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Valor de Mercado de un activo fijo (Inmueble): ¿el
Valor Comercial o Valor de Realización?
Voces: Impuesto a la Renta – Valor de mercado – Activo fijo – Activo tangi-
bles – Activo intangibles – Valuación – Sobrevaluación – Subvaluación – Valor
comercial – Valor de realización – Valor de realización inmediata – Valor de
tasación.
1. Introducción
Una regla que siempre debe ser respetada por las partes intervinien-
tes en una operación, ya sea ésta una venta, prestación de servicios o
cualquier transferencia de propiedad, es la regla del valor de mercado de
dichas operaciones y ello se debe a la necesidad de evitar “acuerdos” que
finalmente perjudiquen al fisco.
Es por ello, que la Ley del Impuesto a la Renta (en adelante, LIR),
establece la facultad de la SUNAT para que pueda ajustar el valor asig-
nado por las partes ya sea por sobrevaluación o subvaluación, pudien-
do incluso ajustarlo.
Precisamente, y de acuerdo a las normas del Impuesto a la Renta,
cuando se trata de la transferencia de propiedad de un activo fijo, como un
inmueble, el valor de mercado equivale a (i) el valor que le asignan sujetos
independientes en el mercado, (ii) o en su defecto, cuando se trate de bie-
nes cuya venta no es frecuente, será el valor de tasación.
Estas reglas que parecieran ser de simple aplicación, desde hace
mucho tiempo, vienen generando complicaciones y contingencias a los
contribuyentes, pues la SUNAT viene considerando, en los casos en que
se deba contar con una tasación, al Valor Comercial que estipula dicha
tasación y no el Valor de Realización.
En dicho contexto, primero repasaremos cuales son las reglas esti-
puladas por la LIR, para luego establecer qué lineamientos normativos
deben considerarse para la elaboración de una tasación y cuál es la dife-
rencia entre Valor Comercial y Valor de Realización, para finalmente indi-
car cuál es el criterio establecido por el Tribunal Fiscal.
2. Impuesto a la Renta: Venta del inmueble a valor de
mercado
De acuerdo con el artículo 32° de la LIR, en las ventas, aportes y de-
más transferencias de propiedad, el valor asignado a los bienes será el
valor de mercado.
Asimismo, indica que si el valor asignado difiere al de mercado, ya sea
por sobrevaluación o subvaluación, la SUNAT podrá ajustarlo tanto para el
adquiriente como para el transferente.
Sobre el particular, el Tribunal Fiscal ha señalado lo siguiente:
RTF Nº 9247-10-2013
Que según el numeral 3 del citado artículo, tratándose de bienes del ac-
tivo fijo respecto de los cuales se realicen transacciones frecuentes en el
mercado, el valor de mercado sería el que corresponda a dichas tran-
sacciones, y en el caso de bienes respecto de los cuales no se realicen
transacciones frecuentes en el mercado, sería el valor de tasación.
Que conforme con lo señalado por este Tribunal en las Resoluciones
Nº 10813-3-2010 y 1683-8-2012 de acuerdo con el artículo 32º citado,
Deyby Giancarlo Fernández Arámbulo(*)
la Administración tiene la potestad de comparar el valor al cual los
contribuyentes efectúan sus transacciones con el valor de mercado,
siendo que para establecer la regla de valuación aplicable, primero
debe determinar el tipo de bien de que se trata, identificando su
calificación y la frecuencia con que se realizan transacciones respecto
de él, así como emplear la metodología apropiada, considerando la
información correspondiente a la fecha en que se produjo la transac-
ción del bien.
En relación a lo indicado, el artículo 32º de la LIR establece las reglas
que se deberán considerar para determinar el valor de mercado para las
existencias, valores, bienes de activos fijo, transacciones entre vinculados
o que se realicen, desde, hacia o a través de países de territorios de baja o
nula imposición y operaciones con instrumentos derivados.
Siendo así y atendiendo el supuesto que nos ocupa, debemos indicar
que el numeral 3 del artículo 32° de la LIR establece las siguientes reglas,
para los bienes de activo fijo:
– Cuando se trate de activos sobre los cuales sea frecuente que se reali-
cen transacciones en el mercado, el valor de mercado será el que co-
rresponda a dichas transacciones.
– Cuando se trate de activos sobre los cuales no sea frecuente que se
realicen transacciones en el mercado, el valor de mercado será el que
establezca la tasación.
Como se advierte de la lectura integral de las normas citadas, toda
transferencia de propiedad a cualquier título, debe realizarse consideran-
do el valor de mercado, para lo que deberá evaluarse en el caso de activos
fijos: (i) el valor que le asignan sujetos independientes en el mercado, (ii) o
en su defecto, el de tasación; tal como lo refiere el Tribunal Fiscal:
RTF Nº 21870-5-2011
Que el numeral 3 del artículo citado en el párrafo anterior, indica que se
considera valor de mercado para los bienes del activo fijo los siguientes:
(i) cuando se trate de bienes respecto de los cuales se realicen transaccio-
nes frecuentes en el mercado, será el que corresponda a dichas transac-
ciones; y (ii) cuando se trate de bienes respecto de los cuales no se realicen
transacciones frecuentes en el mercado, será el valor de tasación.
Ahora bien, nótese que para poder considerar que la transferencia de
un inmueble (activo fijo) se encuentra dentro de lo que es un mercado fre-
cuente de transacciones, será necesario que en el mercado en que se reali-
za la comparación nos encontremos frente a bienes inmuebles que tengan
las mismas o similares características, en cuanto a estructura, antigüedad,
ubicación, parámetros de ampliación, etc.
Esta situación, además de resultar complicada, deberá ser probada
por los contribuyentes que decidan vender un inmueble; es decir, deberán
acreditar documentariamente las razones por las que consideran que el
valor de mercado es el de las transacciones.(1)
Al respecto, el colegiado del Tribunal Fiscal ha plasmado la referida
necesidad a través de la siguiente resolución:
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RTF Nº 103-1-2005
Que es del caso señalar que la recurrente a efecto de desvirtuar el procedi-
miento de determinación del valor de mercado aplicado por la Adminis-
tración para el ejercicio 2001, tampoco acredita la realización de opera-
ciones frecuentes en el mercado respecto a vehículos de las características
de los que fueron objeto de reparo, no presentando medio de prueba
alguno tales como revistas especializadas, avisos periodísticos u otros
medios que pudieran demostrar la existencia de un mercado de bie-
nes de las características técnicas de los que fueron transferidos por
ella al que pudiera recurrirse a fin de establecer el valor de mercado,
siendo que por el contrario ha presentado en la instancia de reclamación
un informe pericial de valuación de los referidos vehículos, lo que permite
concluir que respecto de los bienes comercializados no existía al momen-
to de la venta un mercado relevante a efecto de comparación;
En dicho escenario, y ante la eminente posibilidad de que la SUNAT
cuestione el valor de la transferencia de un activo fijo(2), resulta altamente
recomendable que el valor de mercado se obtenga a través de una tasa-
ción, la cual tiene que ser realizada por un tercero(3), salvo que se pueda
acreditar con los referidos documentos que el bien es objeto de transaccio-
nes frecuentes y que pueden ser comparables.
Sin embargo, es necesario advertir que esta solución práctica muchas
veces ha generado una inesperada complicación, y ello se debe a que los in-
formes técnicos de tasación por lo general arrojan dos tipos de valores: Valor
Comercial y el Valor de Realización (o Valor de Realización Inmediata).
Estos valores de la tasación siempre son distintos y por lo general el
Valor Comercial es mayor que el Valor de Realización, originando que la
SUNAT termine inclinándose por validar como valor de mercado el Valor
Comercial que establece la tasación.
Al respecto, se debe recordar que cuando el numeral 3 del artículo 32º
de la LIR dispone que para los bienes respecto de los cuales no se realicen
transacciones frecuentes en el mercado, el valor de mercado, será el valor
de la tasación, no establece que dentro de los valores de la tasación se
deba utilizar únicamente el Valor Comercial.
En el marco de tal eventualidad surge la interrogante de cuál es el va-
lor que se debe escoger a efectos de evitar una contingencia tributaria ante
la SUNAT. Para absolver dicha inquietud, preliminarmente, es necesario
determinar qué implica cada concepto.
3. Valor Comercial y Valor de Realización
Al respecto, es imperioso establecer que los lineamientos y criterios
que se deben considerar en una tasación comercial se encuentran deta-
llados en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú(4) (en adelante,
RNT) aprobada mediante Resolución Ministerial Nº126-2007-VIVIENDA,
tal como lo ha señalado la Administración Tributaria.
INFORME Nº 191-2009-SUNAT/2B0000
De lo anteriormente glosado se tiene que el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú es la norma técnica que debe aplicarse obligatoria-
mente a efecto de realizar las valuaciones de activos tangibles e intan-
gibles en los casos en que el Estado interviene en alguna medida, lo
cual incluye -salvo disposición en sentido contrario- a las valuaciones
que atañen a las relaciones jurídico tributarias, en las cuales el Estado
tiene la calidad de acreedor (3).
----------------------------------------
(3) Similar criterio es recogido por las resoluciones del Tribunal Fiscal N.°
00308-1-2005 de 18.1.2005 y N.° 04697-1-2005 de 25.7.2005.
De igual forma, el Tribunal Fiscal ha sostenido lo siguiente:
RTF Nº 7963-1-2014
Que de las normas y criterios jurisprudenciales expuestas se advierte que
la Administración se encuentra facultada a establecer reparos por subva-
luación respecto de las transferencias que los contribuyentes hayan efec-
tuado por debajo del valor de mercado, debiéndose considerar para el
caso de bienes del activo fijo respecto de los cuales no se realicen tran-
sacciones frecuentes en el mercado, el valor de tasación conforme con
el Reglamento General de Tasaciones del Perú, para lo cual se deberá
considerar la información que corresponda a la fecha en que se produjo
la transferencia del bien, por lo que lo alegado por la Administración en
sentido contrario a ello carece de sustento.
En razón a ello, veamos cual es la definición que le corresponde al
Valor Comercial y al Valor de Realización:
3.1. Valor Comercial
El Valor Comercial lo podemos definir como aquel valor que se obtie-
ne afectando el Valor de Tasación por un factor obtenido de la com-
paración de operaciones de compra venta realizada de bienes simi-
lares, estableciendo las diferencias que pudieran existir entre estos y
el bien analizado.
Al respecto, el primer párrafo del artículo I.11 del RNT establece lo
siguiente:
Artículo I.11
El valor comercial es el que se obtiene por la compra-venta de un bien
en la fecha de valuación, en consideración a las compras ventas de bie-
nes similares y a las características del bien valuado.
Conforme se puede apreciar, bajo este método, se determina el valor
del bien en función de la oferta y la demanda de acuerdo a la situa-
ción del sector del mercado que le corresponde al bien.
Sin embargo, aun cuando este parece ser el valor que debería consi-
derarse para determinar el valor de mercado de un activo fijo, existen
determinadas situaciones que finalmente alteran los valores de los
bienes inmuebles y que son recogidas por el Valor de Realización.
3.2. Valor de Realización
El Valor de Realización puede ser entendido como el valor neto de
recuperación o venta esperada, en caso de una eventual venta del
bien por ejecución, “ad corpus” o en situación como y donde este, al
momento de la valuación.
También es el valor que se obtendría por el bien si se vendiera en
forma rápida en un plazo no mayor a 6 meses.
Al respecto, el segundo párrafo del Artículo I.11 del RNT establece lo
siguiente:
Artículo I.11
(…)
El valor de realización es el que se obtiene por la compra-venta de un
bien, tomando como base el valor comercial y aplicándole un factor,
en consideración a la necesidad de realizar el bien en el menor tiempo
posible, el mismo que debe ser justificado por el perito.
De acuerdo con dicha descripción, al Valor Comercial se le aplica un
factor de descuento bajo la consideración de que existe la necesidad
de vender el activo en fijo en determinado tiempo y en la situación en
la que se encuentre.
4. ¿Qué valor de la tasación se debe escoger?
De acuerdo con lo señalado, el Valor de Realización equivale al valor
más probable a obtener, en un lapso de tiempo inferior al que se obtendría
en el mercado. Sin embargo, tal como hemos señalado anteriormente, la
Administración Tributaria suele tomar el Valor Comercial como sinónimo
del valor de mercado, sin considerar las características de la operación ni
las particularidades de la misma, generando un perjuicio económico a las
empresas.
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Por ejemplo, qué sucedería si es que la tasación del inmueble esta-
blece que el Valor Comercial según la oferta y la demanda del mercado es
de S/. 5’000,000.00 y el Valor de Realización es de S/. 4’750,000.00 pero
cuando el vendedor coloca el inmueble en venta solo obtiene la oferta de
3 potenciales compradores que ofrecen la suma de S/. 4’800,000.00; es
decir, por debajo del Valor Comercial arrojado por la Tasación.
En el marco de dicho contexto, veamos cuál es el valor de una ta-
sación (valor comercial o Valor de Realización) que debe ser tomado en
cuenta, en función a lo establecido por el Tribunal Fiscal en las siguientes
resoluciones:
RTF Nº 01092-2-2008
Adicionalmente, cabe señalar que de acuerdo con lo establecido por la
Resolución del Tribunal Fiscal Nº 103-1-2005, la finalidad de las reglas
sobre el valor de mercado es proporcionar a la Administración elementos
para determinar si las operaciones de los contribuyentes se ajustan al
mercado, por lo que resulta conforme a ley que para el caso de autos se
estableciera el valor de mercado de los bienes vendidos en función a su
valor de tasación. Por consiguiente, procede mantener el reparo.
En cuanto al argumento de la recurrente, referido a que la operación
observada no correspondía a una transacción normal por no haber sido
posible ofrecer los activos vendidos a terceros, debe indicarse que confor-
me se aprecia de las observaciones y conclusiones de la tasación pericial
proporcionada por la recurrente (folios 337 y 338), dicho aspecto fue
considerado por los tasadores al momento de establecer el valor de los
bienes materia de venta (valor de realización).
En efecto, los ingenieros contratados consideraron en su valuación, la si-
tuación especial en que se produjo la operación de venta, es decir, la
presencia de un nuevo concesionario en el lugar en que se encontraban
los bienes de la recurrente, la existencia de un solo comprador interesa-
do en dichos bienes, la existencia de instalaciones y materiales que no
se podían comercializar ni ser recuperados y que tan solo podía consi-
derar su valor residual; así como el beneficio del vendedor en el acuerdo
con el nuevo concesionario por servicios a favor de sus clientes preferen-
ciales. Por lo tanto, el argumento de la recurrente no resulta atendible.
De acuerdo con esta resolución, el Tribunal Fiscal acepta como valido
el Valor de Realización bajo la consideración de que se han presentado los
siguientes elementos:
– No era posible ofrecer los activos a terceros, pues la posesión la tenía
un nuevo concesionario.
– Solo existía un solo comprador interesado, el nuevo concesionario.
– Instalaciones y materiales no se podían comercializar ni recuperar (reparar).
Por otro lado, tenemos las siguientes consideraciones del Tribunal Fiscal:
RTF Nº 5126-5-2003
Sin embargo, en la etapa de reclamación la Administración disminuyó
el monto del reparo, considerando el valor de realización en el mercado
establecido en el mismo informe de tasación, siendo que dicho valor,
según las especificaciones del informe técnico, representa el valor neto
que se esperaría recuperar, como consecuencia de una eventual venta
del bien, en la situación en que se encuentra, descontando los castigos
y cargos por concepto de mantenimiento, valuación, deterioro y pérdi-
das. Igualmente, se indica que este análisis es el más razonable para
determinar el valor del bien en caso de su venta.
Cabe señalar que de acuerdo a lo indicado en los citados informes, los
valores determinados presentan una vigencia de 90 días, es decir, resul-
taban de aplicación a la fecha de enajenación de los bienes.
De lo expuesto, queda claro que la Administración, al haber modificado
el valor de mercado, ha actuado en forma correcta por lo que resulta ajus-
tado a ley el reparo efectuado.
En este caso, es la Administración Tributaria quien reduce el reparo
del Valor Comercial al Valor de Realización bajo la consideración de que
el informe de tasación establece que el Valor de Realización representa el
valor que se espera recuperar de acuerdo a lo siguiente:
– Es el valor neto que se recuperaría en una venta en el estado que se
encuentra.
– Descuento de los castigos y cargos por concepto de mantenimiento,
valuación, deterioro y perdida.
– Valor más razonable para determinar el valor del bien.
Lo señalado implicaría que el Valor de Realización Inmediata es el
valor real y no potencial que estaría dispuesto a pagar un eventual com-
prador en base a las características del caso concreto (por ejemplo la venta
de inmuebles que tienen problemas judiciales) y en un periodo de tiempo
razonable para los intereses del vendedor.
Conforme se puede apreciar, si bien el Valor Comercial de tasación es
el que primigeniamente se toma para representar el valor de mercado, en
la medida que sobre el mismo se practiquen ajustes razonables y docu-
mentados, el Tribunal Fiscal ha validado el uso del Valor de Realización
como mejor exponente del Valor de Mercado.
Sin embargo, en determinada resolución el Tribunal Fiscal ha seña-
lado que aun cuando reconozca la opción del Valor de Realización como
la más adecuada si no se cumple con los “supuestos” para que proceda la
aplicación del Valor de Realización se debe aplicar el Valor Comercial, tal
como se aprecia a continuación:
RTF Nº 06418-3-2013
“Que de otra lado, respecto del reparo por “Subvaluación en venta de
inmuebles” en la copia del informe Nº 05-1248 “Valuación Comercial de
Inmueble” de 5 de mayo de 2005, referido a la valuación comercial del in-
mueble ubicado en (…), emitido por Barthelmess Value Network S.A.C. se
establece como valor comercial del inmueble US$ 2’940,502.80 y como
valor de realización inmediata US$ 2’058,351.96, que resulta de aplicar
una deducción del 30 por ciento sobre el valor comercial, por concepto de
gastos de publicidad, valuación, mantenimiento, comisiones de venta, y
otros para poder vender el bien inmueble en un plazo de 60 días, sien-
do que la Administración considera como valor de mercado a efecto de
cuantificar su observación, al valor comercial recogido en dicho informe..
Que sobre el particular, y según lo resuelto anteriormente por este Tri-
bunal en las Resoluciones Nº 05126-5-2003 y 01092-2-2008, si bien es
cierto resulta adecuado tomar en consideración para efecto de definir el
valor de mercado sustentado en una tasación, el valor comercial dismi-
nuido los castigos y cargos por concepto de mantenimiento, valuación,
deterioro y pérdidas, el cual representa el valor que se esperaría recuperar,
como consecuencia de una eventual venta del bien, en la situación en
que se encuentra, y que es aquel contenido en el denominado valor de
realización, también lo es que en el caso materia de autos, no es posible
tomar en consideración dicho menor importe, toda vez que no se ha
cumplido con los supuestos para que proceda la aplicación del valor
de realización automático, y en consecuencia no puede considerarse
como idóneo para efectos de establecer el valor de mercado en la venta
del objeto de controversia.
Que por lo expuesto, el reparo efectuado por la Administración se en-
cuentra arreglado a ley, al haber ajustado la transacción de acuerdo con
la tasación antes mencionada, según las normas del Impuesto a la Ren-
ta, correspondiendo el reparo y confirmar la apelada en ese extremo”.
Conforme se puede apreciar, aun cuando el Tribunal Fiscal acepta
como válido tomar el Valor de Realización de una tasación, ya que repre-
senta el valor que se esperaría recuperar, señala que no se ha cumplido
con los supuestos para que proceda la aplicación del Valor de Realización
automático, sin llegar a indicar cuales son esos supuestos incumplidos.
Al respecto, consideramos que lo establecido por el Tribunal Fiscal en
la resolución implica el desconocimiento de la realidad y cuantía del precio
pagado en una operación concreta realizada por el contribuyente, reem-
plazándose estas por un valor que no se ajusta a los hechos, generando la
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transgresión del Principio de Razonabilidad de la Ley de Procedimientos
Administrativo General (Ley Nº 27444), el cual establece que las tomas
de decisiones de la autoridad administrativa, cuando creen obligaciones,
califiquen infracciones, impongan sanciones, o establezcan restricciones
a los administrados, deben adaptarse dentro de los límites de la facultad
atribuida y manteniendo la debida proporción entre los medios a emplear
y los fines públicos que deba tutelar, a fin de que respondan a lo estricta-
mente necesario para la satisfacción de su cometido.
5. Impuesto General a las Ventas: Valor no fehaciente
o no determinado de las operaciones
Para el caso del IGV, también se presentan las vicisitudes señaladas
anteriormente, sobre la base de que el artículo 42º de la Ley del IGV esta-
blece que cuando por cualquier causa el valor de venta del bien, el valor
del servicio o el valor de la construcción, no sean fehacientes o no estén
determinados, la SUNAT lo estimará de oficio, tomando como referencia el
valor de mercado, de acuerdo a la Ley del Impuesto a la Renta.
Para ello, señala que no es fehaciente el valor de una operación
cuando no obstante haberse expedido el comprobante de pago o nota de
débito o crédito, se produzcan entre otras las siguientes situaciones:
– Que sea inferior al valor usual del mercado, salvo prueba en contrario.
– Que las disminuciones de precio por efecto de mermas o razones aná-
logas, se efectúen fuera de los márgenes normales de la actividad.
– Que los descuentos no se ajusten a lo normado en la Ley del IGV o el
Reglamento.
Asimismo, el artículo 42º de la Ley del IGV establece que el valor de
una operación no está determinado cuando no existe documentación sus-
tentatoria que lo ampare o existiendo ésta, consigne de forma incompleta
la información a que se refieren las normas sobre comprobantes de pago,
referentes a la descripción detallada de los bienes vendidos o servicios
prestados o contratos de construcción, cantidades, unidades de medida,
valores unitarios o precios.
En ese sentido, el Tribunal Fiscal ha señalado lo siguiente:
RTF Nº 7963-1-2014
Que el artículo 42º de la Ley del Impuesto General a las Ventas (…) dis-
puso que cuando por cualquier causa el valor de venta del bien, el valor
del servicio o el valor de la construcción no sean fehacientes o no estén
determinados, la SUNAT podrá estimarlos en la forma y condiciones que
determine el reglamento en concordancia con las normas del Código Tri-
butario, precisando que el valor de una operación no es fehaciente, entre
otros, cuando no obstante haberse expedido el comprobante de pago,
éste sea inferior al valor usual del mercado para otros bienes o servicios
de igual naturaleza, salvo prueba en contrario.
(…)
Que de este modo, toda vez que en la etapa de fiscalización la recurrente
presento informes de tasación por montos y fechas diferentes, vincula-
dos con la transferencia de las embarcaciones pesqueras, correspondía
que la Administración desestime el valor de venta determinado por la
recurrente mediante la formulación de otro informe de tasación, proce-
dimiento que debió haber realizado en función del criterio recogido en la
jurisprudencia antes detallada.
Que por lo expuesto, se puede concluir que las valorizaciones contenidas en
los informes de tasación presentados por la recurrente no fueron elaborados
de acuerdo con los requisitos señalados en el Reglamento General de Tasa-
ciones del Perú, por lo que no pueden ser consideradas como idóneas para
efecto de establecer el valor de mercado en la venta de las embarcaciones
pesqueras al Banco Interamericano de Finanzas y Crédito Leasing S.A.
Que en igual sentido, tomando en cuenta el criterio de las normas y ju-
risprudencia glosadas anteriormente, la Administración debió efectuar
las actuaciones necesarias para determinar dicho valor y no simplemente
señalar como valor de tasación los informes elaborados por Sabino Zu-
beldía Larrea, que como se indicó no se ajustan a lo dispuesto por el Re-
glamento General de Tasaciones del Perú, por lo que el reparo formulado
por la Administración no se encuentra arreglado a ley, correspondiendo
revocar la apelada, en este extremo, y dejar sin efecto las resoluciones de
determinación y de multa, emitidas por la comisión de la infracción tipi-
ficada por el numeral 2 del artículo 178º del Código Tributario, vinculadas
con dicho reparo.
NOTAS
(*) Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Post Título en
Derecho Tributario por la PUCP. Curso Intensivo de Derecho Tributario Inter-
nacional por la Universidad Austral (Buenos Aires-2012). Miembro del Instituto
Peruano de Derecho Tributario. Abogado Asociado de PICÓN & ASOCIADOS.
(1) De igual forma se tiene que tener en cuenta que la Administración no puede
ampararse directamente en lo que señale la tasación para justificar su reparo,
sino que antes debe realizar un análisis de que regla le resulta aplicable a la
operación; es decir primero deberá establecer si se trata de activos sobre los
que se realicen frecuentemente transacciones en el mercado o no; tal como lo
establece el Tribunal Fiscal en la siguiente resolución:
RTF Nº 9247-10-2013
Que de lo expuesto se advierte que la Administración efectuó el reparo mate-
ria de análisis sin determinar previamente si la indicada transacción calificaba
como una frecuente en el mercado, o si por el contrario el bien era uno sobre el
que no se realizaban transacciones frecuentes, habiéndose limitado a señalar
que el valor de venta difería del valor de tasación, lo que no se ajusta a Ley, toda
vez que de acuerdo con el criterio expuesto, corresponde a la Administración
efectuar la calificación del bien, así como identificar la frecuencia de las transac-
ciones sobre el mismo, con el sustento correspondiente, a efectos de determinar
cuál era la metodología aplicable para establecer el valor de mercado de la
transacción, por lo que no resulta aceptable que se tomara directamente el valor
de tasación.
(2) Es necesario precisar que el ajuste que realice la SUNAT no debería afectar la
base imponible de los pagos a cuenta del IR, pues no se trata de un ingreso
(neto) devengado, ya que proviene de una ficción legal que obliga tributar sobre
un "ingreso" no ocurrido.
(3) La tasación tiene que realizarla un perito profesional respetando las Normas Del
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y debe estar adscrito al Ministerio
de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
(4) De acuerdo con el artículo i.01 el RNT tiene por finalidad establecer los criterios,
conceptos, definiciones y procedimientos técnicos normativos para formular la
valuación de bienes inmuebles y muebles.