MERCADOS HIPOTECARIOS Profesor Carlos Cuello

S
Objetivos.
■ proporcionar un fondo de hipotecas,

■ describir los tipos más comunes de hipotecas

residenciales,

■ explicar la valoración y el riesgo de las

hipotecas,

■ explicar valores respaldados por hipotecas, y

■ explicar cómo los problemas hipotecarios

llevaron a la crisis del crédito 2008-2009.
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EL MERCADO HIPOTECARIO
Las hipotecas son valores que se
utilizan para financiar compras de
bienes raíces que originan distintas
instituciones financieras, como
instituciones de ahorro y compañías
hipotecarias.

Las hipotecas representan la diferencia

entre el inicial y el valor de la
propiedad.

Un mercado hipotecario secundario

incluye a los creadores de hipotecas

Especificaciones de un
que desean venderlas antes de su contrato de hipoteca
vencimiento. • La cantidad del préstamo
• La tasa de interés
En general los mercados hipotecarios • Si la tasa es fija, móvil o
permiten a las familias y empresas ajustable
aumentar sus compras de bienes • El plazo de vencimiento
inmuebles y financiar el crecimiento • Si es asegurada.
económico. 3
 EL MERCADO HIPOTECARIO
Las hipotecas son originadas por
Compañías hipotecarias, instituciones de
ahorro y bancos comerciales. Las
compañías hipotecarias tienden a
vender sus hipotecas en el mercado
secundario, aunque continúan
procesando sus pagos

Criterio que se emplea para medir la

solvencia crediticia

• Importe del capital invertido por el

prestatario o enganche
• Nivel de ingresos del prestatario.
• Historial de crédito del prestatario Los prestatarios
las hipotecas “de
que obtienen
Clasificación de las hipotecas riesgo” se
hipotecas
ofrecen a
“regulares” son
aquellos que no
Se pueden clasificar de diferentes maneras, aquellos que
califican para
pero dos categorías importantes son las califican y
obtener una
hipotecas regulares o de riesgo y las satisfacen los
hipoteca regular.
hipotecas aseguradas o convencionales. estándares. 4
PRINCIPALES TIPOS DE
HIPOTECAS RESIDENCIALES
Hipoteca de tasa fija.
• Establece la tasa de interés
para toda la duración de la
hipoteca.
Hipoteca de tasa ajustable.
• Condición establecida Segunda hipoteca.
contractualmente, variando • Se puede utilizar en conjunto con la
la tasa según las condiciones hipoteca primaria, si el activo lo
del mercado o la tasa de soporta y la institución financiera no lo
referencia. limita o impide.

Hipotecas de pagos progresivos o graduales. Hipotecas de valorización compartida.

• Le permite al solicitante efectuar pagos muy • El comprador obtiene una tasa inferior
pequeños al principio, y aumentan de forma al mercado, a cambio de compartir el
gradual durante los primeros años. valor generado por la Vivienda.

Hipotecas de pagos crecientes. Hipotecas de pago global.

• Es similar a la de pagos progresivos, con la Solo require el pago de los intereses
diferencia de que aqui los pagos o cuotas, durante el periodo, y un pago total al
nunca se nivelan. final. 5
 RIESGO Y RENDIMIENTO DE LAS HIPOTECAS
Riesgo de invertir en hipotecas.

PM =C+Prin
La incertidumbre no varía mucho de la de cualquier n
inversión financiera. Fundamentalmente se deben a:
• Riesgo crediticio, t=1 (1+k)t
• Riesgo de la tasa de interés y
• Riesgo de pago anticipado.

Valores respaldados con hipotecas.

Como alternativa a vender directamente sus
hipotecas en el mercado secundario, las instituciones
financieras pueden participar en el proceso de
titularización.
Titularización.
Son valores emitidos con el respaldado de
hipotecas.
• Estos valores se venden a los inversionistas,
quienes adquieren los créditos que los
representan.
• La titularización permite la venta en conjunto de
los créditos hipotecarios.
Valuación de una hipoteca.
Los inversionistas realizan una
valuación continua, tomando en
cuenta que estos títulos se negocian
en mercados secundarios.
Su valor se corresponde con el valor
presente de sus flujos esperado.
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VALORES HIPOTECARIOS La Asociación Nacional Gubernamental Hipotecaria (Government
National Mortgage Association, GNMA), conocida como Ginnie
Mae, fue fundada en 1968 como una corporación propiedad del
Valores respaldados por gobierno federal estadounidense. Cuando las hipotecas están
hipotecas. Son valores respaldadas por hipotecas FHA y VA, Ginnie Mae garantiza el
amparados por los pago oportuno de principal e intereses a los inversionistas que
prestamos hipotecarios. compran estos valores

Valores respaldados por Fannie Mae, fue creada en 1938 con el fin de garantizar
Principales valores respaldados

hipotecas Ginnie Mae un mercado más líquido para las hipotecas. Emite
valores y compra hipotecas en el mercado secundario. es
Valores privados de
un compañía privada, esta exenta de impuesto estatal y
con hipotecas

traspaso de hipotecas
tiene acceso a líneas de crédito del tesoro de los EEUU.
Valores respaldados por
hipoteca Fannie Mae
Certificados de
participación FHLMA
Obligaciones garantizadas
con hipotecas
La Asociación Federal Hipotecaria de Créditos
para la Vivienda (Federal Home Loan Mortgage
Association, FHLMA), llamada Freddie Mac, fue
fundada en 1970 como una corporación del gobierno
federal, con el objetivo de garantizar un flujo
suficiente de fondos en el mercado hipotecario. En
1989 se convirtió en una organización pública.

Estas tres entidades han facilitado un mercado

secundario activo en los EEUU. 7
VALORES CON GARANTIA HIPOTECARIA

Los valores privados de traspaso de hipotecas

son similares a los valores respaldados por
hipotecas Ginnie Mae, salvo que se respaldan con
hipotecas convencionales en vez de FHA o VA. Las
hipotecas que respaldan los valores se aseguran a
través de las compañías de seguros privadas.

Las obligaciones garantizadas con hipotecas

(collateralized mortgage obligations, CMO)
representan un grupo de hipotecas que se dividen
en clases o tramos, con base en su vencimiento y
el fl ujo de efectivo de cada tramo, con lo que por
lo general se estructuran en secuencia

Algunas hipotecas se venden por medio de una Un CDO difiere de un CMO en

obligación garantizada por deuda (collateralized
debt obligation, CDO), que es un paquete de
títulos de deuda respaldado con garantía,
que se vende a los inversionistas
que contiene otro tipo de títulos
de deuda no hipotecarios, como
créditos para automóviles y
tarjetas de crédito
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 LA CRISIS HIPOTECARIA EN EEUU
Para el verano de 2008, Fannie Mae y Freddie Mac
poseían más de 5 billones de dólares en hipotecas
o garantías estadounidenses, cerca de la mitad del
valor de todas las hipotecas vigentes
en Estados Unidos.

En agosto de 2008, Fannie Mae y Freddie Mac

reportaron pérdidas por más de
14,000 millones de dólares en el año anterior

Como consecuencia de su pobre desempeño fi En septiembre de 2008, el gobierno de

nanciero, Fannie Mae y Freddie Mac no pudieron
reunir capital para mejorar su posición fi nanciera
o de continuar su papel de apoyo al mercado de la
vivienda. Sus valores bursátiles habían disminuido
más de 90% respecto al año anterior, por lo que la
emisión de nuevas acciones para obtener
fondos no era una solución factible.
EEUU se hizo cargo de la administración
de Fannie Mae y Freddie Mac. Su
autoridad reguladora, la Federal Housing
Finance Agency (Agencia Federal de
Financiamiento de la Vivienda), se
convirtió en responsable de la
administración hasta que se determinara
que eran financieramente saludables.

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