Modulo 21ytg 0

Primer Curso On Line de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal 1
Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal - www.ligadelconsorcista.org
El presente material está protegido por la ley de Derechos de Autor de la República Argentina,
estando prohibida la reproducción total o parcial del mismo.
MÓDULO 21
MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN DEL EDIFICIO
El mantenimiento y la conservación del edificio tienen por finalidad protegerlo

del desgaste producido por el uso y la acción del tiempo, manteniendo su
funcionalidad y asegurando su valor de renta y de venta. Lo que primero debiera
saber un administrador cuando se hace cargo de un Consorcio, es que todos los
materiales de construcción tienen un plazo de efectividad más allá del cual se
hace necesario reemplazarlos o complementarlos o apuntalarlos, según el caso.
Los productos químicos que se emplean en la construcción (en morteros y
hormigones, cemento, cales y aditivos en general) tienen un plazo de
vencimiento que varía en cada caso, de modo que pasado cierto tiempo, los
edificios comienzan a deteriorarse.
Un edificio de más de treinta o cuarenta años comienza a tener problemas de

cañerías, humedades, oxidaciones y toda una serie de irregularidades que el
buen Administrador deberá corregir inmediatamente para evitar que el problema
se agrave. No debe olvidarse que él es responsable por la seguridad edilicia,
debiendo evitar o subsanar riesgos y daños que las cosas mal mantenidas suelen
ocasionar a personas y bienes de terceros.
Por esas razones deberá velar por el cumplimiento de las normas vigentes,
adoptando los recaudos necesarios para encarar las acciones correctivas que en
todo momento correspondan. Por supuesto que en áreas fuera de su alcance,
deberá requerir el asesoramiento de un técnico en la materia, arquitecto o
ingeniero.
Un dato importante a tener en cuenta, es que la realización de tareas

indispensables para la seguridad del edificio y de los copropietarios, no puede
quedar al arbitrio de la decisión de la asamblea ni mucho menos del Consejo de
Administración. Es obligación del administrador utilizar todos los recursos
necesarios para que se cumplan las normativas de seguridad.
Cuando se contratan trabajos, no es suficiente con solicitarle al profesional un

presupuesto. También deberá quedar bien definido y por escrito el trabajo a
realizar, los materiales y la metodología a emplear y el plazo de duración.
Hay que tener en cuenta también que algunos edificios, como ciertas personas,
nacen con "enfermedades congénitas", por ello, frente a la aparición de cada
irregularidad hay que determinar si se trata de una falla de la construcción o
producida por el uso o un mal uso del edificio o sus instalaciones. E implementar
las medidas de prevención de sus efectos, en cada caso, en la medida de lo
posible.
Para lograr eficacia en el mantenimiento, es muy importante armar para cada

edificio una "carpeta técnica" en la que vayan agrupando tanto los planos del
edificio, las habilitaciones y los manuales de los equipos, como todo lo que hace
a la historia técnica de la unidad (inspecciones, relevamientos, averías,
reparaciones efectuadas, etc.).
Del análisis de la información histórica se deciden las modificaciones de los

programas rutinarios y la necesidad de reacondicionamiento o cambios
preventivos de algún equipo.
Los edificios presentan fallas o deterioros que pueden ser ocasionados por:
Los factores climáticos

El desgaste por el buen uso a través del tiempo
El mal uso
El cambio de destino
Vicios ocultos
PATOLOGÍAS Y PROBLEMAS MÁS FRECUENTES
Las siguientes, son algunas de las patologías y problemas más frecuentes que
presentan los edificios:
* Humedades y filtraciones de agua, provenientes de dos fuentes diferentes:
rotura de caños o del exterior (pluvial) por mala impermeabilicación de techos o
muros.
* Humedades producidas por condensación, en ambientes mal ventilados. La
diferencia de temperaturas entre el exterior y el interior puede generar un Punto
de Rocío (condensación ) que humedece al muro y carpinterías, produciendo un
deterioro del muro y de las mismas
* Inundaciones de balcones por fisuras en umbrales o mal mantenimiento de
rejillas.
* Filtraciones debidas a falta de hermeticidad de desagües, fisuras en los
sombreretes de conductos de ventilación, rejas de ventilación, etc.,
* Contaminación ambiental por mala ventilación de cocheras.
* Ineficientes conductos de ventilación.
* Tableros eléctricos obsoletos o precariedad de los fusibles comunes, carentes
de llaves termo magnéticas y de diyuntores de altas y bajas.
Muchos problemas son originados con motivo de construcciones aledañas. El

Administrador debe suponer -porque generalmente es así- que toda obra que se
construya sobre un terreno lindero acarreará algún tipo de problemas. Por eso
es conveniente que contrate a un experto para ejercer una estrecha vigilancia
sobre la ejecución de dichas obras. Desde que se cavan los cimientos hasta el
último remate, siempre, de alguna manera u otra, los edificios que limitan las
obras salen dañados y, como dice el refrán, "es mejor prevenir que curar".
En la eventualidad, el administrador debe requerir al propietario del predio

vecino la gestión de un profesional para la confección de un Plano de Medianería.
Esta gestión comprende las siguientes especificaciones:
Descripción de la pared a construir y/o compartir, con indicación de las obras,

mamposterías en elevación, revoques, sus dimensiones, acarreo, descarga,
andamios y provisión de materiales; revoques gruesos y finos con hidrófugo,
etc., con la liquidación de las cantidades y precios, además de la mención de la
depreciación, el estado de conservación, honorarios, etc.
Otros inconvenientes reconocen su origen en movimientos de la estructura del

edificio, generalmente causados por las vibraciones del tránsito o del paso de
algún subterráneo cercano o, si el edificio es muy alto, por el viento. Finalmente,
también hay que agregar que ciertas zonas son afectadas por filtraciones de las
napas de agua subterránea, por lo cual los sótanos, subsuelos y las plantras
bajas de los edificios comienzan a sufrir humedades. Se produce habitualmente
en muros de mamposteria por deterioro de la capa horizontal de aislamiento
hidrófugo y ascenso de la "napa freática" por capilaridad. Generalmente la
acción del agua produce oxidación de las partes metálicas del edificio,
ocasionándose en consecuencia el debilitamiento de la estructura.
TRABAJOS QUE REQUIEREN "PERMISO" Y "AVISO" DE OBRA
Antes de disponer la realización de trabajos de mantenimiento, el Administrador

debe saber que hay algunos que requieren ciertos trámites municipales previos.
En el caso de la Ciudad de Buenos Aires, algunos trabajos requieren "permiso"
de obra y otros simplemente "aviso" de obra.
SE DEBERÁ "SOLICITAR PERMISO DE OBRA":
1. Para ampliar, refaccionar o transformar lo ya construido;

2. cerrar; Abrir o modificar vanos en la fachada principal;
3. cambiar ; y ejecutar revoque de fachada principal;
4. elevar muros; cambiar o modificar estructuras de techo;
5. desmontar y excavar terrenos;
6. efectuar demoliciones;
7. efectuar instalaciones mecánicas; eléctricas; térmicas; de inflamables y
sanitarias y ampliar, refeccionar o transformar las existentes;
SE DEBERÁ "DAR AVISO DE OBRA" PARA:
1. Modificar el cordón del pavimento;

2. limpiar o pintar fachadas principales;
3. abrir, cerrar o modificar vanos en paredes que no sean de fachada principal;
4. revocar o cambiar el revoque en cercas al frente;
5. ejecutar o cambiar revestimientos, revoques exteriores, o trabajos similares.
6. cambiar el material de cubierta de techos,
7. ejecutar cielorrasos; terraplenar y rellenar terrenos;
8. realizar modificaciones de poca importancia en las instalaciones mecánicas

térmicas eléctricas e inflamables.
9. instalar vitrinas y toldos sobre la fachada en vías publicas;
Para efectuar reformas o ampliaciones en los edificios, se deberá tener en

cuenta las normas pertinentes del Código de Edificación (Art. 4.11.2.1 y Art.
4.11.2.5). Y si para efectuar dichas construcciones es necesario colocar vallas
provisorias frente a las obras, es necesario cumplir con lo normado en el Art.
5.1.1.2. (Ver Apéndice).
PREVENCIÓN CONTRA INCENDIOS
Todo Administrador debe saber que existe una clasificación de cuatro tipos de
fuegos según su origen, por lo cual existen cuatro tipos de matafuegos, aunque
también los hallamos combinados:
FUEGOS CLASE A: Se producen en materiales sólidos comunes (madera, carbón,

papel, etc.) y se combaten mediante el enfriamiento.
FUEGOS Clase B: Generados por líquidos inflamables (nafta, aceite, solventes,

etc.) y se combaten por sofocación, restringiendo la presencia de oxígeno.
FUEGOS CLASE C: Aquellos donde actúa la corriente eléctrica (cables, tableros,

motores, etc.) se combaten mediante la sofocación y enfriamiento pero
utilizando elementos que no sean conductores de electricidad.
FUEGOS CLASE D: Se trata de fuego sobre metales combustibles, (magnesio,

litio, sodio, etc. hallado en plantas químicas, industrias, etc.). Se lo combate
mediante polvos especiales.
Se clasifican según el Potencial Extintor y por la clase de fuego que son aptos de
extinguir.
En cada envase se leerá entonces un número y una o dos letras (2 A, 3 BC,

etc.).
Se debe tener en cuenta que todo edificio deberá poseer matafuegos con un
potencial mínimo de extinción que equivalga a 1 A y 5 BC en cada piso,
distribuidos a razón de:
1 matafuego cada 200m2 de superficie cubierta o fracción, con una distancia

máxima a recorrer para acceder a uno; y entre uno y otro de 20 m para fuegos
clase A y 15 m para los de clase B. Estos recipientes portátiles destinados a
atacar el inicio de un foco de incendio pueden contener agua, espuma, polvo
químico seco, anhídrido carbónico, gas halón, etc. (El gas halón ha sido
incorporado al listado de productos que atacan la capa de ozono). Deberán
poseer el sello de cumplimiento de las normas IRAM y encontrarse aprobados
por la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Las medidas de prevención comprenden, además de la intalación de

matafuegos,
a) Hidrantes completos - mangueras.
b) Tanques de reserva y bombeo.
c) Dispositivos automáticos de corte en equipos y artefactos.
d) En locales donde sea más probable la existencia de pérdidas de gas será
conveniente instalar detectores que activen alarmas.
Aún en pequeñas viviendas pueden ser instalados detectores individuales,

quienes ante la presencia de gas cortarán el suministro en el ambiente
controlado; además de producir una alarma sonora y visual.
e) Ventilación permanente de locales en donde se instalen artefactos a gas
para reponer el oxígeno consumido por la combustión.
OBRAS EN CONTRAVENCIÓN AL CÓDIGO DE EDIFICACIÓN
Ya se han visto en el capítulo correspondiente los recursos legales que el

Administrador posee frente al hecho de la construcción de obras clandestinas en
el edificio que administra. Pero aquí queremos consignar que dichas obras, que
desde el punto de vista del Reglamento de Copropiedad y Administración son
consideradas clandestinas por no contar con el requisito de la aprobación de las
asambleas, pueden contravenir o no el Código de Edificación, circunstancia
sumamente importante para la solución final que se de dé al caso concreto. Es
decir, para determinar si esas obras pueden ser regularizadas o no.
Al margen de que según la ley 13.512, según se ha visto ya, las obras nuevas
en el edificio precisan de la conformidad de todos los propietarios expresada en
asamblea, el Código de Edificación establece, en su art. 4.11.2.1. los requisitos
que deben reunir, además, las obras de reforma o ampliación de los edificios.
(Art. 4.11.2.1) pág. 44. Toda obra que no reúna esas condiciones es considerada
en contravención municipal (Art. 6.3.1.2.) pág. 47.
DEMOLICIÓN O REGULARIZACIÓN DE OBRAS EN CONTRAVENCIÓN
Según la normativa legal, la autoridad Intimará en forma al profesional, empresa

o al propietario responsable, dentro de los plazos adecuados a las carterísticas
de los trabajos a realizar, la demolición o regularización, según corresponda de

una obra realizada en contravención a las disposiciones vigentes. La falta de
cumplimiento de la intimación al vencimiento del plazo fijado dará lugar a la
aplicación de una multa al propietario y la sanción que corresponda al
profesional o empresa intervinientes, si los hubiere.
PENALIDADES, MULTAS Y APERCIBIMIENTOS
El Código refiere claramente el concepto Clase y Graduación de penalidades por

infracciones a la reglamentación vigente. Las sanciones se graduarán según la
naturaleza o gravedad de la falta y de acuerdo a los antecedentes del infractor.
La imposición de penalidades no releva a los infractores del cumplimiento
estricto de las disposiciones en vigencia, o sea, la corrección de las
irregularidades que lo motivaran.
CERRAMIENTOS DE BALCONES
Son muy comunes en nuestras ciudades las obras clandestinas en los balcones
efectuadas por propietarios que las hacen por su cuenta para seguridad de las
personas o protección de la intemperie. Como se ha visto en el capítulo
correspondiente al marco legal, estas obras son consideradas “nuevas” por la
Ley 13.512, de modo tal que si no cuentan con el voto aprobatorio de la
unanimidad de los propietarios, resultan antirreglamentarias. Por ese motivo, es
natural que se susciten innúmeros conflictos, muchos de los cuales llegan a los
estrados de la Justicia, pues le es sumamente difícil al propietario lograr la
anuencia de la totalidad de sus vecinos.
Desde un punto de vista arquitectónico, sería muy fácil a los profesionales

encargados de realizar el proyecto del edificio, prever de antemano la posibilidad
de que cada balcón pudiera realizar un tipo de cerramiento que no afecte la
solidez ni la estética del conjunto. Esa solución al problema, consistente en
diseñar balcones preparados para una posible cerrazón futura la hemos visto
aplicado en las ciudades brasileñas y nos ha parecido oportuno señalarlo aquí,
pues evitaría no solamente muchos pleitos, sino contribuiría a proteger la
estética de las ciudades.
Por otra parte, siendo el balcón parte del edificio común reservada al uso
exclusivo del propietario de la unidad a la que sirve, resulta de toda justicia que
éste pudiera transformarlo a su gusto para cubrir sus necesidades. El problema
surge sólo si los cerramientos se dejan librados al arbitrio de cada propietario,
por razones obvias.
EL RUIDO
La época que estamos viviendo es, con toda seguridad, la más ruidosa de la
historia. En efecto, desde la invención de artefactos electrónicos capaces de
reproducir artificialmente los sonidos de los instrumentos musicales clásicos
hasta la aparición de artefactos electrónicos capaces de amplificar sobremanera
los sonidos, la práctica de oír música (o ruidos que se toman por tales) a todo
volumen, suele convertir la convivencia dentro de un consorcio, en una
verdadera pesadilla.
Colocar parlantes (waffles) propios de un estadio de fútbol en el living de un

departamento es hoy, moneda corriente. Por esa razón los tribunales están
atestados de juicios por daños y perjuicios, en los que se ventilan, desde daños
a la salud por efectos del ruido hasta pérdidas de chance de venta o de renta del
departamento contiguo a un vecinito que juega al músico de rock con una
batería.
Al margen de los naturales remedios legales, el Administrador prudente sabrá

proponer en esos casos algunas soluciones técnicas para aminorar los efectos de
la contaminación acústica dentro del consorcio que administra. El mejor aislante
acústico que existe es el aire. Por ello, los mejores resultados se obtienen
colocando una falsa pared o techo. En el mercado pueden hallarse diferentes
tipos de materiales, absorbentes o aislantes, que permiten reducir relativamente
el nivel de los ruidos.
Los materiales absorbentes se pegan directamente sobre las paredes y techos y

cautivan el ruido proveniente del exterior, transformándolo en calor.
Generalmente se trata de placas de espuma de diferentes densidades y con un
aspecto similar al de los envases de huevos, material muy utilizado cuando se
trata de aislar de forma casera un local de ensayo.
Por sí solos no son capaces de aislar completamente las habitaciones cuyas

paredes recubren, pero sí ayudan a mitigar la resonancia y mejoran la sonoridad
y la acústica del ambiente dode son colocados. Los materiales aislantes como el
polietileno expandido o la fibra de vidrio, entre otros, permiten aislar en cierta
medida, pero requieren de una falsa pared de yeso laminado o madera
aglomerada para su colocación. Sin duda, la cámara de aire que se forma entre
ambas paredes proporciona un magnífico aislamiento. Este tipo de soluciones ha
evitado muchas veces largos pleitos entre vecinos.
RIESGOS DEL TRABAJO

El Administrador deberá controlar en todo momento si las personas o empresas

contratadas para realizar trabajos en el edificio cumplen y están al día con la
normativa legal en relación a los Riesgos de los trabajadores que envían a
cumplir tales tareas. En este sentido, se debe conocer las prescripciones de la
Ley de Riesgos del Trabajo N° 24.557, cuyo texto encontrará el lector en el CD
anexo a este libro.
Los objetivos de dicha ley son:

a) Reducir los siniestros en el trabajo por medio de la prevención.
b) Reparar los daños derivados de accidentes de trabajo y enfermedades
profesionales, incluyendo la rehabilitación del trabajador.
c) Promover la recalificación de los damnificados.
d) Promover la negociación colectiva laboral para mejorar la prevención y las
prestaciones reparadoras.
e) Establecer un régimen de Seguros.
A continuación y sin pretender agotar completamente la información,

mencionaremos otros temas de interés para el Administrador contenidos en el
Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires.
* ACCESIBILIDAD FÍSICA PARA TODOS (art. 1.3.2). (Sobre este tema también
se
deberá tener en cuenta, además, lo normado por Ley Nacional Nro. 22431.
* OBLIGACIÓN DE CONSTRUIR Y CONSERVAR CERCAS Y ACERAS (Art.
4.3.1.1).
* OBLIGACIÓN DE CONSTRUIR VADOS O RAMPAS EN ACERAS (Art. 4.3.3.9).
* TOLDOS FIJOS SOBRE FACHADA PRINCIPAL (Art. 4.4.9.4).
* SALIDAS EXIGIDAS (Art. 4.7.1.2).

* MEDIDAS DE SEGURIDAD EN LAS SALIDAS DE VEHÍCULOS (4.7.10.3.).
* VENTILACIÓN DE GARAGES (Art. 7.7.1.2).
* LIMPIEZA Y PINTURA DE FACHADAS PRINCIPALES (Art. 6.3.2).
* SALIENTES DE LAS FACHADAS (Art. 4.4.3.1).
* TOLDOS FIJOS SOBRE FACHADAS (Art. 4.4.9.4).
* ÁRBOLES EN LAS ACERAS (Art. 4.3.3.3).
* PASAMANOS DE ESCALERAS (Art. 4.6.3.4. inc. f).
* MEDIDAS DE SEGURIDAD EN LAS SALIDA DE VEHÍCULOS (Art. 4.7.10.3).
* REFORMAS O AMPLIACIONES EN LOS EDIFICIOS (Art. 4.11.2.1 y Art.
4.11.2.5).
* VALLAS PROVISORIAS FRENTE A LAS OBRAS (Art. 5.1.1.2.), ETC.

Modulo 21ytg 0

Cargado por

Información del documento

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Modulo 21ytg 0

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Primer Curso On Line de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal 1

Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal - www.ligadelconsorcista.org

MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN DEL EDIFICIO

El mantenimiento y la conservación del edificio tienen por finalidad protegerlo

Un edificio de más de treinta o cuarenta años comienza a tener problemas de

Un dato importante a tener en cuenta, es que la realización de tareas

Cuando se contratan trabajos, no es suficiente con solicitarle al profesional un

Para lograr eficacia en el mantenimiento, es muy importante armar para cada

Del análisis de la información histórica se deciden las modificaciones de los

Los factores climáticos

PATOLOGÍAS Y PROBLEMAS MÁS FRECUENTES

Muchos problemas son originados con motivo de construcciones aledañas. El

En la eventualidad, el administrador debe requerir al propietario del predio

Descripción de la pared a construir y/o compartir, con indicación de las obras,

Otros inconvenientes reconocen su origen en movimientos de la estructura del

TRABAJOS QUE REQUIEREN "PERMISO" Y "AVISO" DE OBRA

Antes de disponer la realización de trabajos de mantenimiento, el Administrador

SE DEBERÁ "SOLICITAR PERMISO DE OBRA":

1. Para ampliar, refaccionar o transformar lo ya construido;

SE DEBERÁ "DAR AVISO DE OBRA" PARA:

1. Modificar el cordón del pavimento;

8. realizar modificaciones de poca importancia en las instalaciones mecánicas

Para efectuar reformas o ampliaciones en los edificios, se deberá tener en

PREVENCIÓN CONTRA INCENDIOS

FUEGOS CLASE A: Se producen en materiales sólidos comunes (madera, carbón,

FUEGOS Clase B: Generados por líquidos inflamables (nafta, aceite, solventes,

FUEGOS CLASE C: Aquellos donde actúa la corriente eléctrica (cables, tableros,

FUEGOS CLASE D: Se trata de fuego sobre metales combustibles, (magnesio,

En cada envase se leerá entonces un número y una o dos letras (2 A, 3 BC,

1 matafuego cada 200m2 de superficie cubierta o fracción, con una distancia

Las medidas de prevención comprenden, además de la intalación de

Aún en pequeñas viviendas pueden ser instalados detectores individuales,

OBRAS EN CONTRAVENCIÓN AL CÓDIGO DE EDIFICACIÓN

Ya se han visto en el capítulo correspondiente los recursos legales que el

DEMOLICIÓN O REGULARIZACIÓN DE OBRAS EN CONTRAVENCIÓN

Según la normativa legal, la autoridad Intimará en forma al profesional, empresa

de los trabajos a realizar, la demolición o regularización, según corresponda de

PENALIDADES, MULTAS Y APERCIBIMIENTOS

El Código refiere claramente el concepto Clase y Graduación de penalidades por

Desde un punto de vista arquitectónico, sería muy fácil a los profesionales

Colocar parlantes (waffles) propios de un estadio de fútbol en el living de un

Al margen de los naturales remedios legales, el Administrador prudente sabrá

Los materiales absorbentes se pegan directamente sobre las paredes y techos y

Por sí solos no son capaces de aislar completamente las habitaciones cuyas

RIESGOS DEL TRABAJO

El Administrador deberá controlar en todo momento si las personas o empresas

Los objetivos de dicha ley son:

A continuación y sin pretender agotar completamente la información,

* SALIDAS EXIGIDAS (Art. 4.7.1.2).

También podría gustarte