen del contrato”. La condición para que estos pactos existan
es que estén registrados en el contrato de compraventa, porque sino es un contrato aparte.

¿Qué es la retroventa?
Art. 1366: “Venta con pacto de retroventa, es la que se hace con la cláusula de poder el vendedor
recuperar la cosa vendida entregada al comprador, restituyendo a éste el precio recibido, con exceso o
disminución”. La finalidad del vendedor es transmitir la cosa, pero con el derecho a rescatarla al cabo de
un tiempo, devolviendo el precio o la suma que se pacte. Recordar distinción de Paulo: Recuperar no es
recomprar. Significa que mientras dure la retroventa no es un dominio pleno.
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¿Qué características especiales reconoce el CC en la retroventa?
1. Limitado a los inmuebles: Art. 1380: “Las cosas muebles no pueden venderse con pacto de
retroventa”.
2. Plazo: 3 años. Art. 1381: “El mayor plazo para la retroventa no puede exceder de tres años, desde
el día del contrato”. Pero, Art. 1382: “El plazo de tres años corre contra toda clase de persona,
aunque sean incapaces, y pasado este término, se extingue el derecho del vendedor para resolver la
venta, y el comprador queda propietario irrevocable”. Si en el contrato establecieren que la
retroventa tendrá mayor duración, la cláusula se tendrá por no escrita y caducará la retroventa a
los tres años. Se puede ejercer contra cualquiera, inclusive si son incapaces.
3. Frutos y mejoras: En principio se sigue la regulación general de las obligaciones, es decir, se
abonan las mejoras necesarias, no las innecesarias (de lujo, ej: una pileta). Art. 1383:
“Recuperando el vendedor la cosa vendida, los frutos de ésta serán compensados con los intereses
del precio de la venta”. Art. 1384: “El vendedor queda obligado a reembolsar al comprador, no
sólo el precio de la venta, sino los gastos hechos por ocasión de la entrega de la cosa vendida, los
gastos del contrato, como también las mejoras en la cosa que no sean voluntarias; y no puede
entrar en posesión de la cosa, sino después de haber satisfecho estas obligaciones”. En mi
ignorante opinión, Vélez pone a cargo del vendedor los gastos de la transacción porque el
comprador es la parte débil, al no tener un dominio pleno de la cosa. Sin embargo, art. 1385: “El
comprador está obligado a restituir la cosa con todos sus accesorios, y a responder de la pérdida de
la cosa y de su deterioro causado por su culpa”.
4. Cesión y herencia: Las obligaciones que genera el pacto de retroventa pasan a los herederos, tanto
universales como particulares, y los derechos son pasibles de subrogación. Art. 1386: “El derecho
del vendedor puede ser cedido, y pasa a sus herederos. Los acreedores del vendedor pueden
ejercerlo en lugar del deudor”. Art. 1387: “Si el derecho pasare a dos o más herederos del
vendedor, o si la venta hubiese sido hecha por dos o más copropietarios de la cosa vendida, será
necesario el consentimiento de todos los interesados para recuperarla”. Art. 1388: “La obligación
de sufrir la retroventa pasa a los herederos del comprador, aunque sean menores de edad, y pasa
también a los terceros adquirentes de la cosa, aunque en la venta que se les hubiese hecho, no se
hubiere expresado que la cosa vendida estaba sujeta a un pacto de retroventa”. Esto es así porque
la retroventa está limitada a las cosas inmuebles, la venta de las cuales debe hacerse por
instrumento público, lo que hace a la retroventa exigible erga omnes. También Art. 1390: Si el
comprador ha dejado muchos herederos, la acción del vendedor no puede ejercerse contra cada
uno sino por su parte respectiva, bien se halle indivisa la cosa vendida, o bien se haya distribuido
entre sus herederos. Pero si se ha dividido la herencia y la cosa vendida se ha adjudicado a uno de
los herederos, la acción del vendedor puede intentarse contra él por la cosa entera”.

¿Qué herramientas tienen los acreedores del comprador o terceros compradores de buena fe con
respecto a la retroventa?
Respecto a la cosa no tienen acción, el vendedor durante esos tres años puede recuperar la cosa libre de
gravámenes, de cualquier persona. Inclusive si la cosa está embargada, con hipoteca, la compró un tercero
de buena fe, el vendedor la recupera tal como la vendió. En ese caso tendrán acción contra el comprador
que revendió la cosa de mala fe, o los acreedores podrán pedir que se embargue el precio de la cosa, que
el vendedor va a pagarle al comprador. Además, no se puede alegar ignorancia de la retroventa porque
como aplica sólo a inmuebles se hace por instrumento público, escritura; por lo que en la escritura del
inmueble figura que está sujeto a retroventa, como también en el registro.

¿Por qué tiene mala fama el pacto de retroventa (Los jueces lo miran dos veces)?
Porque se puede utilizar de manera similar a una hipoteca, pero con términos usurarios. Es decir, A le
vende el inmueble a B con pacto de retroventa a tres años. A tiene tres años para pagarle el precio del
inmueble a B más intereses, o sino B se queda con el inmueble. Para B configura una garantía más sólida
que una hipoteca porque ejecutar un bien es un proceso largo y costoso, mientras que en una venta con
retroventa con el solo vencimiento del plazo el dominio se perfecciona.

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¿Qué es el pacto de reventa?
Art. 1367: “Pacto de reventa, es la estipulación de poder el comprador restituir al vendedor la cosa
comprada, recibiendo de él el precio que hubiese pagado, con exceso o disminución”. Es decir, es igual a
la retroventa sólo que vista desde el lado del comprador. Es decir, es el comprador quien recupera el
precio, devolviendo la cosa. La diferencia reside en que esta vez, como es facultad del comprador
devolver la cosa, no está libre de gravámenes. Para poder devolverla el comprador debe levantar los
embargos o hipotecas que hubiese puesto sobre la cosa, porque no puede encajarle todo eso al vendedor.
El plazo es el mismo, también se aplica sólo a inmuebles, y es cesible y heredable. Art. 1391: “Las
disposiciones establecidas respecto al vendedor, son en todo aplicables a la retroventa cuando fuese
estipulada a favor del comprador”.

¿Qué es el pacto de preferencia?

Art. 1368: “Pacto de preferencia, es la estipulación de poder el vendedor recuperar la cosa vendida,
entregada al comprador, prefiriéndolo a cualquier otro por el tanto, en caso de querer el comprador
venderla”. En este caso recuperar sí equivale a recomprar, porque el comprador se obliga solamente a
notificar al vendedor en caso de querer vender la cosa, y a preferirlo si ningún tercero produce una mejor
oferta. La cosa pertenece al comprador, no al vendedor, y el dominio es perfecto. Art. 1392: “La venta
con pacto de preferencia no da derecho al vendedor para recuperar la cosa vendida, sino cuando el
comprador quisiere venderla o darla en pago, y no cuando la enajenase por otros contratos (ej donación),
o constituyese sobre ella derechos reales”.
La preferencia no tiene validez en caso de subasta. Art. 1395: “Si la venta hubiere de hacerse en pública
subasta, y la cosa fuera mueble, el vendedor no tendrá derecho alguno. Si fuese inmueble, el vendedor
tendrá derecho a ser notificado sobre el día y el lugar en que se ha de hacer el remate. Si no se le hiciese
saber por el vendedor, o de otro modo, debe ser indemnizado del perjuicio que le resulte”.
La preferencia no es cesible: Art. 1396: “El derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede
cederse ni pasa a los herederos del vendedor”.

¿Qué obligaciones especiales genera el pacto de preferencia para el vendedor?

En primer lugar, una vez que el comprador le notifica su intención de revender la cosa, el vendedor tiene
un plazo para responder, que varía dependiendo si la cosa es mueble o inmueble. Art. 1393: “El vendedor
está obligado a ejercer su derecho de preferencia dentro de tres días, si la cosa fuera mueble, después que
el comprador le hubiese hecho saber la oferta que tenga por ella, bajo pena de perder su derecho si en ese
tiempo no lo ejerciese. Si la cosa fuera inmueble, después de diez días bajo la misma pena…”.
También tiene que igualar la oferta que haga un tercero, si quiere recuperar la cosa. Art. 1393 in fine: “En
ambos casos está obligado a pagar el precio que el comprador hubiere encontrado, o más o menos si
hubieren pactado algo sobre el precio. Está obligado también a satisfacer cualesquiera otras ventajas que
el comprador hubiere encontrado, y si no las pudiese satisfacer, queda sin efecto el pacto de preferencia”.

¿Qué obligaciones especiales genera el pacto de preferencia para el comprador?

Art. 1394: “El comprador queda obligado a hacer saber al vendedor el precio y las ventajas que se le
ofrezcan por la cosa, pudiendo al efecto hacer la intimación judicial; y si la vendiese sin avisarle al
vendedor, la venta será válida; pero debe indemnizar a éste todo perjuicio que le resultare”.

¿Qué es el pacto de mejor comprador?

Art. 1369: “Pacto de mejor comprador, es la estipulación de quedar deshecha la venta, si se presentase
otro comprador que ofreciese un precio más ventajoso”. Además, Art. 1398: “El pacto de mejor
comprador se reputa hecho bajo una condición resolutoria, si no se hubiese pactado expresamente que
tuviese el carácter de condición suspensiva”. Pero es prohibido en la venta de cosa mueble, y tiene un
plazo máximo que determina la ley. Art. 1400: “Si la cosa vendida fuere mueble, el pacto de mejor
comprador no puede tener lugar. Si fuere cosa inmueble, no podrá exceder del término de tres meses”.
Es decir, la venta se realiza, pero a condición de que no aparezca otro comprador mejor en menos de tres
meses. El vendedor se reserva el derecho de resolver la venta, teniendo el comprador un dominio
imperfecto hasta la conclusión del plazo. Además, el pacto de mejor comprador incluye un pacto de
preferencia hacia el comprador: Art. 1401: “El vendedor debe hacer saber al comprador quién sea el
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mejor comprador, y qué mayores ventajas le ofrece. Si el comprador propusiese iguales ventajas, tendrá
derecho de preferencia; si no, podrá el vendedor disponer de la cosa a favor del nuevo comprador”. La
opción para el vendedor es encontrar un mejor comprador, no puede disponer de la cosa por otro medio:
Art. 1403: “No habrá mejora por parte del nuevo comprador, que dé lugar al pacto de mejor comprador,
sino cuando hubiese de comprar la cosa, o recibirla en pago, y no cuando se propusiese adquirirla por
cualquier otro contrato”.
Art. 1398: “El mayor precio, o la mejora ofrecida, debe ser por la cosa como estaba cuando se vendió, sin
los aumentos o mejoras ulteriores”.
Por último, el derecho del vendedor generado por el pacto es cesible y subrogable: Art. 1397: “El pacto
de mejor comprador puede ser cedido y pasa a los herederos del vendedor. Los acreedores del vendedor,
pueden también ejercer ese derecho en caso de concurso”.

Locación:
¿Qué es la locación?
Art. 1493: “Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o
goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra, a pagar por este uso, goce, obra o
servicio un precio determinado en dinero. El que paga el precio, se llama en este CC locatario,
arrendatario o inquilino, y el que lo recibe, locador o arrendador. El precio se llama también
arrendamiento o alquiler. ”. Recordemos que gozar jurídicamente significa percibir los frutos de una cosa.
Además, cabe destacar que el artículo incluye la locación de cosas, de obra y de servicios todo en un solo
concepto.

¿Cuáles son los caracteres de la locación?

1. Bilateral: Porque origina obligaciones reciprocas para ambas partes: la entrega del uso y goce
contra el pago de un precio.
2. Consensual: Porque se perfecciona con el mero consentimiento. Art. 1494: “El contrato de
locación queda concluido por el mutuo consentimiento de las partes…”.
3. Oneroso y conmutativo: Por que las prestaciones recíprocas se dan por la relación de equivalencia
existente y no hay un hecho jurídico incierto del que dependan las ventajas que las partes obtienen
del contrato.
4. De tracto sucesivo: Porque el cumplimiento de los fines del contrato requiere del transcurso del
tiempo y las obligaciones se devengan por períodos.
5. No formal: En principio. Sin embargo, por leyes especiales, las locaciones urbanas y sus
modificaciones y prórrogas, los arrendamientos rurales y la locación de cosas muebles con destino
a consumo, deben hacerse por forma escrita.
6. Típico: Porque está disciplinado legalmente.
7. Civil: Como regla general, exceptuando la locación de cosas muebles entre comerciantes y para
actividades de su giro.

¿A qué otra figura jurídica se asemeja la locación?

Al comodato, porque en éste también se transfiere el uso de una cosa, pero la principal diferencia es que
el comodato es gratuito y la locación no lo es.

¿Quiénes pueden ser partes?

Art. 1510: “Los que tengan la administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar las ajenas
en arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho”. Significa
que con la mera capacidad para administrar se puede ser parte en una locación. Es una capacidad más
amplia que la del contrato de compraventa, e incluye a los inhabilitados, por ejemplo. También los
padres, tutores o curadores pueden arrendar los bienes de las personas bajo su patria potestad, porque
tienen capacidad de administración. La limitación se expresa en tiempo. Los padres pueden dar bienes de
sus hijos en locación hasta que se hagan mayores de edad. Los tutores y curadores por un máximo de 5
años o cuando el menor se haga mayor de edad. Los mandatarios y administradores por no más de 6 años.
Las incapacidades de derecho son las mismas que en la compraventa por el Art. 1494, in fine: “…Todo lo
dispuesto sobre el precio, consentimiento y demás requisitos esenciales de la compraventa, es aplicable al
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contrato de locación”. Es decir, también en locación si no se determina el precio el contrato es nulo. Sin
embargo, la ley 23.094 (de Locaciones Urbanas) dispuso una serie de normas protectorias del locatario:
1. El alquiler se debe estipular por mes.
2. No podrá requerirse al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes.
3. No se pueden exigir depósitos en garantía o exigencias similares por una cantidad mayor del
importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.
4. Está prohibido el pago de valor llave o equivalentes.

¿El precio puede actualizarse?

No. En principio el precio del alquiler mensual para durante todo el contrato debe ser determinado en el
momento de firmar el contrato. No se permiten cláusulas del estilo “El precio será tal durante los
primeros seis meses y posteriormente las partes se pondrán de acuerdo…”. Se utilizaban entonces
alquileres de tipo escalonado, previendo aumentos predeterminados a lo largo de la duración del contrato,
pero la ley de Convertibilidad 23.928 lo prohibió. (Art. 7: “… En ningún caso se admitirá actualización
monetaria, indexación por precios, variación de costos, o repotenciación de deudas, cualquiera fuese su
causa, haya o no haya mora del deudor…”) Además, según Art. 1507, primer párrafo: “En la locación de
casas, departamentos o piezas destinadas a la habitación, comercio o industria, cuando no hubiere
contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos años, se entenderá que el locatario tiene opción para
considerarlo realizado por los términos que a continuación se establecen, a pesar de cualquier declaración
o convenio que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los precios, ni las condiciones
del arriendo…”

¿Qué cosas se pueden dar en locación?

En principio cualquier cosa. Se permiten las cosas muebles, inmuebles, futuras o presentes, incluso las
que estén fuera del comercio. Art. 1501: “Las cosas que estén fuera del comercio, y que no pueden ser
enajenadas, o que no pueden enajenarse sin previa licencia o autorización, pueden ser dadas en
arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien publico, u ofensivas a la
moral y a las buenas costumbres”. Es decir, se sigue la línea general de los contratos. Todo sobre lo que
se puede contratar es dable en locación, exceptuando ese detalle. Tiene que ser una cosa determinada o
determinable, y existente.

¿Cómo son los plazos en la locación?

El plazo debe estar determinado, pero puede ser tácito, Art. 1508: “Cuando el arrendamiento tenga un
objeto expresado, se juzgará hecho por el tiempo necesario para llenar el objeto del contrato”.
Hay plazos mínimos y máximos.
Art. 1505: “El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se
hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años”.
Art. 1506: “Si el arrendamiento fuese de una heredad (porción de terreno), cuyos frutos se recojan cada
año, y no estuviese determinado el tiempo en el contrato, se reputará hecho por el término de un año.
Cuando el arrendamiento sea de una heredad, cuyos frutos no se recojan sino después de algunos años, el
arrendamiento se juzga hecho por todo el tiempo que sea necesario para que el arrendatario pueda percibir
los frutos”.
Art. 1507: “En la locación de casas, departamentos o piezas destinadas a la habitación, comercio o
industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos años, se entenderá que el
locatario tiene opción para considerarlo realizado por los términos que a continuación se establecen, a
pesar de cualquier limitación o convenio que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los
precios, ni las condiciones del arriendo.
Estos términos serán: para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o industria, dos años;
para los destinados a habitación, un año y medio.
Tratándose de casas y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo estipulado en el contrato, pero cuyo precio
se hubiere fijado por años, meses, semanas o días, el arrendamiento se juzgará hecho por el tiempo fijado
al precio.
El beneficio del plazo legal que se establece en el primer apartado de este artículo a favor del locatario,
cesará por las siguientes causas:
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 1. Falta de pago de dos períodos consecutivos de alquiler
2. Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres; uso distinto del que por
su naturaleza está destinado a prestar, o goce abusivo que cause perjuicios al locador o a los
demás sublocadores, declarados por sentencia judicial.
3. Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubiese sido prohibido por el locador.
4. Ejecución de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la propiedad o mejora de la
misma que importe por lo menos un 10% del valor asignado al inmueble para el pago de la
contribución directa.
Si producido el desalojo la reedificación o mejora no se efectuase, el propietario deberá al inquilino
desalojado una indemnización equivalente al valor de los alquileres por el tiempo de ocupación de que ha
sido privado. En los casos de los incisos 1 y 2, el locatario tendrá diez días para el desalojo; en los casos
de los incisos 3 y 4, este plazo podrá ampliarse hasta cuarenta días.
Estos términos serán contados desde aquel en que se le intime el desahucio por el juez competente para
conocer de la demanda. Pero cuando el locatario demandado en virtud de los dispuesto en los incisos 1 y
3, fuere sublocador, los subinquilinos tendrán un plazo de noventa días para el desalojo, contados del
mismo modo”.
PERO, todo este régimen fue modificado por la LLU2 23.091:
Art. 2º — Plazos. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo
mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo
mínimo será de tres años para los restantes destinos.
Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos
mínimos precedentemente fijados.
Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:
a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como
también las destinadas a personal diplomático y consular o perteneciente a dichos organismos
internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese
destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines
de turismo;
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y
los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran
sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos;
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;
e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte
como inquilinos.
Es decir, resumiendo semejante articulado, el plazo máximo es de diez años y no podés contratar por más
tiempo, te guste o no te guste. El mínimo es de dos años para inmueble con destino a vivienda y tres para
cualquier otro destino. Las excepciones son a embajadas o destinadas a personal diplomático, cuando el
inmueble es con fin turístico, cuando el destino es para guarda de animales, vehículos u objetos, los
puestos de feria y cuando el inquilino es el Estado.

¿Pueden extenderse los plazos para la locación?

Lógicamente, el mínimo sí, pero el máximo no, porque es ley de orden público y cualquier cláusula que lo
contradiga se tiene por no escrita. Tampoco son válidas las opciones de prórroga por más del plazo
máximo.

¿Existe la tácita reconducción en materia de locación?

No, por Art. 1622: “Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa
arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y
bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier
tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa”.
Tácita reconducción significa la renovación de un contrato por el mutuo consentimiento tácito de las
partes, o sea, por hechos o situaciones que revelan tal acuerdo, sin términos verbales o escritos. Caso
2
Ley de Locaciones Urbanas.
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atípico es la continuidad de la locación cuando, vencido el plazo previsto en el contrato, la continúan en
idénticos términos.

¿Es necesaria alguna forma especial para el contrato de locación?

Art. 1 de la LLU: “Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y
prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido
principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su
actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza…” Según Lorenzetti, la
mayoría de la doctrina y jurisprudencia se ha inclinado por calificarla como formalidad ad probationem.
La prueba del contrato de locación se rige por las reglas de la parte general de los contratos.

¿Cuál es la obligación principal del locador?

Art. 1514: “El locador está obligado a entregar la cosa al locatario con todos los accesorios que dependan
de ella al tiempo del contrato, en buen estado de reparación para ser propia al uso para el cual ha sido
contratada, salvo si conviniesen en que se entregue en el estado en que se halle. Este convenio se
presume, cuando se arriendan edificios arruinados, y cuando se entra en posesión de la cosa sin exigir
reparaciones en ella”. La obligación principal es entregar en buen estado, pero este artículo advierte
también al locatario de que si entra en posesión de la cosa sin reservas, para demandar que se le entregó
en mal estado deberá probarlo, ya que la ley establece una presunción a favor del locador. Además, Art.
1616: “Si el locatario recibió la cosa sin descripción de su estado, se presume que la recibió en buen
estado, salvo la prueba en contrario”,

¿Quién está a cargo de la conservación de la cosa?

El locador, por Art. 1515: “Después de que el locador entregue la cosa, está obligado a conservarla en
buen estado y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella (aquí ya insinúa la evicción) por todo el
tiempo de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniéndose de impedir,
minorar, o crear embarazos al goce del locatario”. Para el CC, conservar la cosa significa, Art. 1516: “La
obligación de mantener la cosa en buen estado, consiste en hacer las reparaciones que exigiere el
deterioro de la cosa, por caso fortuito o de fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la
cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce
estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes”. Es decir, el locador
debe hacerse cargo de cualquier daño de la cosa que surgiere por su culpa o por caso fortuito, incluyendo
en éste el hecho de terceros (en cuanto daño a la COSA), Art. 1517: “Es caso fortuito, a cargo del locador,
el deterioro de la cosa causado por hechos de terceros, aunque sea por motivos de enemistad o de odio al
locatario”. Solamente se libera el locador si la cosa se destruye completamente, Art. 1521: “Si durante el
contrato la cosa arrendada fuere destruida en su totalidad por caso fortuito, el contrato queda rescindido.
Si lo fuere sólo en parte, puede el locatario pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato,
según fuese la importancia de la parte destruida. Si la cosa estuviere solamente deteriorada, el contrato
subsistirá, pero el locador está obligado a reparar el deterioro, hasta poner la cosa en buen estado”. La
lógica de esto se centra en que el locador es el propietario de la cosa y está garantizando el uso y goce al
locatario.

¿Qué pasa si el locador no se hace cargo de las reparaciones de la cosa?

Art. 1518: “Cuando el locador no hiciere, o retardare ejecutar las reparaciones o los trabajos que le
incumbe hacer, el locatario está autorizado a retener la parte del precio correspondiente al costo de las
reparaciones o trabajos, y si éstos fuesen urgentes, puede ejecutarlos de cuenta del locador”.
Además, Art. 1519: “Si el locador se dispusiese a hacer las reparaciones que son de su cargo, y ellas
interrumpiesen el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incómodas al locatario, podrá
éste exigir, según las circunstancias, o la cesación del arrendamiento, o una baja proporcional al tiempo
que duren las reparaciones. Si el locador no conviniere en la cesación del pago del precio, o en la baja de
él, podrá el locatario devolver la cosa, quedando disuelto el contrato”. También si Art. 1520: “(…)
cuando el locador fuese obligado a tolerar trabajo del propietario vecino, en las paredes divisorias, o hacer
éstas de nuevo, inutilizando por algún tiempo parte de la cosa arrendada”.

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¿Qué garantías ofrece el locador al locatario?
Por evicción y vicios redhibitorios, en primer lugar, Art. 1525: “El locador responde de los vicios o
defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o
hubiesen sobrevenido en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la
rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa”. Art. 1526: “El locador
responde igualmente de los impedimentos que se opongan al locatario para el uso o goce de la cosa
arrendada, aunque sean por fuerza mayor, o por acciones de terceros, en los límites de sus derechos”. Art.
1527: “El locador está obligado a defender, y en su caso a indemnizar al locatario cuando éste sea
demandado por terceros que reclamen, sobre la cosa arrendada, derechos de propiedad o de servidumbre o
de uso o goce de la cosa”.
En el caso de evicción, Art. 1531: “Si el locador fuese vencido en juicio sobre una parte de la cosa
arrendada, puede el locatario reclamar una disminución del precio, o la rescisión del contrato, si la parte
de que se le priva fuese una parte principal de la cosa, o del objeto del arrendamiento, y los daños y
perjuicios que le sobreviniesen”. Sin embargo, Art. 1532: “El derecho del locatario para pedir pérdidas e
intereses, en el caso del artículo anterior, no tiene lugar, si al hacer el contrato hubiese conocido el peligro
de la evicción”.
Por otro lado, no está obligado respecto al hecho de terceros (en cuanto molestia al locatario), Art. 1528:
“El locador no está obligado a garantir al locatario de las vías de hecho de terceros, que no pretendan la
propiedad, servidumbre, uso o goce de la cosa. El locatario no tiene acción sino contra los autores de los
hechos, y aunque éstos fuesen insolventes, no tendrá acción contra el locador”. Sin embargo, Art. 1529:
“Si las vías de hecho de terceros tomasen el carácter de fuerza mayor, como devastaciones de la guerra,
bandos armados, etcétera, entonces regirá lo dispuesto en el Art. 1517”. Es decir, el locador se hace cargo.

¿Qué otras obligaciones podemos deducir que tiene el locador?

Recibir el precio, recibir la cosa al final del contrato, y devolver el depósito en garantía. Sin embargo, el
locador puede retener el depósito en garantía si la cosa no se devuelve en las condiciones pactadas.
También debe encargarse de las cargas y contribuciones, por Art. 1553: “El locador está obligado a pagar
las cargas y contribuciones que graviten sobre la cosa arrendada”.

¿Cuál es la obligación principal del locatario?

Pagar. Art. 1556: “El locatario está obligado también a pagar el precio al locador o a quien pertenezca la
cosa, en los plazos convenidos, y a falta de convención, según los usos del lugar, a conservar la cosa en
buen estado, y a restituir la misma cosa al locador o a quien perteneciese acabada la locación”.
También usar la cosa de acuerdo al destino convenido, Art. 1554: “El locatario está obligado a limitarse al
uso o goce estipulado, de la cosa arrendada, y en falta de convenio, al que la cosa ha servido antes o al
que regularmente sirven cosas semejantes”. Art. 1561: “Debe conservar la cosa en buen estado y
responder de todo daño o deterioro que se causare por su culpa o por el hecho de las personas de su
familia que habitan con él, de sus domésticos, trabajadores, huéspedes o subarrendatarios”.
Se entiende que incumple esta obligación cuando, Art. 1562: “El locatario no conservará la cosa arrendad
en buen estado:
1. Deteriorándose ella por su culpa o la de las personas designadas en el artículo anterior, o
abandonándola sin dejar persona que la conserve en buen estado, aunque lo haga por motivos de
una necesidad personal, más no si lo hiciese por motivos derivados de la misma cosa o del lugar
en que ella se encuentra.
2. Haciendo obras nocivas a la cosa arrendada o que muden su destino, o haciendo sin autorización,
mejoras que alteren su forma, o que fuesen prohibidas en el contrato.
3. Dejando de hacer las mejoras a las que se obligó”
Además, Art. 1563: “Deteriorándose la cosa arrendada por culpa del locatario o de las personas
designadas en el Art. 1561, puede el locador exigir que haga las reparaciones necesarias o disolver el
contrato” Art. 1564: “Abandonando el locatario la cosa arrendada sin dejar persona que haga sus veces, el
locador tendrá derecho para tomar cuenta del estado de ella, requiriendo las correspondientes diligencias
judiciales que fueren necesarias, quedando desde entonces disuelto el contrato”. Sin embargo, Art. 1568:
“No habrá culpa por parte del locatario si la pérdida total o parcial de la cosa arrendada, o su deterioro, o
la imposibilidad de su destino, fue motivada por caso fortuito o fuerza mayor”. Art 1569: “Tampoco
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habrá culpa del locatario por la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, si fue motivada por su propia
calidad, vicio o defecto, o cuando fue destinada a extinguirse progresivamente por la extracción de sus
productos”. Art. 1570: “No siendo notorio el accidente de fuerza mayor que motivó la pérdida o deterioro
de la cosa arrendada, la prueba del caso fortuito incumbe al locatario. A falta de prueba, la pérdida o
deterioro le es imputable”. Mientras que al revés, Art. 1571: “Siendo notorio el accidente de fuerza
mayor, o probado este accidente, la prueba de que hubo culpa, por parte del locatario, sus agentes,
dependientes, cesionarios, subarrendatarios, comodatarios o huéspedes, corresponde al locador”. Art.
1572: “Lo dispuesto en los artículos anteriores, es aplicable al caso de incendiarse la cosa arrendada. El
incendio será reputado caso fortuito, hasta que el locador o el que fuere perjudicado, pruebe haber habido
culpa por parte de las personas designadas en el artículo anterior”.
Por otra parte, Art. 1573: “El locatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros menores, que
regularmente son causados por las personas que habitan el edificio”.

¿Qué pasa si el locatario no paga?

Art. 1579: “No pagando el locatario dos períodos consecutivos de alquileres o renta, el locador podrá
demandar la resolución del contrato, con indemnización de pérdidas e intereses”.

¿Qué otras obligaciones podemos deducir del locatario?

Debe recibir la cosa, también tiene que permitir inspecciones por parte del locador, siempre y cuando
sean con aviso y causa. Debe restituir la cosa al final del contrato, y avisar al locador por cualquier
deterioro que pudiere llegar a tener la cosa. Art. 1530: “El locatario está obligado a poner en
conocimiento del locador, en el más breve tiempo posible, toda usurpación, o novedad dañosa a su
derecho, como toda acción que se dirija sobre la propiedad, uso o goce de la cosa, bajo la pena de
responder por los daños y perjuicios, y de ser privado de toda garantía por parte del locador”.

¿Qué son las mejoras en la cosa? ¿Quién debe hacerse cargo de ellas?
En principio lo determinan las partes en el contrato, y si el locador lo prohibió (Art. 1538) el locatario no
puede hacerlas. Además, Art. 1537: “El locatario no puede hacer mejoras que alteren la forma de la cosa,
si no fue expresamente autorizado por el contrato para hacerlas, o si el locador no lo hubiese autorizado
posteriormente”. Y si no está prohibido en el contrato el locador no puede impedirle al locatario que las
haga (Art 1533). Art. 1539: “Sólo es a cargo del locador pagar las mejoras y gastos hechos por el
locatario:
1. Si en el contrato o posteriormente, lo autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas, obligándose o
no el locatario a hacerlas.
2. Si lo autorizó para hacerlas, y después de hechas se obligó a pagarlas.
3. Si fuesen reparaciones o gastos a su cargo, que el locatario hiciese en caso de urgencia.
4. Si fuesen necesarias o útiles y sin culpa del locatario se resolviese el contrato, aunque no se
hubiese obligado a pagarlas, ni dado autorización para hacerlas.
5. Si fuesen mejoras voluntarias, si por su culpa se resolviese la locación.
6. Si la locación fuese por tiempo indeterminado, si lo autorizó para hacerlas y exigió la restitución
de la cosa, no habiendo el locatario disfrutado de ellas”.
Además, Art. 1540: “No basta para que el locador deba pagar las mejoras o gastos hechos por el locatario,
el haberle autorizado para hacerlos, si a más de esto no constase expresamente que se obligó a pagarlos,
salvo los casos del artículo anterior, 4, 5 y 6. Esta disposición comprende el premio pagado por el
locatario como seguro de la cosa arrendada, si no constase expresamente que se obligó a asegurarla por
cuenta del locador”. Después, por Art. 1541, si el locador autoriza mejoras sin aclarar qué mejoras, se
entiende que son aquellas generales, que al locatario no le hace falta una autorización especial para hacer.
Por Art. 1542, si el locador autoriza mejoras especiales, tiene que aclarar cuáles son, y si se obliga a pagar
las mejoras, tiene que establecer el límite que el locatario puede gastar, y cuánto del alquiler o renta
deberá aplicarse a ese objeto. Si no respetan esta disposición, la autorización será nula. Art. 1543: “Las
autorizaciones para hacer mejoras, con obligación de pagarlas el locador, y con obligación de hacerlas el
locatario, o sin ella, no pueden ser probadas sino por escrito”.

¿Qué pasa con las mejoras urgentes?

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Art. 1544: “Las reparaciones o gastos a cargo del locador, se reputarán hechas por el locatario en caso de
urgencia, cuando, sin daño de la cosa arrendada, no podían ser demoradas, y le era imposible al locatario
avisar al locador para que las hiciera o autorizase para hacerlas. También se reputan gastos de esta clase
los que el locatario hubiese hecho, como pago de impuestos a que la cosa arrendada estaba sujeta”. Art.
1545: “Todas las mejoras hechas en caso de urgencia, y todas las de los casos del Art. 1539, 5 y 6,
deberán ser pagadas por el locador, no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras
cediesen a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir por ellas indemnización
alguna”. O también, por Art. 1546: “”En los casos del Art. 1539, 1, 2 y 3, si la locación hubiese de
continuar, el valor de las mejoras y gastos, se compensará hasta la concurrente cantidad con los alquileres
o rentas ya vencidos, o que el locatario debiese, y sucesivamente con los alquileres o rentas que se fueren
venciendo, sin perjuicio del derecho del locatario para pedir el pago inmediato”. Mientras que si la
locación no continuara, el locatario puede retener la cosa arrendada, hasta que sea pagado el valor de las
mejoras y gastos. (Art. 1547).

¿Qué sucede si el locatario realiza mejoras no autorizadas?

Art. 1565: “Haciendo el locatario, sin autorización del locador, mejoras que alteren la forma de la cosa
arrendada, o fueren prohibidas en el contrato, el locador podrá impedirlas; y si ya estuviesen acabadas,
podrá demandar su demolición, o exigir al fin de la locación, que el locatario restituya la cosa en el estado
en que la recibió”. Y si las obras fueran nocivas a la cosa arrendada, o que muden su destino, el locador
puede optar por impedirlas o reclamar su demolición, o directamente resolver el contrato. (Art. 1566)

¿Y si no realiza las mejoras prometidas?

Art. 1567: “Dejando el locatario de hacer las mejoras prometidas, sin haber por ello recibido cantidad
alguna del locador u otra ventaja, éste podrá demandar que las haga en un plazo designado, con
conminación de resolver el contrato; y si hubiese recibido alguna cantidad para hacerlas, conminándolo a
volver la suma recibida con los intereses, o el pago del alquiler disminuido”.

¿El locatario puede subarrendar?

Siempre y cuando no se le haya prohibido. Art. 1583: El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o
prestar o ceder a otro la cosa arrendada, si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este
derecho pasa a sus herederos, sucesores o representantes. En los subarriendos de las propiedades a las que
se refiere el primer apartado del artículo 1507 (casas, departamentos, o piezas destinadas a la habitación),
será nula toda convención que importe elevar en más de de un 20% el precio del subarriendo o de los
subarriendos en conjunto sobre el alquiler originario. A tal fin, en los contratos de subarriendo, o en su
defecto, en los recibos de alquiler, se hará constar el nombre del locador y el precio del arriendo
originario”. Art. 1585: “El subarriendo constituye una nueva locación, y será regido por las leyes sobre el
contrato de locación”.

¿Cómo son las relaciones entre el locador, locatario y sublocatario?

Art. 1590: “El sublocador goza, por el precio del subarriendo, de los derechos y privilegios del
arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado, y el subarrendatario puede
demandar al sublocador que le entregue la cosa en buen estado”. Art. 1591: “El subarrendatario puede
exigir directamente del arrendador el cumplimiento de las obligaciones que éste hubiese contraído con el
locatario”. Art. 1592: “El arrendador originario recíprocamente, tiene acción directa contra el
subarrendatario por el cumplimiento de las obligaciones resultantes de la sublocación”. Art. 1593: “El
locador originario, tiene derecho y privilegio sobre las cosas introducidas en el predio por el
subarrendatario; pero sólo puede ejercerlo hasta donde alcanzaren las obligaciones que incumben a éste”.
Art. 1594: “El locador originario debe admitir los pagos hechos al locatario por el subarrendatario, por los
alquileres vencidos”. Art. 1595: “El subarrendatario no puede oponer al locador originario los pagos
anticipados que hubiese hecho, a no ser que ellos hubieren tenido lugar por una cláusula de la
sublocación, o fuesen conformes al uso de los lugares”. Art. 1596: “El locatario que subarrienda, o cede el
arrendamiento, no puede por cláusula alguna, librarse de sus obligaciones respecto al locador, sin el
consentimiento de éste”. Art. 1597: “La prohibición de subarrendar importa la de ceder el arrendamiento,

22
o subarrendar sin consentimiento del locador, no impedirá al locatario ceder o subarrendar, si el
cesionario o sublocatario propuesto ofreciese todas las condiciones de solvencia y buen crédito”.
Además, Art. 1599: “Los efectos de la cesión de la locación por parte del locatario, y en relación al
locador, son:
1. Pasar al cesionario todos los derechos del locatario contra el locador, o solamente la parte
correspondiente a la cesión, pero siempre con la calidad que, demandando el cesionario al locador,
debe probar que su cedente se halla exonerado de sus obligaciones como locatario, u ofrecerse él
mismo a cumplirlas.
2. Pasarán también al cesionario todas las obligaciones del locatario para con el locador, o solamente
la parte correspondiente a la cesión, sin que el cedente quede exonerado de sus obligaciones como
locatario”.
Art. 1601: “En relación al locador, los efectos del subarriendo son:
1. Continuarán del mismo modo las obligaciones del locador para con el locatario, y las del locatario
para con el locador, sin que éste quede constituido en obligación alguna directa con el
subarrendatario.
2. Queda constituido el subarrendatario en la obligación directa de pagar los alquileres o rentas, que
el locatario dejare de pagar, y cuyo pago fuese demandado; pero sólo hasta la cantidad que
estuviere debiendo al locatario.
3. No poder el subarrendatario oponer al locador los pagos adelantados de alquileres o rentas que
hubiese hecho al locatario, sino cuando los hubiere hecho en virtud de cláusula de su contrato.
4. Queda también el subarrendatario constituido en la obligación directa de indemnizar el daño que
causare al locador en el uso o goce de la cosa, o de la parte, que le fue arrendada”.

¿Cuáles son los modos de extinción del contrato de locación?

Art. 1604: “La locación concluye:
1. Si fuese contratada por tiempo determinado, acabado ese tiempo.
2. Si fuese contratada por tiempo indeterminado, después del plazo fijado por el Art. 1507, cuando
cualquiera de las partes lo exija.
3. Por la pérdida de la cosa arrendada.
4. Por la imposibilidad del destino especial para el cual la cosa fue expresamente arrendada.
5. Por los vicios redhibitorios de ella, que ya existiesen al tiempo del contrato o sobreviniesen
después, salvo si tales vicios eran aparentes al tiempo del contrato, o el locatario sabía de ellos, o
tenía razón de saber.
6. Por casos fortuitos que hubieran imposibilitado principiar o continuar los efectos del contrato.
7. Por todos los casos de culpa del locador o locatario que autoricen a uno u otro a rescindir el
contrato”.
Además, Art. 1609: “Acabado el tiempo de la locación, hecha a término fijo, por el vencimiento del
plazo, si el locatario no restituye la cosa arrendada, el locador podrá desde luego demandarlo por la
restitución con las pérdidas e intereses de la demora”.
Sin embargo, según el Art. 5 de la LLU, “Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de
alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello
un plazo que nunca será inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación,
consignando el lugar de pago”.
También en los casos de fuerza mayor previstos o por convenio de las partes se puede extinguir el
contrato.

¿Se puede poner fin a la locación antes del plazo? ¿Por cuál de las partes?
El locador puede hacerlo basado en las causales previstas en el Art. 1507, es decir, subarriendo cuando
estaba prohibido o falta de pago de dos períodos consecutivos, siempre y cuando intime al locatario antes,
por Art. 5 de la LLU. Sin causal NO puede hacerlo.
El locatario puede hacerlo por las causales vistas (vicios, evicción, mejoras en la cosa que le resultaren
extremadamente molestas si el locador no aceptase una reducción del precio). Pero también está facultado
a terminarla antes sin motivo alguno, por el Art. 8 de la LLU: “El locatario podrá, transcurridos los seis
primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma
23
fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará
lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la
relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes
y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita
transcurrido dicho lapso”.

¿Qué es la demanda de desalojo anticipado?

Es la demanda de desalojo por condena a futuro, prevista en el Art. 688 del CPCC: “La demanda de
desalojo podrá interponerse antes del vencimiento del plazo convenido para la restitución del bien, en
cuyo caso la sentencia que ordena la desocupación deberá cumplirse una vez vencido aquél. Las costas
serán a cargo del actor cuando el demandado, además de haberse allanado a la demanda, cumpliere su
obligación de desocupar oportunamente el inmueble o de devolverlo en la forma convenida”.
Podés oponer esta medida (cautelar) cuando ves que el locatario no tiene intenciones de devolver la cosa
y el plazo del contrato está cerca (unos meses de distancia).

¿Cuándo se libera el fiador?

Cuando se cumple el plazo del contrato. A pesar de que el locatario siga en el inmueble, el fiador
responde nada más que por el plazo que se obligó.

¿Qué pasa con el contrato si fallece el locatario?

Por la LLU, Art. 9: “En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento
podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por
quienes acrediten haber convivido y recibido el mismo ostensible trato familiar”.

Locación de obra:
¿Qué es la locación de obra?
Es un contrato por el cual una de las partes denominada locador de obra (empresario, constructor,
contratista y en su caso profesional liberal, autor artista) se compromete a alcanzar un resultado material o
inmaterial, asumiendo el riesgo técnico o económico, sin subordinación jurídica y la otra parte,
denominada el locatario de la obra (dueño, propietario, comitente, patrocinador, cliente) se obliga a pagar
un precio determinado en dinero. En la locación de obra hay un resultado determinado que se produce con
autonomía y al propio riesgo del empresario, para ser entregado al dueño contra el pago de un precio.

¿Cuál es la diferencia entre locación de obra, locación de servicios y contrato de trabajo?

Los autores afirman que hay una “verdadera insuficiencia del CC en este aspecto”, quoteando a
Lorenzetti. Para distinguir entre la locación de obra y de servicios, es común señalar que en la primera se
compromete una obligación de resultados mientras que en la segunda se compromete una obligación de
medios. Sin embargo, esta simplista distinción no sólo le adjudica un papel menor a los servicios sino que
además se considera sólo del punto de vista del prestador, no está previsto en las leyes de protección al
consumidor, y Vélez reguló la locación de servicios como contrato que daba origen tanto a obligaciones
de medio como de resultado.
En realidad, si vamos a los casos prácticos, una relación de trabajo es aquélla donde existe un empleador,
un trabajador que cumple con las reglas que el primero impone: Existe un horario, condiciones de trabajo,
lugar de trabajo y un salario periódico; y la ley se enfoca en la relación entre el empleador y el trabajador.
En una locación de servicios, hay una persona que se compromete a realizar una cierta actividad y otra
que le paga por ello, como ser un médico o un abogado. Teóricamente, el prestador del servicio se
compromete a realizar todo lo posible por llegar a un resultado, pero no garantiza el resultado. Sin
embargo, según De La Vega, sí se obliga a un resultado, que es hacer todo lo posible. Si el prestador no
realiza adecuadamente su tarea, se lo puede demandar por mala praxis.
En una locación de obra, una persona se obliga a realizar una obra para otra, ya sea una construcción o
una obra de arte (material o inmaterial), y la otra persona se obliga a pagarle por ello. La obligación es de
resultado, puesto que lo que se espera obtener es la obra, el producto.

24
Según Lorenzetti, “En la locación de obra el trabajo es un medio y el objeto propio es la utilidad abstracta
que se puede obtener. En la locación de servicios, el trabajo es un fin, y el objeto del contrato es la
utilidad concreta que se deriva del trabajo. En la locación de servicios se contrata a la persona en cuanto
productora de utilidad; en la locación de obra se contrata a la utilidad y la persona sólo es relevante en los
supuestos en que sea intuito personae. En el vocabulario común se dice “Contraté a Fulano para tal
trabajo” (locación de servicios) o “Contraté este trabajo con Fulano” (locación de obra). El precio de la
locación está relacionado con la entidad de la obra, sin atención a la duración del trabajo. En cambio, en
la locación de servicios, el precio se paga en relación al tiempo de duración del trabajo”.

¿Cuáles son los caracteres de la locación de obra?

- Bilateral: Existen dos partes, el locador y locatario, que se obligan mutuamente.
- Conmutativo: No depende de un evento incierto para provocar sus efectos. Que la obra deba
terminarse a futuro o incluso que esté sujeta a riesgo no significa que al momento de firma del
contrato sea un evento incierto la razón de que las partes se obliguen.
- Oneroso: Las ventajas se las conceden mutuamente.
- Consensual: Para producir sus efectos se perfecciona con el puro consentimiento
- Típico: Está previsto en la ley.
- No formal: En principio.

¿Qué es el presupuesto de obra, jurídicamente?

Es lisa y llanamente una OFERTA. Si es aceptada y firmada por escrito, se convierte en contrato
jurídicamente vinculante.

¿Qué sistemas de contratación son los más utilizados actualmente?

Son básicamente tres: Ajuste alzado, unidad de medida y coste y costas.

¿Qué es el ajuste alzado?

Es una situación en la que las partes pactan un precio global por el total de la obra. No se puede variar el
precio de la obra ni aunque aumenten los materiales y la mano de obra, salvo por imprevisión. Según Art.
1633: “Aunque encarezca el valor de los materiales y de la obra de mano, el locador bajo ningún pretexto
puede pedir aumento en el precio, cuando la obra ha sido contratada por una suma determinada, salvo lo
dispuesto en Art. 1198”.

¿Qué es el ajuste alzado relativo?

Significa desviarse un poco del ajuste alzado común al incluir una cláusula “de escape”, en palabras de Di
Pietro, en donde se tengan en cuenta posibles aumentos en los materiales o mano de obra. En este caso no
terminaría de caer dentro del Art. 1633, porque la suma final no está completamente determinada.

¿Qué es el coste y costas?

Es aquel pacto en el cual no existe un precio fijo determinado sino que éste surgirá de los gastos
realizados para la obra (coste) y las costas, que suelen ser un porcentaje de los gastos de la obra y que
constituyen el honorario del locador. Este tipo de contratación no es muy rentable porque genera
desconfianza en el locatario, si no se es completamente claro sobre el cálculo del costo de la obra; se
puede sospechar que el locador “infla” los gastos para aumentar sus honorarios.

¿Qué es la unidad de medida?

Es aquel pacto por el cual las partes pactan el precio final de la obra en base a una unidad de medida
predeterminada, y el precio variará de acuerdo a cuantas unidades se terminen realizando, no
determinándose el precio total. Está previsto en el CC, Art. 1639: “Cuando la obra fue ajustada por pieza
o medida, sin designación del número de piezas, o de la medida total, el contrato puede resolverse por una
y otra parte, concluidas que sean las partes designadas, pagándose la parte concluida”.

¿Qué sucede si no se determinan con exactitud los presupuestos de la obra (precio, plazo, modo, etc.)?

25
Art. 1632: “A falta de ajuste sobre el modo de hacer la obra, y no habiendo medida, plano o instrucciones,
el empresario debe hacer la obra según la costumbre del lugar, o ser decidida la diferencia entre el locador
y locatario, en consideración al precio estipulado”. Art. 1634: “Cuando se convinieron en que la obra
había de hacerse a satisfacción del propietario o de otra persona, se entiende reservada la aprobación a
juicio de peritos”.
Art. 1635: “A falta de ajuste sobre el tiempo en que debe ser concluida la obra, entiéndese que el
empresario debe concluirla en el tiempo razonablemente necesario, según la calidad de la obra, pudiendo
en tal caso el locatario exigir que este tiempo se designe por el juez”.
Art. 1636: “El precio de la obra debe pagarse al hacerse la entrega de ella, si no hay plazos estipulados en
el contrato”.

¿Puede la locación de obra caer bajo el ámbito de la LPC3?

Teóricamente sí, en cuyo caso se regiría por las reglas de dicha ley. Recordemos el Art. 1, que determina
las partes: “… consumidor o usuario, entendiéndose por tal a toda persona física o jurídica que adquiere o
utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su
grupo familiar o social. (…) a quien, sin ser parte de una relación de consumo, como consecuencia o en
ocasión de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su
grupo familiar o social, y a quien de cualquier manera está expuesto a una relación de consumo”.

¿Cuáles son las obligaciones del locador?

Realizar la obra en la forma y plazo pactados, y en caso de ausencia de ello o de modo supletorio, debe
ajustarse a lo que surge de la costumbre y, en especial, de las reglas del arte. También debe entregar la
obra en el momento y lugar convenidos, que es cuando el locatario puede revisar la obra por vicios
aparentes, teniendo luego 60 días para denunciar los vicios ocultos. Art. 1647 bis: “Recibida la obra, el
empresario quedará libre por los vicios aparentes, y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del
trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el
momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. En este caso, tendrá el dueño sesenta días para
denunciarlos a partir de su descubrimiento”. Por lo tanto, tendrá que recibir la obra con reservas, o
reservarse un plazo de recepción a prueba, vencido el cual se entiende aceptada la obra sin reservas. Es
prudente hacerlo de esta manera ya que si no se recibe la obra el empresario podría constituirte en mora y
si la recibís sin reserva perdés el derecho por vicios aparentes, salvo que después produzca ruina del
edificio.
También tiene deberes colaterales de colaboración, como es poner los materiales si así se hubiera pactado,
permitir inspecciones por parte del locatario, deber de información (no puede alterar la obra sin avisar al
dueño, Art. 1633 bis: “El empresario no podrá variar el proyecto de la obra sin permiso por escrito del
dueño, pero si el cumplimiento del contrato exigiera esas alteraciones y ellas no pudieron preverse al
tiempo que se concertó, deberá comunicarlo inmediatamente al propietario, expresando la modificación
que importe sobre el precio fijado. A falta de acuerdo, resolverá el juez sumariamente.”) y de custodia
respecto a los materiales hasta que hubiesen sido utilizados.

¿Qué significa “según las reglas del arte”?

El CC no lo incluye específicamente, pero sí rescata que Art. 1632: “A falta de ajuste sobre el modo de
hacer la obra, y no habiendo medida, plano o instrucciones, el empresario debe hacer la obra según la
costumbre del lugar, o ser decidida la diferencia entre el locador y locatario, en consideración al precio
estipulado”. De acuerdo a Di Pietro, las reglas del arte están siempre, aunque no se las incluya.
Según Lorenzetti, las reglas del arte son los conocimientos técnicos aplicables a la construcción de que se
trata, es decir, constituyan una costumbre profesional que involucra conocimientos y conductas referentes
al modo de ejecución de la obra. A diferencia de la costumbre en general, las reglas del arte no sólo
integran el contrato, sino que lo corrigen, ya que el empresario debe ajustar su conducta a ellas, en tanto
profesional que es.
Además, la cláusula mediante la cual se establece que el empresario se obliga a realizar la obra de
acuerdo a “las reglas del arte”, debe ser interpretada en el sentido de que debe ajustarse a las costumbres
del lugar, tanto en cuanto a la diligencia como a los materiales a emplear. Las reglas del arte son aquellas
3
Ley de Protección al Consumidor, N° 24440?
26
que surgen de la experiencia o de la práctica y que suelen usarse corrientemente para un tipo de obra
similar en un lugar determinado.

¿Qué sucede con los riesgos de la obra?

Los siguientes riesgos están a cargo del locador, antes del momento de entrega de la obra; posteriormente
pasan a estar a cargo del locatario, especialmente si no recibe la obra y se lo constituye en mora.
1. La imposibilidad de la ejecución sin culpa.
2. La pérdida o destrucción de la obra antes de la entrega por caso fortuito.
3. El riesgo técnico del contrato.
4. El riesgo para la vida o la salud.
El locatario corre con el riesgo de la excesiva onerosidad sobreviniente.

¿Cuáles son las obligaciones del locatario?

Pagar en tiempo y forma, lo cual va a depender de lo pactado y de las modalidades de contratación. Si se
pactó por unidad de medida, por ejemplo, al terminarse cada unidad debe pagarla, según el régimen
supletorio del Art. 1639. Si se acordó el pago contra la entrega de la totalidad de la cosa, la obligación se
devenga en el momento en que la obra se entrega y no por las entregas parciales. Si no paga, el
empresario tiene derecho a retención de la obra, siempre y cuando notifique fehacientemente. Si el
locatario te reclama o te constituye en mora, se puede oponer la excepción de incumplimiento contractual.
También debe recibir la cosa en el momento pactado, trasladándose los riesgos de la obra al locatario en
ese momento. Así como el locador, el locatario también tiene deberes de colaboración, como ser entregar
los materiales si estuvieren a su cargo, o el inmueble sobre el que se va a hacer la obra, bajo pena de
resolución. Art. 1644: “Puede también ser resuelto (el contrato) porque el locatario o dueño de la obra no
dio en tiempo los materiales prometidos, o porque no pagó las prestaciones convenidas”. El locatario
responde también cuando hay cosas riesgosas que le pertenecen y que causan daño al empresario o a sus
dependientes.

¿Qué acción tienen los trabajadores a servicio del empresario?

Art. 1645: “Los que ponen su trabajo o materiales en una obra ajustada en un precio determinado, no
tienen acción contra el dueño de ésta, sino hasta la cantidad que éste adeuda al empresario”. Es decir, si el
locatario no le paga al locador, los trabajadores tienen acción contra él por la cantidad que adeude. El
locatario sólo puede librarse si acredita que pagó lo que le correspondía.

¿Qué pasa cuando hay daño a terceros?

Art. 1647: “Los empresarios o constructores son responsables, por la inobservancia de las disposiciones
municipales o policiales, de todo daño que causen a los vecinos”. Sin embargo, según Lorenzetti, los
terceros tienen vía para demandar tanto al empresario como al dueño de la obra, porque la responsabilidad
es conjunta, sin perjuicio de la acción recursoria que pudiera ejercer el responsable directo contra el
culpable. Es decir, frente a terceros la responsabilidad es conjunta. Una vez vencidos en juicio habrá que
determinar si la culpa fue del empresario (presunta) o si fue por culpa del dueño, ya sea porque el material
que entregó fue defectuoso y se derrumbó, o por un hecho propio. Si no tiene culpa quedará exonerado
porque no hay vínculo de causalidad, pero tengamos en cuenta que según el Art. 1113, tiene una
presunción de responsabilidad en su contra.

¿Qué es la garantía por ruina? ¿Cómo funciona?

La garantía por ruina está contemplada en el Art. 1646. Es una garantía y no un incumplimiento porque el
deudor cumplió con la obligación de hacer la obra y de entregarla en tiempo oportuno, habiendo sido
recibida por el acreedor; sin embargo, luego de este pago extintivo de la mayoría de los efectos del
contrato, perdura la garantía hasta diez años después, porque está en juego la seguridad de la obra. Vamos
por partes.
Ámbito: “Tratándose de edificios u obras en inmuebles destinadas a larga duración”. Es decir, hablamos
de una obra material, en un inmueble, que estuvieren destinadas a durar.
Existencia de ruina o amenaza de ruina: “… el constructor es responsable por su ruina total o parcial”. La
doctrina entiende que incluye la amenaza de ruina. Según Di Pietro, hay amenaza de ruina cuando hay
27
rajaduras graves en la construcción, de tal tamaño que se puede meter una mano. La extensión del término
ruina o amenaza de ruina la terminará definiendo el juez. Es prudente, antes de iniciar la acción judicial
por ruina, pedir una verificación de oficio preliminar por un perito, para tener una confirmación previa y
no perder el juicio por la mitad después.
Procedencia de la ruina: “… si ésta procede de vicio de construcción, o de vicio del suelo, o de mala
calidad de los materiales, haya o no el constructor proveído éstos o hecho la obra en terreno del
locatario”. Se incluye el caso de que el locatario haya provisto los materiales o no haya avisado que el
suelo no era apto para la construcción porque se entiende que el constructor tiene el suficiente
conocimiento como para darse cuenta. Es responsable si los materiales o el suelo tenían vicios aparentes
que él, como profesional en el área, debería haber previsto. Si en cambio, los materiales tenían vicios
ocultos que razonablemente no podía haber descubierto el constructor, puede accionar contra el proveedor
de los materiales.
Plazo de la garantía: “… Para que sea aplicable la responsabilidad, deberá producirse la ruina dentro de
los diez años de recibida la obra y el plazo de prescripción será de un año a contar del tiempo que se
produjo aquélla”. Es de orden público, por lo que no se puede reducir ni suprimir, pero sí ampliar. Es
conveniente documentar el momento en que aparece la amenaza de ruina (si es ruina completa, se te
derrumba el edificio, lo vas a poder probar más fácil, se me hace), porque la prescripción de la acción
corre a partir de allí.
Sujetos responsables: “La responsabilidad que este artículo impone se extenderá indistintamente (por el
todo) al director de la obra y al proyectista según las circunstancias, sin perjuicio de las acciones de
regreso que pudieren competer”. Es decir, incluye al constructor, al director de obra y al proyectista,
todos indistintamente: responden por el todo. También puede haber un cuarto responsable indirecto, que
es el Estado. Si se prueba que el Estado tenía un deber de controlar y que no lo hizo adecuadamente, se
hace extensivo al mismo, pero en la esfera extracontractual.

¿Cómo se extingue la locación de obra?

Por acuerdo de partes, por cumplimiento (Art. 1637: “La locación se acaba por la conclusión de la obra, o
por resolución del contrato”), por rescisión unilateral del locatario (ver abajo), por pacto comisorio en
caso de incumplimiento, por muerte del locador (Art. 1640: “El contrato se resuelve también por
fallecimiento del empresario; pero no por fallecimiento del locatario. Este debe pagar a los herederos de
aquél, en proporción del precio convenido, el valor de la parte de la obra ejecutada y de los materiales
preparados, si éstos fuesen útiles a la obra”. Art. 1641: “Los herederos podrán continuar la construcción
de la obra, cuando ésta no exigiese en el empresario cualidades especiales”), o por imposibilidad de
continuar la obra por parte del locador, por ejemplo si quiebra (Art. 1642: “Puede resolverse el contrato
por el locatario, o por el empresario, cuando sobreviene a éste imposibilidad de hacer o concluir la obra.
En este caso el empresario es pagado por lo que ha hecho”.), o si desaparece (Art. 1643: “Puede el
contrato ser resuelto por el locatario, si desaparece el empresario, o por su falencia”.). También el locador
puede resolver si el locatario no entrega los materiales a su cargo, o no paga (Art. 1644).

¿Pueden las partes resolver el contrato por anticipado sin causal?

En el caso de unidad de medida, sí, mientras se paguen las unidades realizadas. En los demás casos, el
locador no puede resolver sin causal, pero el locatario sí, en el siguiente caso: Art. 1638: “El dueño de la
obra, puede desistir de la ejecución de ella por su sola voluntad, aunque se haya empezado, indemnizando
al locador todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener por el contrato. Empero, los jueces
podrán reducir equitativamente la utilidad a reconocer si la aplicación estricta de la norma condujera a
una notoria injusticia”.

Donación:
¿Qué es la donación?
Art. 1789: “Habrá donación, cuando una persona por un acto entre vivos transfiera de su libre voluntad
gratuitamente a otra, la propiedad de una cosa”. ¿Cualquier atribución patrimonial causa donandi por acto
entre vivos es una donación? No. Tiene que cumplir con tres requisitos básicos, de acuerdo a De La Vega:
1. Animus donandi: Sólo con intención de favorecer, libre de constreñimientos. Es decir, un acto
parecido a la donación que se realiza para devolver un favor, o por una “obligación moral”, por ej,
28
 no son donaciones, serán meras liberalidades. La donación es un contrato formal y estricto, porque
es una transmisión de dominio que no es onerosa para ambas partes, por lo que la seguridad
jurídica exige ciertas limitaciones.
2. Desplazamiento de bienes: Tiene que existir la transmisión de dominio.
3. Empobrecimiento del donante y enriquecimiento del donatario.
Debe ser aceptada, como cualquier otro contrato, y Vélez reitera en esta parte gran parte de las
disposiciones de la parte general de contratos.

¿En qué difiere la oferta en la donación?

En que, por Art. 1795: “Si el donante muere antes de que el donatario haya aceptado la donación, puede
éste, sin embargo, aceptarla, y los herederos del donante están obligados a entregar la cosa dada”. Si
recordamos la parte general de contratos, la oferta caía cuando antes de enterarse de la aceptación moría
el ofertante. En este caso configura una excepción. Sin embargo, el donatario no tiene plazo en este caso
para expedirse sobre si acepta o no la donación, por lo que los herederos del donante tendrán que
intimarlo a que lo haga.
Además, la excepción aplica nada más por muerte del donante, ya que Art. 1796: “Si muere el donatario
antes de aceptar la donación, queda ésta sin efecto, y sus herederos nada podrán pedir al donante”.

¿Cuáles son los caracteres de la donación?

- Unilateral: Es un acto jurídico bilateral, por la definición de contrato en sí, ya que existen dos
partes, una que dona y una que recibe, y la que recibe debe aceptar. Pero como contrato es
unilateral, ya que genera obligaciones para sólo una de las partes. Cabe preguntarse qué pasa en
las donaciones con cargo. La doctrina lo discute. Pero la generalidad de las donaciones tienen este
carácter de unilateralidad.
- Gratuito: Porque sólo una de las partes tiene una ventaja. También podemos preguntarnos qué
pasa con las donaciones con cargo, donde el favorecido por el cargo es el mismo donante. Es
discutible, pero nuevamente llegamos a la conclusión anterior, la donación en general es gratuita.
- Conmutativa: Porque NO depende de un hecho incierto.
- Consensual: Se perfecciona con el solo consentimiento, no genera derechos reales.
- Formal: Absoluto. Las donaciones deben hacerse por instrumento público, y es una formalidad ad
solemnitatem, la donación es nula sin este requisito. (ver forma)
- Típico: Porque está contemplado por la ley.

¿Qué se puede donar?

Art. 1799: “Las cosas que pueden ser vendidas pueden ser donadas”. PERO, Art. 1800: “Las donaciones
no pueden comprender, sino los bienes presentes del donante, y si comprenden también bienes futuros,
serán nulas a este respecto. Las donaciones de todos los bienes presentes subsistirán si los donantes se
reservaren el usufructo, o una porción conveniente para subvenir a sus necesidades, y salvo los derechos
de sus acreedores y de sus herederos, descendientes, o ascendientes legítimos”. También Art. 1801: “El
donante puede reservarse a su favor, o disponer en favor de un tercero del usufructo de los bienes
donados”.
Es decir, se puede donar cualquier cosa, con el límite de no donar todos los bienes, porque no se pueden
incluir los bienes futuros, ni tampoco defraudar a los acreedores ni a los herederos. Además, en el caso de
que el donante no tuviere herederos ni acreedores (bastante raro), por lo menos debe reservarse el
usufructo de los bienes necesarios para sobrevivir, para cubrir sus necesidades. El sentido de esta
disposición es no permitir que el donante se convierta en un pródigo, una carga para el Estado porque no
tiene bienes como para sobrevivir. El usufructo también puede reservarse a favor de un tercero.

¿Qué es la donación por causa de muerte?

No hay donaciones por causa de muerte. El CC las reconoce en el Art. 1803, pero en realidad no son
donaciones por causa de muerte, son donaciones inter vivos (importantísimo para De La Vega), sujetas a
una condición resolutoria, que es la muerte del donante.
Art. 1803: “No se reconocen otras donaciones por causa de muerte, que las que se hacen bajo las
siguientes condiciones:
29
 1. Que el donatario restituirá los bienes donados, si el donante no falleciere en un lance previsto.
2. Que las cosas donadas se restituirán al donante, si éste sobreviviere al donatario”.
En el primer caso se tiene en cuenta una situación donde el donante considera que su vida está en riesgo
por una situación prevista (una operación complicada, por ejemplo) y realiza una donación, bajo la
condición de que si sobrevive se le restituirán los bienes. La donación se perfecciona, de manera inter
vivos, se transfiere el dominio, aunque no es un dominio pleno hasta la finalización de esa situación
prevista. Si el donante fallece, el dominio se perfecciona; si sobrevive, la donación pierde efecto.
En el segundo caso es una situación (parecida a la compraventa con preferencia, a mi punto de vista) en la
cual el donante se desprende de la cosa en favor del donatario, bajo la condición de que si el donatario
muere antes el bien se le restituye. Más que nada se entiende que el donante le da un valor especial a la
cosa, y que no quisiera que pasare a sus herederos. La pregunta es, ¿qué pasa si el donatario saca la cosa
de su patrimonio antes de morirse? Sería de mala fe. Pero, ¿existe acción contra el tercero de buena fe?
¿Puede aducir desconocimiento de la condición resolutoria si la donación se hace por instrumento
público, lo cual es erga omnes? Además, no es como con la donación con cargo, que el tercero no puede
aducir desconocimiento porque esta registrado en el contrato de donación y al ser por instrumento público
es erga omnes, porque es una condición, por lo que si el donatario sobrevive al donante el dominio es
pleno.

¿Quiénes pueden donar?

Los que pueden contratar (dúh)(Art. 1804), salvo las incapacidades de derecho de los siguientes artículos:
- Art. 1805: “El padre y la madre, o ambos juntos, pueden hacer donaciones a sus hijos, de
cualquier edad que éstos sean (o sea, no importa si son menores de edad o no). Cuando no se
expresare a qué cuenta debe imputarse la donación, entiéndese que es hecho como un adelanto de
la legítima”. Es decir, como un adelanto de la parte que les corresponde de la sucesión una vez
muerto el padre. Si esta parte fuese mayor que la legítima, después se arreglarán los herederos. Es
decir, yo le puedo donar lo que quiera a mis hijos, después que ellos se arreglen.
- Art. 1806: “No puede hacerse donación a persona que no exista civil o naturalmente…” dúh.
- Art. 1807: “No pueden hacer donaciones:
1. Los esposos el uno al otro durante el matrimonio, ni uno de los cónyuges a los hijos que el otro
cónyuge tenga de diverso matrimonio, o las personas de quien éste sea heredero presunto al
tiempo de la donación.
2. El marido, sin el consentimiento de la mujer, o autorización suplementaria del juez, de los
bienes raíces del matrimonio.
3. Los padres, de los bienes de los hijos que están bajo su patria potestad, sin expresa
autorización judicial.
4. Los tutores, de los bienes de sus pupilos, salvo (…)
5. Los curadores, de los bienes confiados a su administración.
6. Los mandatarios, sin poder especial para el caso, con designación de los bienes determinados
que puedan donar.
7. Los hijos de familia, sin licencia de los padres. Pueden sin embargo, hacer donaciones de lo
que adquieran por el ejercicio de alguna profesión o industria.

¿La donación requiere de alguna forma en particular?

Sí, la formalidad es absoluta y ad solemnitatem, en caso de inmuebles: Art. 1810: “Deben ser hechas ante
escribano público, en la forma ordinaria de los contratos, bajo pena de nulidad:
1. Las donaciones de bienes inmuebles.
2. Las donaciones de prestaciones periódicas o vitalicias.
Respecto de los casos previstos en este artículo no regirá el Art. 1185. Las donaciones al Estado podrán
acreditarse con las constancias de actuaciones administrativas”.
Respecto de los bienes muebles, Art. 1815: “La donación de cosas muebles o de títulos al portador puede
ser hecha sin un acto escrito, por la sola entrega de la cosa o del título al donatario”. Es decir, no requiere
forma alguna, para su validez. Pero sí requiere que sea por escrito ad probationem: Art. 1813: “En todos
los otros casos (cuando la donación no fuera por escritura pública), si en juicio se demandase la entrega

30
de los bienes donados, la donación cualquiera sea su valor, no se juzgará probada, sino por instrumento
público o privado, o por confesión judicial del donante”.
Ahora, si el donante reclama que la transmisión de dominio no fue por donación y no hubiere prueba por
escrito, debe probar que la donación no ha existido, y se admite todo tipo de prueba (Art. 1817).
Existe presunción de donación sólo en los siguientes casos (Art. 1818):
1. Cuando se hubiere dado una cosa a persona a quien hubiese algún deber de beneficiar.
2. Cuando fuese a un hermano o a un descendiente de uno u otro.
3. Cuando se hubiese dado a pobres, cosas de poco valor.
4. Cuando se hubiese dado a establecimientos de caridad.

¿Qué son las donaciones mutuas?

Art. 1819: “Las donaciones mutuas son aquellas que dos o mas personas se hacen recíprocamente en un
solo y mismo acto”. Además, Art. 1820: “Las donaciones mutuas no son permitidas entre esposos”. La
nulidad de una donación acarrea la nulidad de la otra cuando sea por vicio de forma, o valor de cosa
donada, o incapacidad de alguno de los donantes, es decir, cuando falla un requisito esencial. Sin
embargo si una donación es revocada por incumplimiento del cargo o ingratitud, no anula la otra.

¿Qué son las donaciones remuneratorias?

Art. 1822: “Las donaciones remuneratorias son aquellas que se hacen en recompensa de servicios
prestados al donante por el donatario, estimables en dinero, y por los cuales éste podía pedir judicialmente
el pago al donante”. Es decir, resumiendo, cuando el donatario previamente le hace un servicio al
donante, un servicio que tranquilamente le podría haber cobrado, y no lo hace por cualquier motivo; el
donante en agradecimiento le realiza una donación. Pero lo importante es el sentimiento de generosidad,
el animus donandi. Si en vez de realizar una donación lo hago con motivo de pagarle los servicios, no es
donación, es dación en pago. La diferencia es que en caso de dación en pago se responde por evicción y
vicios.
Los límites que impone el CC son: Art. 1823: “Si del instrumento de la donación no constare
designadamente lo que se tiene en mira remunerar, el contrato se juzgará como donación gratuita”. Art.
1824: “Las donaciones hechas por un deber moral de gratitud, por servicios que no dan acción a cobrar
judicialmente su valor en dinero, aunque lleven el nombre de remuneratorias, deben considerarse como
donaciones gratuitas”. Art. 1825: “Las donaciones remuneratorias deben considerarse como actos a título
oneroso, mientras no excedan una equitativa remuneración de servicios recibidos”.

¿Qué son las donaciones con cargo?

Art. 1826: “La donación puede hacerse con cargos que sean en el interés del donante, o de un tercero, sea
el cargo relativo al empleo o al destino que debe darse al objeto donado, sea que consista en una
prestación cuyo cumplimiento se ha impuesto al donatario”. Es decir, el donante le impone al donatario
una condición que tiene que cumplir. Art. 1838: “El donatario debe cumplir con los cargos que el acto de
la donación le hubiere impuesto en el interés del donante, o de terceras personas”. Si el cargo es a favor
de un tercero, éste tiene acción para reclamar el cumplimiento del cargo, mientras que el donante o sus
herederos no. Art. 1829: “Los terceros, a cuyo beneficio el donatario ha sido cargado con prestaciones
apreciables en dinero, tienen acción contra él para obligarle al cumplimiento de esas prestaciones; pero el
donante y sus herederos no tienen acción respecto a las cargas establecidas a favor de terceros”; y Art.
1853: “Los terceros a beneficio de los cuales las cargas han sido impuestas, sólo tienen una acción
personal contra el donatario para obligarle a cumplirlas”. Si el donatario incumple con el cargo y no es a
favor de terceros, el donante puede revocar la donación (ver revocación). Sin embargo, a pesar de la
revocación el derecho del tercero subsiste, Art. 1851: “La revocación por inejecución de las condiciones o
cargas, es únicamente relativa al donatario, y no perjudica a los terceros a cuyo beneficio las condiciones
o las cargas hubiesen sido estipuladas por el donante”. Esto significa que una vez aceptada la donación y
el cargo por los terceros, el derecho del tercero se mantiene. Si el donatario no lo cumple, el tercero tiene
acción; y si el donante revoca la donación, tendrá que hacerse cargo del cargo. En palabras de De La
Vega, la aceptación impide la revocación.

¿Qué son las donaciones inoficiosas?

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Art. 1830: “Repútase donación inoficiosa aquella cuyo valor excede en la parte que el donante podía
disponer; y a este respecto se procederá conforme a lo determinado en el Libro IV de este CC”. Es decir,
es inoficiosa cuando afecta la legítima, lo que pasa es que la legítima se podrá determinar recién al
fallecimiento del donante, no antes. En ese caso los herederos tienen acción de colación y de reducción.
La primera es la acción por la cual se puede obligar al heredero forzoso que recibió cosas en concepto de
donación, donde el donante fue el causante (es decir el muerto), a devolver a la masa de la sucesión los
bienes donados. La segunda es la acción por la cual se puede recuperar de terceros bienes que el causante
haya donado en vida, si se prueba que fueron inoficiosas. La acción de reducción sólo puede ser
emprendida (Art. 1832):
1. Por los herederos forzosos que existían en la época de la donación; empero, si existiesen
descendientes que tuvieren derecho a ejercer la acción, también competerá el derecho de obtener
la reducción a los descendientes nacidos después de la donación. Es decir, por lo menos debe
haber un heredero forzoso vivo que existía al momento de la donación, y si éste tuvo
descendientes, le abre la puerta a los nacidos después de la donación.
2. Si las donaciones fueran gratuitas, no así si fueran remuneratorias, o con cargo, salvo en la parte
en que fuera grauita.

¿Qué obligaciones tiene el donante?

Básicamente, entregar la cosa donada. Si no la entrega y se le constituye en mora, debe no sólo la cosa
sino también los frutos de ella (Art. 1833). También se le reconoce una acción personal al donatario para
reclamar la entrega de la cosa, acción que también puede emprender con los herederos del donante. (Art.
1834) Además, el donante es responsable si la cosa se pierde por su culpa o si estuviere en mora (Art.
1836). Sin embargo, el donante NO es responsable por evicción o vicios (Art. 1835), a no ser que la
donación fuere de mala fe.

¿Qué obligaciones tiene el donatario?

En principio, cumplir los cargos (Art. 1838), y si la donación es sin cargos, está obligado a prestar
alimentos al donante (se entiende que está limitado al monto de la donación, y que es de manera
subsidiaria, es decir, si no hay familiares que se hagan cargo del donante), si éste no tuviere medios de
subsistencia; pero puede librarse de esta obligación si devuelve los bienes donados, o el valor de ellos si
los hubiese enajenado (Art. 1837). Sin embargo, no está obligado a pagar las deudas del donante si no
constara ello en el contrato (Art. 1839), aunque la donación sea por una parte importante de los bienes del
donante. En ese caso el donante puede retener un valor suficiente como para pagar sus deudas antes de
ejecutar la donación, siempre y cuando sea una proporción de los bienes donados más los que le quedan,
y las deudas existieren al día de la donación (Art. 1840).

¿Qué modos de extinción de la donación existen?

Por revocación o reversión.

¿Se puede revocar la donación? ¿Por qué causas?

Art. 1848: “La donación aceptada, sólo puede revocarse en los casos de los artículos siguientes”.
1. Si el donatario está en mora respecto a los cargos (Art. 1849)
2. Por inejecución de las obligaciones impuestas, no importa el motivo por el que no cumplió, y
aunque ya fuera imposible el cumplimiento sin culpa del donatario, salvo que la imposibilidad
fuera anterior a la constitución en mora (Art. 1850)
3. Por ingratitud, definida como (Art. 1858):
a. El donatario atenta contra la vida del donante. (No hace falta condena penal al respecto,
con que esté la intención alcanza, Art. 1859)
b. El donatario le infiere injurias graves al donante, a su persona o su honor (no incluye a su
familia), (no importa si es menor de edad mientras tenga discernimiento Art. 1861)
c. El donatario le rehúsa alimentos al donante.
Si es por ingratitud, sólo el donante o sus herederos pueden reclamar la revocación (Art. 1864), y
no se puede emprender contra los herederos o terceros adquirentes de buena fe a menos que la

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 acción hubiera sido iniciada ya contra el donatario antes de su fallecimiento o de la enajenación de
la cosa (Art. 1865 y 1866).
4. Por supernacencia de hijos posterior a la donación, sólo si estuviese contemplada en el contrato
(Art. 1868).

¿Qué efectos tiene la revocación?

Respecto a terceros:
- Si es por falta de cumplimiento de cargas, en inmuebles, al ser la donación por escritura pública, y
si figuran las cargas en el instrumento, la revocación anula posteriores enajenaciones, o
gravámenes sobre la cosa (Art. 1855). Si es por falta de cumplimiento de cargas en cosas muebles,
se puede anular la enajenación posterior si el adquirente conocía las cargas (Art. 1856). En este
caso, el tercero adquirente puede impedir la revocación si cumple con las cargas él mismo (Art.
1857), siempre y cuando la obligación no fuese intuito personae.
- Si es por causal de ingratitud, no tiene efecto contra terceros ni gravámenes, a menos que se haya
hecho la enajenación o el gravamen después de haber sido notificada la demanda (Art. 1866)
Entre donatario y donante, tiene efectos retroactivos al día de la donación, y el donatario responde por
cualquier enajenación o gravamen que le hubiese impuesto a la cosa.

¿Qué es la reversión?
Art. 1841: “El donante puede reservarse la reversión de las cosas donadas, en caso de muerte del
donatario, o del donatario y sus herederos”. Pero sólo puede estipularse en provecho del donante, no
puede incluir a herederos o terceros, y si lo hiciere se tendrá por no escrito (Art. 1842). La reversión es
posible únicamente cuando ha sido prevista en el contrato (Art. 1843) y es renunciable (Art. 1845). Pero
si el donante consiente en que se vendan los bienes pierde el derecho de reversión; si consiente a una
hipoteca renuncia a ejercer la reversión contra el acreedor hipotecario, teniendo aún la acción contra el
donatario, en ese caso (Art. 1846). Es decir, si el donatario no cumple con la hipoteca y se ejecuta el bien,
el acreedor se cobra primero, y el resto va al donante.
La reversión implica que el bien vuelve libre de cargas y no importa de manos de quién lo obtenga,
siempre y cuando la transferencia de dominio no hubiese sido por venta, o la venta se hubiera realizado en
contra de su voluntad (Art. 1847).

Caso:
El señor X compró un campo al señor Z, quien lo había recibido en donación del señor D. Al señor X le
llega una notificación de que el señor D quiere revocar la donación hecha a Z, por:
a. Cargos que Z tenía que no cumplió
b. El señor Z lo llamó todos los fines de semana durante un mes, a las doce de la noche,
insultándolo porque D es miembro de un partido político opuesto a los intereses del señor
Z, y D se cansó el día en que amaneció con el frente de su casa pintarrajeado, y varios
testigos aseguran haber visto a Z realizando la pintada.
¿Qué puede hacer X?
En el caso A, no tiene acción para evitar la revocación, ya que la donación se hizo por escritura pública, y
a pesar de que X no verificó, sí estaban registrados los cargos que tenía Z. En este caso puede ofrecer
cumplir con los cargos, y después recursar contra Z, siempre hasta el límite del monto de la compra, y si
los cargos fueran por más cantidad, le conviene aceptar la revocación, porque le va a salir más barato.
En el caso B, X puede oponer una excepción, porque la demanda fue iniciada después de que él realizara
su compra, por lo que no tiene nada que ver.
Ahora, supongamos que X investigó, y resulta que D había iniciado la demanda una semana antes de que
realizara la compra, y X no se había enterado. Z evidentemente realizó la venta con mala fe, pero X no
realizó las investigaciones pertinentes, y a pesar de que opone una excepción por dolo (o lesión si las
características personales de X aplican), pierde el juicio y D recupera su campo. Ahora tiene acción
contra Z, pero el campo lo perdió. Y ya que estamos, si lo hizo a través de inmobiliaria y demuestra que
ni el agente inmobiliario ni el escribano se dignaron a informarle de esto, los puede dejar pegados.

Fianza:
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¿Qué es la fianza?
Art. 1986: “Habrá contrato de fianza, cuando una de las partes se hubiese obligado accesoriamente por un
tercero, y el acreedor de ese tercero aceptase su obligación accesoria”. Es decir, cuando A tiene un
contrato con B, afianzado por C. La relación que me interesa es C con A, no me importa (en principio) la
de A con B. Esto significa que es una obligación accesoria, por lo que corre la suerte de la obligación
principal, salvo las excepciones previstas en la ley.
Es un contrato típico, la base de los contratos de garantía.
Según Paulo, no hay límite patrimonial a la fianza, afectás todo tu patrimonio, o sea, hasta el límite de lo
afianzado tenés que cubrir todo.

¿Cuáles son los caracteres de la fianza?

- Accesorio: La garantía presupone la existencia de una obligación principal a la que accede, y en
virtud de este carácter se contamina de la nulidad del contrato principal, o de su extinción, o de su
cesibilidad.
- Consensual: Queda concluido para producir sus efectos propios con el consentimiento.
- Conmutativo: Porque las ventajas que se procuran las partes no están sometidas a un alea.
- Unilateral: Porque sólo crea obligaciones para el fiador. Existe el caso en que el acreedor le pague
a una persona para que afiance una obligación, pero en ese caso constituiría un contrato de seguro,
no de fianza.
- Gratuito: También porque sólo genera ventajas para el acreedor.
- Típico: Porque está previsto en la ley.
- No formal: Sólo necesita estar por escrito para constituir prueba.

¿Qué significa que la fianza tenga una doble regulación?

Porque tiene diferente regulación en el ámbito civil y el comercial. En el ámbito civil la fianza puede ser
pura y simple, solidaria, o como principal pagador, mientras que en el ámbito comercial la fianza sólo es
solidaria. Art. 480 CCom: “El fiador o fiadores responden solidariamente como el deudor principal, sin
poder invocar el beneficio de división ni el de excusión que nunca se admiten en materia comercial.
Pueden solamente exigir que el acreedor justifique que ha interpelado judicialmente al deudor”.
En el CC, Art. 2003: “La fianza será solidaria con el deudor principal, cuando así se hubiese estipulado, o
cuando el fiador renunciase al beneficio de excusión de los bienes del deudor, o cuando el acreedor fuese
la hacienda nacional o provincial”. También, Art. 2004: “La solidaridad a la cual el fiador puede
someterse, no le quita a la fianza su carácter de obligación accesoria, y no hace al fiador deudor directo de
la obligación principal. La fianza solidaria queda regida por las reglas de la simple fianza, con excepción
de la privación del servicio de excusión y del de división”.
Art. 2005: “Cuando alguien se obligare como principal pagador, aunque sea con la calificación de fiador,
será deudor solidario, y se le aplicarán las disposiciones sobre los codeudores solidarios”.
Es decir, cuando el fiador se obliga como deudor solidario, no tiene los beneficios de excusión ni división
pero su obligación sigue siendo accesoria, es decir, el principal deudor es el deudor, y el acreedor puede ir
contra el fiador una vez que haya acreditado que el deudor no pagó y que se le intimó fehacientemente y
sigue sin cumplir.
Si el fiador se obliga como co-deudor o principal pagador, se encuentra en un pie de igualdad con el
deudor, por lo que el acreedor puede elegir ir contra el que mas le guste. Sí es conveniente acreditar que
al menos se le envió una carta documento al deudor intimándole a pagar.
Si el fiador se obligó en fianza pura y simple, tiene los beneficios de excusión y división.

¿Qué es el beneficio de excusión?

Significa que el fiador puede exigirle al acreedor que agote los bienes del deudor, ejecute lo que pueda y
recién después pueda ir contra el fiador. Art. 2012: “El fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor,
sin previa excusión de todos los bienes del deudor”.
Art. 2013: “No le es necesaria al acreedor la previa excusión en los casos siguientes:
1. Cuando el fiador expresamente renunció a este beneficio.
2. Cuando la fianza fuese solidaria.
3. Cuando se obligó como principal pagador.
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 4. Si como heredero sucedió al principal deudor.
5. Si el deudor hubiese quebrado, o estuviere ausente (…)
6. Cuando el deudor no puede ser demandado judicialmente dentro de la República.
7. Si la obligación afianzada fuere puramente natural.
8. Si la fianza fuere judicial.
9. Si la deuda fuere a hacienda nacional o provincial”.

¿Qué es el beneficio de división?

Significa que si existe más de un fiador, se puede exigir que se divida el monto de la fianza en la cantidad
de fiadores, y que cada uno responderá por su parte. Art. 2024: “Si hubiese dos o más fiadores de una
misma deuda, que no se hayan obligado solidariamente al pago, se entenderá dividida la deuda entre ellos
por partes iguales y no podrá el acreedor exigir a ninguno de ellos sino la cuota que le corresponda…”.

¿Qué otros derechos tiene el fiador contra el acreedor?

- Puede exigirle que le cobre al deudor una vez exigible la obligación, y si el acreedor no lo hiciere
y el deudor cae en insolvencia, el fiador no será responsable (Art. 2015)
- Si afianza la obligación de un codeudor (es decir hay varios deudores conjuntos pero el afianza a
uno), puede exigir que se excutan no sólo los bienes de su deudor sino los de los demás (Art.
2016).
- Art. 2017: “Si los bienes excutidos no produjeren sino un pago parcial, el acreedor estará obligado
a aceptarlo, y no podrá reconvenir al fiador salvo por la parte insoluta”. Constituye una excepción
al principio de pago parcial (Nadie esta obligado a aceptar pagos parciales…).
- Art. 2018: “Si el acreedor es omiso o negligente en la excusión, y el deudor cae entretanto en
insolvencia, cesa la responsabilidad del fiador”.
- El fiador puede oponer todas las excepciones que podría oponer el deudor, aun contra la voluntad
de éste (Art. 2021), salvo incapacidad.
- Si el deudor renuncia a la prescripción, o a cualquier causa de liberación, el fiador las puede
oponer igual (Art. 2022).

¿Qué derechos tiene el fiador respecto al deudor?

Una vez que ha pagado, se subroga en todos los derechos, acciones y privilegios del acreedor (Art. 2029),
y además puede exigir todos los intereses y costas por pagar, más los intereses legales por vencimiento
del plazo (Art. 2030), sin contar que lógicamente puede repetir contra el deudor (Art. 2036). Incluso si el
deudor quebrase antes de pagar la deuda afianzada, el fiador tiene derecho a ser admitido
preventivamente en la masa de acreedores (Art. 2028), salvo que el acreedor se haya presentado primero,
porque en ese caso se duplicaría la deuda. Pero, si se presentan ambos, al fiador lo rechazan por
duplicación de la deuda, y al acreedor también porque no consiguió acreditar su deuda correctamente, por
ej, la fianza cae y el fiador se libera. Además, si hubiese afianzado a muchos deudores solidarios, puede
repetir el todo contra cada uno (Art. 2032).
También tiene algunos derechos antes del vencimiento del plazo: Luego de 5 años de afianzada una
obligación puede pedir que se le exonere, siempre y cuando la obligación principal no fuere por más
tiempo (Art. 2025). Además, puede trabar embargos contra los bienes del deudor, o pedir la exoneración
de la deuda, si (Art. 2026):
1. Si fuese judicialmente demandado para el pago.
2. Si se venció la deuda y el deudor no pagó.
3. Si disipare sus bienes, o si emprendiese negocios peligrosos, o los diese en seguridad de otras
obligaciones.
4. Si quisiere ausentarse fuera de la República, no dejando bienes raíces suficientes y libres para el
pago de la deuda.
Este último derecho no corre si el fiador se obligó contra la voluntad del deudor. (Art. 2027)

¿Qué obligaciones tiene el fiador respecto al deudor?

Notificarle. Art. 2033: “Si el fiador hiciese el pago sin el consentimiento del deudor, y éste ignorándolo
pagase la deuda, el fiador no tiene en tal caso acción contra el deudor, pero le queda a salvo el recurso
35
contra el acreedor. Si el fiador paga sin poner en conocimiento al deudor, éste podrá hacer valer contra él
todas las excepciones que hubiera podido oponer al acreedor”.
Defenderse correctamente. Art. 2034: “Tampoco el fiador podrá exigir del deudor el reembolso de lo que
hubiese pagado, si dejó de oponer las excepciones que no fuesen personales o suyas propias, que sabía
que tenía el deudor contra el acreedor, o cuando no produjo las pruebas, o no interpuso los recursos que
podrían destruir la acción del acreedor”. Art. 2035: “Cuando el fiador ha pagado sin haber sido
demandado, y sin dar conocimiento al deudor, no podrá repetir lo pagado, si el deudor probase que al
tiempo del pago, tenía excepciones que extinguían la deuda”.

¿Qué obligaciones se pueden afianzar?

Art. 1993: “Toda obligación puede ser afianzada, sea obligación civil o natural, sea accesoria o principal
derivada de cualquier causa, aunque sea de un acto ilícito; cualquiera que sea el acreedor o el deudor, y
aunque el acreedor sea persona incierta; sea de valor determinado o indeterminado, líquido o ilíquido,
pura o simple; a plazo o condicional, y cualquiera que sea la forma del acto principal” ¿Te cabe alguna
duda?
Incluso las obligaciones naturales son afianzables, en ese caso vas a tener que pagarle al acreedor y no
podés repetir contra el deudor, si la obligación ya era natural. Si devino natural, como es accesoria sigue
la suerte de la obligación principal, es decir, deviene natural también.

¿Qué pasa si la obligación surge de un acto inválido?

Art. 1994: “La fianza no puede existir sin una obligación válida. Si la obligación nunca existió, o está
extinguida, o es de un contrato nulo o anulado, será nula la fianza. Si la obligación principal se deriva de
un acto o contrato anulable, la fianza también será anulable (hasta aquí reitera el principio de
accesoriedad). PERO si la causa de la nulidad fuese alguna incapacidad relativa al deudor, el fiador,
aunque ignorase la capacidad, será responsable como único deudor”. Esto obedece a que es la única
excepción que el deudor tiene y que el fiador no puede oponer, porque la ley protege al incapaz de hecho.

¿Hay alguna limitación a la fianza?

Art. 1991: “La fianza no puede tener por objeto una prestación diferente de la que forma la materia de la
obligación principal”. Salvo por supuesto que sean obligaciones de hacer o de dar una cosa cierta: Art.
1992: “Cuando la obligación principal no tuviere por objeto el pago de una suma de dinero, sino la
entrega de un cuerpo cierto, o algún hecho que el deudor debe ejecutar personalmente, el fiador de la
obligación sólo estará obligado a satisfacer los daños e intereses que se deban al acreedor por inejecución
de la obligación”.
Además, Art. 1995: “El fiador puede obligarse a menos y no a más que el deudor principal; pero puede
por garantía de su obligación constituir toda clase de seguridades. Si se hubiese obligado a más, se
reducirá su obligación a los límites de la del deudor. En caso de duda si se obligó por menos o por otro
tanto de la obligación principal, entiéndase que se obligó por otro tanto”.

¿Qué es la fianza unilateral?

Art. 1987: “Puede también constituirse la fianza como acto unilateral antes que sea aceptada por el
acreedor”. Se entiende que Vélez se refirió a la fianza judicial, como por ejemplo para la contracautela.
(Cuando pido un embargo tengo que dejar un monto en contracautela por si pierdo el juicio por embargo
y encima el deudor me demanda por DyP) Se entiende que sólo subsidiariamente se le aplican las normas
de la fianza convencional.

¿Quiénes pueden ser fiadores?

Art. 2011: “Todos los que tienen capacidad para contratar empréstitos (que son…? El CC no lo explica,
por lo que entendemos que son quienes pueden contratar), la tienen para obligarse como fiadores, sin
diferencia de casos, con excepción de los siguientes:
1. (ya no sirve, era menores emancipados)
2. Los administradores de bienes de corporaciones en nombre de las personas jurídicas que
representaren.

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 3. Los tutores, curadores y todo representante necesario en nombre de sus representados, aunque
sean autorizados por el juez.
4. Los administradores de sociedades si no tuvieren poderes especiales
5. Los mandatarios en nombre de sus constituyentes, si no tuviesen poderes especiales.
6. Los que tengan órdenes sagradas cualquiera que sea su jerarquía, a no ser por sus iglesias, por
otros clérigos, o por personas desvalidas”.

¿Cómo se extingue la fianza?

Art. 2042: “La fianza se extingue por la extinción de la obligación principal, y por las mismas causas que
las obligaciones en general, y las obligaciones accesorias en particular”. También, “cuando la
subrogación a los derechos del acreedor, como hipoteca, privilegios, etcétera, se ha hecho imposible por
un hecho positivo, o por negligencia del acreedor” (Art. 2043). Art. 2046: “La prórroga del plazo del pago
hecha por el acreedor, sin consentimiento del fiador, extingue la fianza”. Y si entre el deudor y el
acreedor novan la obligación, ésta no tendrá efectos contra el fiador, (se extingue la fianza) aún si el
acreedor hiciera reserva de conservar sus derechos contra el fiador (Art. 2047). Si el acreedor renuncia al
deudor principal, se extingue la fianza, salvo (excepción que no entendí) (Art. 2049). Si el acreedor
acepta en pago otra cosa que la que se le debía, queda libre el fiador (Art. 2050).

Cesión de Créditos:
¿Qué es la cesión de créditos?
Art. 1434: “Habrá cesión de crédito, cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra parte el derecho que le
compete contra su deudor, entregándole el título del crédito, si existiese”. Art. 1435: “Si el derecho creditorio fuese
cedido por un precio en dinero, o rematado, o dado en pago, o adjudicado en virtud de ejecución de una sentencia,
la cesión será juzgada por las disposiciones sobre el contrato de compraventa, que no fuesen modificadas en este
título”. Si el crédito fuese cedido por una cosa, es permuta, “que no fuese modificada por este título” (Art. 1436); Y
si fuese cedido gratuitamente, es donación “que no fuese modificada por este título” (Art. 1437). Esto significa que
el contrato de cesión de crédito se entenderá como compraventa, permuta, o donación, y sólo aplican las
disposiciones especiales sobre cesión, utilizándose el régimen de esos contratos como base.
Las partes son el cedente y el cesionario, el deudor cedido es meramente un tercero interesado. También pueden ser
terceros interesados los acreedores del cedente, y los subcesionarios o concesionarios.

¿Cuáles son los caracteres de la cesión?

- Gratuita u onerosa: Puede ser cualquiera de las dos. (puede asemejarse a la compraventa o a la donación, o
a la permuta)
- Consensual: Produce efectos desde el consentimiento, porque la entrega del título es una consecuencia del
perfeccionamiento del contrato.
- Bilateral: Hay obligaciones para ambas partes.
- Típico: Porque está contemplado en la ley.
- Conmutativo: Porque no depende del alea para perfeccionarse.
- Formal: Porque la ley requiere la forma escrita para su validez. Es ad solemnitatem.

¿Desde qué momento surte efectos para el deudor?

Desde la notificación de que ha sido cedido. Art. 1467: “La notificación y aceptación de la transferencia, causa el
embargo del crédito a favor del cesionario, independientemente de la entrega del título constitutivo del crédito (…);
pero no es eficaz respecto de otros interesados, si no es notificado por un acto público”. Si paga al cedente antes de
la notificación, se libera (Art. 1468). Pero si le paga al cedente luego de la notificación, no se libera (El que paga
mal paga dos veces). El deudor cedido puede oponer todas las mismas excepciones ante el cesionario que contra el
cedente, salvo la compensación (Art. 1469 y 1474). El deudor no puede oponerse a la cesión de créditos porque no
es parte.
Sin embargo, inclusive antes de la notificación el cesionario puede ejecutar todos los actos conservatorios, respecto
de tercero (Art. 1472)

¿Quién tiene que notificar al deudor?

Puede hacerlo tanto el cedente como el cesionario, aunque lógicamente a quien le interesa que el deudor no le
pague al cedente es al cesionario. Art. 1466: “Si se hubiesen hecho muchas notificaciones de una cesión en el
mismo día, los diferentes cesionarios quedan en igual línea, aunque las cesiones se hubiesen hecho en diversas
horas”.
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¿Quiénes pueden ceder?
Los que pueden comprar y vender, salvo que estuviere prohibido (Art. 1439), y si no pudieren celebrar
compraventa no habrá cesión de derechos (Art. 1441). No se puede ceder (Art. 1442 y 1443):
1. A administradores de establecimientos públicos o de corporaciones civiles o religiosas, créditos contra
dichos establecimientos.
2. A los administradores particulares, de créditos de sus mandantes.
3. A los abogados o procuradores, de acciones de los procesos en que ejerciesen.
4. A funcionarios de la administración de justicia, de acciones judiciales de cualquier naturaleza, de
competencia del juzgado en que sirven.
5. A los ministros del Estado, gobernadores y empleados municipales, de créditos contra la Nación o contra
cualquier establecimiento público o corporación civil o religiosa.
6. A los empleados municipales, de créditos contra la municipalidad en que trabajan.
7. Los tutores, curadores, administradores y mandatarios no pueden ceder aquello que tienen prohibido
vender (Art. 1452).

¿Qué se puede ceder?

Art. 1444: “Todo objeto incorporal, todo derecho y toda acción sobre una cosa que se encuentra en el comercio,
pueden ser cedidos, a menos que la causa no sea contraria a alguna prohibición expresa o implícita de la ley, o al
título mismo del crédito”. Se pueden ceder créditos condicionales o eventuales, aleatorios, a plazo o litigiosos (Art.
1446). También los derechos sobre cosas futuras, como los frutos naturales o civiles de un inmueble (Art. 1447).
No se puede ceder:
- Las acciones fundadas sobre derechos inherentes a las personas (personalísimos) (Art. 1445)
- Los derechos de uso y habitación, esperanzas de sucesión, pensiones militares o civiles, exceptuando la
parte que por disposición de la ley pueda ser embargada (Art. 1449)
- Las inscripciones de deuda de la mujer, por el marido, sin su consentimiento (Art. 1450)
- Las inscripciones a nombre de los hijos bajo patria potestad, por los padres, sin autorización judicial (Art.
1451)
- El derecho a alimentos (Art. 1454).
- El derecho de preferencia en la compraventa (Art. 1454).

¿La cesión requiere de alguna forma en particular?

Art. 1455: “Toda cesión debe ser hecha por escrito, bajo pena de nulidad, cualquiera que sea el valor del derecho
cedido, y aunque él no conste de instrumento público o privado”. Las acciones litigiosas no pueden ser cedidas sino
por escritura pública o autorización judicial, y los títulos al portador con la sola tradición se ceden (Art. 1456).

¿Cuáles son las obligaciones del cedente?

Entregar el título del crédito si existiese, y recibir el precio. Hasta la notificación conserva el derecho de ejercer
actos conservatorios del crédito, tanto contra terceros como contra el mismo deudor (Art. 1473).

¿El cedente responde por evicción?

Responde de la existencia del vínculo y la legitimidad del crédito al tiempo de la cesión, pero no responde de la
solvencia del deudor o sus fiadores, salvo que la insolvencia fuera anterior y pública (Art. 1476).
- Si el crédito no existía, el cesionario puede reclamar la restitución del precio pagado más D y P, pero no la
diferencia entre el precio pagado y el valor del crédito cedido (Art. 1477), salvo que el cedente fuera de
mala fe (Art. 1478).
- Si el crédito existía, pero no hubiese sido pagado en tiempo, el cedente responde nada más que por el
precio de la cesión más gastos del contrato (Art. 1479), salvo que fuese de mala fe, en cuyo caso responde
también por D y P (Art. 1480)
El cedente tiene beneficio de excusión, incluso cuando es de mala fe (Art. 1481).
Si el cesionario fuera negligente en el cobro de la deuda, y por su culpa o por falta de medidas conservatorias, el
crédito o sus garantías pereciesen, pierde la garantía (Art. 1482). Pero si le prorroga el plazo al deudor, a menos
que en este plazo cayera en insolvencia, no pierde la garantía contra el cedente (Art. 1483). El cedente NO
responde por existencia de crédito ni por solvencia del deudor si la cesión es gratuita (Art. 1484).

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