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APUNTE 2

Planilla Universal de Cálculo

✓ Aplicación de la planilla con el apoyo del Mapa de
curva de valores

En este capítulo

1. Aplicación del método comparativo con el apoyo del mapa de curvas de valo-
res

2. La importancia del cálculo

3. La Planilla Universal de Cálculo

4. Otro ejemplo

5. Bibliografía

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LOS MÉTODOS COMPARATIVOS

1. APLICACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO CON EL APOYO DEL

MAPA DE CURVAS DE VALORES

En esta metodología, se trabaja haciendo un mapa donde se han individualizado

los comparables en estudio y se trazan las líneas según el rango de valor que hemos
elegido. Los lotes quedan atravesados por algunas de estas líneas y éstas ayudan a
determinar los valores de los lotes en esa zona.

Previamente se tuvo que homogeneizar a los comparables y confeccionar una

tabla teniendo en cuenta la incidencia inicial.

En ese barrio se ha seleccionado una muestra de 11 datos y se los identificó

con una letra en el lugar correspondiente, habiéndose procedido previamente a trans-
formar el dato al tipo de comparación.

Con ese fin elaboramos una tabla en la cual ubicamos con precisión cada lote,
con su monto original, superficie edificable, e incidencia inicial, a partir de allí se varía
la superficie edificable para transformar el dato en tipo, y con el monto del tipo se
procede a trazar las curvas.

Es importante destacar que si bien este mapa será una fotografía de la realidad
en un lugar determinado y también de un determinado momento, convengamos que la
economía, y la tasación como ciencia que es desprendimiento de la economía, es di-
námica, en lugar de la fotografía es el cine, cuyas imágenes se suceden una tras otra,
de modo tal que un mapa de curvas debe ser actualizado periódicamente, si es que se
continúa tasando en un mismo barrio.

Además de la selección y descarte de comparables que se realizara en el mo-

mento del trazado de curvas de Valores, necesitamos determinar cuáles son los bienes
que resulten de antecedente válido para una tasación eficiente.

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Recordemos que cuando utilizamos métodos comparativos para determinar va-

lores utilizamos bienes comparables cuyas características son conocidas y sus valores
o precios son también conocidos.

La parcela que tenemos que tasar tendrá características conocidas y valor des-
conocido, pues esa es la función del tasador.

Ese valor desconocido se obtiene a partir del cálculo, y es ésta la tarea más
importante del tasador, ya que un método de tasación no se basa tanto en lo descrip-
tivo, como ocurre en el caso de una tasación no metódica, sino en establecer las ca-
racterísticas más importantes del bien, y una rutina de cálculo para determinar el valor.

2 - La importancia del cálculo

Además, esa rutina de cálculo debe ser explícita, debido a que cuando el
tasador utiliza un método puede justificar el resultado.

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La aplicación de un método se hace imprescindible cuando debemos probar lo

que estamos exponiendo, como ocurre en numerosos trabajos técnicos y en los estra-
dos judiciales.

En cuanto a la cantidad de bienes comparables que utilizaremos, en teoría,

podríamos afirmar que puede tasarse a partir de un solo comparable, sin embargo,
esto resultaría muy peligroso, ya que ese único dato podría ofrecerse a un valor de-
masiado alto, en cuyo caso haría fracasar nuestro pronóstico pues también conse-
cuentemente será alto.

En el caso de tener como antecedente un bien que ya fue vendido, si bien ya

no es un pronóstico y podría considerarse un elemento de información más certero, el
mismo podría haberse vendido en condiciones anormales, como ser: por un vende-
dor apremiado por deudas o que por otras circunstancias haya aceptado un precio
bajo, o bien por un comprador demasiado entusiasmado por comprar ese bien, cir-
cunstancia que le habría hecho pagar un precio más alto de lo normal.

Por tal razón, resulta necesario emplear al menos 2 comparables, y de ser

posible más, ya que de esa manera minimizaremos los errores.

Ejercicio

En primer término, tasaremos un lote de terreno ubicado en la calle 11, entre 8

y 10, para el mercado de oferta, que tiene una aptitud cuantitativa de 470 m 2,
Si bien la ubicación dentro del barrio ya la conocemos, tenemos que determinar
cuál es la curva que se ha trazado más próximamente a la parcela a tasar.

En este caso es indudable que por nuestro lote pasa la curva 54.

Como lo estamos tasando para ofrecer para la venta, también sabemos que
muy próximo a nuestro lote motivo de tasación hay varios otros que se ofrecen y que
competirán con el que estamos tasando. En este caso utilizaremos los 2 lotes más
próximos que nos servirán como comparables, podríamos utilizar muchos más, pero
la rutina de cálculo es la misma.

Los lotes que utilizaremos como antecedentes son el “C” y el “F”, cuyas carac-
terísticas fueron expresadas en la tabla que realizamos para armar el mapa, y de ésta
los extraeremos.

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3 - La Planilla Universal de Cálculo

A continuación, armaremos una planilla de cálculo para desarrollar en forma

explícita nuestra tasación, que bien podremos programar en una hoja de cálculo de
gran difusión en el mercado, como Excel u otras, pero deberá recordarse que en el
examen final el estudiante no contará con esa tecnología y tendrá que realizarlo con
una calculadora sencilla.

✓ En el encabezado de la 1er. columna identificaremos el lote,

✓ En el encabezado de la segunda irá el monto,
✓ En la siguiente la del tipo de mercado,
✓ En la cuarta la de Aptitud Cuantitativa,
✓ Y en la última, la ubicación.

Este orden en las columnas bien puede ser modificado, pues no alterará el re-
sultado.

En los encabezados de la 1era. fila se identificará el lote a tasar, en la siguiente,

debajo del monto, tendremos una celda sin completar al principio, ya que estará reser-
vada para el resultado de nuestra tasación. En la celda que le corresponde al mercado,
utilizaremos el subasimilador que corresponde, tal como pide el enunciado, al mer-
cado de oferta, y por último, la curva que pasa por la parcela o la que sea más próxima.

▪ En la 2da. Fila están todos los datos del lote “C”, extraídos de la tabla
con la cual armamos el mapa.

▪ En la 3er. fila debemos calcular los subasimiladores:

Todos esos asimiladores se obtienen de la siguiente manera: en la fila que figu-

ran los datos del terreno a tasar, y en cada uno de los caracteres figurarán en el nu-
merador, y los del comparable en el denominador.

▪ Así, el subasimilador de Ubicación se obtiene mediante la siguiente

operación:

Esto ya nos permite deducir que la parcela a tasar en comparación con el 1er.
comparable está un 6 % mejor ubicada

54= 1,06

51

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• El subasimilador correspondiente a Aptitud Cuantitativa

será =
470 m2 = 1,23

380 m2
En este caso, el subasimilador demuestra que la parcela a tasar admite una
mayor superficie edificable, de 23 %.

▪ El de mercado =

110 = 1,00

110

En este caso demostramos el valor de la parcela a tasar responde al mismo

mercado que el del comparable.

Ya obtuvimos los 3 sub-asimiladores de los caracteres estudiados, ahora debe-

mos obtener el asimilador total que sea el más representativo de los 3.

▪ Este asimilador total surgirá de la multiplicación de los otros 3, para

nuestro caso será =
1,06 x 1,23 x 1,00 = 1,30

Este nuevo asimilador es la síntesis de los 3, puesto que habíamos notado que
de los 3 aspectos analizados en 2 de ellos la parcela a tasar era superior a la parcela
que sirve como 1er comparable.

Esto nos permite establecer que a partir de la parcela “C” ya podemos dar, un
pronóstico de valor para la parcela a tasar:

Valor del Comparable x Asimilador total = 1er. Pronóstico

Reemplazando = $ 48.500 x 1,3 = $ 63.234

Lo cual significa que para la parcela que estamos tasando le pronosticamos un

valor superior de un 30 % más que a la parcela “C”.

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Ahora obtendremos un segundo pronóstico de valor para nuestra parcela,

haremos el mismo proceso, pero partiendo de los datos del 2do comparable, o sea, de
la parcela identificada en nuestro mapa de curvas con la letra “F”.

Siempre que analizamos un carácter pondremos en el numerador los datos de

la parcela a tasar, y en el denominador los que figuran en la tabla para armar el mapa.
▪ Así tendremos para ubicación =
54 = 1,00
54

▪ Para el de Aptitud Cuantitativa=

470 = 0,94

500

▪ Para el de Mercado =

110 = 1,00

110

▪ El asimilador total =

1,00 x 0,94 x 1,00 = 0,94

2do Pronóstico =$ 70.000 x 0,94 = $ 65.800

Reemplazando en la Planilla Universal de Cálculo

MT ME A. Q. UB
Calle 11 e/ 8 y $ 64.667,50 110 470 m2 54
10
Calle 11 al 200 $ 48.500 110 380 m2 51
Asimiladores 1,31 1 1,23 1,06
1er. Pronóstico $ 63.535

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Calle 10 al 500 $ 70.000 110 500 m2 54

Asimiladores 0,94 1,00 0,94 1,00
2do. Pronóstico $ 65.800

Por último, como tenemos 2 pronósticos para la misma parcela, haremos un

promedio de todos los pronósticos (recordemos que podemos trabajar con todos los
comparables que queremos).

Valor parcela = Sumatoria de pronósticos = $ 63.535 + $ 65.800 = $ 64.667,50

Cantidad de Comparables 2

4 - OTRO EJEMPLO

Tasemos ahora, con el auxilio de este nuevo gráfico la parcela de color rosa,
cuyo valor es desconocido pero sus características son conocidas.

Lo haremos a partir del estudio y comparación de 2 comparables: el lote amarillo

y el lote blanco, cuyas características y valores figuran en la Planilla Universal de
Cálculo, que veremos en 1er. término.

En la siguiente figura, de un sector de un barrio, están ubicadas las curvas. En

síntesis, tenemos toda la información necesaria para tasar.

En la 2da. Planilla, está el ejercicio resuelto. Notemos que todos los datos sur-
gen de información de distintos mercados, y que el precio es para el mercado de liqui-
dación

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MT ME A.Q. U.B.
Rosa ¿? 75 480 m2 100
Blanco $ 60.000 100 400 m2 110

Amarillo $ 85.000 110 570 m2 100

MT ME A.Q. UB
Rosa $ 48.525 75 480 m2 100
Blanco $ 60.000 100 400 m2 110
0,81 0,75 1,2 0.9
$ 48.600
Amarillo $ 85.000 110 570 100
0,57 0,68 0,84 1
$ 48.450

$48.600 + $ 48450 = $ 48.525

BIBLIOGRAFÍA:

Apunte del Tasador y Mart. Pco. Daniel Boveri

Bibliografía sugerida:
▪ Manual del Tasador
Capítulos 2 y 3
Eduardo Magnou
Ed. Abeledo Perrot
Buenos Aires, 1992

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▪ Norma I.R.A.M. 34854

Instituto Argentino de Normalización
Buenos Aires, 1995

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