UNIVESIDAD MARIANO GLVEZ DE GUATEMALA

FACULTAD DE CIENCIAS JURDICAS Y SOCIALES

CENTRO UNIVERSITARIO, SOLOL
LIC. YULISSA PATRICIA GONZLES
NOVENO CICLO
DERECHO REGISTRAL

SISTEMA REGISTRAL ESPAOL

ESTUDIANTES: CARN.
EDUARDO ELISEO PUC DIONISIO 5010-13-2277

JEIMMY PIEDAD AGUILAR GONZLEZ. 5010-11-6900

ANDRS YAXN PREZ 5010-12-3227

DOLORES KARINA GARCA SANTOS 5010-12-10697

DIEGO ARMANDO AJCOT T. 5010-12-4783

GRUPO No. 4
 INTRODUCCIN

El Sistema Registral espaol es abordado y explicado de forma clara y sencilla en el

presente trabajo, que ha sido una recopilacin de datos de varias fuentes para darle
solidez y robustecer la informacin aqu plasmada.
Para entender mejor este trabajo se ha divido en cuatro captulos: I Antecedentes
histricos del derecho Registral espaol, II Principios del Derecho Registral Espaol, III
Definicin, IV Tcnica Registral y V Caractersticas del Sistema Registral Espaol, as
mismo existe un cuadro comparativo del Sistema espaol con el sistema guatemalteco
que es nuestro inters en el curso en donde se pueden notar las diferencias y similitudes
de ambos sistemas Registrales hasta nuestros das.
 INDICE
CAPITULO I.......................................................................................................... 1
ANTECEDENTES HISTRICOS DEL SISTEMA REGISTRAL ESPAOL......................1
A. CLASIFICACIN DEL REGISTRO ESPAOL..................................................2
a) PRIMER PERIODO: PUBLICIDAD PRIMITIVA:..............................................2
b) SEGUNDO PERIODO: LA INFLUENCIA ROMANA:.......................................3
C. TERCER PERIODO: DE INICIACIN DEL RGIMEN DE PUBLICIDAD:............4
d. CUARTO PERIODO: CONSOLIDACIN DEL RGIMEN DE PUBLICIDAD:......4
CAPITULO II......................................................................................................... 6
PRINCIPIOS DEL SISTEMA ESPAOL.....................................................................6
A. PRINCIPIOS PREVIOS A LA INSCRIPCION:....................................................6
B. PRINCIPIOS SIMULTANEOS A LA INSCRIPCION............................................6
C. PRINCIPIOS POSTERIORES A LA INSCRIPCION.........................................7
CAPITULO III........................................................................................................ 8
DEFINICIN DEL SISTEMA REGISTRAL ESPAOL..................................................8
CAPITULO IV...................................................................................................... 10
TCNICA REGISTRAL......................................................................................... 10
A) EFECTOS DE LA INSCRIPCIN...............................................................10
B) PROCEDIMIENTO REGISTRAL................................................................11
C) ORGANIZACIN:......................................................................................... 12
CAPITULO V....................................................................................................... 13
CARACTERSTICAS FUNDAMENTALES................................................................13
CONCLUSIONES................................................................................................ 18
BIBLIOGRAFA.................................................................................................... 19
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CAPITULO I
ANTECEDENTES HISTRICOS DEL SISTEMA REGISTRAL
ESPAOL

En el Derecho antiguo deberemos distinguir tres etapas:

Una primera poca (1), la primitiva, que se caracteriza por la falta de publicidad,
as como de solemnidades especiales para la transmisin y gravamen de los
inmuebles.
Una segunda etapa (2), de recepcin cientfica del Derecho Romano, que se
caracteriza por la introduccin por la figura de la traditio.
una tercera (3) etapa de toma de razn, que se inicia en el siglo XVI, que crea
una publicidad por medio del Registro de cargas y gravmenes, ya que la
existencia de determinados derechos que no tenan contacto posesorio con la
persona u objeto, suponan una autntica dificultad para su aparicin, censos,
rentas, tributos, hipotecas, eran derechos que existan y necesitaban publicidad.

EXISTEN MAS ADELANTE DOS PRAGMTICAS

La primera de 1529, de La segunda de 1513 que

Don Carlos y Doa Juana, que Felipe V en las Cortes de
tratan de instaurar un Registro de
cargas igual al que Felipe II en Valladolid impuso a todo el
1558, que cre para Castilla, y en territorio del Estado.
cuyo decreto se estableca la
necesidad de que existiera un
REGISTRO DE PROPIEDAD en cada

Es a partir de 1768 cuando aparecen por primera vez los Oficios o Contaduras de
Hipotecas, que los sistematizaremos de la siguiente manera:
Lugar: se establecen en cada una de las cabezas de partido.
Persona al cargo: empiezan a aparecer los registradores.
Forma de llevanza: mediante libros.
Actos sujetos a toma de razn: cargas, gravmenes.
 2

Curioso fue el edicto del Gobernador de Catalunya de 11 de julio de 1774 en el que

da aplicacin en Catalunya a la Real Pragmtica, pero por primera vez se incluyen
en los Oficios o Contaduras de Hipoteca todas las transmisiones de inmuebles.

Posteriormente las bases del sistema registral Espaol, como tal fueron
establecidas por la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861, por la cual se abandonan,
parcialmente, los principios de publicidad adjetiva que informaron la legislacin registral
espaola durante los tres siglos anteriores. El sistema est contenido, actualmente, en la
ley de 8 de febrero de 1946, que no se sino la reestructuracin de la citada ley hipotecaria
de 1861, modificada por la ley del 21 de diciembre de 1869, por la del 21 de abril de 1909
y por varias leyes dictadas entre 1922 y 1941 y reformada, finalmente, en algunos
aspectos fundamentales por la ley de 30 de diciembre de 1944. Un extenso reglamento
(6,254 artculos) dictado por el Decreto de 14 de febrero de 1947 complementa el rgimen
inmobiliario registral vigente en Espaa.

Aunque, dentro de una sistematizacin rigurosa, ningn rgimen inmobiliario

eclctico debe considerarse como exponente o tipo, el espaol, superado constantemente
por sucesivas reformas, ofrece para el estudio, comprensin y perfeccionamiento de los
sistemas registrales un doble inters; por haber informado, como antecedente, la
generalidad de las legislaciones de la Amrica hispana y por constituir, dentro de sus
principios mixtos, un sistema tcnicamente elaborado que, de contar con un catastro,
pudiera considerarse plenamente modlico para los pases latinos, que no pueden
desprenderse, totalmente del ancestro romano en sus construcciones.

A. CLASIFICACIN DEL REGISTRO ESPAOL

a) PRIMER PERIODO: PUBLICIDAD PRIMITIVA:

Al igual que en Alemania, existen formalidades y solemnidades extrnsecas
para la transmisin de bienes inmuebles, pero no existen datos precisos ni
descripciones de dichas formalidades y solemnidades.

El derecho de las costumbres indgenas no fue destruido completamente

por la dominacin romana, ya que la calidad cientfica de este derecho, y los
 3

jurisconsultos y gobernadores romanos, provocaron que el derecho romano no

fuese impuesto en forma absoluta, sino ms bien aquellas fueron influenciadas
lentamente por este ltimo, y coexistieron paralelamente.

Luego viene la llegada de los visigodos, cuyas leyes tampoco destruyeron

la influencia del derecho romano, impuesto por su perfeccin tcnica. Lo que s
ocurri con los visigodos fue el refuerzo del sistema formalista indgena, las
cuales se fueron robustecidas posteriormente con la invasin rabe.

Se desarrollaron varias formas de publicidad en Espaa, la ms notable fue

la Robracin, que consista en una ratificacin pblica y solemne de la
transferencia por carta o escritura de un inmueble.

De esta manera se puede apreciar que pese a la absorcin de normas de

otras culturas y formas de organizacin, la espaola supo preservar la propia,
hasta desarrollar procedimientos propios para dotar de publicidad a los actos
traslativos de dominio, tal y como sucedi con la robracin, de obligatoria
observancia a travs de distintos fueros.

b) SEGUNDO PERIODO: LA INFLUENCIA ROMANA:

Fue el apogeo de la clandestinidad en Espaa, ya que las formas solemnes
de publicidad fueron desapareciendo paulatinamente y se sustituyeron con la
traditio, la cual se tena por cumplida con la clusula Constitutum Posesorium.

Este tena la deficiencia de permitir la venta de bienes como si estuviesen

libres de cargas, como hipotecas por ejemplo, las cuales quedaban ocultas; por
ello es que afirma que en dicho periodo rein la clandestinidad en Espaa.

Para contrarrestar la clandestinidad en la enajenacin de bienes sujetos a

prestaciones reales, se adoptaron medidas de publicidad para las
enajenaciones de inmuebles, luchando contra los Jueces aferrados al Derecho
Romano. Es con la Real Pragmtica de Carlos III del 31 de enero de 1768, que
se crean los Oficios de Hipotecas, y surge la efectividad de la publicidad,
dando pie al tercer periodo.
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C. TERCER PERIODO: DE INICIACIN DEL RGIMEN DE PUBLICIDAD:

En Catalua se implement el registro de enajenacin de inmuebles, pero
no se considera como sistema general de publicidad inmobiliaria, sino nicamente
de algunos actos relacionados con inmuebles, generalmente con gravmenes
como hipotecas.

El sistema registral espaol fue impulsado y reforzado a travs del

impuesto de hipotecas, que en 1829 se convertira en el impuesto de derechos
reales. Carral y de Teresa afirma que los oficios de hipotecas eran pblicos,
perciban derechos arancelarios, se llevaban por el sistema de encasillado, y por
orden de despacho de documentos. Serva de base para hacer el registro, la
primera copia del escribano, que haba que anotar al pie con mencin del registro
hecho. Como estos oficios hipotecarios pusieron fin a las estafas de compradores
de inmuebles por ocultacin de las cargas de dichos bienes, no hubo resistencia
de las personas hacia estos oficios.

En este periodo la actividad registral relacionada con inmuebles no tena la

finalidad de dotar de seguridad jurdica al trfico jurdico inmobiliario, pues no
todos los actos que conllevaran una afectacin a los derechos sobre estos, deban
ser registrados, sino nicamente los relacionados con gravmenes, sin embargo, a
travs de estos registros de hipotecas ya fue posible evitar adquirir bienes
afectados con cargas ocultas.

d. CUARTO PERIODO: CONSOLIDACIN DEL RGIMEN DE PUBLICIDAD:

Inicia con la publicacin de la Ley Hipotecaria del ao 1861. Carral y de Teresa
dice que su exposicin de motivos es muestra de la sabidura de sus autores,
pues en unos cuantos renglones al dar las razones por las cuales se hizo
necesario publicar la ley, sintetiza las finalidades del Derecho Registral y
transcribe su exposicin de motivos, en la cual se enuncia la necesidad de su
aprobacin.

En dicha transcripcin se hace referencia a las normas hipotecarias

anteriores, de las cuales se dijo que estaban condenadas por la ciencia y la razn
 5

porque ni garantizan suficientemente la propiedad, ni ejercen saludable influencia

en la prosperidad pblica, ni asientan sobre slidas bases el crdito territorial, ni
dan actividad a la circulacin de la riqueza, ni moderan el inters del dinero, ni
facilitan su adquisicin a los dueos de la propiedad inmueble, ni aseguran
debidamente a los que sobre esta garanta prestan sus capitales por lo cual dicha
ley era necesaria para dar certidumbre al dominio y a los dems derechos en la
cosa, para poner lmites a la mala fe y para liberar al propietario del yugo de
usureros despiadados.

De esta manera finalmente se consolida un sistema registral que adems

de evitar la transmisin de bienes con cargas ocultas, tambin es capaz de
garantizar la certeza del dominio de la persona que transmite a otra el bien
registrado. En consecuencia se ve incrementa la confianza entre las partes,
facilitando la adquisicin de inmuebles al tener asegurada la correcta inversin de
sus capitales
 6

CAPITULO II
PRINCIPIOS DEL SISTEMA ESPAOL
En general eran llamados hipotecarios los cuales los dividen de la siguiente manera:

A. PRINCIPIOS PREVIOS A LA INSCRIPCION:

a. Principio de rogacin o instancia: La inscripcin de los ttulos en registro podr

pedirse indistintamente: Por el que adquiera el derecho, por el que transmita el
derecho, por quien tenga inters en asegurar el derecho que se desea inscribir
y por quien tenga la representacin de cualquiera de ellos.

Dicho principio de rogacin no es otra cosa que la manifestacin de voluntad

por parte de la persona fsica o jurdica mediante el que se inicia el
procedimiento registral o de registracin.

b. Principio de calificacin registral o de legalidad: Implica que los registradores

calificarn bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrnsecas de los
documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripcin, as como la
capacidad de los otorgantes, y la validez de los actos dispositivos contenidos
en las escrituras pblicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del
registro.

B. PRINCIPIOS SIMULTANEOS A LA INSCRIPCION

a. Principio de prioridad: A travs de ste se afirma el principio del derecho

hipotecario, que es lema de los registradores. Este principio implica que
inscrito o anotado preventivamente en el registro, cualquier ttulo traslativo o
declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos
sobre los mismos no podr inscribirse o anotarse ningn otro de igual o
anterior fecha que se le oponga o contradiga, por el que se transmita o grave la
propiedad del inmueble o derecho real mismo.

b. Principio de especialidad: Implica que en los derechos reales limitativos, los de

garanta y en general cualquier carga o limitacin del dominio o de los
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derechos reales para que surtan efecto contra terceros, debern constar en la
inscripcin de la finca o derecho sobre que recaiga.

c. Principio de Tracto Sucesivo: Implica que para anotar o inscribir ttulos por los
que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dems
derechos reales sobre inmuebles, deber constar previamente inscrito o
anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean
otorgados los actos referidos.

C. PRINCIPIOS POSTERIORES A LA INSCRIPCION

a. Principio de legitimacin o presuncin de exactitud del Registro de la
Propiedad y de lo que publica, mientras no se demuestre lo contrario: Implica
que a todos los efectos legales, se presumir que los derechos reales inscritos
en el registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el
asiento respectivo. De igual modo se presumir que quien tenga inscrito el
dominio, de los inmuebles o derechos reales, tiene la posesin de los mismos.
b. Principio de la fe pblica registral o la presuncin sin posibilidad de prueba en
contra de lo que dice el registro: Este principio se manifiesta a travs de que el
tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona
que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo ser mantenido en
su adquisicin una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule
o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo
registro.
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CAPITULO III

DEFINICIN DEL SISTEMA REGISTRAL ESPAOL

El sistema Registral Espaol nace en Espaa con la Ley hipotecaria del 8 de

febrero 1861 que ha sido modificada para adecuarla a los cambios socios econmicos.
Las bases del sistema registral Espaol, como tal fueron establecidas por la Ley
Hipotecaria, por la cual se abandonan, parcialmente, los principios de publicidad adjetiva
que informaron la legislacin registral espaola durante los tres siglos anteriores. El
sistema est contenido, actualmente, en la ley de 8 de febrero de 1946, que no se sino la
reestructuracin de la citada ley hipotecaria de 1861, modificada por la ley del 21 de
diciembre de 1869, por la del 21 de abril de 1909 y por varias leyes dictadas entre 1922 y
1941 y reformada, finalmente, en algunos aspectos fundamentales por la ley de 30 de
diciembre de 1944. Un extenso reglamento (6254 artculos) dictado por el Decreto de 14
de febrero de 1947 complementa el rgimen inmobiliario registral vigente en Espaa.

El sistema registral espaol es un registro de fincas. Las fincas(los pisos, las

casas, las concesiones administrativas) que son susceptibles de propiedad, abren lo que
se denomina su folio registral. La publicidad de las relaciones jurdicas persigue una triple
finalidad: jurdica, garantizando la titularidad de los derechos, econmica, ofreciendo una
base segura al crdito, y social, evitando litigios que dificultaran la convivencia pacfica.
La efectividad del Registro en orden a conseguir aquella triple finalidad depende de la
eficacia que el ordenamiento atribuya a los pronunciamientos del Registro. Una primera
solucin es la que confiere a la publicidad registral una sustantividad absoluta, de modo
que el contenido del Registro se convierte en la nica realidad jurdicamente relevante.
Frente a ella, cabe la solucin contraria, la de la mera publicidad, que limita la funcin del
Registro a servir de medio de conocimiento de las relaciones jurdicas, sin que stas se
vean apenas favorecidas por el hecho de ser registralmente constatadas. Frente a estas
soluciones extremas, cabe una gama bastante amplia de sistemas intermedios, en los
que, en general, se otorga a los pronunciamientos registrales una presuncin de
exactitud.

Dentro de este tercer grupo debe ser incluido el sistema registral inmobiliario
espaol. Instaurado a fines del s.XIX coincidiendo con la realizacin de un fuerte proceso
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de privatizacin de la tierra y el inicio de un importante despegue en la actividad

econmica, se ha convertido con el tiempo en un elemento bsico del sistema jurdico,
como instrumento de conocimiento de datos indispensables para la toma de decisiones
previa a la contratacin y como medio de garantizar la pacfica posesin y disfrute de los
derechos, sirviendo, as, de garanta insustituible del crdito. El Registro de la Propiedad
espaol ha actuado como un eficaz colaborador del desarrollo econmico.
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CAPITULO IV

TCNICA REGISTRAL

A) EFECTOS DE LA INSCRIPCIN.
El legislador espaol, a la hora de elegir entre las diversas opciones en torno a la
eficacia que haba de atribuir a la inscripcin (constitutiva, es decir, con influencia
directa en el nacimiento o transmisin de los derechos, declarativa, sin eficacia en
tales extremos), se encontr con el peso de una enorme tradicin jurdica a favor
de un rgimen puramente consensual de nacimiento y transmisin de los
derechos, con absoluta libertad de forma, en el que el mero consentimiento,
independientemente de la forma verbal, escrita o solemne en que se expresara,
vinculaba a los contratantes. Por ello, se inclin por no atribuir, en general, a la
inscripcin un papel excesivamente influyente en el nacimiento y transmisin de
los derechos. En el sistema espaol, la inscripcin no es, por tanto, necesaria, ni
siquiera obligatoria, con carcter general. Excepcin significativa a este criterio
general fue el de la hipoteca, a cuya inscripcin se dio siempre valor plenamente
constitutivo.

Ahora bien, siendo la inscripcin voluntaria, el legislador espaol ha querido estimular la

utilizacin del Registro, por las indudables beneficiosas consecuencias antes sealadas.
Para ello, dot a la situacin jurdica inscrita de importantes beneficios:

a) por un lado, el que deriva de la presuncin de exactitud de que gozan los

pronunciamientos registrales, segn expresa la exposicin de Motivos de la Ley de
reforma de la Ley Hipotecaria (1944).
b) por otro lado, el que deriva de la presuncin de integridad: el que ha confiado en el
contenido del Registro puede tener la seguridad de que nadie podr privarle de su
derecho por una causa que no constare ya en el Registro.

Sobre estas dos bases pueden examinarse los diferentes efectos derivados de la
inscripcin:

1. En juicio y fuera de l, se presume que los derechos inscritos existen y pertenecen

a su titular con el contenido y extensin con que figuran inscritos, y asimismo se
presume que el titular los posee en el concepto correspondiente. Por ello el titular
registral goza para todo proceso sobre un derecho inscrito del beneficio de la
inversin de la carga de prueba: a l le basta con acreditar la situacin registral sin
 11

ms pruebas. Para la recuperacin de la posesin perdida dispone de un

procedimiento sumarsimo.

2. Para el que inscribe la adquisicin de un inmueble o un derecho solo lo inscrito

existe; lo no inscrito es como si no existiera para l.

3. La inscripcin no convalida los actos nulos, pero quien adquiera, a ttulo oneroso,
fiado en la apariencia de titularidad registral de su transmitente, ser protegido
aunque la titularidad del transmitente adolezca de defectos no constatados
registralmente, siempre que el adquiriente tenga buena fe.

4. Slo el titular queda legitimado para otorga actos inscribibles relativos al derecho
inscrito a su favor. Las resoluciones judiciales que le perjudiquen slo accedern al
Registro si se dictan en procedimientos en que el titular registral haya sido parte.

B) PROCEDIMIENTO REGISTRAL.
El procedimiento registral se estructura sobre una serie de rasgos o notas
caractersticas:
1. La inscripcin es voluntaria. Salvo excepciones, toda actuacin del
Registrador se realiza a instancia de parte.
2. El documento en que se formaliza el acto relativo a un derecho inscribible
ha de tener, necesariamente, forma pblica, es decir, ha de ser otorgado
por o ante funcionario pblico Juez, rgano de la administracin, Notario.
3. El acceso de un documento al registro se produce previa calificacin por el
Registrador, que debe examinar la legalidad de las formas, la validez del
contenido del acto, la capacidad de los otorgantes y la adecuacin a la
situacin registral previa.
4. El acceso al Registro y, por tanto, la proteccin que la misma dispensa, se
produce por orden de llegada a la oficina registral del documento
correspondiente.

C) ORGANIZACIN:
1. El Registro se lleva por fincas, es decir, abriendo a cada nueva finca que ingresa
en el Registro una hoja, que constituye, en realidad, un Registro particular. En la
misma hoja se inscribirn a continuacin todos los asientos relativos a la misma
finca.
 12

2. La apertura de hoja a una nueva finca (inmatriculacin) es una operacin de

especial importancia, sobre la que vale la pena extenderse.

En el sistema espaol no se ha previsto el acceso de la finca independientemente del

dueo al que pertenece. La apertura de hoja registral se efecta siempre a travs de un
asiento que declara a quin pertenece el dominio. Para tener cierta seguridad de que esta
primera inscripcin, que no se apoya en un contenido registral previo, corresponde a la
realidad se exigen ciertos requisitos previos (acreditar de algn modo la titularidad del
transmitente) y posteriores (publicacin de la inscripcin). An as, esta primera
inscripcin no produce los mismos efectos que las posteriores, ya que no perjudicar a
terceros durante un plazo de dos aos.

Por otro lado, tampoco se ha considerado imprescindible una particular acreditacin

de la realidad fsica de la finca desde un comienzo. El deseo de facilitar el ingreso de
nuevas fincas en el Registro hizo aconsejable, y an hoy as se considera, no esperar a
una completa realizacin del mapa territorial (catastro).

3. El Registro ha de ser necesariamente pblico, pues slo as cumplir sus funciones de

agilizar la contratacin reduciendo los costes de transaccin.

4. El Registro est encomendado a funcionarios pblicos de elevada calificacin jurdica,

que asumen, personalmente, la responsabilidad por los errores que cometen en el
ejercicio del cargo.
Asimismo, el Registrador asume el mantenimiento de la Oficina y la remuneracin del
Personal, para lo cual percibe unos derechos que cubren los costes, incluida su propia
retribucin. La cuanta de estos derechos es determinada por la Administracin del
Estado. Los derechos son satisfechos directamente por los usuarios del Registro: con ello
se garantiza la independencia del Registrador y se descarga el Presupuesto estatal de los
costes de mantenimiento de un servicio que ser soportado precisamente por quienes se
benefician de l. Por razones de justicia, el coste de los servicios se determina en
proporcin al valor de las fincas o derechos que se inscriben.

CAPITULO V

CARACTERSTICAS FUNDAMENTALES
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a. En el ordenamiento Civil Espaol, para transmitir por negocio jurdico, es

preciso que exista justa causa o ttulo y que se efecte la entrega de la
cosa o tradicin. Si se trata de bienes inmuebles, la tradicin (modo de
adquirir) viene a estar representada por el otorgamiento de un instrumento
pblico en el cual se hagan constar expresamente las voluntades de
transmitir y adquirir. Como se ve, la virtualidad del acto transmisivo
inmobiliario, en el derecho espaol, descansa, de hecho, en la escritura
notarial, como exteriorizacin de las relaciones obligacionales, sin que se
d mayor relieve al acuerdo de transmisin ni al nacimiento del derecho
real, todo lo cual, como la tradicin misma, se considera una consecuencia
natural del otorgamiento.1

b. El notario, como funcionario revestido de fe pblica, representa toda la

autoridad que requieren las relaciones jurdicas inmobiliarias entre los que
conocen, porque en l participan, un negocio jurdico dado.

c. La inscripcin de esos actos es, pues declarativa de los derechos y su

objetivo, en un primer aspecto es, simplemente, la informacin a terceros.
El registro no convalida los actos nulos o anulables, pero, como
consecuencia de la interposicin de la autoridad pblica (Registrador), y del
examen y aceptacin que ese funcionario verifica de los actos inscribibles
(calificacin) la inscripcin concede a los actos jurdicos inscritos una
presuncin de exactitud iuris tantum, que debe ser destruida para su
invalidacin.

d. En cuanto a los terceros que se apoyen en la fe pblica registral, y

adquieran de buena fe un derecho que aparezca perfecto de los libros del
Registro, la doctrina de la proteccin de la apariencia jurdica es acogida
con todo rigor por el legislador espaol, y su posicin deviene inacatable.
El derecho adquirido en esas condiciones queda legitimado, en su favor
por la llamada fuerza convalidante de la inscripcin registral.

1 http://www.monografias.com/trabajos88/el-derecho-registral/el-derecho-
registral.shtml#ixzz2ey2V5v5a
 14

e. Los registros estn a cargo de funcionarios tcnicos inamovibles

designados por riguroso orden de antigedad de un escalafn previamente
confeccionado mediante amplias pruebas de capacidad especfica
(oposiciones).

f. La formacin del Cuerpo facultativo tcnico de Registrares en Espaa

consiste en una seleccin severa entre aspirantes, todos abogados, ajena
a la provisin de cargos determinados, mediante la cual se ingresa en la
carrera registral en orden de capacidad, lo que asegura la imparcial
objetividad de las designaciones y nivela al calidad de los funcionarios
encargados de los Registros del interior, con los que sirven en las
capitales.

g. Los Registradores dependen gubernativamente del Ministerio de Justicia, a

travs de la Direccin General Tcnica, cuyos funcionarios son
seleccionados, tambin, por orden de escalafn, entre los miembros del
cuerpo Facultativo Tcnico de Registradores de la Propiedad, y que tiene,
entre otras, la funcin de unificar los criterios de aplicacin de la ley,
mediante el mecanismo de las consultas que le son elevadas por los
Registradores.- La supervisin y vigilancia de las oficinas registrales
corresponde a los Tribunales de Justicia.

h. La unidad registral bsica es la finca, abrindose a cada una de ellas un

registro particular cuya primera inscripcin ha de ser, necesariamente, de
dominio.- Antes de la Ley Hipotecaria de 1944, se podan in matricular
estados posesorios pero, actualmente, la posesin, considerada como un
hecho, slo es acogida dentro de las garantas de la publicidad cuando
est precedida de la correspondiente declaracin de que corresponde a la
propiedad.- La primera inscripcin de una finca (in matriculacin) se rodea
de especiales precauciones y slo en determinadas circunstancias, que la
ley seala, puede ingresar un inmueble a la publicidad del Registro. A cada
finca que se inscribe por primera vez se le da un nmero correlativo que le
ser privativo, y bajo ese nmero, que la distingue para su vida de libro, se
hacen constar en sucesin continua, todas sus mutaciones y gravmenes.
 15

En este sistema se llevan solo dos libros: El Libro Diario de prestaciones y el Libro
de inscripciones; y dos ndices de este ltimo, uno ordenado por fincas y otro por orden
alfabtico de titulares de los derechos. No se llevan libros auxiliares ni se mantienen
archivos de documentos con fines informativos.
1. El Libro Diario de presentaciones asegura la prioridad de los derechos mediante
riguroso orden cronolgico, segn la hora y minuto de su entrada al Registro.
2. El Libro Diario es nico en cada Registro y los asientos en el mismo deben
practicarse en el acto de la presentacin del documento y ser firmados por el
interesado.

El Libro de inscripciones, aunque nico, funciona en series referidas a la divisin

territorial (por municipios y secciones etc.). En los asientos (inscripciones) se hacen
constar los elementos esenciales de los actos extractndolos de los documentos que, solo
por excepcin (si no constan en otros protocolos pblicos), quedan archivados.

Como se ve, en los Registros espaoles, toda la informacin aparece del Libro de
inscripciones, a donde el Registrador ha llevado un resumen de los datos que trascienden
al inters de terceros, cuya seleccin implica examen de los documentos, calificacin de
los actos, decisin de inscribir y responsabilidad. Las facultades de calificacin del
Registrador son amplias, debiendo examinar los fundamentos del acto y su validez, la
capacidad de las partes y la legalidad de las formas extrnsecas. El Registrador puede
aceptar o denegar la inscripcin, aun si se trata de documentos judiciales.2

i. Contra su decisin caben recursos ante las autoridades judiciales que

corresponden resolver, en ltima instancia al Tribunal Supremo de Justicia.

j. En el aspecto mecnico, el sistema espaol es simple y de fcil consulta, y

su informacin est al alcance de los interesados, mediante un solo
movimiento de un ndice que localiza la historia registral completa de
cualquier inmueble.

2 La calificacin de los documentos judiciales est limitada a los aspectos formales, a la concordancia de sus
datos con los que aparecen en los libros del Registro, y al cumplimiento de la reglas de procedimiento.
 16

k. Pero, esa posicin estricta, muy generalizada en la doctrina espaola,

subestima el hecho de que una legislacin registral que se dicte
absolutamente sustantiva, en un pas donde la falta de catastro parcelario
impide la perfecta e indubitada identificacin de las fincas, necesariamente
ha de producir uno de dos resultados, ambos adversos al desarrollo del
trfico inmobiliario; ante la necesidad de calificar cuidadosamente los
ttulos o documentos, segn resulta indispensable en todo sistema
sustantivo, para que la fuerza legitimadora de la inscripcin descanse en la
estricta legalidad del negocio jurdico inmobiliario, o bien ser preciso, en
muchos casos, a falta de identificacin perfecta del inmueble, invalidar el
acto, negndole la inscripcin y por tanto su existencia jurdica, o ser
necesario sancionarlo, aceptando el error o la duda.
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CUADRO COMPARATIVO DEL SISTEMA REGISTRAL ESPAOL Y EL

SISTEMA GUATEMALTECO.

CONCLUSIONES

1) El sistema Registral espaol ha

jugado un papel muy fundamental e
influyente en el sistema Registral
guatemalteco ya que ha trado consigo
varias de las modalidades y
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caractersticas, as como principios en los cuales hasta nuestros das se

fundamenta.
2) El sistema espaol se impuso a lo largo de la historia en varios mbitos en
Guatemala. Uno de esos es el sistema Registral guatemalteco que podemos a ver
que es el heredero del sistema espaol.
3) Existen varios principios como el de Rogacin, tracto sucesivo que perdura hasta
nuestros das y se utiliza de la misma forma que en el sistema espaol.
4) Existen excepciones comunes como la inscripcin hipotecaria que se sigue dando
hoy en da.
5) La unidad bsica del Registro es la Finca y se ve materializado en nuestro
Registro de la Propiedad que tambin opera de la misma forma aperturando
nmeros correlativos y ordenados de folios para cada inscripcin.
6) Nuestro sistema Registral guatemalteco tambin ha dado pasos independientes e
importantes, debido a la evolucin y la necesidad de la creacin de nuevas
polticas para asegurar el resguardo de todo lo registrable y para brindar el
consagrado principio gnesis que es el de Seguridad Jurdica.
7) Es un sistema flexible. La inscripcin es voluntaria, pero las ventajas que ofrece la
inscripcin hacen que cerca del 90% de la propiedad y dems derecho reales
figuren inscritos.

BIBLIOGRAFA
NEZ LAGOS, Rafael. Realidad y Registro, Madrid 1945 (Pg. 18)

http://www.monografias.com/trabajos88/el-derecho-registral/el-derecho-
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VSQUEZ MACHUCA , ALEJANDRO SISTEMA REGISTRAL ESPAOL

UNIVERSIDAD SAN PEDRO, Filial Trujillo, Per 2013