Mantenimiento de viviendas

El mantenimiento de viviendas exige una compleja variedad

de trabajos previos que deben analizarse cuidadosamente y
por partes.

La función que cumple la infraestructura edilicia, debe tener el

seguimiento operativo a través de un plan de inspecciones
programadas.

Las estadísticas enseñan que la vida útil de un edificio debe

estimarse en 50 años. No obstante, la práctica diaria nos
enseña que ese límite contable de vida útil se extiende por
muchos más años, con el recurso de un adecuado plan de
mantenimiento.

En todo edificio existen partes más vulnerables que otras al

uso y desgaste. Un caso representativo lo tenemos en los
sanitarios, grifería, albañilería, pintura, válvulas y cañerías,
instalación eléctrica, techados y por citar las más vulnerables
sujetas al deterioro del uso y del tiempo.

Las reposiciones que surgen como consecuencia de una

Orden de Trabajo programada por inspecciones planificadas
apuntan a una mejor vida útil de los edificios y sus
componentes.

Frecuencia de inspecciones sugeridas

Semestralmente:

Limpieza de aberturas (metálicas y de madera). Inspección de

muros, techados y cubiertas. Estado de pintura y albañilería.
Verificar babetas, cornisas, molduras, persianas, celosías,
revestimientos, etc.

Limpiar respiraderos, bocas de luz, chimeneas, bocas de

incendio, claraboyas, etc.

Verificar los desagües pluviales, ajuste e inclinación

correspondiente (canaletas, embudos, bocas de tormenta).
Revisar la cubierta de los techos.
Comprobar la estanqueidad y hermeticidad de puertas,
ventanas, persianas, tragaluces, etc. Vidrios y bastidores.

Inspeccionar pisos y zócalos, escaleras fijas y manuales.

Inspeccionar cercos varios y pisos externos.

Inspeccionar el estado de lugares y espacios destinados a

publicidad (limpieza, seguridad, iluminación, etc.).

Trimestralmente:

Verificar estado de pisos interiores (según su uso).

Mensualmente:

Baños, duchas y armario. Plomería y sanitarios. Grifería

(pérdidas, roturas, faltantes).

Anualmente: limpieza de tanques y cisternas para agua potable.

Semanalmente:
Cañerías y válvulas para agua caliente y fría afectadas a
servicios sanitarios y agua para consumo del personal
(bebederos, etc.).

Al tratar el tema de los edificios, no sólo debe considerarse

los componentes de la superficie cubierta, sino en
instalaciones complementarias como: cercos, patios caminos,
espacios para publicidad exterior, carteles, tanques y/o torres
para agua, etc.

Las instalaciones contra incendio como: extinguidores,

mangueras y complementos específicos, deben ser motivo de
una atención especial por parte de personal calificado
dedicado a este tema y como es lo usual en la mayoría de los
establecimientos fabriles.

Normalmente, será conveniente (aunque no excluyente),

que la frecuencia de inspecciones sea semestral, pero lo
usual es la frecuencia de inspección anual. En este aspecto
será definitorio la experiencia personal de cada responsable
de mantenimiento.

En todos los casos, las condiciones y la modalidad del

servicio en cada planta irán señalando la frecuencia de
inspección más racional y económica.

Las cubiertas de los techos en los edificios industriales

pueden estar formadas por chapas de aluminio, fibrocemento,
etc. Estas cubiertas están apoyadas sobre cabreadas, vigas,
columnas, etc. Como complemento fundamental de los
techados se consideran los desagües que están conformados
por canaletas, embudos, cajas de inspección, rejillas que son
proclives a la retención de cuerpos extraños como papeles,
hojas y suciedades varias que obligan a un cuidado periódico
sobre todo después de lluvias con vientos intensos.

Un cuidado especial requieren las babetas, que de estar bien

construidas evitan la retención de agua de lluvia en los
techados, permitiendo su adecuado desagüe por la pendiente
de hacia las canaletas con rejillas bien sujetadas y desprovistas
de suciedades anteriormente comentadas.

La inspección de techados con capas de elastómeros y

polímeros conviene inspeccionarlas por la aparición de
agrietamientos debido al trabajo de contracción y dilatación
inevitables por la acción de los agentes atmosféricos (frío, calor,
nieve, lluvias, etc.).
 En general los fibrados sintéticos con el concurso de
cerámicas para techados prolonga la vida útil de los mismos.

Los techados con chapa de zinc han ido cayendo en desuso

por la oxidación y han sido reemplazos por la chapa de aluminio
y la de fibro-cemento.

Muros

Sobre la base de subsuelos y fundaciones bien diseñadas

conforme a las técnicas del estudio de suelos antes de iniciar
una construcción civil, el mantenimiento de los muros se
circunscribe, ante la ausencia de grietas por los motivos
señalados, a la inspección del estado de revoques y pintura.
Edificios modernos están imponiendo el criterio de
recubrimientos con material cerámico para evitar los problemas
de revoques y pintura periódicas, como así también la
penetración de agua de lluvia. Estos trabajos de altura con
silleta, representan un costo nada despreciable.

Interiormente, la presencia de humedad está condicionada a

la calidad e impermeabilidad de la cubierta externa. La acción
combinada del agua de lluvia con el viento es una condición de
diseño cuidadosamente estudiada y como aliada para disminuir
costos de mantenimiento.

El peso de los techados tiene una gravitación de importancia

en la formación de grietas en los muros, si el estudio de suelos
no ha sido seriamente realizado en cuanto a su naturaleza y
compactado.

Las formaciones vegetales alrededor de los muros deben ser

atendidas como causantes de penetración de humedad hacia
los interiores.

Especial atención debe observarse con el mantenimiento

adecuado de los desagües pluviales. Con esto se logrará que
los cimientos y fundaciones no se transformen en sumideros no
descubiertos por la presencia de roturas u obstáculos ocultos.

Aberturas

En la mayoría de las plantas industriales modernas, la

carpintería de las aberturas es metálica de aluminio anodizado,
reduciéndose los costos por los pintados periódicos de otras
construcciones.

La carpintería metálica de hierro exige mayor atención por la

imprimación de antióxido como base para la pintura exterior. El
descuido es causal de corrosión y deterioro en este tipo de
aberturas, que todavía existen.

Los herrajes deben cuidarse en cuanto a una lubricación

periódica por efecto del calor solar y el uso. Descuidar este
aspecto es motivo de accionamientos forzados que terminan
destruyendo el elemento para accionar puertas y ventanas.

Grandes Edificios Administrativos

Este es el caso de lugares de trabajo donde debe existir una

disponibilidad de mano de obra especializada para cubrir las
jornadas laborales en lo referente a la atención diaria y puntual
de requerimientos y trabajos menores, como así también los
de mayor envergadura que deben presupuestarse.

Básicamente, la atención de los Edificios Administrativos

 comprende dos partes:

a) Las que origina el personal propio y el público usuario

concurrente

b) Las originadas por el Edificio en sí (antigüedad,

estructura, modalidad operativa, imagen esperada, Normas
de Higiene y Seguridad, etc.).

Los puntos a) y b), operativamente requieren un mínimo de

apoyatura técnico-administrativa, según se detalla:

1) Los Talleres Civiles (carpintería, albañilería, pintura, plomería,

tapicería, lustrado, bricolage, etc.).

2) Los Talleres Electromecánicos (electricidad para iluminación y

fuerza motriz, herrería, tornería, soldadura y cerrajería)

3) Los Talleres Termomecánicos que involucran la atención y

mantenimiento de las Salas de Máquinas (equipos centrales
para refrigeración y aire acondicionado, calefacción,
ventilación agua caliente y fría, torres de enfriamiento, moto-
compresores centrífugos y/o alternativos, electro-ventiladores,
electrobombas, ascensores y montacargas, equipos
 individuales para aire acondicionado, fan-coils, etc.).

4) Desinfección, desinsectación, desratización y limpieza integral

(lavado, encerado, lustrado integrales).

5) Servicio de Maestranza (ordenanzas, mensajeros,

ascensoristas, etc.).

6) Servicio de infusiones y refrigerios.

Cabe aquí preguntarse cómo organizar estas prestaciones

heterogéneas para un servicio diario, exigente y continuado y
donde quedan excluidos los grandes trabajos de reparaciones
y/o modificaciones que son motivo de estudio, proyecto y
posteriores licitaciones.

Los puntos 4), 5) y 6) operativamente, no corresponde que

estén en la responsabilidad de un Jefe de Mantenimiento.

Las actividades de Maestranza están operativamente

relacionadas con las Relaciones Públicas de cualquier Empresa
o con alguna otra dependencia o servicio de carácter
administrativo que conecte problemas de imagen interna y/o
externa del establecimiento que no exigen conocimientos
técnicos específicos y que hacen a la sociología o la
antropología en cuanto a la naturaleza del comportamiento y
problemas de relaciones humanas con el público y el personal
propio.

Con relación a los puntos 1), 2) y 3), un análisis técnico-

económico de la idiosincrasia operativa del Edificio determinará
o no, la conveniencia de una dotación de personal propio (bien
interiorizado de la problemática técnica del Edificio), o bien la
tercerización por el “Régimen a Llamar”.

La experiencia laboral del autor hace recomendar, que

tratándose de Edificios de importancia operativa (Hospitales,
Hoteles, Empresas, etc.), con exigencias específicas,
conocimiento de lugares, demanda sostenida y continuada, lo
más coherente es una dotación de personal técnico que sea
propia, y preferentemente con la modalidad “multioficio”.
Dotación de Personal Técnico

Mantenimiento Civil: En general el operario “multioficio”, es el

más deseable para tareas de Mantenimiento. Una
denominación usual para el operario “multioficio” es la de
“comodín” o “libero”, es decir aquél hombre que para el
mantenimiento civil del edificio conoce de carpintería,
albañilería, vidriería, pintura, plomería y todo esto para
solucionar pequeñas coyunturas que diariamente se presentan
y que permiten la continuidad operativa del edificio.

Mantenimiento Electromecánico: Pueden seleccionarse

electricistas que además de atender la parte de iluminación y
fuerza motriz, posean conocimientos de cerrajería, soldadura y
tornería que lo habiliten también como un operario “multioficio”.

La superficie del Inmueble

La dotación de personal debe guardar una relación coherente

con la superficie y el horario de trabajo en el Edificio
estudiado.
Para una jornada de 8 horas diarias, la dotación podría
considerarse como sigue:

1) Talleres Civiles: “comodines” o “líberos”: 2 hombres.

2) Talleres electromecánicos: “comodines” o "líberos”: 2

hombres.

3) Talleres termomecánicos (Salas de Máquinas): sobre la

base de una jornada laboral en el edificio de 8 horas
diarias, se necesita una dotación mínima operativa por
edificio de 2 mecánicos de refrigeración y calefacción para
operar no más de 2 calderas en invierno y 2 equipos
centrales para aire acondicionado en verano. Ello implica
además de la puesta en servicio de las máquinas, la
inspección de torre de enfriamiento, válvulas y cañerías,
difusores y radiadores, etc.

Va de suyo que las reparaciones y limpiezas mayores deben

tercerizarse conforme al análisis de cada caso.

La observación diaria de resultados permitirá al Jefe de

Mantenimiento hacer los ajustes necesarios por mano de obra
especializada.
 Los ascensores y montacargas deben tener un
mantenimiento tercereado preferentemente por los fabricantes
o concesionarios autorizados de las máquinas, y por las
siguientes razones y fundamentos:

- Responsabilidad e idoneidad específicas.

- Provisión original de repuestos y accesorios.

- Capacitación específica del personal.

- Planos y esquemas eléctricos de propiedad intelectual del

fabricante de la máquina.

- Herramental “ad-hoc”.

La economía de prestaciones en el mantenimiento de

ascensores y montacargas y conforme a lo que enseñan las
estadísticas, suele pagarse cara no sólo en la continuidad del
servicio sino en accidentes fatales.

La calidad de mantenimiento que se le dispensa a un edificio,

tiene vital importancia para determinar el porcentaje real de
depreciación, pues no sólo el transcurso del tiempo
(antigüedad) incide en la depreciación de un inmueble, sino
también la intensidad de mantenimiento que se le ha
practicado.

El método de Ross-Heideck (que no debe confundirse con las

curvas de depreciación de F.W. Ross), tiene en consideración
la antigüedad y también el mantenimiento sobre la depreciación
de un edificio. Se aprecia la notable incidencia del estado de
mantenimiento sobre la cotización de un edificio en porcentaje
de su valor a nuevo. Es obvio que cuanto mejor sea el estado
de conservación del edificio, mayores han sido las inversiones
de recursos que se han destinado a ese fin. Esto último está
asociado al concepto de “Costo de Utilización de los Edificios”.

Históricamente, el Mantenimiento de Edificios, ha recorrido

etapas, en cada una de las cuales se ha ido imponiendo,
aunque lentamente, una cierta operatoria.

Dentro de la parte Civil o Arquitectónica, la metodología, al

igual que para la parte Mecánica y/o Eléctrica es la siguiente:

a) Mantenimiento Preventivo.
 b) Mantenimiento Correctivo.

c) Mantenimiento Predictivo.

a) Mantenimiento Preventivo: En esta operatoria se planifica y

organiza antes de que se produzca la falla. Un ejemplo sencillo
para fijar la idea puede ser el estudio de un tanque elevado
para agua potable en un inmueble. Supongamos que debe
cambiarse el colector. Ello conlleva una programada
preparación del equipo de operarios (albañiles, cañistas,
plomeros, pintores), el material y/o repuestos necesarios y la
metodología a seguir para restituir en tiempo y forma un
servicio tan esencial como es el de agua potable.

Como ya se ha venido explicando, el mérito del M.P. reside en

disminuir programadamente la indisponibilidad operativa del
sistema con lo que se minimizan los inconvenientes en el
proceso de servicio y/o producción y alejando riesgos y/o
inconvenientes a otros servicios conectados.

El ingrediente básico del M.P. es la frecuencia de

inspecciones, es decir por ejemplo el tiempo medido en horas,
meses o años sobre el funcionamiento de un componente
crítico en la prestación de un servicio.

b) Mantenimiento Correctivo: La modificación estructural de un

componente para una mejor prestación, nos lleva al concepto
de mantenimiento correctivo. Para el caso precedente del
tanque elevado para agua potable, una modificación del
colector (o “manifold”) puede concretarse con la coyuntura de
indisponibilidad programada para limpieza y desinfección,
adoptando otro diseño de colector más normalizado. Los
ejemplos podrían extenderse a otros sistemas sanitarios
modificando la alimentación de agua con el reemplazo del tipo
de válvulas de diseño superado para descarga de mingitorios
y/o inodoros, etc.

c) Mantenimiento Predictivo: La anticipación a una falla se

estudia mediante la evaluación de un pronóstico basado en la
observación atenta a uno o más parámetros.

Este mantenimiento se apoya sobre estudios previos de

análisis y mediciones específicas como puede ser el caso de
vibraciones, ruidos, etc.

La tendencia en Mantenimiento es cada vez mayor a disponer

de poco personal y altamente especializado en tareas
multioficio y la tercerización para tareas externas de coyuntura
especializada.

Los trabajos de mantenimiento necesarios y a veces

impostergables no realizados en tiempo y forma inciden
directamente sobre la cotización del inmueble.
Ejemplo: Conjunto habitacional
Cerro San Bernardo -Salta
Arq. M. Roca
Conjunto de 120 unidades de vivienda financiadas por el
BHN(1969). Departamentos de 2 y 3 dormitorios.

El sitio en forma de anfiteatro, recostado sobre la ladera del

Cerro San Bernardo, que tiene por escenario la ciudad de
Salta, fue determinante del proyecto.
El pronunciado declive del terreno sugirió la organización de
las viviendas en bloques escalonados de 3 y 5 pisos,
alrededor de un espacio comunitario central, al que se
orientan las terrazas de todos los departamentos, verdaderos
miradores hacia la ciudad. La pendiente del sitio posibilita las
visuales amplias de prácticamente todos los departamentos.
La circulación vehicular sigue el desfase de los bloques, y
éstos, sobre-elevados en el terreno por medio de pantallas de
hormigón, permiten liberar la planta baja para su utilización
como cocheras.
La solución arquitectónica, de volúmenes articulados
horizontal y verticalmente, se relaciona morfológicamente con
el carácter residencial de la zona circundante, en tanto que el
tratamiento y los materiales evocan el espíritu de la
arquitectura tradicional salteña.
El planteo de las viviendas de 3 dormitorios en un nivel, y de 2
y 3 dormitorios en dúplex permite iluminación y ventilación
cruzada, elementos muy importantes para el clima de Salta.
La prolongación de cada vivienda hacia una terraza persigue
la posibilidad de restituir algunas actividades de la vida
familiar al exterior, y el espacio central a escala del conjunto
puede estimular las relaciones sociales de los habitantes.
Juegos para niños y dos piletas de natación, para niños y
adultos, constituyen el equipamiento recreativo, y algunos
comercios debajo de un bloque de viviendas podrán
satisfacer las necesidades de aprovisionamiento cotidiano.
El tipo de construcción, acorde con la realidad productiva de
Salta, es de hormigón armado, con estructura antisísmica.
Muros de cerramiento de ladrillos a la vista, carpinterías con
celosías de madera, barandas de hormigón premoldeado y
techo de tejas conformando un caparazón para cada
vivienda. Este coronamiento cromático termina por insertar el
conjunto en el paisaje salteño, donde la arquitectura de
techos es valorizada por los significativos desniveles de la
ciudad.
Corte transversal a través del conjunto

Corte por los bloques.

Planimetría general
Planta general a nivel de accesos
Planta Conjunto

Referencias

1 Estar; 2 Cocina; 3 Servicio; 4 Dormitorio; 5 Balcón

Plantas de Unidades