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EL METODO COMPARATIVO CAP 3 Oscar Borrero Ochoa
EL METODO COMPARATIVO CAP 3 Oscar Borrero Ochoa
Borrero Ochoa, Oscar. (2000). El método comparativo. Avalúo del lote: los factores de configuración. En Avalúos de
inmuebles y garantías. Bhandar Editores.
CAPITULO 3
EL METODO COMPARATIVO
Como se vio en el capitulo anterior, la investigación del avaluador debe partir de los
datos que encuentra y luego para compararlos recurre a la homogeneización. Aquí
vamos a explicar como se hacen comparables los datos recogidos de los lotes
urbanos ya desarrollados.
Utilizaremos como fuente principal para este Capitulo el Manual de Avalúos del
IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliacoes e Pericias de Engenharia), los libros y
documentos que el ingeniero José Carlos Pellegrino ha entregado en Colombia y las
notas manuscritas que nos dejó en 1980 el ingeniero uruguayo Joaquin Gorriaran
(q.e.p.d). En general estos libros y manuales siguen mucho las orientaciones de los
manuales norteamericanos y europeos. El mayor desarrollo documental se encuentra
en bibliografía del Brasil, Argentina y Uruguay. Hemos incluido también documentos
de avaluadores mejicanos.
LOTE TIPO : Es necesario describir el concepto del Lote Tipo con el fin de
comprender la metodología. En un barrio o en un sector de la ciudad existe un Lote
Típico, es decir aquel que mas se repite y que podría definirse como el Lote Modal
de la zona. Recuérdese que la Moda Estadística es el elemento que mas se repite.
Moda y Típico seria aquí lo mismo. Para investigar el lote Tipo de una zona, basta
con acudir a las cartas catastrales de la ciudad o del organismo de Planeación. Sin
embargo con un recorrido de la cuadra, barrio o sector es muy fácil identificar cual es
el tamaño, frente, fondo, etc. del lote Tipo.
Siguiendo los estudios presentados por Gorriarán y Pellegrino, encontramos que los
investigadores en avalúos fueron hallando ciertos parámetros para identificar el valor
que se debía aplicar a un lote de acuerdo con su profundidad. La teoría básica indica
que el valor unitario del lote va disminuyendo a medida que se aleja de la calle y se
profundiza. Los metros mas valiosos son aquellos inmediatos a la calle y los metros
menos valiosos son los del extremo profundo. En la gráfica 1 se identifica el precio
unitario en el eje de las Y y la profundidad es señalada en el eje de las X. La curva es
una parábola que desciende a medida que se aleja del frente o la calle, que estaría
en el punto cero.
a) CRITERIO HOFFMAN.
De acuerdo con Hoffman el lote urbanizado se divide en dos partes iguales. En la
primera mitad frente a la calle se encontrarían 2/3 del valor y en la segunda mitad
estaría 1/3 del valor del lote. La relación del valor por cada cuarta parte del terreno se
presenta en la gráfica 2 de tal manera que en la primera cuarta parte estaría el
44.4% del valor, en la segunda cuarta parte estaría el 22.3%, en la tercera valdría el
17.8% y en la ultima el 15.5%.
Aplicando la ecuación de la curva que sale de los anteriores datos se puede obtener
el factor de profundidad según Hoffman. Denominaremos con la letra griega Lambda
(λ) al factor de profundidad.
Fondo a tasar
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Material de uso exclusivo para fines académicos
Es claro entonces que el lote A vale menos por metro cuadrado que el lote tipo y que
el lote B vale mas por metro cuadrado que el lote A y el lote tipo.
b) CRITERIO HARPER.
De acuerdo con Harper la primera cuarta parte del lote debe contener la mitad del
valor y las otras tres cuartas partes tendrían la otra mitad de valor del lote. En la
gráfica 2 se muestra por cuartas partes : 50%, 21%, 16% y 13%. A simple vista se ve
que Harper le da mas importancia al valor de los primeros metros y castiga mas a los
últimos metros. La ecuación de la curva para calcular el valor de Lambda es como
sigue:
Fondo a Tasar
En la practica elevar a la 0.5 es lo mismo que sacar raíz cuadrada. Tal vez por ello
muchos avaluadores prefieren el criterio Harper porque es mas sencillo sacar en
cualquier calculadora una raíz cuadrada que elevar a la 0.415.
Ejemplos: con los mismos datos del ejemplo de Hoffman aplicaremos el factor de
Harper.
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Material de uso exclusivo para fines académicos
Fondo a tasar
Lote A : λ = 40 0.369
= 0.86 x 1000 = 860
60
Lote B : λ = 40 0.369
= 1.19 x 1000 = 1190
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d) OTROS CRITERIOS.
En la gráfica 2 se presentan los Criterios de Jerrett y del “4-3-2-1”. Según Jerrett el
valor desciende de manera muy similar al Criterio 1/3-2/3. En cambio el criterio “4-3-
2-1” es el que castiga más la parte del fondo ya que solo le da el 10% a la ultima
cuarta parte del terreno.
e) CRITERIO IBAPE.
En el Brasil el mas estudioso fue el Ingeniero Luis Carlos Berrini quien introdujo
variantes al criterio Harper adaptándolas a las condiciones brasileñas. Durante
mucho tiempo la formula Harper-Berrini fue absoluta. Pero en la década del 60-70
aparecieron restricciones que fueron luego presentadas en los congresos
organizados por el IBAPE y finalmente propusieron una formula acogida luego por la
Unión Panamericana de Avaluadores. Es la formula que utilizamos hoy en Colombia
y en los diferentes países de América latina.
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ciudad, el lote tipo tiene un rango estadístico. Este rango es Mi y Ma. No se aplica
pues para el lote tipo una medida exacta sino un rango que debe definir el avaluador
en base a la experiencia o a los datos de catastro. Así las cosas, partiendo de que el
lote tipo estará con una profundidad entre Mi y Ma, vamos a establecer los otros
tramos de la curva.
En el Tramo I el factor que podría aplicarse, a no ser que el avaluador aplique otro
criterio, seria:
λ = [(Mi/2) / Mi ] m = [ ½ ] m
Es decir que el factor que se aplica siguiendo a Harper, seria demeritar en el 30%
(factor 0.7) el valor del lote tipo.
TRAMO II : Entre la mitad del fondo tipo mínimo (Mi/2) y el fondo tipo mínimo (Mi) se
establece un factor que decrece como una parábola. La ecuación del factor para el
tramo B-C de la curva, seria:
λ = [ X/Mi ] m
Siendo X el fondo del lote que estamos avaluando y “m” el exponente utilizado, 0.5
en Harper y 0.415 en Hoffman.
TRAMO III : corresponde el punto C-D, o sea para un fondo que se sitúa entre Mi y
Ma, es decir el rango del lote tipo. Como no se aplica ningún demerito, el factor es
1.0.
λ = 1.0
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TRAMO IV. En el sector D-E de la gráfica, se supone que la profundidad varia entre
Ma y 2Ma, es decir, el fondo tipo máximo y el doble de este valor. Si se supone que
el fondo tipo máximo es 40, el descenso de la curva va hasta 80 metros de
profundidad. En este Tramo la ecuación de la curva es igual al criterio original de
Harper o de Hoffman, o del criterio que se aplique según la explicación anterior.
λ = [ Ma/X ] m
Siendo X el fondo del lote y Ma el fondo tipo máximo. El exponente “m” seria 0.5 o
0.415 según el criterio aplicado.
TRAMO V : A partir de 2Ma, el doble del fondo tipo máximo, no se demerita mas el
lote. En este caso se aplica:
λ = [ (Ma) / (2Ma) ] m = [ ½ ] m
Ejemplo: Para ilustrar la aplicación del criterio IBAPE tomaremos una zona en la cual
el fondo Tipo oscila entre 20 y 40 metros, rango que establecemos para Mi=20 y Ma
= 40. El precio del lote Tipo es de 1000 unidades (pesos, dólares, bolívares, etc.) por
metro cuadrado. Utilizaremos el criterio de Hoffman que tiene m = 0.415. Se
pregunta cuales serian los valores de 5 lotes que tienen profundidades de 7, 14, 28,
53 y 90 metros.
Cuando se hizo la línea del metro Norte-Sur en San Paulo se requirieron gran
numero de expropiaciones. Se tuvo que determinar un método para el avalúo masivo
de los numerosos inmuebles que se deben comprar por parte de la Compañía del
Metro. Se elaboró entonces un estudio estadístico para determinar la influencia del
frente en los lotes. A partir de entonces el IBAPE presentó una formula que relaciona
el frente tipo de la zona con el frente del lote que se avalúa. Esta ecuación ha sido
también asumida por la Unión Panamericana de Avaluadores y por la mayor parte de
los peritos en Latinoamérica. La formula sugerida es la siguiente:
T = [ A / Ar ] 0.25
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Según el IBAPE la condición básica es que el frente se sitúe entre la mitad del frente
tipo y el doble del frente tipo:
0.5 Ar < A < 2Ar
En la gráfica 5 se ilustra la variación del frente entre estos dos valores. El valor
mínimo de A/2 o mitad del frente tipo seria = 0.84. El valor máximo de 2Ar o el doble
del frente tipo seria = 1.19.
Si una zona tiene frente tipo de 10 metros, el factor disminuye hasta llegar a 0.84 en
un lote de 5 metros de frente. Se sugiere que lotes con menos de A/2, o 5 metros en
este caso, deberán tener el mismo factor de demerito (0.84). Sin embargo nosotros
sugerimos que el avaluador según el caso aplique su propio criterio. Si considera que
un lote de 3 metros es muy malo, podrá continuar aplicando la formula y disminuir
mas el factor.
En cambio si el lote es superior al doble del frente tipo, en este caso mas de 20
metros, el factor máximo aplicable seria 1.19. No vemos la razón para que continúe
elevándose el precio unitario a medida que crece el frente. De hecho un frente muy
amplio lo único que permite es reproducir varios edificios en cadena. No significa que
un lote de 30 metros de frente sea substancialmente mejor que un lote de 20 metros.
En cambio sí es razonable pensar que el lote de 20 metros de frente valga 19% mas
que el lote de 10 metros.
Frente tipo medio Ar = 10 metros. Precio del lote tipo = 1000 /m2
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con los mismos parámetros anteriores : Mi = 20, Ma = 40, Ar = 10, Precio tipo =
1000 / m2. Aplicaremos el criterio de Harper, m = 0.5 (raíz cuadrada).
LOTE 1:
Tiene 6 de frente por 15 de fondo y un área de 90 m2.
Valor del Lote : 1000 x 90 x 0.86 x 0.88 = 68.112 o sea a 756 / m2.
LOTE 2 :
Tiene 12 de frente por 15 de fondo y área de 180 m2.
Valor del Lote: 1000 x 180 x 0.86 x 1.05 = 162.540. Precio unitario : 903/m2
LOTE 3 :
Tiene 10 x 30 y área de 300 m2. Corresponde a un lote tipo ya que el fondo y el
frente se encuentran dentro de dichos parámetros.
LOTE 4 :
Tiene 8 x 50 y área de 400 m2.
Valor del Lote = 1000 x 400 x 0.89 x 0.94=334.640. Precio unitario = 836/m2
LOTE 5 :
Tiene 20 por 50 y área de 1000 m2.
Valor del lote: 1000 x 1000 x 0.89 x 1.19 = 1.059.100. Precio unitario = 1059/m2
3. INFLUENCIA DE LA FORMA.
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Cuando las irregularidades son pequeñas se puede asumir que el lote es regular y se
aplican las fórmulas explicadas atrás. Pero cuando la forma es totalmente irregular
es necesario utilizar el mecanismo del FONDO FICTICIO O EQUIVALENTE:
Fe = S
A
Para ilustrar mejor transcribimos el gráfico 7 del manual del IBAPE propuesto por el
Prof. Pellegrino. Describiremos a continuación el análisis de los 8 casos. Por
hipótesis todos los ejemplos tienen un frente tipo (Ar = 10 metros), un precio tipo (Qm
= $100/m2), un fondo tipo mínimo (Mi = 20 metros) y fondo tipo máximo (Ma = 40 m.)
Se aplica para el fondo el criterio IBAPE con las ecuaciones de Harper.
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como resultado 0.6, o sea una reducción del 40% sobre el precio tipo. Si a criterio del
avaluador todavía se debe reducir menos se podrían aplicar factores de 0.5 o 0.4. En
nuestro caso si el frente es de 3 metros que permite acceso vehicular se puede dejar
el factor calculado de 0.6. Pero como el ejemplo es con 2 metros de frente y no
permite acceso vehicular, nosotros calcularíamos un factor menor = 0.4, con lo cual
el lote 2 debería valer $40/m2 y no $60/m2 como lo propone el manual del IBAPE.
d) Caso 4 : Es similar al caso 3 pero con un frente amplio, mejor que el del lote tipo.
Podría servir para una edificación con buena área interna (para parqueo o zonas
verdes). Por ello lo que pierde por la irregularidad a través del fondo equivalente, lo
mejora con el frente. Aun así el resultado es $79/m2, inferior al lote tipo que vale
$100/m2.
e) Caso 5 . Es el mismo lote del caso 4 pero invertido de tal manera que ahora el
frente es lo que tenia en la parte posterior. Este lote mejora frente al lote tipo dado su
gran frente y se valora en $119/m2.
f) Caso 6 : Es un lote trapezoidal con muy buen frente que le hace mejorar el precio
tipo llegando a $119/m2.
g) Caso 7 : Es el mismo caso 6 pero invertido. El frente estrecho obliga a aplicar una
reducción. Asimismo el fondo equivalente lo desmejora. Como resultado se aplican
los factores mínimos, 0.6 y el lote vale $60/m2. Son dos lotes con la misma área y
forma, pero su situación frente a la calle es inversa y mientras el caso 6 vale 119/m2,
el caso 7 se reduce a la mitad.
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5. INFLUENCIA DE LA PROPORCION.
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permanece prácticamente igual ante las variaciones de los precios. Estos serían los
alimentos básicos o los servicios públicos.
TAMAÑO FACTOR
2 – 4 veces 1.0
5 – 9 veces 0.9
10 – 19 veces 0.8
20 veces o más 0.7
Suponemos que una manzana típica es de 6.400 m2 (80 x 80), lo cual es 21 veces
más grande que un lote tipo de 300 m2 (10 x 30). En este caso aplicaríamos un
factor de 0.7 o sea una reducción del 30% en el precio tipo para la venta total de la
manzana porque es mucho más difícil encontrar un comprador para toda la manzana
que para el lote típico. Si se tratase de la venta de 3000 m2, media manzana, por ser
10 veces mayor que el lote tipo aplicaríamos un factor de descuento del 0.8. Y si
tenemos el lote de 30 x 60 (1800 m2) se aplicaría el demérito del 0.9 por ser 6 veces
superior al lote tipo.
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Estas tablas no se aplican sin criterio. Es posible que en una zona de la ciudad se
requiera urgentemente un terreno para un centro comercial y existe la manzana
disponible. Probablemente el constructor podría pagar igual o más que el lote tipo por
la escasa disponibilidad de lotes de gran tamaño. Como veremos en el capitulo 7, a
través del Potencial de Desarrollo se puede encontrar un precio superior al típico del
mercado en casos muy especiales. De igual forma una gran cadena de
supermercados podría pagar por un local el precio del local típico aunque sea 10 o
20 veces superior al tamaño tipo, si en la zona no existen supermercados y existe la
demanda para ello. Pero estos casos son más bien excepcionales y confirman la
regla de que a mayor tamaño, menor demanda y por tanto menor precio unitario, lo
cual significa la aplicación de factores de reducción para el avalúo.
A nivel de lotes brutos sin urbanizar se aplica también el factor Tamaño. Los
constructores medianos o pequeños pueden acceder a terrenos de una a 5
Hectáreas. Pero solo los constructores grandes, que en una ciudad son pocos,
pueden comprar terrenos de 100 Hectáreas o más. Esto puede conducir a que los
terrenos muy grandes puedan tener un factor de demérito hasta del 0.5, o sea que se
transen por la mitad del precio unitario que se transaría un terreno de una hectárea.
En los Centros Comerciales se debe aplicar el Factor Tamaño para los grandes
locales por comparación con los locales típicos. Los grandes superalmacenes o
Almacenes Ancla de los Centros Comerciales son necesarios para atraer la clientela.
Los promotores están dispuestos a venderlos por un precio por m2 muy inferior a
todo el resto de locales. Por regla general un local de gran tamaño dentro de un
centro comercial debe tener un factor entre 0.6 y 0.7 del local típico. En algunos
casos podría aplicarse el factor de 0.5.
La experiencia del mercado enseña que siempre hay mayor demanda por los lotes
esquineros que los demás lotes de la cuadra. Cuando un constructor promueve una
urbanización generalmente vende primero los lotes de esquina y luego los demás.
Por esta razón le pone un precio superior al lote esquinero. En la práctica colombiana
estos lotes esquineros suelen valer entre un 10 y 20% más que los lotes medianeros.
Si el lote se vende con casa, se le carga el 20% al lote y la construcción vale igual
que las demás. De dónde viene este 20% generalizado en la práctica del mercado?
El lote esquinero al tener dos frentes, tiene en la práctica un frente amplio dividido en
dos calles y no tiene fondo. Lo que tiene es un aislamiento lateral contra dos lotes
vecinos que sí tienen fondo. Si se mira desde una calle el fondo es el otro frente y
desde la otra calle el fondo es el frente de la primera calle. Por tanto no se le debe
aplicar ningún factor de fondo y debemos partir del precio del lote tipo.
Pero al tener dos frentes deberíamos aplicar una especie de Factor de Frente. Dado
que la suma de los dos frentes siempre va a ser superior al frente tipo mirado desde
cualquiera de las dos calles, el factor máximo a aplicar sería 1.19 como
mencionamos atrás. Esto significa un incremento del 19% sobre el precio del lote
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tipo. Por eso la práctica de los avalúos dice que el lote esquinero vale 20% más que
los lotes medianeros.
Los coeficientes de zona, Zi, de acuerdo con la experiencia de Sao Paulo son :
Estos coeficientes establecidos para ciudades importantes del Brasil podrían ser
adaptados para otras ciudades latinoamericanas. El criterio del avaluador debe
definir cómo los aplica en su ciudad. No obstante en la fórmula este dato es más bien
accidental, ya que lo substancial está en el resto de la ecuación y especialmente en
la definición de AnQn.
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Para ilustrar mejor este Factor ponemos a continuación los ejemplos que trae el
manual del IBAPE aplicando las técnicas paulistas del Ingeniero de Caires. Ver
gráficos 8 y 9 . Sobre estos ejemplos que por sí solos se explican en el cuadro 9
conviene anotar lo siguiente:
- En todos los casos se calcula primero el valor del lote por la calle de más alto
precio sin la influencia de la esquina o los otros frentes. SE aplica entonces los
factores de fondo, frente y el fondo equivalente si existe.
- Se calculan luego los productos AnQn, frente por precio de la calle.
- Se define el coeficiente de Zi
- Se aplica la fórmula de Helio de Caires, lo cual da el incremento por la esquina
o por los varios frentes.
- Este incremento se aplica al valor del lote sin la influencia de esquina.
- El precio unitario final debe ser superior cuando las calles tienen similar precio.
Estará un poco por debajo de la calle principal si el precio de ambas calles es
muy diferente.
- Obsérvese que las profundidades equivalentes (sexta columna) son las
resultantes de la alternativa que proporciona el mayor valor, considerando el
lote como medianero.
Los ejemplos presentados son seis, 4 para esquina, uno con dos frentes a calles
opuestas y uno con tres frentes. Se suponen en una zona con apartamentos y
oficinas de estrato alto. El caso del lote 1 presenta dos variantes, lote 1-A y lote 1-B,
con el objeto de examinar aisladamente sin la influencia de la esquina. Allí se puede
apreciar la diferencia de lotes medianeros y esquineros ubicados en cada calle. El
avaluador debe examinar cuál sería el resultado en cada caso como lote medianero
aislado y luego examinarlo como esquinero. Recuérdese que se aplica el mayor valor
obtenido.
El caso del lote 5 que tiene frente a dos calles opuestas con diferente precio (200/m2
y 100/m2) calcula el valor del lote mirado desde la calle de más alto precio y estima
un fondo equivalente de 80 (1600/20). El cálculo da 186/m2. Al aplicar la fórmula de
Caires para dos frentes debe incrementarse en 6.25% con lo cual llega a 198/m2 lo
cual es prácticamente igual al precio de la calle principal (200/m2). Este método nos
permite concluir que el frente a dos calles hace que la calle principal entregue su
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precio a todo el lote. Si ambas calles son de precio similar podríamos llegar a tener
un incremento hasta del 19%.
El caso del lote 6 muestra tres lotes unidos medianeros con frente a tres calles de
diferente precio. El avalúo considerando la calle principal nos da a 162/m2. Con el
incremento por los frentes se sube a 178/m2. Obsérvese que en este caso el valor
total del lote es de 426.200, pero si los lotes fueran independientes se tendrían los
siguientes valores :
Lote A : 15 x 55 x 200 = 165.000 (no tiene factores de fondo y frente por ser similar al
lote tipo. Recuérdese que el lote tipo según gráfico 8 en frente de 15 y fondo entre 30
y 60.
Lote B : 15 x 55 x 100 = 82.500 (no tiene factores de demérito)
Lote C : 25 x 30 x 50 x 1.0 x 1.13 = 42.600
Total tres lotes independientes = 290.100 (120/m2)
Total tres lotes unidos = 426.200 (178/m2)
Incremento de lotes unidos con frente a tres calles: 48.3%
Este dato nos servirá para cuando tratemos adelante el Valor de Plottage.
8. INFLUENCIA DE LA ZONIFICACION.
Entendiendo aquí las zonas como determinaciones del frente y fondo del lote tipo
según el tamaño de los lotes, y no la zonificación municipal o reglamentación de usos
del suelo la cual nos lleva más bien a un análisis del Potencial de Desarrollo (capitulo
7), podemos presentar unos ejemplos de la variación del precio de los lotes a medida
que se cambia de zona o tamaño del lote tipo.
El lote de 10 x 40 encaja como tipo en las zonas 2 y 3, pero pierde por fondo en la
zona 1 y por frente en la zona 4. El lote de 15 x 70 pierde en todos los casos, y
aunque la valorización por frente en las zonas 1, 2 y 3 es positiva, la desvalorización
por fondo es mayor.
9. INFLUENCIA DE LA TOPOGRAFIA.
La topografía de un lote influye en el precio por comparación con los terrenos tipo de
esa ciudad o región. Si el promedio de la ciudad es plana, es natural que los terrenos
con topografía inclinada tengan un demérito. Si la ciudad es montañosa lo extraño es
encontrar un terreno plano y entonces el lote plano tiene una valorización con
respecto a los demás. Lo conveniente es determinar el barrio o zona de la ciudad
que investigamos, cuál es la topografía tipo del sector para así examinar si a un
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Un método muy práctico es determinar el costo de las obras para adecuar el terreno
y dejarlo listo para la construcción en condiciones similares a los de terrenos planos.
Este costo debe ser disminuido del precio establecido para un terreno plano en el
mismo sector. Si se trata únicamente de movimientos de tierra o excavaciones, debe
calcularse su costo para sustraerlo del valor típico en terreno plano. Pero en algunas
regiones con terrenos inestables sería necesario construir muros de contención o
pantallas amarradas con “tibacks” cuyo costo es muy elevado y puede en algunos
casos conducir a que el lote inclinado tenga un precio unitario igual a la mitad del
terreno plano al sustraer los costos de adecuación.
Si la inclinación es hacia abajo (la calle está encima y el terreno cae) la relación es :
F = 1 – 2D/3
Con inclinación del 10% hacia abajo el factor sería 0.93, con inclinación del 30% el
factor es 0.8 y con inclinación del 100% el factor baja al 0.33. Para inclinaciones
superiores se continúa aplicando el factor 0.33.
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10.VALOR DE PLOTTAGE.
Ya mencionamos atrás al estudiar los lotes con frente a varias calles, que existe un
incremento en el valor del terreno al considerar dichos lotes unidos. El caso 6 con
frente a tres calles nos mostraba tres lotes que al unirse ganaban precio unitario.
Considerando los lotes independientemente la suma era inferior si se compara con el
valor que adquieren cuando se unen en un solo globo bajo un propietario. Pedimos al
lector que repase este ejemplo presentado atrás en este capítulo. Este mayor valor
que adquieren los tres lotes se denomina VALOR DE PLOTTAGE.
V (1+2+3) > V1 + V2 + V3
Ahora suponemos un Lote B que está al lado derecho del Lote A frente a la calle, con
20 de frente y 25 de fondo, y 500m2. Es un lote casi cuadrado que al unirse al lote A
genera un gran lote de 20 + 15 = 35 en el frente y fondo de 25 + 25 = 50 . Este sería
el lote A + B con 1750 m2.
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similar al lote tipo). Al tener un frente de 20, igual al doble del lote tipo (10 ),
aplicaremos el máximo factor = 1.19. El lote B vale entonces 119/m2.
Coeficiente de Plotting :
- Valor del lote A : 79 x 1250 = 98.750
- Valor del lote B : 119 x 500 = 59.500
- Valor del lote A+B : 119 x 1750 = 208.250
- Coeficiente de Plotting = 208.250 / 158.250 = 1.31
Al integrarse los lotes A y B han ganado un 31% de valor. Este es el valor de
Plottage.
En el lote 6 del gráfico 9 que analizamos atrás teníamos tres lotes que unidos
obtenían mayor valor por tener frente a tres calles. En ese caso los lotes A, B y C
sumados independientemente valían 290.100, pero al integrarse en un solo lote
valen 426.200. El coeficiente de Plotting de estos tres lotes integrados es = 426.200
/ 290.100 = 1.48. El Valor de Plottage les da un aumento del 48% por integrarse.
Si se trata de varios dueños que unen sus lotes para obtener una ganancia, el mayor
valor o Valor de Plottage se reparte entre ellos en proporción al aporte de cada uno.
Se debe determinar cuál es el lote que da valor a los demás y en qué proporción lo
genera con el fin de repartirse esta utilidad.
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