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EL METODO BETA O DE LAS DOS DISTRIBUCIONES BETA1

8.1. INTRODUCCIÓN
Sabemos que los métodos sintéticos, en su variante comparativa espacial, pretenden
estimar valores de mercado observando la relación que existe entre los precios de la
tierra y los valores que tomen ciertas variables o signos externos, tanto de carácter
económico como técnico (por ejemplo, índices de calidad del suelo, distancia, ratios
fiscales, producción bruta, etc.) Como caso particular, los tratados clásicos
consideraban una sola variable o signo externo y suponían además que el valor de la
finca era directamente proporcional al valor de dicha variable.
Desde un punto de vista más general, podemos suponer que la función que liga las
variables valor de mercado de una finca y signo externo es desconocida en cuanto a
su expresión matemática exacta, pero puede ser estimada estadísticamente por medio
del análisis de regresión o por otros procedimientos. Generalmente, dicha función
viene d por una ecuación lineal que se ajusta por mínimos cuadrados a partir de los
datos estadísticos disponibles (Véase el método econométrico, en capítulo 12).
También pueden utilizarse fórmulas heurísticas que simplifican el análisis de regresión,
y que hemos considerado como eslabones intermedios entre los métodos sintéticos
clásicos y los métodos estadístico - econométricos (Véase capítulo 7)
Un enfoque diferente del mismo problema es el análisis estadístico basado en
comparar dos funciones de distribución. Este método, que expondremos a
continuación se debe a Ballestero y fue publicado en 1973 con el nombre de método
Beta (1) y ha sido objeto de diversos trabajos posteriores (2). Su ventaja principal es
que necesita menos información empírica (menor número de datos y más fáciles de
investigar). Otra ventaja es la rapidez de cálculo, manejando tablas o aplicando la
variante triangular, que estudiaremos después.

8.2. EL MÉTODO
Se desconoce la relación funcional que puede existir entre la variable valor de
mercado de una hectárea de tierra de clase dada y la variable signo externo, pero se
sabe que dicha relación funcional es monótona creciente o decreciente con lo cual al
crecer el valor del signo externo crece/decrece el valor de la hectárea de tierra
correspondiente.
La variable V valor de mercado de una hectárea de tierra de clase dada se ajusta
estadísticamente a una función de distribución F. La variable explicativa o signo
externo L se ajusta estadísticamente a una función de distribución G. Suponemos que
las distribuciones F y G tienen forma de campana o similar (las mejores para nuestro
propósito son la distribución Beta y la triangular, pero se pueden emplear otras).
Supongamos que L es el valor que toma la variable explicativa para una finca A que
pertenece a una clase de tierra dada C y cuyo valor de mercado se pretende estimar.
La expresión de tierra de clase dada se refiere no sólo a las características
edafológicas de una parcela, sino también a una situación geográfica y al cultivo que
soporta o puede soportar. El conjunto de parcelas de una misma clase comprende
parcelas de calidad homogénea en su primer grado de aproximación, aunque la
calidad no sea exactamente la misma en unas parcelas que en otras, dando así lugar

1
Tomado de Caballer, V. Valoración Agraria. Teoria y Práctica. Ed. Mundi Prensa, Madrid, España.
1998

a diferencias en la variable valor de mercado de una hectárea, V de las parcelas
pertenecientes a una misma clase. Así, por ejemplo, todos los olivares de primera
clase en la localidad de Ubeda forman el conjunto de parcelas de clase C; pero entre
estos olivares cabe distinguir, a su vez, ciertas diferencias en cuanto a calidad, que se
traducirá también en diferencias de precio.

8.3. VARIANTE BETA
La distribución Beta tiene una forma muy parecida a la distribución Normal o curva de
Gaus, esto es, campaniforme; pero con la particularidad de que toda la curva está
acotada en el eje OX entre un límite inferior y un límite superior en lugar de extenderse
desde (— ) a (+ ). Así pues, tiene las principales características de la distribución
normal; describe fielmente los fenómenos estadísticos normales como son los precios
de mercado y los valores de las variables explicativas. Para la aplicación, este método
tiene las siguientes ventajas.
1. Si los límites inferior y superior están en el eje OX positivo todos los valores de la
distribución son positivos; por tanto puede atribuírseles un significado económico.
2. Si se conocen los límites inferior y superior y también la moda, es tos tres valores
son suficientes para ajustar la distribución. Esta última propiedad es muy importante
para el método Beta ya que el ajuste puede hacerse en cada caso concreto
conociendo solamente tres datos estadísticos que determinan los parámetros p, q, de
la distribución.
Como hemos dicho, comenzamos ajustando a distribuciones Beta:
I. La variable valor de mercado de una tierra de clase dada (por ha) (V)
II. La variable explicativa que se utiliza para estimar V; por ejemplo un ratio de calidad
del suelo (L).
Aunque pueden elegirse diversos tipos de distribución estadística para describir las
variables V y L, la distribución Beta es también preferible por estas razones:
1ª. La variable V suele ajustarse satisfactoriamente a una función de distribución Beta,
a causa de la forma de campana más o menos asimétrica que presentan los polígonos
de frecuencias de Y en la realidad. Lo mismo puede decirse de la variable explicativa
L.
2a. En la práctica, aunque se disponga de pocos datos, se puede conseguir
frecuentemente los datos siguientes:
- El más bajo valor de mercado (ptas.Iha) entre las fincas de la clase C. Este
límite inferior para la variable V corresponde, naturalmente, a las fincas de peor
calidad dentro de la clase C.
- El más alto valor de mercado (ptas./ha) entre las fincas de la clase C. Este
límite superior corresponde, naturalmente, a las fincas de mejor calidad dentro
de C.
- El más frecuente valor de mercado (ptas./ha) en la clase C. Este valor
corresponde a la calidad más común dentro de C (moda de distribución).
Análogamente, suele conocerse también el máximo, el mínimo y la moda de la
variable explicativa.
Estos tres datos son suficientes para ajustar L a una distribución Beta.
En efecto, supongamos que se quiere estimar el valor de mercado para una finca
agrícola F de clase C. La clase C incluye las fincas llanas y fértiles, situadas en una

se tienen las siguientes correspondencias: Al más bajo índice LA corresponde el más bajo valor de mercado. Los números VA. el índice L correspondiente a la primera es también mayor que el índice L correspondiente a la segunda. De acuerdo con lo anterior. LB = el más alto índice entre las fincas de clase C. LM determinan una distribución Beta. Su función de densidad aparece en la figura 8. Su función de densidad parece en la figura 8. que estima la renta (pesetas por hectárea).1. VM = la moda de los valores de mercado entre las fincas de clase C. LM = la moda de los índices entre las fincas de clase C. tienen también el mismo índice. Al más alto índice LB corresponde el más alto valor de mercado. Si el valor de mercado de una finca F es mayor que el de otra finca F. se elige un índice fiscal L. Como variable explicativa. VM determinan otra distribución Beta. VB = el más alto valor de mercado entre las fincas de clase C. VB. Los números LA.zona de contornos perfectamente definidos.. LB.2. Sean: LA = el m bajo índice L entre las fincas de clase C. - Análogamente sean: VA = el más bajo valor de mercado entre las fincas de la clase C. Sean. Si dos fincas tienen igual valor de mercado. por último: .

este índice es conocido. corresponde al punto T’ en la figura 8. TABULACIÓN Y TIPIFICACIÓN Como es habitual. un área R’S’T’ (también rayada) igual al área RST. Luego la figura 8. el valor de V1. Por lo tanto. en la figura 8. V1 = valor de mercado (desconocido) de la finca F En la figura 8. tardando apenas algunos minutos. el cálculo es sumamente rápido.1. el área reyada R’S’T’ representa el porcentaje de h de fincas de clase C cuyo valor de mercado es menor o igual que V1.2. Como vemos. se parte de la hipótesis que los parámetros de la distribución tiene la forma: .2.2. 8 Y VM. el área rayada RST representa el porcentaje h de fincas de clase C cuyo índice fiscal es menor o igual que L1. Tomemos ahora.4. los correspondientes índices LA. el método exige conocer solamente estos datos: los valores de mercado VA. esta información puede encontrarse mediante una pequeña encuesta. Podemos encontrarle fácilmente usando unas tablas de la distribución Beta. 8. queda resuelto el problema. LB. en el caso de que no existan estadísticas de precios. Con ayuda de las tablas de la distribución Beta se calcula el área: RST = R’S’T’ Como veremos a continuación. Pero antes conviene explicar el procedimiento de tabulación y normalización. En la práctica. Naturalmente. De este modo.L1 = índice fiscal de la finca F que se desea valorar. LM y el índice L para la finca que se quiere valorar. Sabemos que todas las fincas de clase C cuyo índice sea menor o igual que L tienen un valor de mercado menor o igual que V1.

puede tipificarse mediante el cambio de variable.siendo h un número real positivo o negativo. Sustituyendo estos datos en la fórmula (4) se calcula inmediatamente el parámetro h. En los manuales de estadística se demuestra que la moda de la distribución Beta depende de p y q. b = extremo superior de la distribución. según la siguiente ecuación: sustituyendo en la fórmula (2) los valores p y q dados por [(1) resulta: Despejando h de [(3) se obtiene: Según se ha explicado en párrafos anteriores se parte del conocimiento de t los extremos a y b. p. . Sean: a = extremo inferior de la distribución. la distribución queda perfectamente determinada. Por otra parte. donde x es la variable aleatoria Beta. así como de la moda M. M = moda de la distribución. la función de densidad f (x. ya que sus parámetros p. q se expresan en función de h por las fórmulas (1). q). Conocido h.

donde los valores de mercado oscilan entre 35. UN EJEMPLO DE APLICACIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN BETA MEDIANTE TABLAS En 1972.000 pese tas/hectárea. se encargó la valoraci6n de una finca de secano en la provincia de Sevilla. 8.000 pesetas/hectárea. Los valores extremos de la variable y se obtienen de la fórmula (5) como sigue: Para x = a.000 y 80.000 pesetas/hectárea la cifra más frecuente.5. La finca objeto de valoración daba una producción bruta de 7. siendo el valor de mercado más frecuente el de 61. En el párrafo siguiente se desarrolla un caso práctico mediante el uso de las tablas. siendo 8. Por otra parte.000 pesetas/hectárea. según (4): .000 y 10. el importe de la producción bruta (que se tomó como índice de comparación) oscilaba entre 4. Podemos atribuir a la población estadística de valores de mercado una distribución Beta cuyo parámetro h es. resulta como extremo superior: Las tablas de la distribución Beta están referidas a la distribución tipifica da. resulta como extremo inferior: Para x =b.Sea f(y) la función de densidad tipificada.000 pesetas/hectárea. según calidad.

(Tabla Beta 1. según (4): s. de acuerdo con (1): Si tipificamos la variable producción bruta. . pues.Así. pues./ (6.000) Así. el valor de y para x = 7. de acuerdo con (1): A la población estadística de producciones brutas se le atribuye una distribución Beta cuyo parámetro h2 es.2).000 se deduce de (5) y es: Buscando en las tablas de la distribución Beta correspondientes a h = 3.

obtenemos: De donde resulta: X’ = 54. VARIANTE TRIANGULAR El razonamiento es exactamente el mismo.43 (fila 43 de la Tabla 1. 8.1 y 8.8).6.101 —+ y’ = 0.8) Deshaciendo la tipificación. Para fijar la posición de M sobre esa vertical.4). observamos que tal área ha de ser igual a 1 (como ocurre siempre en las funciones de densidad).3 y 8.350 pesetas/hectárea. Se tiene: Para F (y’) = 0. se observa el valor de y’ que corresponde a F (y’) = 0.2) se sustituyen por triángulos (figuras 8.Resulta: Para y = 0. para h 9 (Tabla Beta 1. como estimación del valor de mercado para la finca que se quería valorar. La diferencia consiste en que las curvas campaniformes (figuras 8.5 — F (y) = 0.101. Por tanto: .101 (fila 50) En las mismas tablas de la distribución Beta. El triángulo ABM se ha construido de la siguiente manera: los vértices A y B se fijan por los segmentos OA = LA y OB = LB’ El vértice M está sobre la vertical HM (altura del triángulo) siendo OH = LM’.

puede construirse el triángulo A’ B’ M’ para la distribución de valores de mercado partiendo de VA VB y VM’.Análogamente. fáciles de construir. tal como aparece en la figura 8.4. La principal ventaja de la distribución triangular es que el valor de merca do puede calcularse indistintamente por fórmulas matemáticas sencillas o por tablas. con resultados parecidos a los obtenidos con la distribución Beta. .

según el valor que tome la variable explicativa y la variable valor de mercado en la finca objeto de valoración respecto a los valores modales de ambas variables.4.8. toma un valor inferior al valor modal VM. 1. La variable explicativa de la finca L1 toma un valor inferior al valor modal LM y el valor de mercado V1’. Es decir: El valor de mercado V1 de la finca objeto de valoración se obtiene por igualdad de los triángulos AST y A’ S’ T’ mediante la expresión . APLICACIÓN DE LA VARIANTE TRIANGULAR MEDIANTE FÓRMULAS Cuando se utilizan las fórmulas geométricas en la aplicación de la variante triangular conviene distinguir varios casos. tal como aparece en las figuras 8.3 y 8.7.

Es decir . mediante la expresión 3. Tanto la variable explicativa L.5 y 8. como la variable valor de mercado V1’ toman valores superiores a sus respectivos valores LM y VM’ Según aparece en las figuras 8.2.6 El valor de mercado V1 de la finca objeto de valoración se obtiene por igualdad de los triángulos TSB’ y T’S’B’. La variable explicativa de la finca L1 toma valor superior al valor modal LM’ mientras el valor de mercado de la finca V1 toma valor inferior.

.

800. VB = 1.El valor de mercado V1 de la finca objeto de valoración se obtiene por igualdad de los triángulos AST y A’ S’ T’.500.000 pesetas/hectárea. VM = 1.1. LA = 35 LB = 50 LM= 40 a) Para una finca cuyo índice de calidad sea L1 = 36 .000 pesetas/hectárea. En el supuesto desarrollado en el párrafo 3 de este mismo capítulo tenemos: VA = 1.000. mediante la expresión.000 pesetas/hectárea. Es decir El valor de mercado y de la finca objeto de Valoración se obtiene por igualdad de los triángulos A’S’T ’y AST. mediante la expresión: 4. Ejemplo 8. La variable explicativa de la finca L1 toma un valor inferior al valor modal L 1mientras el valor de mercado de la finca V1’ toma un valor superior.

Cañas. c) Para una finca cuyo índice de calidad sea L1 = 41 Se obtiene un valor de mercado Ejemplo 8.2. Domingo y Martínez (5) han aplicado el método de las dos distribuciones triangulares a la valoración de tierras en las campiñas y la Subética de la provincia de .Se obtiene un valor de mercado b) Para una finca cuyo índice de calidad sea L1=47 Se obtiene un valor de mercado.

166.) Valor de mercado (ptas.000 2.000 1.137.030.723.55 60. De esta aplicación se pueden deducir los resultados que aparecen en los siguientes cuadros.000 2.108.00 .000 2. Campiña Alta regadío Renta Unitaria (ptas.000 2.000 3.500.23 125.774.500 2.424.40 90.000 2.) Mínimo 50.500 2.250.48 80.) Valor de mercado (ptas.225.09 65.000 2.000 2.000.000 2.000 1.927.242.000 2.34 120.848.559.000 Izquierda 70.914.000.56 Máximo 75.) Mínimo 67.64 Moda 67.133.000 1.000 2.700.195.678.000 2.010.129.45 115. 1.000 Izquierda 55.Córdoba.636.333.31 100. Campiña Baja regadío Renta Unitaria (ptas.890.500.993.11 Máximo 130.819.000 3.750.33 Derecha 110.40 Derecha 70.250.751.963.500 1.23 Moda 107.

563.200.000 2.682.286.) Mínimo 15.000 1.000 1.000 1.36 18.000 Izquierda 13.909.869.61 70.52 Moda 48.866.941. 3.000 1.845.000 4.000 1.950.411.449.927.767.000 1.894.000 1.486.02 23.627.147.674.373.89 22.55 Derecha 21.281.000 4.81 16.898.197.000 1.049.000.000 1.000 1586.000 2.333 2.653.329.54 15.) Valor de mercado (ptas.08 17.000 3.75 29.573.477.) Valor de mercado (ptas.000 4.667.109.378.000 1.940.000 3.000 1.000 3.136.620.) Mínimo 12.797.000 1.76 35.88 75.000 3.416.000 1.243. Campiñas secano Renta Unitaria (ptas.000 1.26 25.72 Máximo 90.778.922.169.000 1.188.224.00 .098. Subética olivar Renta Unitaria (ptas.51 30.748.000 1.90 Moda 19.227.000 4.663.51 27.00 4.000 2.63 19.000.127.204.910 1.63 28.707.348.694.555.60 Derecha 50.831.33 65.77 55.000 1.246.554.01 40.295.14 24.555.000 2.44 85.000 1.386.123.828.000 1.05 60.27 14.25 25.502.26 45.640.000 1.200.38 26.666.88 Máximo 30.16 80.862.435.459.000 Izquierda 20.000 1.

01 58.376.081.138.386.635.907.254. 5.000 2. en primer lugar.26 39. aunque éstas sean tan sencillas como las del párrafo anterior.905.000 1.651.196.000 1.530.771.05 50.77 Moda 45.8.000 2.396.000 1.178. El uso de tablas requiere.05 51.711.594.370.590. Para mayor comodidad.964.42 44.000 1.000 1.482.000 1.000 2.792.867.543.000 2. la tipificación de las variables de modo análogo a como se hizo para la distribución Beta (5).000 2.741.51 28.04 52. TABULACIÓN Y TIPIFICACIÓN DE LA FUNCIÓN DE DISTRIBUCIÓN TRIANGULAR Para algunos valoradores puede resultar más cómodo utilizar tablas tipificadas que fórmulas matemáticas.681.27 43.782.000 Izquierda 36.188.04 53.620.270.423.) Valor de mercado (ptas.000 1.312.00 Máximo 60. utilizaremos la variable tipificada multiplicada por cien: .01 59.211.000 2. Campiñas olivar Renta Unitaria (ptas.000 1.000 2.000 1.01 40.03 54.023.07 47.00 Derecha 46.601.772.000 2.000 2.02 56.485.06 48.000 8.980.574.000 1.717.000 2.659.847.058.000 1.000 1.06 49.000 2.500.76 41.03 55.965.000 2.990.02 57.198.560.000 1.584.52 42.500.000 2.) Mínimo 30.75 37.427.

Llamaremos S a esta superficie.3. 4º. El valor tipificado nos indicará una columna en la cual buscaremos el valor S. 3º. Ejemplo 8. Se tipifica la moda del valor de mercado VM’. La fila donde se encuentra S nos dará el valor de mercado V1 de la finca objeto de la valoración pero este valor vendrá. Se tipifica la variable explicativa para la finca objeto de valoración L1 que también tomará valores de O a 99.5).Las tablas de la parte séptima del libro se han calculado para valores de la variable tipificada desde 0 a 99 (Tablas triangular). (Habrá por tanto 100 columnas) (XM) 2º. habrá que buscar la columna 73 (tablas 11.15 y 11. es decir. Se tipifica la moda de la variable explicativa LM que tomará valores de o a 99. y nos indicará la fila que debemos tomar (X1). 6º. y nos indicará la columna de la tabla que debemos tomar.La intersección de la columna correspondiente a la columna LM tipificada y la fila L1 tipificada nos dará en la tabla el valor de la superficie limitada por L1en un triángulo cuya moda es LM. Se deshace la tipificación de V 1‘con lo cual se obtiene el valor de mercado que buscamos. Como aproximación tomaremos LM = 73. Volvamos al ejemplo de la finca en la provincia de Sevilla (párrafo 8. 5º.° La tipificación para la variable explicativa es: .16) 2. El modo de operar es el siguiente: 1º. naturalmente tipificado.

Así el uso de la distribución rectangular simplifica los cálculos.9. fue 54. entre las filas 44 y45. 8.16. Por consiguiente. 6. 5. Obsérvese el grado de aproximación con el ejemplo anterior.11. EL MÉTODO CON OTRAS FUNCIONES DE DISTRIBUCIÓN El método de comparación de funciones de distribución puede utilizar otras funciones distintas de la Beta y la triangular. obtenemos el valor de S. La tipificación de la moda para la variable valor de mercado VM es: Así pues.° Buscando en la fila 50 y columna 73 (tabla 11.350 ptas.5.25 se encuentra en la tabla 11. primera fila). tomamos como valor de mercado tipificado V1 = 44. S = 34.° El valor X = 34. 3.12).11 y 11. obtenemos el valor de mercado de la finca: El resultado obtenido con la distribución Beta.° Deshaciendo la tipificación.25 4º.Habrá que buscar en la fila 50. se toma la columna 58 (tablas 11. reduciéndolos a la fórmula .

000 2 40.000 2./ha) (V) Producción (ptas.000 240. El método resulta entonces más imperfecto.) A 9.000 5. El valor de mercado aplicando la variante rectangular sería: Por otra parte los datos del ejemplo 6.000 C 12.900 3 30.600 era. Así en el ejemplo 6. en dicho capítulo: V1 = 37.Sin embargo.500 La solución para P1= 3. con la distribución rectangular se pierde información.000 220.000 4 20.000 180. puede ser aconsejable recurrir a la rectangular como un criterio de comparación análogo a los utilizados en los métodos sintéticos clásicos. alejándose de las estimaciones obtenidas por las variantes anteriores.680 ptas.000 3.6.) Valor en venta (ptas. Sólo en el caso de que no exista ninguna información previa sobre el tipo de función de distribución ni sobre la moda. se partía de los siguientes datos: Parcela Precio (ptas.7 eran: Fincas Líquido imponible (ptas.000 y la solución para L1 = 10 eran en dicho capítulo V1 = 200 Aplicando ahora la variante rectangular: . ya que no intervienen los valores modales. Veámoslo con los mismos ejemplos expuestos en otros capítulos.000 3.000 B 11./ha) (P) 1 60.

comparando una función Beta para la característica (o signo externo) y otra función. b) La variante de las dos distribuciones triangulares. R.T. e) Una tercera variante. para el valor de mercado. Alonso y M. Con la variante c). con dos distribuciones normales. Iruretagoyena (4). . los valores estimados suelen ser más bajos que con las variantes a) y b). también Beta. Los resultados que obtienen son similares con las tres variantes.Existe también la posibilidad de combinar una distribución para la variable explicativa con otra distinta para la variable valor de mercado. pues las discrepancias nunca superan el 15% sobre el valor de mercado. al aplicar el método de las dos Betas a fincas agrícolas en las comarcas de Tierra de Campos y Centro (provincia de Valladolid) utilizan las siguientes variantes: a) La original de Ballestero.