DERECHO REGISTRAL DR.

MILTON ANDR ORBEGOZO

CAMACHO
DERECHO REGISTRAL
INDICE
I. El Derecho Registral.
II. SUNARP.
III. Clases De Registro.
IV. Principios el Derecho Registral.
V. Procei!iento Registral.
VI. Principales Tra!ites Reg"strales.
I. EL DERECHO REGISTRAL.
Deno!inaciones.
Ha tenido diversas denominaciones en su evolucin; as en Espaa fuente principal de este
derecho en el Per lo denomina Derecho Hipotecario, como consecuencia de haber sido
la hipoteca el primer derecho real materia de inscripcin. Tambin se le conoce como
Derecho !nmobiliario "e#istral o simplemente como Derecho !nmobiliario.
$in embar#o la denominacin de Derecho "e#istral, responde m%s a la esencia de la materia,
por&ue no e'clu(e la inscripcin de otros derechos no referidos a la propiedad, as se ha
entendido en la )r#entina, en Espaa, en *'ico ( en el Per.
El derecho re#istral como rama autnoma de la ciencia +urdica, tiene como finalidad , se#n lo
seala el profesor "aul -arcia .oni/ la sistemati0acin de los principios relacionados con
la din%mica de los derechos inscribibles en relacin con terceros.
Concepto.
E'isten diversos criterios en cuanto al concepto, casi todos los tratadistas espaoles lo vinculan
con los bienes inmuebles ( los derechos reales./
En el &uehacer doctrinario peruano Dr. "ubn -uevara *anri&ue define al Derecho "e#istral1
2El con+unto de normas +urdicas ( principios re#strales &ue re#ulan la or#ani0acin (
funcionamiento de los re#istros, los derechos inscribibles ( medidas precautorias,... En
relacin con terceros3.
Por consi#uiente el Derecho "e#istral tiene como finalidad, la or#ani0acin de los llamados
2"e#istros 4urdicos3 5a&uellos &ue arro+an la publicidad efecto61"e#istro de Propiedad
!nmueble, "e#istro de Personas 4urdicas etc.. *ientras &ue el Derecho )dministrativo
se encar#a de re#ular a los denominados 2"e#istros )dministrativos3 5a&uellos &ue
arro+an la publicidad noticia61 "e#istro de Estado .ivil 5"E7!E.6, "e#istro de marcas
5!ndecopi6, etc./
N#estra De$inici%n.
El Derecho "e#istral, es a&uella rama del derecho, formada por el con+unto de normas +urdicas
( principios re#strales &ue re#ulan la or#ani0acin ( funcionamiento de los re#istros
pblicos, los derechos inscribibles ( medidas precautorias en los diversos re#istros, en
relacin con terceros.
Caracteres Del Derecho Registral.
a& Es #n Derecho A#t%no!o.' .onstitu(e una rama especial del Derecho .ivil, en la cual la
ma(or parte de las normas &ue re#ulan el procedimiento no est%n contenidas en el
.di#o .ivil, sino en le(es ( re#lamentos especiales.
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(& Es #n Derecho P)(lico.' Por &ue si bien al re#istrar acceden a la inscripcin de derechos
privados, la inscripcin persi#ue el bien comn referido a los terceros &ue puedan
contratar con los titulares re#strales, ba+o la fe del "e#istro.
c& Es #n Derecho Li!itati*o.' Por cuanto el derecho re#istral es de nmero cerrado, o sea
&ue slo admite al "e#istro los actos ( contratos &ue la le( seala.
& Es #n Derecho +or!alista.' El procedimiento re#istral est% su+eto a etapas preclusivas (
re&uisitos de cumplimiento obli#atorio para la inscripcin o la dene#atoria de inscripcin
de los ttulos.
Siste!as Reg"strales,
8os sistemas re#strales en el Derecho .omparado, se confi#uran por ( para los "e#istros
!nmobiliarios ( cada uno tiene elementos &ue distin#uen unos de otros.
$e habla de $!$TE*)$ "E-!$T")8E$ P9":$ 5;rancs, )lem%n ( )ustraliano6 ( $!$TE*)$
"E-!$T")8E$ *!<T:$ 5Espaol ( Peruano6, sin embar#o no ha( sistemas puros
por&ue unos han influido sobre otros recprocamente.
Siste!as Reg"stral +rances,
El "e#istro no es constitutivo. !nscripcin1 :bli#atoriedad ba+o responsabilidad del notario. Este
sistema no #aranti0an &uien es el dueo del derecho, pero si proporciona informacin
relevante &ue el dueo es necesariamente uno de los varios &ue el re#istro publica es
decir delimitan el %rea de la investi#acin.
$istema de Trascripcin, son a&uellos &ue son transcritos literalmente en los archivos de los
re#istros, sin abreviacin ni omisin al#una 5;rancia6.
Siste!as Reg"stral A#straliano,
Tcnica1 ;olio "eal. ;orma del asiento1 !nscripcin. !nscripcin1 :bli#atoria. El re#istro es
constitutivo, le#itimadora, constitu(endo la partida re#istral el ttulo real &ue se otor#a al
inscribirlo. 8a inscripcin hace nacer el derecho de propiedad ( sanea los defectos del
ttulo &ue se convierte en inatacable otor#%ndose el titulo de propiedad a nombre de la
corona in#lesa. 8as venta+as del este sistema1 Elimina la inse#uridad en la contratacin,
elimina liti#ios sobre la propiedad ( fomenta el crdito inmobiliario. Esta ase#urada por el
Estado.
*ientras &ue el $istema :bli#atorio, cuando se establecen sanciones para &uienes no cumplan
con inscribir los actos correspondientes 5francs, australiano6.
$istema .onstitutivo, es a&uel &ue no admite la e'istencia de un acto o contrato si ste no ha
sido inscrito. 8a inscripcin resulta un elemento de valide0 del acto +urdico 5)ustraliano6.
Siste!as Reg"stral Ale!-n,
El acuerdo de las partes ( la manifestacin de voluntad ante el notario constitu(e parte del
proceso de transmisin del dominio &ue se perfecciona en el "e#istro. El "e#istro es
.onstitutivo. 8a inscripcin es facultativa. $lo admite derechos perfectos; las
modificaciones del asiento slo puede ser ordenada va +udicial. = &uienes ad&uieren
ba+o la ;e del re#istro la presuncin es de fe pblica, no aceptando prueba en contrario.
Este sistema proporciona de forma inmediata ( autosuficiente la informacin deseada1 la
titularidad, delimitacin del derecho, car#as &ue lo #ravan etc. Este sistema re&uiere
#randes barreras de entrada #enerando un alto #rado de se#uridad +urdica sin
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necesidad de mecanismos complementarios. En el sistema alem%n, el nico derecho
e'istente es el publicitado.
$istema Potestativo, cuando las personas deciden voluntariamente su acceso o no al re#istro
5alem%n6.
Siste!as Reg"stral Espa.ol,
El "e#istro es Declarativo, da publicidad al derecho inscrito con la nica e'cepcin del derecho
real de hipoteca cu(a inscripcin tiene efecto constitutivo ( es de car%cter obli#atoria. 8a
inscripcin produce los efectos de presuncin +uris tantum 5principio de le#itimacin6 se
presume cierto ( produce todos sus efectos mientras no se rectifi&ue o se declare
+udicialmente su invalide0. = es 4ure et 4ure para el tercero &ue ad&uiere ba+o la fe del
re#istro 5fe pblica re#istral6.
Este sistema proporciona de forma inmediata ( autosuficiente la informacin deseada1
titularidad, car#as &ue lo #ravan, #enerando un alto #rado de se#uridad +urdica sin
necesidad de mecanismos complementarios/ En este sistema el derecho publicado es el
nico &ue re&uiere conocer el &ue pretende contratar, bastar% al ad&uiriente verificar la
publicidad del re#istro e inscribir su derecho para #o0ar de la se#uridad de la firme0a de
su ad&uisicin, a travs de los principios de le#itimacin, fe pblica, tracto sucesivo,
especialidad etc. la inscripcin del derecho en este sistema constitu(e un mecanismo de
proteccin. )horrando costos de transaccin.
$istema de !nscripcin, se e'trae de los ttulos los elementos esenciales, para &ue &uede
constancia en los asientos de inscripcin 5alem%n, espaol6.
Siste!as Reg"stral Anglosa/%n,
El "e#istro no es .onstitutivo, (a &ue la informacin &ue brinda el re#istro slo coad(uva a la
investi#acin personal, proporcionado datos para determinar titularidades, facultades
dispositivas e'istencias de otros derechos, etc. $in embar#o la publicidad &ue brinda es
meramente informativa, sin &ue e'istan slidas barreras de acceso, por lo &ue la
se#uridad +urdica debe lo#rarse a travs de mecanismos complementarios como, los
se#uros de ttulos.
Siste!as Reg"stral Per#ano
!nfluencia del Derecho "e#istral Espaol, tanto en la tcnica, forma de los asientos ( efectos de
la inscripcin, la &ue aco#e la presuncin +uris tatum ( la +ure et de +ure para &uien
ad&uiere ba+o la fe del re#istro
El Per ha innovado el sistema re#istral &ue en la ma(or parte de le#islaciones solo ordena un
"e#istro !nmobiliario, al inte#rar re#istros personales a los re#istros tradicionales, ha
coad(uvado a otor#ar se#uridad +urdica en el tr%fico.
7uestro sistema es el de !nscripcin, por&ue aun cuando se archive copia del ttulo se publica
un asiento &ue es un resumen o e'tracto del ttulo, mientras &ue el $istema Declarativo,
se acepta la e'istencia del acto +urdico a pesar de su falta de inscripcin.
II. SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS P01LICOS 2SUNARP&
34UE ES5
Es un or#anismo descentrali0ado autnomo de $ector 4usticia ( ente rector del $istema
7acional de los "e#istros Pblicos, ( tiene entre sus principales funciones ( atribuciones el de
dictar las polticas ( normas tcnico / re#strales de los re#istros pblicos &ue inte#ran el
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$istema 7acional, planificar ( or#ani0ar, normar, diri#ir, coordinar ( supervisar la inscripcin (
publicidad de actos ( contratos en los "e#istros &ue conforman el $istema.
6isi%n
:tor#ar se#uridad +urdica ( brindar certidumbre respecto a la titularidad de los diferentes
derechos &ue en l se re#istran, teniendo como soporte de desarrollo1 la moderni0acin,
simplificacin, inte#racin ( la especiali0acin de la funcin re#istral en todo el pas, en
beneficio de la sociedad.
Visi%n
$er una or#ani0acin plenamente eficiente ( efica0, mediante la prestacin de un servicio
moderno ( democr%tico en su cobertura, &ue facilite el desarrollo de la actividad econmica del
pas ( constitu(a un modelo de or#ani0acin ( #estin en el sector pblico nacional (
latinoamericano.
O$icinas a Ni*el Nacional
>ona "e#istral 7? ! / $ede Piura1 5Piura ( Tumbes6
>ona "e#istral 7@ !! / $ede .hicla(o1 58amba(e&ue, .a+amarca ( )ma0onas6
>ona "e#istral 7? !!! / $ede *o(abamba1 5$an *artn6
>ona "e#istral 7? !A / $ede !&uitos1 58oreto6
>ona "e#istral 7@ A / $ede Tru+illo1 58a 8ibertad6
>ona "e#istral 7? A! / $ede Pucallpa1 59ca(ali6
>ona "e#istral 7? A!! / $ede Huara01 5)ncash6
>ona "e#istral 7? A!!! / $ede Huanca(o1 54unn, Hu%nuco ( Pasco6
>ona "e#istral 7? !< / $ede 8ima1 58ima6
>ona "e#istral 7? < / $ede .usco1 5.usco, )purmac ( *adre de Dios6
>ona "e#istral 7? <! / $ede !ca1 5!ca, )(acucho, Huancavelica ( )purimac6
>ona "e#istral 7? <!! / $ede )re&uipa1 5)re&uipa6
>ona "e#istral 7? <!!! / $ede Tacna1 5*o&ue#ua, Tacna ( Puno6
O7O,
En total e'isten BC >onas "e#strales, DE :ficinas "e#strales ( FG :ficinas "eceptoras.
II. CLASES DE REGISTRO
P":P!ED)D !7*9EH8E
PE"$:7)$ 49"!D!.)$
PE"$:7)$ 7)T9")8E$
H!E7E$ *9EH8E$
III . PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL.
I. P#(licia 6aterial.
El "e#istro otor#a publicidad +urdica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto
de inscripcin comprende tambin a las anotaciones preventivas, salvo &ue este
"e#lamento e'presamente las diferencie.
El contenido de las partidas re#strales afecta a los terceros aun cuando stos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo.
II. P#(licia +or!al.
El "e#istro es pblico. 8a publicidad re#istral formal #aranti0a &ue toda persona acceda al
conocimiento efectivo del contenido de las partidas re#strales (, en #eneral, obten#a
informacin del archivo "e#istral.
El personal responsable del "e#istro no podr% mantener en reserva la informacin
contenida en el archivo re#istral salvo las prohibiciones e'presas establecidas en los
"e#lamentos del "e#istro.
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III. Principio De Rogaci%n 8 De Tit#laci%n A#t9ntica.
8os asientos re#strales se e'tienden a instancia de los otor#antes del acto o derecho, o de
tercero interesado, en virtud de ttulo &ue conste en instrumento pblico, salvo disposicin
en contrario. 8a ro#atoria alcan0a a todos los actos inscribibles contenidos en el ttulo,
salvo reserva e'presa.
$e presume &ue el presentante del ttulo acta en representacin del ad&uirente del
derecho o del directamente beneficiado con la inscripcin &ue se solicita, salvo &ue a&ul
ha(a indicado en la solicitud de inscripcin &ue acta en inters de persona distinta. Para
todos los efectos del procedimiento, podr%n actuar indistintamente cual&uiera de ellos,
entendindose &ue cada ve0 &ue en este "e#lamento se mencione al presentante, podr%
tambin actuar la persona a &uien ste representa, salvo lo dispuesto en el se#undo
p%rrafo del artculo BC, o cuando e'presamente se dispon#a al#o distinto. En caso de
contradiccin o conflicto entre el presentante ( el representado, prevalece la solicitud de
ste.
IV. Principio De Especialia.
Por cada bien o persona +urdica se abrir% una partida re#istral independiente, en donde se
e'tender% la primera inscripcin de a&ullas as como los actos o derechos posteriores
relativos a cada uno.
En el caso del "e#istro de Personas 7aturales, en cada "e#istro &ue lo inte#ra, se abrir%
una sola partida por cada persona natural en la cual se e'tender%n los diversos actos
inscribibles.
E'cepcionalmente, podr%n establecerse otros elementos &ue determinen la apertura de
una partida re#istral.
V. Principio De Legalia.
8os re#istradores califican la le#alidad del ttulo en cu(a virtud se solicita la inscripcin.
8a calificacin comprende la verificacin del cumplimiento de las formalidades propias del
ttulo ( la capacidad de los otor#antes, as como la valide0 del acto &ue, contenido en
a&ul, constitu(e la causa directa e inmediata de la inscripcin.
8a calificacin comprende tambin, la verificacin de los obst%culos &ue pudieran emanar
de las partidas re#strales ( la condicin de inscribible del acto o derecho. $e reali0a sobre
la base del ttulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a a&ul (,
complementariamente, de los antecedentes &ue obran en el "e#istro.
VI. Principio De Tracto S#cesi*o.
7in#una inscripcin, salvo la primera se e'tiende sin &ue est inscrito o se inscriba el
derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su e'tensin, salvo
disposicin en contrario.
VII. Principio De Legiti!aci%n.
8os asientos re#strales se presumen e'actos ( v%lidos. Producen todos sus efectos (
le#itiman al titular "e#istral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifi&uen en los
trminos establecidos en este "e#lamento o se declare +udicialmente su invalide0.
VIII. Principio De +e P)(lica Registral.
8a ine'actitud de los asientos re#strales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del
acto &ue los ori#ina, no per+udicar% al tercero re#istral &ue a ttulo oneroso ( de buena fe
hubiere contratado sobre la base de a&ullos, siempre &ue las causas de dicha ine'actitud
no consten en los asientos re#strales.
I:. Principio De Prioria Pre$erente.
8os efectos de los asientos re#strales, as como la preferencia de los derechos &ue de
estos emanan, se retrotraen a la fecha ( hora del respectivo asiento de presentacin, salvo
disposicin en contrario.
:. Principio De Prioria E;cl#<ente.
7o puede inscribirse un ttulo incompatible con otro (a inscrito o pendiente de inscripcin,
aun&ue sea de i#ual o anterior fecha.
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IV. PROCEDI6IENTO REGISTRAL
Nat#rale=a el procei!iento.
El procedimiento re#istral es especial, de naturale0a no contenciosa ( tiene por finalidad la
inscripcin de un ttulo. 7o cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento (a
iniciado, ni oposicin a la inscripcin.
Concl#si%n el procei!iento El procei!iento registral ter!ina con,
a6 8a inscripcin;
b6 8a tacha por caducidad del pla0o de vi#encia del asiento de presentacin;
c6 8a aceptacin del desistimiento total de la ro#atoria.
Clases e Inscripci%n.
Inscripci%n Constit#ti*a
Esta clase de inscripcin constitu(e un re&uisito indispensable para &ue la transferencia o
constitucin de un derecho real ten#a lu#ar. -racias a esta clase de inscripcin, &ueda
perfeccionada la transmisin o constituido el derecho real.
E+emplo de esta clase de inscripcin es la Hipoteca, pues si esta no es inscrita en el re#istro
correspondiente, aun&ue ha(a sido elevada a Escritura pblica, no e'iste la #aranta real.
Inscripci%n Declarati*a
Esta clase consiste en publicar un cambio (a ocurrido, independientemente del re#istro. Para
esta clase de inscripcin, basta la e'istencia del ttulo para la transmisin del derecho real.
"econoce la pre/e'istencia de los derechos reales, de los &ue se toma nota para su oportuna
publicidad ( dem%s efectos &ue estable0ca la le(.
Instancias
$on instancias del procedimiento re#istral1
a6 El "e#istrador;
b6 El Tribunal "e#istral.
.ontra lo resuelto por el Tribunal "e#istral slo se podr% interponer demanda contencioso
administrativa ante el Poder 4udicial.
C%!p#to e pla=os
8os pla0os aplicables al procedimiento re#istral se cuentan por das h%biles, salvo disposicin
en contraro. $e consideran das h%biles a&uellos en los cuales el Diario de la :ficina
respectiva hubiese funcionado. En el cmputo se e'clu(e el da inicial ( se inclu(e el da del
vencimiento.
T"t#los cone;os
$e entiende por ttulos cone'os a&uellos presentados al "e#istro, sea con uno o m%s asientos
de presentacin, siempre &ue estn referidos a la misma partida o asunto ( sean compatibles.
Partia Registral
8a partida re#istral es la unidad de re#istro, conformada por los asientos de inscripciIn
or#ani0ados sobre la base de la determinacin del bien o de la persona susceptible de
inscripcin; (, e'cepcionalmente, en funcin de otro elemento previsto en disposiciones
especiales.
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