“Año de la unidad, la paz y el desarrollo”

VII-CICLO
DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL (31610)

TAREA ACADÉMICA 2

INTEGRANTES:

Guerrero Tocto, Luz Magali

Herrera Campoverde, Melany.

Miranda Gonzales, María José.

Obando Guerrero, Lizty.

Pérez Aldana, Daniela.

Quintana Salazar, Diana Abigail.

Vereuau Cano, Lisbeeth Julissa.

DOCENTE:
Cynthia Lizbeth Labrin Pimentel

AÑO:
2023
Piura- Perú

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 INDICE

1. SISTEMA REGISTRAL PERUANO.................................................................... 5

1.1 ANTECEDENTES ............................................................................................ 5

1.2 CONCEPTO ...................................................................................................... 5

1.3 BASE LEGAL ................................................................................................... 6

1.4 SERVICIOS QUE OFRECE ............................................................................. 7

A. Servicios de publicidad registral en línea ......................................................... 7

B. Servicio de inscripción registral ........................................................................ 7

C. Servicios gratuitos ............................................................................................. 8

D. Servicios más solicitados ................................................................................. 10

E. Servicios interinstitucionales ........................................................................... 10

1.5 FINALIDAD .................................................................................................... 11

2. EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO (SUNARP) VS EL SISTEMA

REGISTRAL PARAGUAYO ...................................................................................... 12

2.1 EL SISTEMA REGISTRAL PARAGUAYO ................................................. 12

2.1.1 Historia ..................................................................................................... 12

2.1.2 Organización ............................................................................................ 13

2.1.3 Principios.................................................................................................. 15

2.1.4 Procedimiento registral ............................................................................ 16

2.1.5 Servicios.................................................................................................... 17

2.2 CUADRO COMPARATIVO DEL SISTEMA REGISTRAL PARAGUAYO VS.

EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO ................................................................... 19

3. SISTEMA REGISTRAL PERUANO VS EL SISTEMA REGISTRAL

ESPAÑOL ..................................................................................................................... 21

3.1 SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL .............................................................. 21

3.2 COMPARACIÓN DEL SISTEMA REGISTRAL PERUANO Y ESPAÑOL 24

A. Sistema Registral. ............................................................................................ 24

2
 B. Organización Del Registro. .............................................................................. 26

C. El Registrador. ................................................................................................. 27

D. Sistema de transmisión de la propiedad. .......................................................... 28

E. Objeto: Inscripción, derechos y situaciones jurídicas Inscribibles. ................. 28

F. Calificación Registral....................................................................................... 29

G. Procedimiento Registral ............................................................................... 32

H. Efectos de la inscripción .............................................................................. 34

I. Nuevas Tecnologías ......................................................................................... 35

3.3 CARACTERISTICAS PRINCIPALES ........................................................... 39

3.4 SIMILITUDES DE AMBOS SISTEMAS....................................................... 40

CONCLUSIONES ........................................................................................................ 41

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ....................................................................... 42

3
 INTRODUCCION

Nuestro sistema registral peruano que es materia de informe, estamos hablando de la

Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), esta es una Entidad del
Estado muy importante, que se encarga de la Seguridad y la buena fe en los Registros a
través de los servicios que esta nos brinda, siendo un instrumento del Derecho Registral,
materia en cuestión.

Es por ello que es de menester resaltar la importancia que tiene está a través del transcurrir
del tiempo ha ido mejorando con único objetivo de brindarnos un servicio de calidad que
van siempre orientadas al ciudadano, buscando proteger efectivamente los intereses
colectivos mediante el acceso a un sistema legal moderno y transparente que brinde
seguridad jurídica y ende fomente la cultura de legalidad simplificando algunos procesos
que anteriormente eran engorrosos y hoy en día han tenido una mejora muy impórtate, es
por ello que cuando hablamos de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos es
necesario hacerle una comparación con otros países latinoamericanos.

En primer lugar, para desarrollar el siguiente informe primero tenemos al sistema

peruano, a través de su organismo (SUNARP), descentralizado que está adscrito al
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, encargado de regir el Sistema Nacional de
Registros Públicos, planificando, organizando, dirigiendo, supervisando y dictando las
políticas y normas que integran el Sistema Nacional, en ella se desarrolla sus principios
y sus servicios que esta ofrece, siendo preciso tener en claro cuál es el concepto del
Sistema Registral, para que podamos estar en el contexto que se necesita para entender
todo el Sistema Registral Peruano, al momento de realizar las comparaciones con
Paraguay y España. Como todo estudiante de Derecho, y conocedores del Derecho este
informe está sustentado a una Base legal.

La finalidad de este informe, es que se busque conocer los aspectos del Sistema registral
peruano, como son sus antecedentes, concepto, los servicios que ofrece, su finalidad,
haciendo una comparación en primer lugar con el Sistema Registral Paraguayo,
destacando su historia, organización, procedimiento, principios y servicios que brinda del
Sistema extranjero. Finamente para terminar el informe tenemos la comparación con el
Sistema Registral Español, esperando sea de su agrado nuestro informe.

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 1. SISTEMA REGISTRAL PERUANO

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) es un organismo

descentralizado de nuestro país encargado de resguardar la seguridad y buena fe registral
mediante los múltiples servicios que brinda. Su orientación al ciudadano le permite
satisfacer las necesidades del tráfico jurídico, posibilitar la inscripción de actos y aportar
al sistema legal aliviando la carga procesal. Siendo que su existencia responde a una parte
sustancial del sistema notarial latinoamericano; que adopta nuestro país, es
imprescindible su mención como instrumento del Derecho Notarial, pues posibilita la
organización, accesibilidad y publicidad de los actos notariales.

1.1 ANTECEDENTES

El origen de los Registros Públicos se encuentra pocos años después de la Conquista, con
la constitución de la Colonia. En cumplimiento de la provisión real de la Audiencia de
Lima de 3 de abril de 1565, y en aplicación de la Real Carta Orden expedida por el Rey
Don Felipe, derivada de los dos capítulos de las Cortes de Madrid de 1528 y de Toledo
de 1539, se abre el primer libro de registro de inscripciones de censos y tributos que
gravaban la propiedad rústica y urbana de Lima. (Castañeda, 2020. P.8)

Consecutivamente, el mencionado libro se amplió y sufrió una serie de modificaciones,

sobre todo luego de la Independencia. Posteriormente, a fin de brindar un mejor servicio
y una mayor seguridad jurídica en el año de 1994 se publica la Ley N° 26366 que crea el
Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos con la finalidad de unificar todos los registros en un sistema único.

Finalmente, desde su creación y a medida del avance tecnológico y el desarrollo social,

la SUNARP ha venido implementado mecanismo tecnológico para acortar tiempo y
recursos.

1.2 CONCEPTO

Registros Públicos es una institución destinada a preservar la

intangibilidad del contenido de las inscripciones y otorgar publicidad
material y formal, con efectos jurídicos, de todos los actos y derechos
inscritos en mérito de documentos de origen notarial, resoluciones
judiciales y decisiones administrativas previstas en la ley, con el objeto de

5
 garantizar el derecho de los titulares registrados y terceros contratantes
(Manual Oficial de los Servicios Registrales de la SUNARP, 2010).

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos es un organismo descentralizado

adscrito al Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, encargado de regir el Sistema
Nacional de Registros Públicos, planificando, organizando, dirigiendo, supervisando y
dictando las políticas y normas que integran el Sistema Nacional.

La SUNARP se orienta al ciudadano y busca proteger efectivamente los intereses

colectivos mediante el acceso a un sistema legal moderno y transparente que brinde
seguridad jurídica y fomente la cultura de legalidad.

Conforme la publicidad estatal alcanzada por el portal del Gobierno peruano, su objetivo
es inscribir y publicitar actos, contratos, derechos y titularidades de los ciudadanos
mediante un servicio de calidad accesible, oportuno y predictible.

El registro público peruano existe por ley desde el 02 de enero de 1888, sin embargo, el
registro como lo conocemos hoy en día y la SUNARP misma no nacen hasta la
promulgación de la Ley 26366 “Ley de Creación del Sistema Nacional y de la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos” el 16 de octubre de 1994, durante
el gobierno del expresidente Alberto Fujimori.

Antes de la mencionada norma, el sistema registral estaba poco organizado y según

explica Manuel Montes “(…) sus registros de bienes muebles e inmuebles estuvieron
distribuidos en varias instituciones o ministerios del gobierno central” (2020, p.5). Lo
que, al no aportar a lo que hoy sabemos son los fines del registro (seguridad jurídica y
publicidad) configuraba más un problema que una solución.

1.3 BASE LEGAL

 Ley N°26366
Ley de creación del sistema nacional de los Registros Públicos y la
Superintendencia de los Registros Públicos. Tenía por objeto mantener y
preservar la unidad y coherencia del ejercicio
 Resolución Suprema N°135-2002-JUS
Aprueba el nuevo reglamento de organización y funciones (ROF) de la
SUNARP.
 Resolución N° 346-2015-SUNARP/SN

6
 Aprueba el Plan Estratégico Institucional para el periodo 2016- 2018, cuya
visión es el desarrollo en el Sector Justicia y Derechos humanos.

1.4 SERVICIOS QUE OFRECE

Dentro de la plataforma en línea de SUNARP se pueden realizar distintos trámites y

servicios, es decir, los usuarios pueden dar seguimiento, realizar o cuestionar solicitudes
o procedimientos. La SUNARP como ente rector del sistema nacional de registro, cuenta
con un amplio catálogo de servicios y tramites, cuya relevancia más allá del rol
informativo radica en la sindicación de las posibilidades ciudadanas para asegurar sus
bienes, defender sus derechos y celebrar actos jurídicos con seguridad.

En razón a ello, el presente apartado pretende clasificar la gama de trámites y servicios

ofrecidos por SUNARP.

A. Servicios de publicidad registral en línea

Destinados a permitir que todo ciudadano (persona natural o jurídica)
consulte la información de los registros públicos que conserva la
SUNARP. La publicidad registral nos permitirá, por consulta, acceder a la
siguiente información:
- Identidad del propietario
- Características del bien
- Antigüedad
- A quienes dirigir deudas u obligaciones

La reunión de esta información puede, mediando pedido, ser entregada al

interesado o solicitante por copia simple o certificada mediante correo
electrónico.

Para mayor facilidad, la página web de SUNARP cuenta con el instructivo

y paso a paso de como solicitar documentos de este tipo.

B. Servicio de inscripción registral

Es el servicio por el que se puede solicitar que todo documento legal
emitido por notario o funcionario público sea incorporado a los registros
públicos.

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 Para dicho cometido será necesaria en primera instancia la revisión del
documento por el registrador público, superado este filtro se procede a
asignarle un número de expediente (titulo).
Actualmente es posible activar el servicio respecto a los siguientes actos:
- Constitución de empresas (MYPES)
- Otorgamiento de poderes en el Registro de Personas Naturales
- Compraventa de vehículo en el Registro de Propiedad
vehicular
- Transferencia de predios

Tal como ocurre con el servicio anterior, el servicio en línea contempla

cartilla electrónica informativa a fin de facilitar el trámite a los peruanos.

Ejemplo: Marco Vega, Juan Hidalgo y Luis Vásquez, son amigos de la

infancia y desean en un futuro ser socios, de modo que han acudido al
portal en línea de SUNARP para verificar con ayuda de las cartillas
informativas los requisitos que deben reunir para constituir una MYPE.

C. Servicios gratuitos

Los servicios gratuitos son aquellos que presta la entidad sin retribución
económica alguna por parte del solicitante:

Ejemplo: Juan Martínez pretende comprar un inmueble a Carlos Panta,

sin embargo sospecha que este último está intentando ocultar las cargas
del bien objeto de contrato. Su compadre le ha aconsejado consultar en
SUNARP la partida registral del bien, de modo que cobre certeza de las
cargas y la titularidad del derecho de propiedad de este. Este trámite
puede ser llevado a cabo en la página web de SUNARP.

- Conoce AQUÍ “Consulta gratis tu partida registral”

Mecanismo cuya labor es permitir al ciudadano observar el contenido
de las partidas registrales, con excepción de las que por disposición
legal solo pueden ser conocidas por el titular. El acceso es 24 h.
aunque presenta algunos límites de uso y constituye obligaciones al
usuario.
- Alerta Registral

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 Permite al usuario ser alertado respecto a la actividad sobre una
partida registral. La comunicación se realiza vía correo electrónico y/o
mensaje de texto según configuración.
- Síguelo
Síguelo es un portal al que se accede mediante SUNARP en línea y
tiene por finalidad dar seguimiento al estado y tramite de un título o
acto en proceso de inscripción.
- Consulta vehicular
Consulta en línea del y para el registro de vehículos
- Consulta de propiedad
Portal cuya función es facilitar al propietario el acceso a la
información que registra la partida de su predio inscrito.
- Directorio nacional de personas jurídicas
Acceso directo de SUNARP para la búsqueda de personas jurídicas
inscritas.
- Verificar certificado con firma electrónica
- Consulta de verificadores
Portal para la consulta en el índice nacional de verificadores, a través
del nombre, apellido y zona registral.
- Sistema integrado de precedentes
Acceso directo a un sistema de búsqueda y compendio de precedentes
o decisiones en el ámbito registral. Al ingreso es posible observar la
clasificación por tipo de registro.
- Sistema integrado de normativa registral
Acceso directo a compendios de normativa legal, al ingreso es posible
encontrar: reglamentos, directivas y lineamientos, memorandos de la
Dirección Técnica Registral.
- Verificador de documentos por módulos SACS
Instrumento para verificar la firma digital de documentos.
- Alerta normativa registral
Herramienta de notificación que comunica al usuario las
actualizaciones normativas.
Ejemplo: Alberto Pérez quiere comprarle el automóvil de Adrián
López, este primero puede acceder a “Consulta vehicular” para

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 confirmar si Adrián es el titular real del vehículo y conocer
información del vehículo, como, por ejemplo el número de placa
antigua y nueva, la serie del vehículo, número de motor del vehículo,
etc., esto permitirá que Juan tome una decisión de si comprar o no el
vehículo, lo cual a su vez genera mayor facilidad del desarrollo de la
operación de transferencia y ayuda a contrarrestar los actos ilícitos
que pueden ocurrir en el tráfico mercantil.

D. Servicios más solicitados

Son aquellos con mayor requerimiento en el tráfico jurídico peruano, nos

ayudan a identificar las áreas de mayor movimiento transaccional y trafico
jurídico.

- Certificado de vigencia de poder de personas jurídicas

- Certificado literal de partida registral
- Certificado registral inmobiliario
- Certificado positivo/negativo de sucesión intestada y testamento
- Tarjeta de identificación vehicular electrónica
- Sociedades por acciones cerradas simplificadas
- Reserva de preferencia registral de nombre, denominación o razón
social

Ejemplo: Francisco Alva es representante de la empresa JC, misma que

se dedica a la industria textil y está a puertas de realizar una gran
producción. Dada la magnitud del pedido ha considerado oportuno
solicitar un préstamo al banco SNB, quien le ha solicitado como parte de
la documentación necesaria un certificado de vigencia de poder que avale
su titularidad como representante de la persona jurídica JC. Este
documento puede ser tramitado en atención en línea de SUNARP.

E. Servicios interinstitucionales

Se desarrollan entre entidades nacionales del mismo nivel jerárquico y

demuestra materialmente la interconexión y unidad de la administración
pública.

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 - Consulta registral (municipalidades y gobiernos regionales)
- Plataforma de servicios institucionales
- Ventanilla virtual de documentos notariales de apoyo
1.5 FINALIDAD

Los instrumentos notariales son el producto y finalidad de la actividad notarial, pues se

comprenden como un documento escrito que dotado de autenticidad sirve para demostrar;
mediante signos lingüísticos, la realidad y legalidad de un objeto. Pueden clasificarse en
protocoles; cuando son escritos, documentados y archivados cronológicamente por el
notario, quien conserva para si los originales y expide copias a las partes, y extra
protocolares; cuando la autoría y redacción es propia de las partes y el notario no mantiene
un registro de ellos, estando por tanto dispuesto a la entrega de los originales.

Cabe precisar que, si bien son los instrumentos protocolares aquellos sobre los que se
genera un conjunto estructurado, es posible incorporar los documentos de carácter extra
protocolar si así lo solicitan las partes. En ese sentido, debe entenderse que, para que los
instrumentos protocolares estén dotados de autenticidad y sean oponible a terceros, es
necesario que sean incorporados al registro, mismo que rige la Superintendencia Nacional
de los Registros Públicos.

Entonces, en tanto el registro es sustancial para el ejercicio de la actividad notarial, y la

posterior ejecución de sus efectos, debemos precisar que, el registro deviene más que en
importante, por cuanto constituye base de la seguridad jurídica y el correcto
funcionamiento del tráfico patrimonial.

Cabe precisar que siempre ha existido la necesidad de tener acceso a ciertas informaciones
de carácter esencial de las entidades u organismos del sector público, pese a ello en la
realidad era muy común observar que esta no era accesible a todos. En ese sentido, la
mejora e implementación de la plataforma en línea de la Sunarp está permitiendo que la
gran mayoría de peruanos tengamos información de fácil acceso y podamos realizar
trámites de manera ágil y eficiente.

En este contexto, la tecnología ha impactado e influido mucho en la sociedad, tanto en la

vida privada de los ciudadanos como dentro de las instituciones, generando grandes
beneficios como un mayor acceso a la información, disminución de costos, tiempo y, en
este caso, facilidad para realizar trámites de distintos servicios de índole registral que son
importantes dentro la sociedad.

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No lejos de esa influencia Sunarp ha implementado a través de su plataforma en línea,
distintos servicios y productos tecnológicos orientados a fortalecer la seguridad jurídica
y confianza de los ciudadanos; por ejemplo, podemos encontrar dentro de la mencionada
plataforma: servicios en línea, trámites gratuitos, acceso a información libre, etc.

2. EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO (SUNARP) VS EL SISTEMA

REGISTRAL PARAGUAYO

La Red Registral Iberoamericana es un programa de interconexión de las organizaciones

responsables de los registros públicos de distintos países, tales como: Argentina, Brasil,
Colombia, Chile, Costa Rica, Ecuador, España, El Salvador, Guatemala, Honduras,
México, Nicaragua, Panamá, Paraguay, Perú, Portugal, República Dominicana y
Uruguay.

A través de este proyecto se busca brindar información precisa y útil a los ciudadanos y
administraciones de todos los países de Iberoamérica. A su vez, generar un intercambio
académico a través del cual pueda obtenerse conocimiento actualizado sobre el sistema
registral vigente en cada país.

La Red surgió en octubre del año 2012, con la firma en Cartagena de Indias del acta
constitutiva de IBEROREG. En dicha ciudad se celebró, en mayo de 2017, la II Asamblea
General y dos años más tarde, en Antigua Guatemala ha tenido lugar la III Asamblea
General, con modificación parcial de los estatutos de funcionamiento.

A través, de esta red podremos reconocer y desarrollar las principales diferencias y

similitudes de dos sistemas registrales distintos al nuestro. A continuación, procederemos
a explicar a mayor detalle las características del sistema registral paraguayo en
comparación al sistema registral nacional.

2.1 EL SISTEMA REGISTRAL PARAGUAYO

2.1.1 Historia

Tras la Guerra de la Triple Alianza se crea, en 1871 la Ley de la Oficina de Hipotecas y

Registro General de la Propiedad, con el propósito de contrarrestar la pérdida de los títulos
y la incertidumbre de la existencia o no de gravámenes sobre ciertas fincas y evitar futuros
fraudes. Siendo los primeros registros creados: el de propiedad, embargo e hipoteca, los
cuales eran obligatorios, pero no sancionables para aquellos que incumplían inscribirlos.

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En 1898 con la denominada “Ley de Reformas” se establece la inscripción del dominio,
las transmisiones, y también los negocios jurídicos que organicen, reconocen, modifican
o extinguen hipotecas, usufructos, usos, habitaciones, servidumbres o cualquier otro
derecho real.

Posteriormente, a través de la Ley Nº 325/1918 “Orgánica de Tribunales” se inicia la

creación del registro de la propiedad denominado “Registro General de la Propiedad”,
que permitió la inscripción del dominio, la hipoteca, la anotación de inhibiciones y
embargos.

En esta norma se señaló que los Registros debían compartir las mismas formalidades que
los Escribanos Públicos y estableció como unidad esencial del sistema a “la finca”.

A través del tiempo se amplió el catálogo de registros tales como:

- El Registro de Derechos Patrimoniales en las Relaciones de Familia (1954)

- El Registro Nacional de Aeronaves (1958)
- El Registro de Automotores (1959)
- El Registro Agrario (1963)
- El Registro de Quiebras (1969)

Mediante la Ley Nº 879/1981 “Código de Organización Judicial” se crea la Dirección

General de los Registros Públicos en la que son unificados los registros existentes y
creados, a su vez, otros como: el registro de Inmuebles, buques, automotores, marcas y
señales, registro prendario, personas jurídicas y asociaciones, entre otros. Sin embargo,
con el pasar de los años algunos de los registros mencionados como el de aeronaves, el
de derechos Intelectuales, Propiedad Industrial y el de Marcas y Señales ya no se
encuentran comprendidos dentro de la competencia de la Dirección General de los
Registros Públicos, pero, se incorporaron otros como el Registro de Testamentos, el de
Leasing y el de Fideicomiso.

2.1.2 Organización

El sistema registral paraguayo se caracteriza por tener como principal y máxima entidad
a la “Dirección General De Los Registros Públicos”, la cual se encarga de la
administración y llevanza de los Registros públicos en ese país.

Esta entidad es una dependencia del Poder Judicial que tiene dentro de su competencia a
tres registros importantes: Registro Inmobiliario, Registro del Automotor y Registros
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Especiales (Prendario, Personas Jurídicas, Derechos Patrimoniales en las Relaciones de
Familia, Buques, Poderes, Personas Jurídicas y Asociaciones, Registro Público de
Comercio, Anotaciones Personales). Asimismo, esta cuenta con departamentos y oficinas
de apoyo a la gestión registral, como, por ejemplo: la Mesa de Entradas y Salidas,
Personal, Informática, Administrativo, De Infraestructura Física, Comunicación, entre
otros.

Cabe resaltar que la estructura organizacional con la que cuenta este sistema registral, se
encuentra establecido dentro de su portal institucional. A continuación, enmarcaremos
dicha organización:

SECCIONES

 Registro de Personas Jurídicas y Comercio

 Registro de Poderes
 Registro Prendario
 Registro de Anotaciones Personales
 Registro de Quiebras y Convocatorias
 Registro de Derechos Patrimoniales en las Relaciones de Familia
 Registro de Buques
 Registro de Testamentos

- AREA ESTRATÉGICO INSTITUCIONAL

 Departamento de Asesoría Jurídica

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  Oficina de Fiscalización
 Departamento de Personal
 Departamento de Comunicación
 Oficina de Denuncias de Irregularidades Registrales
 Oficina de Reconstitución de Asientos Registrales
 Oficina de Exhibición de Asientos Registrales

- ÁREA TÉCNICO ADMINISTRATIVA

 Departamento Administrativo
 Departamento Informática
 Departamento de Mantenimiento e Infraestructura

- ÁREA OPERATIVA REGISTRAL

 Departamento de Mesa de Entradas y Salidas
 Departamento de Archivo Inmobiliario
 Departamento de Digitalización o Escaneo
 Departamento de Microfilmación
 Departamento de Carga Masiva de Asientos Registrales
 Centro del Copiado

2.1.3 Principios

Los principios registrales pueden ser entendidos como directrices o reglas fundamentales
que sirven de base al sistema registral de un país. Estos permiten determinar y caracterizar
el sistema registral de cada país, es decir, en cada Estado se reconocen distintos principios
registrales y de acuerdo a éstos el sistema registral de cada país adopta determinadas
características y regulaciones.

En razón a lo mencionado, dentro del sistema registral uruguayo se contemplan una serie
de principios, que han servido de base para desarrollar el sistema integral registral y lo
han dotado de particularidades en comparación a otros modelos registrales.

 Principio de publicidad: Asume la presunción de conocimiento y niega la ignorancia,

en cuanto supone que el estado “publico” del registro permite a todo sujeto verificar
la correspondencia de los datos generales del bien u objeto.

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 Principio de inscripción o matriculación: Este principio tiene por objeto lograr la
cognoscibilidad para la seguridad del tráfico jurídico. Mediante este principio se da
la expresión formal y material de la publicidad.
 Principio de consentimiento: Relativo a los datos personales e información personal
que concede el usuario al registro.
 Principio de autenticidad
 Principio de Rogación: Implica la solicitud de la inscripción de los actos por el
legitimado legalmente. Por tanto, el registrador no actúa de oficio, sino a través de la
solicitud de la parte.
 Principio de Prioridad y rango: estipula que el primero en el tiempo es primero en
Derecho, es decir que la inscripción más antigua en el tiempo es aquella que resultara
valida. Considérese que, la inscripción esta seguida de la determinación de hora, día
y fecha en que se realiza.
 Principio de tracto continuo: conlleva un sistema ordenado en el que los actos o
documentos presentados se archivan y pueden ser utilizados a futuro, a fin de reducir
los documentos solicitados en razón del historial.
 Principio de especialidad o determinación: dirigida al personal de encargada de las
inscripciones y evaluaciones, supone la presencia de personas capacitadas y
especializadas en la materia para la evaluación de idoneidad de los documentos.
 Principio de legalidad: dirigido a garantizar que todo documento inscribible sea
previamente evaluado y calificado, a fin de corroborar el cumplimiento de las
exigencias legales
 Principio de Legitimación: supone la presunción de veracidad del contenido de las
inscripciones, mismas que han de ser tratadas y consideradas en la misma línea,
generando los efectos que su inscripción amerita.
 Principio de Fe Publica registral: Permite la protección al tercero de buena fe y todo
aquel que celebra actos confiando en su contenido.

2.1.4 Procedimiento registral

El procedimiento registral está basado en la existencia de un documento público,

por lo que toda la realidad que tiene el registrador en sus manos está circunscrita
al papel, y fuera de ello no hay nada más que buscar. (…) Esta situación conlleva
que el procedimiento registral sea de carácter tan especial con respecto a los otros

16
 procedimientos administrativos, de los que se diferencia nítidamente. (Llaja, I.;
2013, p. 3)

Tal como menciona LLaja, el procedimiento registral puede ser entendido como un
procedimiento especial basado en un conjunto de actividades que se desarrollan desde la
presentación de un documento al Registro hasta su inscripción o diligenciamiento
respectivo.

El procedimiento de los registros públicos inicia desde una inscripción voluntaria y con
una rogación expresa a través de una solicitud formal de inscripción. Esta inscripción
deberá estar acompañada con el pago de los impuestos y tasas previstos en la ley, tal como
lo ha establecido el Código de Organización Judicial. Posteriormente, dentro de los 30
días siguientes a la presentación del documento se podrá obtener la inscripción solicitada.

Este procedimiento cuenta con distintas etapas sucesivas y debidamente reguladas dentro
del Reglamento General Técnico Registral De La Dirección General De Registros
Públicos, el cual establece de manera expresa en el Art. 6º que, “El procedimiento
registral está integrado por las siguientes etapas: a) Solicitud de inscripción, anotación o
de publicidad registral b) Formación del Libro Diario c) Calificación d) Práctica de la
inscripción, anotación o expedición del certificado/informe e) Retiro del documento”.

Asimismo, existen ciertas instancias dentro del procedimiento Registral, como, por
ejemplo: a) El Jefe de Sección, b) La Dirección del Registro respectivo, c) La Dirección
General, y, d) El Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial (art. 7 del Reglamento
General Técnico Registral De La Dirección General De Registros Públicos).

Cabe mencionar que, dentro de este procedimiento, pueden darse otros servicios o figuras,
como, la Reserva de prioridad, Servicio de inscripción rápida o exprés, Notificaciones en
tiempo real vía electrónica de presentaciones. Asimismo, existen mecanismos de
rectificación de las inexactitudes registrales que se encuentran previstos IN EXTENSO
en el Reglamento General Técnico Registral de la DGRP.

2.1.5 Servicios
- Consulta de entradas
Es un acceso directo habilitado por la Dirección General de los Registros Públicos
desde el sitio virtual del Poder Judicial, disponible oficialmente desde el 11 de

17
 marzo de 2011, para facilitar a los usuarios paraguayos la consulta de documentos
ingresados virtualmente.
Con su implementación como parte del plan de reordenamiento de los Registros
Públicos, promovido por la Corte Suprema de Justicia, se busca brindar al
ciudadano un espacio cómodo y eficaz por el que ingresar documentos y dar
movilidad a los trámites.
- Anotaciones personales
Se encuentra disponible desde el 29 de julio de 2014 y; tal como ocurre con el
servicio anterior, constituye un acceso directo en el portal web del Registro
Público paraguayo, cuya finalidad es permitir el acceso directo a informes en
línea, siempre que se cumpla con el requisito de ser escribano o abogado.

- Manuela de procedimientos DGRP

Es una opción al servicio del ciudadano que redirige al “Reglamento General
Técnico Registral de la Dirección General de los Registros Públicos” en formato
de documento virtual. Este último se organiza en 461 artículos y 11 capítulos que
regulan desde los requisitos, procedimientos y testamentos, hasta la rectificación
de errores y el archivo en general.
- Ticket virtual
Forma parte de la plataforma virtual del Registro desde el 25 de mayo de 2020 y
busca agilizar sin desmerecimiento del orden los trámites usuarios en la entidad
física.
A través del ordenador o celular los profesionales interesados podrán
solicitar vía web (…) el turno para posteriormente presentarse hasta la
sede de la DGRP. Desde la página web del Poder Judicial también se puede
acceder al Sistema de Ticket Virtual (…) Cada ticket emitido por la web
cuenta con la fecha de presentación y hora en las que debe presentarse cada
profesional. (Dirección General de los Registros Públicos desde el sitio
virtual del Poder Judicial)

En ese sentido, el ticket virtual es una herramienta de celeridad y orden en la

atención ciudadana, que permite al usuario ahorrar tiempo y gestionar
efectivamente sus trámites. Cabe resaltar que la plataforma virtual ha previsto un
instructivo para este servicio como guía en su uso.

18
 2.2 CUADRO COMPARATIVO DEL SISTEMA REGISTRAL PARAGUAYO
VS. EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO

PARAGUAY PERÚ

NOMBRE DE LA
AUTORIDAD Dirección General de los Registros Superintendencia Nacional de los
MAXIMA Públicos Registros Públicos
TIPO DE Dependencia del Poder Ejecutivo
ORGANIZACIÓN Dependencia del Poder Judicial centralizado
DERECHOS Son 9 en total, algunos de ellos los
REALES Dominio, condominio, uso, contratos de opción, embargos,
INSCRIBIBLES habitación, usufructo, prenda, autorizaciones judiciales y demás actos
hipoteca y superficie forestal. y contratos.
TIPO DE
REGISTRO
SEGÚN LA Registro de títulos Registro de Derechos
MATERIA
REGISTRABLE
TIPOS DE Principales y accesorios Definitivos y temporales
ASIENTOS
Prescripción Administrativa: Artículo
51 de la Ley 27867 y Ley Nº 28687.
Ley N" 879 "Código de Organización Prescripción Judicial: Artículos 486 y
LEYES de Judicial", Ley N° 2.803/2006, 504 del Código Procesal Civil, artículos
APLICABLES Código Civil Paraguayo 950 al 953 del Código Civil.
Prescripción Notarial: Artículo 21 de la
Ley 27157, artículo 5 de la Ley N°
27333 y Ley 26662
- Consulta de entradas - Alerta registral.
- Anotaciones personales - Síguelo, consulta vehicular.
- Consulta de propiedad.

19
 - Manual de procedimientos - Directorio de personas jurídicas
DGRP - Consulta de solicitud de
SERVICIOS - Ticket virtual publicidad
- Sistema integrado de
precedentes
- Sistema integrado de normativa
registral.
CANTIDAD DE 25 178
OFICINAS
ESTRUCTURA Presupuesto del Estado Presupuesto del Estado
FINANCIERA
- Abogados y/o notarios - Debe ser profesional del
- Elegido por oposición Derecho.
- Dependiente jerárquicamente - Elegido por oposición
EL
- No colegiados - Independiente
REGISTRADOR
- Colegiados

CARÁCTER DE Declarativo Constitutivo

LA
INSCRIPCIÓN
- Legalidad - Legalidad
- Rogación - Rogación
- Prioridad - Prioridad
- Inscripción o matriculación - Autenticidad
- Tracto sucesivo - Tracto sucesivo
PRINCIPIOS
- Especialidad o determinación - Especialidad o determinación
- Publicidad - Publicidad
- Legitimación - Legitimación
- Fe publica registral
- Oponibilidad
- Presunción de validez - Presunción de validez
EFECTOS D ELA
- Legitimación
INSCRIPCIÓN
- Fe publica registral

20
 Publicidad formal limitada por la
ALCANCES DE Ilimitado con acceso al contenido de
aplicación del principio de interés
LA PUBLIDAD los asientos
legitimo

PLATAFORMA O
Plataforma única homologada para Existen varios sistemas para el Registro
PROGRAMAS
todos los registros de la propiedad: SIR, SARP, SEPR.
INFORMATICOS
- Acceso y consultar asientos
registrales.
- Obtener publicidad formal. - Publicidad formal
GESTIONES
- Presentación de documentos - Presentaciones por medios
REMOTAS
por medios electrónicos. electrónicos.
- Gestionar proceso de
inscripción.

https://www.pj.gov.py/contenido/154-
ENLACE AL
direccion-general-de-los-registros- https://www.sunarp.gob.pe/index.asp
SITIO WEB
publicos/154

3. SISTEMA REGISTRAL PERUANO VS EL SISTEMA REGISTRAL

ESPAÑOL

3.1 SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

Sabemos que antes de realizar una adquisición de bienes inmuebles en un país, es

conveniente suscribirlo ante un sistema de registro, con el fin de obtener seguridad
jurídica mediante la publicidad sobre el bien adquirido. En ese marco, el Estudio de
abogados Mariscal & Abogados situado en España, nos dice que en la naturaleza del
sistema registral español se sitúa dentro de un sistema mixto, pues contiene elementos de
los dos grupos de sistemas registrales más relevantes: el alemán y el francés. Teniendo
como resultado, el Registro de la Propiedad en España concede una importante protección
de los derechos y bienes inscribibles, otorgando una posición ventajosa para su titular.
(2023, p.1)

21
Este sistema, se encuentra regularizado principalmente por la Ley Hipotecaria, aprobada
por Decreto de 8 de febrero de 1946 y su Reglamento, aprobado por Decreto de 14 de
febrero de 1947. En ese sentido, el Registro de la Propiedad es la institución jurídica a
través de la cual se realiza la publicidad del dominio y demás derechos reales sobre bienes
inmuebles, así como su protección a través de la inscripción de tales bienes y derechos.
Esos bienes y derechos inscribibles constituyen su objeto, y se delimitan en el art. 2 Ley
Hipotecaria:

o Títulos declarativos o traslativos del dominio o de los derechos reales impuestos

sobre los inmuebles
o Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan
derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbre
y otros cualesquiera reales
o Actos y contratos por los que se adjudiquen inmuebles o derechos reales, aun con
la obligación de transmitirlos o invertir su importe en objeto determinado
o Resoluciones judiciales en cuanto a la capacidad civil de las personas que afecten
a la libre disposición de sus bienes
o Contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, así como subarriendo, cesión y
subrogación de los mismos
o Bienes y derechos de las Administraciones Públicas y de la Iglesia.
Ahora, debemos tener en cuenta que las personas legitimadas para inscribir el bien
inmueble:
- el que adquiera el derecho;
- el que lo transmita;
- el que tenga interés en que el derecho se debe inscribir;
- y el representante de cualquiera de ellos.
Una vez presentada la solicitud de inscripción, el Registrador procede a comprobar si el
título cumple con los requisitos legales, de este modo, va a estimar positiva o
negativamente la inscripción, lo que implica la práctica o no del asiento de inscripción (o
anotación preventiva).
Por otro lado, observaremos los principios que son base de inspiración del Sistema
Registral Español, mismos que intervienen luego de que el Registrador califica la
solicitud de inscripción y otorga una configuración protectora. Una vez Mariscal &
Abogados, nos dice que generalmente la inscripción en el Registro es declarativa, esto es,

22
el negocio jurídico en cuestión se constituye y existe con independencia de su inscripción
registral.
1. Principio de Rogación: El Registro opera como medio de publicidad y protección
erga omnes. Si queremos que se produzcan estos efectos frente a terceros
practicaremos la inscripción, lo que implica que en la mayoría de los casos la
inscripción es voluntaria, no puede ser iniciada de oficio. (Mariscal & Abogados,
2023, p.1)
2. Principio Legalidad: La inscripción ha de ajustarse a derecho, el Registrador en
su calificación es quien controla si se cumple o no con los requisitos legales.
3. Principio de especialidad: Los derechos inscritos han de estar perfectamente
determinados, conforme a las exigencias que dispone la ley hipotecaria.
4. Principio de legitimación: Los derechos reales inscritos en el Registro se
presumen existentes y pertenecientes a su titular, en la forma determinada en el
asiento respectivo; y además, también se presume que quien tenga inscritos los
derechos tiene la posesión de los mismos durante toda la vigencia del asiento
(sumando la de los titulares anteriores). Ambas presunciones admiten prueba en
contrario. (Mariscal & Abogados, 2023, p.1)
5. Principio de fe pública registral: Implica que el tercero adquirente de buena fe
(tercero hipotecario) que adquiere onerosamente el inmueble de una persona
aparentemente legitimada para transmitir, e inscribe su derecho en el Registro,
queda protegido por éste mediante una presunción iuris et de iure (que no admite
prueba en contrario) de que su adquisición se mantendrá en los términos que
aparecen en el Registro, otorgándole una posición inatacable frente a todos.
Respecto a este último principio, guarda una gran relación con el Sistema Registral
Peruano, mismo que se inspiró en la Ley Hipotecaria de España y el citado principio,
pues el Código Civil peruano de 1984, recoge en el artículo 2014 el principio de la fe
pública registra!, al decir expresamente:
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona
que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición
una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante, por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena
fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro.

23
Vivar Morales, nos dice que este tercero, a quien se conoce en la doctrina con el nombre
de “tercero registral”, debe reunir ciertos requisitos para ser considerado como tal, es
decir:
- Debe tener buena fe.
- El acto de adquisición de su dominio debe ser a título oneroso.
- Debe adquirirlo de alguien que aparezca con facultades para transmitir su derecho.
- Debe tener su derecho inscrito en el registro.
En consecuencia, aunque el título que diera origen a una adquisición que luego fue hecha
pública por el registro, fuera nulo, la adquisición, por el mérito de la fe pública registral,
surtirá todos sus efectos a favor de terceros adquirentes de quien tenía su derecho inscrito
en el registro. (1994, p.129).
A continuación, desarrollaremos algunas características diferencias y similitudes de
ambos sistemas registrales (peruano-español).

3.2 COMPARACIÓN DEL SISTEMA REGISTRAL PERUANO Y ESPAÑOL

A. Sistema Registral.

SISTEMA REGISTRAL EN ESPAÑA SISTEMA REGISTRAL EN PERÚ

En la amplitud del espectro de los derechos En la amplitud del espectro de los derechos
inscribibles en el Registro de la Propiedad, es de inscribibles en el Registro de la Propiedad,
“Numerus Apertus”, es decir, numeración o lista “Numerus Clausus”, es decir, es de
abierta, donde se deja a la autonomía de la numeración limitada, donde solo pueden
voluntad la determinación de los derechos que ser objeto de inscripción los derechos que
pueden inscribirse en el Registro de la previamente están definidos en la Ley.
Propiedad. (Iberoreg, 2023) (Iberoreg, 2023)
Respecto al tipo de registro según la materia Respecto al tipo de registro según la
registrable, es el registro de derechos. materia registrable, es el registro de
derechos
En relación al modelo de conformación de los En relación al modelo de conformación de
asientos registrables, es el folio real. los asientos registrables, es el folio real.
En la técnica de incorporación de la información En la técnica de incorporación de la
al registro. información al registro.

24
Por inscripción, donde el documento se califica En este caso se conservan copia de los
por el Registrador, se obtiene del mismo el títulos en el archivo registral. (Iberoreg,
contenido real, y es lo que se publica en los libros 2023)
del Registro. (Iberoreg, 2023)
Los tipos que tienen de asiento que tienen son: Los tipos que tienen de asiento que tienen
- Inscripción son:
- Anotaciones preventivas - Asientos definitivos (inscripciones)
- Notas Marginales - Asientos temporales (anotaciones
- Cancelaciones preventivas indeterminadas o
sujetas a plazo previsto legalmente)
- También se extienden anotaciones
de correlación para vincular
partidas registrales.
En este sistema el acceso de las unidades En este sistema el acceso de las unidades
inmobiliarias al Registro, se da por medios de inmobiliarias al Registro, se da por medios
inmatriculación o formas por las cuales los de inmatriculación o formas por las cuales
inmuebles acceden por primera vez al Registro y los inmuebles acceden por primera vez al
son: Registro y son:
b. Título Público Traslativo a. Prescripción administrativa: Se aplica
c. Expediente de dominio Notarial. para ciertos tipos de predios rústicos,
d. Sentencia Judicial Declarativa Del los cuales se encuentran en zona
Dominio agropecuaria o afines, en donde por su
e. Certificación Administrativa para los propia mecánica o particularidad, el
bienes de las Administraciones Públicas. Estado ha considerado que mediante
f. Actas de Concentración Parcelaria. una autoridad administrativa o entidad
g. Expedientes de Equidistribución pública se llevará a cabo la
Urbanística. prescripción adquisitiva de dominio.
h. Expedientes de Expropiación Forzosa. b. Prescripción judicial: A través de la
i. Actas de Deslinde Judicial O prescripción adquisitiva de dominio
Administrativo. (Iberoreg, 2023) para bienes muebles e inmuebles, con
buena fe o mala fe. Este tipo de
prescripción se aplica tanto para
predios rurales (inscritos como tales

25

Las leyes aplicables son:
- Código Civil (artículos 605 a 608, 1473
y 1874 a 1880).
- Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946.
- Reglamento Hipotecario de 14 de febrero
de 1947
- Ley 2/1994 de 30 de marzo de
Subrogación y modificación de
préstamos hipotecarios.
- Real Decreto 1093/1997 de acceso al
Registro de la Propiedad de actos de
naturaleza urbanística.
B. Organización Del Registro.
En el sistema registral español:
- Autoridad máxima de administración y llevanza de los registros: Dirección
General de los Registros y del Notariado.
- Dependencia orgánica: Dependencia del Poder Ejecutivo centralizado.
- Distribución de las oficinas registrales: Circunscripciones municipales o zonales.
- Cantidad de oficinas: + de 1,000
En el sistema registral peruano:
26
pero que no forman parte de zona
agropecuaria o a fin) como para
predios urbanos.
c. Prescripción notarial: Se utiliza para
los predios urbanos con o sin
edificación. A tal efecto, los Notarios
se encuentran habilitados para
tramitar solicitudes de prescripción
adquisitiva de inmuebles cuando
existe posesión continua, pacífica y
pública como propietario durante diez
años. (Iberoreg, 2023)
Las leyes aplicables son:
- Prescripción Administrativa:
Artículo 51 de la Ley 27867 y Ley
Nº 28687.
- Prescripción Judicial: Artículos 486
y 504 del Código Procesal Civil,
artículos 950 al 953 del Código
Civil.
- Prescripción Notarial: Artículo 21
de la Ley 27157, artículo 5 de la
Ley N° 27333 y Ley 26662
 - Autoridad máxima de administración y llevanza de los registros:
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP
- Dependencia orgánica: Dependencia del Poder Ejecutivo centralizado.
- Distribución de las oficinas registrales: Dependencia del Poder Ejecutivo
centralizado.
- Cantidad de oficinas: 178 oficinas.

C. El Registrador.

En el sistema registral español:

Mendoza del Maestro, citando a Parada, define al registrador español como el fruto
de un compromiso que permitía y permite, en mayor medida que la concesión de
servicio, compatibilizar el control público de la profesión mediante la selección y
vigilancia de las personas encargadas de ejercerla.(2020, p.2144) En ese sentido, el
registrador de la propiedad es un funcionario público que, como ya se ha indicado,
ejerce una profesión oficial sin dependencia jerárquica en el ámbito jurídico y de
organización de la oficina. Veremos datos extras del registrador en este sistema:
- El perfil profesional del Registrador: Jurista
- Su régimen jurídico del Registrador de la Propiedad es funcionario público
elegido por oposición.
- Sí existe un régimen de carrera registral.
- Tienen una remuneración que varía de acuerdo a la proporción de los ingresos de
la oficina registral.
- Grado de independencia y libertad de elección: Con total independencia y no se
puede elegir registrador.
- Requisitos para ser Registrador de la Propiedad:
i) Terminar la carrera de Derecho.
ii) Aprobar las correspondientes oposiciones convocadas por el
Ministerio de Justicia.
En el sistema registral peruano:
Según, menciona que el registrador es un funcionario público Dicho que si bien forma
parte de la administración, está sujeto a responsabilidad administrativa, siendo dirigido
administrativamente por autoridades superiores, entre otras cosas, no se encuentra en el
régimen de carrera administrativa, estando propiamente en el régimen laboral de la

27
actividad privada. (2020, p.2151) Los Registradores Públicos nombrados están
comprendidos dentro del régimen laboral de la actividad privada.
- El perfil profesional del Registrador es Jurista
- Su régimen jurídico del Registrador de la Propiedad es funcionario público
elegido por oposición.
- No existe un régimen de carrera registral.
- Tienen una remuneración fija o sueldo.
- Grado de independencia y libertad de elección: Con total independencia y no se
puede elegir registrador.
- Requisitos para ser Registrador de la Propiedad:
De acuerdo al artículo 6 de la Ley 26366, los registradores públicos que integran
el Sistema son nombrados por el órgano competente de cada registro. Para acceder
al cargo se requiere ser peruano, abogado colegiado hábil y haber aprobado el
concurso público de méritos supervisado por la SUNARP y de acuerdo con el
Reglamento de Acceso a la Función Registral dentro del Sistema Nacional de los
Registros Públicos, aprobado por la Resolución del Superintendente Nacional de
los Registros Públicos Nº 415-2004-SUNARP-SN.

D. Sistema de transmisión de la propiedad.

En el sistema registral español:

La transmisión del derecho real de dominio no es por mero consentimiento y sí
aplica el sistema de título y modo, además la naturaleza de la inscripción de la
propiedad es conformadora de eficacia frente a terceros de los derechos inscritos.
En el sistema registral peruano:
La transmisión del derecho real de dominio es por mero consentimiento y no
aplica el sistema de título y modo, además la naturaleza de la inscripción de la
propiedad es declarativa.

E. Objeto: Inscripción, derechos y situaciones jurídicas Inscribibles.

En el sistema registral español:

Los documentos públicos son aquello que acceden al Registro, y pueden ser por
medio de las siguientes situaciones jurídicas:

28
 i) El dominio y los demás derechos reales y asimilados sobre bienes
inmuebles y todas las relaciones jurídicas que les afecten como la
transmisión, modificación o extinción.
ii) La relaciones jurídicas personales afectantes directamente a bienes
inmuebles.
iii) Los actos de naturaleza urbanística o medioambiental.
iv) Las resoluciones judiciales relativas a las interposiciones de acciones que
afecten a la capacidad de las personas.
v) La incoación de expedientes de infracción de disciplina urbanística o
medioambiental.
Por otro lado, la titularidad registral con relación al dominio de inmuebles
adquiridos dentro del matrimonio son los bienes gananciales sin modificación de
la titularidad registral individual, y tiene un carácter constitutivo en la inscripción
de la hipoteca, cuenta con mecanismos de procedimiento judicial y procedimiento
en sede notarial; no es admisible a pacto comisorio.
En el sistema registral peruano:
Los documentos públicos son aquello que acceden al Registro, y la titularidad
registral con relación al dominio de inmuebles adquiridos dentro del matrimonio
es la comunidad de bienes, y tiene un carácter constitutivo en la inscripción de la
hipoteca, el mecanismo de ejecución de las hipotecas es exclusivamente el
procedimiento judicial; no es admisible a pacto comisorio.

F. Calificación Registral

De entrada, es menester mencionar que la calificación registral es aquella acción cuya

titularidad tiene el registrador público, a fin de determinar si el título reúne las condiciones
exigidas por las normas y el registro (compatibilidad desde los asientos y, solo si es
necesario, desde los títulos archivados) para ser inscrito y así surtir efectos de inmediato
o si, por el contrario, carece de los requisitos o elementos precisos para realizar la
inscripción y, por tanto, no se debe permitir el acceso al registro.

Nuestro Código Civil regula la calificación registral en el artículo 2011, en cuanto

establece que,

29
 a. Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya
virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez
del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos
de los registros públicos.

b. Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad

del registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución
judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el registrador podrá
solicitar al juez las aclaraciones o información complementaria que
precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.

En el acto de la calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral

propician y facilitan las inscripciones de los títulos ingresados al Registro.

La calificación registral en el Registro de Predios se complementará con el apoyo

del área encargada del manejo de las bases gráficas registrales, lo que no implica
una sustitución en la labor de calificación por parte de las instancias registrales.
(El resaltado es nuestro)

Así, tal como lo ha señalado el Tribunal Registral en reiterada jurisprudencia, “se

encuentra dentro del ámbito de la calificación registral la verificación de la autenticidad
de los documentos que se presente al Registro, siendo que, de comprobarse la falsedad
del documento en cuyo mérito se solicita la inscripción se procederá a la tacha sustantiva
del título” (Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN)

Por su parte, la calificación registral en el sistema español se caracteriza por tener como
piedra angular el principio de legalidad, a tenor del cual todos los actos o contratos que
pretendan acceder al registro de la propiedad deben someterse a un control que asegure
que son válidos, completos y perfectos, es decir, que sustantiva y formalmente no sean
contrarios a normas imperativas o prohibitivas, y que reúnan los requisitos exigidos por
el ordenamiento jurídico para la inscripción. Ese control de legalidad se verifica a través

30
de la llamada calificación registral, la cual se caracteriza por ser global y unitaria, así
como por estar debidamente fundamentada jurídicamente.

Así, con carácter general el artículo 18 de la Ley Hipotecaria señala que,

c. “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad

de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud
se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por
lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.” (El resaltado es
nuestro)

Por su parte, el artículo 99 de la misma Ley dispone que,

d. “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad

de los documentos en cuya virtud se soliciten las cancelaciones y la
capacidad de los otorgantes, en los términos prevenidos para las
inscripciones por los artículos dieciocho y concordantes de esta Ley.” (El
resaltado es nuestro)

En cuanto a los documentos administrativos, el artículo 99 del Reglamento Hipotecario

señala que,

“La calificación de los documentos administrativos se extiende, en todo caso, a

la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de
expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del
documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento,
a la relaciónde éste con el titular registral y a los otros obstáculos que surjan del
registro”.

Respecto a los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario limita
la calificación registral de los documentos expedidos por la autoridad judicial
(testimonios o mandamientos) a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia
del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades
extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del registro.

31
Ahora bien, como es sabido muchas de nuestras leyes han recibido una gran influencia
por disposiciones normativas del ordenamiento jurídico español; por lo que si bien es
cierto existen diversas similutedes, existen paralemante ciertas diferencias. Así, mientras
la norma española establece que el registrador es responsable por calificar, así como por
no hacerlo, en el Perú es exactamente lo contrario, pues se señala que “[…] cuando se
trate de una resolución judicial el registrador, bajo su responsabilidad […], no aplicará el
principio de calificación”.

Asimismo, mientras la Ley Hipotecaria española establece que la calificación por los
registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la
competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento
o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento
presentado y a los obstáculos que surjan del registro, en Perú lo antes señalado no se
regula, puesto que el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos que
regulaba la extensión y el alcance de la calificación registral de documentos judiciales ya
no existe a razón de una acción popular.

Ahora bien, referente a los principios registrales, tanto en la la legislación peruana como
en la española, se encuentran los siguientes principios: Principio de Legalidad; de
Rogación; de Especialidad; de Titulación Auténtica; de Publicidad; de Legitimación; de
Fe Pública Registral; de Tracto Sucesivo y, de Prioridad.

G. Procedimiento Registral

El procedimiento registral es aquella consecución de actos que realizan las personas para
“Inscribir el Título en el Registro”. La inscripción del título sirve para brindar seguridad
jurídica frente a terceros respecto del acto que se inscribe. En ese sentido, la inscripción
del título consiste en la presentación de una solicitud dirigida al Registrador Público
competente para que inscriba el acto jurídico, acto administrativo, o judicial; dependiendo
de la naturaleza de su pretensión; para ello dicha solicitud debe cumplir con todos los
requisitos que señala la ley, presentar la solicitud conforme al formato que establecido
por la SUNARP, el pago de tasa (pago de derechos registrales), otros documentos que el
Registrador Público lo solicite, y que se presente dentro del plazo establecido. Empero,
para que se efectúe el procedimiento registral se debe llevar a cabo un acto jurídico previo,
el cual puede ser la celebración de un contrato, resolución administrativa o judicial, etc.

32
En nuestro país, la SUNARP ha reglamentado el procedimiento registral a través del
T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, en el cual comprende la
descripción de algunos temas fundamentales para el mayor entendimiento de los
ciudadanos; asimismo establece ciertos lineamientos respecto al procedimiento registral
en primera y en segunda instancia. No obstante, cabe señalar en este punto que el T.U.O.
del Reglamento General de los Registros Públicos no es su única base legal, puesto que
de acuerdo a la naturaleza de la pretensión del presentante (solicitante), la base legal podrá
tener concordancia con el Código Civil, Ley N° 27444 (en asuntos administrativos), y
demás leyes especiales que sirvan de apoyo para la fundamentación del Registrador
Público.

Así, inicia el procedimiento registral con la presentación de la solicitud a través de un

formato que la SUNARP ha diseñado conforme a ley, el cual debe ir acompañado con el
documento que señala el derecho que desea registrar. Posteriormente el Registrador
Público, dentro del plazo de ley, calificará la solicitud bajo el principio de Legalidad
regulado en el artículo V del Título Preliminar del Reglamento de los Registros Públicos,
en donde examina y revisa cada uno de los documentos presentados por el presentante.
La calificación puede ser positiva o negativa.

Referente al procedimiento registral en el ordenamiento jurídico español, se advierte que

inicia de manera voluntaria. Este inicia con la presentación del documento en el Registro
de la Propiedad y cabe resaltar que para la práctica de cualquier asiento es precisa la
presentación del documento y la solicitud de su inscripción, que se denomina rogación.
No obstante, también puede iniciarse sin la presentación material del documento, en los
supuestos de remisiones de comunicaciones notariales, judiciales o administrativas, en
donde solo se notifica el otorgamiento de un documento, o en los casos de presentación
en el Registro del lugar de otorgamiento que remitirá al Registro competente por razón
del territorio los datos necesarios para la presentación.

Posteriormente, se producirá la calificación del Registrador, en principio, en el plazo de

quince días que establece el artículo 18 de la Ley Hipotecaria. Esta puede resultar
favorable o negativa, debiendo precisarse en este caso las causa que impide la práctica
del asiento, la motivación jurídica de la calificación ordenada en hechos y los
fundamentos de derecho.

33
De lo antes mencionado se colige que tanto el sistema español como el sistema peruano
en cuanto al procedimiento registral poseen rasgos similares, a lo cual se suma que ambos
tienen como piedra angular una gama amplia de principios y reglas que determinan qué
derechos pueden inscribirse y los presupuestos necesarios para que se haga.

H. Efectos de la inscripción

En nuestro ordenamiento jurídico, la inscripción en el Registro de la Propiedad produce

los siguientes efectos:

 Legitimación registral, lo cual significa que los derechos reales inscritos en el

Registro de la Propiedad existen y pertenecen a su titular en la forma determinada
por el respectivo asiento.

 Inoponibilidad, lo cual se traduce en que los títulos de dominio o de otros derechos

reales sobre bienes inmuebles que no están debidamente inscritos o anotados en
el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros, es decir, no tienen efectos.

 Fe pública registral: así, la persona que de buena fe adquiera a título

oneroso algún derecho de alguien que en el Registro de la Propiedad
aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su
adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después el
derecho del transmitente resulte no ser válido por razones que no consten
en el Registro de la Propiedad. Presunción de veracidad.

 La presunción de veracidad significa que los asientos por los que se

inscriben los títulos en el Registro de la Propiedad producen todos sus
efectos mientras no se declare su inexactitud, es decir, se presume que lo
inscrito en el Registro de la Propiedad se corresponde con la realidad
mientras no se demuestre lo contrario.

 Salvaguarda judicial: lo cual significa que los asientos del Registro de la

Propiedad están bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen todos
sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos
establecidos por la Ley.

34
  Seguridad jurídica: respecto a la seguridad jurídica en relación al derecho
de propiedad, el Tribunal Constitucional ha señalado lo siguiente:

“[…] no solo debe garantizar el mantenimiento del statu quo (seguridad

jurídica estática), de forma tal que al individuo se le asegure el m
antenimiento de su situación jurídica en la medida en que no se presenten
las condiciones que la ley haya previsto para su mutación, sino que el
principio se convierte en un requisito indispensable para
el desarrollo de los pueblos (seguridad jurídica dinámica),en
tanto permite crear la certidumbre institucional que dota a los
individuos de la iniciativa suficiente para, a partir de la titularidad
del derecho de propiedad, dar lugar a la generación de riqueza”
(Expediente N°0016-2002-AI/TC, 2013).

Por ello, cabe reiterar la relevancia de una inscripción en Sunarp, tomando en cuenta su
fin, sus características y la justificación mencionada del porqué es necesario su
implementación, a pesar de que sea de carácter opcional.

Por su parte, en el sistema jurídico español, los principales efectos de la inscripción son
la Presunción de validez, la Legitimación perfeccionadora bajo la presunción iuris tantum
y la Fe pública registral. Ahora bien, cabe resaltar en este punto como dato importante
que aquellas personas que tengan un interés patrimonial en la información registral, ya se
trate por transacciones inmobiliarias o por necesidad de conocer la solvencia del titular
registral (conceder hipotecas o practicar embargos). No puede darse publicidad para
finalidades distintas de las propias de la institución registral.

Los jueces y notarios tendrán acceso a la información publicitable cuando se trate de la

tramitación de escrituras públicas o de procedimientos. En los supuestos en el
procedimiento lo exija, el juez podrá acceder de forma ilimitada al contenido de los
asientos.

I. Nuevas Tecnologías

o Plataforma en Línea de SUNARP

35
La SUNARP es un organismo descentralizado autónomo del Sector Justicia y ente rector
del Sistema Nacional de los Registros Públicos. Ahora bien, en su actuación como ente
rector, sus principales funciones y atribuciones son las siguientes: dictar las políticas y
normas técnico - registrales para la gestión del sistema y la planificación, organización,
dirección, coordinación y supervisión de la inscripción y la publicidad de actos y
contratos en los cuatro registros que conforman el sistema. A saber,

o Registro de propiedad inmueble

Para su Registro de Bienes Inmuebles, que alberga al Registro de predios, la Sunarp
ofrece el servicio gratuito de Consulta de propiedad, el cual permite conocer información
general sobre los bienes inmuebles que figuran inscritos en los registros públicos, a
nombre de una persona natural. La búsqueda se realiza con el nombre exacto del
propietario, tal como figura en su DNI o carné de extranjería, información que se obtiene
a través de la interconexión con el Registro Nacional de Identificación y Estado Civil
(Reniec) y la Superintendencia Nacional de Migraciones. Ahora bien, es importante
señalar que, si el nombre del titular que consta en la partida registral del predio no
coincide exactamente con el que consta en el DNI o carné de extranjería, la búsqueda no
reportará ningún número de partida registral.

En ese caso, se sugiere revisar la respectiva partida a través del Servicio de Publicidad
Registral en Línea (SPRL) y, de corresponder, solicitar la rectificación del nombre.
Además, resulta menester puntualizar que la búsqueda de las partidas a nombre del
propietario se realiza en función a sus nombres y apellidos, y no al número del DNI o
carné de extranjería, por ello, los resultados pueden contener casos de homonimia.

o Registro de bienes muebles

Para su Registro de Bienes Muebles, que alberga al Registro de propiedad vehicular, la
Sunarp ofrece el servicio gratuito de Consulta vehicular, que facilita el correcto desarrollo
de operaciones de transferencia de vehículos y ayuda a contrarrestar posibles actos ilícitos
o delictivos que perjudican la seguridad ciudadana y el patrimonio de los propietarios de
los vehículos. Ahora bien, cabe resaltar en este punto que este servicio no constituye
publicidad registral ni informa sobre los gravámenes que podría tener un vehículo.

Mediante la Consulta vehicular se puede obtener la siguiente información sobre los

vehículos inscritos en todo el país:

 Número de placa antigua y nueva y número de serie del vehículo.

36
  Número VIN (conjunto de 17 dígitos asignado por el fabricante del
vehículo, que es único para cada automóvil e imposible de modificar) del
vehículo.
 Número de motor del vehículo.
 Color, modelo y marca del vehículo.
 Titular (es) del vehículo.
 Oficina registral o sede en donde se encuentra inscrito el vehículo.
 Estado (solo en caso de que el vehículo tenga una anotación de robo).
o Registro de personas jurídicas
El Directorio Nacional de Persona Jurídica constituye una valiosa herramienta de
información referencial que ofrece la plataforma virtual de SUNARP, para quienes tengan
interés en conocer si una determinada persona jurídica está inscrita o no, así como si
determinada denominación o razón social ya ha sido adoptada por otra persona jurídica
inscrita. El Directorio tiene una actualización mensual, para su consulta libre por los
interesados. La información publicada en el Directorio Nacional de Personas Jurídicas,
no sustituye ni tiene los efectos del servicio de publicidad registral de búsqueda de
índices. A través de este servicio se podrá realizar búsquedas referenciales de tres tipos:

 Búsqueda de personas jurídicas inscritas.

 Relación de personas jurídicas (E.I.R.L., sociedades y cooperativas).
 Relación de personas jurídicas (sociedades con anotación preventiva de oficio,
con seis meses antes de vencer, y extintas).
o Registro de personas naturales
Es uno de los cuatro registros que administra la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos (Sunarp) del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos.

Comprende la inscripción de actos y contratos referidos a los ciudadanos, en su condición

de personas naturales y se subdivide en los siguientes registros:

 Registro personal.
 Registro de mandatos y poderes.
 Registro de testamentos: certificado positivo o negativo de testamento.
 Registro de sucesiones intestadas: certificado positivo o negativo de sucesiones
intestadas.
Ahora bien, SUNARP ofrece diversos servicios además de los antes señalados.
Verbigracia: Síguelo, Sistema integrado de Normativa Registral, Certificado de Vigencia
37
de Poder de Personas Jurídicas, Certificado Literal de Partida Registral y Tarjeta de
Identificación Vehicular Electrónica (TIVE). Asimismo, entre los formularios y
herramientas que nos brinda SUNARP a través de su plataforma en línea encontramos los
siguientes: Inmatriculación vehicular, solicitud electrónica de rectificación por error
material y calculadora registral.

o Registradores de España
Los registradores de España se encuentran conformados por el Colegio de Registradores
de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

a. Registro de la propiedad
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro, en cuya
circunscripción territorial radiquen los inmuebles.

Los Registros de la Propiedad de España dependen del Ministerio de Justicia. Todos los
asuntos referentes a ellos están encomendados a la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública. La totalidad del Territorio de España está dividido en
circunscripciones, denominados distritos hipotecarios. A cada distrito hipotecario le
corresponde un Registro de la Propiedad, a cargo de un registrador de la propiedad. Entre
los trámites online más resaltante de este Registro encontramos los siguientes:
Nota simple de una finca: contiene la identificación de la finca, la identidad del titular
o titulares de los derechos inscritos sobre la misma y su extensión, naturaleza y
limitaciones.
Nota de localización de una finca: la cual proporciona información meramente
instrumental que tiene como objeto facilitar la localización del Registro, provincia y
municipio donde una determinada persona física o jurídica tiene bienes o derechos
inscritos.

Comprobación CSV: entendido como el Código de seguro de verificación, que permite

comprobar la autenticidad del documento impreso en el papel por un tercero interesado.

b. Registro Mercantil

38
El Registro Mercantil es el principal instrumento legal para dotar de seguridad al tráfico
mercantil y para la formalización de negocios. Es esencial para el desarrollo económico,
como medio para reducir los costes de transacción. Entre los trámites online más
resaltante de este Registro encontramos los siguientes:

 Nota informativa mercantil: Contiene los datos generales de la sociedad, el

capital social, la representación social, la relación de actos inscritos publicados en
el BORME, la relación de cuentas depositadas y los libros legalizados.

 Registro Mercantil Central, el cual se instituye como una institución oficial de

publicidad que permite el acceso a la información mercantil suministrada por los
Registros Mercantiles Provinciales desde el 1 de Enero de 1990.

c. Registro de Bienes Muebles

El Registro de Bienes Muebles es un Registro llevado por los registradores de la
Propiedad y Mercantiles, bajo la dependencia del Ministerio de Justicia, que tiene por
objeto la publicidad de la propiedad y de las cargas y gravámenes sobre bienes muebles,
así como las condiciones generales de la contratación. Entre los trámites online más
resaltante de este Registro encontramos los siguientes:

Nota simple: Contiene la información inscrita sobre el bien mueble en el Registro de

Bienes Muebles: descripción, características y las cargas.
Consulta del registro de condiciones registrales: comprende el registro de cláusulas
contractuales y de sentencias cuya finalidad primordial es proteger al consumidor frente
a las cláusulas abusivas y evitar que se incluyan tales cláusulas en los contratos celebrados
con los consumidores.

3.3 CARACTERISTICAS PRINCIPALES

SISTEMA ESPAÑOL SISTEMA PERUANO

La transmisión de un bien requiere justa Es defectuoso porque tiene de todo un poco.
causa o título y la entrega de la cosa.

39
La inscripción es declarativa de los La inscripción se realiza previa calificación del
derechos y su objetivo es, simplemente, la título.
información a terceros.
Un acto inscrito obtiene una presunción de La adquisición de la propiedad inmueble y la
exactitud juris tantum que debe ser imposición de los derechos reales sobre el
destruída para invalidarlo. bien se materializan por el consentimiento de
las partes, seguida del registro; este último en
la práctica, no así dentro de la ley facultativa.
Tiene plena vigencia el principio registral La efectividad de la publicidad es su aspecto
de fe pública registral que legitima el más resaltante que beneficia a terceros.
derecho haciéndolo inatacable.
La inscripción de los derechos de dominio La inscripción no bonifica ni sanea el título.
es facultativa, pero es obligatoria para la
constitución del derecho real de hipoteca.

3.4 SIMILITUDES DE AMBOS SISTEMAS

Ambos sistemas son lícitos

Ambos sirven para dar seguridad a las cosas o propiedades.
Ambos pertenecen a un sistema registral
Ambos aplican para dar confiabilidad a las personas.
Ambos son obligatorios a la hora de adquirir propiedad.
Ambos son mecanismos de protección.

40
 CONCLUSIONES

 La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos es un organismo

descentralizado, creado por la Ley 2366, que se orienta al ciudadano y tiene por objeto
inscribir, publicitar actos, contratos, derechos y titularidades de los ciudadanos
mediante un servicio de calidad accesible, oportuno y predictible.
 SUNARP cuenta con una extensa gama de servicios, en su mayoría gratuitos, entre
ellos; algunos de los más solicitados son: Certificado de vigencia de poder de personas
jurídicas, certificado literal de partida registral, certificado registral inmobiliario y
otros.
 Los mecanismos tecnológicos implementados por la SUNARP acortan el tiempo,
disminuyen los costos y facilitan la realización de trámites para acceder a sus servicios
registrales.
 La SUNARP es un organismo de gran importancia y beneficio para el ciudadano y el
desarrollo de la sociedad peruana, porque mediante el registro y la información que
proporciona, garantiza la protección de bienes y de derechos de los ciudadanos sobre
terceros, e incentiva a través de la seguridad y publicidad el desarrollo social y
económico del país.
 El sistema registral peruano tiene un mayor desarrollo integral y normativo en
comparación al sistema registral paraguayo, el cual pese haberse constituido con
anterioridad al sistema nacional tiene mayores limitaciones y brinda una menor
cantidad de servicios virtuales.
 En contenido axiológico, ambos sistemas registrales cuentan con similares principios
que sirven de directrices para inspirar la normativa en la que se desarrolla el Derecho
Registral en cada país. A saber, se contemplan los principios de tracto sucesivo,
legalidad, publicidad registral y legitimidad.
 El sistema paraguayo en comparación con el sistema nacional tiene la misma
complejidad organizacional, sin embargo, las denominaciones a sus organismos son
diferentes.
 A nivel de procedimiento registral, ambos sistemas parten con la solicitud expresa del
usuario interesado quien ejercicio de su libertad y derecho a la información se provee
de los servicios.

41
 Los registradores públicos que laboran en el sistema paraguayo, a diferencia del
sistema peruano, no se encuentran colegiados y ejercen su función de manera
dependiente.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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