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La Ley N°30201 conocida como la “Ley Desalojo Exprés o Desalojo Rápido”

Antes de existir esta ley, un proceso de desalojo o desahucio podía durar entre 1 o 2 años y no se
aseguraba que el Arrendador recupere su inmueble. Hoy, gracias a esta ley, el plazo para que el
inquilino moroso devuelva la vivienda a su verdadero dueño es de 15 días calendario.

El desalojo rápido puede aplicarse solamente a aquellos contratos de arrendamiento de inmuebles


en los cuales el Arrendador haya pactado con el Arrendatario una Cláusula de Allanamiento a un
futuro proceso de desalojo. Por eso, mucho ojo al realizar el contrato de arrendamiento, ya que esta
Cláusula de Allanamiento es requisito indispensable para que en un futuro la ley pueda aplicarse y
así protegerse de no ser despojado de un inmueble en alquiler.

¿EN QUÉ CASOS PROCEDE EL DESALOJO EXPRÉS?

 Conclusión del contrato por vencimiento del plazo contractual, sustentada en el formulario
respectivo.
 Resolución contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas legalizadas.
 Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota periódica pactada por dos meses
consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato
comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono.
 Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios (servicio de mantenimiento,
agua, seguro por riesgo de pérdida y otros) por seis meses consecutivos, dentro del plazo
contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial
adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono o la liquidación del saldo deudor
emitida por la empresa respectiva.
 Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda, sustentada en la resolución del contrato
comunicada mediante carta notarial adjuntando el documento de constatación policial
respectivo.

¿QUÉ DOCUMENTOS DEBERÁN PRESENTARSE PARA INICIAR EL PROCESO DE DESALOJO EXPRÉS?

El arrendador deberá adjuntar a su demanda de desalojo tres documentos:

1. El formulario respectivo, ya sea FUA, FUAO o FUAL (ver aquí). Para que este documento
tenga mérito de ejecución debe estar suscrito ante un notario debidamente habilitado o,
en su defecto, ante un juez de paz letrado.
2. El reporte del Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) y
3. Documento Sustentatorio de la causal por la cual se da por terminado el contrato.

¿EN EL PROCESO DE DESALOJO TAMBIÉN PODRÁ RECLAMARSE LAS RENTAS ADEUDADAS?

Sí, a la pretensión de desalojo se le puede acumular la pretensión de pago de las rentas convenidas
adeudadas, así como de las cuotas periódicas. También podrá exigirse el pago de los conceptos
complementarios adeudados si es que el arrendador asumió la obligación de realizar dichos pagos
a nombre del arrendatario en el contrato respectivo. Sin perjuicio de ello, la ejecución de desalojo
no se supeditará a la resolución de cualquier otra pretensión acumulada.

¿QUIÉN ES EL JUEZ COMPETENTE PARA CONOCER DEL PROCESO DE DESALOJO EXPRÉS?


El Proceso Único de Ejecución de Desalojo se tramita ante el juez de paz letrado o ante el juzgado
que haga sus veces, de la jurisdicción donde se ubique el inmueble arrendado. Dicho juez debe
notificar la demanda en el inmueble materia de desalojo para que el arrendatario o quien se
encuentre ocupándolo, dentro del plazo de cinco (05) días hábiles, se allane o conteste la demanda.

¿CON QUÉ MEDIOS DE DEFENSA CUENTA EL ARRENDATARIO EN EL DESALOJO EXPRÉS?

En caso el arrendatario conteste la demanda, deberá acreditar, de ser el caso, la vigencia del
contrato de arrendamiento, la cancelación de las rentas convenidas adeudadas o cuotas periódicas
adeudadas, o el cumplimiento de cualquier otra obligación que le hubiese sido requerida, según
corresponda.

SANCIONES PARA EL JUEZ QUE NO RESUELVE EN TRES DÍAS EL PEDIDO DE DESALOJO

Vencido el plazo para contestar, con la contestación o sin esta, el juez debe sentenciar en un plazo
máximo de tres (03) días hábiles, bajo responsabilidad.

Se ha querido ser muy exigente con este plazo, pues finalmente de su cumplimiento dependerá la
celeridad del desalojo. Por ello, la norma establece que “La invocación a la carga procesal, no exime
al juez de su responsabilidad por incumplimiento del plazo previsto, debiéndose determinar dicha
responsabilidad a través de las instancias pertinentes del Órgano de Control de la Magistratura del
Poder Judicial”.

De declararse fundada la demanda, la resolución judicial dispone el desalojo, el descerraje en caso


de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o en caso de encontrarse cerrado el inmueble,
contra el demandado o contra quien se encuentre en el inmueble; así como la orden de
cumplimiento de la obligación demandada.

ASISTENCIA DE LA POLICÍA EN EL DESALOJO Y EL DELITO DE DESOBEDIENCIA A LA AUTORIDAD

El juez deberá cursar oficio a la dependencia correspondiente de la Policía y demás autoridades


correspondientes, para que en el plazo de tres días hábiles contados desde la notificación,
obligatoriamente y bajo responsabilidad presten asistencia y garantía para la ejecución del desalojo
en la forma y plazo indicados en su resolución judicial.

De no hacerlo, los efectivos policiales serán denunciados por el fiscal provincial por el delito de
desobediencia a la autoridad.

¿PUEDE APELARSE LA SENTENCIA DE DESALOJO EXPRÉS?

Sí, la norma prevé que el recurso de apelación contra la sentencia se interpone dentro del plazo de
tres días hábiles y se concede sin efecto suspensivo. Además, establece que concedida la apelación,
se elevará el expediente dentro de un plazo no mayor de dos días hábiles, contado desde la
concesión del recurso.

El juez superior, en un plazo no mayor de tres días hábiles de recibido el expediente, admitirá o no
el recurso de apelación y notificará de su decisión a las partes, siendo esta decisión inimpugnable.
De haber admitido el recurso, el juez comunicará a las partes que el proceso ha quedado expedito
para ser resuelto dentro del plazo de los tres días hábiles siguientes.

SANCIONES PARA LOS ARRENDATARIOS

Se establece que los arrendatarios u ocupantes que se apropien de los bienes integrantes de los
inmuebles arrendados (acabados, aparatos, muebles empotrados, servicios higiénicos, llaves de
agua y luz, puntos de luz, entre otros), deben ser denunciados y sancionados penalmente por la
comisión de delitos contra el patrimonio.

En caso de proceder el desalojo, el arrendatario deberá también asumir los costos del proceso.
Estructura: Introducción, naturaleza del proceso de desalojo, diferencias con otras figuras análogas
y conclusiones.

INTRODUCCIÓN

Es menester del presente trabajo realizar un enfoque práctico sobre el proceso de desalojo, el cual
es un mecanismo muy utilizado en los conflictos que repercuten en temas inmobiliarios. Por ello
debemos comenzar este breve análisis por la fuente legal. Así el proceso de desalojo esta recogido
dentro de nuestro Código Procesal Civil en el artículo 585° y siguientes, donde se detalla que es un
proceso que busca esencialmente la restitución de un predio y que se tramita en concordancia con
un proceso sumarísimo. Este tiene generalmente a dos partes, primero, un sujeto activo que recae
en una persona que tengo la calidad de propietario, arrendador, administrador y todo aquel que
considere tener algún derecho a la restitución de un predio[1], y por otro lado, un sujeto pasivo que
recae en algún arrendatario, que no haya desocupado el bien en su debido tiempo; el
subarrendatario, cuando este contrato no haya sido debidamente inscrito; el precario, quien puede
ser considerado de manera amplia a raíz del Cuarto Pleno Casatorio, o a cualquier otra persona que
le es exigible la restitución.

NATURALEZA DEL PROCESO DE DESALOJO

Por su esencia o fin, este proceso busca recuperar el uso y goce de un bien inmueble(importante
destacar esto, debido que tanto el uso como el goce se relacionan con el comportamiento que se le
da a un bien, en este proceso netamente a un bien inmueble) que se encuentra ocupado por quien
carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el
carácter de un simple precario. Este proceso, el cual corresponde resolverse en la vía sumaria esta
netamente dirigido a que el demandando desocupe el inmueble materia de Litis por carecer de
título o por el que tenía a fenecido. En resumidas cuentas, la persona que detenta el bien en su
calidad de poseedor u otra análoga no acredita contar con ningún título o justificación que obligue
al demandante a respetar dicha situación, y pueda entonces este disponer a su voluntad sobre el
bien ya habilitado, tanto para ejercer la posesión, ya sea incluso de manera potencial[3].

En referencia a la señalado LEDESMA, quien citando a PALACIO señala que la acción de desalojo
compete a todo aquel que tenga sobre la cosa un derecho de posesión o su representante, contra
todo ocupante que no pretende sobre la misma un derecho excluyente a la posesión o a la tenencia,
aunque la ocupación repose sobre un derecho adquirido como consecuencia de un contrato que le
acuerda la tenencia, por un término expreso o implícitamente limitado.

No obstante a lo señalado, el proceso de desalojo tiene como característica ser un proceso


contencioso y declarativo. Acorde con SAGASTEGUI URTEAGA, el desalojo es considerado como un
proceso contencioso porque existe un conflicto entre las partes, en donde se busca resolver un
litigio cuyo objeto es la restitución de un predio a su legítimo usuario, quien exige la devolución del
uso a quien viene ocupándolo, teniendo por lo tanto la parte accionante una “insatisfacción
jurídica”[5]; por otro lado, es un proceso declarativo porque tiene por objeto acertar los estados
jurídicos, es decir, establecer la aplicación obligatoria de las normas, así en este proceso la parte
activa no busca que el juez reconozca la responsabilidad de su contraparte, ni tampoco que se le
condene a que modifique una relación jurídica que exista entre con él, sino que únicamente, el juez
acierte el modo de ser de la relación jurídica. Por ello, es correcto afirmar que en un proceso
declarativo se busca la certidumbre jurídica y exige como requisito indispensable el interés jurídico
actual en el demandante. SAGASTEGUI señala que el proceso de desalojo es declarativo porque
arranca de una situación Ius Material de inseguridad en cuanto a la existencia de un derecho, ya sea
este de uso o posesión de un bien.

En resumen, lo que se discute realmente en este proceso es determinar quién debe ocupar un bien
inmueble (predio) ya sea en calidad de poseedor pleno, poseedor inmediato o incluso detentador,
como son los casos del servidor o del precario. Esto se confirma con lo dispuesto por el artículo 587°
y 588° de nuestro Código Procesal Civil.

Artículo 587°.- Si el predio es ocupado por un tercero ajeno a la relación establecida entre el
demandante y la persona a quien este le cedió la posesión, el demandante debe denunciarlo en su
demanda. El denunciado será notificado con la demanda y podrá participar en el proceso.

(…) Si durante la audiencia se advierte que el tercero carece de título posesorio, el juez aplicara lo
dispuesto por el artículo 107.

Artículo 588°.- Si el emplazado acredita no ser poseedor, sino que solo se encuentra en relación de
dependencia respecto de otro, conservando la posesión en nombre de este y en cumplimiento de
órdenes e instrucciones suyas, debe sobrecartarse el admisorio y procederse conforme a lo
dispuesto en el artículo 105[10], salvo que quien demande sea poseedor con quien mantiene la
relación de subordinación.

Es así, que en ningún momento se va a discutir o poner en discusión la propiedad de cualquiera de


las partes, sino la calidad de posesión que se ostente con el bien.

Enfocándonos en la forma de probar el derecho de posesión o a la posesión, y naturalmente por ser


un proceso sumarísimo, los medios de defensa y de toda la actividad probatoria se reducen en aras
de resolver con mayor celeridad el conflicto. Este punto se basa netamente en la disposición de lo
señalado por el artículo 591° del Código Procesal Civil, que a tenor de la letra dice:

Artículo 591°: Si el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o vencimiento del plazo, solo
es admisible el documento, la declaración de parte y la pericia.

Claramente este artículo solo se pronuncia en aquellos supuestos en los cuales la causal de desalojo
se sustenta en alguna relación obligacional, ya que se evidencia que existe un contrato que obliga a
las partes, y en caso no cumplirse o este haber fenecido o concluido, se podrá accionar la pretensión
de desalojo, basándose en los medios de prueba estipulados por la ley; sin embargo existen otras
causales que permitirían procede con el mismo, como por ejemplo la resolución contractual o en
casos como el precario donde no se determine una real relación obligacional.

DIFERENCIAS CON OTRAS FIGURAS ANÁLOGAS

Acorde con SAGASTEGUI URTEAGA, lo que se busca determinar con este mecanismo procesal es
definir si la posesión o uso se ejerce con o sin título. Sin embargo, la nota más característica, y que
muchas no es tomada en consideración, sobre el proceso de desalojo es que este es un medio para
obtener la declaración jurisdiccional de la legalidad de la posesión o el uso, muchas veces
confundido con el lanzamiento, ya que este último es un recurso extraordinario ante la rebeldía del
vencido en el proceso de desalojo.
Por ello, cuando es vencido el demandado en el proceso de desalojo y este se niega a desocupar el
bien, se promueve la acción de lanzamiento, completando la satisfacción jurídica del demandante.
En palabras de LEDESMA este proceso requiere de una etapa de cognición, en donde el juez, luego
de oír a las partes y examinar las pruebas, emite sentencia, haciendo lugar o rechazando la
demanda, y en caso se le dé razón a la parte demandante y solo en el caso que el demandando no
cumpla voluntariamente la sentencia, se procede a su ejecución forzada, a través del recurso de
lanzamiento, esto en aplicación del artículo 593° del Código Procesal Civil.

En síntesis, este en el proceso de desalojo, se busca dilucidar quién debe ocupar el bien,
concretizándose la problemática desde un enfoque ya se dé mejor derecho de posesión, ya sea por
argumentarse que el que reclama la ocupación del bien tiene derecho de poseer el bien(arrendador
u otra persona con título para ejercer posesión, cítese usufructuario), o el derecho a la posesión,
como en el caso del propietario, quien incluso pudo nunca haber poseído el bien pero el cual se
encuentra legitimado según nuestro Código Procesal Civil en la parte respectiva. Análogo a este
proceso podemos encontrar a la figura de los interdictos que también son mecanismos de
protección de la posesión pero ya desde un punto de vista de la posesión como un hecho y no como
derecho que se ha buscado resumir en el presente trabajo del proceso de desalojo.

CONCLUSIONES

 El proceso sumarísimo de desalojo es la vía idónea para discutir quien debe o no ocupar un
bien bajo la lupa de la posesión, ya sea en cualquiera de sus modalidades.
 En este proceso no se discute de forma alguna la calidad de dueño o propietario de quien
alega una pretensión en el proceso, ya que lo que se pretende es que se pueda poseedor el
bien, se discute plenamente la posesión ya se el derecho de posesión o el derecho a la
posesión.
 Los medios de pruebas en este proceso se reducen de manera considerable debido a la
celeridad con la que se busca resolver los conflictos de intereses en torno a un bien
inmueble o predio.
 Se detalla por algún sector de la doctrina, que el proceso de desalojo solo se tramita en
aquellos casos en los cuales existe posesión mediata e inmediata, como por ejemplo en los
contratos de arrendamiento; sin embargo, es preciso detallar que en casos como el
propietario no poseedor o el precario no existe necesariamente este vinculo recogido en el
artículo 905°, con lo cual los alcances de lo que se busca proteger no solo se restringe a la
posesión mediata e inmediata sino a toda aquella persona que se repute como poseedora
siempre y cuando exista un derecho que la ampare.
 Se debe diferenciar el proceso de desalojo con el del lanzamiento, ya que este último es un
mecanismo procesal que permitirá de facto poder ejecutar lo ordenado por el juez en caso
la persona demandada por el desalojo no quiera acatar lo determinado por este proceso.
 Existen otros mecanismo que permiten proteger a la posesión, pero ya no como un derecho
a tener en cuenta, sino a la relación de hecho que se pueda tener con el bien, cítese los
interdictos ya sea de recobrar o retener.
[1] Artículos 585° y 586° del Código Procesal Civil de 1993.

[2] Idem.

[3] El subrayado es propio.

[4] PALACIO, Lino. Derecho Procesal Civil. T.VI, Abelado Perrot, Buenos Aires, pag. 91 citado por
LEDESMA, Marianela en Comentarios al Código Procesal Civil. Gaceta Jurídica. Cuarta Edición Tomo
II. Lima: 2012.

[5] SAGASTEGUI URTEAGA, Pedro. El Proceso de desalojo. Librería y Ediciones Jurídicas. Lima: 2015.

[6] CARNELUTTI. Sistema de Derecho Procesal Civil, T.L., Uthea Argentina, Pág. 89. Citado por Marco
Gerardo Monroy Cabra en Procesos declarativos, ejecutivos y cautelares. Fuente Electrónica:
http://www.icdp.org.co/revista/articulos/2/MarcoMonroy.pdf

[7] FAIREN GUILLEN, Victor. Doctrina General del Derecho Procesal. Pag. 133 citado por SAGASTEGUI
URTEAGA en El proceso de desalojo (referencia Cita 2)

[8] Señálese que la figura del precario ha sido contextualizado por el Cuarto Pleno Casatorio, sin
embargo, en legislación comparada el precario es tratado no como un poseedor sino como un mero
detentador, postura que asumo y concuerdo.

[9] Artículo 107 del C. P. C.- Excepcionalmente, en cualquier momento el Juez por resolución
debidamente motivada, puede separar del proceso a un tercero legitimado, por considerar que el
derecho o interés que lo legitimaba ha desaparecido o haber comprobado su inexistencia.

[10] Artículo 105 del C. P. C.- Quien teniendo un bien en nombre de otro, es demandado como
poseedor del él, debe expresarlo en la contestación a la demanda, precisando el domicilio del
poseedor, bajo apercibimiento de ser condenado en el mismo proceso a pagar una indemnización
por los daños y perjuicios que su silencio cause al demandante. (…) Lo normado en este artículo es
aplicable a quien fue demandado como tenedor de un bien, cuando la tenencia radica en otra
persona.

[11] Artículo 593° del C.P.C.- Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la
demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio aunque no hayan
participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación. Se entiende efectuado el
lanzamiento, solo cuando se hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente
desocupado.

[12] LEDESMA, Marianela. Comentarios al Código Procesal Civil. Gaceta Jurídica. Cuarta Edición
Tomo II. Lima: 2012.

LINKS IMPORTANTES:

 http://cybertesis.unmsm.edu.pe/bitstream/handle/cybertesis/3138/Chavez_mj.pdf?sequ
ence=1&isAllowed=y
 http://www.leyes.congreso.gob.pe/Documentos/Leyes/30201.pdf