TEMA No 9

LA PROPIEDAD INMUEBLE CORPORAL DELIMITACION DEL OBJETO DEL

DERECHO DE PROPIEDAD

I.- Nociones generales.

II.- Deslinde y amojonamiento.
a) Concepto.
b) Acción de deslinde.
c) Derecho a cerrar los fundos.

EXTENSION DEL DERECHO DE PROPIEDAD

III.- Propiedad del suelo.

IV.- Superposición de propiedades.
V.- ¿Qué comprende la propiedad del suelo?
VI.- La propiedad de las aguas.
a).- Nociones generales.
b).- Aguas pluviales.
c).- Aguas de manantial.
d).- Aguas que delimitan o atraviesan un fundo.
e).- Conflicto entre propietarios de fundos.
f).- Recepción de aguas que escurren naturalmente.
g).- Cooperativas para el aprovechamiento de las aguas.

LA PROPIEDAD INMUEBLE CORPORAL

DELIMITACION DEL OBJETO DEL DERECHO DE PROPIEDAD
—1-
I.- NOCIONES GENERALES

Por implicar el derecho de propiedad un poder jurídico sobre una cosa, su objeto
es necesariamente una cosa: es decir, un objeto corporal, al cual se asimilan los
títulos al portador, por considerarse que el crédito se incorpora al título donde consta.
Fuera de esta, excepción, el derecho de propiedad no recae más que sobre Objetos
materiales. Por recaer sobre una cosa el derecho de propiedad, tal cosa debe existir:
no cabe ser propietario de una cosa futura, sino solamente acreedor de la transmisión
del derecho de propiedad sobre la cosa cuando exista (véase art. 594-1).

Los límites de la cosa son fáciles de determinar cuando la cosa sobre la que recae
el derecho de propiedad es un mueble (éste se halla separado materialmente de los
demás objetos). Los límites materiales del inmueble, objeto del derecho de propiedad,
son difíciles de lograr una cabal determinación; dificultad que depende de los motivos
siguientes:

Los inmuebles no se encuentran separados naturalmente los unos de los otros; el

hombre marca en forma artificial los límites mediante el deslinde o el amojonamiento.

La propiedad inmobiliaria no se reduce a una simple superficie. El artículo 111- I,

reproduciendo una antigua fórmula, dice que la propiedad del suelo "se extiende al
subsuelo y sobresuelo”. El propietario de un terreno es propietario del subsuelo en el
sentido de que puede excavar la tierra para realizar en ella los trabajos que desee
(subterráneos, pozos, etc.). Teóricamente -su derecho se extiende indefinidamente en
profundad usque ad inferos, excepción hecha de la explotación de minerales, de
hidrocarburos, de la explotación de objetos arqueológicos (la denominada propiedad
espeleológica) y otros bienes regidos por leyes especiales (art, II1-2). El propietario del
suelo tiene la propiedad en altura, es decir el espacio aéreo por encima de suelo,
usqua ad coclum, como se decía antaño.

Sobre la superficie del suelo discurren las aguas corrientes. El propietario del
terreno atravesado por esas aguas, ¿tendrá algún derecho sobre ellas, si lo tiene, de
qué naturaleza?

La ley señala cuales son los límites en razón de la antigüedad de los fundos; límites
que disminuyen los derechos de cada uno de los propietarios: son las llamadas
servidumbres forzosas.

Es preciso, por lo tanto, examinar sucesivamente: I. el deslinde; II. La propiedad de

lo que está encima y de lo que está debajo de la superficie; III. el régimen de aguas; y
IV. y entre los derechos reales sobre cosa ajena, las servidumbres forzosas.

II. DESLINDE Y AMOJONAMIENTO

a) Concepto.- La fijación de la línea divisoria entre dos terrenos sin construcción se
realiza por el deslinde, que comprende dos operaciones: la determinación de los límites
(deslinde en sentido estricto) y la fijación de mojones (expresión material del deslinde).
Cualquier propietario, puede obligar a su vecino al deslinde de las propiedades
contiguas.

b) Acción de deslinde.- Los artículos 682 y siguientes del Código de Procedimiento

Civil establecen la forma de proceder en el proceso voluntario de mensura y deslinde,
incluyen las facultades de pedir mensura si las circunstancias así lo exigieran y aun
acordar compensaciones, debiendo entregarse acta circunstanciada y testimoniada
para agregar a los títulos de las partes.

Corresponde a los jueces, el conocimiento de la acción de deslinde, mientras no

resulte contencioso.

c) Derecho a cerrar los fundos.- Una nítida consecuencia del principio de la

—2-

exclusividad del derecho de propiedad tenemos en el artículo 114: “El propietario puede
cerrar su fundo, en cualquier tiempo”. Puede, en consecuencia, prohibir el acceso de
otros; esta prohibición, se entiende, por supuesto, es sin perjuicio de los derechos de
servidumbre que correspondan a terceros y salvan la necesidad de otros que requieran
acceso al fundo, por ejemplo, para hacer reparar un muro o realizar una obra propia o
común, etc. (art. 112). . .

EXTENSION DEL DERECHO DE PROPIEDAD

III. PROPIEDAD DEL SUELO

El Código anterior en su artículo 297 al referirse a la superficie y al subsuelo,
determinaba que “la propiedad del terreno trae consigo la propiedad de la parte exterior
e interior de él”, por una defectuosa traducción del artículo 552, párrafo I o del Código
civil francés: “La propiedad del sudo lleva consigo la propiedad de lo que está encima y
debajo de él”. Pero, la evolución social, ha limitado el ejercicio del derecho de propiedad
(véanse arts. 105 y 106) y también lo ha hecho respecto a la extensión de la propiedad,
ya en sentido vertical, o ya en profundidad al determinar que de acuerdo con la función
social que hoy se reconoce a la propiedad, es justo que ésta no se extienda más allá de
donde alcanza el interés (art. III-I), salvas (as excepciones determinadas en el
parágrafo II, sometidas a régimen legal especial. "La propiedad, en esencia, tiene un
contenido económico únicamente, y no una función política como la soberanía; preci-
samente, por ello se extiende sólo hasta los límites de un aprovechamiento útil; más
allá de los mismos, los terceros pueden hacer lo que tuvieran por conveniente.
 IV. SUPERPOSICION DE PROPIEDADES

Normalmente la propiedad del suelo supone la propiedad del subsuelo y del

Sobresuelo, pero la situación es distinta cuando existe superposición de dos
propiedades. Esto ocurre en dos casos principales: el derecho de superficie (con sus
dos modalidades: el derecho a construir y el derecho de superficie propiamente dicho) y
la propiedad horizontal.

V. LA PROPIEDAD DEL SUELO COMPRENDE LA DEL

SOBRESUELO Y LA DEL SUBSUELO Y SE EXTIENDE
A TODO LO QUE PRODUCE, ASI COMO A LAS
CONSTRUCCIONES Y PLANTACIONES

El artículo 111 se complementa con el 127 que se encuentra en la Subsección I,

"De la accesión’’. Se entiende por accesión cualquier incremento de una cosa.
Etimológicamente el concepto de accesión presupone un aumento que provenga de la
unión de una cosa que acrece a otra. En la accesión el aumento externo de la cosa,
puede provenir de un hedió humano (accesión artificial) o de una fuerza natural (acce-
sión natural).

La accesión artificial comprende en el Código las construcciones, plantaciones y

otras obras que se adhieren al suelo y constituyen jurídicamente un aumento del suelo
profundamente ligado al mismo (aunque sólo las plantaciones lo están de un modo
orgánico). Normalmente, las construcciones, plantaciones u obras, existentes sobre o
bajo un terreno, han sido realizadas por el propietario del mismo, con materiales propios
y de su propiedad; por esta razón el artículo 127 lo declara así sin más motivaciones.

VI. LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS

a) Nociones generales.- En .el estudio de la propiedad, la materia concerniente al

derecho sobre aguas plantea problemas de excepcional importancia (basta pensar en el
valor del agua para la industria o la agricultura). Es una materia muy amplia con
—3-

conexiones tanto con el derecho privado como con el derecho público, y que, por esa
causa, provoca controversias que difícilmente se dan solución en base a criterios
generales. En realidad, el agua es difícil de valoración si se la considera como un bien
jurídicamente apreciable tratándose de una parte precisa y determinada de la superficie
terrestre, pero si se la considera en su fluir (acqua profluens), sí comporta un bien de
utilización continuamente renovable.

Previamente, se debe determinar, como cuestión fundamental, la distinción entre

aguas públicas y aguas privadas. Según el artículo 136 de la Constitución Política del
Estado son del dominio público las aguas lacustres, fluviales y medicínales, en
consecuencia, aguas privadas son las demás. Acerca de las aguas privadas, ¿puede
existir sobre las mismas un derecho de propiedad?, consideramos que sí, ya que su es-
tructura básica responde a una relación de derecho de propiedad, ya que su titular goza
de un limitado derecho de disposición (art. 153).

b) Aguas pluviales.- El agua pluvial es una cosa sin dueños; pero para apoderarse
eficazmente de ella es necesario ser propietario de un inmueble, haciendo construir sus
techos de manera que las aguas pluviales caigan sobre su fundo; el agua pertenece
entonces al propietario por vía de ocupación y no de accesión, como dicen
erróneamente algunos tratadistas, ya que no siempre está incorporada al suelo. Es
posible, por tanto, apropiarse de las aguas que, por ejemplo, cayendo en la vía pública
corrieran luego sobre una propiedad privada. En ciertas regiones, donde las aguas su-
perficiales o de manantial son escasas, el agua de lluvia es recogida en cisternas o
aljibes, constituyendo, en consecuencia, objeto de apropiación privada.
c) Aguas de manantial.- En cuanto a las aguas superficiales, el propietario del
suelo tiene un derecho de propiedad sobre las aguas que brotan en él natural o
artificialmente, quién puede recogerlas para hacer uso de ellas, puede venderlas, o
puede dejarlas correr siguiendo la pendiente del suelo, es decir, que tiene derecho a
utilizar las aguas, salvo los derechos adquiridos por terceros (art. 153-1).

d) Aguas que delimitan o atraviesan un fundo.- El propietario de un fundo no

tiene un disfrute sin límites por las aguas que existan en él, lo delimiten o atraviesen, ya
que el artículo 154 ordena al propietario que se sirvió de aguas corrientes para sus usos
agrícolas o industriales, restituir sus residuos y sobrantes al curso ordinario sin perjuicio
de los pactos y reglamentos especiales.

e) Conflictos entre propietarios de fundos.- Si surge controversia entre los

propietarios que puedan aprovecharse de las aguas, la autoridad judicial armonizará los
intereses contrapuestos, teniendo en cuenta las ventajas que pueda reportar a la
agricultura o a la industria, valorando el interés de los propietarios y estableciendo las
determinaciones más convenientes (art. 155).

f) Recepción de aguas que escurren naturalmente.- El Código regula asimismo

algunos aspectos pasivos a que debe sujetarse la materia de aguas. Todo propietario
de un fundo, si bien tiene derecho al aprovechamiento de las aguas que existan sobre
el mismo, está, también obligado a recibir las aguas que discurran naturalmente, así
como la tierra o piedra que arrastren en su curso. El propietario del fundo inferior no
puede, impedir ese recurso (natural loci nocet), ni el propietario del superior puede
hacerlo más gravoso (art. 156). .

g) Cooperativas para el aprovechamiento de las aguas.- Cuando existen varios

propietarios interesados en el agua que delimita o pasa por sus fundos, es procedente
la constitución de una cooperativa (art. 157-1). En algunos casos, cuando, las partes, y
cuando no hay acuerdo entré los propietarios, la cooperativa puede constituirse
coactivamente por la autoridad administrativa, al objeto de procurar la mejor utilización
del agua.
—4-
—5-