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SECUENCIAL No: 1

TRABAJO VALUATORIO DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN.

FOTOGRAFÍA MÁS REPRESENTATIVA DEL INMUEBLE

Calle: 0
Número: 0
Colonia o Fraccionamiento: 0
Ciudad o Población y Municipio: 0
Código Postal: 0
Entidad Federativa: 0

Fecha del avalúo: #REF!

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $0.00

04-03 1
#REF!

II.- DATOS GENERALES.

PERITO VALUADOR: Ing.


ESPECIALIDAD Inmuebles.
REGISTRO: XXX-HMO

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Particular.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C.

USO DEL AVALÚO:

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

FINALIDAD DEL DICTAMEN:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle:


Número:
Colonia o Fraccionamiento:
Ciudad o Población y Municipio:
Código Postal:
Entidad Federativa:

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:


NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:


DENSIDAD DE POBLACIÓN:

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:
USO DEL SUELO:

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE


LAS MISMAS:

SERVICIOS PÚBLICOS:

EQUIPAMIENTO URBANO:

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#REF!

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:

ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS

SUPERFICIE DEL TERRENO: m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2

SUPERFICIE RENTABLE: m2

INDIVISO: 100.00 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:
NÚMERO DE FRENTES:
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:
DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:
NORTE CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

04-03 3
04-03 4
#REF!

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.

USO ACTUAL:

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:
TIPO 1:
TIPO 2:

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:
CLASE DE EDIFICIO:
NÚMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
VIDA ÚTIL REMANENTE:
VIDA TOTAL:
ESTADO DE CONSERVACIÓN:
CALIDAD DEL PROYECTO:
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una, el edificio completo.

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

ESTRUCTURA:

MUROS:

ENTREPISOS:

TECHOS:

AZOTEAS:

BARDAS:

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#REF!

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:

APLANADOS INTERIORES:

APLANADOS EXTERIORES:

PLAFONES:

LAMBRINES:

PISOS:

ESCALERAS:

PINTURA:

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

c) CARPINTERÍA:

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:

MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

HERRERÍA:

g) VIDRIERÍA:

h) CERRAJERÍA:

i) FACHADA:

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)

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#REF!
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
MUY ALTA ( ) MEDIA ( ) BAJA ( )
ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( )
No. Colonia Calle No. Teléfono Informante
1
CARACTERÍSTICAS:

2
CARACTERÍSTICAS:

3
CARACTERÍSTICAS:

4
CARACTERÍSTICAS:

5
CARACTERÍSTICAS:

No. Oferta Sup. $/m² Factores de Homologación $/m²


EDO.
$ m² NEG. UBIC. SUP. CALID. CONS. OTRO FRe
1 1.00 0.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.00
2
3
4
5

Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad VALOR HOMOLOGADO: 0.00


denota que LA OFERTA es mejor que EL INMUEBLE VALUADO. EN N.R. $/m² 0.00

SUPERFICIE CONSTRUCCIÓN: 0.00


SUBTOTAL: $ 0.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 0.00
Factores utilizados:
Negociación Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del
: mercado en operaciones de contado, ajusta al bien de la Oferta.

Ubicación : Este factor califica la localización física de la oferta vs el inmueble valuado.


Superficie : En función de la superficie de LA OFERTA con respecto al inmueble valuado.

Calidad: Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar,
relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons: Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble
valuado.

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Otro : Especificar el motivo del factor. En el caso de que éste sea de aspecto político,
económico o social, se deberá comentar ampliamente en el Anexo 1 (soporte
técnico)

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#REF!

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
MUY ALTA ( ) MEDIA ( ) BAJA ( )
ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( )

No. Colonia Calle No. Teléfono Informante


1
CARACTERÍSTICAS:

2
CARACTERÍSTICAS:

3
CARACTERÍSTICAS:

4
CARACTERÍSTICAS:

5
CARACTERÍSTICAS:

No. Oferta Sup. $/m² Factores de Homologación $/m²


$ m² NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 1.00 0.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.00
2 0.00
3 0.00
4 0.00
5 0.00

Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad VALOR HOMOLOGADO: 0.00


denota que LA OFERTA es mejor que EL TERRENO VALUADO.
EN N.R. $/m² 0.00

Factores Utilizados:
Negociación Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del
mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación : Este factor califica la localización física de la oferta vs el inmueble valuado.


Zona: Califica el entorno de la oferta vs el inmueble valuado.
Forma : Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble
valuado
Superficie En función de la superficie de LA OFERTA con respecto al predio valuado.
Otro : Especificar el motivo del factor. En el caso de que éste sea de aspecto político,
económico o social, se deberá comentar ampliamente en el Anexo 1 (soporte
técnico).

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#REF!

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
MUY ALTA ( ) MEDIA ( ) BAJA ( )
ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( )

No. Colonia Calle No. Teléfono Informante


1
CARACTERÍSTICAS:

2
CARACTERÍSTICAS:

3
CARACTERÍSTICAS:

4
CARACTERÍSTICAS:

5
CARACTERÍSTICAS:

No. Oferta Sup. $/m² Factores de Homologación $/m²


Edo
$ m² NEG. UBIC. SUP. CALID. Cons OTRO FRe
1 1.00 0.00 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 1.00 1.10 0.00
2
3
4
5
Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad VALOR HOMOLOGADO: 0.00
denota que LA OFERTA es mejor que EL INMUEBLE VALUADO.
EN N.R. $/m² 0.00

FACTORES UTILIZADOS:
Negociación Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del
mercado, ajusta al bien de la Oferta.
Ubicación : Este factor califica la localización física de la oferta vs el inmueble valuado.
Superficie : Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad: Es el factor que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta,
en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons: Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble
valuado.
Otro : Especificar el motivo del factor. En el caso de que éste sea de aspecto político,
económico o social, se deberá comentar ampliamente en el Anexo 1 (soporte
técnico)

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#REF!
#REF!

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y COSTOS


INDIRECTOS EN CONSTRUCCIONES NUEVAS:

p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
TOTAL 0 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
SUMA 0.00

p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
TOTAL 0 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.0 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
SUMA 0.00

p/c OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad Edad V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
TOTAL 0 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
SUMA: $ 0.00

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

SUBTOTAL COMUNES: $ 0.00

INDIVISO %

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TOTAL: $ 0.00

COSTOS INDIRECTOS EN Unidad Cantidad V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR


CONSTRUCCIONES NUEVAS (unitario) Obsolecencias Otro FRe (unitario) PARCIAL
Proyecto Ejecutivo % 3% 0.00 1.00 1.0 1.0 0.0 0.0
Costo Financiero
Utilidad Empresarial
Administración
Escrituración del terreno
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
TOTAL: $ 0.00

SUBTOTAL (c): $ 0.00

04-03 12
#REF!

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 0.00 $/m²

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE MOTIVO COEFICIENTE VALOR VALOR
UNITARIO
m² $/m² RESULTANTE PARCIAL: $

1 0.00 0.00 1.00 0.00 0.00

TOTAL: 0.00 SUMA (a): $ 0.00

INDIVISO 100.00%
SUBTOTAL $ 0.00

VALOR UNIT. MEDIO : #DIV/0! $/m²

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:

ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:


TIPO: USO o DESTINO DE ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
LAS CONSTRUCCIONES m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $

1 1.00 1.00 0.00 0.00


0.00 0.00
0.00 0.00
0.00 0.00
0.00 0.00
TOTAL 1.00 0.00 SUBTOTAL (b): $ 0.00

VALOR UNIT. MEDIO : 0.00 $/m²

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS,


OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose) SUBTOTAL (c): $ 0.00

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 0.00
Const.
Terr. -
Inst.
Const. -
Inst. #REF!

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Const.
Inst.

04-03 14
#REF!

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- CALCULO DE LA RENTA MENSUAL BRUTA.
SUPERFICIE
TIPO DESTINO: VALOR/m² RENTA MENS.
RENTABLE:
oficina 0.00 80.00 0.00
Cuota de mantenimiento 0.00
TOTAL: 0.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 0.00


b).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACÍOS 4.00% CONS/ MANT 12.00% SEGUROS 1.00%

IMP. PREDIAL 16.00% ADMÓN 1.00% OTROS 0.00%

TOTAL DEDUCCIONES : 34.00%

c).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1

SUMA CALIF. 1 3 3 0 0 0
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 1.0000 3.4286 3.8571 0.0000 0.0000 0.0000

TASA RESULTANTE: 8.29%


c.2).- TASA OBTENIDA DE MERCADO: TASA NETA DE MERCADO: 8.50%

c.3).- TASA PONDERADA: TASA PONDERADA: 8.39%

d).- DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.


RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 0.00
TOTAL DEDUCCIONES: 34.00% 0.00
RENTA NETA MENSUAL: 0.00
RENTA NETA ANUAL: 0.00
TASA DE CAPITALIZACIÓN: 8.29%

04-03 15
VALOR DE CAPITALIZACIÓN (REDONDEADO): $ 0.00

04-03 16
#REF!

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.
MERC. 0 #DIV/0! VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 0.00
FÍSICO
FÍSICO 0 #DIV/0!
INGRESO VALOR FÍSICO o V.N.R.: $ 0.00
S
INGRESOS 0 #DIV/0! VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $ 0.00
VALOR PONDERADO: $

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.


explicar como se estan ponderando los valores para determinar el valor comercial.

DECLARACIONES:

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.

Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: #REF!

VALOR COMERCIAL: $0.00 Cantidad con letra

VALUADOR:

Ing.
No. Registro CABIN. XXX-HMO

04-03 17
#REF!

ANEXO 2.- REPORTE FOTOGRÁFICO DEL INMUEBLE VALUADO.

04-03 Anexo 2
#REF!

ANEXO 3- REPORTE FOTOGRÁFICO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO.

04-03 Anexo 3

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