EL SISTEMA FINANCIERO HIPOTECARIO

Como definición se entiende que los créditos hipotecarios es un producto financiero que son otorgados a
personas naturales para la adquisición, construcción, refacción, remodelación, ampliación, mejoramiento y
subdivisión de su vivienda, siempre que tales créditos sean garantizados con hipotecas debidamente
inscritas a favor de la empresa del sistema financiero, hasta que se realice la cancelación de la hipoteca.

HISTORIA

La historia de los créditos hipotecarios proviene de las aspiraciones que tenían las familias por obtener una
vivienda, que es considerada una forma básica de incrementar su riqueza y a la vez una estabilidad de
constituir un hogar siendo propietarios de un inmueble, pero esta idea se veía obstaculizado por el alto
precio de estas ya que había un gran tramo con relación a los ingresos que percibían como familia. Tal era
la dificultad de comprar el activo al contado que origino que el mecanismo usual para acceder a ella
consista en acudir al sistema financiero y solicitar un crédito hipotecario, definiéndose, como un préstamo
garantizado por una propiedad o inmueble. A simple vista se podría ver esta como si fuera solo una deuda
por pagar siendo el activo (inmueble o propiedad) la garantía en caso no se cumpla con el préstamo. Por
ende, la vivienda tiene un valor o precio de mercado que a lo largo del tiempo puede aumentar o disminuir,
tendencia que incide en la medición del riesgo de la hipoteca. Si los prestamistas esperan que el precio
suba, enfrentarán un menor riesgo, pues en caso de incumplimiento embargan el activo, lo venden y
recuperan el dinero prestado.

De tal modo es así como empieza el “mercado de créditos hipotecarios” donde se encuentra los
demandantes (deudores) y por le otro lado los oferentes (prestamistas) firmando un contrato con todas las
especificaciones condiciones o cláusulas del préstamo. Al darse este préstamo genera la existencia de dos
tipos de riesgo: el riesgo de no pago, donde cabe la posibilidad que el deudor no repague el préstamo y el
riesgo del mercado que es cuando las tasas de intereses cambian en el tiempo.

El mercado hipotecario incorpora a un amplio grupo de instituciones e individuos que están involucrados
con el financiamiento hipotecario. Esta puede dividirse en dos partes:

 Primario, donde las nuevas hipotecas son creadas u originadas y los emisores del crédito
hipotecario son conocidos bajo el nombre de originadores.
 Secundario, donde se compran y venden las hipotecas existentes. Ello es posible porque los
préstamos hipotecarios son títulos respaldados por la vivienda, que actúa como garantía o
colateral.

Anteriormente, el mercado hipotecario secundario era pequeño y sin mucha actividad. Pero la
incorporación de dos empresas apoyadas por el gobierno (GSEs por sus siglas en inglés), a instancias del
Congreso Norteamericano y la política de vivienda, le dio un fuerte impulso al mercado secundario.
Es así como a lo largo de la historia los gobiernos han legislado en favor de aumentar el número de
propietarios, lo que implica cambios en los mecanismos de financiamiento y con ellos, las tendencias del
mercado inmobiliario. Los años ochenta marcan un antes y un después. Antes de 1980, los préstamos
hipotecarios eran otorgados por bancos sujetos a estrictas regulaciones o por entidades gubernamentales,
donde los bancos prestaban dinero con lo que recibían de los ahorristas. Después, la integración del
mercado de financiamiento inmobiliario con los mercados de capitales, es decir, con el sistema financiero
global, abrió las puertas de una nueva fuente de financiamiento, entonces gracias a esto obtenían un
financiamiento que no provenía de los ahorristas, si no que ahora acuden al mercado de capitales
internacionales.

¿CÓMO FUNCIONA EL SISTEMA DE FINANCIAMIENTO HIPOTECARIO?

Tanto la Gran Depresión de los años treinta como la desregulación de los años ochenta transformaron la
estructura del sistema de financiamiento hipotecario en los Estados Unidos, donde aparecieron “nuevos
actores”, creados en la década de los treinta. Unas de estas fue Fannie Mae, creada en 1938, como una
corporación de propiedad del Estado con el objetivo de proveer liquidez al mercado, con la misión
específica de apoyar el desarrollo de un mercado secundario para las hipotecas.

Como se sabe en el modelo tradicional, un banco trabaja con un cliente con el que ha tenido relaciones
durante algún tiempo. Conoce su capacidad de pago y de ahorro, y sus características personales. Con
base en ese conocimiento decide si le financia o no la compra de vivienda. El banco establece varias
condiciones, entre ellas el pago de una cuota inicial, que se cubre con ahorros previos del cliente. Esa
cuota inicial es para el banco una especie de seguro contra el riesgo de desvalorización de la vivienda
hipotecada. Si la casa se compró en cien y el crédito hipotecario es de cincuenta, los precios de la vivienda
pueden bajar bastante sin que la casa llegue a valer menos que la hipoteca. El banco mantiene el crédito
en sus libros, sigue asumiendo y manejando el riesgo, y tiene un incentivo para estar pendiente de que las
cosas vayan bien y buscar soluciones constructivas a las dificultades que sobrevengan durante la vida del
crédito. Si la capacidad de pago del deudor se deteriora, puede decirle: Mire, pensemos en reestructurar el
crédito. Puedo ampliarle el plazo o reducirle la tasa de interés porque confío en usted. Busquemos una
solución para que repartamos de manera razonable nuestras pérdidas y evitemos una ejecución
hipotecaria, que sería peor para ambos.

A diferencia que en el mercado norteamericano tenían una versión diferente de los préstamos, los banco
otorgaba un crédito hipotecario al cliente si cumplía todas las condiciones mencionadas, y lo redescontaba
con una de las grandes compañías nacionalizadas en estos días, Fannie Mae o Freddie Mac. Les
trasladaba el riesgo, con la condición de que hubiese aplicado criterios de prudencia y de conocimiento del
cliente cuando le concedió el crédito. Fannie Mae y Freddie Mac tenían el respaldo implícito del gobierno,
pero su fortaleza real era la exigencia de estos requisitos sobre la cartera que recibían para redescuento.

En conclusión, Fannie Mae compraba las hipotecas a los originadores (bancos comerciales y asociaciones
de ahorros y préstamos) con lo cual inyectaba liquidez al sistema y asumía los riesgos de crédito, mercado
y liquidez, es decir, actuaba como garante. Sin embargo, solo compraba las hipotecas que cumplían con
ciertos estándares crediticios, usados en la actualidad para definir los conforming loans, expresión utilizada
como sinónimo de “hipotecas prime”.

Posteriormente aparecieron luego los nonconforming loans, dentro de los cuales estaba el segmento
subprime. El problema central de los non-conforming loans era el siguiente: ¿cómo vender títulos que
contenían hipotecas de deudores de alto riesgo? Los principales compradores de los MBS (valores
respaldados por hipotecas) creados por las GSEs que eran inversionistas institucionales que enfrentaban
restricciones para la compra de títulos riesgosos. Entonces había que buscar nuevos inversionistas u
ofrecerle algún empaquetado distinto. La clave para vender los títulos respaldados por hipotecas subprime
fue la división del pool de hipotecas en segmentos (tranches) de alto (equity), mediano (mezzanine) y bajo
riesgo (senior). Conforme llegaban los pagos, los primeros en recibir el dinero eran aquellos inversionistas
del segmento menos riesgoso, luego el intermedio y finalmente el más riesgoso. El tramo más seguro
tenía una calificación AAA y pagaba el menor interés.

Se sabe que la calificación AAA es la más segura del mercado (título estructurado por uno de los bancos
de inversión más reputados del mundo), que como evidencia tangible de su competencia ofrece además
utilidades astronómicas. Sabe que el título está respaldado por un asegurador de cuya solvencia no caben
dudas. No sabe mucho de los activos subyacentes en el título (de las hipotecas individuales y, en últimas,
de sus garantías). No entiende la metodología que se usó para estructurar la titularización, y menos aún la
de los derivados. Pero para efectos del riesgo de su portafolio el título es un sustituto de cualquier otro
AAA, salvo que renta más.

Entonces las primeras pérdidas del pool eran asumidas por el segmento más riesgosos, mediante el
mecanismo descrito, donde los inversionistas compraban tramos que contenían hipotecas subprime.
Conforme a esto el dinero que entraba (proveniente de los deudores subprime) servía primero para
realizar los pagos al tramo mencionado. La probabilidad de una pérdida era baja, dado que no todos los
subprime incumplían. Los tramos más riesgosos no eran vendidos por la entidad titulizadora. La
innovación financiera logró diseñar un producto que permitió la colocación de títulos con hipotecas de alto
riesgo, pero con una calificación AAA. Por lo tanto, el sistema financiero había logrado introducir a los
clientes subprime. (Parodi 2015).

Existen dos categorías de hipotecas

  Prime, son los deudores de bajo riesgo, que contienen un buen historial crediticio y es de gran
importancia
 Subprime, son deudores de alto riesgo, ya que presentan la probabilidad de un repago completo,
caracterizado por que no existe la exigencia de los requisitos que son usualmente vistos hasta
ahora. Por lo tanto, os costos son mayores incluyen los pagos por solicitar el préstamo, pagos por
la tasación del inmueble y otros asociados con la emisión de la hipoteca. También son mayores
los costos del seguro, la tasa de interés y las moras por atrasos de pagos.

Las categorías no están definidas de manera rígida, aunque los préstamos subprime están orientados
a deudores con un pobre historial crediticio y reducidos ahorros disponibles para la cuota inicial, pero
que están dispuestos a tomar un préstamo

SÍNTESIS DEL MERCADO HIPOTECARIO: DEFINICIONES

Fuente: Sengupta Rajdeep y William Emmons (2007), What is Subprime Lending?, Economic
Synopses Nº 13, Federal Reserve Bank of St. Louis, p.1.