16-5-2023 Contrato de

Hipoteca

Derechos de los
Contratos Civiles

Yahir Rayo Junquera

Yahir Rayo Junquera
Yahir Rayo Junquera

HIPOTECA
CODIGO CIVIL FEDERAL/CODIGO CIVIL DE VERACRUZ

CODIGO CIVIL FEDERAL CODIGO CIVIL VERACRUZ

Titulo Decimoquinto Titulo Decimoquinto

Capítulo 1 Hipoteca general Hipoteca general

Capítulo 2 Hipoteca voluntaria Hipoteca voluntaria

Capítulo 3 Hipoteca necesaria Hipoteca necesaria

Capítulo 4 Extinción de la hipoteca Extinción de la hipoteca

Artículos 2893-2943 2826-2876

Discrepancia en las leyes

En ambos códigos el derecho real de hipoteca cuenta con 50 artículos que los regulan, distribuidos en
cuatro capítulos, en ambas el titulo decimoquinto.

Capítulo 1

Veracruz

ARTICULO 2850 Cuando el crédito hipotecario exceda de un mil pesos, la hipoteca debe otorgarse en
escritura pública. Cuando no exceda de esa cantidad podrá otorgarse en escritura privada, ante dos
testigos, de la cual se harán tantos ejemplares como sean las partes contratantes.

Federal

Artículo 2917.- Para la constitución de créditos con garantía hipotecaria se observarán las formalidades
establecidas en los artículos 2317 y 2320. Los contratos en los que se consigne garantía hipotecaria
otorgada con motivo de la enajenación de terrenos o casas por el Gobierno del Distrito Federal para la
constitución del patrimonio familiar o para personas de escasos recursos, cuando el valor del inmueble
hipotecado no exceda del valor máximo establecido en el artículo 730, se observarán las formalidades
establecidas en el párrafo segundo del artículo 2317.
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 Artículo 2317.- la enajenación de bienes inmuebles que Las enajenaciones de bienes inmuebles
cuyo valor de avalúo no exceda al equivalente a trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo
general diario o garanticen un crédito no mayor a dicha suma , podrán otorgarse en documento
privado firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante Notario,
Juez competente o Registro Público de la Propiedad.

Capítulo 2

Veracruz

Artículo 2859- párrafo 3°.- Los institutos de seguridad social y demás instituciones u organismos que lleven
al cabo programas de financiamiento o construcción de viviendas de interés social, podrán ceder sus
créditos con garantía hipotecaria por endoso del título, sin necesidad de notificación al deudor, de escritura
pública ni de inscripción en el Registro, siempre que el cedente lleve la administración de los créditos. En
caso de que el cedente deje de llevar la administración de los mismos, el cesionario deberá únicamente
notificar por escrito la cesión al deudor.

Federal

Artículo 2926- párrafo 3°.- Las instituciones del sistema bancario mexicano, actuando en nombre propio o
como fiduciarias, las demás entidades financieras, y los institutos de seguridad social, podrán ceder sus
créditos con garantía hipotecaria, sin necesidad de notificación al deudor, de escritura pública, ni de
inscripción en el Registro, siempre que el cedente lleve la administración de los créditos. En caso de que el
cedente deje de llevar la administración de los créditos, el cesionario deberá únicamente notificar por
escrito la cesión al deudor.

GENERALIDAES EN LA LEY

No se podrán hipotecar:

I. Los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca;
II. Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su adorno o
comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se hipotequen
juntamente con dichos edificios;
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III. Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante; IV. El
derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por este Código a los ascendientes
sobre los bienes de sus descendientes;
IV. El uso y la habitación;
V. Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado
preventivamente, o si se hace constar en el Título Constitutivo de la hipoteca que el
acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los casos, la hipoteca
quedará pendiente de la resolución del pleito. Art. 2898 CCF, Art 2831 CCV.

Prescripción de la acción hipotecaria

La acción hipotecaria prescribirá a los diez años, contados desde que pueda ejercitarse con arreglo
al título inscrito. Art 2918 CCF, Art 2851 CCV

Hipoteca voluntaria

Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de
los bienes sobre que se constituyen. Art 2920 CCF, Art 2853 CCV

Hipoteca necesaria

Llamase necesaria a la hipoteca especial y expresa que por disposición de la ley están obligadas a
constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los créditos
de determinados acreedores. Art 2931 CCF, Art 2863 CCV

Extinción de la hipoteca.

Podrá pedirse y deberá ordenarse en su caso la extinción de la hipoteca:

I. Cuando se extinga el bien hipotecado;

II. Cuando se extinga la obligación a que sirvió de garantía;
III. Cuando se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado;
IV. Cuando se expropie por causa de utilidad pública el bien hipotecado, observándose lo
dispuesto en el artículo 2910; Art 2941 CCF, Art 2847 CCV
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CONTRATO DE HIPOTECA

Es un contrato nominado o típico ya que se encuentra reglamentado en la ley, es un contrato

unilateral debido a que sólo obliga el deudor hipotecario a transferir al acreedor hipotecario el
derecho real de hipoteca, con valor de garantía, el acreedor no contrae obligación alguna. Es
un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligación principal cuyo
cumplimiento asegura (préstamo o crédito). Es un contrato oneroso, por regla general, en cuanto
produce equivalencia en las prestaciones.

La hipoteca es un contrato accesorio mediante el cual se le impone un gravamen a una propiedad

para garantizar una obligación, el gravamen impuesto se considera un derecho real de garantía y
en consecuencia cuenta con un derecho de preferencia en el pago de la obligación que garantiza.

La formalidad del contrato de hipoteca, debe constituirse en escritura pública es decir ante
notario público y debe inscribirse en el registro púbico para que la garantía se efectiva,
normalmente se constituye sobre bienes inmuebles.

Las leyes mexicanas establecen dos tipos de constitución de una hipoteca la voluntaria y la
necesaria, la primera es cuando las partes convienen en garantizar una obligación por medio de
dicha figura de forma voluntaria, mientras que la hipoteca necesaria se puede constituir por
ministerio de ley a favor de ciertos acreedores por ejemplo para garantizar el pago de alimentos.

Ejecución y extinción de la hipoteca.

La hipoteca no se rescinde se ejecuta o se extingue, ya que el incumplimiento de obligaciones de

deriva del contrato principal, la ejecución se da cuando existe incumplimiento de la obligación
principal dando lugar al remato público del bien hipotecado o la adjudicación en favor del
acreedor, la extinción de la hipoteca se da cuando se extingue la obligación principal ya sea por
prescripción o por cumplimiento.

El contrato de hipoteca establece que la propiedad sobre la que se otorga la hipoteca debe estar
claramente identificada y que el acreedor debe tener un derecho válido sobre la propiedad en
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caso de que se produzca un incumplimiento del contrato. En caso de incumplimiento, el acreedor

puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria para recuperar el préstamo.

El origen de la hipoteca

El origen de la hipoteca tal y como la conocemos hoy día se remonta a algunos siglos más tarde,
durante el Imperio Romano.

El derecho romano determinaba dos formas de garantizar el pago de una determinada deuda.
Por un lado, la fiducia, mediante la cual la persona deudora otorgaba la propiedad de bien
inmueble al acreedor. Y por otro lado la prenda, en la que el deudor entregaba la propiedad de
un bien mueble a quien le prestaba el dinero como forma de garantizar la deuda.

Más adelante, en la Edad Media, las hipotecas fueron el pago feudal más popular de la época. Los
campesinos pedían dinero prestado a los señores feudales para poder comprar tierras, al mismo
tiempo que hipotecaban el terreno. El pago posterior lo realizaban con lo que obtenían de las
cosechas, ya fuera con ganado o con dinero. (EVO, 2020)

Tipos de hipoteca

Hipoteca voluntaria

Conforme al artículo 2920 del CCF, la hipoteca voluntaria es la convenida entre partes impuestas
o por disposición del dueño de los bienes que se constituyan. Estas hipotecas generalmente son
constituidas para cubrir una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, y
surten efectos contra terceros desde su inscripción, cuando la obligación llega a realizarse o la
condición se cumple; esto, de acuerdo con el artículo 2921 del CCF.
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Hipoteca necesaria

La hipoteca necesaria es aquella especial y expresa que por disposición de la ley están obligadas
a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los
créditos de determinados acreedores.

Este tipo de hipoteca generalmente se utiliza para garantizar el pago de un crédito bancario. Por
otra parte, conforme al artículo 2919 del CCF, la hipoteca no podrá ser tácita ni general, sino que
para producir efectos contra terceros deberá ser registrada ante el Registro Público de la
Propiedad.

Características del contrato de hipoteca

El contrato de hipoteca posee las características siguientes:

1. Es unilateral, porque sólo genera obligaciones para el deudor hipotecario.

2. Es gratuito, pues sólo genera provechos para el acreedor, consistentes en la seguridad

desde el punto de vista económico, de que será cumplida la obligación del deudor, en su
favor o indemnizado en caso de incumplimiento.

3. Es consensual, en oposición al real, ya que no se requiere de la entrega del bien para

el perfeccionamiento del contrato, pues mientras no se haga efectiva la garantía el
deudor no tiene obligación de entregar el bien.

4. Es formal, porque para su validez se requiere cumplir con características específicas

impuestas por la ley.

5. Es nominado, dado que se encuentra regulado por el CCF.

6. Es oneroso, sólo por excepción, y esto se da cuando el acreedor paga una

contraprestación al deudor hipotecario por la celebración del contrato y la constitución
del derecho real, momento en el cual se considera que ya es bilateral, pues las dos partes
intervienen y se benefician.
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La importancia de la hipoteca

La hipoteca están muy vinculada al crédito que ella respalda y forma parte de sus divisiones y o
categorías como lo puede ser el crédito inmobiliario, así mismo la importancia de la hipoteca y b
su influencia económica es evidente tanto el campo, la ciudad e incluso el comercio reciben un
poderoso impulso de esta institución, son grandes los rasgos socio económicos de la compraventa
y sus derivaciones que pueden tener con respecto al crédito, desde la doctrina se entiende a la
hipoteca como un derecho real, y este se presenta en una estructura contractual donde el bien
donde recae el derecho queda como garantía del pago de una obligación principal. (Lopez, 1980)

Bibliografía
EVO. (20 de enero de 2020). EVO Banca inteligente . Obtenido de EVO Banca inteligente :
https://www.evobanco.com/ayuda/al-dia-con-
EVO/hipoteca/hipoteca/#:~:text=Lo%20cierto%20es%20que%20la,tarde%2C%20durante%20el%
20Imperio%20Romano.

Lopez, N. (1980). naturaleza juridica de la hipoteca . mexico .

Carlos Landa, Jurídicamente 10/2020, La HIPOTECA, video YouTube

https://www.youtube.com/watch?v=s9wmWSSOiVU

CÁMARA DE DIPUTADOS DEL H. CONGRESO DE LA UNIÓN (1929) código civil federal