Universidad de Lima

Facultad de Ciencias Empresariales y Económicas

Empresa: Los Portales S.A.

TRABAJO DE INVESTIGACIÓN LOS

PORTALES S.A
Trabajo de investigación del curso de Elaboración de Estados Financieros

Integrantes:

- Brayan Wilson Estela Alva (Código: 20200757)

- Sergio Gensollen Coloma (Código:20211118)

- Victor Eduardo Perez Garay (Código: 20194433)

- Salvador Fernando Perez Saravia (Código: 20193240)

- Luciana Rey de Castro Noel (Código: 20214077)

- Mateo Leonardo Sánchez Colonia (Código 20214165)

Docente: Noriega Ruiz, Luis Felipe

Sección: 543

Lima – Perú

2023-1
Tabla de Contenido
Tabla de Ilustraciones ........................................................................................................... 3
Introducción .......................................................................................................................... 4
ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA ................................................................................ 5
ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES.......................................................................... 10
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO ..................................................................... 14
ESTADO DE FLUJO DE EFECTIVO ..................................................................................... 17
Hechos Relevantes................................................................................................................. 21
Conclusiones ........................................................................................................................ 23
Referencias Bibliográficas ................................................................................................... 24
Tabla de Ilustraciones
Ilustración 1 Inventarios (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021) ........ 5
Ilustración 2 Cuentas por Cobrar Comerciales (Extraído de Estados Financieros Los
Portales 2020 y 2021) ........................................................................................................... 6
Ilustración 3 Cuentas Por Cobrar Comerciales (Extraído de Estados Financieros Los
Portales 2021 y 2022) ........................................................................................................... 7
Ilustración 4 Obligaciones Financieras (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020
y 2021).................................................................................................................................. 7
Ilustración 5 Inversiones en Subsidiarias y negocio conjunto (Extraído de Estados
Financieros Los Portales 2020 y 2021) ................................................................................. 8
Ilustración 6 Cuentas por pagar Comerciales (Elaboración Propia) ...................................... 9
Ilustración 7 Costo de Ventas (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021)
........................................................................................................................................... 10
Ilustración 8 Gastos de venta (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021)
........................................................................................................................................... 11
Ilustración 9 Gastos Financieros (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y
2021) .................................................................................................................................. 12
Ilustración 10 Ventas (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021) .......... 13
Ilustración 11 Ingreso por ventas y servicio (Elaboración Propia)....................................... 13
Ilustración 12 Saldos a 2020 (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021)14
Ilustración 13 Efecto de Actualización de Valor Razonable Propiedades (Extraído de
Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021) ................................................................. 14
Ilustración 14 Transferencia a Reserva Legal (Extraído de Estados Financieros Los
Portales 2020 y 2021) ......................................................................................................... 15
Ilustración 15 Dividendos Declarados y Pagados (Extraído de Estados Financieros Los
Portales 2020 y 2021) ......................................................................................................... 16
Ilustración 16 Compra de Propiedades de Inversión (Extraído de Estados Financieros Los
Portales 2020 y 2021) ......................................................................................................... 17
Ilustración 17 Pago de Obligaciones Financieras (Extraído de Estados Financieros Los
Portales 2020 y 2021) ......................................................................................................... 18
Ilustración 18 Obligaciones a 2021 (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y
2021) .................................................................................................................................. 19
Ilustración 19 Obligaciones a 2020 (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y
2021) .................................................................................................................................. 19
Ilustración 20 Pago de factoring con Proveedores (Extraído de Estados Financieros Los
Portales 2020 y 2021) ......................................................................................................... 19
Ilustración 21 Efectivo y equivalente de efectivo al final del año (Extraído de Estados
Financieros Los Portales 2020 y 2021) ............................................................................... 20
Introducción

En el presente trabajo de investigación se analizará de manera detallada los cuatro estados

financieros de la empresa Los Portales S.A. en los años 2020 y 2021. Para cumplir dicho
objetivo, se usarán las cuentas más importantes de cada rubro, las que representan mayor peso
y mayores cambios anuales de la compañía. Asimismo, en la parte final se incluyen los hechos
que el grupo considera relevantes acerca de la situación financiera de los presentes años, junto
con la conclusión a la que llegamos tras el análisis.

Los Portales S.A es una empresa del sector inmobiliario que fue constituida en Lima el 6 de
marzo de 1996. Sin embargo, sus operaciones comenzaron en junio del mismo año bajo el
nombre de Consorcio Inmobiliario Los Portales S.A. Posteriormente, el 28 de febrero del año
siguiente, cambiaron su nombre a Los Portales S.A, el cual se utiliza en la actualidad.

En cuanto a las actividades principales de la empresa, se dedican a la realización de proyectos

de terrenos y construcción de viviendas multifamiliares. Además, ofrecen servicios hoteleros,
estacionamientos y realizan actividades de inversión. Asimismo, se dedican al alquiler de
locales comerciales y oficinas que son propiedad de la empresa.
ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA

1.1. Inventarios
Esta cuenta se encuentra dentro del rubro de activo corriente, en la empresa Los Portales S.A.
Según la nota número 7, está constituida por los proyectos inmobiliarios en desarrollo,
inmuebles terminados, suministros y la provisión por deterioro de inmuebles terminados. Los
primeros en mención son aquellos inmuebles que se esperan concluir en los próximos 12 meses,
constituyen aquellos proyectos de habilitación urbana, urbanizaciones de vivienda y edificios
multifamiliares. Consiguiente a ello, están los inmuebles terminados, que son aquellos
proyectos que ya han sido terminados y por lo tanto ya están disponibles para su venta. Los
suministros son materiales o bienes que la empresa utiliza diariamente, como materiales de
oficina, herramientas o materiales de construcción. Por último, la provisión por deterioro de
inmuebles terminados, representan los montos en los cuales se aplica la desvalorización de
inventarios correspondiente a proyectos antiguos.

Según el Estado de Situación Financiera de la empresa Los Portales S.A., la cuenta de

Inventarios del 2021 muestra un cambio significativo haciendo la comparativa con el año 2020,
pues este última muestra un saldo de S/. 353,394,000, mientras que el saldo del 2021 es de S/.
412,629,000. Este último saldo se ha elevado debido a que los proyectos en desarrollo han
aumentado, al igual que se han terminado más proyectos los cuales ya estarían disponibles para
la venta como se puede ver en el siguiente cuadro:

Ilustración 1 Inventarios (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021)

La importancia de esta cuenta radica en que los inventarios representan lo que comercia la
empresa según su giro de negocio. Por lo tanto, esta cuenta tiene los activos que en el futuro se
convertirán en posibles utilidades al momento de concretar la venta de estos.

1.2. Cuentas por Cobrar Comerciales

Las cuentas por cobrar comerciales es una de las cuentas más importantes dentro del estado de
situación financiera de esta empresa, pues representa, básicamente los ingresos de la compañía
por parte de sus clientes dentro del giro de negocio en que se encuentra posicionada. Esta cuenta
se presenta en el activo corriente y no corriente; sin embargo, en el caso de Los Portales S.A la
gran mayoría de cuentas por cobrar comerciales se encuentran en el activo no corriente y la
razón principal de ello es que serán cobradas en un plazo mayor a doce meses por tratarse de
ventas de inmuebles que en su gran mayoría son pagados en plazos de hasta 103 meses en
promedio.
En la siguiente tabla se muestra cómo cambió la cuenta del año 2020 al 2021 y cómo la mayor
parte del dinero por cobrar se encuentra en la parte no corriente.

Ilustración 2 Cuentas por Cobrar Comerciales (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021)

Esta cuenta además es importante, porque representa el activo más importante en cuanto al
valor que posee (miles de soles), incluso superando a los inventarios. Esto nos hace ver que las
ventas van por buen camino, pues las cuentas por cobrar han aumentado de un año a otro, lo
cual servirá a la empresa como fuente de financiamiento para futuros proyectos e inversiones.
Teniendo en cuenta que el año 2020 fue un año complicado debido a la pandemia por el Covid-
19 y que el año 2021 fue un año de recuperación para la gran mayoría de empresas, las cifras
de crecimiento en cuanto a las cuentas por cobrar han sido importantes. De acuerdo con la
memoria anual de Los Portales SA del año 2022, esta cuenta ha seguido creciendo y
aumentando en números, lo que nos hace ver que la empresa ha seguido en crecimiento. Esto
se puede evidenciar en el siguiente cuadro.
Ilustración 3 Cuentas Por Cobrar Comerciales (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2021 y 2022)

Aquí se puede observar que entre el año 2020 (pandemia) y el 2022 (post pandemia) se dio un
gran aumento en la cuenta, de aproximadamente 113 millones de soles.

1.3. Obligaciones Financieras

La cuenta de obligaciones financieras está dividida tanto en el pasivo corriente, como en el
pasivo no corriente. Según la información brindada por las notas financieras, esta cuenta está
conformada por diversos conceptos, tales como préstamos de terceros, préstamos bancarios,
bonos y papeles comerciales y arrendamientos financieros. A continuación, se muestra una
tabla en la cual figuran los montos que se incluyen en esta cuenta, por los años de 2020 y 2021.

Ilustración 4 Obligaciones Financieras (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021)

Se puede observar que en 2020 se tenía un saldo total de obligaciones financieras (tanto
corriente como no corriente) de S/. 609,282,000, mientras que para el año 2021 esta es de S/.
541,986,000, viendo una reducción de S/. 67,296,000, esto debido a que se pagaron una
fracción de las deudas que la empresa tenía.

Los préstamos de terceros son correspondientes tanto a créditos otorgados por personas
naturales como de personas jurídicas, teniendo vencimientos que varían de entre los años de
2022 a 2026. Asimismo, estos generan intereses para 2021 de 6.50%. Por otro lado, los
préstamos bancarios tienen vencimiento hasta el 2030 y están garantizados con hipotecas y
fideicomisos. Por el lado de los bonos, estos mantienen una tasa de interés que va entre 3.85 y
9.5 por ciento, con vencimientos entre 2022 y 2029. Finalmente, están los arrendamientos
financieros, los cuales generan intereses que fluctúan entre 0.02 y 2.75 por ciento.

La importancia de esta cuenta radica en que todas estas obligaciones adquiridas han sido
utilizadas para el financiamiento e inversión de la empresa, ya sea para proyectos en curso o
para futuros proyectos. Por eso mismo es una de las cuentas que tiene uno de los saldos más
grandes, ya que la empresa ha recurrido a estos financiamientos de manera seguida.

1.4. Inversiones en subsidiarias y negocio conjunto

La empresa Los Portales S.A cuenta con inversiones en más de una subsidiaria, negocios en
conjunto y otras las cuales son contabilizadas bajo el método de costo. Las subsidiarias que
presenta la empresa son las siguientes en mención, Los Portales Estacionamientos S.A.C., Los
Portales Departamentos S.A.C. (antes Los Portales Construye S.A.C.), LP USA S.A., Los
Portales Hoteles S.A.C., Consorcio Estacionamiento Gamarra S.A.- (CEGASA) y los negocios
en conjunto, Concesión Estacionamientos Miraflores S.A. (CEMSA). Los movimientos de las
inversiones de Los Portales S.A por los años terminados al 31 diciembre de 2021 y 2020 han
sido los siguientes:

Ilustración 5 Inversiones en Subsidiarias y negocio conjunto (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020
y 2021)

Este cuadro nos muestra que el valor neto de las inversiones de la empresa Los Portales S.A en
sus subsidiarias y negocios en conjunto ha aumentado en aproximadamente 6,290,000 millones
de soles, mediante aportes de efectivo, capitalización de pasivos, etc. De acuerdo con la
memoria anual del año 2021 publicada en internet la Los Portales S.A cuenta con el 99.99%
de participación en las acciones de sus empresas subsidiarias. Además, mientras más unidades
de negocio bien posicionadas en el mercado tenga Los Portales S.A., estas le generan más
ingresos y mayor participación dentro del mundo de los negocios en el país (los hace más
fuertes).

1.5. Cuentas por pagar Comerciales

Las cuentas por pagar comerciales en la empresa Los Portales S.A. representan un rubro de
importancia en la empresa, ya que esta muestra lo que son las obligaciones de la compañía con
sus proveedores. En este caso, estos saldos se originan principalmente por la adquisición de
terrenos, materiales, suministros y servicios vinculados al desarrollo de las obras. Los terrenos
son adquiridos a plazos que llegan hasta 2025. A continuación, se muestra un cuadro con los
saldos de la cuenta en 2020 y 2021.

2020 2021

Activo Corriente 180,087,000 281,415,000

Activo No Corriente 88,553,000 103,500,000

Total 268,640,000 384,915,000

Ilustración 6 Cuentas por pagar Comerciales (Elaboración Propia)

Se puede observar que la mayor parte de las cuentas por pagar están en el activo corriente, tanto
en el año 2020 como en el 2021. Asimismo, la cuenta aumentó su saldo del 2020, el cual era
S/. 268,640,000 a S/. 384,915,000 para el 2021, aumentando en S/. 116,275,000.
ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES

2.1 Costos de ventas:

Esta cuenta se encuentra en el estado de resultados integrales, el costo de ventas se refiere a
cuánto cuesta hacer el producto en cuestión. Algo muy importante que debemos resaltar es que
los estados de resultados en específico esta cuenta se tiene que hallar por períodos (meses o
años). Dicha cuenta está constituida por inventario inicial y final de inmuebles terminados y
de proyectos en desarrollo, asimismo consumo de materias primas e insumos, mano de obra
directa, depreciación y amortización, costo financiero, otros costos de producción, entre otras
cuentas. Por otro lado, en la nota 18 de los estados financieros se encuentra a detalle todos los
costos tanto del año 2020 al 2021 y podemos ver que respecto al 2020 el costo aumentó
203,102,000 hacia el 2021, dando a entender que la producción y ventas del año 2021 han sido
mayores en comparación al anterior periodo. A continuación, se mostrará un cuadro en donde
se muestra en que ha aumentado y en que ha disminuido.

Ilustración 7 Costo de Ventas (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021)

Asimismo, si analizamos qué ocurre para que el costo aumente en 203,102,000 desde el 2020
al 2021, observamos que en primer lugar el inventario inicial de inmuebles disminuye en
133,975,000 por otro lado el costo financiero aumenta en 4,569,000, en otros costos de
producción aumenta en 1,203,000. Asimismo, hay otras que tanto aumentan como disminuyen
y producen este aumento.
 2.2 Gastos de venta:
Los gastos de venta son cuentas también importantes para la empresa pertenece al grupo de los
gastos. Estos gastos son la salida de dinero de la empresa generado por ventas como la
movilidad para distribución de la mercadería. En este caso los gastos de venta que constituyen
esta son: Marketing y publicidad, cargas de personal, nuevamente la depreciación, servicios de
transporte, entre otros. En la nota #19 a los estados financieros podemos observar cuánto se
gastó en cada ítem y cuánto se gastó entre el 2021 y 2020 y cuánto fue la diferencia entre ambos
años. En el 2020 el gasto fue de 41,839,000 soles mientras que en el 2021 fue de 58,200,000
esto significa que en el 2021 gastaron 16,361,000 soles más que en el 2020. A continuación, se
mostrará a detalle cuáles fueron las cuentas que generan más gasto y cuales menos gasto.

Ilustración 8 Gastos de venta (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021)

Después de observar el cuadro podemos llegar a la conclusión de que en marketing y publicidad

se gastó 11,927,000 soles más que en el 2020, por otro lado en cargas de personal también
aumentó en 4,005,000 soles, asimismo en servicios de transporte también aumentó en 197,000
soles, lo que disminuyó en este caso fue la depreciación bajo en 298,000 soles.
 2.3 Gastos financieros:
Los gastos financieros también pertenecen a la salida de dinero de la empresa, este tipo de
gastos significa todos los pagos que hacen por préstamos de bancos lo que significa que
también se refiere a intereses ya que siempre que pides prestamos tienes que asumir que habrán
intereses de por medio. En esta cuenta está incluido los intereses devengados de obligaciones
financieras, otros gastos financieros, obligaciones por arrendamiento y sobre activos
calificables. En el caso de la empresa Los Portales los gastos del año 2021 ascendieron a
33,332,000 soles mientras que en el 2020 fueron de 38,209,000 eso quiere decir que desde el
2020 al 2021 los gastos de esta índole disminuyeron en 4,877,000 soles. A continuación se
mostrará una tabla donde se observan los gastos tanto del 2020 como del 2021 y allí se podrá
analizar en cuánto aumenta o disminuye respectivamente.

2021 2020

Intereses devengados de obligaciones financieras 47,188,000 52,259,000

Intereses devengados de otros gastos financieros 8,981,000 2,007,000

Intereses devengados de obligaciones por 183,000 2,394,000

arrendamiento

Menos: intereses capitalizados sobre activos (23,020,000) (18,451,000)

calificables

TOTAL 33,332,000 38,209,000

Ilustración 9 Gastos Financieros (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021)

En el siguiente cuadro, nos podemos dar una idea que cuentas producen la disminución de los
gastos del 2020 al 2021, una de las cuentas que disminuye y podría ser causante de esta
disminución es la de intereses devengados de obligaciones financieras así como también la de
obligaciones por arrendamiento que también disminuye favorablemente.
 2.4 Ventas:
Las ventas representan la principal fuente de ingresos de una empresa, en el caso de Los
Portales S.A., los principales ingresos que se muestran (que es por la venta de los productos de
su rubro de negocio) son: Ingresos por venta de inmuebles, ingresos por servicios prestados e
ingresos por financiamiento de venta de inmuebles. Como podemos observar en el cuadro de
ventas, los ingresos por ventas de inmuebles aumentaron considerablemente de 2020 a 2021.
Esto último se debe a que el 2020 el mercado en general tuvo un bajón debido a la pandemia
del COVID-19. Por otro lado, el 2021 fue un año de recuperación, en el cual se logró mantener
a flote a la empresa y lograr vender una suma considerable mayor a la del año anterior.

Ilustración 10 Ventas (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021)

A continuación se mostrará un cuadro perteneciente a la nota 2, que detalla los segmentos de

la empresa y su comparación entre los años 2020 y 2021:

Inmobiliario Hoteles Rentas Total

2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021

Ingreso 306,644 641,726 15,902 - 1,571, 2,521 324,117,00 644,247,00

por ,000 ,000 ,000 000 ,000 0 0
ventas
y
servicio
Ilustración 11 Ingreso por ventas y servicio (Elaboración Propia)

Como se evidencia en el cuadro anterior, los ingresos en cada uno de los segmentos aumentaron
en comparación con el año 2020 (a excepción del segmento de hoteles). Esto debido a la
recuperación económica que hubo después del 2020, año en el que la pandemia afectó a todos
los negocios del Perú.
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO

3.1 SALDOS AL 1 DE ENERO DEL 2020

Ilustración 12 Saldos a 2020 (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021)

Los saldos iniciales en un estado de cambios en el patrimonio representan los valores iniciales
de las diversas cuentas de patrimonio al comienzo del período contable. En este caso, la
empresa LOS PORTALES SA inicia su estado con saldos al 1 de enero del 2020 con s/
253,754,000 en la cuenta de capital emitido donde cabe señalar que el valor nominal por acción
es de s/1. También se tiene S/ 42,433,000 en reserva legal, S/ 0 en excedente de revaluación y
S/ 276,783,000 en resultados acumulados, lo que da un total de S/ 572,970,000 en el saldo total.
Cabe recalcar que estos saldos se pueden encontrar en el balance general o estado de situación
financiera que se preparó al final del período anterior.

3.2 EFECTO DE ACTUALIZACIÓN DE VALOR RAZONABLE DE

PROPIEDADES, NETO DEL IMPUESTO A LA RENTA DIFERIDO

Ilustración 13 Efecto de Actualización de Valor Razonable Propiedades (Extraído de Estados Financieros Los
Portales 2020 y 2021)

El valor justo de mercado de un activo inmobiliario es lo que se determina durante una

revaluación de la propiedad. Este procedimiento consiste en realizar una evaluación actualizada
del inmueble, tomando en cuenta elementos como su condición física, ubicación, demanda del
mercado, condiciones económicas, entre otros. Por una serie de razones, incluidos los informes
financieros, los préstamos hipotecarios, el cálculo de impuestos o la determinación de los
activos netos de una empresa, es posible que se requiera una revaluación. Para la realización
de esta operación en la empresa LOS PORTALES SA, la cuenta de excedente de revaluación
aumenta en s/ 3,944,000.

Cabe recalcar que según las notas de esta operación, para hallar el excedente de revaluación se
tomó en cuenta el costo de las propiedades de aproximadamente s/ 41,163,000 y el valor
razonable que asciende a s/ 46,757,000 aproximadamente. Al restar ambos el cambio del valor
razonable es de aproximadamente s/ 5,593,000, a este monto final se le retira el impuesto a la
renta que es el 29.5% y obtenemos S/ 1,649,000. Al restar s/ 5,593,000 y s/ 1,649,000
obtenemos el excedente de revaluación de s/ 3,994,000.

3.3 TRANSFERENCIA A RESERVA LEGAL

Ilustración 14 Transferencia a Reserva Legal (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021)

La reserva legal sirve como reserva de capital para la empresa que puede utilizarse para una
variedad de propósitos, incluida la absorción de pérdidas y el financiamiento de nuevas
inversiones. La reserva legal también puede servir como garantía para los acreedores y
accionistas porque muestra cuán sólidas son las finanzas de la empresa. Para la realización de
esta operación en la empresa LOS PORTALES SA, la cuenta de resultados acumulados
disminuye en s/ 6,882,000 y la cuenta de reserva legal aumenta en s/ 6,882,000, en
consecuencia el saldo total queda en s/0.

Cabe recalcar que según las notas de esta operación, la reserva legal se constituye con la
transferencia del 10 por ciento de la utilidad neta anual hasta alcanzar un monto equivalente al
20 por ciento del capital pagado y que además en Junta General de Accionistas fue que se
aprobó la transferencia de resultados acumulados a reserva legal por s/ 6,882,000.

3.4 DIVIDENDOS DECLARADOS Y PAGADOS

Ilustración 15 Dividendos Declarados y Pagados (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021)

Para dar a los accionistas un rendimiento de su inversión y darles la oportunidad de participar

en las ganancias de la empresa, los dividendos se pagan y declaran principalmente con ese fin.
Los dividendos son un tipo de rendimiento para los accionistas que puede afectar si alguien
decide invertir en un negocio o mantener una inversión actual. Para la realización de esta
operación en la empresa LOS PORTALES SA, la cuenta de resultados acumulados disminuye
en s/ 10,845,000 y en consecuencia el patrimonio total disminuye en S/ 10,845,000.
ESTADO DE FLUJO DE EFECTIVO

4.1 Compra de propiedades de Inversión:

Este movimiento perteneciente a los flujos de efectivo de actividades de inversión

incluye propiedades, específicamente reservas territoriales, en las cuales no se tienen
definidas aún fechas para el inicio de nuevos proyectos inmobiliarios. En el caso de
nuestra empresa LOS PORTALES SA se ve una gran diferencia entre los años
establecidos, la cuenta de propiedades de inversión para el año 2020 se puede observar
que solo se realizan compras por el valor de 83,792,000. Sin embargo, para el año 2021
aumenta el valor a 187,866,000 apareciendo una diferencia de 104,074,000. Para el 31
de diciembre de 2021, los terrenos adquiridos como reservas territoriales que
conforman inversiones futuras suman un total de 221.80 hectáreas, a diferencia del final
de 2020, el cual se acabó con 214.76 hectáreas de terrenos. Todas estas adquisiciones
se hacen con el fin de utilizarlas en futuros proyectos inmobiliarios destinados a ventas
de casas, departamentos, hoteles, rentas, etc.

Ilustración 16 Compra de Propiedades de Inversión (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021)
 4.2 Pago de obligaciones financieras:

Según el plan contable general las “Obligaciones financieras” Es la cuenta donde se agrupan
las subcuentas que representan las operaciones de financiación que adquiere la empresa con
instituciones financieras u otro tipo de entidades no vinculadas, dentro de estas están depósitos
públicos, obtención de préstamos de otras entidades u emisión de instrumento de deuda.

En el caso de LOS PORTALES SA, reconocen inicialmente su valor razonable, neto de los
costos incurridos en la transacción, estas obligaciones financieras luego la registran su costo
amortizado; cualquier diferencia entre los fondos recibidos y el valor de redención se reconocen
en el estado de resultados integrales, durante el periodo de pasivos financieros usando el
método de interés efectivo. Consideramos este flujo importante, ya que representa los pagos de
las obligaciones que la empresa tiene, se puede observar que en el año 2020 se hizo un pago
por un valor de 474,891,000 soles, mientras que en el año 2021, el pago total fue de
195,067,000 soles.

Ilustración 17 Pago de Obligaciones Financieras (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021)

Dicha variación que es un total de 279,824,000 se presencia en la conciliación de las

obligaciones financieras y los flujos de efectivo de las actividades de financiamiento, dicha
variación se denota en la acción de pago de capital que afectó las cuentas de flujos de efectivo.
La variación que hubo en los pagos en obligaciones en el estado de flujo de efectivo del año
2020-2021 fueron: Los préstamos bancarios variaron en 80,719,000, los préstamos a terceros
variaron en 45,212,000; los bonos y papeles comerciales variaron en 153,278,000 y por último
los arrendamientos financieros que varió en un total de 617,000. Y la suma de estas variaciones
dan exactamente el total de 279,824,000 justo la diferencia que se muestra en la cuenta “pago
de obligaciones financieras” en el Estado de flujo de efectivo.

Ilustración 18 Obligaciones a 2021 (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021)

Ilustración 19 Obligaciones a 2020 (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021)

4.3 Pago de factoring con proveedores:

Esta cuenta pertenece a las actividades de financiamiento y nos llamó la atención ya que si bien
es cierto no la hemos visto en clase y el término factoring que es algo nuevo para nosotros; sin
embargo, averiguamos que esta cuenta también es conocida como confirming o “pago
confirmado de proveedores”. Es un sistema consiste en gestionar el pago a los proveedores
para adelantar el cobro de sus facturas en lugar de esperar la fecha de vencimiento pactado con
la empresa. En el caso de la empresa LOS PORTALES SA, podemos presenciar como el año
2020 este flujo se paga por un valor de 25,493,000 en comparación al año 2021, en el cual solo
se hace el pago por un valor de 11,407,000

Ilustración 20 Pago de factoring con Proveedores (Extraído de Estados Financieros Los Portales 2020 y 2021)
4.4 Efectivo y equivalente de efectivo al final de año
Con respecto al efectivo y equivalente de efectivo, este se refiere a los activos líquidos de una
empresa. Estos activos son considerados para que se puedan usar en el acto. Este incluye el
dinero en efectivo en caja y en las cuentas bancarias de dicha empresa , pues este es el dinero
físico con el que la empresa cuenta para cumplir con sus determinadas acciones financieras.
Aquí podemos apreciar que la empresa “Los Portales”. Al cierre del año 2020 la empresa contó
con 113,160.000 y para el año 2021 contó con 169,358.000; esto gracias a la generación de
efectivo por actividades operativas como resultado tenemos al aumento de dinero con respecto
al año anterior.

Ilustración 21 Efectivo y equivalente de efectivo al final del año (Extraído de Estados Financieros Los Portales
2020 y 2021)

Los elementos que conforman el efectivo total, como se pueden observar en la tabla, son la caja
y fondos fijos, los fondos mutuos, los depósitos a plazo y las cuentas corrientes, siendo estas
últimas en las cuales se guarda la mayor cantidad de fondos de la empresa.
Hechos Relevantes
Durante el año 2020, se generó la problemática de la pandemia del COVID-19, lo cual limitó
en todos los aspectos a todos los negocios del mundo. En el caso de la empresa Los Portales
S.A., según la información ofrecida por la memoria anual del año 2020, mediante una carta del
presidente de la compañía, se desarrolló un plan de acción basado en cuatro puntos: la
preservación de la salud de los trabajadores, el aseguramiento de la liquidez de la empresa,
ajustes de la estructura de costos y gastos, y la adaptación de las operaciones económicas a la
nueva coyuntura. Asimismo, todas las operaciones de venta de la empresa, que antes de la
problemática del virus se desarrollaban en casetas de venta, pasó a ser completamente online,
lo cual favoreció a la compañía ya que la tecnología les ofrece la facilidad de publicitar y vender
sus proyectos inmobiliarios de manera online.

También es importante destacar el programa llamado REACTIVA PERÚ, el cual fue ejecutado
en el año 2020 para responder a las necesidades de liquidez que tenían las empresas a causa de
la pandemia. En el caso de la empresa estudiada, esta recibió un monto prestado por el
programa S/. 10,000,000 para el objetivo de financiar las actividades truncadas por la
problemática del país y el mundo.

Respecto a los ingresos, estos se vieron afectados por la pandemia, ya que los ingresos en 2020
fueron de S/. 497.5 millones, cifra que es menor en S/. 297.7 millones a los ingresos obtenidos
en el 2019, los cuales fueron de S/. 795.2 millones. La unidad de negocio que más fue afectada
por la problemática fue la unidad hotelera, ya que en el año 2020 se generaron ventas de S/.
17.9 millones, que a comparación del año 2019 el cual tuvo ingresos de S/. 52.9 millones, se
puede ver una disminución abismal, dejando evidente el impacto de la pandemia sobre esta
unidad.

Por otro lado, en el año 2021, la empresa mostró signos de haberse logrado adaptar a la nueva
modalidad de negocios que la pandemia había creado. Esto se demuestra mediante la memoria
del año 2021, en la cual se reporta unos ingresos mayores en 72% comparados con los de 2020.
Este monto en los ingresos es de S/. 853.4 millones, siendo mayor en S/. 356 millones a lo que
se reportó en el año 2020.
El entorno económico en Los Portales en 2021 está influenciado por varios factores globales y
locales. La actividad económica mundial creció un 5,5%, particularmente en China, EE. UU.
y la UE, impulsada por el crecimiento del gasto de los consumidores, la inversión y el comercio
de bienes. Sin embargo, este crecimiento se ve limitado por rebrotes de contagios de COVID-
19, aparición de nuevas variantes y cuellos de botella en la oferta global de bienes y servicios.

En el contexto local, Los Portales y sus subsidiarias continuaron con su plan de consolidación
patrimonial y reestructuración financiera en el 2021. El objetivo de estas medidas es reducir
costes y acortar plazos. Además, cabe destacar que la comprensión de esta nueva realidad
económica ha sido posible gracias al aporte y liderazgo de los integrantes de Los Portales,
quienes están comprometidos con la organización y el país.

En resumen, el entorno económico de Los Portales en 2021 se caracteriza por un aumento de

la actividad económica mundial, aunque limitada por los desafíos de la pandemia. La empresa
ha tomado medidas como la consolidación de activos y la mejora de su estructura financiera
para reducir costes y mejorar las condiciones. Además, se destacó el compromiso e inversión
del equipo de Los Portales para adaptarse a esta nueva realidad económica.
Conclusiones
Finalmente, después de todo lo visto anteriormente, con el análisis correspondiente podemos
decir que la empresa ha tenido resultados favorables respecto a los años 2020 al 2021. Esto se
puede ver claramente al notar que los resultados en las actividades de operación del estado de
flujo de efectivo son positivas, esta al representar la actividad principal de la empresa
demuestra su estabilidad. Aunque el 2020 fue un año que a todos les chocó debido a la
pandemia del COVID-19, sin embargo LOS PORTALES SA al ser una empresa dedicada
principalmente al rubro de venta de inmuebles si lograron mantener sus ventas de manera
satisfactoria porque los clientes a los que están dirigidos permanecían requiriendo sus servicios.
Por otro lado, el rubro que sí disminuyó fue el de hotelería ya que no por la pandemia, la
demanda de esta clase de servicios se vio reducida casi en su totalidad. Asimismo después de
realizar el análisis a los estados financieros podemos concluir que en los 4 estados: situación
financiera, resultados, patrimonios y flujo de efectivos, se aprecia una mejora entre 2020 y
2021 lo cual demuestra que la empresa supo adaptarse y para el 2021, el cual fue un año en el
que la mayoría de empresas empezaron a levantarse, ya habían resultados mucho más
favorables.
Referencias Bibliográficas
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