EL DESALOJO EN EL PROCESO SUMARÍSIMO

El desalojo es una pretensión de orden personal, tendiente a recuperar el uso y goce de un

bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener
una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de un simple precario.

En otras palabras, la pretensión en un proceso de desalojo consiste en obtener la restitución

y/o devolución de un predio respecto de un sujeto que esté en posesión del bien. Los procesos
de desalojo aplicables son:

 Desalojo por vencimiento de contrato.

 Desalojo por falta de pago.

 Desalojo derivado de contrato con cláusula de allanamiento futuro.

 Desalojo conforme a lo regulado por el Decreto Legislativo 1177.

 Desalojo por ocupación precaria (considerando el IV Pleno Casatorio Civil)

Por la simplicidad de la pretensión, la norma señala que la restitución del predio se tramita
bajo las reglas de un procedimiento breve y sencillo, como es el Sumarísimo, ello en atención
al principio de economía procesal; sin embargo, las reglas de este procedimiento se hacen
extensivas a la restitución de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios, como señala
el artículo 596 del CPC.

Entonces, el “proceso de desalojo” se puede utilizar para recuperar maquinaria y un

establecimiento industrial, siendo este último un inmueble distinto a un predio. Piénsese en el
caso en el que las instalaciones de una fábrica de zapatos en Trujillo están bajo el control de un
ocupante precario. Este puede ser desalojado mediante el proceso en cuestión.

Puede ser también un caso de una nave o una bolichera, indebidamente poseída por un
usurpador. Este bien también puede ser recuperado mediante un proceso de desalojo. Es decir,
el proceso aplica tanto para bienes muebles e inmuebles.

La norma en comentario concede una opción, o derecho potestativo para ser más técnicos, en
favor del demandante arrendador, en virtud del cual puede decidir si, junto a la pretensión de
restitución o desalojo, peticiona también el pago de arriendos, si es que la demanda se
fundamenta en esta causal.

Es decir, si tenemos a un arrendador que desea desalojar a su arrendatario porque este no

cumple con pagar la renta, el cobro de esta puede o no ser peticionado en el proceso de
desalojo. Esto ya dependerá de la voluntad del arrendador (demandante).

Es decir, quien solicita el desalojo por cualquiera de las siguientes causales: por vencimiento de
contrato; derivado de contrato con cláusula de allanamiento futuro; de conformidad con lo
regulado por el Decreto Legislativo 1177 o por ocupación precaria. Y además acumula como
pretensión la causal de falta de pago, obtendrá no solo la restitución de la posesión del bien
materia de controversia sino además el pago de los arriendos debidos.

SUJETOS ACTIVO Y PASIVO EN EL DESALOJO

Artículo 586.- Sujetos activo y pasivo en el desalojo

Pueden demandar: el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo

dispuesto en el Artículo 598, considere tener derecho a la restitución de un predio.
Pueden ser demandados: el arrendatario, el sub-arrendatario, el precario o cualquier otra
persona a quien le es exigible la restitución.

Los legitimados pasivos son en primer lugar, el arrendatario, es decir quien entrega una renta
convenida al arrendado a cambio del uso de un bien inmueble; en segundo lugar, el sub-
arrendatario, esto es el arrendatario del arrendatario, quien debió solicitar el permiso del
arrendador para poder celebrar un contrato de alquiler con otro sujeto; en tercer el lugar,
el precario, o sea quien posee sin título o lo tiene fenecido y en cuarto lugar se hace mención a
una lista abierta.

TERCERO CON TÍTULO O SIN ÉL

Artículo 587.- Tercero con título o sin él

Si el predio es ocupado por un tercero ajeno a la relación establecida entre el demandante y la

persona a quien éste le cedió la posesión, el demandante debe denunciarlo en su demanda. El
denunciado será notificado con la demanda y podrá participar en el proceso.

Si al momento de la notificación del admisorio se advierte la presencia de tercero, quien lo

notifique lo instruirá del proceso iniciado, su derecho a participar en él y el efecto que va a
producirle la sentencia.

El tercero puede actuar como litisconsorte voluntario del demandado desde la audiencia única.

Si durante la audiencia se advierte que el tercero carece de título posesorio, el Juez aplicará lo
dispuesto por el Artículo 107.

La norma se refiere a aquellos casos en los que el arrendatario subarrienda el bien, que estaba
poseyendo, sin autorización escrita del arrendador o a aquellos casos en los que un tercero
ajeno a la relación jurídica del arrendamiento se encuentra poseyendo el bien. En esa línea, el
demandante (arrendador) deberá denunciar o bien al arrendatario de su arrendatario o al
tercero ajeno al arrendamiento quien una vez notificado constituirá parte en el proceso.

FALTA DE LEGITIMIDAD PASIVA

Artículo 588.- Falta de legitimidad pasiva

Si el emplazado acredita no ser poseedor, sino que sólo se encuentra en relación de

dependencia respecto de otro, conservando la posesión en nombre de éste y en cumplimiento
de órdenes e instrucciones suyas, debe sobrecartarse el admisorio y procederse conforme a lo
dispuesto en el Artículo 105, salvo que quien demande sea el poseedor con quien mantiene la
relación de subordinación.

Artículo 105.- Llamamiento posesorio

Quien teniendo un bien en nombre de otro, es demandado como poseedor de él, debe
expresarlo en la contestación a la demanda, precisando el domicilio del poseedor, bajo
apercibimiento de ser condenado en el mismo proceso a pagar una indemnización por los
daños y perjuicios que su silencio cause al demandante, además de la multa prevista en el
Artículo 65. Para el emplazamiento al poseedor designado se seguirá el trámite descrito en el
Artículo 103.

Si el citado comparece y reconoce que es el poseedor, reemplazará al demandado, quien

quedará fuera del proceso. En este caso, el Juez emplazará con la demanda al poseedor.
Si el citado no comparece, o haciéndolo niega su calidad de poseedor, el proceso continuará
con el demandado, pero la sentencia surtirá efecto respecto de éste y del poseedor por él
designado.

Lo normado en este Artículo es aplicable a quien fue demandado como tenedor de un bien,
cuando la tenencia radica en otra persona.

NOTIFICACIÓN:

Artículo 589.- Notificación

Además de la dirección domiciliaria indicada en la demanda, ésta debe ser notificada en el

predio materia de la pretensión, si fuera distinta.

Si el predio no tiene a la vista numeración que lo identifique, el notificador cumplirá su

cometido inquiriendo a los vecinos y redactando un acta sobre lo ocurrido.

En principio, el demandado o los demandados deberán ser notificados en sus respectivos

domicilios pero además deberán serlo en el predio materia de la pretensión si fuera distinto. Es
decir, si no hay correspondencia entre las direcciones del domicilio real del demandado con la
dirección del predio materia de controversia, se notificará en este último también.

Si el desalojo se produce en el marco de un contrato, hay que demandar al poseedor tanto en

el domicilio contractual (especial), como en el predio materia de desalojo, si es que ambos no
coinciden. De este modo, si solo se notifica en el predio materia de desalojo y el demandado
nunca se presenta enjuicio, puede correrse el peligro de que, avanzando el proceso, aparezca el
demandado peticionando la nulidad de todo lo actuado porque no se le notificó en su
dirección domiciliaria.

Si el predio no tiene a la vista numeración que lo identifique, el notificador deberá preguntar a

los vecinos y levantar un acta de lo ocurrido.

DESALOJO ACCESORIO:

La regla en cuestión es fácil de entender, pero no respetarla puede ocasionar graves problemas
al demandante en el marco de un proceso más de conocimiento o abreviado. La pretensión de
restitución propia del desalojo puede acumularse en procesos de mayor amplitud que el
sumarísimo, siempre que tal pretensión haya sido debidamente acumulada.

LIMITACIÓN DE MEDIOS PROBATORIOS

Artículo 591.- Limitación de medios probatorios

Si el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o vencimiento del plazo, sólo es

admisible el documento, la declaración de parte y la pericia, en su caso.

REQUERIMIENTO:

Artículo 592.- Requerimiento

El lanzamiento se ordenará, a pedido de parte, luego de seis días de notificado el decreto que
declara consentida la sentencia o la que ordena se cumpla lo ejecutoriado, según sea el caso.

Es el demandante, y no el juez, en la etapa de ejecución quien deberá peticionar el

lanzamiento luego de la emisión del decreto que declara consentida la sentencia o la que
ordena se cumpla lo ejecutoriado.
Una aplicación textual de la norma, lleva a un sector de la judicatura a ordenar el lanzamiento,
cumplido el supuesto de temporalidad, luego de haberse agotado los criterios materiales que
describe la norma; sin embargo, hay otras posiciones en la judicatura que condicionan el
lanzamiento a un acto procesal previo, como es el requerimiento, esto es la advertencia
conminatoria para que desocupe el inmueble el condenado, en el plazo de seis días, caso
contrario se procederá al lanzamiento.

LANZAMIENTO:

Artículo 593.- Lanzamiento

Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se

ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o
no aparezcan en el acta de notificación.

Se entiende efectuado el lanzamiento, sólo cuando se hace entrega del bien al demandante en
su integridad y totalmente desocupado.

Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto a
ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento.

SENTENCIA CON CONDENA DE FUTURO

Artículo 594.- Sentencia con condena de futuro

El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin
embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento sólo puede ejecutarse luego de seis días
de vencido el plazo.

Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a

disposición del demandante, éste deberá pagar las costas y costos del proceso.

En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o
juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de
allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato
o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del
Código Civil, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días,
acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.

Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el Juez
ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código
Procesal Civil.

Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas
de allanamiento, el Juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato.

La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina la inscripción del demandado en el

Registro de Deudores Judiciales Morosos.

PAGO DE MEJORAS:

Artículo 595.- Pago de mejoras

El poseedor puede demandar el pago de mejoras siguiendo el trámite del proceso sumarísimo.
Si antes es demandado por desalojo, deberá interponer su demanda en un plazo que vencerá
el día de la contestación. Este proceso no es acumulable al de desalojo.
Cualquiera que ejerza el uso sobre un bien (poseedor legítimo, ilegítimo o precario), podrá
demandar la retribución de las mejoras necesarias y útiles que haya implementado.

El Código es claro al señalar que el proceso de desalojo no se puede acumular con el proceso
de pago de mejoras. El demandado puede plantear su proceso con el fin de obtener el pago de
las mejoras que pueda haber realizado sobre el bien, pudiendo hacerlo también en un proceso
sumarísimo. Pero cuidado, no siempre podrá ser así, puesto que si el poseedor sostiene que el
valor de sus mejoras supera las 100 URP, pues su demanda de pago de mejoras no podrá
tramitarse en el proceso sumarísimo. Esta lectura es impuesta por una interpretación
sistemática del dispositivo bajo comentario con lo dispuesto en el inciso 7 del artículo 546
del CPC.

Entonces, prima facie, tendríamos dos escenarios, el primero en el que el valor de las mejoras
(necesarias y/o útiles) no supera las 100 URP y el segundo en que el su valor supera dicho
monto. De tratarse del segundo caso no podría tramitarse el pago de la mejoras en vía
sumarísima.

Parece ser que el trámite de la demanda de pago de las mejoras sufre una alteración si el
demandante ha sido previamente demandado por desalojo. De ser así, la norma procesal exige
al poseedor un pronunciamiento rápido en tomo a su posible pretensión de pago de mejoras.

Creemos que debe entenderse que todo está enmarcado en los procesos sumarísimos.

Por tanto, si la pretensión del poseedor por mejoras supera las 100 URP, esta suerte de
ultimátum no debería serle aplicable.

Esto es, el reembolso por el valor de las mejoras supere o no las 100 URP se tramitarán en la
vía sumarísima.

La norma no precisa qué sucede si el poseedor no presenta su demanda de pago de mejoras

luego de vencido el plazo para contestar la demanda de desalojo en su contra. Se podría
interpretar que se trata de una causal de improcedencia.

RESTITUCIÓN DE OTROS BIENES:

Artículo 596.- Restitución de otros bienes

Lo dispuesto en este Subcapítulo es aplicable a la pretensión de restitución de bienes muebles

e inmuebles distintos a los predios, en lo que corresponda.

El presente artículo está referido a la integración normativa que opera para llenar los vacíos de
la Ley Procesal, en el caso específico de la, «restitución de bienes muebles e inmuebles,
distintos a los predios». Véase el caso de los bienes fungibles entregados en arrendamiento,
como las máquinas, artefactos, letreros, etc., a diferencia de lo regulado en el artículo 595
del CPC, que hace expresa referencia al procedimiento para la restitución de predios.